Quy trình thẩm định giá

Quy định chung: 01- Mục đích của tiêu chuẩn này là quy định quy trình thẩm định giá tài sản và hướng dẫn thực hiện quy trình trong quá trình thẩm định giá tài sản. 02- Phạm vi áp dụng: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định

Phần I:

1 Bản chất và đặc trưng của hoạt động thẩm định giá trị tài sản

z Bản chất của hoạt động định

giá BĐS ?

z IVSC: là sự ước tính giá trị

BĐS

z Là một hoạt động hay quá

trình phát triển ý tưởng đi

đến giá trị của tài sản

(TCTĐG Hoa kỳ)

z 05 Đặc trưng của hoạt động TĐG:

z 1 Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị trường một loại hình TS/hh nhất định

z 2 Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng

z 3 Sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp

z 4 Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn (pháp luật kỹ thuật, tài chính, thống kê, tin học…) trong quá trình đó

z 5 Cung cấp cho khách hàng ý kiến

về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thị trường

z Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do những cá nhân được đào tạo riêng

5 Đặc trưng

z 1 Nghiên cứu có lựa chọn vào một khu vực thị

trường một loại hình Tài sản nhất định

z 2 Thu thập số liệu/dữ liệu thích đáng

z 3 Sử dụng những kỹ thuật phân tích phù hợp

z 4 Vận dụng kiến thức, kinh nghiệm chuyên môn

(pháp luật kỹ thuật, tài chính, thống kê, tin học…) trong quá trình đó

z 5 Cung cấp cho khách hàng ý kiến về giá trị tài sản thể hiện thông qua những bằng chứng xác đáng trên thị trường

z Tóm lại: một nghề mang tính chuyên nghiệp, do

những cá nhân được đào tạo riêng

II Quy trình định giá bất động sản

z 1 Định nghiã: là các bước triển khai công việc mang tính hệ thống nhằm đi đến giá trị thị trường của BĐS sản

z Gồm nhiều bước triển khai công việc

z Mục tiêu cuối cùng: giải thích, chứng minh

độ tin cậy của mức giá thị trường của tài sản đưa cho khách hàng.

z Yêu cầu: quy trình thẩm định giá phải mang tính khái quát, áp dụng chung cho mọi loại tài sản.

2 Sự cần thiết ban hành Quy trình TĐG

c) Nâng cao lòng tin của công chúng

d) Nâng cao tính cạnh tranh, hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

3 Quy trình thẩm định giá BĐS của một số nước

• Định nghĩa giá trị (thị trường-phi thị trường)

• Thời điểm thẩm định giá BĐS (quá khứ, hiện tại,

tương lai)

• Các giả thiết

Bước 2: Thu thập dữ liệu tài sản

- Thu thập thông tin thị trường

- Thu thập thông tin của BĐS cần định giá

- Thu thập thông tin của những BĐS chọn để so sánh

Quy trình thẩm định giá trị bất động sản

Bước 3: Phân tích số liệu

1 Phân tích thị trường:

• Nghiên cứu cung BĐS

• Nghiên cứu cầu BĐS

2 Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu

• Vì sao phải phân tích: nguồn lực hữu hạn

• Thế nào là sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu: 3 tiền đề >>> khả năng sử dụng

>>> mang lại giá trị cao nhất cho BĐS

• Coi như đất trống

• Question: sử dụng đất vào mục đích gì? Xây dựng công trình gì trên đất

hiệu quả nhất?

Bước 3 (tiếp) Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu

ƒ Khaí niệm: là khả năng sử dụng BĐS hợp lý, hợp pháp của đất trống và công trình trên đất, khả thi

về tự nhiên và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.

ƒ Các yếu tố của thị trường tạo nên giá trị của BĐS

Do đó đánh giá mối quan hệ tương tác giữa cung cầu BĐS với việc sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu

là rất quan trọng.

ƒ Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu cho

phép chuyên gia định giá xác định vệc sử dụng

BĐS vào mục đích gì mang lại lợi ích lớn nhất của BĐS trên thị trường.

Bước 3 Phân tích thị trường, Phân tích tính khả thi, Phân tích

sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu

ƒ Phân tích thị trường

z Nhằm phân tích, xác định nhu cầu có thể thay thế nhau trong sử dụng BĐS

z Phân tích cung-cầu về BĐS nhằm dự báo cung-cầu và tiền thuê BĐS

theo giá thị trường

ƒ Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu

z Việc sử dụng mà theo mục đích đó sẽ mang lại giá trị cao nhất cho BĐS

z Thời gian sử dụng, thời hạn sử dụng, các bên tham gia thị trường

Bước 3 Phân tích sử dụng BĐS

tốt nhất, tối ưu

Chuyên gia định giá BĐS phân biệt giữa khả năng sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu coi như đất

trống với khả năng sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu khi đã có công trình xây dựng

trên đất.

Bước 3 Phân tích sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu

(coi như đất trống)

z Nếu mảnh đất đó trống (hoặc coi như còn trống) thì sử

dụng vào mục đích gì là tối ưu, hợp pháp?

z Xem xét mọi khả năng và thực trạng đang sử dụng

mảnh đất đó vào mục đích gì.

z Hai lý do để phân tích việc sử dụng BĐS tốt nhất, tối ưu

(coi như đất trống) là:

Sử dụng BĐS tốt nhất và tối ưu đã có

Hai lý do phân tích việc sử dụng BĐS tốt nhất,

Bốn tiêu chí phân tích việc sử dụng BĐS tốt

2 Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì là

khả thi về mặt tự nhiên?

z Diện tích, hình dạng, kích thước, địa hình chất đất, mức độ cấp thóat nước, lối vào, các khả năng xảy

ra thảm họa thiên nhiên (lụt lội, động đất…)

giáo…có thể loại bỏ khả năng sử dụng bất động sản vào những mục đích nhất định.

Bốn tiêu chí phân tích (tiếp)

3 Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì là khả thi về mặt tài chính?

z Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì có khả năng

4 Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì

mang lại năng suất cao nhất?

z Sử dụng Bất động sản vào mục đích gì tạo ra giá trị

Phân tích việc sử dụng đất tốt nhất, tối ưu

Tập trung vào các vấn đề:

z Sử dụng đất hợp pháp vào mục đích gì?

z Sử dụng đất hợp lý về mặt tự nhiên vào mục đích gì?

z Khi đã sử dụng đất hợp pháp và hợp lý về mặt tự nhiên thì tính khả thi về mặt tài chính ra sao và sẽ mang lại khoản thu nhập ròng ổn định là bao nhiêu?

z Khi đã sử dụng đất hợp pháp và hợp lý về mặt tự nhiên và khả thi về mặt tài chính thì lựa chọn sử dụng đất vào mục đích gì sẽ amng lại thu nhập ròng lớn nhất, và với tỷ lệ vốn hóa hợp lý sẽ mang lại giá trị lớn nhất cho BĐS?

z Tóm lại, phân tích việc sử dụng đất tốt nhất, tối ưu tập trung vào phân tích tiềm năng/khả năng sử dụng hơn là vào hiện trạng đang sử dụng

Quy trình thẩm định giá trị bất động sản

Bước 4: Áp dụng 3 phương pháp

- So sánh – chi phí – Thu nhập

Bước 5: Hài hòa các mức giá chỉ dẫn

Bước 6: Báo cáo kết quả thẩm định giá

9 bước Quy trình thẩm định giá BĐS Nhật Bản

(9 bước)

giá.

hưởng giá trị.

z - Xem xét lần cuối giá trị bất động sản.

Quy trình thẩm định giá Malaysia

z Next slide

6 bước Quy trình thẩm định giá của Việt Nam

Quyết định số 77/QĐ-BTC ngày 1/11/2005

ban hành 03 Tiêu chuẩn TĐG VN

z Y kiến các đơn vị thuộc Bộ (QLNN, NCCB,

thực hành…)

II/ Nội dung quy trình thẩm định giáQuá trình thẩm định giá trị tài sản cần phải lập kế hoạch và phân bước dựa trên những hiểu biết thực tế và

Bước 6: Báo cáo,

định giá.

Bước 1: Xác định tổng quát khách hàng

(a) Khách hàng và mục đích thẩm định giá trị tài sản của khách

hàng

z Tài sản của ai?

(b) Đối tượng thẩm định giá

z Tài sản – Đ/n (Tc TĐG số 13) doanh nghiệp, bấtđộng sản (đất đai, công trình kiến trúc), động sản, quyền tài sản, tàisản sở hữu trí tuệ

z Quyền tài sản: là gì? + Các quyền năng gắn với quyền sở hữu tàisản: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt

+ Mang lại lợi ich cho người nắm giữ

z Đặc điểm: + Là tài sản (có giá trị-mua bán trên thị trường)

+ Là tài sản vô hình (gắn với quy định về pháp lý)+ Khó tách bạch

Cơ sở giá trị của giá cả

- T/sản chuyên dùng, đặc biệt, có yếu tố l ch sử, văn hoá phi vật thể: dựa vào giá trị phi thị trường

- T/sản khác: giá trị thị trường

- Thế chấp vay NH: giá trị thị trường

- Bảo hiểm cháy nổ: chi phí thay thế khấu hao + Luật bảohiểm

- Xây dựng báo cáo tài chính:

+ T/sản thông thường: giá trị thị trường;

+ T/sản chuyên dùng: chi phí thay thế khấu hao

- Giải toả, thu hồi đất: căn cứ Luật thu hồi đất đai 1985

- Thu thuế tài sản : căn cứ Luật Thuế năm 1997

- Mua, bán trao đổi: giá trị thị trường

- Góp vốn liên doanh

Thời điểm thẩm định giá, thời gian

có hiệu lực của báo cáo, chứng thư

z Giá trị, giá cả tài sản chịu tác động yêu tố cung cầu, thay đổi theo thời gian

Bước 1.d - Những điều kiện ràng buộc trong quá trình

thẩm định.

TĐV phải đưa ra những ràng buộc, hạn chế về:

- Quyền, nghĩa vụ của thẩm định viên khi tiến hành thẩm định

- Quyền, nghĩa vụ của khách hàng khi tiến hành thẩm định

- Yêu cầu, mục đích, phạm vi sử dụng kết quả thẩm định

- Những hạn chế (nếu có) về nguồn dữ liệu, tính pháp lý, khuôn khổpháp lý có ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá

- Những ràng buộc/ hạn chế nói trên phải dựa trên cơ sở có sự đồng

ý (bằng văn bản) của khách hàng

(ví dụ ĐK ràng buộc của Công ty Frank Knight)

Bước 2: Xây dựng kế hoạch thẩm định giá

Là bước nối tiếp khi đã làm rõ bước 1 (mục đích TĐG của khách hàng,bản chất tài sản)

Bước 3: Khảo sát thực địa, thu thập thông tin.

Trong bước này phải kiểm tra lại những thông số cơ bản liên quan đến đối tượng thẩm định giá như đặc điểm tự nhiên của bất động sản quyền sở hữu quyền

và các lợi ích liên quan Quá trình này phải tiến hành thông qua khảo sát thực địa, phỏng vấn thu thập thông tin qua báo chí…

1. Mô tả những đặc điểm tự nhiên của bất động sản: tiến hành so

sánh số liệu bất động sản với những số liệu chuẩn ghi trong sổđăng ký địa bạ, hồ sơ bất động sản, bản đồ quy hoạch v.v

2. Tiến hành khảo sát thực địa để khẳng định số liệu về vị trí, số

lô, diện tích đất, kiến trúc nhà, số tầng, diện tích và mục đích

sử dụng của từng tầng là đúng với sổ sánh đăng ký? Thẩmđịnh viên cũng phải nắm chắc từng bộ phận của bất động sản,

sự sai khác giữa số liệu trong sổ sách với khảo sát thực địa?

3. - Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên kỹ

thuật (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề nghiệp?

4. (Singapo: trong chừng mực quan sát được…)

5. Mô tả quyền sở hữu chủ, quyền và những lợi ích liên quan đến

bất động sản Để làm được việc này, thẩm định viên cần tiếnhành phân loại so sánh loại hạng của bất động sản (tổng thể

và từng hạng mục bất động sản) với sổ sách đăng ký, xác định

rõ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liên quan đến bấtđộng sản

6. Gianh giới giữa thẩm định viên về giá và thẩm định viên về

tính pháp lý tài sản (Việt Nam so với Thái lan) – Rủi ro nghề

Bước 3.1 Khảo sát thực địa

z Là một nội dung bắt buộc trong quy trình

z Người khảo sat: TĐV, trợ lý

z Đối với bất động sản, thẩm định viên khảo sát và thu thập số liệu về

z Vị trí thực tế của bất động sản So sánh với vị trí trên bản đồ địa chính.

z Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm:

z diện tích đất và công trinh kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng

(cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

z + Đối với công trinh xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp khảo

sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trinh

Bước 3.2 Thu thập và tổ chức thông tin

A Thu thập:

z Nguồn: phỏng vấn, báo chí (nói, hình, viết), số liệu thống kê, mạng internet,

ngân hàng dữ liệu, Hiệp hộI BĐS, các cơ quan quản lý nhà nước (địa chính, thống kê, thuế vụ, công sản, VP kiến trúc sư…)

z - Những thông tin tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến cung cầu, giá tài sản

trong trước mắt và dài hạn

z Thông tin về yếu tố cung tài sản, cầu tài sản trên thị trường

z - Thông tin về môi trường pháp lý liên quan đến tài sản

z - Thông tin về quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết

z - Thông tin về lãi suất, thu nhập…

z Các thông tin phải được so sánh, kiểm chứng để có độ tin cậy.

B Tổ chức, phân loại: (3 loại)

1 Thông tin chung là các thông tin thể hiện xu hướng các vấn đề liên quan:

kinh tế, xã hội, chính sách chính phủ, môi trường, cung và cầu thị trường

về tài sản

Xu hướng: sự vận động qua thời gian (thu nhập, dân số, m2/người dân…)

2 Thông tin cụ thể liên quan BĐS TĐG (pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí, thu

nhập…)

3 Thông tin cụ thể liên quan BĐS so sánh (pháp lý, vật lý, lô, vị trí, chi phí, thu

nhập…)

1 Phân tích thị trường

1 Phân tích thị trường

2 Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản

(ngay cả thẩm định giá tài sản đơn giản nhất cũng phải dựa trên hiểu biết chắc chắn về tính phổ biến thị

trường đang diễn ra và khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản)

Bước 5:

Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Áp dụng phương pháp thẩm định giá đã chọn

- TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh t m ra các mức giá chỉ dẫn

Phương pháp thẩm định giá đưa ra phải phù hợp với đối tượng tài sản thẩm định.

TÍNH TOÁN, SO SÁNH, điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn

tìm ra giá trị cuối cùng tài sản

z Lập bảng các yếu tố so sánh

z Hệ số điều chỉnh

Những câu hỏi TĐV phải đặt ra và trả lời khi

z Số mẫu tài sản quan sát và thu thập số liệu đã đủ lớn để thể hiệntính đại diện chưa?

z Tài sản dùng làm vật so sánh có mang tính đại diện hay không?

z Những tài sản này có cạnh tranh nhau về giá bán hay không?

z Có dấu hiệu nào trên thị trường ủng hộ cho hệ số điều chỉnh được

áp dụng?

z Chi phí xây dựng ước tính có mang tính phổ biến hay không (đối với

PP chi phí)

Bước 6: Xây dựng Báo cáo, chứng thư thẩm định giá.