Pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ở việt nam

Song thực tiễn áp dụng pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội còn gặp nhiều vướng mắc như chính sách hỗ trợ đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở xã hội vẫn còn trên lý thuyết, qu

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

THÂN THỊ NHUNG

PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ

Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

THÂN THỊ NHUNG

PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ

Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM

Chuyên ngành: Luật kinh tế

Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia

Hà Nội

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

Với lòng biết ơn sâu sắc, em xin cảm ơn Khoa Luật, Đại học Quốc gia

Hà Nội đã tạo cho em cơ hội học tập trong môi trường chuyên nghiệp, thân thiện, năng động, trang bị cho em những kiến thức chuyên môn sâu rộng là nền tảng vững chắc để em hoàn thành luận văn này, cũng như là hành trang giúp em vững bước trong công việc và cuộc sống

Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Thầy giáo PGS TS Phạm Hữu Nghị đã tận tình chỉ bảo, góp ý trực tiếp cho em từng bước đi trong quá trình viết luận văn này

Em cũng cảm ơn gia đình, bạn bè đã tạo điều kiện hỗ trợ, ủng hộ, động viên em cả về vật chất và tinh thần trong suốt quá trình em làm luận văn

Mặc dù em đã cố gắng để hoàn thành luận văn này nhưng không tránh khỏi những thiếu sót do trình độ lý luận còn non trẻ và kinh nghiệm thực tiễn còn hạn chế Vì vậy em mong nhận được những ý kiến bổ sung, góp ý từ quý thầy cô, bạn bè, để luận văn hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

2 Tình hình nghiên cứu 3

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài luận văn 7

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 8

5 Phương pháp nghiên cứu 8

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn 8

7 Bố cục nội dung của luận văn 9

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM 10

1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của nhà ở xã hội 10

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của nhà ở xã hội 10

1.1.2 Vai trò của nhà ở xã hội 16

1.2 Khái niệm, nguyên tắc, nội dung và hình thức của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội 20

1.2.1 Khái niệm pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội 20

1.2.2 Nguyên tắc của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội 21

1.2.3 Nội dung của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội 24

1.3 Các yếu tố chi phối của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội 26

1.4 Lược sử hình thành và phát triển của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội 28

1.4.1 Quá trình ra đời và phát triển của nhà ở xã hội 28

1.4.2 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội 31

Tiểu kết chương 1 34

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ PHÁT TRIỂN VÀ

QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM 35

2.1 Các quy định về đối tượng và điều kiện hưởng chính sách về nhà ở xã hội 35

2.2 Các quy định về hình thức phát triển nhà ở xã hội 39

2.3 Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội 46

2.4 Các quy định về ưu đãi phát triển nhà ở xã hội 51

2.4.1 Ưu đãi với chủ đầu tư 51

2.4.2 Ưu đãi với tổ chức tự lo chỗ ở cho người lao động 56

2.5 Vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội 57

2.6 Các quy định về quản lý nhà ở xã hội 61

2.6.1 Quản lý về thuê, thuê mua, bán nhà ở xã hội 61

2.6.2 Quản lý khai thác, sử dụng nhà ở xã hội 66

2.6.3 Quản lý chất lượng nhà ở xã hội 68

Tiểu kết chương 2 71

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN VỀ PHÁT TRIỂN VÀ QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY 73

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội 73

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội 74

3.2.1 Nhóm giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật 74

3.2.2 Nhóm giải pháp tổ chức thực hiện áp dụng pháp luật hiệu quả 81 3.3 Kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở xã hội của một số nước trên thế giới 87

3.3.1 Kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Singapore 87 3.3.2 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Hàn Quốc 89

3.3.3 Kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Trung Quốc 90

3.3.4.Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội của Thụy Điển……….91

3.3.5 Kinh nghiệm phát triển và quản lý nhà ở xã hội của Pháp 91

Tiểu kết chương 3 93

KẾT LUẬN 94

TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

“An cư lập nghiệp” từ bao đời nay đã là quan niệm của người dân Việt Nam Nhà ở là một trong ba nhu cầu tối thiểu để tồn tại của con người là ăn, mặc, ở Mỗi một người dân đều cần có nhà ở làm nơi cư trú, nghỉ ngơi sau những giờ lao động vất vả và là nơi sum họp nuôi dưỡng tình cảm gia đình

Do đó, nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cấp thiết đối với người dân trong đời sống hàng ngày Đối với quốc gia, nhà ở còn thể hiện sự phồn thịnh của quốc gia,

là một giải pháp quản lý đô thị, điều tiết mật độ dân cư và thể hiện sự quan tâm sâu sắc của nhà nước tới đời sống thực tế của người dân, nhà nước cùng gánh vác và chia sẻ khó khăn với người dân Chính vì vậy, giải quyết tốt vấn

đề về nhà ở là nhiệm vụ cấp bách của nhà nước, tạo tiền đề để ổn định xã hội, nâng cao năng suất lao động và thúc đẩy kinh tế phát triển

Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở đã được thừa nhận tại Điều 4

Luật Nhà ở 2014: “Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc

đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này” Đến khoản 3,

điều 59 Hiến Pháp 2013 cũng nêu rõ: “Nhà nước có chính sách phát triển về

nhà ở, tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở”

Nghị quyết 43/181 ngày 20/12/1988 của Đại hội đồng Liên Hợp Quốc

về “Chiến lược toàn cầu về chỗ ở đến năm 2000” cũng nhấn mạnh rằng “Chỗ

ở thích hợp và an toàn là một quyền cơ bản của con người và là điều cơ bản cho việc hoàn thành những ước vọng của con người”, rằng “Một môi trường

ở tồi tệ là mối đe dọa thường trực cho sức khỏe và bản thân cuộc sống và như

vậy tạo nên sự kiệt quệ các nguồn lực con người, một tài sản quốc gia giá trị nhất”, đồng thời “Tình trạng thảm thương này có thể tác hại đến sự ổn định

xã hội và chính trị của các quốc gia” Nghị quyết nhấn mạnh “Một số lớn gia đình và cá nhân ở các nhóm thu nhập khác nhau đang sống trong chỗ ở có tiêu chuẩn thấp hơn so với khả năng thực sự của họ Họ không thể vươn lên được bởi vì chính sách hiện hành của chính phủ không tạo điều kiện hoặc thực tế không khuyến khích việc xây dựng chỗ ở”

Cho đến Điều 25 của Tuyên ngôn nhân quyền ghi nhận: “Mọi người

đều có quyền có được một cuộc sống đầy đủ về sức khỏe và hạnh phúc, của chính mình và của gia đình mình, bao gồm thực phẩm, quần áo và nơi trú ngụ”

Và Tuyên bố Vancouver 1976 về định cư con người cho rằng, “Chỗ ở và các

dịch vụ đầy đủ là quyền cơ bản của con người, chính phủ có nghĩa vụ đảm bảo tất cả mọi người đều có được điều đó, bắt đầu bằng những hỗ trợ trực tiếp cho những người ít cơ hội nhất, thông qua những chương trình hướng dẫn hoạt động

tự vươn lên và hành động cộng đồng” [23, tr2]

Tuy nhiên, thực tế ở Việt Nam nhu cầu về nhà ở và chỗ ở của người dân vẫn chưa được đáp ứng đặc biệt là ở các thành phố lớn mật độ dân số đông như Hà Nội hay thành phố Hồ Chí Minh Với mức thu nhập bình quân đầu người của nước ta hiện nay ở mức thấp, để sở hữu một căn nhà người lao động phải chắt chiu, tiết kiệm khoảng thời gian hàng 10 - 15 năm trong suốt quãng thời gian lao động Đặc biệt, đối với những người có hoàn cảnh khó khăn như người thu nhập thấp, hộ nghèo, hộ cận nghèo, hay học sinh, sinh viên các trường dạy nghề…thì nhà ở vẫn luôn là ước mơ xa vời Những năm qua có thể thấy Nhà nước thông qua hành lang pháp lý đã thể hiện được các chủ trương chính sách nhằm giúp đỡ, hỗ trợ các đội tượng khó khăn trong xã hội tiếp cận được với nhà ở xã hội, góp phần tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội cũng như quản lý nhà ở xã hội hiệu quả hơn Cụ thể là Luật Nhà ở ban

hành ngày 25 tháng 11 năm 2014 quy định: “Các chính sách về nhà ở xã hội”,

Nghị định số 100/NĐ- CP ban hành ngày 20/10/2015 quy định về Phát triển

và quản lý nhà ở xã hội Ví dụ như pháp luật quy định về cơ chế hỗ trợ, ưu

đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội hay quy định về quản lý sử dụng nhà ở xã hội Song thực tiễn

áp dụng pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội còn gặp nhiều vướng mắc như chính sách hỗ trợ đầu tư xây dựng và phát triển nhà ở xã hội vẫn còn trên lý thuyết, quỹ đất vẫn còn hạn chế và chưa có quy hoạch đồng bộ, quy trình để người dân tiếp cận được với nguồn vốn hỗ trợ nhà ở

xã hội vẫn còn nhiều thủ tục rườm rà, mất thời gian, nguồn vốn hỗ trợ vẫn còn hạn hẹp và chưa có lộ trình ổn định…Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề

tài “Pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ở Việt Nam” là cần

thiết, góp phần đưa ra các giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý, thúc đẩy phát triển các chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội Từ đó, biến pháp luật là công cụ hữu hiệu để nhà nước quản lý cũng như điều tiết vấn

đề nhà ở xã hội, hỗ trợ các đối tượng khó khăn trong xã hội, cũng như để pháp luật phát huy hiệu quả thiết thực, gần gũi hơn với người dân

2005 Theo đó, các tác giả đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở

xã hội

Thứ hai, Chế định sở hữu đất đai qua các thời kì và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, TS Doãn Hồng Nhung, Khoa Luật_ Đại học

Quốc Gia Hà Nội Tác giả Doãn Hồng Nhung đã khái quát về chế định sở hữu đất đai qua các thời kì từ sau cách mạng tháng Tám 1945 đến giai đoạn có Luật Đất đai 1987 đến từ sau công cuộc đổi mới toàn diện nền kinh tế đất nước Tiếp

đó, tác giả đưa ra gợi ý về định hướng quản lý nhà nước với đất đai và một số giải pháp tăng cường hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai Trong các giải pháp đó, tác giả nêu rõ cần hoàn thiện các quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất Nhà nước cần sửa đổi các quy định về giao đất, cho thuê đất và nhà ở cho người thu nhập thấp, thuê mua nhà ở xã hội

Thứ ba,Chinhphu.vn, 28/02/2015, Xây nhà ở xã hội - Trọng tâm chính sách của nhiều quốc gia Bài báo đã chỉ rõ, hiện nay, khoảng 330 triệu hộ gia

đình trên toàn thế giới đang phải sống trong các khu nhà ổ chuột hoặc phải chi

số tiền quá lớn trong thu nhập của mình cho vấn đề “nơi ăn chốn ở” Tới năm

2025, con số này thậm chí có thể tăng lên 440 triệu hộ gia đình, tức 1,6 tỷ người Từ những con số trên có thể thấy nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cấp thiết của tất cả người dân trên thế giới và là nhiệm vụ tất cả các quốc gia cần giải quyết Đặc biệt là ở các quốc gia châu Á, trong đó có Việt Nam, nơi mà hệ thống phúc lợi xã hội còn yếu kém Đồng thời bài báo còn đưa ra kinh nghiệm phát triển của Singapore, Thái Lan, Nhật Bản là các nước phát triển mạnh mẽ trong việc giải quyết vấn đề nhà ở xã hội cho người dân

Thứ tư, Bài viết Một số điểm mới của luật nhà ở 2014, năm 2015, Cục

trợ giúp pháp lý Tác giả bài viết đã so sánh và đưa ra thống kê về các điểm

mới của Luật nhà ở 2014 bao gồm: (1) Luật Nhà ở 2014 đã thu hẹp phạm vi điều chỉnh so với Luật Nhà ở 2005, (2) quy định cụ thể hơn về thời điểm

chuyển quyền sở hữu nhà ở để phù hợp với từng loại giao dịch nhà ở, (3) qui

định mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: mở rộng điều kiện được sở hữu nhà ở đối với cá nhân là người việt nam định cư ở nước ngoài và

tổ chức, cá nhân nước ngoài và mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở xã hội

và mở rộng chính sách nhà ở xã hội Cụ thể, với nhà ở xã hội thì theo đó, đối

với từng đối tượng cụ thể thì nhà nước có những chính sách cụ thể để tạo điều kiện cho họ được sở hữu nhà ở như như nhà nước hổ trợ việc cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội, hỗ trợ vay vốn ưu đãi nhà nước, hỗ trợ xây dựng, sữa chữa cải tạo nhà ở, hỗ trợ giao đất có miễn giảm tiền sử dụng đất Mặc khác,

để tránh phát sinh tranh chấp và bảo vệ quyền, lợi ích của người mua Nhà

nước cũng quy định cụ thể việc thanh toán tiền khi mua nhà ở xã hội là“tổng

số tiền ứng trước của người mua nhà ở không được vượt quá 70% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua, và không được vượt quá 95% giá trị của nhà ở mua bán đến trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận sở hữu đối với nhà ở đó” [26].

Thứ năm,luận án tiến sĩ của tác giả Đỗ Thanh Tùng, 2008, Đại học kinh

tế Quốc dân, Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà Nội Luận án

đã đưa ra tổng quan lý luận về chính sách tài chính nhà ở, vai trò của chính sách tài chính, có sự so sánh đối chiếu với kinh nghiệm của một số quốc gia khác và rút kinh nghiệm cho Việt Nam Đồng thời đưa ra thực trạng các chính sách tài chính trên địa bàn đô thị Hà Nội: về tiến độ triển khai, hiệu quả Từ thực tiễn tác giả kiến nghị các giải pháp nhằm phát huy hiệu quả của các chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị hà Nội

Thứ sáu,Luận án tiến sĩ Nguyễn Văn Hoàng, 2009, Đại học Kinh tế

Quốc dân, Nâng cao năng lực quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất

ở đô thị Hà Nội Luận án đã đưa ra cơ sở lý luận và thực tiễn của hoạt động

quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở đất ở đô thị tại Hà Nội Thực trạng thị trường nhà ở đất ở đô thị tại Hà Nội, từ đó phân tích những yếu kém và khó khăn trong quản lý nhà nước đối với thị trường này Tổng kết lại, tác giả

đã đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao năng lực quản lý của nhà nước đến thị trường nhà ở đất ở đô thị Hà Nội: Chủ trương chính sách chung, giải pháp hành chính, giải pháp hoàn thiện pháp luật về quản lý

Thứ bẩy, Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Anh Khoa, 2008, Đại học

Quốc Gia Hà Nội, Phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp

trung tâm ở Việt Nam Luận văn đã hệ thống hóa các vấn đề lý luận và thực

tiễn về dịch vụ cho thuê nhà ở các khu công nghiệp tập trung ở Việt Nam Có

so sánh với dịch vụ thuê nhà ở một số nước trên thế giới từ đó rút ra kinh nghiệm tham khảo cho Việt Nam Nêu thực trạng về dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tại Việt Nam, đưa ra những bất cập còn tồn tại Từ đó kiến nghị các giải pháp liên quan đến cơ chế, chính sách nói chung (quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng, huy động vốn…); các giải pháp liên quan đến doanh nghiệp và chính quyền cấp sở tại, nhằm khuyến khích phát triển dịch vụ cho thuê nhà ở tại các khu công nghiệp tập trung, góp phần giải quyết nhu cầu bức xúc về nhà ở, đảm bảo ổn định dân sinh xã hội

Thứ tám, Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thị hằng, 2013 Đại

học Quốc Gia Hà Nội, Giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu

nhập thấp ở Việt Nam Luận văn đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ

bản về giải pháp tài chính phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp Phân tích thực trạng sử dụng các giải pháp tài chính hỗ trợ cho người thu nhập thấp ở Việt Nam để có thể thuê, thuê mua và mua nhà ở Đề xuất một số kiến nghị nâng cao hiệu quả sử dụng giải pháp tài chính để phát triển nhà

ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam: chính sách thuế, chính sách giá, chính sách hình thành quỹ tiết kiệm nhà ở

Thứ chín, Luận văn thạc sĩ của tác giả Mai Hồng Thuận, 2014, Đại

học Quốc gia Hà Nội, Chính sách phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội Luận

văn đã trình bày có sở lý luận chung nhất về chính sách phát triển nhà ở tại Hà Nội, có so sánh với kinh nghiệm của địa phương khác như Đà Nẵng, hay quốc gia khác như tại Hàn Quốc Nêu thực trạng chính sách phát triển nhà ở tại Hà Nội đặc trưng với điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của Hà Nội Kiến nghị đưa ra định hướng hoàn thiện chính sách phát triển nhà ở xã hội

Tình hình nghiên cứu nước ngoài

Công trình nghiên cứu Housing Policies in Singapore của Asian Development Bank Institute Công trình đã cho thấy kinh nghiệm của Singapore thông qua Hội đồng Phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở bắt buộc Qua đó chúng ta thấy được vai trò cũng như sự cần thiết của Hội đồng phát triển nhà ở và quỹ nhà ở bắt buộc giúp cho nhà ở xã hội phát triển có lộ trình đồng bộ Hội đồng phát triển nhà ở vừa có khả năng bảo đảm quỹ đất, nguyên liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn, vừa bảo đảm tiết kiệm chi phí song lại đạt kết quả cao nhất Ngoài ra chính phủ Singapore còn có những hỗ trợ về tài chính, về pháp lý cho người có nhu cầu về nhà ở Chính vì vậy, giúp cho nhà ở xã hội đến được với những người thực sự có nhu cầu về nhà ở

3 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài luận văn

Mục tiêu chung khi nghiên cứu đề tài này là nhằm đánh giá pháp luật

về phát triển và quản lý nhà ở xã hội từ thực tiễn thi hành áp dụng, chỉ ra những điểm còn bất cập hạn chế và đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm phát triển và quản lý hiệu quả nhà ở xã hội

Để hoàn thành các mục tiêu trên đề tài nghiên cứu cần hoàn thành các nhiệm vụ sau:

Thứ nhất, trình bày có hệ thống cơ sở lý luận về nhà ở xã hội, khái

niệm nhà ở xã hội, nhà giá thấp, vai trò của nhà ở xã hội, nhu cầu điều chỉnh pháp luật về phát triển nhà ở xã hội và nội dung pháp luật về phát triển nhà ở

xã hội

Thứ hai, làm rõ thực trạng áp dụng pháp luật phát triển và quản lý nhà

ở xã hội từ thực tiễn, nêu những vướng mắc khó khăn trong quá trình thực hiện áp dụng pháp luật phát triển, quản lý nhà ở xã hội

Thứ ba, đưa ra kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật về phát triển

và quản lý nhà ở xã hội từ yêu cầu hoàn thiện, các giải pháp cụ thể từ khung pháp luật đến thi hành pháp luật

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Pháp luật về phát triển, quản lý nhà ở xã hội

và thực tiễn áp dụng

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu vào việc phân

tích các quy định cụ thể của pháp luật về phát triển quản lý nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014 và nghị định 100/20015 NĐ- CP và nêu thực trạng phát triển, quản lý nhà ở xã hội ở Việt Nam Trọng phạm vi có hạn của đề tài, đề tài không phân tích chuyên sâu về các chủ trương chính sách chung của nhà nước liên quan đến nhà ở, nhà ở xã hội trong các nghị quyết Đề tài chủ yếu

đề ra các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật giúp quản lý, phát triển nhà ở xã hội thông qua hành lang pháp lý hiệu quả hơn

4 Phương pháp nghiên cứu

Cơ sở phương pháp luận trong việc nghiên cứu đề tài của luận văn là Triết học Mác - Lênin Trong quá trình nghiên cứu, tác giả dựa trên phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, ngoài ra luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học khác như: phân tích, so sánh, tổng hợp, thống kê,

hệ thống hóa để làm rõ những nội dung cơ bản, chủ yếu của pháp luật về phát triển quản lý nhà ở xã hội, so sánh với các quy định pháp luật của một số nước trên thế giới về phát triển quản lý nhà ở xã hội để thấy được những mặt tích cực và hạn chế trong việc quy định của pháp luật về vấn đề này, từ đó kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện thực tế về kinh tế xã hội của Việt Nam

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Luận văn mang đến nhận thức sâu sắc về vai trò của nhà ở xã hội cũng như sự cần thiết phải nghiên cứu hoàn thiện pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, chứng minh hành lang pháp luật có tính tác động mạnh mẽ đến việc phát triển quản lý nhà ở xã hội hiệu quả Qua đó giúp thay đổi và sáng tỏ nhận thức của cả nhà làm luật cũng như những người thực thi áp dụng pháp luật

Về mặt thực tiễn luận văn giúp cho việc phát triển và quản lý nhà ở

xã hội ở Việt Nam hiệu quả hơn Hơn hết là giúp cho những đối tượng khó khăn trong xã hội có chỗ ở, nhà ở ổn định phát triển cuộc sống lao động, học tập và công tác

6 Bố cục nội dung của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương

Chương 1: Những vân đề lý luận về pháp luật phát triển và quản lý

nhà ở xã hội

Chương 2: Thực trạng pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã

hội ở Việt Nam

Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và đảm

bảo thực hiện về phát triển và quản lý nhà ở Xã hội ở Việt Nam

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT PHÁT TRIỂN VÀ

QUẢN LÝ NHÀ Ở XÃ HỘI Ở VIỆT NAM 1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của nhà ở xã hội

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của nhà ở xã hội

1.1.1.1 Khái niệm Nhà ở xã hội

Ơ Việt Nam ngay từ những năm 1960-1970, dù nhà nước đã có chính sách nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong đó tập trung việc phát triển các nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho cán bộ công nhân viên chức thuê với mức giá rẻ, chính sách bao cấp nhà ở này vẫn chưa được định danh chính thức Trong trong thời gian đầu áp dụng chính sách Đổi mới sau năm 1986,

do một số khó khăn về tài chính cũng như những thay đổi căn bản về quan điểm phát triển, nhà ở được đầu tư bằng ngân sách của Nhà nước không còn được chú trọng, thay vào đó các cấp chính quyền đưa ra các chính sách khuyến khích việc tự xây nhà của người dân và sự tham gia của kinh tế tư nhân tới việc phát triển nhà ở thông qua việc thừa nhận sở hữu nhà tư nhân và quyền trao đổi, mua bán nhà ở thể hiện trong Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và việc thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai thể hiện trong Luật Đất đai năm 1993 cũng như những Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật này năm 1998 và 2001 Tuy nhiên cũng vẫn phải khẳng định rằng trong thập niên

1990 cho đến giữa những năm của thập niên 2000, Nhà nước vẫn muốn giữ vai trò chủ đạo như là người xây dựng và cung cấp nhà ở cho những đối tượng ưu tiên của mình và muốn hướng các thành phần kinh tế khác tham gia vào phân khúc nhà ở này Đến những năm đầu tiên của thế kỷ 21, đã xuất hiện những thay đổi căn bản về việc khuyến khích mạnh mẽ sự tham gia của các thành phần kinh tế khác nhau vào việc xây dựng các dự án nhà ở

Khái niệm “Nhà xã hội” bắt đầu xuất hiện từ các nước Anh, Mỹ,

Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Quốc

Văn bản đầu tiên xuất hiện cụm từ Nhà ở xã hội là Chiến lược phát

triển nhà ở quốc gia được ban hành theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg trong

đó có đưa ra định nghĩa về Quỹ nhà ở xã hội như là “quỹ nhà ở do nhà nước

hỗ trợ chính sách đầu tư xây dựng nhằm bán trả dần, cho thuê – mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở” Ở đây, khái niệm nhà ở xã hội đã xuất hiện một cách gián tiếp

qua một khái niệm khác về quỹ nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước, và có vẻ như là sự thừa kế của quan điểm Quỹ nhà ở trong các văn bản trước đó

Chỉ sau đó một năm, khái niệm Nhà ở xã hội đã lần đầu tiên chính thức

xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa Nhà ở xã

hội là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các

đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”

Như vậy, khái niệm nhà ở xã hội đã được luật hóa trong văn bản luật có hiệu lực cao nhất, trong các các văn bản dưới luật tiếp theo cho đến nay đều sử dụng định nghĩa gián tiếp về như trên coi nhà ở xã hội như một loại hình nhà

ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội Những thay đổi trong các văn bản dưới luật về sau này đều chỉ nhằm cụ thể hóa hơn những nhóm đối tượng được và các điều kiện để tiếp cận phân khúc nhà ở này như

sẽ giới thiệu sau đây, chứ không thay đổi về quan niệm chính thức này

Cho đến Luật nhà ở năm 2014 thì Nhà ở xã hội sẽ có được được định

nghĩa rõ ràng và trực tiếp hơn, không cần phải qua hai nội hàm có liên quan là

đối tượng thụ hưởng và điều kiệu tiếp cận nữa là “Nhà ở xã hội là nhà ở có sự

hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà

ở theo quy định của Luật này.”Như vậy có thể thấy nếu sửa đổi theo hướng

luật mới thì nội hàm khái niệm nhà ở xã hội sẽ bao quát được bản chất và chức năng của loại hình nhà ở này thay vì hình thức liệt kê phụ thuộc vào đối

tượng như các quy định hiện hành và Luật nhà ở 2005

Ngoài ra, còn thấy xuất hiện khái niệm nhà cho người thu nhập thấp, Quyết định 67/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị thì tên gọi Nhà

ở xã hội không được đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi “nhà ở cho người thu nhập thấp”, loại hình nhà không chỉ để cho thuê, thuê mua mà còn mua trả

tiền một lần So sánh có thể thấy Nhà ở xã hội khác với khái niệm Nhà ở dành

cho người thu nhập thấp, nó có phạm vi phục vụ hẹp hơn Nếu đối tượng của

Nhà ở xã hội giới hạn trong phạm vi những người làm công ăn lương khu vực công và một phần khu vực tư nhân (tương đối chính quy, quy mô sản xuất kinh doanh từ trung bình đến lớn, đó là công nhân các khu công nghiệp ở các

loại nhà tập thể) thì “Nhà cho người thu nhập thấp mở rộng ra cả khu vực tư

nhân bao gồm cả những người làm công ăn lương và những người làm ăn cá thể” [20]

Tháng 6-2010, Chính phủ ban hành Nghị định 71/2010 quy định chi tiết

và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, trong đó lại bổ sung thêm loại Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước để cho thuê Chính việc không đồng nhất tên gọi này đã dẫn đến những hiểu lầm không đáng có mà sau đây là minh chứng rõ ràng:

Trong khi Ngân hàng nhà nước cho rằng chỉ cho vay để thuê, thuê mua các dự án Nhà ở xã hội thì Bộ Xây dựng cho rằng gạt đối tượng có thu nhập thấp ra khỏi danh sách được mua Nhà ở xã hội là vô lý

Theo Bộ Xây dựng, cần bổ sung đối tượng này bởi Nhà ở xã hội xây dựng bằng vốn ngoài ngân sách (do doanh nghiệp bỏ vốn, Nhà nước hỗ trợ qua chính sách) được bán cho người có thu nhập thấp và đã được cụ thể hóa trong Nghị định 71 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

Chính những quan điểm trái chiều này từ các cơ quan chức năng đã khiến không ít người đặt câu hỏi: Dường như đang có sự nhầm lẫn về khái niệm giữa Nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp ngay tại chính các

cơ quan ban hành chính sách?

Trong khi Ngân hàng nhà nước cho rằng Nhà ở xã hội và nhà ở cho người thu nhập thấp là hai loại hình riêng biệt, thì Bộ Xây dựng cho rằng hai dạng nhà này là một Trên thực tế, theo nhiều chuyên gia, sự nhầm lẫn này không phải quá khó hiểu Từ nhiều năm qua, việc gọi tên hai loại hình nhà ở này

đã trở nên lẫn lộn và nhiều người vẫn lầm tưởng có hai loại nhà ở riêng biệt, không liên quan đến nhau: Nhà ở xã hội dùng để gọi loại hình nhà ở xây dựng từ tiền ngân sách, nhà ở cho người thu nhập thấp dùng để gọi loại hình nhà ở Doanh nghiệp đầu tư dưới sự hỗ trợ của Nhà nước Song có quan điểm rằng hai loại hình nhà này là một và được gộp chung vào với tên gọi Nhà ở xã hội

Rõ ràng, bài toán quy định chồng chéo giữa các luật, luật và văn bản dưới luật lại một lần nữa làm khó dễ ngay bản thân các cơ quan ban hành chính sách Thiết nghĩ, đã đến lúc cơ quan chủ quản như Bộ Xây dựng nên có một sự phân định rõ ràng và thống nhất về tên gọi Bởi mặc dù đơn giản, chỉ

để gọi tên nhưng sự không đồng nhất này có thể dẫn tới những rắc rối về sau, đặc biệt là trên các văn bản pháp luật mà sự hiểu lầm vừa qua là một thí dụ điển hình

Tiếp đến ta còn thấy hình thức nhà ở giá rẻ cũng xuất hiện rất nhiều tại các dự án “Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở thương mại được lưu thông tự

do trên thị trường như các nhà ở giá cao hay giá trung bình, tức là việc mua bán hay cho thuê không phải chịu những ràng buộc đặc thù gì theo cơ chế “xin- cho”[16] Ngay từ tên gọi đã cho thấy mối quan tâm chung giữa cung và cầu của

loại nhà này là chỉ là giá rẻ, làm sao phù hợp với túi tiền của những người nguồn lực tài chính còn hạn hẹp Người mua, kể cả người thu nhập thấp, hễ có đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ mong muốn

Như vậy nhà ở giá rẻ hoàn toàn khác với nhà ở xã hội do không chịu những ràng buộc pháp lý đặc thù về đối tượng, về chính sách thuê, thuê mua, chuyển nhượng… như nhà ở xã hội

Tóm lại, việc định danh thật chính xác từng loại nhà đóng vai trò quan trọng, giúp cơ quan quản lý thực hiện các thao tác nghiệp vụ thuận tiện Bởi mỗi loại nhà sẽ có phải chịu sự điều chỉnh pháp luật đặc thù Cũng như giúp những người có nhu cầu về nhà ở xác định được rõ quyền và nghĩa vụ của mình Lâu nay ở Việt Nam chưa định danh được một cách chính thống và cụ thể loại nhà chung cư cao cấp, trung bình hay bình dân (nên định theo loại 1,2,3), cũng như nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp, nhà cho người nghèo (nhà tình thương, tình nghĩa) làm cho không chỉ nhà quản lý lúng túng mà còn tạo

kẽ hở cho một số người lợi dụng trốn thuế, trốn tránh nghĩa vụ đóng góp cho địa phương, mượn danh nghĩa huy động vốn phi pháp…

1.1.1.2 Đặc điểm của nhà ở xã hội

Quy mô, số lượng nhà ở xã hội tùy thuộc nhu cầu thuê và thuê mua của các đối tượng sinh sống trên địa bàn, phù hợp điều kiện kinh tế-xã hội của từng địa phương Ở Việt Nam, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm: Phê duyệt và công bố kế hoạch xây dựng, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội, xác định cụ thể loại nhà ở, nhu cầu về diện tích nhà ở, cơ cấu căn hộ dành để cho thuê, cho thuê mua, cân đối cụ thể với các nguồn vốn đầu tư và cơ chế khuyến khích để kêu gọi đầu tư phát triển quỹ nhà ở xã hội

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định như sau:

Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn, bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự án được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành

do cơ quan có thẩm quyền ban hành;

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn

hộ trong dự án xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án

Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tầng thì tiêu chuẩn diện tích đất xây dựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần và phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng do

cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư

Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phải bảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ Dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình

do cơ quan có thẩm quyền ban hành Trường hợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết kế khác thì phải được cơ quan quyết định chủ trương đầu tư chấp thuận

Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là các đối tượng đặc biệt được quy định theo Luật nhà ở năm 2014

1.1.2 Vai trò của nhà ở xã hội

Phát triển nhà ở nói chung và phát triển nhà ở xã hội nói riêng xuất phát từ vai trò to lớn của nhà ở đối với cuộc sống của người dân và sự phát triển quốc gia Nhà ở là một trong những vấn đề quan trong đối với con người, là nơi mà con người cư trú với nhiều thời gian nhất Nhà ở cũng là một yếu tố cấu thành kết cấu hạ tầng đô thị Để đất nước phát triển một cách bền vững trong thời gian sắp tới, trước mắt đến năm 2020 nước ta phấn đấu

cơ bản trở thành là nước công nghiệp theo hướng hiện đại thì điều kiện cần

là vấn đề nhà ở phải được giải quyết một cách toàn diện, ổn định Trong đó, nhà ở xã hội đóng một vai trò không nhỏ, quyết định sự phát triển thành công của đất nước

 Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của nhà nước

Quần thể quy mô, chất lượng nhà ở cho người có thu nhập thấp còn là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước và chính quyền địa phương các cấp, đặc biệt là các thành phố lớn, nơi tập trung đông dân cư Vấn đề nhà ở cho cho hàng ngàn lao động từ nông thôn ra thành thị làm việc tại các khu, cụm công nghiệp, các nhà máy, công trường là vấn đề cấp bách, tạo sự an tâm cho người lao động có nơi ăn chốn ở trong quá trình làm việc, tái tạo sức lao động và sản xuất ra của cải vật chất, giảm tình trạng các khu ổ chuột và tệ nạn xã hội, giúp quản lý lao động tốt hơn Điều này chính là việc từng bước phát triển an sinh xã hội của đất nước Quá trình di chuyển các dòng dân cư này đã, đang và sẽ còn tiếp tục mở rộng và tăng tốc trong xu thế phát triển chung năng động và dịch chuyển nhiều hơn của xã hội hiện đại, cũng như với quá trình tổng tái cơ cấu các khu vực và hoạt động

kinh tế – xã hội vĩ mô và vi mô trong nền kinh tế chuyển đổi và đang phát triển như ở nước ta…Đối với những đối tượng như người có công, người thuộc lực lượng vũ trang cần hỗ trợ về nhà ở thì nhà ở xã hội thể hiện sự quan tâm hỗ trợ cũng như đãi ngộ của nhà nước đối với lực lượng trực tiếp làm việc phục vụ nhân dân, giúp những đối tượng này giảm bớt gánh nặng, yên tâm công tác, hoàn thành nhiệm vụ tốt hơn

Theo nghĩa đó, có thể nói, việc giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tượng xã hội cần được hỗ trợ phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao quát của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững, và đặc biệt lựa chọn đi theo định hướng xã hội chủ nghĩa như Việt Nam

Việc phát triển nhà ở xã hội còn làm thu hẹp khoảng cách giàu nghèo giữa người với người trong xã hội Chính việc thu hẹp khoảng cách giàu nghèo này cũng góp phần tạo sự ôn hòa và tiến tới một xã hội văn minh không phân biệt giai cấp, tầng lớp, chủng tộc Giúp những đối tượng khó khăn trong xã hội có cái nhìn lạc quan hơn và thấy được sự tôn trọng của xã hội cũng như sự quan tâm của Nhà nước đến người dân Có thể thấy càng hội nhập càng phát triển thì càng là nguy cơ gia tăng khoảng cách giàu nghèo Ngay giữa lòng thành phố Hà Nội ta có thể bắt gặp rất nhiều khu tập thể cũ kĩ, khu nhà ổ chuột của công nhân lao động tự do bên cạnh các tòa cao ốc hiện đại, sang trọng

 Phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc

triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở

Theo quy định của Luật nhà ở, những dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hưởng ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất, được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được ủy ban nhân dân cấp tỉnh

xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay theo khả năng ngân sách của từng địa phương Ngoài ra nhà nước còn hỗ trợ về các thiết kế, mẫu thiết kế điển hình về nhà ở xã hội cũng như các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công xây lắp nhằm đảm bảo giá thành xây dựng công trình… những hỗ trợ này của nhà nước có tác dụng tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp tư nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cung cấp quỹ nhà ở cho những đối tượng thực

sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được do gặp khó khăn về tài chính Nhất là trong điều kiện hiện nay khi các dự án xây dựng nhà ở thương mại đang gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sản phẩm do giá nhà thương mại cao, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội với mức giá thuê, thuê mua phù hợp với thu nhập của đa số dân cư sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư quan tâm đến phân khúc nhà ở này- phân khúc nhà ở đang bị bỏ ngỏ

Mặt khác, phát triển nhà ở xã hội góp phần kích cầu một số lĩnh vực khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sản phẩm gia dụng…những ngành phục vu cho xây dựng, góp phần giải quyết công ăn việc làm cho lao động hoạt động trong lĩnh vực này, tạo điều kiến thúc đẩy tăng trưởng của các ngành kinh tế thừa nguồn cung

Ngoài ra từ nhu cầu cấp bách hiện nay là việc mất cân bằng giữa cung

và cầu nhà ở xã hội nghiêm trọng chính là sự tất yếu phải phát triển nhà ở xã hội ở nước ta

Theo kết quả Điều tra dân số và nhà ở giữa kỳ ở Việt Nam, tại thời điểm 1/4/2014: Dân số Việt Nam đạt 90,5 triệu người đến nay (tháng 8 năm 2017) dân số nước ta khoảng 95 triệu người [33] Như vậy mỗi năm dân số tăng lên khoảng hơn 1 triệu người Quá trình đô thị hoá đang diễn ra nhanh Hiện có 33,1% dân số sống tại khu vực thành thị và 66,9% tại nông thôn Tỷ suất tăng dân số thành thị hằng năm 3,3% (tương đương với tăng dân số hàng năm tại các đô thị trong quá trình đô hóa vào khoảng 0,8- 0,9 triệu người) Việt Nam chỉ có 46,6% hộ gia đình sống trong nhà kiên cố, còn lại: 43,7% hộ sống trong nhà bán kiên cố, 5,9% hộ có nhà thiếu kiên cố và 3,7% hộ có nhà

đơn sơ Diện tích nhà ở bình quân đầu người của cả nước là 20,6m2/người, với 23m2/người tại khu vực thành thị và 19,5m2/người tại khu vực nông thôn

Hàng năm Việt Nam không chỉ phải tạo thêm khoảng 1 triệu việc làm

mà còn phải đầu tư xây dựng mới thêm khoảng 25 triệu m 2 nhà ở Với khả năng chi trả nhà ở theo mức thu nhập hàng tháng còn rất thấp, khoảng 4 triệu đồng/tháng (thuộc nhóm thấp nhất ASEAN), nhu cầu về nhà ở xã hội trong những năm tới là rất lớn Chỉ riêng khu vực đô thị, dự kiến hàng năm phải xây dựng khoảng 10 triệu m 2 nhà ở xã hội [22]

So với chỉ tiêu số lượng nhà ở xã hội tại đô thị và khu công nghiệp đến

2020 đã đề ra tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, khoảng 250.000 căn hộ thì đến thời điểm hiện tại, mới giải quyết được khoảng 28%

Tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc về nhà ở xã hội ngày 7/12/2016 tại Thành phố Hồ Chí Minh, tổng hợp báo cáo của các địa phương đến năm

2020, nhu cầu khoảng 1 triệu căn hộ tương đương với khoảng 50 triệu m2 Một số địa phương có nhu cầu Nhà ở xã hội lớn là Hà Nội khoảng hơn 110.000 căn; Thành phố Hồ Chí Minh: 134.000 căn; Đà Nẵng: 11.500 căn; Đồng Nai: 36.700 căn; Bình Dương: 41.250 căn

Thực tế người lao động với đồng lương ít ỏi vẫn phải sống trong những căn phòng trọ chật hẹp với chi phí đắt đỏ, rải rác và không tập trung Ngoài ra thì các điều kiện an ninh, chi phí dịch vụ giá trên trời từ các chủ nhà trọ càng làm khó khăn thêm cho cuộc sống người lao động Dẫn đến đời sống người lao động không thể ổn định Đó là chưa kể đến những trường hợp những gia đình người lao động có con nhỏ thì việc học hành vui chơi của trẻ nhỏ càng bị ảnh hưởng khi không có không gian vui chơi học tập đầy đủ Chính vì vậy nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu cấp thiết đối với người lao động Hay nói cách khác vấn đề về phát triển Nhà ở xã hội trong quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa mang tính tất yếu

 Nhà ở xã hội góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách và bình ổn thị

trường bất động sản

Đối với quỹ nhà ở do nhà nước đầu tư dành để cho thuê trong quá trình khai thác, sử dụng quỹ nhà ở này không bị mất đi mà là tài sản nhà đất thuộc

sở hữu nhà nước, vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn để tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật nhà ở theo nguyên tắc bảo toàn vốn đầu tư (khác biệt hoàn toàn so với cơ chế bao cấp áp dụng trước đây khi thực hiện chính sách phân phối nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức) Sau một quá trình khai thác tối thiểu từ 20-30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo xây dựng lại hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng để đạt hiệu quả cao hơn Tại thời điểm đó, quỹ nhà đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của nhà nước và sẽ có giá trị kinh tế cao hơn nhiều so với thời điểm hiện nay

Quỹ nhà ở xã hội sẽ góp phần cung cấp cho thị trường bất động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay Đồng thời, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua bán trên thị trường nhà ở, góp phần làm tan băng thị trường bất động sản Sự phong phú về sản phẩm cũng

có những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán, giúp tính cạnh tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ tính độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như: phân khúc thị trường nhà ở thương mại…Từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng giá trị thực chất của nó

1.2 Khái niệm, nguyên tắc, nội dung và hình thức của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

1.2.1 Khái niệm pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Chưa có một học giả nào đưa ra khái niệm chính thống về Pháp luật

phát triển và quản lý nhà ở xã hội Nhưng có thể hiểu pháp luật phát triển và

quản lý nhà ở xã hội là tổng quan các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan

hệ pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội đảm bảo việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội theo một trật tự công bằng, khách quan, minh bạch Các quy

phạm pháp luật này những quy tắc, chuẩn mực mang tính bắt buộc chung phải thi hành hay thực hiện đối với tất cả tổ chức, cá nhân có liên quan, và được ban hành hoặc thừa nhận bởi các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

1.2.2 Nguyên tắc của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội được xây dựng phải đảm bảo những nguyên tắc chung của pháp luật xã hội chủ nghĩa

+ Nguyên tắc công bằng: Đây là nguyên tắc bao trùm của pháp luật

theo nghĩa chân chính và công lý Công bằng xã hội là sự công bằng trong quan hệ của các thành viên xã hội mà tiêu chuẩn cơ bản của nó là lợi ích của con người Trong phân phối sản phẩm, công bằng có nghĩa là tương quan hợp

lý giữa một bên là hành vi của công dân, sự đóng góp công sức lao động của

họ cho xã hội và một bên là thái độ, sự đối xử của xã hội Yêu cầu công bằng đòi hỏi pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội phải đảm bảo sự công bằng, bình đẳng giữa các lợi ích của nhà nước – chủ đầu tư – người dân, tuyệt đối tránh tư tưởng “trăm dâu đổ đầu tằm”, chỉ chú trọng lợi ích của chủ đầu

tư, của nhà nước mà coi nhẹ, thậm chí hy sinh quyền lợi của người dân, nhất

là nông dân và các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp trong các dự án tái định

cư (có lẽ đây cũng là căn nguyên hàng đầu của tình trạng khiếu kiện tập thể, vượt cấp và bức xúc xã hội hiện nay liên quan đến nhà đất) Yêu cầu công bằng cũng đòi hỏi sự cân bằng giữa quyền lợi và trách nhiệm của các bên hữu quan giữa các dự án và ngay trong cùng một dự án, trước và sau khi giải phóng mặt bằng Đồng thời, phải chú ý phát triển đồng bộ các cơ sở hạ tầng

kỹ thuật và hạ tầng xã hội, cũng như các hoạt động quản lý nhà nước về xã hội, dân cư trong các khu dân cư mới gắn với quỹ nhà cho người có thu nhập thấp như là hệ quả trực tiếp của công tác tái định cư Cần nhấn mạnh rằng, việc đảm bảo việc làm và sinh kế mới phù hợp, lâu dài (kể cả bằng con đường xuất khẩu lao động) cho người dân phải di cư đến chỗ ở mới là điều kiện hàng

đầu để có sự phát triển ổn định, lâu dài, bền vững theo góc độ lợi ích kinh tế –

xã hội tổng hợp Sẽ là bất cập nếu việc thực hiện một dự án phát triển hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoặc phát triển kinh tế của một địa phương, quốc gia lại làm gia tăng tình trạng vô gia cư, thất nghiệp, tệ nạn xã hội và các căng thẳng chính trị – xã hội khác với các tổn thất khó đo lường cho cả hiện tại và tương lai, cả cấp vĩ mô lẫn vi mô

+ Nguyên tắc công khai, minh bạch: Đây cũng là một trong những nguyên tắc cốt lõi của pháp luật nói chung “Công khai” là việc làm cho ai

cũng có thể được biết, được tiếp cận Vậy tính công khai của pháp luật có thể hiểu là việc mọi người được biết về văn bản quy phạm pháp luật đó, đảm bảo cho mọi người được tiếp cận các quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật

đó, chính nhờ công khai mà tất cả mọi người đều có thể biết được quy định trật tự chung để có hành động phù hợp Ngoài ra, pháp luật còn phải đảm bảo tính minh bạch Theo cách nói thông thường, minh bạch được hiểu là sự rõ ràng, rành mạch để mọi người đều hiểu Như vậy minh bạch trong pháp luật thể hiện ở việc tính rõ ràng của pháp luật để tất cả mọi người đều có thể nắm bắt được, không có sự giấu giếm hay bao che cho lợi ích nhóm của bất kỳ tổ chức hay cá nhân nào Điều này đối với pháp luật phát triển quản lý nhà ở xã hội thể hiện bằng việc pháp luật quy định rõ ràng các đối tượng được hưởng

hỗ trợ về nhà ở xã hội, điều kiện được hưởng hỗ trợ, quy định rõ ràng các ưu đãi đối với chủ đầu tư như miễn tiền thuê đất, miễn thuế…Chính việc pháp luật càng công khai minh bạch bao nhiêu càng hạn chế được những tranh chấp, xung đột về quyền và lợi ích giữa các chủ thể bấy nhiêu Việc công khai minh bạch còn làm hạn chế những nhũng nhiễu, quan liêu trong việc thực hiện áp dụng pháp luật, thúc đẩy các chủ thể cần có ý thức thực hiện đúng pháp luật

+ Nguyên tắc tôn trọng tính tối cao của Hiến pháp và các đạo luật: Từ Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “ Hiến pháp nước Công hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam là luật cơ bản Nhà nước, có hiệu lực pháp lý cao nhất, mọi văn bản pháp luật khác phải phù hợp với Hiến Pháp” Nguyên tắc này cho

thấy các tư tưởng của Hiến Pháp chính là đường lối chỉ đạo cao nhất, là nền tảng chung để xây dựng các đạo luật Đối với việc phát triển nhà ở xã hội nói

riêng và nhà ở nói chung đã được thể hiện tại điều 59 Hiến Pháp 2013: “Nhà

nước có chính sách phát triển về nhà ở, tạo điều kiện cho mọi người có chỗ ở” Chủ trương này đã được thể hiện trong Luật Nhà ở năm 2014 nói chung

và cụ thể ở quy định về Các Chính sách về nhà ở xã hội nói riêng Như vậy có thể thấy pháp luật về nhà ở xã hội đã tôn trọng và tuân theo những tư tưởng

mà Hiến Pháp đã đưa ra

+ Nguyên tắc thống nhất giữa các quyền và nghĩa vụ: Nguyên tắc này

xuất phát từ chỗ trong xã hội ta không thừa nhận đắc quyền của bất kì ai, không có ai được đặc ân hưởng nhiều quyền mà lại không thực hiện nghĩa vụ Mặt khác cũng không ai thực hiện nghĩa vụ mà không hưởng quyền Trong xây dựng pháp luật, khi xác định địa vị pháp lý của các chủ thể, cần quán triệt

tư tưởng: quyền phải đi đôi với nghĩa vụ, có quyền phải có nghĩa vụ và ngược lại, quyền và nghĩa vụ phải tương ứng, phù hợp với nhau Nguyên tắc này được thể hiện qua pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội bằng việc bên cạnh pháp luật quy định cho các chủ thể được hưởng hỗ trợ về nhà ở xã hội, các ưu đãi đối với chủ đầu tư… thì các chủ thể này phải chịu những ràng buộc pháp lý khi được hưởng những quyền ưu tiên này Chẳng hạn đối với những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội thì phải có nghĩa vụ chấp hành các nguyên tắc hạn chế về cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật như tại khoản 4, Điều 62 Luật nhà ở quy

định: “Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong

thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.”

1.2.3 Nội dung của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được thể hiện cụ thể qua Luật nhà ở năm 2014 bao gồm những nội dung cơ bản như sau: thứ nhất là những quy định chung liên quan đến nhà ở xã hội, thứ hai là những quy đinh

về chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán và thứ ba là chính sách nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở, thứ tư là vay vốn ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội để phát triển nhà ở xã hội

Thứ nhất, pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội có những quy định chung bao gồm: Đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở

xã hội; Hình thức thực hiê ̣n chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội ; Điều kiê ̣n được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội ; Nguyên tắc thực hiê ̣n chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội .

Thứ hai là những quy đinh về chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán bao gồm: Các hình thức phát triển nhà

ở xã hội; Yêu cầu đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội ; Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; Đất để xây dựng nhà ở xã hội ; Chủ đầu tư

dự án xây dựng nhà ở xã hội; Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội ;

Ưu đãi đối với tổ chức tự lo chỗ ở cho người lao động; Xác định giá thuê, giá

thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư; Xác định giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở xã hội không phải do Nhà nước đầu tư xây dựng ; Nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội; Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở

xã hội; Quản lý, sử dụng nhà ở xã hội.

Thứ ba, chính sách nhà ở xã hội cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở và Hình thức thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở cho hô ̣ gia đình, cá nhân tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở

Bên cạnh đó, để cụ thể hóa và chi tiết các quy định về chính sách phát triển và quản lý nhà ở xã hội trong Luật Nhà ở năm 2014 là các quy định trong nghị định 100/2015/NĐ_CP của chính phủ bao gồm các nội dung sau: thứ nhất là quy định về phát triển nhà ở xã hội, thứ hai là quy định về vay vốn

ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội; thứ ba là quản lý sử dụng nhà ở

xã hội

Thứ nhất, phát triển nhà ở xã hội bao gồm các nội dung: Nguyên tắc xác đinh quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội; Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị; Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội đối với các khu công nghiệp; Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội; Thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội; Cơ chế hỗ trợ, ưu đãi chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Huy động vốn phát triển nhà ở xã hội; Phát triển nhà ở xã hội theo hình thức xây dựng - chuyển giao; Mua nhà ở thương mại làm nhà ở xã hội;

Thứ hai, vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội gồm các nội dung: nguyên tắc thực hiện chính sách vay vốn ưu đãi; Vay vốn ưu đãi theo các chương trình mục tiêu về nhà ở; Vay vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội; Vay vốn ưu đãi để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở; Nguồn vốn cho vay ưu đãi để thực hiện chính sách nhà ở xã hội; Quản lý và sử dụng nguồn vốn cho vay ưu đãi;

Thứ ba, quản lý, sử dụng nhà ở xã hội bao gồm các nội dung sau: Quy định về việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội; Trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; Hồ sơ chứng minh đối tượng, điều kiện để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở

xã hội; Nguyên tắc, tiêu chí xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội; hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, quản lý chất lượng nhà ở xã hội, quản lý khai thác sử dụng nhà ở xã hội; Quyền, nghĩa vụ

và trách nhiệm của bên bán, cho thuê, cho thuê mua và bên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

1.3 Các yếu tố chi phối của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội

+ Chế độ quản lý nhà đất, cầu về nhà ở tăng khi người dân có quyền được sở hữu nhà ở cũng như bất động sản nói chung Ngay từ Điều 1 Luật

nhà ở 2005 đã quy định: “Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở

và quyền sử dụng đất hợp pháp”.Chế độ sở hữu đó làm tăng nhu cầu nhà đất

Những người có nhu cầu nhà ở hầu hết đều có mong muốn sở hữu vô thời hạn Quan niệm sở hữu còn bắt nguồn từ truyền thống của nước ta như coi sở hữu nhà ở là một trong những tài sản to lớn và có ý nghĩa với cuộc đời mỗi con người Từ xa xưa đã có quan niệm về những việc lớn trong cuộc đời người đàn ông bao gồm: “Tậu trâu, lấy vợ, làm nhà” Ngoài ra, nhà ở được xem là tài sản chủ yếu mà cha mẹ thường để lại cho con cái, thậm chí những vùng nông thôn Bắc bộ ngày nay vẫn con những căn nhà trải qua biết bao thế

hệ tứ đại đồng đường

+ Trình độ văn hóa và lối sống ảnh hưởng đáng kể nhu cầu về nhà ở Nhìn chung, nếu có hai người có cùng mức thu nhập, người có văn hóa cao thường quan tâm tới chỗ ở cũng như điều kiện ăn ở và hình thức kiến trúc nhiều hơn người có trình độ văn hóa thấp Từ đó, xã hội có trình độ văn hóa càng cao, nhu cầu về nhà ở, nhất là nhà ở có chất lượng, càng cao So sánh để thấy sự khác biệt chẳng hạn như vùng núi phía Bắc đặc biệt là các dân tộc ít

người ở vùng sâu vùng xa, người dân trình độ văn hóa vẫn còn hạn chế, lối sống du canh du cư vẫn còn tồn tại thì nhu cầu về chỗ ở kiên cố của người dân rất ít Trong khi đó ở khu vực trung du và đồng bằng nơi trình độ nhận thức cũng như điều kiện kinh tế phát triển hơn thì nhu cầu về nhà ở và sở hữu nhà

ở kiên cố của người dân cao hơn hẳn Quan niệm “An cư lập nghiệp” đã ăn sâu vào nếp nghĩ của người dân lao động, mong muốn có một nơi ở ổn định

để phục vụ nhu cầu sinh hoạt, nghỉ ngơi sau những giờ lao động vất vả Nhất

là ở những đô thị lớn quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, dòng lao động di

cư từ nông thôn ra thành phố, các khu công nghiệp khu kinh tế đặc thù

+ Chính sách tài chính, ngân hàng giúp thu hẹp khoảng cách giữa cung

và cầu Trong đó đặc biệt là chính sách cho vay tiền mua nhà trả góp, hay cho vay trả góp để mua nhà Theo tác giả A.A.Nevitt (trong sách “Các vấn đề nhà

ở, thuế và trợ cấp”, 1966) sự phát minh ra hình thức vay nợ trả dần có ý nghĩa rất quan trọng…, tới mức nó cần được so sánh với phát minh về động cơ hơi nước trong việc thay đổi bộ mặt cho nước Anh Thuế và các nghĩa vụ tài chính cũng góp phần tăng cầu, tức là tăng khả năng mua nhà Thuế thu nhập, thuế trước bạ giảm làm tăng khả năng mua nhà Nghĩa vụ tài chính về đất và nhà giảm, làm hạ giá thành nhà cũng sẽ làm tăng cầu

+ Điều kiện tự nhiên và khí hậu có thể làm tăng hay giảm nhu cầu về nhà ở kiên cố Những nơi khí hậu quanh năm ấm áp, ít mưa bão nhu cầu về nhà kiên cố ít hơn nơi có điều kiện tự nhiên và khí hậu xấu

+ Sự phân hóa giàu nghèo cũng ảnh hưởng đến pháp luật về phát triển

và quản lý nhà ở xã hội Chúng ta có thể thấy sự phân hóa giàu nghèo rõ rệt nhất ở khu vực các thành phố lớn Bên cạnh nhưng tòa nhà chung cư cao cấp vẫn còn những khu nhà tập thể, chung cư cũ nát, khu ô chuột tại các chợ lao động Vô vàn người dân lao động, học sinh sinh viên không đủ khả năng tài chính để chi trả cho nhu cầu về chỗ ở của mình từ việc thuê, thuê mua và cao

hơn nữa là mua nhà ở Chính vì vậy nhà nước phải ban hành pháp luật về quản lý nhà ở xã hội để đảm bảo an sinh xã hội, góp phần khắc phục tình trạng phân hóa giàu nghèo, đảm bảo công bằng xã hội

1.4 Lược sử hình thành và phát triển của pháp luật phát triển và quản lý nhà ở xã hội

1.4.1 Quá trình ra đời và phát triển của nhà ở xã hội

Chúng ta có thể nhìn lại sự ra đời và tiến trình phát triển của nhà ở xã hội ở Việt Nam nói riêng và trên thế giới nói chung

Tác giả Lê Sơn- TS Kiến Trúc, chuyên gia nghiên cứu ĐH Kiến Trúc

quốc gia Paris nhận định: “Một trong những thành tựu tiến bộ xã hội quan

trọng nhất của châu Âu nói riêng và nhân loại nói chung là đáp ứng “quyền”

có một nơi ở tử tế cho mỗi người, mỗi gia đình.”

 Giai đoạn công nghiệp hóa và đô thị hóa mới bắt đầu:

Nhà ở xã hội có thể coi là “sinh ra từ các ống khói nhà máy” của quá trình công nghiệp hóa ở các nước châu Âu vào thế kỷ 19

Quá trình công nghiệp hóa đánh dấu sự ra đời của xã hội công nghiệp châu Âu diễn ra vào những năm cuối thế kỷ 18, gắn với cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ nhất Việc xuất hiện một số lượng lớn các nhà máy (nhà máy dệt, sợi, khai mỏ và tinh chế quặng, sản xuất thép ) với nhu cầu rất lớn về lao động đã kéo theo dòng di cư hàng triệu người rời bỏ khu vực nông thôn ra đô thị Trong giai đoạn này, việc xây dựng nhà ở và công trình dịch vụ công cộng cho số đông người lao động có sự đóng góp to lớn của các doanh nghiệp

sử dụng lao động, hình thành lên các cộng đồng công nghiệp, điểm khởi đầu cho các đô thị thời đại công nghiệp Tuy nhiên, do phần đông doanh nghiệp không có điều kiện xây dựng nhà ở cho công nhân, lại không có sự trợ giúp của Nhà nước, điều kiện sống của số đông người lao động vô cùng tồi tệ

“Nhiều trào lưu triết học chính trị - xã hội đa dạng ở châu Âu cố gắng tìm kiếm, xây dựng, thực nghiệm các mô hình cư trú cho con người phù hợp hình thái sản xuất mới.Mục tiêu cơ bản là cho phép người lao động thụ hưởng cuộc sống trong môi trường làm việc theo nhịp điệu công nghiệp căng thẳng” [18] Mặc dù các học thuyết được đề xuất đều có tính lý tưởng hóa,

nhấn mạnh sự tổ chức khép kín giữa môi trường sinh hoạt cá nhân - gia đình - làm việc, các mô hình cư trú này đều có tính cách mạng cả về tổ chức xã hội lẫn hình thái đô thị Việc xây dựng ý tưởng cho các mẫu nhà ở tập thể của công nhân và các thành phần nghèo khác trong xã hội - điều chưa từng xảy ra trước đây - là một trong những nội dung nền tảng của các trào lưu nói trên

 Giai đoạn công nghiệp hóa và đô thị hóa đã định hình:

Cuộc cách mạng công nghiệp và quá trình đô thị hóa đã mang đến thành quả kinh tế - xã hội cho nhiều nước, đặc biệt là tại các nước châu Âu,

Mỹ, và châu Á là Nhật Bản Trong các nước này, tầng lớp trung lưu xuất hiện

và ngày càng được mở rộng với khả năng chỉ trả được cho nhà ở Xuất hiện thị trường nhà ở thương mại, thay thế mô hình nhà ở gắn với doanh nghiệp Vấn đề nhà ở nảy sinh trong quá trình đô thị hóa dần được kiểm soát

Đầu tàu trong việc xây dựng các khu nhà ở tiện nghi phi lợi nhuận cho công nhân chính là giới chủ nhân công nghiệp, dẫn đầu là ở Anh và Pháp, với toàn bộ chi phí do họ tự đầu tư Ngoài tinh thần nhân bản và mong muốn đóng góp xây dựng một xã hội mới theo tiêu chí văn minh tiến bộ bình đẳng, đây là những nhà quản lý có tầm nhìn xa Họ hiểu rằng để gia tăng lợi nhuận cho chính công ty và giới chủ, công nhân và gia đình cần được đối xử tử tế, không chỉ ở nơi làm việc mà còn trong cuộc sống gia đình Với thể lực và tinh thần tốt, năng suất lao động sẽ tăng, lợi ích dành cho công nhân và gia đình sẽ

tỉ lệ với lợi nhuận của doanh nghiệp Nói theo ngôn ngữ ngày nay, đó chính là

phát triển bền vững về xã hội Với nguyên tắc “8 giờ để làm việc, 8 giờ để

giải trí, 8 giờ để ngủ” đề ra từ năm 1817, sự thành công của Robert Owen

trong sản xuất và kinh doanh, mang lại cuộc sống vật chất tiện nghi cho công nhân của mình, đã làm khu liên hợp nhà máy sợi vải - nhà ở công nhân ở New Lanark của ông trở thành “địa điểm hành hương” của giới hoạt động xã hội, chính trị gia, chủ doanh nghiệp, thành viên hoàng gia toàn châu Âu

Ngoài cơ sở y tế cho công nhân, ông hiểu giáo dục trẻ em có ý nghĩa quan trọng đối với định hình tính cách sau này Với việc thành lập cơ sở giáo dục chuyên nghiệp cho con em công nhân, Robert Owen được coi là “cha đẻ” của hệ thống nhà trẻ và trường tiểu học ở Anh

 Giai đoạn hiện nay:

Tại các nước phát triển, các nước công nghiệp mới, nhà ở chủ yếu là nhà thương mại (để bán, cho thuê hoặc thuê mua) Nhà nước chỉ hỗ trợ và tạo lập các dự án nhà ở Xã hội cho các nhóm đối tượng cần được ưu tiên trong xã hội với quy mô hạn chế

Trong tiến trình lịch sử công nghiệp hóa và đô thị hóa, quốc gia nào không phát triển và quản lý nhà ở xã hội nhanh và có hiệu quả sẽ dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở với mức độ lớn Người lao động chỉ được sống trong các ngôi nhà có điều kiện sống tối thiểu (nhà trọ), hoặc cư trú tại chỗ ở bất hợp pháp (gầm cầu, bờ sông tạo thành các khu nhà ổ chuột), làm nảy sinh nhiều vấn đề về xã hội và môi trường, giảm vị thế của quốc gia (Việc tắc đường tại trung tâm các đô thị lớn trong nhiều trường hợp có liên quan trực tiếp đến vấn

đề do không phát triển Nhà ở xã hội có hiệu quả)

Tại các nước đang phát triển như Việt Nam, ngay trong phạm vi quốc gia lại phân ra thành nhiều khu vực với mức độ đô thị hóa và mức thu nhập của người lao động khác nhau Mỗi khu vực này đòi hỏi cách giải quyết vấn đề Nhà

ở xã hội khác nhau với các mô hình phát triển, loại doanh nghiệp, loại sản phẩm khác nhau Ví dụ, trong khu vực trung tâm đô thị hay ven trung tâm đô thị loại đặc biệt, loại I, dự án nhà ở thương mại có vai trò chủ yếu đáp ứng nhu cầu cho tầng lớp trung lưu Tại các vùng ven đô thị, là nơi bố trí các dự án Nhà ở xã hội

với quỹ đất rẻ, nhà thấp tầng, quy mô căn hộ hạn chế, phù hợp với khả năng chi trả của người lao động có mức thu nhập trung bình đến thấp

1.4.2 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội ra đời kéo theo sự ra đời và phát triển của pháp luật điều chỉnh về vấn đề này là một nhu cầu tất yếu

Văn bản đầu tiên có đề cập đến việc ưu đãi về nhà ở Nghị định

71/2001/NĐ-CP của Chính phủ về ưu đãi đầu tư xây dựng nhà ở để bán và

cho thuê cho thấy đầu những năm 2000, khái niệm nhà ở được ưu đãi, một

khái niệm rất gần với nhà ở xã hội, tại các khu vực đô thị bao gồm tất cả các loại hình nhà chung cư cao tầng (từ 5 tầng trở lên tại thành phố Hồ Chí Minh

và Hà Nội và 3 tầng trở lên với các địa phương khác) Nghị định quy định rất

rõ ràng các căn hộ thuộc chung cư cao tầng phải được ưu tiên bán và cho thuê đối với những các đối tượng như cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước và sinh viên Quan điểm nhà ở được ưu đãi phải là chung cư vẫn sẽ còn ảnh hưởng và thậm chí được đưa vào Luật nhà ở 2005 sau này

Ngoài ra, khi nhìn vào một văn bản dưới luật ban hành cùng năm với Nghị định 71/2001/NĐ-CP nêu trên (nhưng trước vài tháng) là quyết định 123/2001/QĐ-UB của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội ta có thể thấy quy định về Quỹ nhà ở thành phố, là khái niệm khá gần với khái niệm quỹ nhà ở

xã hội sau này, trong đó quy định rằng đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà)

để bổ sung vào quỹ nhà ở thành phố Phần diện tích còn lại thì chủ đầu tư được phép kinh doanh nhưng phải giành 50% để bán cho các cơ quan có nhu cầu về nhà ở theo giá quy định và chỉ 50% được phép bán theo giá thị trường

Sau đó cụm từ Nhà ở xã hội lần đầu tiên xuất hiện trong văn bản

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được ban hành theo quyết định 76/2004/QĐ-TTg

Cho đến năm 2005, khái niệm nhà ở xã hội đã được định nghĩa trong Luật nhà ở 2005 Luật Nhà ở năm 2005 đã dành hẳn một chương quy định về các chính sách liên quan đến nhà ở xã hội

Năm 2013, Nghị định 188/2013/NĐ- CP của Chính phủ được ban hành

về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Thông tư 08/2014/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành một số điều của nghị định 188

Tại thời điểm hiện tại thì các văn bản hiện hành có liên quan đến chính sách nhà ở xã hội là Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Nghị đinh 100/2015 NĐ- CP của chính phủ về Phát triển và quản lý nhà ở xã hội Chúng ta có thể đưa ra hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội qua bảng sau:

Văn bản trước năm

2003

Nghị định 71/2001/NĐ-CP (căn cứ Luật đất đai 1993 và các luật

bổ sung, sửa đổi năm 1998 và 2001)

Luật Nhà ở 2005

Luật Đất đai 2013 Luật Nhà ở 2014

Nghị quyết, nghị

định

Nghị định số 90/2006/NĐ-CP Nghị quyết số 18/2009/NQ-CP Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Nghị định 188/2013/NĐ-CP

Nghị định số 100/2015/ NĐ- CP

Thông tư số 13/2009/TT-BXD Thông tư số 15/2009/TT-BXD Thông tư số 936/2009/TT-BXD Thông tư số 16/2010/TT-BXD

Thông tư

08/2014/TT-BXD

Bảng 1.1 Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến nhà ở xã hội

Quan sát các văn bản pháp lý đã hết hiệu lực cũng như những văn bản còn hiện hành, có thể nhận thấy một điểm đáng lưu ý là các Nghị định, Quyết định và Thông tư được bổ sung và thay thế một cách thường xuyên Sự thay đổi này một mặt cho thấy sự thích ứng và phản hồi của các cơ quan ban hành chính sách với thực tiễn thi hành chính sách, mặt khác cũng cho thấy tính không ổn định của hệ thống pháp lý liên quan đến nhà ở xã hội

Khi nghiên cứu các văn bản pháp lý nêu trên cũng như một số văn bản cấp địa phương khác, có thể nhận thấy quan điểm phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam trong thời gian từ sau Đổi mới đến nay có nhiều biến đổi trước khi

có được cách nhìn nhận khá thống nhất như hiện nay Những thay đổi này gắn liền với sự thay đổi và quan điểm về các đối tượng thụ hưởng cũng như các điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội