Định hướng phát triển ngành thẩm định giá ở Việt Nam trong thời gian tới

Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, xu hướng toàn cầu hóa nền kinh tế thế giới càng diễn ra mạnh mẽ và nhanh chóng, cuốn hút tất cả các quốc gia các dân tộc trên quả địa cầu, Việt Nam cũng nằm trong số đó không thể tránh khỏi, vì vậy Việt Nam phải tự vận động và tìm cho mình một hướng đi đúng phù hợp với tình hình phát triển của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Như một nhu cầu cấp bách trong việc vận hành nền kinh tế xã hội, ngành thẩm định giá Việt Nam đã ra đời và từng bước đi vào cuộc sống. Có thể nói rằng, ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với các nước trên thế giới, nhưng hiện tại đã, đang phát triển về chiều sâu và rộng. Có thể coi thẩm định giá là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả năng cạnh tranh…. Nhận thức được mối quan tâm rất lớn về thẩm định giá nên em đã chọn đề tài : “Định hướng phát triển ngành thẩm định giá ở Việt Nam trong thời gian tới” làm đề tài nghiên cứu của mình.

Lời mở đầu

1 Lý do lựa chọn đề tài

Trong xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế, xu hướng toàn cầu hóa nền kinh tếthế giới càng diễn ra mạnh mẽ và nhanh chóng, cuốn hút tất cả các quốc gia các dântộc trên quả địa cầu, Việt Nam cũng nằm trong số đó không thể tránh khỏi, vì vậyViệt Nam phải tự vận động và tìm cho mình một hướng đi đúng phù hợp với tìnhhình phát triển của nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước

Như một nhu cầu cấp bách trong việc vận hành nền kinh tế xã hội, ngànhthẩm định giá Việt Nam đã ra đời và từng bước đi vào cuộc sống Có thể nói rằng,ngành thẩm định giá ở Việt Nam đã có những bước đi đầu tiên khá muộn so với cácnước trên thế giới, nhưng hiện tại đã, đang phát triển về chiều sâu và rộng Có thểcoi thẩm định giá là một trong những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quảkinh doanh của các doanh nghiệp, của nền kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nângcao khả năng cạnh tranh…

Nhận thức được mối quan tâm rất lớn về thẩm định giá nên em đã chọn đềtài : “Định hướng phát triển ngành thẩm định giá ở Việt Nam trong thời gian tới”làm đề tài nghiên cứu của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu

Từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực trạng củahoạt động thẩm định giá, đề tài đưa ra những giải pháp và địnhhướng nhằm phát triển ngành thẩm định giá ở Việt Nam

Đồng thời tạo cơ hội và cái nhìn tổng quát cho sinh viên vềngành thẩm định giá ở nước ta cũng như môi trường nghề nghiệptrong tương lai của mình

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu đó là hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam và sự pháttriển của ngành thẩm định giá ở Việt Nam

Phạm vi nghiên cứu : Việt Nam

Song do giới hạn về thời gian cũng như trình độ chuyên môn nên đề tài chỉ tậptrung nghiên cứu về quá trình phát triển cũng như thực trạng phát triển của ngànhthẩm định giá trong nền kinh tế thị trường Đồng thời xuất phát từ thực tế đó để đưa

ra định hướng phát triển trong tương lai

4 Nội dung nghiên cứu

Hệ thống hoá và làm rõ hơn những vấn đề lý luận cơ bản vềthẩm định giá Nghiên cứu tình hình phát triển ngành thẩm địnhgiá ở một số nước và rút ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm địnhgiá ở Việt Nam hiện nay

Xây dựng định hướng và đề xuất một số giải pháp nhằmphát triển ngành thẩm định giá ở Việt Nam

5 Phương pháp nghiên cứu

Chủ yếu thu nhập dữ liệu thứ cấp từ tất cả các nguồn ví dụ như: sách, báo ,giáo trình thẩm định giá, tài liệu trong thư viện, các kênh thông tin và truyềnthông…

Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu: phân tích các thông tin, tài liệu thuthập được, chọn lọc các thông tin, tài liệu đó để trả lời các vấn đề chung

Đề tài này được trình bày theo lối diễn dịch Từ các vấn đề mấu chốt trọngtâm diễn giải để giải thích cho vấn đề được nêu ra nhẵm làm rõ nội dung, quanđiểm

6 Kết cấu của đề tài

Ngoài lời mở đầu trình bày những vấn đề chung liên quan đến mục tiêu,phạm vi và phương pháp nghiên cứu, đề tài này gồm có 3 chương sau đây:

Chương 1: Lý thuyết về ngành thẩm định giá

Chương 2: Thực trạng ngành thẩm định giá ở Việt Nam

Chương 3: Định hướng phát triển ngành thẩm định giá ở Việt Nam

Kết luận

Tài liệu tham khảo

Phụ lục

Chương 1: Lý thuyết về ngành thẩm định giá

1.1 Khái niệm ngành thẩm định giá

Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal vàValuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là

từ tiếng Pháp Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817 Haithuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ýkiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định

Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đãđưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:

- Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩmđịnh giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền

tệ cho một mục đích đã được xác định”

- Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc “Thẩm địnhgiá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chấtcủa bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là áp dụngcác dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tíchchúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trịcủa chúng”

- Theo Gs Lim Lan Yuan - Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoahọc về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thờiđiểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cảcác yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam,trong thẩm định giá được định nghĩa như sau: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc

đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểmnhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều cóchung một số yếu tố là:

+ Sự ước tính giá trị hiện tại

+ Tính bằng tiền tệ

+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định

+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể

+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường

Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản )phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho mộtmục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc

tế hoặc quốc gia”

1.2 Vai trò của thẩm định giá

1.2.1 Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường.

Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liênquan và công chúng đầu tư đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua –bán, đầu

tư, cho vay tài sản

Thẩm định giá đúng giá trị thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chếthị trường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả Pareto Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sảntrong nước cũng như trên toàn thế giới

Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế thế giới

1.2.2 Áp dụng và sử dụng kết quả thẩm định giá để ra quyết định trong nhiều tình huống

Trong kinh tế thị trường, thẩm định gía tài sản được áp dụng cho nhiều mụcđích kinh tế khác nhau như mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, tính thuế, thanh

lý, đầu tư…Tương ứng với từng mục đích kinh tế trên, với cùng một tài sản, cùngmột thời điểm thẩm định sẽ cho kết quả giá trị tài sản thẩm định là khác nhau Dovậy, kết quả thẩm định giá sẽ được sử dụng để ra quyết định trong nhiều tình huốngkhác nhau, ví dụ như:

- Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù, chothuê,… tài sản

- Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự án đầu tưcông trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước,

dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay nợcủa Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ,…

- Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp

- Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đến các tranhchấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định; nghiêncứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứng khoán;lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế;.v.v

- Làm cơ sở để đấu giá công khai

Theo điều 17 Pháp lệnh giá số 40 quy định:

“Kết quả thẩm định giá của doanh nghiệp thẩm định giá được lập thành văn bản và chỉ được sử dụng vào mục đích đã ghi trong hợp đồng Kết quả thẩm định giá có thể được sử dụng là một trong những căn cứ để xem xét phê duyệt chi từ ngân sách nhà nước, tính thuế, xác định giá trị tài sản bảo đảm vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp

và sử dụng vào các mục đích khác đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá.”

1.3 Đối tượng thẩm định giá và đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá

1.3.1 Đối tượng thẩm định giá

1.3.1.1 Tài sản

a Bất động sản (Real Property): là các tài sản không di dời được

Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không

 Đất đai;

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó;

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

 Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

b Động sản (Personal Property): là những tài sản không phải là bất động sản Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và

 Nhà xưởng, máy và thiết bị

 Vốn lưu động và chứng khoán hay tài sản hiện hành là tổng tài sản lưu độngtrừ đi nợ ngắn hạn

 Tài sản vô hình như quyền thu lợi từ một ý tưởng, quyền sở hữu trí tuệ, baogồm:

- Quyền tác giả là quyền của tổ chức, cá nhân đối với tác phẩm văn học nghệ thuật,khoa học do mình sáng tạo ra hoặc sở hữu

- Quyền liên quan đến quyền tác giả là quyền của các tổ chức, cá nhân đối với cuộcbiểu diễn, bản ghi âm, ghi hình, chương trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mangchương trình được mã hóa

- Quyền sở hữu công nghiệp là quyền của tổ chức cá nhân đối với sáng chế, kiểudáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, nhãn hiệu, tên thương mại,chỉ dẩn địa lý, bí mật kinh doanh do mình sáng tạo ra hoặc sở hữu.

- Quyền đối với giống cây trồng là quyền của tổ chức, cá nhân đối với giống câytrồng mới do mình chọn tạo hoặc phát hiện và phát triển hoặc được hưởng quyền sởhữu

Thẩm định giá động sản có thể chỉ là một bộ phận trong tổng thể công việcthẩm định giá một tài sản Động sản có thể được đánh giá theo giá trị thị trường, giátrị thu hồi hay giá thanh lý

c Doanh nghiệp (Business)

Doanh nghiệp là bất kỳ một đơn vị thương mại, công nghiệp dịch vụ, hayđầu tư theo đuổi một hoạt động kinh tế.(Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế)

Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch

ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thựchiện các hoạt động kinh doanh (Luật doanh nghiệp Việt Nam 2005)

Doanh nghiệp thường là các đơn vị tạo ra lợi nhuận bằng cách cung cấp sảnphẩm hay dịch vụ cho người tiêu dùng Quan hệ chặt chẽ với khái niệm doanhnghiệp là thuật ngữ công ty đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp thực hiện hoạtđộng kinh tế như sản xuất, chế tạo, buôn bán, hay trao đổi một hàng hóa hay dịch

vụ, và thuật ngữ đang hoạt động, đó là một doanh nghiệp được xem như đang tiếptục hoạt động trong tương lai xác định, không có ý định phải thanh lý hay cắt giảmqui mô hoạt động của nó

d Các lợi ích tài chính (Financial Interests)

Các lợi ích tài chính là những tài sản vô hình, gồm những quyền năng gắnliền với quyền sở hữu của một doanh nghiệp hay tài sản

Lợi ích tài chính trong quyền tài sản nảy sinh từ :

- Sự phân chia về mặt luật pháp lợi tức sở hữu trong doanh nghiệp và trong bấtđộng sản

- Những công cụ đầu tư bảo đảm bởi bất động sản.

Lợi ích tài chính là những tài sản vô hình bao gồm :

- Những quyền vốn có trong quyền sở hữu doanh nghiệp hay tài sản: quyền chiếmhữu, sử dụng, bán, cho thuê hay quản lý

- Những quyền vốn có trong hợp đồng chuyển nhượng có quyền chọn mua hay hợpđồng thuê có chứa quyền chọn thuê

- Những quyền vốn có trong sở hữu cổ phiếu

Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng mà mỗi quyền năng cóthể tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự, bao gồm:quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt

Quyền về tài sản bao gồm quyền tài sản bất động sản và quyền tài sản động sản

a Quyền tài sản bất động sản bao gồm tất cả quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đếnquyền sở hữu bất động sản Một hay nhiều lợi ích trong quyền bất động sản thôngthường được biểu hiện dưới hình thức quyền sở hữu được phân biệt với bất độngsản về mặt vật chất Quyền tài sản bất động sản là một khái niệm phi vật chất

b Quyền tài sản động sản đề cập đến quyền sở hữu của những tài sản, lợi ích khácvới bất động sản Những tài sản đó có thể là tài sản hữu hình như các động sản, hay

vô hình như khoản nợ hay bằng sáng chế Động sản hữu hình tiêu biểu cho nhữngtài sản không thường xuyên gắn hay cố định với bất động sản và có đặc tính có thể

Ngân hàng quốc doanh: BIDV, Agribank, Vietinbank…

Ngân hàng nước ngoài: HSBC, ANZ, Standard chartered…

+ Các cơ quan nhà nước

Bộ Giáo dục, Bộ Y tế, Bộ Công thương, Trung tâm dạy nghề, Công an tỉnh, Thưviện tỉnh, Trung tâm Văn hóa Thông tin, Trung tâm Giáo dục Thường xuyên…+ Các bệnh viện, trường học

+ Các doanh nghiệp và cá nhân

+ Các công ty chứng khoán, công ty bảo hiểm

1.4 Các dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam

1.4.1 Thẩm định giá bất động sản

1.4.1.1 Mục đích thẩm định bất động sản để phục vụ cho :

- Bảo toàn tài sản

- Mua bán, chuyển nhượng

- Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

- Cầm cố, thanh lý

- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính

- Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa

- Đất đai và các công trình xây dựng trên đất

- Trang trại - các công trình công nghiệp và dân dụng khác

1.4.1.3 Giấy tờ cần thiết đối với tài sản yêu cầu thẩm định giá bất động sản

- Chứng nhận: Giấy chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản

- Pháp nhân: Giấy phép thành lập doanh nghiệp hoặc giấy chứng

- Giấy ủy quyền có xác nhận của địa phương (nếu tài sản không

thuộc sở hữu của khách hàng yêu cầu thẩm định giá)

- Văn bản xác nhận lưu giữ hồ sơ gốc của Ngân hàng (nếu tài sản đang thế chấp vayvốn)

+ Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng

- Giấy chứng nhận QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở

- Giấy chứng nhận mua bán sở hữu nhà

- Hợp đồng thuê đất (nếu đất thu)

- Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc Quyết định giao, thuê đất

- Giấy xác nhận đền bù

- Biên lai đóng tiền thuê đất

- Hợp đồng thi công xây dựng (nếu có)

- Giấy phép xây dựng

- Tờ khai lệ phí trước bạ

- Bản vẽ (thiết kế, hoàn công)

- Hồ sơ quyết toán (nếu có)

- Hồ sơ thiết kế

- Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành

- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính

- Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp cổ phần hóa

- Đền bù giải toả

1.4.2.2 Máy móc, thiết bị thẩm định giá bao gồm :

- Các loại dây chuyền sản xuất - dây chuyền công nghệ

- Máy khai thác đá, máy công nghiệp, máy công cụ

- Các phương tiện vận tải như: xe tải, xe du lịch, xe đào, xe cần cẩu, xà lan

1.4.2.3 Giấy tờ cần thiết đối với tài sản thẩm định giá là máy móc, thiết bị

- Cá nhân: Giấy chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản

- Pháp nhân: Giấy chứng nhận ĐKKD; giấy chứng nhận đăng ký thuế (nếu có)

- Giấy ủy quyền có xác nhận của địa phương(nếu tài sản không thuộc sở hữu củakhách hàng yêu cầu thẩm định giá)

- Văn bản xác nhận lưu giữ hồ sơ gốc của Ngân hàng (nếu tài sản đang thế chấp vayvốn)

>> Đối với tài sản đã qua sử dụng

+ Phương tiện vận tải :

- Đăng ký xe

- Giấy chứng nhận đăng kiểm

- Giấy chứng nhận bảo hiểm xe

- Hợp đồng mua bán (nếu có)

- Hợp đồng, Tờ khai hàng hóa nhập khẩu

- Giấy chứng nhận an toàn kỹ thuật đối với xe bồn

+ Trạm xăng dầu:

- Biên bản kiểm tra kỹ thuật bồn chứa

- Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh xăng dầu

- Giấy chứng nhận đủ tiêu chuẩn, đủ điều kiện về PCCC

- Giấy chứng nhận kiểm định an toàn kỹ thuật

+ Dây chuyền máy móc thiết bị

- Danh mục tài sản yêu cầu thẩm định giá

- Bản vẽ Thiết kế quy trình sản xuất của dây chuyền

- Invoice/Packing list (MMTB nhập khẩu)

- Bản vẽ chi tiết máy (nếu có)

>> Đối với tài sản mua sắm mới

+ Tờ trình dự toán mua sắm tài sản được phê duyệt

+ Hóa đơn chứng từ (trường hợp bán thanh lý)

+ Catalogue (nếu có)

1.4.3 Thẩm định giá tài sản vô hình

1.4.3.1 Mục đích thẩm định giá tài sản vô hình

- Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng

- Xác định giá trị tài sản phục vụ tranh tụng

- Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính

- Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần

- Xác định giá trị đầu tư

1.4.3.2 Hồ sơ cần cung cấp cho việc thẩm định giá tài sản vô hình (quyền sở hữu trí

tuệ, thương hiệu, lợi thế thương mại )

- Giấy yêu cầu thẩm định giá do khách hàng lập

- Giấy ủy quyền nếu Tài sản vô hình không thuộc sở hữu của khách hàng thẩm địnhgiá

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu Tài sản vô hình

- Tên chủ bằng của Tài sản vô hình

- Tên tác giả của Quyền sở hữu tài sản vô hình

- Năm đăng ký và số năm còn hiệu lực của Tài sản vô hình

- Tài liệu kỹ thuật, catalogue: tính năng kỹ thuật, công suất thiết kế, năng lượng tiêuhao

- Hồ sơ về quá trình nghiên cứu, phát minh sáng chế của Tài sản vô hình

- Hồ sơ về nghiệm thu, chi phí nghiên cứu, phát minh sáng chế, chi phí thăm

dò của Tài sản vô hình

- Các yếu tố tác động chính đến kết quả, lượng hoá những nhân tố tác động đến kếtquả khi triển khai Tài sản vô hình

- Kết quả của quá trình triển khai, ứng dụng Tài sản vô hình trong 2-3 năm liên tiếp

- Các tài liệu khác có liên quan

1.4.4 Thẩm định giá doanh nghiệp

1.4.4.1 Mục đích xác định giá trị doanh nghiệp

- Cổ phần hóa

- Mua bán, sáp nhập doanh nghiệp (M&A)

- Liên doanh, thành lập hoặc giải thể doanh nghiệp

- Thế chấp, bảo đảm vay vốn ngân hàng

- Phát hành thêm cổ phiếu Phát hành thêm cổ phiếu, Chào bán cổ phiếu ra côngchúng

- Chứng minh năng lực tài chính

1.4.4.2 Hồ sơ cần cung cấp cho việc xác định giá trị doanh nghiệp

- Giấy yêu cầu thẩm định giá do khách hàng lập

- Các Hồ sơ pháp lý về thành lập doanh nghiệp

- Các Hồ sơ pháp lý về tài sản của doanh nghiệp (bao gồm cả diện tích đất đượcgiao hoặc thuê)

- Hồ sơ về công nợ (đặc biệt là các khoản nợ tồn đọng, các khoản nợ đã xử lý theochế độ trước thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp)

- Hồ sơ về tài sản không cần dùng, vật tư, hàng hoá ứ đọng, kém, mất phẩm chất(nếu có), tài sản hình thành từ nguồn quỹ khen thưởng phúc lợi

1.4.5 Thẩm định giá mỏ khoáng sản

1.4.5.1 Mục đích thẩm định giá mỏ khoáng sản, nguồn tài nguyên để phục vụ cho:

- Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên danh, liên kết

- Biến đổi chủ quyền tài sản của doanh nghiệp

- Tính thuế và hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính

- Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hóa

- Bảo toàn tài sản

- Chứng minh tài sản để vay vốn ngân hàng

1.4.5.2 Tài nguyên để thẩm định giá bao gồm:

- Tài nguyên khoáng sản: Dầu mỏ, Than, Boxit, Đất hiếm, Thiếc, Sắt, Đồng, Vàng,

Crôm, Đá quý, Apatit,

- Tài nguyên năng lượng: Than, Dầu mỏ, Thủy điện, Năng lượng mặt trời, Nănglượng gió, Năng lượng thủy triều,

- Tài nguyên biển

1.5 Một số kinh nghiệm về hoạt động thẩm định giá trên thế giới

So với các hoạt động dịch vụ khác trong xã hội, dịch vụ thẩm định giá pháttriển ở mỗi nước trên thế giới có trình độ không đồng đều và sự chênh lệch nhaukhá lớn Chẳng hạn, ở Anh có hơn 200 năm, Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70năm; khối các nước ASEAN trừ Singapore là có gần 80 năm phát triển, tiếp đến làMalaysia, các nước khác như Indonesia, Philippines, Thái Lan, Brunei chỉ phát triểntrong vài mươi năm trở lại và những nước còn lại như Myanma, Lào, Kampuchiathì hầu như mới xuất hiện hoạt động này

Trong hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được ban hành năm

2005, Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế đưa ra ba tiêu chuẩn cụ thể: tiêuchuẩn thẩm định giá quốc tế 1 (IVS1), tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2 (IVS2),tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 3 (IVS3) So với hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giáquốc tế IVS 2005, hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam nhiều hơn về sốlượng (12 tiêu chuẩn cụ thể so với 3 tiêu chuẩn tổng quát)

Quy trình thẩm định giá tài sản của một số nước như là quy trình thẩm địnhgiá tái sản(BĐS) của Hoa Kỳ gồn 6 bước, quy trình thẩm định giá tài sản (BĐS) củaNhật Bản gồm 9 bước…

Để tạo điều kiện cho hoạt động thẩm định giá phát triển, nhìn chung, Chínhphủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằngpháp luật Định chế thẩm định giá luôn được xem là một trong những nội dung quantrọng để Nhà nước điều hành giá cả nhằm thực hiện tốt việc bình ổn giá cả thịtrường, khuyến khích cạnh tranh, kiểm soát độc quyền, thực hiện công bằng thươngmại và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng

Trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới hiện nay có các dạng chủ yếusau:

Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá động sản

Thẩm định giá doanh nghiệp

Thẩm định giá các lợi ích tài chính

Thẩm định giá nguồn tài nguyên

Thẩm định giá tài sản vô hình

Thẩm định giá thương hiệu

1.5.1 Các tiêu chuẩn trong hoạt động thẩm định giá

Ở tất cả các nước, các thẩm định viên độc lập, các công ty nhà nước và tưnhân với nhiều hình thức sở hữu khác nhau muốn được hoạt động trong lĩnh vựcthẩm định giá đều phải đảm bảo đạt một số tiêu chuẩn nhất định do Chính phủ quốcgia đó quy định

1.5.1.1 Đối với các thẩm định viên chuyên nghiệp

Do đặc điểm của hoạt động thẩm định giá liên quan đến lợi ích kinh tế củacác thành phần kinh tế chủ thể kinh doanh, chủ thể sử dụng trong xã hội nên nếumuốn được xã hội thừa nhận tất yếu đòi hỏi người làm thẩm định giá phải đạt một

số tiêu chuẩn và phẩm chất nhất định khi hoạt động dịch vụ này, đó là:

- Có bằng cấp chuyên môn nghiệp vụ được đào tạo và phải trải qua một số năm hoạtđộng về thẩm định giá Thẩm định viên về giá được đào tạo bài bản, chính quy phântheo nhiều cấp độ khác nhau phù hợp với tiêu chuẩn, chuẩn mực của thế giới và khuvực Thẩm định viên về giá thường có trình độ đại học thẩm định giá Một số nướcnhư Singapore, Thái Lan… còn đào tạo thẩm định viên có trình độ chuyên sâu vềtừng lĩnh vực như: cử nhân về bất động sản, cử nhân quản lý bất động sản, cử nhânkinh tế học về bất động sản… Trong quá trình hành nghề, thẩm định viên phải thựchiện cập nhật kiến thức về thẩm định giá hàng năm theo các hình thức tổ chức lớpbồi dưỡng nghiệp vụ, hội thảo về thẩm định giá.

- Là người có kinh nghiệm nghề nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá

- Phải tuân thủ quy tắc hành nghề thẩm định giá do Nhà nước hoặc các tổ chức nghềnghiệp quy định Phải có đạo đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, sự công bằng,đảm bảo bí mật và không gây ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách hàng

- Phải có giấy phép hành nghề

- Các thẩm định viên, các cơ quan quản lý Nhà nước, các Hiệp hội ngành nghề, các

tổ chức hành nghề thẩm định giá của từng nước luôn chú trọng nâng cao năng lựcchuyên môn của người hành nghề thẩm định giá bằng nhiều biện pháp thông qua sựphân chia cấp độ thẩm định viên (người tập sự, thẩm định viên, thẩm định viên caocấp…) để tiêu chuẩn hoá lực lượng này

1.5.1.2 Đối với các công ty thẩm định giá:

Ở tất cả các nước, các công ty thẩm định giá muốn được cấp giấy phép hànhnghề đều phải thoả một số tiêu chí nhất định do luật pháp của mỗi nước qui định

Ví dụ, tại Trung Quốc, muốn thành lập công ty thẩm định giá phải đảm bảo các tiêuchuẩn sau:

- Phải có ít nhất ba chuyên gia đã được cấp phép hành nghề thẩm định giá và một sốcộng tác viên ở các ngành có liên quan đến chuyên môn cần thẩm định như xâydựng, chế tạo máy,…

- Phải có nhân sự để tổ chức đủ 5 bộ phận, bao gồm: thẩm định tài sản, kiểm toán,pháp chế, thẩm định máy thiết bị, giám định công trình xây dựng

- Phải có đủ vốn theo luật quy định trong thành lập doanh nghiệp.

1.5.2 Kiểm soát và quản lý trong hoạt động thẩm định giá

Để kiểm soát và quản lý hoạt động thẩm định giá phát triển đúng hướng, pháthuy được vai trò tích cực trong nền kinh tế, Chính phủ các nước đều quan tâm xâydựng hành lang pháp lý, quản lý và điều hành bằng pháp luật

Hệ thống điều hành quản lý bằng luật pháp với các dạng chung là:

- Ở những nước công nghiệp phát triển, người ta chú ý xây dựng khá hoàn chỉnh hệthống luật pháp cần thiết cho sự điều hành vĩ mô nền kinh tế của Chính phủ, trong

đó có dịch vụ thẩm định giá Còn những nước đang phát triển (ví dụ một số nướctrong khối ASEAN) thì mức độ hoàn thiện hệ thống luật pháp cho hoạt động thẩmđịnh giá phụ thuộc khá lớn vào trình độ phát triển kinh tế, năng lực điều hành củaChính phủ và thời gian ứng dụng dịch vụ này

- Hình thành các cơ quan của Chính phủ để quản lý hoạt động thẩm định giá và các

tổ chức nghề nghiệp trên cơ sở các luật lệ đã ban hành Thường các nước có mộthoặc hai Bộ chịu trách nhiệm

- Thành lập các Hội nghề nghiệp phi chính phủ Thông qua điều lệ, tiêu chuẩn, quyđịnh của ngành và Hội để kiểm soát và chế tài hoạt động của cá nhân và tổ chứchành nghề thẩm định giá Nhiều nước đã giao cho tổ chức Hội chức năng quản lý vàkiểm soát khá lớn Tại Trung Quốc, Hội Thẩm định giá được Chính phủ bảo trợthành lập, hỗ trợ kinh phí và ủy quyền thực hiện một số chức năng quản lý nhà nướcnhư cấp giấy phép hoạt động, ban hành các tiêu chuẩn, quy tắc thẩm định giá.v.v

1.5.3 Các tổ chức thẩm định giá quốc tế và khu vực

Hội là một tổ chức nghề nghiệp độc lập và phi chính phủ Là hình thức tổchức được các nước ưa chuộng, không chỉ trong phạm vi quốc gia mà còn phát triểntrên phạm vi khu vực và thế giới Trong phạm vi khu vực có Hội những người thẩmđịnh giá Châu Âu (TEGoVA), Hội những người thẩm định giá Bắc Mỹ (UPAV),Hội các nhà thẩm định giá Úc (AVO-1910), Hội những người thẩm định giá cácnước ASEAN (AVA-1967) Trên phạm vi thế giới có Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm

định giá quốc tế (IVSC-1981), và gần đây nhất là Hội Thẩm định giá quốctế(WAVO).

Mục đích của Hội là nhằm thiết lập tiêu chuẩn của ngành, tạo sự thống nhấttrong phạm vi khu vực và toàn cầu để trao đổi thông tin, phương pháp và kinhnghiệm thẩm định, nâng cao năng lực và trình độ các thẩm định viên, hỗ trợ giữacác nước với nhau để phát triển công nghệ thẩm định giá-là công nghệ khá mới mẻ

ở nhiều nước hiện nay Dưới đây là một vài đơn cử về hoạt động của các Hội mangtính thế giới và khu vực:

- Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế (International Valuation StandardCommittee - IVSC) là một tổ chức phi chính phủ được thành lập với mục đích làđưa ra các tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá,tiến tới thống nhất tiêu chuẩn quốc tế về thẩm định giá Thành viên tham gia là cáchội thẩm định giá chuyên nghiệp từ khắp nơi trên thế giới, và tuân thủ các quy địnhcủa Ủy ban

- Hội thẩm định viên giá ASEAN (Asean Valuer Association - AVA) là một tổ chứcphi chính phủ Mục tiêu hoạt động của Hội là củng cố quan hệ hợp tác giữa cácthẩm định viên của các nước thành viên trong khối ASEAN, triển khai và thúc đẩy

sự phát triển nghề thẩm định giá trong khu vực, trao đổi kinh nghiệm để nâng caochất lượng công tác thẩm định giá ở mỗi nước trong khu vực

Việt Nam đã là thành viên của Hội thẩm định viên giá ASEAN, qua đó đãtham gia các Hội nghị thường niên, học hỏi, trao đổi kinh nghiệm

Chương 2: Thực trạng ngành dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam

2.1 Quá trình hình thành và phát triển ngành thẩm định giá ở Việt Nam

2.1.1 Sự phát triển hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam

2.1.1.1 Trước năm 1986

Thẩm định giá có mặt ở nước ta từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX khi mànền kinh tế bắt đầu chuyển từ cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thịtrường định hướng Xã Hội Chủ Nghĩa

Trước những năm 1945, thẩm định giá đã xuất hiện nhưng chưa hình thànhmột nghề, một dịch vụ hoàn chỉnh

Từ năm 1945-1986, thẩm định giá đã hình thành một cách hoàn chỉnh

+ Chức năng định giá : Bộ vật tư

+ Hầu như không có thị trường đất đai, lao động và tư liệu sản xuất chủ yếu

+ Khái niệm giá cả: giá cả danh nghĩa

+ Việc thẩm định giá trị tài sản theo giá thị trường không xuất hiện và không có ýnghĩa

2.1.1.2 Giai đoạn 1986 - đến nay

Sự khẳng định chuyển đổi cơ chế kinh tế của Nhà nước đã làm khởi độngguồng máy kinh tế thị trường, làm phát sinh nhu cầu trong thực tiễn về thẩm địnhgiá các loại tài sản

+ Nhu cầu thẩm định giá theo giá thị trường đã xuất hiện và ngày càng tăng:

- Thẩm định giá để mua bán, thế chấp, bồi thường, tính thuế…

- Thẩm định giá để phát mãi và báo cáo tài chính

- Thẩm định giá doanh nghiệp để cổ phần hóa, sáp nhập, giao, khoán và cho thuê

- Thẩm định giá tài sản vô hình, thương hiệu và uy tín kinh doanh

+ Nhà nước tổ chức các đoàn đi thăm quan và học tập ở nước ngoài

+ Mở nhiều lớp học ngắn ngày trong nước

+ Mời các chuyên gia nước ngoài giảng dạy tại Việt Nam

+ Ngày 08/06/1997: Việt Nam là thành viên chính thức của AVA

Trong thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầuchi tiêu của ngân sách như: đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hóacác doanh nghiệp Nhà nước.

Nhà nước đã thay đổi quan điểm và phương pháp can thiệp vào các lĩnh vực kinh tế,thông qua việc thực hiện một loạt chủ trương, thay đổi căn bản trong lĩnh vực kếhoạch hóa nền kinh tế quốc dân cho phù hợp với tính chất đa thành phần của nó.Trên cơ sở này đã tiến hành hàng loạt cuộc cải cách giá cả, tài chính, ngân hàng,tiền tệ, doanh nghiệp, đất đai, huy động vốn ODA và FDI….Những cải cách đổimới trên đã tạo ra sự hợp lực làm tăng trưởng kinh tế nước ta liên tục trong nhiềunăm Chính sự đổi mới trong chính sách và trong thực tiễn cơ cấu kinh tế và quản lýkinh tế ở những năm 90 về sau của thế kỷ 20 đã có tác động tích cực, tạo điều kiệntiền đề vững chắc cho sự hình thành hoạt động và thị trường của ngành thẩm địnhgiá và được đánh dấu bằng việc ra đời Pháp lệnh Giá năm 2002

Pháp lệnh giá là văn bản pháp luật cao nhất và theo đó là hệ thống các vănbản hướng dẫn; nhờ vậy đã tạo ra được một khung pháp lý đối với cơ chế giá cả nóichung và hoạt động thẩm định giá nói riêng Từ đó, hành lang pháp lý đã dần đượchình thành và từng bước giúp cho công việc thẩm định giá tài sản có cơ sở pháp lývững chắc

Các văn bản pháp lý hiện hành liên quan trực tiếp đến thẩm định giá:

- Ngày 08/05/2002 Công bố Pháp lệnh giá có hiệu lực vào ngày 01/07/2002

- Luật đất đai: 26/11/2003

- Luật xây dựng: 26/11/2003

- Nghị định 187; 16/11/2004 Thông tư 126: 24/12/2004: Định giá doanh nghiệp

- Nghị định 188: 16/11/2004 Thông tư 114: 26/11/2004: Giá đất

- Nghị định 101: 03/08/2005 Thông tư 17: 13/03/2006: Thẩm định giá

- Quyết đính số 24 ngày 18/04/2005: ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 1)

- Quyết định 77 ngày 01/11/2005: thêm 3 tiêu chuẩn Thẩm định giá (đợt 2)…

Hoạt động thẩm định giá chính thức phát triển trên toàn quốc vào khoảng giữanhưng năm 2005 cho đến nay hoạt động thẩm định giá dần đi vào cuộc sống vàđang có bước tiến xa hơn.

2.1.2 Hội Thẩm định giá Việt Nam

Hội Thẩm định giá Việt Nam đã chính thức được thành lập vào tháng05/2006 theo Quyết định số 138/2005/QĐ-BNV ngày 26/12/2005 của Bộ trưởng BộNội vụ

Hội Thẩm định giá Việt Nam là một tổ chức xã hội nghề nghiệp, đại diện choquyền và lợi ích của cộng đồng các pháp nhân và thể nhân thuộc các thành phầnkinh tế hoạt động trong phạm vi cả nước

2.1.2.1 Tổ chức và hoạt động

+ Mục đích của Hội nhằm phối hợp, liên kết hoạt động của các doanh nghiệp thẩmđịnh giá, các cá nhân hành nghề thẩm định giá, các nhà quản lý về hoạt động thẩmđịnh giá, tổ chức và cá nhân trong nước và nước ngoài quan tâm đóng góp, tạo điềukiện phát triển sự nghiệp thẩm định giá Việt Nam; động viên, khuyến khích hội viênnâng cao kiến thức và đạo đức nghề nghiệp; nghiên cứu, đề xuất các giải pháp xử lýnhững vướng mắc trong lĩnh vực thẩm định giá, hỗ trợ nhau cùng phát triển, tạođiều kiện cho các hội viên phát triển bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp phápcủa hội viên

+ Nhiệm vụ của Hội:

- Tuyên truyền, giáo dục, nâng cao, phổ biến, hướng dẫn các chính sách, chế độ,luật pháp, thông tin các thành tựu khoa học kỹ thuật về thẩm định giá và tư vấntrong và ngòai nước

- Giúp đỡ các hội viên nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá

- Trao đổi, giúp đỡ nhau rèn luyện, giữ gìn tư cách đạo đức nghề nghiệp Giúp các

cơ quan chức năng nhà nước trong việc tổ chức thi tuyển, cấp chứng chỉ hành nghềthẩm định giá và tư vấn

- Hình thành, phát triển các hình thức liên kết và phối hợp hoạt động giữa các hội

- Tập hợp các ý kiến của các đơn vị, tổ chức doanh nghiệp, cá nhân về chế độ, chínhsách và các quy định về hoạt động thẩm định giá để tư vấn và hòa giải đối vớinhững tranh chấp phát sinh.

- Bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng, hợp pháp của hội, hội viên

- Phát triển tổ chức hội, hội viên, cơ sở vật chất, mở rộng phạm vi hoạt động, thiếtlập và phát triển hợp tác quốc tế của hội

2.1.2.2 Phát triển và nâng cao năng lực nghề nghiệp thẩm định giá

Hội sẽ định hướng chiến lược phát triển nghề nghiệp thẩm định giá trongtương lai; tăng cường nghiên cứu, phát triển hệ thống cơ sở lý luận thẩm định giádựa trên cơ sở lý luận thẩm định giá trên thế giới và các nước trong khu vực, phùhợp với điều kiện thực tiễn tại Việt Nam; đề xuất hoàn thiện hệ thống pháp lý vềthẩm định giá; tổ chức các cuộc hội thảo, các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ ngắn hạn,nhằm củng cố dịch vụ thẩm định giá với chất lượng chuyên môn nghề nghiệp cao,góp phần thúc đẩy nghề nghiệp thẩm định giá Việt Nam ngày càng phát triển

2.1.3 Quản lý nhà nước về thẩm định giá

Dịch vụ thẩm định giá là một dịch vụ đặc biệt, là trung tâm của các hoạtđộng kinh tế xã hội Bởi vì các hoạt động kinh tế đều gắn liền ít nhiều tới khái niệm

“giá trị”, nên so với dịch vụ bình thường khác nó có hành lang pháp lý chặt chẽ hơn

do nhầ nước quản lý

Ngoài ra, kết quả của dịch vụ này có vai trò quan trọng đối với hoạt động củanền kinh tế: mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, cho thuê, bảo hiểm,cầm cố và kinh doanh tài sản Việc sử dụng các kết quả thẩm định giá có thể gâynên tranh chấp

Các hành vi vi phạm có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế, gây thiệt hại nghiêmtrọng nên cần các biện pháp xử lý

Nhà nước quản lý hoạt động thẩm định giá thông qua việc:

- Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá

- Xây dựng, chỉ đạo thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển nghề thẩmđịnh giá

- Kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm hành chính về thẩm định giá.

2.1.3.1 Về việc thành lập các doanh nghiệp thẩm định giá

Doanh nghiệp thẩm định giá được thành lập phải đủ điều kiện quy định tạikhoản 2 Điều 16 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính phủquy định chi tiết thi hành một số điều của Pháp lệnh giá và phải có hệ thống thôngtin về giá cả thị trường trong nước và thế giới phục vụ thẩm định giá

Những địa phương chưa có doanh nghiệp thẩm định giá thì Ủy ban nhân dâncấp tỉnh giao Sở tài chính thực hiện công tác thẩm định giá hoặc có thể hợp đồngvới các đơn vị thẩm định giá nhà nước trên địa bàn để thực hiện thẩm định giá đốivới tài sản Nhà nước, đông thời nếu thực sự cần thiết và có hiệu quả thì xúc tiếnthành lập doanh nghiệp thẩm định giá theo quy định tại Điều 16 Nghị định số170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 cảu Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Pháp lệnh giá và Khoản 2 Mục V Thông tư số 15/2004/TT-BTC ngày9/3/2004 Các tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá thì ký hợp đồng với đơn vịđược phép hoạt động thẩm định giá để thực hiện

2.1.3.2 Tiêu chuẩn thẩm định viên về giá

(Theo chương II-Điều hành giá của Nhà nước/Pháp lệnh giá 26/04/2002)

Người được công nhận là Thẩm định viên về giá phải có đủ các tiêu chuẩnsau đây:

- Là công dân Việt Nam

- Có bằng tốt nghiệp chuyên ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá

- Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành về thẩm định giá do cơ quan

2.1.3.4 Xử lý pháp luật về hành vi vi phạm quy định về thẩm định giá

(Theo điều 13 Nghị định của Chính phủ số 169/2004/NĐ-CP ngày 22/09/2004 –Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giá)

Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi thẩm địnhgiá sai với mục đích vụ lợi gây thiệt hại cho cá nhân, tổ chức, Nhà nước

Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi thực hiệnthẩm định giá khi không đủ điều kiện để hoạt động thẩm định giá theo quy định củapháp luật

Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi không thựchiện thẩm định giá

Cá nhân tổ chức có hành vi vi phạm hành chính quy định tại khoản 1,2 điềunày ngoài việc bị phạt tiền còn có thể bị áp dụng một hoặc các hình thức phạt bổsung sau:

- Bị tịch thu số tiền thu lợi do vi phạm hành chính

- Tước có thời hạn hoặc không thời hạn quyền sử dụng thẻ thẩm định viên về giá.2.1.3.5 Thẩm quyền quản lý Nhà nước về thẩm định giá

(Theo chương IV-Quản lý nhà nước về thẩm định giá/ Pháp lệnh giá 26/04/2002)

Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về thẩm định giá

Bộ tài chính chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lýnhà nước về thẩm định giá có nhiệm vụ:

- Trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền văn bản quy phạmpháp luật về thẩm định giá

- Ban hành và tổ chức thực hiện quy chế đào tạo bồi dưỡng nghiêp vụ chuyên ngànhthẩm định giá, quy chế cấp, sử dụng thẻ thẩm định viên về giá

- Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên về giá và danh sách doanh nghiệpthẩm định giá hành nghề thẩm định giá trong cả nước

- Quản lý hoạt động hợp tác quốc tế về thẩm định giá

- Kiểm tra, thanh tra và xử lý tranh chấp, vi phạm hành chính về thẩm định giá,thẩm định viên về giá của các doanh nghiệp thẩm định giá, tổ chức có tài sản của

nhà nước phải thẩm định giá và các quy định của pháp luật liên quan đến thẩm địnhgiá.

Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc chính phủ trong phạm vi chứcnăng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm phối hợp với Bộ Tài chínhthực hiện quản lý nhà nước về thẩm định giá

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong phạm vi chứcnăng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tổ chức thực hiện các quy địnhcủa pháp luật về thẩm định giá tại địa phương

2.2 Những nhân tố ảnh hưởng đến dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam trong những năm qua

2.2.1 Về hành lang pháp lý cho hoạt động thẩm định giá

Thực tế là hành lang pháp lý cho ngành thẩm định giá ở Việt Nam được bắtđầu xây dựng vào năm 1997 và từng bước bổ sung và hoàn thiện cho đến nay Giaiđoạn từ năm 1997 đến năm 2001 (trước khi Pháp lệnh giá được ban hành): hoạtđộng thẩm định giá của Việt Nam thể hiện thông qua những thể chế hóa về quản lýnhà nước đối với ngành thẩm định giá Công tác thẩm định giá chủ yếu phát sinh từnhu cầu mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, cơ quan quản lý chung đốivới công tác thẩm định giá được tập trung về một cơ quan đầu mối là Ban Vật GiáChính Phủ Lúc đầu các đơn vị thẩm định giá chủ yếu là các Trung tâm do Ban VậtGiá Chính Phủ thành lập ở khu vực phía Bắc (Trung tâm Thẩm định giá tại Hà Nội)

và khu vực phía Nam (Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam tại Tp HồChí Minh) phục vụ chủ yếu cho công tác thẩm định mua sắm tài sản từ nguồn ngânsách nhà nước Hai đơn vị này hoạt động theo hình thức đơn vị sự nghiệp có thu,chịu trách nhiệm về hoạt động của mình

Đánh dấu quan trọng cho việc phát triển về Giai đoạn từ năm 2002 đến nay(sau khi Pháp lệnh Giá được ban hành): Tháng 04/2002 Pháp lệnh giá số40/2002/PL - UBTVQH10 được Ủy Ban thường vụ Quốc hội ban hành Trong nộidung Pháp lệnh này, Nhà nước đã quy định cụ thể hơn các hạng mục tài sản hàng

Sau thời điểm đó, hàng loạt các văn bản liên quan đến việc hướng dẫn thựchiện Pháp lệnh giá ra đời đã đưa Pháp lệnh giá vào cuộc sống Đánh dấu quan trọngcho việc phát triển về hành lang pháp lý cho giai đoạn này là sự ra đời của Nghịđịnh 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 08 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm địnhgiá Nghị định này đã qui định cụ thể về nguyên tắc, phương pháp thẩm định giá, tàisản thẩm định giá, doanh nghiệp thẩm định giá… Đây là văn bản quy phạm phápluật về thẩm định giá đầu tiên mang tính pháp lý hoàn chỉnh nhất từ trước đến nay

Song song đó, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định 21/2003/QĐ-BTC ngày24/2/2004 ban hành qui chế cấp, sử dụng, quản lý thẻ “Thẩm định viên về giá” Vàmới đây ngày 18/4/2005 là Quyết định 24/2005/QĐ-BTC và Quyết định77/2006/QĐ-BTC về 06 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam Có thể nói đây lànhững hành lang pháp lý quan trọng đầu tiên, tương đối hoàn chỉnh, thúc đẩy chongành thẩm định giá Việt Nam họat động theo khuôn khổ thống nhất và ngày càngphát triển

Nhằm mục đích tạo công bằng và đưa hoạt động tư vấn thẩm định giá bấtđộng sản tuân theo nguyên tắc, phương pháp được xác định thống nhất, ngày16/11/2004 Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐ- CP quy định về vấn đềnày, tiếp đó ngày 26/11/2004 Bộ Tài chính có thông tư hướng dẫn Nghị định số114/2004/TT-BTC cũng được ban hành Và gần đây nhất là Nghị định số 13/2006/NĐ-CP ngày 24/01/2006 của Chính phủ về xác định giá trị quyền sử dụng đất đểtính vào giá trị tài sản của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụngđất và thông tư số 29/2006 ngày 04/04 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghịđịnh trên Điều này cho thấy, khung pháp lý về bất động sản luôn là vấn đề đượcquan tâm đầu tiên để thị trường bất động sản có thể hoạt động được, nếu hệ thốngpháp lý hiệu quả sẽ tạo được sự bình đẳng trong việc tham gia vào thị trường bấtđộng sản, có cơ chế xử lý tranh chấp hiệu quả, giảm thiểu sự can thiệp của cơ quanNhà nước cho từng sự vụ cụ thể, hỗ trợ cho sự phát triển của công tác thẩm định giábất động sản trong thời gian tới Khi khung pháp lý về hoạt động thẩm định giá bất