Chi tiết quy trình thẩm định giá tài sản

GIỚI THIỆU QUY TRÌNH Xác định các đặc điểm của tài sản Mục đích thẩm định giá Cơ sở thẩm định giá Thời điểm thẩm định giá Nguồn dữ liệu Điều kiện ràng buộc Giả định bất

Trang 1

Quy trình Thẩm định giá

Đại học Kinh tế TP.HCM

TS Hay Sinh

Trang 2

NỘI DUNG

Quy trình

Thẩm định giá

Giới thiệu quy trình

Báo cáo thẩm định giá

Chứng thư thẩm định giá Khái niệm

Trang 4

GIỚI THIỆU QUY TRÌNH

Xác định các

đặc điểm

của tài sản

Mục đích thẩm định giá

Cơ sở thẩm định giá

Thời điểm thẩm định giá

Nguồn dữ liệu

Điều kiện ràng buộc

Giả định bất thường

Điều kiện giả thiết

Xác định tổng quát

Lập kế họach thẩm định giá

Dữ liệu thị trường khu

vực

Dữ liệu về tài sản cần thẩm định giá

Dữ liệu tài sản so sánh

Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Trang 5

Phân tích thị trường Phân tích sử dụng

Tốt nhất và hiệu quả nhất

Phân tích thông tin

Lập báo cáo và đưa ra chứng thư thẩm định giá

PP Chi phí PP So sánh giá bán PP Vốn hóa

thu nhập

Ước tính giá trị tài sản

GIỚI THIỆU QUY TRÌNH

Trang 6

QUY TRÌNH – 1 XÁC ĐỊNH TỔNG QUÁT

đặc điểm

Xác định tổng quát

Trang 7

1.1 Xác định đặc điểm tài sản

Quyền sử dụng đất

Lợi ích từ bất động sản

Công trình trên đất

Tỷ lệ còn lại Công năng

Đặc tính kỹ thuật

Trang 8

1.2 Mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá

Mục đích

sử dụng

Mức độ chi tiết Lọai báo cáo

Báo cáo

Khối lượng công việc

Quy mô nghiên cứu & phân tích

Phạm vi công việc

Thông tin báo cáo

Trang 9

1.2 Mục đích sử dụng kết quả thẩm định giá

Người sử dụng kết quả TDG

Mục đích sử dụng

Lọai giá trị

Lọai hình thẩm định giá

Mục đích

Trang 10

1.3 Cơ sở giá trị

Giá trị thị

trường

Các giá trị khác Giá trị thế chấp

Trang 11

1.4 Thời điểm thẩm định giá

 Thời điểm thẩm định giá

 Thời điểm hiệu lực

Trang 12

1.5 Nguồn dữ liệu

 Nguồn dữ liệu bên trong

 Nguồn dữ liệu thực tế

 Độ tin cậy của dữ liệu

Trang 13

1.6 Giả thiết, Điều kiện ràng buộc

 Giá thiết

 Điều kiện ràng buộc

Trang 14

đặc điểm

Phát triển nguồn dữ liệu

Tiến độ, trình

tự thực hiện

Lập đề cương báo cáo TDG

QUY TRÌNH – 2 LẬP KẾ HOẠCH THẨM ĐỊNH GIÁ

Trang 15

2.1 Cung cầu thị trường

 Xác định các yếu tố cung cầu

 Đặc điểm thị trường

Trang 16

2.2 Tài liệu chuẩn bị

 Tài liệu về thị trường

 Tài liệu về tài sản thẩm định

 Tài liệu về tài sản so sánh

Trang 17

2.3 Tiến độ thực hiện

 Tiến độ thu thập thông tin

 Tiến độ khảo sát thị trường

 Tiến độ lập báo cáo thẩm định giá

Trang 18

2.4 Lập đề cương báo cáo

 Căn cứ pháp lý

 Đặc điểm tài sản

 Cơ sở giá trị

 Giá trị ước tính

Trang 19

Dữ liệu thị trường Dữ liệu tài sản thẩm

Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

đặc điểm

Phát triển nguồn dữ liệu

Tiến độ, trình

tự thực hiện

Lập đề cương báo cáo TDG

QUY TRÌNH – 3 KHẢO SÁT HIỆN TRƯỜNG

Trang 20

3.1 Máy thiết bị

 Công suất, năng suất, công dụng

 Vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước,

 Độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá

và các tài sản so sánh

Trang 21

3.2 Bất động sản

 Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

 Chi tiết bất động sản, bao gồm:

 Diện tích đất và công trình kiến trúc

 Khung cảnh xung quanh, CSHT, loại kiến trúc

 Mục đích sử dụng hiện tại,

 Tuổi thọ, tình trạng duy tu, sửa chữa

 Các lợi ích kinh tế

 …

Trang 22

3.2 Bất động sản

 Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

Trang 23

3.3 Thu thập thông tin

 Khảo sát thực địa

 Phỏng vấn

 Thông tin của tổ chức thẩm định giá

 Thông tin trên báo chí

 Thông tin trên các văn bản pháp lý

 Nguồn thông tin phải được kiểm chứng

Trang 24

Ước tính giá trị tài sản

Phương pháp Vốn hóa thu nhập

Áp dụng 3 phương pháp thẩm định giá

QUY TRÌNH – 4 PHÂN TÍCH

Trang 25

QUY TRÌNH – 4 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG

4.1 Phân tích chung

Phân tích xu hướng:

 Xã hội: dân số, giáo dục, y tế

 Kinh tế: lãi suất, mức lương, công ăn việc làm

 Chính sách: Qui hoạch, đổi mới

 Môi trường: đất đai, khí hậu, địa hình

Trang 26

4.2 Phân tích cụ thể

Trang 27

4.3 Phân tích cung cầu

Phân tích:

 Tài sản cạnh tranh

 Danh mục tài sản đang rao bán

 Tỷ lệ thu hút đầu tư

Trang 28

4.4 Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Trang 29

4.5 Kỹ thuật phân tích giá đất

6 kỹ thuật phân tích giá đất trống

sánh trực tiếp tài sản thẩm định với các lô đất tương tự trên thị trường để ước tính giá trị cho lô đất thẩm định

Trang 30

Giá trị của 24 hectare là bao nhiêu?

Trang 31

Giá trị 24 hectrare là bao nhiêu?

 Chuyển thành $100 cho mỗi hectare chênh lệch

 24 hectare có giá = $4,100

 $4,100 x 24 hectare = $98,400

Trang 32

2 Chiết trừ: Ước tính giá trị công trình trên đất bằng cách lấy chi phí xây dựng

mới trừ đi các hao mòn, sau đó trừ vào tổng giá bán của tài sản so sánh để

có giá trị đất trống

Giá bán – Giá trị còn lại công trình

= Giá đất

Trang 33

3 Phân bổ: là kỹ thuật so sánh gián tiếp để

xây dựng một tỷ lệ giữa giá trị đất và công trình trên đất dùng cho mục đích so sánh

Giá đất, Công trình trên đất Giá trị toàn bộ bất động sản

Trang 34

4 Giá trị đất thặng dư: Phân tích thu nhập

thuần có thể tạo ra từ đất trừ đi chi phí cải tạo công trình trên đất để có giá trị thặng

dư của đất và được vốn hóa thành chỉ số giá trị

Thu nhập thuần từ đất – Tổng chi phí cải tạo = Giá trị thặng dư của đất

Trang 35

5 Vốn hóa tiền thuê đất:

Tiền thuê đất

Tỷ suất vốn hóa

Giá đất =

Trang 36

6 Phân lô phát triển: Phân bổ một lô đất

cụ thể thành nhiều lô đất nhỏ, ước tính thu nhập, chi phí phát triển để có được lợi nhuận và chuyển hóa thành giá trị đất

Giá đất = Thu nhập – Chi phí PT

Trang 37

Phương pháp Vốn hóa thu nhập

Áp dụng 3 phương pháp thẩm định giá

Bước 5

QUY TRÌNH – 5 ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN

Áp dụng ba phương pháp

Trang 38

Thống nhất các kết quả

và đưa ra mức giá cuối cùng

Bước 6

Báo cáo thẩm định giá

QUY TRÌNH – 6 BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

Trang 39

Lớp Bồi dưỡng nghiệp vụ Thẩm Định giá

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

Trang 40

1 Những thông tin cơ bản

2 Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá

3 Mô tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật và pháp lý

4 Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị tài sản

5 Kết quả khảo sát thực địa

6 Những lập luận về mức giá cuối cùng

7 Phương pháp thẩm định giá

8 Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng

9 Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm định viên

10 Tên, chữ ký của thẩm định viên

11 Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả thẩm định giá

Nội dung báo cáo

Trang 41

Tên, loại tài sản

Nguồn gốc của tài sản

Vị trí của bất động sản Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu Ngày tháng năm thẩm định giá

Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá hoặc chi nhánh

Họ và tên thẩm định viên lập báo cáo thẩm định giá

1 Những thông tin cơ bản

Trang 42

Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành

2 Những căn cứ pháp lý

Trang 43

Đối với máy móc thiết bị

Công suất máy móc thiết bị

Đặc điểm dây chuyền công nghệ

Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hoá

Năm sản xuất, tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất

Năm đưa vào sử dụng

Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vô hình) tại thời điểm thẩm định

3 Mô tả đặc điểm kỹ thuật

Trang 44

Đối với bất động sản

Vị trí Quy hoạch

Mục đích sử dụng hiện tại

Vị trí hành chính, tương quan với các bất động sản khác

Năm đưa vào sử dụng

Tỷ lệ hao mòn (hữu hình, vô hình) tại thời điểm thẩm định

Trang 45

Đối với đất nông lâm nghiệp

Hệ thống tưới và tiêu nước

Trang 46

Đối với công trình trên đất

Loại nhà

Cấp nhà, hạng nhà, Diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), Chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời)

Trang 47

Đối với máy thiết bị

Xuất xứ (model, nhãn hiệu, nhập khẩu, sản xuất trong nước, hãng sản xuất, năm sản xuất)

Hóa đơn mua, bán tài sản

Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của tài sản

4 Mô tả đặc điểm pháp lý

Trang 48

4 Mô tả đặc điểm pháp lý

Trang 49

Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế

5 Những giả thuyết và hạn chế

Trang 50

Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa

Kết quả thu được từ khảo sát thực địa

Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính

Ý kiến và kết luận của chuyên gia tư vấn

6 Khảo sát thực địa

Trang 51

Những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài sản

Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất

7 Lập luận về mức giá

Trang 52

Kết quả của các phương pháp thẩm định giá Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của tài sản Mức độ phù hợp/ chênh lệch giữa giá trị trong báo cáo kết quả thẩm định với giá tài sản do Nhà nước đã công bố tại khu vực

8 Ước tính về mức giá

Trang 53

Những vấn đề phức tạp, không rõ ràng:

Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản Hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với tài sản

Phân loại, hạng tài sản

Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá tài sản

9 Những vấn đề phức tạp

Trang 54

Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm định viên liên quan đến tài sản cần thẩm định giá, có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ

10 Quyền và lợi ích cá nhân

Trang 55

Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản

Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực

Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực

GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản

Giấy phép XD nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ

Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng

Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản

Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá

11 Phụ lục

Trang 56

Đối với máy thiết bị

Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết

Trang 57

Lớp Bồi dưỡng nghiệp vụ Thẩm Định giá

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Trang 58

Mục đích thẩm định giá Thời điểm thẩm định giá

Cơ sở thẩm định giá Thực trạng đất, nhà, tài sản trên đất Phương pháp thẩm định giá

Kết quả thẩm định giá

(Xem mẫu)

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Nội dung

Trang 59

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

• Tài sản thẩm định giá: Nhà số 26/68 Sư Vạn Hạnh, Phường 12, Quận 10, TP.HCM

• Khách hàng yêu cầu TĐG: Ông Ngô Kim Sơn

• Địa chỉ: 205/22 Cách Mạng Tháng Tám, Phường 4, Quận 3, Tp.HCM

• Điện thoại: 0903 955668

• Mục đích thẩm định giá: Chứng minh năng lực tài chính để cho con đi du học

• Trung Tâm thẩm định: Trung Tâm Thông tin, Tư vấn, Dịch vụ về tài sản và bất động sản

• Địa chỉ: Số 138 Nguyễn thị Minh Khai, Quận 3, TP HCM

• Điện thoại (08) 93300586

• Thời điểm thẩm định giá: Ngày 1 tháng 4 năm 2012

• I/ MÔ TẢ TÀI SẢN:

• 1/ Địa chỉ bất động sản thẩm định:

• Nhà số 26 / 68 Sư Vạn Hạnh, Phường 12, Quận 10, TP.HCM; diện tích 4x14 m; sàn xây dựng 187,6m2; tỷ lệ chất

Trang 60

Kính gửi: Ông Ngô Kim Sơn

Căn cứ Hợp đồng Thẩm định số 124/HĐ-INCOSERC.QLCS ngày 14 tháng 11 năm 2005 giữa Ông Ngô Kim

Sơn và Trung tâm Thông tin, tư vấn, dịch vụ về tài sản và bất động sản về việc thẩm định giá tài sản

1 Tài sản thẩm định giá : Đất, nhà, Kios

2 Mục đích thẩm định giá : Chứng minh năng lực tài chính để cho con di du học

3 Thời điểm thẩm định giá : Tháng 12/2005

4 Cơ sở thẩm định giá : Giá trị thị trường

5 Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp chi phí

6 Kết quả thẩm định giá:

Tổng giá trị tài sản thẩm định (theo phụ lục đính kèm) được làm tròn số: 6.820.000.000 đồng (Sáu tỷ

tám trăm hai mươi triệu đồng)./

7 Điều kiện ràng buộc:

Kết quả thẩm định giá chỉ được xác nhận khi chủ sở hữu đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính đối

với Nhà nước và chịu trách nhiệm pháp lý về quyền sở hữu tài sản của mình

Trung tâm Thông tin, tư vấn, dịch vụ

Trang 67

VỊ TRÍ ĐỊA LÝ

75 Bạch đằng

Trang 68

Khoảng cách từ đầu đường Bạch Đằng đến nhà ( A -> B) 557m, Ngôi nhà nằm ở cuối đừơng BĐ, đầu

Trang 69

Chợ Hai Mơ

12G, BĐ, P2,

TB

Chợ Tân Sơn Nhất, cách nhà 504m

Trang 70

Bệnh Viện Quân Y

175, 786 Nguyễn Kiệm đi mất 7

phút, 867m

Trang 71

tin học Thành Long 1D2 NTSơn, P3, Gò Vấp

Định dạng
Số trang	71
Dung lượng	15,1 MB