Chế định địa dịch trong pháp luật việt nam

Do vậy, nghiên cứu lý luận về địa dịch làm căn cứ để phân tích các quy định liên quan đến địa dịch trong pháp luật dân sự ở Việt Nam hiện nay cụ thể là quy định về quyền đối với bất động

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

TRẦN THỊ MINH TÂM

CHẾ ĐỊNH ĐỊA DỊCH TRONG

PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2018

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

TRẦN THỊ MINH TÂM

CHẾ ĐỊNH ĐỊA DỊCH TRONG

PHÁP LUẬT VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật dân sự và tố tụng dân sự

Mã số: 60 38 01 03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ QUẾ ANH

Hà Nội – 2018

3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi Các số liệu trích dẫn trong luận văn bảo đảm

độ tin cậy, chính xác và trung thực Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tác giả luận văn

Trần Thị Minh Tâm

5

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA DỊCH 6

1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại địa dịch 6

1.1.1.Khái niệm 6

1.1.2 Tính chất của địa dịch 10

1.1.3 Phân loại địa dịch 11

1.2 Chế độ pháp lý 14

1.2.1 Các phương thức thiết lập địa dịch 14

1.2.2 Nội dung địa dịch 18

1.2.3 Chấm dứt địa dịch 22

1.2.4 Bảo vệ địa dịch 25

1.3 Các quy định về địa dịch theo pháp luật một số quốc gia 27

Chương 2 QUY ĐỊNH VỀ ĐỊA DỊCH TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM 30

2.1 Địa dịch trong các bộ Dân luật trước 1975 30

2.1.1 Về khái niệm địa dịch 31

2.1.2 Căn cứ phát sinh và chấm dứt địa dịch 31

2.1.3 Nội dung địa dịch trong các BLDS trước 1975 33

2.2 Địa dịch trong Bộ luật Dân sự 1995, Bộ luật Dân sự 2005 45

2.2.1 Về khái niệm địa dịch 46

2.2.2 Căn cứ phát sinh và chấm dứt địa dịch 48

2.2.3 Nội dung địa dịch theo BLDS 1995 và BLDS 2005 50

2.3 Địa dịch trong Bộ luật Dân sự 2015 63

2.3.1 Về khái niệm địa dịch 63

2.3.2 Căn cứ phát sinh và chấm dứt địa dịch theo BLDS 2015 64

2.3.3 Nội dung địa dịch theo BLDS 2015 66

Chương 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ ĐỊA DỊCH 71

3.1 Thực tiễn áp dụng các quy định về địa dịch trong giải quyết các tranh chấp ở nước ta hiện nay 71

3.1.1 Những khó khăn khi không xây dựng địa dịch thành một chế định hoàn chỉnh 71

3.1.2 Giải quyết tranh chấp liên quan đến địa dịch theo thủ tục hành chính 77

3.1.3 Giải quyết tranh chấp liên quan đến địa dịch bằng thủ tục tố tụng dân sự 82

3.2 Phương hướng hoàn thiện chế định địa dịch trong BLDS ở Việt Nam hiện nay 95

KẾT LUẬN 100

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 102

Địa dịch là một vấn đề quan trọng trong hệ thống lý luận về vật quyền – một lý luận kinh điển của pháp luật La Mã cổ đại và được áp dụng phổ biến trong hệ thống dân luật Tuy vậy, khái niệm địa dịch cũng như lý luận về địa dịch vẫn còn khá lạ lẫm đối với rất nhiều người Vậy địa dịch trong pháp luật Việt Nam có từ bao giờ, quá trình tồn tại và phát triển của chế định này trong pháp luật nước ta như thế nào, đó là một vấn đề cần quan tâm, nghiên cứu

Kể từ Bộ luật Dân sự 1995 đến nay, lý luận về địa dịch đã được các nhà làm luật vận dụng trong việc xây dựng các quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề Nhưng vì nhiều lý do khác nhau, khái niệm địa dịch không

2

được đề cập đến Gần đây nhất, các nhà làm luật đã xây dựng khái niệm địa dịch

và đưa vào dự thảo Bộ luật dân sự 2015 (dự thảo lần 2, 3, 4, 5), nhưng cuối cùng lại quay về sử dụng thuật ngữ quyền đối với bất động sản liền kề, trong khi đó thuật ngữ này chưa thể hiện rõ bản chất của địa dịch là dịch quyền thuộc vật Do vậy, nghiên cứu lý luận về địa dịch làm căn cứ để phân tích các quy định liên quan đến địa dịch trong pháp luật dân sự ở Việt Nam hiện nay (cụ thể là quy định về quyền đối với bất động sản liền kề trong BLDS 2015) là một vấn đề có tính cấp thiết trong việc giải thích, áp dụng và hoàn thiện luật trong bối cảnh bộ luật này vừa có hiệu lực cách đây không lâu

Do vậy, em đã lựa chọn đề tài: Chế định địa dịch trong pháp luật Việt Nam làm luận văn thạc sĩ để có cái nhìn tổng thể về chế định này trong pháp luật dân sự ở nước ta

2 Lịch sử vấn đề

Địa dịch là một vật quyền quan trọng nằm trong chế định tài sản của pháp luật La Mã nên lý luận về địa dịch đều ít nhiều được đề cập tới trong các giáo trình Luật La Mã của các cơ sở đào tạo luật

Ở Việt Nam, địa dịch được nhắc đến nhiều trong các tác phẩm bài viết

của PGS.TS Nguyễn Ngọc Điện Trong cuốn Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam tác giả đề cập đến Quyền và nghĩa vụ láng giềng trong đó giới

thiệu quyền sử dụng bất động sản liền kề nhưng chủ yếu dừng lại ở việc giới

thiệu quy định này trong BLDS 1995 [3] Đến bài viết Hoàn thiện chế độ pháp

lý về sở hữu bất động sản trong khung cảnh hội nhập, tác giả Nguyễn Ngọc

Điện đã trình bày những vấn đề lý luận cơ bản nhất về địa dịch theo pháp luật

La Mã như khái niệm, tính chất của địa dịch; phân loại địa dịch; chế độ pháp lý

của địa dịch; chấm dứt địa dịch Theo đó, địa dịch được định nghĩa là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác [5, tr35]

Cũng là tìm hiểu về địa dịch theo pháp luật La Mã nhưng nhóm tác giả Lê Nguyễn Gia Thiện, Nguyễn Thị Thùy Linh trong bài viết Praediales servitudes

3

hay là quyền hưởng dụng đối với bất động sản liền kề theo pháp luật La Mã đưa

ra khái niệm và cách phân loại địa dịch tương đối khác với tác giả Nguyễn Ngọc Điện, theo đó, địa dịch là quyền hưởng dụng của một người trên bất động sản

của người khác nằm liền kề với bất động sản của mình [22]

Ở Việt Nam, địa dịch thường được biết đến với tên gọi Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (BLDS 1995, BLDS2005) hoặc Quyền đối với bất động sản liền kề (BLDS 2015) Có một số công trình chuyên khảo về vấn đề này như:

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề của tác giả Phạm Công Lạc

trình bày các khái niệm liên quan đến bất động sản liền kề, nội dung của quyền

sử dụng bất động sản liền kề trong BLDS 2005, thực trạng áp dụng luật và các giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề[17]

Tác phẩm Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới của tác giả Trần Thị Huệ phân tích nội dung của các quy định

Điểm qua các công trình, bài viết như trên có thể thấy hiện nay chưa có công trình nào khái quát về chế định địa dịch trong pháp luật Việt Nam từ trước đến nay, và nhiệm vụ của luận văn là thực hiện công việc nghiên cứu đó

3.2 Mục tiêu cụ thể

Để đạt được mục đích nghiên cứu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra là:

- Khái niệm, đặc điểm, phân loại, chế độ pháp lý của địa dịch;

- Phân tích, đánh giá quy định về địa dịch trong pháp luật Việt Nam;

- Kiến nghị, đề xuất nhằm hoàn thiện quy định về địa dịch trong BLDS

2015

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Luận văn sẽ hệ thống, phân tích các lý thuyết góp phần làm rõ hơn những vấn đề lý luận về địa dịch;

Luận văn phân tích, đánh giá các quy định về địa dịch trong pháp luật dân

sự Việt Nam, đặc biệt là các quy định hiện hành, từ đó có kiến nghị hoàn thiện pháp luật về địa dịch

Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng và thực hiện pháp luật có liên quan đến địa dịch Ngoài ra, luận văn còn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho hoạt động giảng dạy,

nghiên cứu pháp luật dân sự

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: quy định về địa dịch theo pháp luật Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu lý luận về địa dịch và các quy định về địa dịch trong pháp luật Việt Nam nhưng giới hạn ở các dịch quyền tư quy định trong các bộ luật dân sự ở Việt Na Bên cạnh đó, chúng tôi

có mở rộng liên hệ tới các quy định về địa dịch trong pháp luật một số nước trong hệ thống Civil law (do địa dịch là một chế định đặc trưng của pháp luật La

Mã, mặt khác do hạn chế về ngoại ngữ nên chúng tôi chỉ giới hạn việc liên hệ

5

đến địa dịch trong pháp luật một số nước theo hệ thống Civil law, không có điều kiện liên hệ đến địa dịch trong hệ thống pháp luật Common law)

6 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và các quan điểm của Đảng và Nhà nước ta về Nhà nước và Pháp luật Việc nghiên cứu được thực hiện từ góc độ lý luận chung đến các quy định cụ thể về địa dịch trong pháp luật Việt Nam

Mác-Các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng là phân tích, tổng hợp, lịch sử, so sánh v.v

Ngoài phần mở và kết cấu trúc luận văn bao gồm những mục sau:

Chương 1: Khái quát chung về địa dịch

Chương 2: Quy định về địa dịch trong pháp luật Việt Nam

Chương 3: Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định về địa dịch

6

Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA DỊCH 1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại địa dịch

1.1.1.Khái niệm

Địa dịch (Praediales servitudes) là một vấn đề quan trọng trong hệ thống

lý thuyết vật quyền Tuy vậy, trong đời sống xã hội ở nước ta hiện nay, thuật ngữ này không phổ biến bởi nó không được sử dụng trong các BLDS từ 1995 trở lại đây Địa dịch thường chỉ được nhắc tới trong các công trình nghiên cứu vấn đề liên quan đến vật quyền, tuy vậy khái niệm địa dịch cũng không được hiểu thống nhất trong giới học thuật ở Việt Nam, ít nhất có hai cách hiểu về địa dịch như sau:

Thứ nhất, địa dịch là mối quan hệ giữa hai bất động sản liền kề Theo đó,

kỹ thuật pháp lý khi xây dựng chế định này là kỹ thuật nhân cách hóa cụ thể là nhân cách hoá bất động sản Bất động sản được coi là một chủ thể Đặc biệt, nó cũng có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài Để làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn tại cố định trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải

“đi qua” bất động sản khác, trong quá trình xây dựng con đường thông thương với xã hội Các tác giả Nguyễn Ngọc Điện và Ngô Huy Cương đồng ý với quan

điểm này Trong bài viết Lợi ích của việc xây dựng chế định vật quyền đối với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật tài sản, tác giả Nguyễn Ngọc Điện viết:

“Trong luật La Mã, địa địch được hình dung là quan hệ giữa hai bất động sản trong đó một bất động sản (gọi là bất động sản chịu địa dịch) chấp nhận vai trò phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác (gọi là bất động sản thụ hưởng) thuộc về một chủ sở hữu khác Ví dụ điển hình là địa dịch về lối đi qua của một bất động sản bị vây bọc Với cách định nghĩa đó, bất động sản được coi

là một chủ thể” [6; tr.92] Tác giả Ngô Huy Cương cũng định nghĩa địa dịch một cách tương tự: “Dịch quyền thuộc vật hay địa dịch là một quan hệ mà trong

đó một bất động sản gánh chịu dịch quyền hay dịch lụy vì lợi ích của một bất động sản khác Từ thời La Mã cổ đại có lẽ người ta đã xét đến việc bất động sản

có thể bị chuyển nhượng và quyền trên bất động sản đối kháng hay loại trừ tất

7

cả những người khác, do đó đã chia hai bất động sản liên hệ thành bất động sản gánh chịu dịch quyền và bất động sản được hưởng dịch quyền Bất kể ai có quyền đối với các bất động sản đó đều phải gánh chịu hoặc được hưởng dịch quyền tương ứng, có nghĩa là dịch quyền hay mối quan hệ dịch quyền được gắn trực tiếp vào các bất động sản liên hệ.” [2; tr 29]

Thứ hai, địa dịch là quyền hưởng dụng của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, người này được hưởng dụng một số quyền trên bất động sản của người khác liền kề với bất động sản của mình Các tác giả Lê Nguyễn Gia Thiện, Nguyễn Thị Thùy Linh, Phạm Công Lạc cùng có quan điểm này

“Praediales servitudes là quyền hưởng dụng của một người trên bất động

sản của người khác nằm liền kề với bất động sản của mình… Quyền này thuộc

về chủ của một bất động sản nhất định (bất động sản hưởng quyền - praedium

dominans), tuy nhiên chủ bất động sản không thực hiện quyền này trên chính

bất động sản của mình, mà lại thực hiện quyền trên bất động sản liền kề với nó (bất động sản chịu quyền - praedium serviens)” [22]

“Xét về mặt khách quan địa dịch là một trong các chế định pháp luật bao gồm các quy định hạn chế quyền của chủ sở hữu hay chủ sử dụng đất đai nhằm bảo đảm cho việc sử dụng đất đai hiệu quả hơn với mục đích bảo đảm lợi ích của xã hội nói chung, đồng thời thỏa mãn được mốt số nhu cầu thiết yếu của chủ

sở hữu hay chủ sử dụng các bất động sản khác Xét về mặt chủ quan địa dịch là quyền của chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản đối với bất động sản của người khác hình thành và phát triển trên cơ sở bảo đảm việc sử dụng đất đai có hiệu quả và mang lại lợi ích chung cho xã hội và lợi ích riêng cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng đất.”[17; tr.86]

Địa dịch là một một trong những vật quyền quan trọng trong pháp luật La

Mã Vật quyền (jus in re) được hiểu là quyền được chủ thể (người có quyền) thực hiện trực tiếp và tức thì trên một vật mà không cần vai trò trung gian của một người khác Trong chừng mực đó, vật quyền đối lập với trái quyền (jus ad

là các quyền cho phép người có quyền không chỉ nắm giữ việc kiểm soát vật chất đối với tài sản mà còn có thể khai thác các khả năng và đặc biệt là giá trị kinh tế của tài sản Vật quyền chính lại chia thành hai loại: quyền trên vật của mình và quyền trên vật của người khác (dịch quyền) Trong các quyền trên tài sản của mình, quyền sở hữu có tính chất hoàn hảo của quyền năng: nó tạo điều kiện cho người có quyền thu được lợi ích từ việc khai thác một cách trọn vẹn các khả năng kinh tế của tài sản Quyền sở hữu bao gồm quyền sử dụng, quyền hưởng hoa lợi và quyền định đoạt Dịch quyền có hai loại: dịch quyền thuộc người (quyền hưởng dụng, quyền sử dụng, quyền ngụ cư, quyền bề mặt, quyền thuê dài hạn) và dịch quyền thuộc vật (địa dịch) Ngoài ra còn có các vật quyền phụ, còn gọi là vật quyền bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, chỉ có tác dụng tạo ra sự

an toàn cho người có quyền trong quá trình tham gia vào một quan hệ nghĩa vụ với tư cách trái chủ

Như vậy, có sự phân biệt rõ ràng giữa dịch quyền thuộc người và dịch quyền thuộc vật Do đó, hiểu địa dịch theo cách thứ nhất là hoàn toàn chính xác

Địa dịch là mối liên hệ giữa hai bất động sản thuộc quyền của các chủ sở hữu khác nhau Trước tiên đó là sự liên hệ giữa hai bất động sản mà không phụ thuộc vào việc các bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của ai Một bất động sản phải chịu một “phiền lụy”, “nghĩa vụ”, “gánh nặng” nhằm phục vụ cho một bất động sản khác Khi còn tồn tại hai bất động sản, trong đó một bất động sản phải cần đến sự tiện ích mà buộc phải dựa vào một bất động sản khác thì còn cần đến

sự phiền lụy Vì vậy, việc thay đổi chủ sở hữu đối với một trong hai bất động sản không làm thay đổi “sự phiền lụy” đối với bất động sản phải chịu địa dịch

9

Chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch không phải thực hiện nghĩa vụ nào để

“phục vụ” cho chủ sở hữu bất động sản khác mà chỉ phải chịu sự “phiền lụy” đã được thiết lập Địa dịch chỉ tồn tại khi hai bất động sản thuộc quyền sở hữu của hai chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng khác nhau, mặc dầu có thể tồn tại một địa dịch được thiết lập trên hai bất động sản của một chủ sở hữu, nhưng quan hệ về địa dịch chỉ được xác định khi hai mảnh đất đó thuộc các chủ sở hữu (chủ sử dụng) khác nhau

Địa dịch là một dịch quyền trên bất động sản (đất đai) vì vậy, nó là một dạng bất động sản và chỉ có thể được thiết lập trên bất động sản do bản chất không di, dời được Các dạng bất động sản khác không thể chịu địa dịch (cây lâu năm được coi là bất động sản nhưng không thể áp dụng chế định địa dịch trên cây cối)

Một địa dịch được cấu thành bởi ba điều kiện: bất động sản gánh chịu dịch lụy, bất động sản hưởng quyền và hai bất động sản này phải thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau

Sự phục vụ của bất động sản chịu dịch lụy bao hàm sự hạn chế đối với quyền của chủ sở hữu bất động sản, vì lợi ích của một hoặc nhiều chủ sở hữu bất động sản khác Thực chất là chủ sở hữu để yên cho người khác khai thác lợi ích

từ bất động sản của mình hoặc không làm một việc gì đó ảnh hưởng xấu đến việc khai thác lợi ích từ bất động sản của người khác như: cho phép người khác

đi qua bất động sản của mình để ra đường công cộng; để cho nước từ bất động sản khác chảy qua bất động sản của mình; để cho người khác đi dây điện, điện thoại, truyền hình cáp… đi qua không gian của bất động sản của mình; không xây dựng quá một độ cao nào đó để bảo đảm không che chắn tầm nhìn của bất động sản lân cận;…

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền được thụ hưởng địa dịch, đồng nghĩa với việc gia tăng thêm quyền; bên cạnh các quyền đối với bất động sản của mình, chủ sở hữu còn có một số quyền đối với bất động sản của người khác Tuy vậy, các quyền đối với bất động sản của người khác chỉ phát sinh trong

10

khuôn khổ thực hiện các quyền đối với bất động sản của chính mình Chẳng hạn, chủ sở hữu có quyền đi qua bất động sản của người khác để ra đường công cộng, bởi vì chính bất động sản của mình không trực tiếp thông thương được với đường công cộng; nếu vì lý do gì đó, mà tình trạng vây bọc chấm dứt, thì quyền

về lối đi qua trên bất động sản của người khác cũng chấm dứt

Hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau Trong trường hợp hai bất động sản thuộc về một chủ sở hữu, việc một bất động sản phục vụ một bất động sản khác chỉ là một hình thức tổ chức nội bộ việc khai thác sản nghiệp của chủ sở hữu, chứ không phải là một địa dịch Hai bất động sản thuộc hai chủ

sở hữu khác nhau là điều kiện bắt buộc để quan hệ địa dịch tồn tại Bởi vậy, nếu bất động sản phục vụ được chuyển giao cho chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng, thì quan hệ địa dịch cũng chấm dứt

1.1.2 Đặc điểm của địa dịch

Địa dịch là một quyền đối vật luôn luôn gắn liền với bất động sản Người nào trực tiếp sử dụng bất động sản thì cũng trực tiếp thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch Khi bất động sản được chuyển dịch, thì người nhận chuyển nhượng mặc nhiên thụ hưởng hoặc gánh chịu địa dịch mà không có sự lựa chọn nào khác Địa dịch không thể được tách rời khỏi bất động sản để trở thành một quyền gắn liền với nhân thân của một chủ thể nào đó

Địa dịch không thể phân chia Địa dịch không thể chia nhỏ như chia quyền sở hữu tài sản Trong trường hợp bất động sản thụ hưởng thuộc sở hữu chung của nhiều người, thì mỗi chủ sở hữu chung thực hiện trọn quyền địa dịch, chứ không chỉ một phần quyền tương ứng với phần quyền sở hữu của mình Tương ứng, khi bất động sản phục vụ thuộc về nhiều người thì mỗi chủ sở hữu gánh trọn địa dịch

Địa dịch phải được thực hiện vì mục đích nhằm đạt được một lợi ích nhất định Đầu tiên, địa dịch được thực hiện nhằm mục đích đem lại lợi ích cho bất động sản hưởng quyền, hay chính là đem lại lợi ích cho chủ sở hữu bất động sản này Nhờ có địa dịch mà việc khai thác bất động sản hưởng quyền mới được

11

thuận lợi, ví dụ như: được mở lối đi qua, thiết lập hệ thống dẫn nước qua bất động sản khác nếu ở trong tình trạng bị vây bọc,… Ngoài ra cũng có trường hợp một quyền dụng ích không mang lại một lợi ích nào cho chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền, nhưng việc thực hiện quyền này lại mang đến một số lợi ích kinh tế cho một người thứ ba nào đó, hoặc thậm chí là cho chính chủ sở hữu của bất động sản chịu quyền

Địa dịch tạo ra nghĩa vụ bị động cho chủ sở hữu bất động sản chịu quyền (servitudes in faciendo consistere non potest) [22] Điều này có nghĩa là chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chỉ có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản chịu quyền không được thực hiện, hoặc hạn chế thực hiện một hành vi, chứ không được buộc chủ sở hữu bất động sản chịu quyền phải thực hiện một hành

vi nhất định

Địa dịch phải được thực hiện một cách thiện chí, trên cơ sở hợp lý và đảm bảo không gây ảnh hưởng, thiệt hại lợi ích của chủ sở hữu bất động sản chịu quyền Thiệt hại phát sinh từ hành vi hưởng dụng của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, dù là vô tình hay cố ý, cũng sẽ cấu thành nghĩa vụ bồi thường của chủ bất động sản hưởng quyền Chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng không được phép làm việc gì đó có tác dụng khiến cho địa dịch trở nên nặng nề hơn đối với chủ sở hữu bất động sản phục vụ, ngay nếu như việc thụ hưởng đó vẫn còn nằm trong các giới hạn của quyền thụ hưởng địa dịch

1.1.3 Phân loại địa dịch

Địa dịch theo pháp luật La Mã được phân thành hai loại là “urbanorum servitudes” và “rusticorum servitudes” thường được dịch là "quyền đối với bất động sản liền kề ở thành thị" và "quyền đối với bất động sản liền kề ở nông thôn" Thực ra, căn cứ để phân loại preadiales servitudes là tính chất kinh tế hoặc công dụng của bất động sản, chứ không phải vị trí của bất động sản Nếu bất động sản gắn liền với đất đai thì nó mang rusticorum servitudes, nghĩa là

"quyền đối với bất động sản liền kề gắn liền với đất đai" Còn nếu bất động sản gắn liền với nhà cửa, công trình xây dựng thì nó mang urbanorum servitudes,

12

tức là “quyền đối với bất động sản liền kề gắn liền với công trình xây dựng” Từ điều này có thể nhận định rằng nếu hai ngôi nhà liền kề nhau tại nông thôn thì các chủ sở hữu của chúng có các urbanorum servitudes Ngược lại, nếu hai mảnh đất ở thành thị mà liền kề nhau thì các chủ sở hữu sẽ có rusticorum servitudes [22]

Quyền đối với bất động sản liền kề gắn liền với đất đai (vốn bản chất gắn liền với pháp luật về lối đi và sử dụng nước) bao gồm bốn quyền nhỏ là: Iter, actus, via và aquae ductus Iter là quyền được đi bộ qua hoặc đi xuyên qua mảnh đất của người khác Actus là quyền cưỡi thú vật thồ (như trâu, bò, ngựa…) qua mảnh đất liền kề Via là quyền được đi qua mảnh đất của người khác bằng cách

đi bộ và cưỡi thú vật thồ, như vậy, via bao gồm cả quyền iter và actus Khi một người ngồi kiệu đi qua mảnh đất của người khác thì cũng được xem như là đi

bộ, chứ không phải cưỡi thú vật thồ qua mảnh đất đó Quyền via cũng cho phép một người được kéo lê ngọn giáo của mình theo chiều thẳng đứng khi đi qua một mảnh đất, miễn là người này không làm hại đến hoa màu trên mảnh đất đó

Về giới hạn của quyền via, theo quy định của Luật 12 bảng (văn bản cổ xưa nhất của Luật La Mã có đề cập đến vấn đề servitudes) thì quyền via chỉ được thực hiện trên một lối đi có độ rộng 8 bộ trong trường hợp lối đi bằng phẳng, nếu lối

đi là đường khúc khuỷu thì độ rộng sẽ là 16 bộ [22]

Aquae ductus là quyền được đào kênh và dẫn nước qua bất động sản liền

kề của người khác Khi một người đào kênh qua đất của người khác, việc cung cấp nước được sử dụng hằng ngày, vào mùa hè hay vào các khoảng thời gian dài, người này được đặt một máng nước ở kênh đã đào, máng nước có thể bằng đất nung hoặc bất cứ loại kim loại nào để lấy nhiều nước hơn Người này cũng được phép xây dựng bất cứ công trình gì trên con kênh mình đã đào miễn là không làm giảm giá trị sử dụng của bất động sản liền kề [22]

Urbanorum servitudes gồm các quyền: Quyền xây nhà cao hơn (altius tollendi) hoặc che ánh sáng của nhà hàng xóm (luminibus officiatur) hoặc quyền cản trở các công trình xây dựng này (altius non tollendi và ne luminibus

13

officiatur), quyền hứng nước mưa từ mái hiên nhà hàng xóm (stillicidium), hoặc quyền hạn chế quyền này (stillicidii non recipiendi), quyền được đặt rầm nhà vào bức tường nhà hàng xóm, quyền được có mái nhà và các công trình xây dựng, cũng như các quyền tương đương Danh sách các quyền urbanorum servitudes là danh sách mở, ngoài các quyền được liệt kê cụ thể thì còn có: quyền được tựa vào một bức tường chung, quyền đặt và duy trì cống rãnh, hay quyền không bị hạn chế tầm nhìn Các urbanorum servitudes nhiều khi có các quyền mang tính đối lập với mình, điển hình là altius tollendi đối lập với altius non tolellendi, nên một số học giả xem các quyền đối lập là các counter-servitudes [22]

Hiện nay, cùng với sự phát triển của khoa học pháp lý, các nhà nghiên cứu luật đưa ra nhiều cách phân loại về địa dịch Tác giả Nguyễn Ngọc Điện đưa

ra 04 tiêu chí phân loại địa dịch sau đây:

Theo thể thức thực hiện, địa dịch có thể được phân thành hai loại: địa dịch

liên tục và địa dịch không liên tục Địa dịch gọi là liên tục một khi nó tự tồn tại

và vận hành mà không cần chủ bất động sản thụ hưởng thực hiện một hành vi nào, chẳng hạn địa dịch về tầm nhìn Địa dịch gọi là không liên tục một khi sự tồn tại của nó phụ thuộc vào việc có hay không có hành vi của con người, chẳng hạn địa dịch về lối đi qua, địa dịch lấy nước,…

Theo mức độ nhận biết địa dịch, địa dịch cũng được phân thành địa dịch

nhận biết được và địa dịch không nhận biết được Địa dịch nhận biết được là địa dịch được nhận ra nhờ các công trình được xây dựng và được nhận biết, chẳng hạn, một cửa sổ, một lối đi Địa dịch không nhận biết được là địa dịch không được thể hiện thành các công trình cụ thể, chẳng hạn địa dịch cấm xây dựng

Theo thể thức thực hiện, địa dịch được chia thành địa dịch chủ động và

địa dịch thụ động Địa dịch gọi là chủ động một khi được thể hiện bằng hành vi

cụ thể của người thụ hưởng, chẳng hạn, địa dịch về lối đi qua; địa dịch gọi là thụ động, một khi được thể hiện bằng việc không hành động, không làm một việc gì

14

đó, nhằm thể hiện sự tôn trọng đối với việc thụ hưởng địa dịch của người khác,

ví dụ không trổ cửa sổ nhìn thẳng sang nhà hàng xóm

Theo nguồn gốc hình thành, địa dịch bao gồm địa dịch tự nhiên, địa dịch

do quy định của pháp luật, địa dịch do hành vi con người Địa dịch có thể hình thành do địa thế tự nhiên, ví dụ địa dịch dẫn nước, hình thành trong điều kiện có một bất động sản toạ lạc ở vị trí cao và một bất động sản khác ở vị trí thấp Địa dịch cũng có thể hình thành do quy định của pháp luật Chẳng hạn, chung quanh một sân bay, nhà chức trách có thể cấm việc xây dựng công trình kiến trúc vượt quá một độ cao nhất định, nhằm bảo đảm an toàn cho sự lên xuống của máy bay; hoặc, trong trường hợp một bất động sản tư nhân bị vây bọc, thì pháp luật đòi hỏi các bất động sản lân cận phải để cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thực hiện quyền về lối đi qua Địa dịch còn hình thành do hành vi của con người như chủ sở hữu bất động sản liên quan thỏa thuận về việc thiết lập quyền về lối

đi qua bất động sản liền kề trong điều kiện bất động sản không bị vây bọc [5, tr.34-35]

1.2 Chế độ pháp lý

1.2.1 Các phương thức thiết lập địa dịch

Theo BLDS của một số nước, địa dịch có thể được thiết lập do địa thế tự nhiên, do pháp định, do ước định hoặc do thời hiệu BLDS Pháp hiện hành quy định 3 phương thức thiết lập địa dịch bao gồm địa dịch đo địa thế tự nhiên (Des servitudes qui dérivent de la situation des lieux – Điều 604), Địa dịch do pháp luật (Des servitudes établies par la loi – Điều 649) và địa dịch thiết lập do hành động của con người (Des servitudes établies par le fait de l'homme – Điều 686), trong đó địa dịch được thiết lập do hành vi con người bao gồm địa dịch do thỏa thuận và địa dịch hình thành do thời hiệu BLDS Quebec hiện hành quy định 4 căn cứ xác lập địa dịch tại Điều 1181 là địa dịch do hợp đồng, di chúc, mục đích của chủ sở hữu và do luật, nhưng không quy định địa dịch hình thành do địa thế

tự nhiên: “La servitude s’établit par contrat, par testament, par destination du

15

propriétaire ou par l’effet de la loi.” (Địa dịch được thiết lập bởi hợp đồng, bởi

di chúc, bởi mục đích của chủ sở hữu hoặc bởi quy định của luật)

Địa dịch do địa thế tự nhiên

Có trường hợp do địa thế tự nhiên mà một bất động sản ở trong tình trạng phục vụ một hoặc nhiều bất động sản khác mà không có sự lựa chọn Trường hợp điển hình là địa dịch liên quan đến việc cấp thoát nước Nước được đề cập trong điều luật là nước thuộc mọi nguồn gốc: nước mưa, nước thải, nước tưới…

Ví dụ Điều 640 BLDS Pháp qui định “Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.” (Đất thấp bị lệ thuộc vào đất cao về việc để cho nước chảy qua một cách tự nhiên không có sự can thiệp của bàn tay con người Chủ đất thấp không được đắp đập để ngăn chặn dòng chảy này Chủ đất cao không được làm gì làm nặng thêm địa dịch của mảnh đất thấp) Việc chủ đất thấp ngăn chặn lối lấy nước hay thoát nước của chủ đất phía trên ngoài việc phải phá dỡ công trình hoàn lại y nguyên hiện trạng ban đầu còn

có thể phải bồi thường những thiệt hại phát sinh với chủ đất cao Ngược lại nếu chủ đất cao có hành vi làm nặng thêm địa dịch của mảnh đất thấp cũng phải chịu bồi thường những tổn hại nếu có

Địa dịch do luật

Trong nhiều trường hợp, luật chủ động can thiệp để một địa dịch được thiết lập, nhằm bảo đảm sự khai thác bình thường đối với một bất động sản Sự can thiệp tỏ ra cần thiết trong điều kiện quyền sở hữu được thừa nhận là tuyệt đối và độc quyền và, thông thường, chủ sở hữu không bao giờ tự nguyện để cho chủ sở hữu khác sử dụng tài sản của mình Một trong các ví dụ điển hình về loại địa dịch này là quyền về lối đi qua của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Điều

682 BLDS Pháp quy định dịch quyền về lối đi: “Chủ sở hữu một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường cái cần thiết cho hoạt động sản xuất

16

nông nghiệp, công nghiệp, thương mại hoặc cho việc thực hiện các công việc xây dựng, có quyền đòi những người hàng xóm dành cho mình một lối đi thỏa đáng trên phần đất của họ với điều kiện phải bồi thường tổn thất mình gây ra” Quy định tương tự cũng được đề cập đến trong BLDS Bắc Kỳ (Điều 620):

“Người chủ đất nào đó bị bao bọc xung quanh không có lối đi ra đường công (kể

cả sông ngòi thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ cho sự kinh lý về các công việc công, nông trong nhà đất mình, thì có thể đặt lối đi trên đất của người láng giềng được, nhưng thiệt hại cho người ta bao nhiêu thì phải bồi thường bấy nhiêu” Điều 472 BLDS Sài Gòn thì quy định: “Sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối ra công lộ hay thủy đạo cần cho sự khai thác địa sản của mình được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình đi qua trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường sự thiệt hại gây ra”

Tuy đúng là chủ bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ bất động sản lân cận cho mình hưởng quyền về lối đi ra thế nhưng, không hẳn trong trường hợp nào, chủ sở hữu được yêu cầu cũng có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Trong nhiều trường hợp, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc đứng trước nhiều phương án và các phương án có thể có mức độ hợp lý rất khác nhau Sự đánh giá của những người trong cuộc về mức độ hợp lý của từng phương án có thể không giống nhau, do cách nhìn nhận lợi ích không như nhau Bởi vậy, nếu có tranh cãi, thì toà án giải quyết Có khi, sau khi cân nhắc, toà án lại chỉ định một bất động sản khác, chứ không phải bất động sản do người có quyền về lối đi qua chỉ định, để đảm nhận vai trò bất động sản phục vụ Điều đó có nghĩa là khi có đơn kiện, thì toà án phải mời tất cả các chủ sở hữu bất động sản lân cận đến để giải quyết, chứ không chỉ hai chủ sở hữu bất động sản là hai bên của vụ kiện

Cả trong trường hợp việc chỉ định bất động sản phục vụ đã xong, thì vẫn còn nhiều vấn đề phải giải quyết: xác định vị trí của lối đi qua, độ rộng của lối

đi, cấu tạo mặt đường (tuỳ theo lối đi dành cho người đi bộ, mô tô, ô tô…) Các vấn đề này cũng có thể được giải quyết theo thoả thuận hoặc theo một bản án của toà án Tất nhiên, người thụ hưởng quyền về lối đi qua phải chịu chi phí xây

có nhưng lối thông thương quá nhỏ, không đủ để bảo đảm việc khai thác công dụng của bất động sản một cách bình thường

Do hành vi của người

Điạ dịch có thể được thiết lập do hiệu lực của một giao dịch, tức là sự bày

tỏ ý chí của một người Về tính chất, giao dịch có thể là sự thoả thuận hoặc là giao dịch đơn phương (ví dụ, di chúc) Chẳng hạn, do việc phân chia một bất động sản lớn mà có một trong các bất động sản được chia nhỏ ở trong tình trạng không thể tiếp xúc trực tiếp với đường công cộng; thế là các bên phân chia thoả thuận về việc dành cho người được chia bất động sản đó một lối đi qua trên một hoặc nhiều bất động sản lân cận

Địa dịch cũng có thể được thiết lập do việc tách một bất động sản có hệ thống phục vụ nội bộ thành hai bất động sản thuộc về hai người khác nhau Loại địa dịch này được thiết lập thành hai giai đoạn Trong giai đoạn thứ nhất, chủ sở hữu thiết lập trên hai phần của bất động sản của mình một hệ thống phục vụ nội

bộ mà nếu hai phần đó là hai bất động sản thuộc về hai người khác nhau, thì hệ thống ấy thực sự là một địa dịch Các ví dụ rất đa dạng: đường dẫn nước thải, máng xối, lối đi qua… Trong giai đoạn thứ hai, hai phần của bất động sản được tách ra thành hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau và do các chủ

sở hữu không có thoả thuận gì đặc biệt về số phận của hệ thống phục vụ nội bộ trước đây mà hệ thống này được duy trì và trở thành địa dịch Tất nhiên, để địa dịch được thiết lập, thì hệ thống phục vụ phải đang vận hành ở thời điểm bất động sản được phân chia: nếu hệ thống phục vụ đã ngưng vận hành, thì địa dịch không thể được thiết lập một cách đương nhiên, mà cần có sự thoả thuận của các bên

18

Địa dịch xác lập bởi thời hiệu

Trong luật của các nước phương Tây, địa dịch cũng có thể được thiết lập

do thời hiệu xác lập quyền Để dễ hình dung, Nguyễn Ngọc Điện đưa ra một gải thiết như thế này: một người mở một cửa sổ nhìn sang đất của người láng giềng

mà không xin phép người này; sau một thời gian liên tục không có sự phản đối của người láng giềng, địa dịch trổ cửa sổ có thể được xác lập theo thời hiệu [5, tr.36] Trong luật của Pháp, chỉ có các địa dịch liên tục và biểu kiến (continu et apparent) mới có thể được xác lập theo thời hiệu Cụ thể Điều 690 BLDS Pháp qui định: “Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans” (Địa dịch liên tục và biểu kiến được biên nhận bởi giấy

tờ thỏa thuận hoặc bởi sự sở hữu 30 năm) Như vậy, địa dịch liên tục và biểu kiến sẽ được xác lập khi có thời hạn sử dụng 30 năm mà không cần sự thỏa thuận của các chủ sở hữu bất động sản liền kề hay bởi sự quy định của luật Quyền về lối đi qua không thể được xác lập theo thời hiệu vì đây không phải là một địa dịch liên tục; địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng theo những điều kiện nhất định cũng không thể được xác lập theo thời hiệu vì đây là địa dịch không biểu kiến

1.2.2 Nội dung địa dịch

Danh sách các quyền địa dịch không hoàn toàn giống nhau trong pháp luật ở các quốc gia, thậm chí trong các thời kì lịch sử khác nhau ở một quốc gia Bởi việc quy định những quyền địa dịch nào trong pháp luật phụ thuộc vào những đặc trưng về địa thế tự nhiên cũng như về đặc điểm xã hội, dân cư của quốc gia ấy Tuy vậy, trong pháp luật của nhiều nước thường quy định những loại địa dịch sau đây:

- Địa dịch cấp nước và địa dịch thoát nước

Có hai loại: địa dịch cấp nước, thoát nước do địa thế tự nhiên và địa dịch cấp nước, thoát nước do nhu cầu của con người Do địa thế tự nhiên, đất thấp phải chịu để cho nước từ đất cao chảy qua một cách tự nhiên, chủ sở hữu đất thấp không được làm gì để ngăn chặn dòng chảy Những mảnh đất ven sông,

19

ven biển phải chịu địa dịch lưu thủy, tức là chủ sở hữu bất động sản này để cho nước sông, nước biển tràn qua bất động sản của mình để chảy sang bất động sản phía trong hoặc rút nước đi theo kì nước lên, nước xuống Đối với địa dịch theo địa thế tự nhiên thì chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không phải trả một khoản tiền đền bù dịch lụy cho chủ sở hữu bất động sản chịu quyền

Địa dịch cấp nước, thoát nước có thể được thiết lập do nhu cầu của con người Trong trường hợp bất động sản bị vây bọc về đường nước (không có lối lấy nước, thoát nước hoặc cả hai) thì chủ sở hữu bất động sản này có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình lối lấy nước và thoát nước Trong trường hợp này, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải trả cho chủ

sở hữu bất động sản chịu quyền một khoản tiền đền bù cho những dịch lụy gây

ra

- Địa dịch lối đi qua

Trong trường hợp bất động sản bị vây bọc về lối đi, hoặc có lối đi nhưng không đủ để phục vụ sinh hoạt và sản xuất thì có quyền yêu cầu các chủ bất động sản lân cận dành cho mình một lối đi hợp lý đồng thời phải trả một khoản đền bù Lối đi ở đây không chỉ là đường bộ mà có thể là đường thủy, mở rộng hơn nữa có thể là lối để mắc đường đây tải điện, thông tin liên lạc Lối đi sẽ mở

ở chỗ nào gần nhất để ra đường công và phải lựa chỗ nào ít gây thiệt hại nhất cho thửa chịu địa dịch

- Địa dịch không xây dựng hoặc xây dựng với những điều kiện hạn chế Danh sách loại địa dịch này khá phong phú như: không trổ cửa sổ nhìn thẳng, nhìn xiên sang nhà hàng xóm; không xây dựng các công trình gây nguy hại cho mảnh đất liền kề; không che khuất tầm nhìn, ánh sáng của mảnh đất liền kề; không để chảy nước mưa, nước thải sang mảnh đất liền kề,…

Ngoài ra, các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận thiết lập quan hệ địa dịch trên các bất động sản của họ miễn là thỏa thuận ấy không trái pháp luật cũng như trật tự công cộng

20

Theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện, việc thực hiện các địa dịch trên phụ thuộc vào hai yếu tố: Tình hình của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng; tình hình của chủ sở hữu bất động sản phục vụ

Tính chất tiện ích của địa dịch có thể dẫn đến việc thừa nhận cho chủ bất động sản thụ hưởng một số quyền phụ trợ nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thụ hưởng địa dịch đó Trước hết, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng được phép xây dựng các công trình cần thiết cho việc thực hiện địa dịch nhưng phải chịu chi phí cho việc xây dựng các công trình ấy, trừ khi các bên có thỏa thuận khác Điều 667, Điều 668 Hoàng Việt trung kì hộ luật quy định khá đầy đủ vấn đề này:

“Người chủ đất được hưởng quyền địa dịch có quyền làm những công tác cần thiết trên đất chịu địa dịch để hành dung và bảo tồn địa dịch ấy

Chi phí về công tác ấy bao nhiêu mình phải chịu, chứ người nghiệp chủ

đã chịu địa dịch không phải trả, trừ ra trong giấy tờ lập địa dịch có nói khác thời không kể”

Chẳng hạn, trong trường hợp địa dịch về lối đi qua, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng được phép xây dựng một lối đi Tất nhiên, chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng phải chịu toàn bộ chi phí xây dựng công trình; mặt khác, nếu do việc xây dựng công trình mà chủ sở hữu bất động sản phục vụ bị thiệt hại, thì chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng phải bồi thường, trừ trường hợp giữa các bên

có thoả thuận khác

Chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng chỉ được phép thụ hưởng địa dịch trong giới hạn nhu cầu chính đáng và nhất là trong giới hạn của quyền thụ hưởng địa dịch của mình Điều 672 Hoàng Việt trung kì hộ luật quy định: “Về phần người hưởng địa dịch thời chỉ có thể hưởng dụng theo giới hạn định ở trong giấy tờ mà thôi, không có thể thay đổi gì về phần đất bị địa dịch cùng phần đất hưởng địa dịch, làm cho phần đất bị địa dịch phải chịu nặng thêm” Ngay cả trong trường hợp việc mở rộng phạm vi thụ hưởng địa dịch không gây thiệt hại

gì thêm cho chủ sở hữu bất động sản phục vụ, thì việc mở rộng đó cũng bị coi là bất hợp lệ

21

Chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng không được phép làm việc gì đó có tác dụng khiến cho địa dịch trở nên nặng nề hơn đối với chủ sở hữu bất động sản phục vụ, ngay nếu như việc thụ hưởng đó vẫn còn nằm trong các giới hạn của quyền thụ hưởng địa dịch Thậm chí, việc thay đổi thể thức, nói chung là thay đổi nội dung địa dịch, ngay cả trong trường hợp để đáp ứng nhu cầu có thật của chủ bất động sản thụ hưởng và không gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản phục vụ, cũng không được chấp nhận Tất cả những điều này có thể được lý giải bằng tính chất ngoại lệ của địa dịch: quyền sở hữu, trên nguyên tắc, là tuyệt đối

và độc quyền; việc hạn chế quyền sở hữu của người khác phải trong khuôn khổ các giới hạn nghiêm ngặt

Tình hình của chủ sở hữu bất động sản phục vụ

Chủ bất động sản phục vụ có nghĩa vụ tôn trọng địa dịch Nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản phục vụ là một nghĩa vụ thụ động Chủ sở hữu không được thực hiện các hành vi mang tính chất ngăn cản hoặc hạn chế việc thụ hưởng địa dịch của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng

Ví dụ như trong địa dịch thoát nước, chủ sở hữu đất thấp không được đắp đập, ngăn đê để cản trở sự thoát nước của bất động sản phía trên Nếu đã làm như vậy phải khôi phục lại nguyên trạng ban đầu, ngoài ra còn phải bồi thường tổn hại Ngoài ra, luật cũng hạn chế một số quyền của chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch nhằm bảo vệ địa dịch như không được xây nhà quá cao ngăn trở địa dịch lấy ánh sáng của bất động sản bên cạnh; không được trổ cửa nhìn thẳng hay nhìn xiên sang nhà hàng xóm; không được trồng cây quá gần ranh giới với mảnh đất liền kề; việc đào giếng, đặt mộ phần, xây cất những kiến trúc hoặc hầm chứa nguy hiểm, bất tiện hay không hợp vệ sinh ở gần đất láng giềng, phải tuân theo những quy lệ về việc ấy, đảm bảo rằng không gây ảnh hưởng đến láng giềng;…

Nguyên tắc cố định địa dịch được áp đặt đối với chủ sở hữu bất động sản phục vụ: người này không được phép thay đổi hiện trạng của bất động sản nhằm mục đích gây khó khăn cho việc thụ hưởng địa dịch của người khác Điều 493

Bộ Dân luật Sài Gòn 1972 đưa ra ví dụ: “Sở hữu chủ thừa dịch địa không làm

22

được gì có thể thu hẹp sự sử hành địa dịch hay làm khó khăn sự sử hành ấy, ví

dụ thay đổi tình trạng phần đất hành dụng hay di chuyển việc hành dụng sang một phần đất khác.”

Dẫu sao, chủ sở hữu bất động sản phục vụ bảo tồn tất cả các quyền của chủ sở hữu, đặc biệt là quyền sử dụng và quyền định đoạt, với điều kiện tôn trọng các quyền của chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng địa dịch

1.2.3 Chấm dứt địa dịch

Địa dịch là mối quan hệ giữa hai bất động sản liền kề theo đó một bất động sản hưởng quyền và một bất động sản chịu dịch lụy và hai bất động sản này thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau Như vậy nếu hai bất động sản nhập làm một cùng thuộc một chủ sở hữu; hoặc một trong hai bất động sản mất đi; hoặc bất động sản chịu địa dịch không còn khả năng thực hiện địa dịch, hoặc chủ sở hữu bất động sản hưởng dịch quyền từ chối hoặc không sử dụng địa dịch đều làm địa dịch chấm dứt Ngoài ra, nếu địa dịch được thiết lập do sự thỏa thuận của con người thì địa dịch bị chấm dứt nếu giữa các chủ sở hữu thiết lập một thỏa thuận khác hoặc hết thời hạn thi hành địa dịch theo thỏa thuận Sau đây là các trường hợp cụ thể:

Không còn khả năng thực hiện địa dịch

Tình trạng không còn khả năng thực hiện địa dịch có nguyên nhân đa dạng: có thể do thiên nhiên (chẳng hạn, khi giếng nước cạn, thì địa dịch lấy nước không còn), cũng có thể do hành vi của con người Tuy nhiên, nếu địa thế được trở lại tình trạng cũ (giếng lại có nước) thì địa dịch lại được phục hồi Điểm a, Điều 495 Bộ Dân luật Sài Gòn quy định: “Địa dịch mãn kết nếu địa thế thay đổi, làm cho không thể hành dụng địa dịch được nữa; nhưng nếu địa thế trở lại tình trạng cũ, địa dịch lại phục hồi, ví dụ một giòng suối tự nhiên hết nước rồi lại có nước; địa dịch lấy nước đã mất rồi lại phục hồi”

Nếu địa dịch không thể được thực hiện do hành vi không hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản phục vụ, thì người này có thể bị buộc khôi phục tình

23

trạng ban đầu, để địa dịch được tái lập Ví dụ, chủ sở hữu bất động sản phục vụ

tự tiện trồng cây, xây dựng công trình để cản trở việc hưởng địa dịch về lối đi qua

Địa dịch mãn hạn hoặc giữa các chủ sở hữu thiết lập một thỏa ước khác

Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận thiết lập địa dịch trên mảnh đất của mình, miễn là thỏa thuận ấy không trái pháp luật và cũng không trái với trật tự công Nếu thỏa thuận ấy có quy định thời hạn chấm dứt địa dịch thì địa dịch sẽ bị chấm dứt Hoặc chưa đến thời hạn chấm dứt địa dịch nhưng giữa hai chủ sở hữu thỏa thuận chấm dứt địa dịch trước thời hạn thì địa dịch cũng bị chấm dứt theo thỏa thuận mới

Một trong hai bất động sản bị mất

Mất được hiểu là sự mất mát về phương diện vật chất Tình huống điển hình là sự biến mất của một bất động sản do xâm thực, lở bờ Nhưng, đó cũng có thể là trường hợp mất mát về mặt pháp lý: bất động sản được trưng mua và bị thu hút vào khối tài sản phục vụ lợi ích công cộng

Hai bất động sản nhập lại thành một

Địa dịch biến mất một khi bất động sản phục vụ và bất động sản thụ hưởng thuộc về một người, bởi, như đã nói, địa dịch chỉ tồn tại một khi hai bất động sản thuộc về hai chủ sở hữu khác nhau Tuy nhiên, sự biến mất này không tuyệt đối: địa dịch có thể được thiết lập trở lại một khi hai bất động sản lại tách

ra, thuộc về hai người khác Chẳng hạn, sau khi thâu tóm hai bất động sản, chủ

sở hữu chết và để di sản cho hai người thừa kế; thế rồi, sau một vụ phân chia, bất động sản hợp nhất lại được phân thành hai bất động sản và được chia cho hai người thừa kế…

Từ chối thụ hưởng địa dịch

Về mặt lý thuyết, người thụ hưởng địa dịch có thể từ chối thụ hưởng quyền đó Chẳng hạn, bất động sản chịu một địa dịch theo đó chủ sở hữu không được xây dựng công trình vượt quá một độ cao dẫn đến che khuất tầm nhìn của chủ sở hữu bất động sản lân cận; tuy nhiên, chủ sở hữu bất động sản lân cận chấp nhận cho chủ sở hữu bất động sản xây dựng các công trình như thế: bằng

Không sử dụng trong một thời gian dài

Không thể nói người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu nhà không còn nhu cầu

sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tức là sử dụng địa dịch, trong trường hợp địa dịch thiết lập do địa thế tự nhiên, bởi địa dịch trong trường hợp này tồn tại khách quan, chứ không lệ thuộc vào ý chí của các chủ sở hữu bất động sản liên quan Cũng không thể nói đến việc không có nhu cầu sử dụng trong trường hợp địa dịch được thiết lập do quy định của pháp luật, bởi địa dịch trong trường hợp này tồn tại theo ý chí của người làm luật Tóm lại, chỉ có thể nói về tình trạng địa dịch không được sử dụng trong trường hợp địa dịch được thiết lập do hành vi của con người

Trong luật của các nước, việc không sử dụng địa dịch phải kéo dài và liên tục trong một khoảng thời gian được luật xác định, thì địa dịch mới biến mất Luật của Pháp còn có quy định về cách thức xác định thời điểm bắt đầu việc không sử dụng địa dịch: đối với địa dịch không liên tục (như địa dịch về lối đi qua), thời điểm ngưng sử dụng là thời điểm kết thúc việc sử dụng lần cuối; đối với địa dịch liên tục (như địa dịch về tầm nhìn), thời điểm ngưng sử dụng là thời điểm người thụ hưởng địa dịch có hành vi trái ngược với logic tồn tại và vận hành của địa dịch (chẳng hạn, chặn bít cửa sổ, lỗ “tò vò”…) Các BLDS trước đây của Việt Nam quy định về vấn đề này rất cụ thể Hoàng Việt Trung kì hộ luật quy định thời hạn chấm dứt địa dịch nếu không sử dụng là là 15 năm

“Trong mười lăm năm mà không hành dụng quyền địa dịch thời quyền ấy bị tiêu diệt” (Điều 674) Cụ thể: “Phải tùy theo các thứ địa dịch mà tính hạn mười lăm

25

năm ấy: nếu là địa dịch gián đoạn thời kể từ ngày mình không hành dụng nữa, nếu là địa dịch không gián đoạn thời kể từ ngày đã làm việc gì trái với địa dịch.” (Điều 674) Thời hạn này ở trong Bộ Dân luật Sài Gòn là 20 năm “Địa dịch cũng chấm dứt nếu không được sử hành trong hai mươi năm Thời hạn này tính từ ngày thôi không sử hành nếu là địa dịch bất liên tục, và từ ngày có hành vi trái ngược nếu là địa dịch liên tục (Điều 496) Nếu nhiều chủ sở hữu có quyền hưởng địa dịch và chỉ một trong số đó vẫn còn sử dụng địa dịch thì cũng không được tính thời hiệu không sử dụng địa dịch với các chủ sở hữu khác Nếu chủ sở hữu chưa có điều kiện để sử dụng địa dịch (ví như chủ sở hữu đang tuổi vị thành niên) thì cũng không được áp dụng thời hiệu không sử dụng địa dịch để tước quyền hưởng địa dịch của người này

1.2.4 Bảo vệ địa dịch

Quyền địa dịch là một ngoại lệ của nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu, theo

đó chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch bị hạn chế một số quyền đối với bất động sản của mình Trên thực tế, nếu không có những quy định rõ ràng bảo vệ quyền địa dịch thì rất dễ dẫn đến tình trạng các chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch ngăn trở chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thực hiện quyền địa dịch

Để hạn chế các tranh chấp về địa dịch thì việc đăng kí địa dịch là rất cần thiết đặc biệt trong trườn hợp đối kháng với người thứ ba Đối với địa dịch tự nhiên thì địa dịch này tồn tại một cách khách quan, ngoài ý chí chủ quan của con người và địa dịch được quy định bởi luật, do pháp luật bảo vệ nên không cần đăng kí địa dịch Việc chuyển giao quyền sở hữu bất động sản đương nhiên kéo theo việc chuyển giao địa dịch cho bên mua Nhưng đối với địa dịch được thiết lập do sự thỏa thuận của con người thì việc xác lập địa dịch phải bằng văn bản

và phải đăng kí mới đối kháng được với người thứ ba Điều 690 và Điều 691 BLDS Pháp quy định “Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans Les servitudes continues non apparentes,

et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres” (Địa dịch liên tục và biểu kiến được xác lập bởi giấy tờ chứng

26

nhận hoặc bởi sự sở hữu trong vòng 30 năm Địa dịch liên tục không biểu kiến

và địa dịch không liên tục biểu kiến hoặc không biểu kiến chỉ có thể xác lập bởi giấy tờ chứng nhận) Các BLDS trước đây của Việt Nam cũng quy định tương

tự “Những địa địch do người lập ra, phải có giấy tờ mà có viên chức thị thực Chỗ nào có sở bảo tồn điền trạch thời phải đăng kí vào mới có thể đem ra mà tranh nại với người đệ tam được” (Điều 665 Hoàng Việt trung kì hộ luật); “Địa dịch phải được thiết lập bằng văn thư và phải được đăng ký vào sổ điền địa mới đối kháng được với đệ tam nhân.” (Điều 486 Bộ Dân luật Sài Gòn 1972) Việc đăng kí địa dịch là nhằm bảo vệ quyền lợi của chủ sở hữu mảnh đất hưởng địa dịch nếu có tranh chấp xảy ra Có thể đặt ra giả thiết rằng, nếu một chủ sở hữu bất động sản thỏa thuận thiết lập địa dịch với nhiều chủ sở hữu bất động sản liền

kề và các địa dịch này có sự chồng lấn thì địa dịch nào được đăng kí sẽ được bảo

vệ

Nếu có xâm phạm quyền địa dịch, biện pháp bảo vệ địa dịch là tự bảo vệ hoặc kiện ra Tòa án Người được thụ hưởng quyền địa dịch có quyền yêu cầu yêu cầu người vi phạm chấm dứt hành vi vi phạm, khôi phục lại địa dịch Ví dụ chủ sở hữu bất động sản chịu quyền rào lại lối đi dành cho bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có quyền yêu cầu người kia dừng hành vi rào lối đi và khôi phục lại như cũ Ngoài ra, hai bên có thể thương lượng, thỏa thuận để giải quyết triệt để tranh chấp Pháp luật dân sự có quy định

về quyền tự do cam kết, thỏa thuận trong việc xác lập quyền, nghĩa vụ dân sự miễn cam kết, thỏa thuận đó không vi phạm các điều cấm Đối với các tranh chấp liên quan đến địa dịch cũng vậy, các bên có thể thương lượng, thỏa thuận với nhau đề giải quyết tranh chấp miễn không vi phạm các điều cấm của pháp luật, trật tự công cộng hay đạo đức xã hội Tuy vậy, trên thực tế, biện pháp tự bảo vệ thường ít hiệu quả do phụ tuộc vào nhận thức và thái độ của người xâm phạm địa dịch

Trong trường hợp thực hiện các biện pháp tự bảo vệ không hiệu quả, người thụ hưởng quyền địa dịch có thể kiện ra Tòa án Khởi kiện ra Tòa án là

27

biện pháp mang lại cho chủ thể quyền khả năng đảm bảo về trách nhiệm chấm dứt hành vi trái pháp luật Tuy nhiên thủ tục giải quyết tranh chấp tại Tòa thường phức tạp, kéo dài, tốn kém về thời gian cũng như chi phí

1.3 Các quy định về địa dịch theo pháp luật một số quốc gia

Địa dịch là một chế định kinh điển của pháp luật La Mã cổ đại có ảnh hưởng sâu sắc đến pháp luật dân sự của nhiều nước trên thế giới đặc biệt là các nước theo hệ thống pháp luật Civil law như BLDS Pháp từ Điều 637 đến Điều

710, BLDS Quebec từ Điều 1177 đến Điều 1194, BLDS Thụy Sĩ từ Điều 730 đến Điều 744, BLDS Luxembourg từ Điều 637 đến 710, BLDS Nhật Bản từ Điều 280 đến Điều 294, BLDS Nga từ Điều 274 đến Điều 276; BLDS Thái Lan

từ Điều 1387 đến Điều 1401

Hầu hết các BLDS đều cho rằng địa dịch là mối quan hệ giữa hai mảnh

đất liền kề Cụ thể: Điều 637 BLDS Pháp định nghĩa: “Địa dịch là một nghĩa vụ đối với một bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác” (Quyển Hai, Thiên IV Dịch quyền hay địa dịch); Điều 1177 BLDS Quêbec Canađa đưa ra khái niệm: “Địa dịch là một nghĩa vụ đặt ra cho một bất động sản (gọi là đất chịu địa dịch) có lợi cho một bất động sản khác (gọi là đất địa dịch), thuộc về một chủ sở hữu khác” Điều

637 BLDS Luxembourg định nghĩa “Một địa dịch là một phiền lụy đặt trên một

di sản phục vụ cho việc sử dụng và tính hữu dụng của một di sản thuộc sở hữu của người khác” Như vậy, các BLDS trên đều thống nhất cho rằng địa dịch

thực chất là nghĩa vụ (hay phiền lụy) mà một bất động sản phải chịu để phục vụ lợi ích cảu một bất động sản khác Một số BLDS khác lại không đưa ra khái niệm chung về địa dịch trực tiếp đề cập đến quyền của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền hoặc đề cập đến các phiền lụy mà chủ sở hữu bất động sản chịu địa dịch phải chịu Khái niệm này cũng được quy định tại Điều 1387 BLDS và

Thương mại Thái Lan: “Một bất động sản có thể bị đặt vào tình trạng lệ thuộc, bằng cách đó người chủ sở hữu tài sản đó bị buộc phải chịu đựng những hành vi nhất định tác động lên tài sản của mình hoặc, hạn chế việc thực thi một số

tương đối khác: “Trong trường hợp cần thiết, chủ sở hữu một bất động sản (mảnh đất - các bất động sản khác) có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề tạo cho họ quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề ” Cách diễn đạt

này khiến cho chúng ta hình dung địa dịch là quan hệ trái quyền hơn là quan hệ vật quyền bởi chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không được trực tiếp thi hành quyền sử dụng hạn chế trên bất động sản liền kề mà phải đưa ra yêu cầu đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề để người này tạo cho mình quyền sử dụng hạn chế bất động sản của người đó BLDS 1995, BLDS 2005 của Việt Nam đã chịu ảnh hưởng từ quan niệm này từ BLDS Nga khi xây dựng chế định Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Các BLDS Pháp, BLDS Quebec, BLDS Luxembourg, BLDS Thuỵ Sĩ quy định khá chi tiết về địa dịch bao gồm: Các quy định chung về địa dịch (địa dịch liên tục/không liên tục; địa dịch biểu kiến/bất biểu kiến); các loại địa dịch bao gồm: địa dịch tự nhiên (phát sinh do địa thế tự nhiên); địa dịch pháp định; địa dịch xác lập theo ý chí của con người (địa dịch ước định) Căn cứ vào các quy định của các BLDS nêu trên hiểu theo nghĩa rộng, tổng quan: địa dịch đều được xác lập theo quy định của pháp luật (địa dịch pháp định), tất cả các căn cứ xác lập địa dịch đều do pháp luật quy định Tuy trong một số trường hợp, pháp luật cho phép các bên xác lập địa dịch, nhưng việc xác lập địa dịch trong các trường hợp này cũng không được “trái với trật tự công cộng”

Tiểu kết chương 1

Địa dịch là quan hệ giữa hai bất động sản liền kề, là quyền của vật đối với vật chứ không phải quyền của người đối với vật Địa dịch được cấu thành bởi ba yếu tố: bất động sản hưởng quyền, bất động sản chịu dịch lụy và hai bất động

29

sản này phải thuộc các chủ sở hữu khác nhau Chủ sở hữu bất động sản được thừa hưởng dịch quyền hay phải có nghĩa vụ thực hiện dịch lụy do mảnh đất của mình đem lại Địa dịch được thiết lập có thể do địa thế tự nhiên, do quy định bởi luật, do hành vi con người, hoặc một số trường hợp được thiết lập bởi thời hiệu Địa dịch là ngoại lệ của nguyên tắc bảo vệ quyền sở hữu nên chủ sở hữu bất động sản thụ hưởng chỉ được phép thụ hưởng địa dịch trong giới hạn nhu cầu chính đáng, việc hạn chế quyền sở hữu của người khác phải trong khuôn khổ các giới hạn nghiêm ngặt

30

Chương 2 QUY ĐỊNH VỀ ĐỊA DỊCH TRONG PHÁP LUẬT VIỆT NAM 2.1 Địa dịch trong các bộ Dân luật trước 1975

Địa dịch chỉ xuất hiện trong pháp luật Việt Nam khi quân Pháp xâm lược

và kéo theo đó là ảnh hưởng của pháp luật La Mã (pháp luật Pháp thuộc họ pháp luật La Mã) lên pháp luật Việt Nam Pháp luật Pháp thuộc họ pháp luật La Mã – Đức bành trướng vào Việt Nam theo con đường thứ nhất mà có các dấu mốc lịch

sử vào năm 1858 (quân Pháp và quân Tây Ban Nha bắt đầu sử dụng vũ lực xâm chiếm Việt Nam, năm 1867 (quân Pháp xâm chiếm xong toàn bộ sáu tỉnh phía Nam, biến nơi đây thành xứ thuộc địa của Pháp), và năm 1884 (Hòa ước ký kết giữa Việt Nam và Pháp đã làm Việt Nam đánh mất hẳn tư cách một quốc gia độc lập về mặt pháp lý, trở thành một nước bị bảo hộ của Pháp) Trước đó, Việt Nam có một hệ thống pháp luật khác biệt mà kỹ thuật pháp lý khác hẳn kỹ thuật pháp lý của họ pháp luật La Mã – Đức Có thể nói, trước khi bị cưỡng bức theo pháp luật của Pháp, Việt Nam theo truyền thống pháp luật Viễn Đông với các đặc điểm: không có sự phân chia các ngành luật; có quan niệm hòa trộn giữa luật dân sự và hình sự; chịu ảnh hưởng của năm chế tài hình sự (hình phạt) của pháp luật Trung Hoa; chịu ảnh hưởng của chủ nghĩa nhân trị Do đó, địa dịch không được đề cập đến trong các Bộ luật của các triều đình phong kiến Việt Nam trước khi thực dân Pháp xâm lược

Pháp luật là công cụ quan trọng để chính quyền thực dân thực hiện cai trị

ở Việt Nam Do đó, khi bình định xong lần lượt các xứ, chính quyền thực dân Pháp ban hành các đạo luật áp dụng cho xứ An Nam trong đó có các BLDS như

Bộ luật dân sự Nam Kỳ giản yếu ra đời năm 1883, Bộ luật dân luật Bắc kì 1931, Hoàng Việt Trung kì hộ luật năm 1936 Tất nhiên các Bộ luật này được xây dựng trên cơ sở ảnh hưởng sâu sắc của BLDS Pháp, đặc biệt Bộ luật dân sự Nam kì giản yếu còn là sự sao chép cứng nhắc và thiếu thốn BLDS Pháp Sau này, chính quyền Sài Gòn cũng áp dụng kỹ thuật pháp lý này để xây dựng Bộ Dân luật năm 1972 nên nội dung cũng chịu ảnh hưởng rất lớn từ BLDS Pháp và các BLDS của Việt Nam trước đó Có thể nói, nội dung chế định địa dịch trong

31

Bộ Dân luật Bắc kì 1931, Hoàng Việt Trung kì hộ luật 1936 hay Bộ Dân luật Sài Gòn 1972 kế thừa nội dung chế định địa dịch trong BLDS Pháp, ngoài ra có bổ sung một số quy định cho phù hợp với tình hình ở nước ta

2.1.1 Về khái niệm địa dịch

Các bộ Dân luật trước năm 1975 đều thống nhất coi địa dịch là mối quan

hệ giữa hai bất động sản liền kề, trong đó có một bất động sản chịu địa dịch và

bất động sản thụ hưởng Điều 602 BLDS Bắc Kỳ quy định: “Địa dịch là những

sự phiền lụy buộc vào một sở nhà đất nào, để lợi dụng cho một sở nhà đất của người chủ khác”; Điều 629 Hoàng Việt Trung kì hộ luật: “Địa dịch là những sự

mà một bất động sản phải gánh, bất động sản ấy gọi là bất động sản chịu địa dịch, để làm ích cho một bất động sản khác của người khác, bất động sản nầy là bất động sản hưởng địa dịch; những sự phải gánh ấy hoặc là hạn chế sự tự do trong đường hưởng dụng quyền lợi của người chủ bất động sản chịu địa dịch, hoặc là cho người chủ bất động sản hưởng địa dịch được dụng một đôi chút về bất động sản chịu địa dịch”; còn Điều 463 BLDS Sài Gòn quy định: “Địa dịch

là dịch lụy đặt trên một bất động sản để làm thuận lợi hay tiện ích cho một bất động sản khác, thuộc quyền sở hữu của người khác” Mặc dù từ ngữ diễn đạt

khác nhau, nhưng nội hàm của ba khái niệm trên đều thống nhất ở chỗ coi địa dịch là những phiền lụy mà một bất động sản phải chịu vì lợi ích của một bất động sản khác Khái niệm này hoàn toàn phù hợp với khái niệm địa dịch trong

BLDS Pháp Điều 637 BLDS Pháp định nghĩa: “Dịch quyền là một nghĩa vụ đối với một bất động sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bất động sản thuộc sở hữu của người khác” Như trên đã phân tích, đây là cách hiểu truyền

thống của pháp luật La Mã về địa dịch, rằng đây là quan hệ giữa vật đối với vật chứ không phải là quan hệ của người với vật

2.1.2 Căn cứ phát sinh và chấm dứt địa dịch

* Căn cứ phát sinh

Các bộ Dân luật trước năm 1975 đều thống nhất trong việc xác định các căn cứ xác lập địa dịch là: địa dịch do địa thế tự nhiên; địa dịch do luật; địa dịch

32

do thỏa thuận của các sở hữu chủ Cụ thể, Điều 630 Trung kì hộ luật quy định:

“Địa dịch hoặc là do thế tự nhiên, hoặc là do pháp luật bắt buộc hay là do các nghiệp chủ ước định với nhau mà định ra”; Điều 464 BLDS 1972: “Địa dịch phát sinh do địa thế tự nhiên, do hiệu lực của luật pháp hay do thỏa ước của các

sở hữu chủ” Các căn cứ phát sinh địa dịch trong các BLDS Việt Nam trước năm

1975 khá giống với các căn cứ phát sinh địa dịch trong BLDS Pháp Tuy vậy,

cụm từ địa dịch hình thành do ước định của các sở hữu chủ có nội hàm hẹp hơn địa dịch hình thành do hành vi con người Hành vi con người có thể là giao dịch

(hợp đồng) hoặc hành vi pháp lý đơn phương (di chúc); còn thỏa ước giữa các

sở hữu chủ là chỉ nói đến hợp đồng Như vậy nếu một sở hữu chủ để lại di chúc xác lập việc chịu dịch quyền trên bất động sản của mình cho bất động sản liền

kề thì địa dịch đó có được công nhận hay không?

2) Khi đất hưởng địa dịch với đất bị địa dịch đều thuộc vào một chủ; 3) Khi đất lập địa dịch bị hủy hoại mất cả.”

Ngoài ra theo Điều 674, địa dịch bị chấm dứt nếu “Trong mười lăm năm

mà không hành dụng quyền địa dịch thời quyền ấy bị tiêu diệt.”

Vậy khi người hưởng quyền địa dịch từ chối thụ hưởng địa dịch thì có được xem là rơi vào trường hợp giữa các nghiệp chủ lập lại một khế tự mới không và lúc này quyền người lập địa dịch đã bị thủ tiêu hay chưa? Nếu người

có quyền hưởng địa dịch từ chối hưởng địa dịch nhưng sau đó lại yêu cầu được hưởng thì có được xác lập lại quyền hay không, vấn đề này chưa được bộ luật quy định rõ ràng

33

Điều 495 và Điều 496 Bộ dân luật Sài Gòn 1972 quy định các căn cứ

chấm dứt địa dịch như sau: “Địa dịch mãn kết:

a) Nếu địa thế thay đổi, làm cho không thể hành dụng địa dịch được nữa; nhưng nếu địa thế trở lại tình trạng cũ, địa dịch lại phục hồi, ví dụ một giòng suối tự nhiên hết nước rồi lại có nước; địa dịch lấy nước đã mất rồi lại phục hồi;

b) Nếu cả hai địa sản hưởng dịch và thừa dịch được sáp nhập vào quyền

sở hữu của một người;

c) Nếu thừa dịch địa bị hủy hoại hoàn toàn

Địa dịch cũng chấm dứt nếu không được sử hành trong hai mươi năm.”

So với Hoàng Việt Trung kì hộ luật, Bộ Dân luật Sài Gòn quy định thêm một căn cứ chấm dứt địa dịch là do địa thế thay đổi Tuy nhiên, Bộ luật này cũng không đề cập đến trường hợp nếu người hưởng quyền địa dịch mà từ chối thì sẽ xử lý như thế nào; mặt khác, không đề cập đến trường hợp địa dịch chấm dứt do mãn hạn hoặc do xác lập một giao dịch mới

Địa dịch có thể chấm dứt do thời hiệu Ví như địa dịch trồng cây; chủ sở hữu bất động sản bị địa dịch không được trồng cây cao dưới hai thước cách đường phân giới dưới năm mươi phân; không được trồng cây cao trên hai thước cách đường phân giới dưới hai thước; nếu không làm như vậy, chủ sở hữu bất động sản liền kề có quyền yêu cầu nhổ bỏ các cây ấy Nhưng nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không yêu cầu nhổ cây ấy trong 15 năm (Hoàng Việt Trung kì

hộ luật) hoặc 5 năm (Bộ Dân luật Sài Gòn) thì mất đi quyền yêu cầu này

2.1.3 Nội dung địa dịch trong các BLDS trước 1975

Các bộ dân luật trước 1975 đều chia các loại địa dịch theo căn cứ phát sinh, bao gồm địa dịch do địa thế tự nhiên, địa dịch pháp định và địa dịch do thỏa ước của các sở hữu chủ

2.1.3.1 Địa dịch do địa thế tự nhiên

Địa dịch do địa thế tự nhiên trong các BLDS trước 1975 là địa dịch thoát nước và địa dịch lưu thủy Cụ thể “Những đất thấp thời phải chịu cho nước của

34

những đất cao tự nhiên chảy xuống, không do nhận lực can thiệp” (Điều 633 Hoàng Việt Trung kì hộ luật) “Không do nhân lực can thiệp” được hiểu là việc nước chảy từ địa thế cao xuống địa thế thấp là hoàn toàn do tự nhiên, không có

sự can thiệp dù là cố ý hay vô ý của con người Do đó, bất kì trường hợp nào có

sự can thiệp của con người dẫn đến gia tăng dịch lụy của đất thấp thì đều phải bồi thường tổn hại Do đó các BLDS trước 1975 đều quy định: “Địa chủ nào cũng có quyền sử dụng nước mưa trên đất của mình hay nước từ dưới mạch lên Nhưng nếu việc sử dụng đó mà làm gia tăng dịch lụy của mảnh đất thấp thì phải cấp tiền cho chủ sở hữu của mảnh đất thấp đó” Nước mưa hay nước ngầm đều

là nước tự nhiên, nhưng vì người chủ đất sử dụng (tức là đã có sự can thiệp của con người) làm tăng dịch lụy thoát nước của đất thấp thì chủ đất cao phải chịu bồi thường Ở đây chủ đất cao chỉ chịu trách nhiệm bồi thường cho phần dịch lụy gia tăng chứ không bị cấm làm gia tăng dịch lụy cho mảnh đất dưới Tuy nhiên, bộ Dân luật Sài Gòn 1972 có bổ sung thêm một ngoại lệ “Nếu bất động sản là thừa dịch là nhà cửa thì kể cả sân vườn phụ thuộc không thể bị buộc phải chịu gia tăng dịch lụy dầu với điều kiện bồi thường” (Điều 468) Có nghĩa là nếu mảnh đất thấp gắn liền với nhà cửa thì chủ sở hữu mảnh đất thấp có quyền từ chối dịch lụy gia tăng bất kể bên kia đưa ra điều kiện bồi thường Quy định như vậy là nhằm bảo vệ an toàn tính mạng và tài sản cho những người sinh sống trên mảnh đất thấp

Chủ đất cao có thể đắp đập, be bờ để phục vụ việc trồng cấy hoặc đào ao thả cá, nhưng phải có trách nhiệm bảo vệ các bờ đập ấy Nếu để bờ, đập bị vỡ gây thiệt hại cho mảnh đất thấp thì phải bồi thường thiệt hại tương ứng

Để bảo vệ quyền địa dịch cho mảnh đất cao, Điều 637 Hoàng Việt Trung

kì hộ luật, Điều 466 bộ Dân luật Sài Gòn đều quy định người nghiệp chủ đất thấp không được đắp đê, bờ đập, làm cho ngăn trở nước không chảy được, nếu không thời phải triệt bỏ đi như cũ và hoàn lại nguyên trạng và có thể bị kiện bồi tổn hại Tuy vậy, nếu việc thoát nước này gây bất tiện cho việc cư ngụ của chủ đất phía dưới thì quyền địa dịch này không được thiết lập Bộ Dân luật Sài Gòn

35

quy định “nếu địa dịch làm ngăn trở sự cư ngụ thì chủ sở hữu đất thấp có thể ngăn cản dòng nước gây ảnh hưởng đến sự cư ngụ của mình nhưng vẫn phải dành lối cho nước thoát đi”, tức là không được ngăn cản hoàn toàn việc thoát

nước của mảnh đất phía trên (Điều 466) Còn theo Hoàng Việt Trung kì hộ luật

thì “Những quyền địa dịch định ở điều 636 và các điều tiếp theo không thể đem lập ở đất mà có xây dựng nhà cửa, ở sân, vườn tiếp với nhà ở.” Ngoài ra chủ sở

hữu mảnh đất thấp cũng không được xâm phạm đến bờ, đập do chủ mảnh đất trên xây dựng để trồng cấy hoặc đào ao nuôi cá, nếu không cũng phải chịu trách nhiệm bồi thường

Địa dịch lưu thủy là bắt buộc đối với các chủ đất ven sông, ven biển Điều

634 Hoàng Việt Trung kì hộ luật, Điều 467 Dân luật Sài Gòn đều quy định rằng:

“Địa sản có nước sông hay thủy triều chảy qua tự nhiên phải lần lượt chịu địa dịch lưu thủy tùy theo thời kỳ nước lên xuống Địa chủ ở ven sông, ven kinh phải

để cho nước chảy qua sang địa sản lân cận; những địa chủ này, đến lượt họ, lại phải để cho nước chảy sang những địa sản xa hơn, cứ như thế mà tiếp tục, tùy theo nhu cầu nông nghiệp.” Nước sông hay nước biển phải lên xuống theo tự

nhiên thì các mảnh đất ven sông, ven biển mới phải chịu địa dịch lưu thủy Và tất nhiên, những chủ đất phía trong không phải chịu trả tiền cho các chủ đất ven sông, ven biển về địa dịch lưu thủy này Tuy vậy, nếu không phải nước sông, nước biển lên xuống tự nhiên mà là do các chủ đất phía trong có nhu cầu thiết lập một đường dẫn nước qua các bất động sản khác vào bất động sản của mình thì đây không còn là địa dịch đo địa thế tự nhiên nữa (mà là địa dịch pháp định)

và lúc này chủ đất phía trong phải trả cho các chủ đất chịu địa dịch một khoản tiền tương xứng Địa dịch lưu thủy có ý nghĩa rất quan trọng trong nông nghiệp, đặc biệt là với quốc gia thuần nông như Việt Nam; đảm bảo nhu cầu sản xuất của các chủ đất; đảm bảo công bằng giữa các chủ đất trong việc tiếp cận nguồn

tài nguyên nước trong sản xuất