nội dung ôn tập bất động sản căn bản

Theo luật đất đai 2003: Đất đai là một loại tài nguyên, là tài sản quốc gia vô cùngquý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địabàn phân bố

NỘI DUNG ÔN TẬP BẤT ĐỘNG SẢN CĂN BẢNCâu 1: Khái niệm đất đai Đất đai có các đặc điểm gì? Phân loại đất đai Khái niệm:

Theo đại từ điển kinh tế thị trường: Đất đai là một bề mặt tơi xốp của lớp vỏ TráiĐất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn,sinh vật Đất đai là một loại tài nguyên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa vàmặt nước trên bề mặt trái đất Đất đai theo nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt tráiđất

Theo luật đất đai 2003: Đất đai là một loại tài nguyên, là tài sản quốc gia vô cùngquý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địabàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng

Đặc điểm:

Đất đai là sự vật địa - kinh tế xã hội nên tồn tại 2 thuộc tính: tự nhiên và xã hộiđặc trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội củacon người

- Thuộc tính tự nhiên là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất và các đặcđiểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo, sinh thái khu vực và độ phì đất

- Thuộc tính xã hội là “ vị thế” của đất đai là thước đo sự mong muốn về mặt

xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể

Vị thế được hiểu là nội dung bổ sung cần thiết làm rõ hơn những gì ẩn chứa đằngsau khái niệm “ vị trí” đất đai mà đã làm cho các vị trí có vai trò quyết định đến việc lựachọn địa điểm đầu tư phát triển, nơi cư trú và hình thành giá cả đất đai

Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai Vị thế là thuộc tính xã hội của đất đai, còn vị

trí là thuộc tính không gian tự nhiên của nó

Vị thế của đất đai là thuộc tính không gian tâm lý của con người, còn vị trí của đất

đai là thuộc tính kgo6ng gian địa lý tự nhiên

Vị thế là tổ hợp 3 không gian: không gian tự nhiện, không gian kinh tế - xã hội vàkhông gian tâm lý tức là hình ảnh hay vị trí của các đối tượng địa lý, kinh tế xã hội trongtâm trí con người.

Vị thế được hiểu là tổng hóa cac quan hệ xã hội được hình thành từ những tươngtác thị trường và phi thị trường

Vị thế xã hội của đất đai đáp ứng các nhu cầu xã hội của con người

Vị thế luôn song hành với chất lượng

Chất lượng tự nhiên của đất đai là đại lượng vật lý hữu hình

Nhưng ngược lại vị thế xã hội là đại lượng vô hình chỉ có thể xa1x định được mộtcách gián tiếp thông qua các biến hữu hình

Đất đia có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã hộithì thông qua các hoạt động đầu tư của con người

Đất đai có tính hai mặt là không sản sinh nhưng có khả năng tái tạo được thôngqua việc sử dụng đất tích cực và bền vững

Phân loại:

* Nguyên tắc phân loại:

- Nguyên tắc hệ thống ( quan hệ): tập trung nghiên cứu mối quan hệ giữa các loại

đất đai và những tính chất của hệ thống

Nguyên tắc hệ thống khẳng định mối quan hệ trên là cơ sở tồn tại của từng loại đấtđai riêng biệt và chúng hình thành bởi sự tương tác giữa các loại hình hoạt động kinh tế -

xã hội của con người

Vd: Đất giao thông không thể tồn tại đúng chức năng truyền tải giữa các vùng nếunhư không có đất đô thị, đất khu dân cư nông thôn, đất nông nghiệp,

Đất gaio thông nội đồng thuộc đất nông nghiệp, đường giao thông nông thôn thuộcđất khu dân cư nông thôn, đuồng giao thông đô thị thuộc đất đô thị

Do đó dình thành đất đai riêng biệt có tính hệ thống

- Nguyên tắc tương đồng ( giống nhau): chú ý đến khía cạnh giống nhau về chức

năng nào đó của đất đai, không quan tâm chức năng đó quan hệ với loại đất nào

Vd: đất có chức năng giao thông là loại đất chuyên dùng giao thông, không phânbiệt là đất nông nghiệp, khu dân cư nông thôn, đô thị

* Hệ thống chỉ tiêu phân loại quỹ đất đai ở VN theo luật đất đai 1993:

Đất phi nông nghiệp

Đất chưa sử dụng

Đất có mặt nước ven biển

Câu 2: Trình bày lý luận về đất trung tâm.

Những khái niệm cơ bản:

Những giả thiết cần thiết cho việc giải thích quy luật hình thành hệ thống vị trítrung tâm

* Mặt đất là mặt bằng không giới hạn và đồng nhất trong mọi khía cạnh.

Có thu nhập, nhu cầu, sở thích giống nhau

Người sản xuất và tiêu dùng có hiểu bíết hoàn hảo và hành động hợp lý với hiểubiết đó

* Miền tiêu thụ hàng hóa (R)

Miền tiêu thụ hàng hóa là khu vực thị trường bao quanh nhà sản xuất mà ngườitiêu dùng sống trong đó đều mua được hàng hóa bằng một khoản ngân sách cố định, cònnhững người tiêu dùng sống ở ngoài khu vực đó thì không mua được hàng vì không đủngân sách

* Ngưỡng hoạt động sản xuất hàng hóa (T)

Ngưỡng hoạt động sản xuất hàng hóa là số lượng người tiêu dùng tối thiểu đảmbảo tiêu thụ một lượng hàng hóa tối thiểu để người sản xuất đủ chi phí và có lợi nhuậnđảm bảo duy trì được hoạt động sản xuất kinh doanh Xét về mặt không gian thì đây là

không gian bao quanh nhà sản xuất mà trên đó có số người tiêu dùng tối thiểu này sinhsống.

* Sự cạnh tranh của nhiều người sản xuất:

Khu vực thị trường nhà sản xuất là một hình tròn bán kính R Những người tiêudùng nằm ngoài vòng tròn này là cơ hội cho những nhà sản xuất khác

Sự cạnh tranh giữa các nhà sản xuất tạo ra khu vực thị trường của mỗi nhà sảnxuất là một hình lục lăng

Nếu thị trường cạnh tranh hoàn hảo thì quy mô của mỗi hình lục lăng là ngưỡngsản xuất hàng hóa của loại hàng hóa đó

* Không gian hoạt động sản xuất của nhiều loại hàng hóa:

Giá trị của hàng hóa càng lớn, tần suất mua hàng càng nhỏ thì ngưỡng sản xuấthàng hóa càng lớn

Giá trị của hàng hóa càng nhỏ, tần suất mua hàng càng lớn thì ngưỡng sản xuấthàng hóa càng nhỏ

Những hàng háo có tần suất mua hàng lớn, ngưỡng sản xuất hàng hóa nhỏ thì cótính tập trung kém và ngược lại

* Đất trung tâm

Thành phố trung tâm hoặc điểm dân cư trung tâm trong khu vực cung cấp các loạihàng hóa, dịch vụ cho các điểm dân cư và dân cư quanh đó

Điểm trung tâm có một khu vực tương đối nào đó

Không chỉ chung cho một thành phố hay một điểm dân cư

* Chức năng trung tâm

Hàng hóa và dịch vụ do đất trung tâm cung cấp gọi là chức năng đất trung tâm.Chức năng trung tâm chủ yếu là các hoạt động thương nghiệp, dịch vụ, văn hóa,

xã hội,…

Không bao gồm các hoạt động ngành nghề sản xuất công nghiệp

Tầm quan trọng tương đối của mỗi vị trí trung tâm phụ thuộc cả vào số lượng vàthứ bậc của hàng hóa và dịch vụ mà nó cung cấp.

*Tính trung tâm

Tính trung tâm hay độ trung tâm có thể hiểu là mức độ ảnh hưởng của đất trungtâm đối với khu vực xung quanh

Là tác dụng không gian của chức năng đất trugn tấm lớn hay nhỏ

Tính năng trung tâm thường dùng khái niệm cao, thấ, mạnh, yếu, thông thường,đặc thù,…để hình dung và so sánh

Đất đai là không gian phân bố các hoạt động kinh tế - xã hội của con người

Các hoạt động diễn ra trên bề mặt trái đất có tính trung tâm, từ đó hình thành cáctrung tâm và hệ thống vị trí trung tâm với các cấp độ khác nhau

Thành phố chính là các điểm trung tâm

Vị trí trung tâm là điểm nút trao đổi thông tin, hàng hóa, dịch vụ,

Tính trung tâm giảm thiểu chi phí lưu thông, chi phí xây dựng mạng lưới hạ tầng

kỹ thuật – xã hội trong không gian cũng như sự mất mát thông tin và suy giảm giá trị sảnphẩm hàng hóa theo thời gian

* Lý do kinh tế của việc phân bố vị trí tập trung

Thúc đẩy sự chuyên môn hó, tăng năng suất và mang lại lợi ích kinh tế cao

Các nhà sản xuất có các mối quan hệ ngang và chéo với nhau

Sử dụng chugn cơ sở hạ tầng

Tạo điều kiện tốt hơn cho quảng bá, trưng bày sản phẩm

Lợi dụng chất xám, trí thức và tay nghề cao

Thu hút nhiều khách hàng vì có nhiều lựa chọn

Mỗi vị trí trung tâm có một bán kính phục vụ nhất định tùy thuộc vào tính chấttiêu dùng của loại hàng hóa và dịch vụ mà nó cung ứng

Tạo thành vùng thị trường hình tròn với bán kính của vị trí trung tâm

Tính chất tiêu dùng của hàng háo và dịch vụ đồng thời quy định cấp độ của vị trítrung tâm.

Lý thuyết hệ thống vị trí trung tâm theo quan điểm của Christaller:

Hàng háo có ngưỡng sản xuất hàng hóa lớn hơn thì gọi là hàng hóa có bậc cao hơn

Một vị trí trung tâm có vùng thị trường là hình lục lăng

Trên 6 đỉnh có 6 vị trí trung tâm ở bậc thấp hơn liền kề

Mỗi vị trí trung tâm bậc thấp hơn cung cấp hàng hóa cho một phần ba thị trườngcủa nó

Một lục lăng ở bậc cao chứa một diện tích tương đương bằng 3 hình lục lăng bậcthấp hơn liền kề

* Nguyên tắc giao thông:

Sự phân bố của các vị trí trung tâm là thuận lợi nhất khi mà các vị trí trung tâmquan trọng nằm trên cùng một đường thẳng nhất và rẻ nhất có thể giữa hai vị trí trung tâmquan trọng hơn, còn những vị trí trung tâm kém quan trọng hơn thì có thể nằm ở bêncạnh

Khu vực thị trường hình lục lăng của một loại hàng hóa sẽ chứa thị trường tươngđương của 4 vị trí trung tâm của loại hàng hóa cấp thấp hơn liền kề

* Nguyên tắc hành chính:

Các trung tâm ổ bậc thấp hơn nằm hòan toàn trong diện tích hình lục lăng củatrung tâm bậc cao hơn Do đó trong phạm vi của trugn tâm bậc cao hơn có chứa 6 trungtâm bậc thấp hơn.

Trong thực tế hệt thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc giao thông tạo ra sự thuậnlợi về khoảng cách cung ứng hàng hóa và dịch vụ

Hệ thống trung tâm theo nguyên tắc thị trường không thuận tiện trong việc xâydựng hệ thống giao thông giữa các vị trí

Hệ thống vị trí trung tâm theo nguyên tắc giao thông tạo ra sự thuận lợi trong việcxây dựng mạng lưới giao thông

Hệ thống này thông qua mạng lưới giao thông nối liền các vị trí trung tâm các cấp

độ khác nhau Vì vậy, hệ thống này được xem là phổ biến

Câu 3: Trình bày các lý luận về quá trình phân vùng sử dụng đất đai

* Phân vùng sử dụng đất đai trong không gian

Do tính hướng tâm của tất cả mọi người tiêu dùng, các nhà cung ứng hàng hóa vàdịch vụ mà hình thành các phân vùng sử dụng đất đai khác nhau

Xem xét trường hợp không gian có một trung tâm có các phân vùng sử dụngthương mại, dịch vụ dân cư, công nghiệp và nông lâm nghiệp

Lý thuyết về phân vùng chức năng đất đai được nghiên cứu trước tiên bởi VonThunen(1826), phát triển bởi Alonso(1964) và sau đó được hoàn thiện bởi Hoàng HữuPhê ( 2000)

Von Thunen: lý giải phân vùng đất đai nông nghiệp

William Alonso: lý giải phân vùng đất đai đô thị

Các lý giải trên dựa theo chi phí vận tải hàng hóa và dịch vụ đến vị trí trung tâm

để trao đổi

Từ đó rút ra kết luận giá đất, mục đích sử dụng và khoảng cách có mối quan hệ chặt chẽ với nhau.

* Phân vùng chức năng đô thị

Trong các đô thị hình thành các khu vực chức năng khác nhau

Từ trung tâm ra ngoại vi hình thành khu vực chức năng: khu vực thương mại –dịch vụ, khu vực nhà ở, khu vực công nghiệp

Theo quan điểm kinh tế học đô thị được hình thành một cách khách quan, dưới tácdụng của cơ chế thị trường

Theo quy luât giá trị, giá đất trung tâm đô thị là cao nhất, khoảng cách càng xatrung tâm giá càng giảm, đô thị càng lớn thì cấp độ địa tô chênh lệch càng nhiều, chênhlệch giá càng lớn

Dưới tác dụng của cơ chế giá thành, sử dụng đất đai hình thành khu vực chức năngtính từ trung tâm ra ngoại vi đô thị

Qua các phân tích chỉ tiếp cận được hiện tượng bên ngoài, chưa làm rõ bản chấtbên trong của vấn đề vì địa tô thu được cùng với giá cả đất đai, là hệ quả của hoạt độngsản xuất sử dụng đất đai, không phải là nguyên nhân chi phối hoạt động sản xuất

Để làm rõ bản chất cần căn cứ vào nhu cầu đất đai cụ thể của các ngành sản xuất

Việc bố trí và phát triển các khu công nghiệp cũng tuân thủ theo cơ chế vị thế chất lượng.

-Vị thế khu công nghiệp được hiểu là khả năng thiết lập quan hệ với thị trường,nguồn nhân lực với các đối tác để liên doanh, chuyên môn hóa, chuyên ngành hóa tăngnăng suất lao động

Chất lượng khu công nghiệp là mức độ phát triển cơ sở hạ tầng sản xuất và cácđiều kiện tự nhiên môi trường sinh thái khác

* Lý thuyết của Alfred Weber về sự định vị công nghiệp

 Nguyên tắc phân bố công nghiệp theo chi phí vận tải nhỏ nhất

Chi phí vận tải gồm:

- Trọng lượng của nguyên liệu và sản phẩm

- Khoảng cách giữa nhà máy và thị trường

Vị trí nhà máy xác định đơn giản tại vị trí nào có số đo tấn – km nhỏ nhất

Nguyên liệu gồm có các dạng:

- Nguyên liệu sẵn có ở mọi nơi

- Nguyên liệu địa phương: nguyên liệu tinh và nguyên liệu thô

Để xác định vị trí nhà máy ta dựa vào chỉ số nguyên liệu MI

Một số mô hình lý thuyết:

Nhà máy sử dụng một loại nguyên liệu và tiêu thụ sản phẩm ở một thị trường.Nhà máy sử dụng nhiều loại nguyên liệu ở các nguồn khác nhau

 Sự ảnh hưởng của phương tiện vận chuyển

Chi phí vận chuyển bị phụ thuộc vào phương tiện vận tải và nó không hoàn toàn tỉ

lệ với khoảng cách

Hoạt động vận tải cũng giống như các hoạt động kinh tế khác, có tính kinh tế nhờquy mô

 Xét đến ảnh hưởng của chi phí nhân công

Trong chi phí sản xuất thì chi phí nhân công cũng là một nhân tố quan trọng và nóthay đổi ở các khu vực địa điểm khác nhau, đặc biệt là phần chi phí nhân công cho việcgia công chi tiết bán thành phẩm ở các nhà máy sản xuất phụ

* Lý thuyết định vị công nghiệp xét đến nhu cầu và sự tập trung

Sự ảnh hưởng giữa các hãng: Khi tìm vị trí cho một xí nghiệp cần phải tính đến sựphụ thuộc lẫn nhau giữa các hãng sản xuất xét theo khía cạnh cạnh tranh để chiếm lĩnh thịtrường

Phương pháp tiềm năng thị trường: được dùng để tìm vị trí đặt nhà máy ở gần thịtrường tiêu thụ, nhờ đó mà việc tiêu thụ sản phẩm được đẩy mạnh hơn, dễ dàng hơn vàchi phí thấp hơn Đây là cơ hội cho nhà máy nâng cao mức lợi nhuận

* Lý thuyết vị thế - chất lượng trong phân vùng

Theo kết quả nghiên cứu của Edward Glaeser cho thấy trong thời kì hiện đại cùngvới sự phát triển của hệ thống giao thông và các phương tiện vận tải thì chi phí vận tảihàng hóa và dịch vụ có mức giảm lớn, chiếm một tỉ trọng đáng kể trong cơ cấu tiêu thụhàng hóa và dịch vụ, do vậy chi phí vận tải không còn là yếu tố đóng vaio trò quyết địnhchi phối quá trình phân vùng chức năng đất đai trong không gian

Như vậy yếu tố ảnh hưởng đến sự phân vùng chức năng đất đai chính là sự cạnhtranh về vị thế xã hội của đất đai

Mỗi loại hình kinh doanh có nhu cầu khác nhau về vị thế xã hội và chất lượng tựnhiên của đất đai Loại hình kinh doanh thương nghiệp và cung cấp dịch vụ thì có nhucầu cao về vị thế, còn kinh doanh sản xuất công nghiệp và nông nghiệp có nhu cầu vềchất lượng tự nhiên cao hơn

Các cá nhân người tiêu dùng và đơn vị kinh doanh sẽ lựa chọn vị trí định cư và nơisản xuất có vị thế đất đai phù hợp với vị thế xã hội của mình Giá đất, mục đích sử dụng

và vị thế, có mối quan hệ chặt chễ với nhau

* Phân vùng nông nghiệp

Mức độ đầu tư sử dụng đất nông nghiệp phụ thuộc vào khoảng cách tới trung tâmtiêu thụ sản phẩm hàng hóa và phụ thuộc vào chất lượng đất đai

Các thành phố và các điểm dân cư thường phân bố ở những vùng có điều kiện tựnhiên thuận lợi

Vùng nông nghiệp tính từ ngoại biên thành phố trung tâm, phân bố các vùng sau:Vành đai xanh rau màu thực phẩm

Vùng trồng lúa màu và các loại cây ăn quả, cây công nghiệp

Đồng cỏ chăn nuôi

Rừng cây

Câu 4: Trình bày lý luận các nhân tố xác định phân vùng đất đai đô thị.

Những nhân tố chủ yếu xác định phân vùng đất đai đô thị bao gồm : kinh tế - xãhội, tự nhiên và hành chính

* Nhân tố kinh tế - xã hội

- Mức độ thông thoáng là ghép cự li thông hành với thời gian làm một chỉnh thể

- Yêu cầu khoảng cách thông hành ngắn nhất để tiết kiệm chi phí giao thông

- Mạng lưới giao thông thuận lợi nhất (4 phương 8 hướng)

Mức độ hoàn thiện của cơ sở hạ tầng thành phố:

- Mức độ đồng bộ và chất lượng ảnh hưởng trực tiếp đến sự vận hành bình thườngchức năng của thành phố trong đời sống và sản xuất