Giáo trình tổng hợp: Thị trường chứng khoán và Thị trường bất động sản

Nhu cầu vẫn ở mức cao Thực hiện mục tiêu phát triển ngành công nghiệp đến năm 2020 và phục vụnhu cầu bất động sản vẫn đang trong tình trạng cung không đủ cầu, giải quyết tìnhtrạng thiếu

1 Cơ sở lý luận

1.1 Khái niệm

a) Khái niệm thị trường chứng khoán (TTCK)

Thị trường chứng khoán trong điều kiện của nền kinh tế hiện đại, đượcquan niệm là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch mua bán chứng khoán trung vàdài hạn Việc mua bán này được tiến hành ở thị trường sơ cấp khi người mua muađược chứng khoán lần đầu từ những người phát hành, và ở những thị trường thứcấp khi có sự mua đi bán lại các chứng khoán đã được phát hành ở thị trường sơcấp

Như vậy, xét về mặt hình thức, thị trường chứng khoán chỉ là nơi diễn racác hoạt động trao đổi, mua bán, chuyển nhượng các loại chứng khoán, qua đóthay đổi chủ thể nắm giữ chứng khoán

1.2 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều cách phân loại thị trường BĐS, nhìn chung chỉ mang tính chấttương đối, có thể tóm tắt ở bảng dưới đây:

a/ Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi.

Trên thị trường hàng hoá BĐS đối tượng trao đổi là hàng hoá BĐS gồmquyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện Thị trườngnày lại có thể chia thành thị trường thị trường BĐS tư liệu sản xuất và thị trườngBĐS tư liệu tiêu dùng

* TTBĐS tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn;đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp ), thị trườngBĐS mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,

* Thị trường BĐS tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường BĐS nhà ở, BĐSthương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v

* Vừa là TTBĐS TLSX vừa là TTBĐS tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầucống v.v

đ/ Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS (tính chất kinh doanh):

* Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

* Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất

* Thị trường cho thuê BĐS

* Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

* Thị trường dịch vụ BĐS: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS,

tư vấn BĐS, thông tin BĐS, định giá BĐS, bảo trì bảo dưỡng BĐS v.v

e/ Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường:

+ Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sửdụng đất (còn gọi là thị trường BĐS sơ cấp)

+ Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê.+ Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đãđược mua hoặc thuê

(Nguồn: tham khảo thêm tư liệu của Bộ Tài chính, Tổng hội XD Việt Nam,CIEM)

Tổng hợp các kết quả nghiên cứu và các nhận định của các nhà khoa học,

có thể cho rằng thị trường BĐS nước ta bao gồm thị trường BĐS sơ cấp và thịtrường BĐS thứ cấp

Thị trường sơ cấp được hình thành từ khi nhà nước giao hoặc cho thuê đất.Chủ thể tham gia thị trường này là Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) với nhà đầu tưhoặc người có nhu cầu sử dụng đất

Giai đoạn từ sau khi nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất tiến hànhđầu tư tạo lập BĐS (xác định vị trí tạo lập, xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng,xây dựng cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc, ), sau đó tiến hành các giao dịch vềhàng hoá BĐS nhà đất như mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo

hiểm Giai đoạn này gọi là thị trường thứ cấp

1.3 Thực trạng ngành BDS hiện nay

1.3.1 Nhu cầu vẫn ở mức cao

Thực hiện mục tiêu phát triển ngành công nghiệp đến năm 2020 và phục vụnhu cầu bất động sản vẫn đang trong tình trạng cung không đủ cầu, giải quyết tìnhtrạng thiếu hụt nhà ở và văn phòng cho thuê, chính phủ đã có các kế hoạch khuyếnkhích, mở rộng các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cho các nhà đầu tưtrong nước cũng như các nhà đầu tư nước ngoài

Theo đánh giá của các chuyên gia phân tích, thị trường bất động sản sẽ tiếp tụcphát triển nhanh trong nhiều năm tới Nhu cầu tăng cao bắt nguồn từ khối dân cư

đô thị, do hiện tại mật độ diện tích sử dụng bất động sản v à dân số là 10m2/người,

sẽ tăng lên trên 20m2/người cho tới năm 2020 Bên cạnh đó, nhu cầu về cao ốcvăn ph òng cho thuê, trung tâm thương mại, khu công nghiệp, khách sạn, khu nghỉdưỡng, hay nhà ở cho Việt kiều định cư cũng như người nước ngoài vẫn đang tăngnhanh

Dự báo tới năm 2020, tốc độ đô thị hoá sẽ được đẩy mạnh, tăng diện tích đất sửdụng hiện tại từ 105.000ha lên gấp 4 lần đến 460.000ha

Một con số dự báo khác đưa ra là nhu cầu nhà ở sẽ tăng thêm 35 triệu m2 mỗi năm

1.3.2 Thực trạng hoạt động đầu tư BĐS hiện nay

Xuất phát từ những nhu cầu rất lớn về bất động sản như hiện nay, kèm theo

đó là những chính sách mang tính khuyến khích phát triển thị trường bất động sảncủa nhà nước, làn sóng đầu tư vào thị trường bất động sản đang sôi động và tăngcao chưa từng có trong lịch sử

Hàng loạt các dự án bất động sản từ v ài chục tỷ đồng tới hàng chục nghìn

tỷ đồng liên tục ra đời Các nhà đầu tư trong nước cũng như nước ngoài đều cóchung sự nhìn nhận về độ hấp dẫn của hoạt động đầu tư bất động sản

Theo nhận định của các nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản ViệtNam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất so với các thị trường bất động sảnkhu vực cũng như trên thế giới, do những khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ.Hàng loạt các phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đã đến thăm dò, tìm hiểu môitrường đầu tư BĐS tại Việt Nam Rất nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đã, đang và sắprót hàng tỷ đô la vào môi trường hấp dẫn này

Luật Đầu tư mới đã tạo nhiều điều kiện thông thoáng cho việc thu hútnguồn vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực này như: không phân biệt giữa nhà đầu tưtrong nước và nước ngoài, cho phép các NĐTNN được sở hữu 100% dự án BĐS,tạo điều kiện cho các NĐTNN được tiếp cận nguồn vốn, đất đai, hay được phépchuyển nhượng vốn đầu tư, dự án… càng kích thích nhu cầu đầu tư vào thị trườngnày của khối đầu tư nước ngoài

Trong nước, các doanh nghiệp Việt Nam cũng không ngồi yên khi khởiđộng rất nhiều dự án BĐS trên cả nước, kéo theo tình trạng hàng loạt doanhnghiệp không chuyên về BĐS cũng huy động vốn để nhảy vào thị trường hứa hẹnnhững khoản lợi nhuận béo bở này

Hàng loạt các doanh nghiệp BĐS được ồ ạt thành lập để khỏi chậm chân.Các Tổng công ty nhà nước cũng hăng hái tham gia với sự th ành lập của các Tậpđoàn BĐS như Hud Land của Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển nhà (HUD),Lilama Land của Tổng Công ty lắp máy Việt Nam (Lilama), Viglacera Land củaTổng Công ty Thuỷ tinh v à Gốm xây dựng (Viglacera) … nhưng danh sách cácdoanh nghi ệp BĐS được thành lập từ các tập đoàn, công ty còn nhiều hơn như:R.E.E Land của CTCP Cơ điện lạnh (REE), Tập đoàn Kinh Đô, CTCP Dệt mayThành Công (TCM), Tập đoàn Than và Khoáng sản Việt Nam (TKV), Tập đoànĐiện lực Việt Nam (EVN) …

Ngoài ra còn phải nhắc tới sự đầu cơ nhà đất trong việc đẩy mạnh phát triểnnhanh thị trường BĐS như hiện nay Chính những khoản lợi nhuận lớn đ ã thu hútkhông ít các nhà đầu cơ BĐS nhập cuộc, ảnh hưởng không nhỏ tới việc tạ o cầu

“ảo”, góp phần tạo nên cơn sốt nóng nhà đất như thời gian trước

Do tác động của khủng hoảng kinh tế, sau Tết Kỷ Sửu, thị trường nhà đất

có phần trầm lắng dù giá chào bán nhà tại khu vực trung tâm các TP lớn đã có xuhướng giảm, thậm chí, giá đất nền tại nhiều khu vực ở TP.HCM đã giảm 60 - 70%

so với năm 2007 Thay vào đó nhiều chủ đầu tư ồ ạt rao bán nhà đất vì không chịunổi sức ép từ lãi ngân hàng và các khoản vay đến thời điểm đáo hạn

Chính phủ kịp thời đưa ra gói kích cầu đã tạo ra “cú hích” cho nền kinh tế,bước đầu đem lại những kết quả tích cực Song thị trường bất động sản vẫn không

có phản ứng đáng kể từ gói kích cầu của Chính phủ bởi Ngân hàng Nhà nướcquyết định chỉ hỗ trợ lãi suất cho doanh nghiệp vay để phục hồi nền kinh tế Cáckhoản cho vay để mua, bán quyền sử dụng đất không thuộc diện được hỗ trợ lãisuất này Mặt khác, với thời hạn hỗ trợ lãi suất tối đa là 8 tháng và mức hỗ trợ là4%/năm thì có lẽ các nhà đầu tư địa ốc không dám mạo hiểm dùng tới khoản hỗtrợ này đầu tư vào bất động sản

Thị trường có nhiều chuyển biến khá hơn trong những tháng cuối năm

2009, nhất là tại TP.HCM khi nhiều dự án trọng điểm được khánh thành như cầuPhú Mỹ chẳng hạn Ông Võ Đình Quốc, Giám đốc Công ty Bất động sản LộcHưng cho biết: thông tin về việc khánh thành các công trình phần nào làm cho giánhà đất ở các khu vực lân cận tăng tương đối nhanh, giao dịch cũng khá hơn, nhất

là ở phân khúc thị trường nhà ở có giá trị khoảng 1 tỷ trở lại

Đặc biệt, chỉ trong tháng 1/2010, ở khu đô thị mới Nam Sài Gòn đã có gần2.000 căn hộ cao cấp được tung ra thị trường Trong đó, dự án quy mô nhất làKenton Residences của Cty Tài Nguyên quy mô gần 1.700 căn hộ các loại; kế đếnBelleza của Sacomreal; tiếp nữa là Himlam Riverside của Cty Him Lam…

Thị trường BĐS khu đô thị mới Nam Sài Gòn trong tháng đầu năm đang cónhững diễn biến hết sức thú vị thì thị trường khu Đông Sài Gòn vẫn chưa cóchuyển biến gì đáng kể Trong khi đó, những thông tin hỗ trợ đã xuất hiện, việcxây dựng hầm vượt sông Sài Gòn (nối quận 1 và quận 2) đang tiến triển tốt nhưngxem ra chưa có tác động tích cực lên thị trường BĐS khu Đông Có lẽ, giới đầu tưphần nào mất niềm tin vào thị trường khu Đông Sài Gòn do tốc độ hoàn thiện hạtầng quá chậm Cả khu Đông và khu Nam ra đời rất gần nhau nhưng hiện nay khuĐông chưa có gì, trong khi khu Nam đã nên hình hài một khu đô thị mới.

1.3.3 Thực trạng tín dụng và rủi ro tiềm ẩn

Sự tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường BĐS đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng tham gia vào hoạt động tín dụng tài trợ cho các dự án đầu tư BĐS cũng như tài trợ vốn cho người có nhu cầu vay để mua nhà ở và đất đai

Khối Ngân hàng thương mại cổ phần đã khởi đầu và tích cực tham gia cuộccạnh tranh cấp tín dụng cho thị trường BĐS vốn thực sự khởi sắc từ đầu năm

2007 Ở mảng cho vay mua nhà ở, người mua nhà được vay tới 8-90% giá trị nhà, thời hạn có thể lên tới 2-30 năm và với mức lãi suất ưu đãi Tình trạng đầu cơ BĐS tăng cao mạnh mẽ khi chỉ cần có từ 10- 20% vốn, giới đầu cơ đã có thể mua được nhà, dẫn tới mọi người đổ xô mua nhà bằng nguồn vốn ngân hàng, dư nợ chovay BĐS tăng nhanh chóng

Bên cạnh đó, mảng tín dụng tài trợ cho các dự án đầu tư BĐS lớn của khối doanh nghiệp cũng tăng trưởng rất mạnh, kéo theo dư nợ tín dụng bất động sản tăng lên rất cao Ở khối NHTMCP, dư nợ tín dụng BĐS bình quân lên tới 3-40% tổng dư nợ tín dụng, cá biệt có NHTMCP còn cho vay BĐS lên tới gần 60% tổng

dư nợ Trong khi đó, 80% nguồn vốn huy động của các ngân hàng là tiền gửi có kỳhạn dưới 1 năm, còn dư nợ tín dụng BĐS là những khoản cho vay có thời hạn dài, như vậy khả năng khủng hoảng tín dụng l à rủi ro tiềm ẩn rất lớn cho các ngân hàng trong tình trạng thiếu thanh khoản, các khoản nợ xấu từ cho vay BĐS sẽ ngày càng gia tăng

Và điều gì phải đến cũng đến, khi thị trường BĐS ngày càng trở nên “sốt nóng", nguy cơ bong bóng ngày càng cận kề, đặt các ngân hàng đứng trước các nguy cơ đổ vỡ tín dụng, đồng thời vào thời điểm này nguy cơ lạm phát tăng cao đãkhiến Ngân hàng Nhà nước buộc phải có các giải pháp để kiềm chế lạm phát cũng như hạn chế rủi cho cho hệ thống ngân hàng và “hạ nhiệt” thị trường BĐS nhằm

ổn định và phát triển bình ổn thị trường BĐS Biện pháp đầu tiên và cũng là mạnh

mẽ nhất là việc hút bớt tiền trong lưu thông, với việc phát hành tín phiếu bắt buộc lên tới 20.300 tỷ đồng dành cho tất cả các ngân hàng Bên cạnh đó, với việc tăng

dự trữ bắt buộc đối với các ngân h àng, một lượng tiền mặt lớn đã được NHNN hút ra khỏi lưu thông, từ đây các chính sách “thắt chặt” tín dụng bắt đầu có tác dụng

Các ngân hàng đứng trước khả năng thiếu hụt trầm trọ ng về tiền mặt đã phải dừng việc cho vay BĐS, hoặc cho vay rất hạn chế do không c òn tiền để bơm vào thị trường này Ngoài ra, sự thiếu hụt về vốn đã đẩy các ngân hàng vào cuộc chạy đua tăng lãi suất huy động vốn, dẫn tới lãi suất cho vay đầu ra cũng tăng c hóng mặt (hiện nay lãi suất cho vay thông thường ở mức 18%/năm) Các doanh nghiệp BĐS hoạt động dựa nhiều v ào nguồn vốn vay bắt đầu gặp rất nhiều khó khăn trong việc huy động vốn và khó khăn về lãi suất vay

Điều đáng sợ là hiện nay, rủi ro đổ vỡ tín dụng vẫn đang tiềm ẩn trong hoạt động của hệ thống ngân hàng, khi các khoản nợ vay BĐS chưa đến kỳ hạn thanh toán, với việc thắt chặt tín dụng như hiện nay, việc đồng loạt “siết nợ” các khoản cho vay BĐS v ào một thời điểm trong tương lai có khả năng xảy ra, điều này rất

dễ dẫn tới khả năng mất khả năng thanh toán hàng loạt và sự đổ vỡ tín dụng dây chuyền trong hệ thống ngân h àng là nguy cơ không

triển trong trung và dài hạn, xuất phát từ nhu cầu thiếu hụt ở tất cả các mảng thị trường (nhà ở, văn phòng cho thuê ).

Nền kinh tế Việt Nam vẫn được các tổ chức quốc tế cũng như trong nước nhìn nhận theo hướng khá tích cực, tốc độ tăng trưởng trong 1-2 năm tới có thể giảm nhưng vẫn duy trì được mức khá cao so với khu vực v à thế giới Đây cũng

là yếu tố hấp dẫn để thu hút các nguồn vốn đầu tư NN, góp phần đẩy mạnh các yếu tố kích thích sự phát triển của thị trường BĐS

Các nhà đầu tư nước ngoài vẫn luôn đánh giá thị trường BĐS Việt Nam theo hướng tích cực và nhiều hấp dẫn (do họ có nguồn vốn vững mạnh và không phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng) Các quỹ đầu tư nước ngoài tuy có thế mạnh vềtiềm lực tài chính, nhưng vẫn không thể so sánh được với các DN trong nước về khả năng quan hệ với chính quyền địa phương và khả năng có được các dự án BĐS Chính vì vậy đây là yếu tố thuận lợi lớn đối với các DN BĐS trong nước trong việc cạnh tranh với các đối thủ cạnh tranh đến từ nước ngoài

Như đã nói ở trên, tuy gặp nhiều khó khăn, nhưng khó khăn nhất vẫn thực

sự thuộc về giới đầu cơ BĐS, còn các DN BĐS có nguồn vốn lành mạnh, dự án khả thi vẫn nhiều khả năng đạt mức lợi nhuận cao trong năm nay

1.3.6 Những khó khăn 1.4 Mối liên hệ giữa TTBDS và TTCK

1.5 TTBDS có ảnh hưởng gì đối với TTCK

Tên viết tắt : BCCI

Vốn điều lệ tính đến tháng 12/2007: 542.000.000.000 đồng

Lịch sử hình thành

Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh được thành lập từ việc cổ phần hóa Công Ty Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh là doanh nghiệp nhà nước trực thuộc UBND Huyện Bình Chánh

Ngày 13/10/1999 UBND Thành Phố Hồ Chí Minh ký quyết định số

6103/QĐ-UB-KT chuyển Công Ty Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh thành Công Ty Cổ Phần Đầu

Tư Xây Dựng Bình Chánh với vốn điều lệ là 18.000.000.000 đồng

Ngày 24/12/1999 Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Xây Dựng Bình Chánh chính thức đi vào hoạt động với giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 056668 do Sở Kế Hoạch Đầu Tư TP HCM cấp

BẤT ĐỘNG SẢN BCCI

TẦM NHÌN: Trở thành doanh nghiệp hàng đầu về đầu tư – kinh doanh bất động

sản tại Việt Nam

SỨ MỆNH:

- Cung cấp giải pháp tốt nhất về đầu tư – an cư cho khách hàng

- Đầu tư và xây dựng những dự án phục vụ an cư cho cộng đồng và góp phần pháttriển hạ tầng xã hội

SLOGAN: VÌ AN CƯ CỘNG ĐỒNG

GIÁ TRỊ CỐT LÕI:

- Giải pháp sáng tạo – hiệu quả

- Tính chuyên nghiệp cao

- Hướng đến tương lai

SẢN PHẨM CỦA BCCI :

- BCCI - Khu dân cư

- BCCI - Căn hộ – Văn phòng – Trung tâm thương mại

- BCCI - Khu Công nghiệp

- BCCI - Các dịch vụ liên quan Bất động sản

2.1.2 Công ty Cổ phần Đầu tư và Thương mại DIC thông báo

giao dịch cổ phiếu cổ đông nội bộ như sau:

Tên người thực hiện giao dịch: Phạm Hồng Minh

Mã chứng khoán giao dịch: DIC

Chức vụ hiện nay: Thành viên Hội đồng Quản trị DIC

Số lượng cổ phiếu đang sở hữu: 90.246 cp

Số lượng cổ phiếu đăng ký bán: 50.000 cp

Số lượng cổ phiếu nắm giữ sau khi thực hiện giao dịch: 40.246 cp (chiếm tỷ lệ 0,49% VĐL)

Mục đích thực hiện giao dịch: giải quyết việc cá nhân

Thời gian thực hiện giao dịch từ ngày 09/11/2009 đến 05/02/2010

Đầu tư & Thương mại DIC Cty chính thức trở thành Công ty cổ phần từ ngày 14/01/2005.

- Cty bắt đầu niêm yết với mã chứng khoán DIC ngày 28/12/2006 trên sàn GDCK

TP HCM.Tổ chức tư vấn: Cty Chứng khoán Ngân hàng Đông Á Kiểm toán độc lập: Cty dịch vụ tư vấn tài chính kế toán và kiểm toán (AASC)-chi nhanh TP Hồ Chí Minh

- Tổng số lao động của Cty tính đến hết năm 2006 là 130 người Cty có hệ thống

150 đại lý cấp 1 và cấp 2 tại khắp các tỉnh thành phía Nam

LĨNH VỰC KINH DOANH

- Thi công xây lắp công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, cấp thoát nước, xử lý môi trường, đường dây và trạm biến thế điện, công trình hạ tầng

kỹ thuật khu công nghiệp, khu đô thị

- Mua bán VLXD, vật tư thiết bị phục vụ XD

- Khai thác chế biến khoáng sản làm VLXD, khai thác vận chuyển đất, cát để san lắp mặt bằng Mua bán hàng nông sản, thực phẩm thủ công mỹ nghệ

- Môi giới bất động sản, dịch vụ nhà đất

- Cho thuê kho bãi, văn phòng, nhà xưởng

- Sản xuất vật liệu trang trí nội thất, ngói màu

- Mua bán thi công lắp đặt hệ thống điều hoà nhiệt độ

CHIẾN LƯỢC PHÁT TRIỂN VÀ ĐẦU TƯ

- Cty cổ phần DIC–Intraco ngay từ khi thành lập đã rất chú trọng đến mảng đầu tư

và đó cũng chính là hướng đi đúng đắn nhất của Cty hiện nay Các dự án vẫn đangtrong giai đoạn hình thành như: khảo sát, thiết kế kỹ thuật, lập báo cáo nghiên cứu khả thi và tổ chức thẩm định dự án, làm cơ sở cho việc thực hiện giai đọan đầu tư năm 2007–2008

- Năm 2007 và 2008, Cty dự kiến sẽ phát hành thêm cổ phiếu để tăng vốn nhằm đáp ứng các nhu cầu đầu tư của Cty

2.1.3 Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc

Mã CK: KBC

Ngày GD đầu tiên:18-12-2007

KLNY đầu tiên:88,000,000

Khối lượng niêm yết: 196,123,682

Cổ Phiếu Quỹ: 5,950,655

Nước ngoài được phép mua:97,570,921 (51.31%)

Nước ngoài sở hữu: 31,313,770 (16.47%)

Tên công ty: Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc-CTCP (Kinhbac City Group) KinhBac City Developement Share Holding Corporation

lý các khu đô thị, khu công nghiệp tại Việt Nam - Dự án đầu tiên của công ty là quần thể Khu đô thị - KCN – Dịch vụ Kinh Bắc với tổng diện tích hơn 1.000 ha tại tỉnh Bắc Ninh Tính đến thời điểm hiện tại, Công ty đã triển khai các hoạt động ckinh doanh đa dạng nhưxây dựng, kinh doanh khu đô thị, kinh doanh bất động sản, cho thuê, thuê mua nhà xưởnghoặc bán nhà do công ty xây dựng - Ngày 18/12/2007, 88 triệu cổ phiếu KBC của công

ty chính thức giao dịch lần đầu tại Trung tâm GDCK Hà Nội - Năm 2008 công ty tăng vốn điều lệ lên: 2.000.000.000 đồng Tính đến 31/12/2008 vốn thực góp của Công ty là 1.340.830.000.000 đồng Trong đó có 8 quỹ đầu tư nước ngoài, 2 quỹ đầu tư Việt Nam.LĨNH VỰC KINH DOANH:

- Đầu tư, xây dựng và kinh doanh Khu Đô thị, Khu Dân cư, Khu tái định cư, Khu nhà ở công nhân;

- Bán nhà do công ty xây dựng trong Khu Đô thị, Khu dân cư, Khu nhà ở công nhân, Khutái định cư;

- Kinh doanh và phát triển nhà ở, văn phòng, kho bãi;

- Đầu tư tài chính (bao gồm cả các hoạt động liên doanh, liên kết với các công ty khác,

tham gia mua bán cổ phiếu trên thị trường);

- Kinh doanh khách sạn, nhà hàng;

- Dịch vụ vui chơi – giải trí và các dịch vụ tiện ích công cộng khác;

- Đầu tư, xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng trong và ngoài Khu công nghiệp;

- Cho thuê, thuê mua nhà xưởng;

- Dịch vụ cho thuê kho bãi, xếp dỡ, lưu giữ, đóng gói hàng hóa;

- Dịch vụ làm đại lý giao nhận, vận chuyển hàng hóa xuất nhập khẩu, nội địa bằng đườngbiển, đường hàng không, đường sắt, đường bộ;

- Kho thông quan nội địa – ICD (hoạt động khi được phép của Bộ Tài chính);

Trồng và khai thác cây công nghiệp: cao su, điều, cà phê, và các cây công nghiệp khác;

- Mua bán, chế biến gỗ và sản xuất kinh doanh các sản phẩm từ gỗ;

- Sản xuất và gia công các loại sản phẩm giấy và bột giấy tiêu dùng trong nước và xuất khẩu;

- Thăm dò và khai thác khoáng sản;

- Đầu tư, tham gia liên kết, liên doanh xây dựng các dự án năng lượng, thủy điện, nhiệt điện;

- Tư vấn xây dựng;

- Thiết kế tổng mặt bằng xây dựng công trình;

- Thiết kế kiến trúc công trình dân dụng và công nghiệp;

- Thiết kế nội ngoại thất công trình;

- Xây dựng dân dụng công nghiệp và dân dụng, giao thông;

- Xây dựng các công trình điện thế đến 35KV;

- Sản xuất: Vật liệu xây dựng và trang trí nội thất, kết cấu bê tông, cấu kiện sắt thép;

- Sản xuất, gia công và lắp dựng khung kèo thép;

- Kinh doanh và xây dựng sân golf;

- Tư vấn đầu tư trong và ngoài nước;

- Tư vấn đấu thầu;

- Tư vấn khoa học kỹ thuật và chuyển giao công nghệ;

- Dịch vụ du lịch: Lữ hành nội địa và và lữ hành quốc tế;

- Soạn thảo, sản xuất và mua bán CD-ROOM, sách điện tử, CD-VIDEO, CD-AUDIO, VCD;

- Dịch vụ thương mại;

- Dịch vụ điện tử và tin học;

- Mua bán: Máy móc, thiết bị, phụ tùng, vật tư, nguyên vật liệu, vật liệu xây dựng, hàng trang trí nội thất, rượu – bia, nước giải khát, máy tính, thiết bị điện, điện tử;

- Mua bán, phân phối thiết bị điện;

- Đại lý mua bán, ký gửi hàng hóa;

- Kinh doanh bán lẻ điện;

- Xây dựng các công trình giao thông (cầu, đường cao tốc, cống,…);

- Khai thác, lọc nước, kinh doanh nước phục vụ sinh hoạt, phục vụ công nghiệp và phục

vụ các mục đích khác

2.1.4 Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật Thành phố Hồ Chí

Minh TÊN CÔNG TY : Công ty cổ phần đầu tư hạ tầng kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh TÊN GIAO DỊCH ĐỐI NGOẠI : Ho Chi Minh City Infrastructure Investment Joint Stock Company

TÊN VIẾT TẮT : CII

TRỤ SỞ : 164 Ký Con, Phường Nguyễn Thái Bình, Quận 1, TP Hồ Chí Minh

Quỹ Đầu tư Phát triển Đô thị TP Hồ Chí Minh (HIFU)

Vốn góp ban đầu : 45 tỷ đồng ( Tương đương 15% vốn điều lệ)

Cuối năm 2005 Quỹ Đầu Tư Phát Triển Đô Thị TP Hồ Chí Minh đã nhận chuyển nhượng

10 tỷ đồng (theo mệnh giá cổ phiếu) từ công ty Cổ Phần Đầu Tư và Dịch Vụ TP Hồ Chí Minh, nâng số lượng sở hữu vốn của HIFU lên 55 tỷ đồng (Tương đương 18,33% vốn điều lệ)

Quỹ đầu tư được thành lập từ năm 1997, là một tổ chức tài chính chủ lực, công cụ tài chính của thành phố nhằm thực hiện việc mở rộng huy động vốn trong toàn xã hội để đầu

tư phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội của Thành phố

Công ty Sản xuất, Kinh doanh, Thương mại và Dịch vụ Xuất nhập khẩu Thanh Niên Xung Phong (VYC)

Vốn góp ban đầu : 15 tỷ đồng ( Tương đương 5% vốn điều lệ )

Công ty TNXP được thành lập từ năm 1995, Công ty đã thực hiện đầu tư một số côngtrình trọng điểm như : đường Nguyễn Hữu Cảnh, Liên tỉnh lộ 25 B, chung cư Ngô Tất

Tố, chung cư Phạm Viết Chánh, chung cư Nguyên Hồng, cải tạo mở rộng đường Điện Biên Phủ

Công ty Đầu Tư và Dịch Vụ Thành phố Hồ Chí Minh (Invesco)

Vốn góp ban đầu : 15 tỷ đồng (Tương đương 5% vốn điều lệ)

Cuối năm 2005 Công ty Đầu Tư và Dịch Vụ TP Hồ Chí Minh đã chuyển nhượng cho Quỹ Đầu Tư Phát Triển Đô Thị Tp Hồ Chí Minh và một số cổ đông khác số lượng cổ phần có tổng mệnh giá là 12,5 tỷ đồng Số lượng cổ phần sở hữu hiện nay là 2,5 tỷ đồngCông ty Invesco được thành lập từ năm 1996, Công ty là chủ đầu tư các công trình cải tạo, mở rộng đường Hùng Vương, khu dân cư Nam Hùng Vương, KCN Cát Lái Lĩnh vực hoạt động

Đầu tư xây dựng, khai thác, kinh doanh hạ tầng kỹ thuật đô thị theo phương thức hợp đồng xây dựng-kinh doanh-chuyển giao (BOT), hợp đồng xây dựng- chuyển giao (BT).Dịch vụ thu phí giao thông

Nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng cơ

sở hạ tầng theo quy hoạch, xây dựng nhà ở để chuyển quyền sử dụng đất

Sản xuất, mua bán các thiết bị chuyên dùng trong lĩnh vực thu phí giao thông và xây dựng

Kinh doanh nhà ở

Tư vấn tài chính, tư vấn đầu tư

TẦM NHÌN VÀ MỤC TIÊU

TẦM NHÌN : Phát triển Công ty thành một tổ chức đầu tư tài chính lớn, có sức cạnh

tranh cao trong lĩnh vực đầu tư,khai thác các dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia đầu tư và hưởng lợi từ việc đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật

và xã hội

Hình thành một kênh huy động vốn đầu tư mới, góp phần định hướng đầu tư lành mạnh trong dân chúng thông qua việc thu hút nguồn vốn nhàn rỗi trong dân và các thành phần kinh tề để đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật Thành phố.

MỘT SỐ HÌNH THỨC ĐẦU TƯ

Hợp tác đầu tư, mua lại phần hùn hoặc nhận chuyển nhượng quyền khai thác thu phí các

dự án hạ tầng giao thông đã đầu tư

Tham gia làm chủ đầu tư hoặc đồng chủ đầu tư các dự án hạ tầng kỹ thuật và xã hội trọngđiểm của Thành phố bằng nhiều hình thức như

Thành lập các đơn vị dưới dạng Công ty TNHH hoặc Công ty cổ phần để đầu tư vận hành

dự án (BO)

Hình thức BOT (Đầu tư-Khai thác thu phí hoàn vốn-Chuyển giao)

Hình thức BOO (Đầu tư-Khai thác-Sở hữu)

Hình thức BT (Đầu tư- Chuyển giao )

Hợp tác với một số đơn vị để tham gia đấu thầu khai thác các dự án xây dựng khu dân cư,khu đô thị mới, khu công nghiệp…

Đầu tư vốn cổ phần vào các Công ty

2.2. Xu hướng nhóm cổ phiếu ngành BĐS trong thời gian qua

2.2.1(2007) Giai đoạn từ giữa năm đến hết năm 2007

Cổ phiếu BĐS tăng giá

Trước khi có sự biến động đột biến từ đầu năm 2007, thị trường bất động sản VN

đã bị đóng băng trong một thời gian khá dài

Từ đầu năm 2007, thị trường BĐS đã chứng kiến một sự chuyển biến mạnh mẽ Làn sóng đầu tư ồ ạt từ nước ngoài cộng với các dự án lớn của các doanh nghiệp trong nước vào lĩnh vực BĐS đã tạo động lực cho CK của các công ty xây dựng vàkinh doanh BĐS niêm yết trên 2 sàn giao dịch biến động mạnh theo hướng tích cực

Theo thông tin được công bố, hiện có tới 80% số công ty niêm yết đã lên kế hoạchkinh doanh cho 5 năm là mở rộng đầu tư BĐS và đầu tư tài chính Những chiến lược lâu dài này đã khiến cho các CP ngành BĐS tăng giá nhanh, đặc biệt là SJS, SDT, SD9, HBC biểu đồ theo dõi tăng trưởng của ngành nhà đất đã chỉ ra rằng

xu hướng của cổ phiếu nhà đất đang đi lên

2.2.2 Giai đoạn từ 2008-2009

Liên tục những phiên giao dịch gần đây, mặc dù VN Index giảm mạnh song cổ phiếu (CP) ngành bất động sản vẫn trở thành mục tiêu săn lùng của các nhà đầu tư

Có thời điểm, nhiều mã còn "cháy hàng"

Trên thực tế, giá bất động sản nhà ở đã cao hơn 20-30% so với năm 2008 Một loạtcác dự án phía tây Hà Nội như khu Dương Nội giá liền kề đã tăng từ 11 triệu/m2 đến 18 triệu/m2, tăng 63%; Văn Khê từ 16 triệu/m2 lên 30 triệu/m2, tăng 84%; Dự

án Geleximco khu A tăng đến 27 triệu/m2 tăng so với giá gốc hơn 150% Ngoài

ra, giá nhà ở tại một số dự án đã nhích lên, còn ở nhiều dự án khác thì hầu như không giảm thêm nữa

Với sự hỗ trợ của Tổng Cty mẹ, thương hiệu SJS đã khẳng định được vị thế của mình và cổ phiếu SJS đã từng được coi là một “hiện tượng” trên HOSE CTCP Hoàng Anh Gia Lai, dù đã giảm hơn 40% giá sản phẩm một số dự án căn hộ vào

đầu năm nay, nhưng đơn vị này vẫn có mức lợi nhuận trong quý I/2009 khá cao Bởi đơn vị này đang bắt đầu đưa vào khai thác những dự án bất động sản được đầu

tư vào thời điểm giá đất đai còn thấp

“Dựa trên quan sát của chúng tôi về thị trường bất động sản đất nền trong thời giangần đây, chúng tôi đánh giá cao tiềm năng tăng trưởng của các doanh nghiệp BĐS,

cổ phiếu BĐS đang dần lấy lại vị thế đã có trước kia trên TTCK”- CTCK

VNDirect nhận định trong bản tin sau ngày giao dịch đầu tuần

2.2.3 Giai đoạn từ 2010

Theo Tiến sĩ Đỗ Thị Loan, Tổng thư ký hiệp hội Bất động sản Thành phố

Hồ Chí Minh, triển vọng về thị trường bất động sản từ nay sang đến năm 2010 là rất tốt Dòng tiền đầu tư tài chính từ nhiều ngả đang có xu hướng dịch chuyển về thị trường bất động sản

“Ngoài sự phục hồi mạnh mẽ của các doanh nghiệp bất động sản trong nước thì gần đây các tập đoàn đa quốc gia cũng đã bắt đầu quay trở lại sau thời kỳ suy thoái Họ xem xét các dự án nào đang triển khai dở dang hoặc nghiên cứu dở dang thì thúc đẩy hoạt động, nghiên cứu tiếp Ngoài ra có số lượng lớn các nhà đầu tư mới cũng rất quan tâm đến thị trường của chúng ta Nhà đầu tư nước ngoài đánh giá, hiện thị trường bất động sản Việt Nam là một trong những thị trường tiềm năng nhất trong khu vực Châu Á-Thái Bình Dương”, bà Loan cho biết

Tiến sĩ Võ Trí Thành, Phó Viện trưởng Viện quản lý kinh tế Trung ương cũng nhận định, nếu nói về phát triển thì ngành xây dựng được hưởng lợi nhiều từ các gói kích thích kinh tế Trên thực tế, ngành xây dựng năm ngoái tăng trưởng âmnhưng sang đến năm nay, tăng trưởng trong 9 tháng đầu năm tới 9,7% và cả năm

dự kiến có thể trên 10%

"Trong khi đó, nhìn sang ngành công nghiệp thì vẫn còn có những khó khăn Tăng trưởng giá trị tăng thêm của ngành công nghiệp tính chung trong 9 tháng chỉ khoảng 4% (trước đây hàng năm con số này khoảng trên 9%)", ông Thành nói.

Chính vì vậy, các chuyên gia cho rằng, tiềm năng của thị trường bất động sản vẫn còn là "mảnh đất đầy màu mỡ" cho nhà đầu tư trong thời gian tới./

2.3. Những nguyên nhân ảnh hưởng tới nhóm cổ phiếu ngành Bất độngsản

-Nguyên nhân ảnh hưởng đến giá cổ phiếu:

Có nhiều cách để phân tích nguyên nhân gay ra sự giao động cua giá cổphiếu Ở đây ta chia làm các nhân tố sau:

-Nhân tố kinh tế : 1 yếu tố cơ sở cho vịêc xác định giá cổ phiếu là phần lãi

chia cho cổ phần, và lãi chia này chịu ảnh hưởng trực tiếp và mạnh mẽ khả năngsinh lời của doanh nghiệp Đến lượt khả năng sinh lời này bị ảnh hưởng to bởikhuynh hướng thay đổi của nền knh tế Trên phương diện này, đó chính là nhân tố

cơ bản nhất gây ra sự thay đổi mức thu nhập của doanh nghiệp.Mức thu nhập nàycùng với lãi suất thị trường và xu hướng kinh doanh, góp phần tạo nên những nhân

tố kinh tế ảnh hưởng giá cổ phiếu

-Nhân tố phi kinh tế: những nhân tố ảnh hưởng chính khác nữa là nhũng

nhân tố phi kinh tế bao gồm những thay đổi trong điều kiện chính trị như là chiếntranh hoặc thay đổi cơ cấu quản lý hành chính, thay đổi thời tiết, những điều kiệnthiên nhiên khác…

- Nhân tố thị trường: những nhân tố thị trường hay nhân tố nội tại của thị

trường bao gồm sự biến động của thị trường và mối quan hệ cung cầu, được coi lànhóm nhân tố thứ 3 ảnh hưởng giá chứng khoán

( Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu)

- Sự tiến triển của nền kinh tế quốc dân, tình hình kinh tế khu vực và thế giới: Thông thường, giá cổ phiếu có xu hướng tăng khi nền kinh tế phát

triển (và có xu hướng giảm khi nền kinh tế yếu đi) Bởi khi đó, khả năng vềkinh doanh có triển vọng tốt đẹp, nguồn lực tài chính tăng lên, nhu cầu chođầu tư lớn hơn nhiều so với nhu cầu tích luỹ và như vậy, nhiều người sẽ đầu

tư vào cổ phiếu

- Lạm phát: Lạm phát tăng thường là dấu hiệu cho thấy, sự tăng trưởng của

nền kinh tế sẽ không bền vững, lãi suất sẽ tăng lên, khả năng thu lợi nhuậncủa DN bị hạ thấp khiến giá cổ phiếu giảm Lạm phát càng thấp thì càng cónhiều khả năng cổ phiếu sẽ tăng giá và ngược lại

- Tình hình biến động của lãi suất: Lãi suất tăng làm tăng chi phí vay đốivới DN Chi phí này được chuyển cho các cổ đông vì nó sẽ hạ thấp lợinhuận mà DN dùng để thanh toán cổ tức Cùng lúc đó, cổ tức hiện có từ cổphiếu thường sẽ tỏ ra không mấy cạnh tranh đối với nhà đầu tư tìm lợi tức,

sẽ làm họ chuyển hướng sang tìm nguồn thu nhập tốt hơn ở bất cứ nơi nào

có lãi suất cao Hơn nữa, lãi suất tăng còn gây tổn hại cho triển vọng pháttriển của DN vì nó khuyến khích DN giữ lại tiền nhàn rỗi, hơn là liều lĩnhdùng số tiền đó mở rộng sản xuất, kinh doanh Chính vì vậy, lãi suất tăng sẽdẫn đến giá cổ phiếu giảm Ngược lại, lãi suất giảm có tác động tốt cho DN

vì chi phí vay giảm và giá cổ phiếu thường tăng lên.Tuy nhiên, sự dao động của lãi suất không phải luôn được tiếp theo bởi sựphản ứng tương đương và trái ngược của giá cổ phiếu Chỉ khi nào lãi suấtphản ánh xu hướng chủ đạo trong lạm phát, nó mới trở thành thước đo hiệuquả sự dao động của TTCK Lãi suất có xu hướng giảm khi lạm phát giảm

và lạm phát giảm khiến giá cổ phiếu tăng cao hơn Ngược lại, lạm phát tăngcùng với lãi suất, giá cổ phiếu sẽ giảm Nhưng nếu lạm phát không phải là