Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc á châu

Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây làhình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp, đặc biệt là BĐS nhàđất.Tuy nhiên do có nhiều nguyên

CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP

Đề tài:

ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ

BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY

THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU

Giáo viên hướng dẫn :

Sinh viên thực hiện :

Hà Nội

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 3

I Định giá bất động sản thế chấp 3

1.1 Khái niệm, vai trò và phân loại bất động sản thế chấp: 3

1.1.1 Khái niệm bất động sản thế chấp: 3

1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp: 4

1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp: 4

1.2 Các tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp: 5

1.3 Định giá bất động sản thế chấp 5

1.3.1 Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp 5

1.3.1.1 Khái niệm định giá bất động sản 5

1.3.1.2 Vai trò của định giá bất động sản: 6

1.3.2 Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp : 8

1.3.3 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản: 9

1.3.3.1 Căn cứ định giá bất động sản thế chấp: 9

1.3.3.2 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp: 9

1.3.4 Các phương pháp định giá bất động sản thế chấp 11

1.3.4.1 Phương pháp so sánh 11

1.3.4.2 Phương pháp chi phí 13

1.3.4.3 Phương pháp thặng dư 15

1.3.4.3 Phương pháp vốn hóa: 15

II Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp 16

2.1 Khái niệm và yêu cầu của phương pháp so sánh trong công tác định giá bất động sản thế chấp 17

2.1.1 Khái niệm phương pháp so sánh 17

2.1.2 Yêu cầu của phương pháp so sánh 17

2.2 Các bước tiến hành của phương pháp so sánh 18

2.3 Quá trình điều chỉnh của phương pháp so sánh: 19

2.3.1 Các yếu tố so sánh: 19

2.3.2 Phương pháp điều chỉnh 20

III Các nhân tố ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp so sánh trong

định giá bất động sản thế chấp 21

3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 21

3.1.1 Vị trí của BĐS: 21

3.1.2 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: 22

3.1.3 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: 22

3.1.4 Những tiện nghi gắn liền với BĐS: 22

3.1.5 Tình trạng pháp lý của BĐS: 22

3.2 Các yếu tố chung bên ngoài 22

3.2.1 Yếu tố chính trị pháp lý 22

3.2.2 Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô 23

3.2.3 Yếu tố xã hội: 23

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU 24

2.1 Thực trạng về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu.(AREV) 24

2.1.1 Báo cáo hoạt động năm 2009 của AREV chi nhánh Hà Nội : 24

2.1.2 Thực trạng hoạt động định giá tại AREV: 27

2.1.2.1 Xác định diện tích bất động sản được tính giá trị: 27

2.1.2.2 Xác định đơn giá bất động sản: 28

2.1.2.3 Xác định giá trị bất động sản 29

2.1.3 Quy trình định giá áp dụng tại AREV 33

2.2 Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại AREV 34

2.3 Đánh giá việc sử dụng phương pháp định giá so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại AREV 39

2.3.1 Thuận lợi 39

2.3.2 Khó khăn 40

2.3.3 Nguyên nhân 41

2.3.3.1 Thứ nhất là do thiếu thông tin thị trường: 41

2.3.3.2 Thứ hai là sự biến động không ổn định của thị trường 41

2.3.3.3 Thứ ba là xuất phát thông tin do khách hàng cung cấp 42

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ

CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU 43

3.1 Những định hướng của AREV trong công tác định giá bất động sản thế chấp 43

3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá so sánh trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại AREV 44

3.2.1 Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu về bất động sản thế chấp làm cơ sở cho công tác tra cứu thông tin so sánh.i 44

3.2.2 Đẩy mạnh việc khảo sát và xây dựng đơn giá đất thị trường của các tuyến đường trên địa bàn TP Hà Nội 44

3.2.3 Nâng cao việc đào tạo ,bồi dưỡng các chuyên gia định giá 45

3.2.4 Hoàn thiện nội dung định giá bất động sản 45

3.2.5 Hạn chế các rủi ro, sai sót trong công tác định giá 46

3.2.6 Kết hợp các phương pháp định giá phù hợpp 47

3.3 Một số kiến nghị 47

3.3.1 Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền 47

3.1.1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà 47

3.3.1.2 Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản 48

3.3.1.3 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 49

3.3.1.4 Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới 50 3.3.1.5 Cải cách hành chính, thành lập cơ quan định giá bất động sản 51

3.3.1.6 Hoàn thiện thủ tục thế chấp bất động sản 52

3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 52

KẾT LUẬN 53

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 54

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

ACB Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

AREV Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu

LỜI NÓI ĐẦU

Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ thống các ngânhàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động kinh doanh tiền tệ,

sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi xuất hấp dẫn, tăng cường hợp tácquốc tế, cùng với chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao, đã có ngày càngnhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng

Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây làhình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp, đặc biệt là BĐS nhàđất.Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong côngtác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS thế chấp tại các ngân hàng còn gặp nhiềukhó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của ngân hàngthương mại, khó khăn từ phía khách hàng ….làm cho hoạt động cho vay bằng thếchấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt độngcủa ngân hàng

Trong thời gian thực tâp tại AREV, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác

định giá, quản lý, xử lý BĐS thế chấp ở đây, em đã quyết định chọn đề tài “Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu ” với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động thẩm

định giá nói chung và định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc ÁChâu (AREV) nói riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm đẩy mạnhhoạt động định giá BĐS thế chấp tại AREV

so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu.

Em xin cảm ơn các anh chị tại AREV đã giúp em thu thập số liệu và hoànthành quá trình thực tập tại công ty Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Th.s NGÔTHỊ PHƯƠNG THẢO đã tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thiện chuyên đề tốtnghiệp

CHƯƠNG I

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ

ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ

và ngay cả các khái niệm thế chấp bảo lãnh tài sản cũng đều rất mơ hồ và chungchung Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một điều là có được vay haykhông, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình được điều chỉnh bằng luật Vìvậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra Trước khi vay vốn ngân hàng hay cóquan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải hiểu rõ tường tận về nó mà bắt đầu là cáckhái niệm cơ bản

Bộ luật dân sự năm 2005, ở Điều 342 có khái niệm về thế chấp tài sản là: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảmthực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bênnhận thế chấp"

Thế chấp bất động sản chính là việc vay dùng bất động sản thuộc quyền sởhữu và sử dụng của mình làm tài sản đảm bảo tiền vay vốn tại các NHTM và tổchức tín dụng, khi đến thời hạn phải trả nợ họ sẽ hoàn trả NHTM, tổ chức tín dụngtiền nợ gốc, lãi vay, tiền phạt lãi quá hạn (nếu có) và các khoản phí (nếu có ghitrong hợp đồng tín dụng)

Ở nước ta, theo luật đất đai năm 2003 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu toàndân”, vì vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản tại nước ta chỉ là thế chấpquyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất

1.1.2 Vai trò của bất động sản thế chấp:

Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói chung

và BĐS nói riêng Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các cá nhân, tổchức hộ gia đình họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để vay vốn Vì vậytrong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp BĐS để vay vốn tại các tổchức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường côngtác quản lý của Nhà nước với BĐS nói chung và nhà đất nói riêng Không chỉ cóvậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tính được những rủi ro khi cho vay vàhoạt động hiệu quả hơn Từ đó ta có thể rút ra thế chấp BĐS để vay vốn là việc bênvay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợppháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhậnthế chấp)

1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp:

Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho vayNgân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản Bất độngsản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong tổng số tài sảnthế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại ngân hàng Bất động sản thếchấp gồm:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp

+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộctài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thìvật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thoả thuận

+Các bất động sản khác theo quy định của pháp luật

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp cũng thuộctài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường hợp tàisản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũngthuộc tài sản thế chấp

Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có thoảthuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu

có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị lớnhơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặcpháp luật có quy định khác.

1.2 Các tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp:

Bất động sản dùng để thế chấp phải đảm bảo các tiêu chuẩn sau đây:

- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bênbảo lãnh

Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phảixuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp thế chấpquyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai Đối vớitài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanhnghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp hoặc bảo lãnh bất động sản đó

- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch:

Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật chophép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm

cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác

- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm

Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnhcam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặcquyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về camkết của mình

1.3 Định giá bất động sản thế chấp

1.3.1 Khái niệm và vai trò của định giá bất động sản thế chấp

1.3.1.1 Khái niệm định giá bất động sản

Đối với hàng hóa thông thường chúng ta có thể dễ dàng tìm được giá củachúng bằng rất nhiều biện pháp như: tham khảo giá cả thị trường, giá của nhà sảnxuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trưng bày nào đó Đối với hàng hóa sảnxuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ đó xác định giá cảcủa nhà sản xuất là không có gì khó Nhưng còn với bất động sản thì sao? Liệu

chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản bất kỳ một cách dễ dàng nhưvậy được không Câu trả lời chắc chắn là không, bởi lẽ đất đai trong cấu thành củabất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Bản thân đấtđai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố như kinh tế, chínhtrị, xã hội Mỗi yếu tố ở thời điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và

vì thế giá trị của nó ở mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định Nhìn chung đấtđai, bản thân nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất nhưnhà cửa, kho tàng thường có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử Điều đó nói nênrằng chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo, đong, đếm như mộthàng hóa thông thường để tìm ra giá trị của nó được

Vậy định giá bất động sản là một sự ước tính về giá trị quyền sở hữu, tàisản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định.Hay định giá là nghệ thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thểcủa một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố

cơ bản của thị trường bao gồm cả yếu tố đầu tư Thật vậy, định giá bất động sản

là sự kết hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nộidung khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật Khíacạnh định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt toánhọc các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng nắmđược thông tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa ra cácđánh giá bất động sản cần được hiểu là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạngtính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất định của định giábất động sản ở một thời điểm cụ thể

1.3.1.2 Vai trò của định giá bất động sản:

a Là công cụ để nhà nước quản lý, điều tiết, định hướng sự phát triển của thị trường BĐS.

- Thị trường bất động sản hiện nay đang phát triển rất sôi động, cầu BĐS lớnhơn rất nhiều so với cung, cùng với nạn đầu cơ bất động sản, những cơn sốt ảo làmcho giá cả thị trường tăng lên rất cao và không phản ánh đúng giá trị thực của bấtđộng sản Vì vậy định giá BĐS có vai trò rất quan trọng trong việc xác định giá trịphù hợp của BĐS, qua đó chống hiện tượng đầu cơ, góp phần minh bạch cho thịtrường BĐS Định giá BĐS là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến bấtđộng sản như: mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh…

- Giá trị của bất động sản là cơ sở để Nhà nước thực hiện các chính sáchthu thuế, lệ phí… liên quan đến đất đai để nộp vào ngân sách Nhà nước, nó là cơ

sở để Nhà nước tiến hành bồi thường khi thu hồi đất Định giá bất động sản làcông cụ cần thiết giúp cho Nhà nước thực hiện tốt chức năng quản lý của mình,tránh lãng phí đồng thời vẫn đảm bảo được lợi ích cho người dân

- Định giá bất động sản giúp đánh giá giá trị các doanh nghiệp Nhà nước khitiến hành cổ phần hoá Do trước đây giá trị đất đai của các doanh nghiệp Nhà nướcthường chưa được tính đến hoặc nếu có thường thì là mức thấp hơn rất nhiều so vớigiá thị trường Vì vậy nếu giá trị đất đai trong quá trình cổ phần hoá không đượcđánh giá lại thì ngân sách Nhà nước sẽ bị thất thoát rất lớn

- Xác định chính xác giá đất sẽ tránh được các tranh chấp về giá đất đai và cóthể nói đây là một trong những vấn đề phổ biến nhất trong tranh chấp về giá trị đấtđai khi không có sự thống nhất giữa các bên

b Là cơ sở để các nhà kinh doanh BĐS xây dựng chiến lược kinh doanh, lập dự án đầu tư.

Khi xây dựng chiến lược kinh doanh hay dự án đầu tư thì việc trước tiên làphải tính toán được các khoản thu chi tài chính của dự án, từ đó mới có thể biếtđược dự án có khả thi hay không Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn trong các

dự án đầu tư Vì vậy việc định giá bất động sản sẽ giúp cho nhà đầu tư có thể nắmđược rõ và chính xác hơn về dự án của mình, từ đó sẽ xây dựng lên các kế hoạch,các chiến lược kinh doanh phù hợp

c Định giá BĐS giúp cho xác định giá trị của BĐS thế chấp, là cơ sở để người dân có thể vay vốn sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế.

- Đối với việc định giá bất động sản thế chấp thì khoản vay được bảo đảmbằng lợi tức của bất động sản Những người cho vay luôn chỉ muốn cho vay đối vớimột khoản vay có bảo đảm và hạn chế đến mức thấp nhất mọi rủi ro có thể xảy ratrong giao dịch Thông thường, khoản vay được bảo đảm bằng chính giá trị tài sảnđang mua nên trong trường hợp người vay không trả được nợ thì giá trị tài sản đảmbảo được thế chấp sẽ là cơ sở để đảm bảo cho khoản vay đó

- Mục tiêu chính của định giá thế chấp là quyết định tổng giá trị của tài sảnđược đem thế chấp nếu buộc phải đem bán tài sản đó Trong trường hợp này, khôngphải lúc nào chúng ta cũng có thể đưa bất động sản đó vào thị trường vào một thờiđiểm có lợi nhất và trong một hoàn cảnh thuận lợi Do đó, người định giá phải tiến

hành xem xét cẩn thận và quyết định giá trị tài sản bất động sản trong trường hợpđiều kiện thị trường bất lợi Giá trị định giá này có thể khác xa so với định giá bántrên thị trường tại thời điểm đó Như vậy việc định giá thế chấp là định giá khoảnvay trong trường hợp người cho vay không muốn nhận rủi ro quá mức.

1.3.2 Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp :

Hiện nay thị trường bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn Sự bất ổn nàyhàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn cung rất nhiều cũng làm nênđiều đó Giá cả thị trường không phản không phản ánh giá trị thực của bất động sản.Thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo cáchoạt động giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chotặng, thừa kế thế chấp Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường Vậykhi các hoạt động trong thị trường diễn ra sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, đểgiá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ bađứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như một người cầm cân nảymực đó chính là tác nhân định giá bất động sản Thật vậy, khi thay đổi mục đích sửdụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ đều cần đến định giá bất độngsản Định giá là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản.Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi người định giáphải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo, nhuần nhuyễn vàmang tính khoa học Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào ýkiến chủ quan của người định giá Nếu người định giá không có đủ kiến thức thì vôtình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó chưa chắc đã phản ánh đúng trị giá củabất động sản

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các Ngân hàng thương mại tựthỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với cáckhách hàng xin vay Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị thịtrường là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng Nếu định giá thấp,khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó đảm bảo thu hồi

nợ vay và lãi vay trong trường hợp doanh nghiệp mất khả năng thanh toán, buộcNgân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp Đối với việc thanh lý tài sản tại các Ngân

hàng thương mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mấtkhả năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thương mại phải tiến hành thanh lý cáctài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay Trước khi thanh lý tài sản, việc thẩmđịnh giá tài sản bao giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó được thanh lý quaphương thức nào.

1.3.3 Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản:

1.3.3.1 Căn cứ định giá bất động sản thế chấp:

- Căn cứ vào yếu tố cơ bản của quá trình lao động sản xuất: quá trình này là

sự kết hợp của ba yếu tố cơ bản: lao động, tư liệu lao động, tài nguyên đất đai vàcác nguồn lực khác Định giá BĐS phải dựa trên cơ sở số lượng và chất lượng laođộng, các nguồn lực và những đặc điểm của tài nguyên đất đai tham gia vào quátrình lao động sản xuất đó

- Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình : so sánh với các sửdụng thay thế khác nhau để xác định việc sử dụng tốt nhất,hiệu quả nhất của bấtđộng sản tại thời điểm định giá

- Căn cứ vào những thay đổi của nền kinh tế : Các thay đổi có thể là chínhsách của Nhà nước liên quan đến bất động sản, các biến động của thị trường ,cácthay đổi nhu cầu của người tiêu dùng, các thay đổi về vật chất, tinh thần của ngườidân ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất độngsản trong khu vực: căn cứ vào phù hợp giữa mục đích đầu tư và sử dụng bất độngsản, giữa bản thân bất động sản với quần thể bất động sản xung quanh và sự đónggóp của các bất động sản xung quanh làm tăng giá trị của bất động sản cần định giá

- Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản: căn cứ vào cạnh tranh trongviệc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất và sự cạnh tranh trong cung, cầu và giữacung và cầu trong thị trường

- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản : giá trị củabất động sản được xác định dựa vào các lợi ích hiện tại và cả những lợi ích tương lai

mà nó mang lại cho chủ đầu tư, do đó cần dự báo những giá trị tương lai của bấtđộng sản mang lại khi định giá

1.3.3.2 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp:

Các nguyên tắc định giá BĐS trước hết phải được hiểu là các nguyên tắc kinh

tế, chúng có quan hệ mật thiết với các học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận

có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá trị thị trường Những nguyêntắc này rất khó được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta hay sử dụng cácphương pháp này trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau vì chúng luôn bổ xung hỗ trợcho nhau.

a Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

Một BĐS được định giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm địnhgiá cho thấy BĐS đó có khả năng thu nhập lớn nhất trong suốt một khoảng thời gianxác định cho trước Xét về mặt vật chất, một BĐS được đánh giá là sử dụng caonhất, tốt nhất khi nó thoả mãn được nhiều nhu cầu nhất Xét về mặt pháp lý, mộtBĐS được xác định là sử dụng cao nhất, tốt nhất khi các quyền sở hữu về BĐS đóđược Nhà nước thừa nhận và bảo hộ

Ví dụ: Đối với một ngôi nhà thì các tiêu chí về vị trí, đặc điểm, hình thể, kíchthước, cơ sở hạ tầng, môi trường xã hội là các tiêu chí chỉ mặt vật chất của BĐS ;còn việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở là mặt pháp lýcủa mảnh đất

Sử dụng cao nhất, tốt nhất đối với một BĐS không chỉ được xem xét trong giớihạn của đồng tiền, hay nói một cách khác không chỉ nói đến khả năng sinh lời củaBĐS đó mà nhiều khi phải xem xét thu nhập thực tế từ BĐS lại dưới dạng các tiệnlợi khác nhau không thể lượng hoá được bằng tiền

b Nguyên tắc dự báo

Giá trị thị trường của một BĐS là giá trị của tất cả những lợi nhuận trongtương lai có thể thu được từ BĐS đó mang lại Những lợi ích của BĐS này đượcbiểu hiện dưới dạng một nguồn thu nhập Với các thông tin từ vị trí, đặc điểm, diệntích của BĐS cho phép người định giá có thể dự đoán trước được khả năng sinh lờicủa BĐS đó trong tương lai để từ đó ước tính giá của chúng

c Nguyên tắc nhất quán

Nguyên tắc này cho rằng việc định giá một BĐS chỉ trên cơ sở một giá trị sửdụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó Sự thống nhất thể hiện giữa mục đích đầu tưvào BĐS với mục đích sử dụng BĐS, trong đó mục đích sử dụng BĐS là căn cứmang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích định giá Vì vậy, khiđịnh giá một BĐS, chuyên viên định giá phải dựa vào mục đích sử dụng chính củaBĐS đó để định giá tránh lẫn lộn với định giá tiềm năng

d Nguyên tắc cạnh tranh.

Nguyên tắc này cho rằng khi đạt được lợi nhuận cơ bản thì cạnh tranh trở nên

có tính hấp dẫn, điều đó đồng nghĩa với lợi nhuận làm phát sinh cạnh tranh Có thểcạnh tranh về sự sử dụng cao nhất, tốt nhất; cạnh tranh trong nội bộ cung-cầu; giữacung và cầu; cạnh tranh trong nội bộ vùng, giữa các vùng trong khu vực trong cảnước Do đó, người định giá cần phải xem xét khả năng sinh lời, vị trí, đặc điểm củaBĐS, dự báo tình sử dụng của BĐS… để từ đó có phương pháp định giá hợp lý,chính xác

e.Nguyên tắc thực tế:

Định giá phải được căn cứ trên cơ sở hiện trạng sử dụng của BĐS, nhưng sửdụng này không được trái với các quy hoạch của nhà nước Đối với việc định giáđất, khi định giá đất chưa sử dụng cần đảm bảo định giá theo quy hoạch sử dụng đất

đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Việc thực hiện nguyên tắcthực tế bảo đảm cho BĐS được giá trị cao nhất tại thời điểm định giá

Như vậy, để thực hiện định giá có hiệu quả cao nhất cần phải chính xác kết hợp

và sử dụng các nguyên tắc trên Đây cũng là điều kiện quyết định đến sự kết quảđịnh giá một BĐS

* Cơ sở của phương pháp định giá so sánh:

Tuân thủ các nguyên tắc định giá người định giá cố gắng xem xét tất cảnhững yếu tố có liên quan đến BĐS và phản ánh các điều kiện thị trường đối vớivấn đề định giá Các nguyên tắc là cơ sở của phương pháp so sánh là :

-Cung và cầu

- Nguyên tắc thay thế

- Cân bằng

- Ngoại ứng

* Yêu cầu của phương pháp:

- Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi người định giá phải tiến hành khảo sát,tìm kiếm, phân tích giá bán trên thị trường những BĐS lân cận (BĐS so sánh) cónhững đặc điểm tương đối giống BĐS cần định giá (BĐS chủ thể); trên cơ sở đótiến hành những điều chỉnh thích hợp về giá do những khác biệt nhỏ giữa BĐS sosánh với BĐS chủ thể để ước tính giá trị của BĐS chủ thể

- Chỉ sử dụng giá bán những BĐS được giao dịch một cách bình thường trênthị trường Ngoài ra, việc thu thập thông tin các cuộc mua bán BĐS trên thị trườngcần thoả mãn các điều kiện sau đây:

+ Các cuộc mua bán được thu thập phải diễn ra gần với thời điểm điều tra Gần làbao nhiêu còn tuỳ thuộc vào mức độ biến động của giá thị trường Nói chung khi giáthị trường biến động mạnh thì các cuộc mua bán được thu thập cách thời điểm điều tracàng co ngắn lại Điều này phụ thuộc rất nhiều ở kinh nghiệm của người định giá.+ Các cuộc mua bán được thu thập, phải là các cuộc mua bán mà trước khidiễn ra việc mua bán, chúng phải được thông tin đầy đủ hoặc được rao bán trên cácphương tiện thông tin đại chúng (báo chí, phát thanh, truyền hình), tại các vănphòng tư vấn nhà đất hoặc từ cộng đồng dân cư

+ Các cuộc mua bán phải diễn ra khi bên bán đang có nhu cầu bán và bên muacũng đang có nhu cầu mua và phải có sự thoả thuận về giá cả

* Các bước tiến hành phương pháp so sánh

Bước 1: Phải xác định BĐS mục tiêu về vị trí, môi trường, điều kiện về kết

cấu hạ tầng, đi vào nghiên cứu các thông tin kỹ thuật như diện tích, hình thể, kếtcấu, tuổi thọ, thời gian, công năng, chức năng, các yếu tố pháp lý và quyền năngliên quan đến BĐS, tìm hiểu thông tin về quy hoạch và các ràng buộc khác

Bước 2: Thu thập tìm kiếm các thông tin về BĐS đã được bán trong

khoảng thời gian gần nhất với các điều kiện tương đồng về vị trí, diện tích, kíchthước, hình thể

Bước 3: Kiểm tra các thông tin về BĐS so sánh đã thu thập được để xác

định, lựa chọn nhóm BĐS so sánh phù hợp Kiểm tra thông tin để xem nó có phùhợp, tương đồng với BĐS mục tiêu không Đánh giá giá trị của BĐS dựa trên cơ sởcác yếu tố cấu thành và các yếu tố ảnh hưởng Lựa chọn một số BĐS tương đồngnhất với BĐS mục tiêu để so sánh

Bước 4: Tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí

giống và khác nhau Phân tích giá bán cộng với các điều kiện của BĐS so sánh đểtìm ra các cơ sở điều chỉnh

Bước 5: So sánh các điều kiện của BĐS mục tiêu với các BĐS so sánh, thực

hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt bằng cách tính mức tăng, giảm giá trị của từngBĐS so sánh với BĐS mục tiêu

Bước 6: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu dựa trên cơ sở hoà hợp chỉ số giá trị

* Cơ sở của phương pháp chi phí:

Ngoài các nguyên tắc chung cần nhấn mạnh một số nguyên tắc sau,chúng là

cơ sở quan trọng của phương pháp này:

* Nguyên lý chung của phương pháp:

Phương pháp giá thành là phương pháp dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằnggiá trị thị trường của một thửa đất được đầu tư có thể ước tính bằng tổng giá trị đất

và giá trị các công trình gần liền với đất đã được khấu hao

Giá trị khấu hao nói ở đây chính là sự tổn thất về giá trị của các công trìnhđược đầu tư do tác động của tự nhiên làm BĐS hư hỏng hoặc do lạc hậu về chứcnăng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trường của vùng làmcho giá trị BĐS bị giảm giá.

Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp:phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất và phương pháp chi phíđược áp dụng để xác định giá đối với các công trình gần liền với đất

Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế theo nguyên tắc này giátrị của tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là mộtvật thay thế

Phương pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá BĐS được dựa trên cơ

sở là người mua có đủ thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá tài sảnlớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có ích tương tự.Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các BĐS đã qua sử dụng

hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm

- Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựng hiện cótrên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó được chia làm 3loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài

- Cuối cùng ta tính được giá trị của tài sản cần thẩm định giá

Giá thị trường của tài sản = Giá thị trường của lô đất trống + Chi phí hiện tạicủa xây dựng (= Tổng giá trị của những xây dựng mới - Khấu hao tích tụ đối vớinhững xây dựng hiện có)

1.3.4.3 Phương pháp thặng dư

* Khái niệm:

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá trị của BĐS bằng cách giảđịnh phát triển BĐS đó thành 1 công trình có thể đạt được mục tiêu sử dụng caonhất, tốt nhất đó để trừ đi chi phí phát triển sẽ có được giá trị của BĐS ban đầu Cách tính giá trị của BĐS theo phương pháp này như sau:

Giá trị hoàn thành cải tạo BĐS – Tổng chi phí để cải tạo hoặc phát triển ( bao gồm

cả lãi của nhà đầu tư) – Giá trị của địa điểm hoặc của BĐS trong điều kiện hiện tại(giá trị còn lại)

Giá trị hoàn thành cải tạo được xem là tổng giá trị phát triển, hoặc tổng giá trịbán được trên thị trường

Như vậy, giá trị của sự phát triển được biểu hiện dưới hình thái đơn giản, hoàntoàn là giá trị ước tính, từ đó trừ đi tất cả các chi phí xây dựng hoặc chi phí cải tạo Phần dư ra thể hiện mức thặng dư mà trên đó giá trị đất được trả hoặc giá trị còn lạicủa BĐS trong điều kiện hiện tại

* Các bước tiến hành phương pháp thặng dư

- Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của BĐS cần định giá có tínhđến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

- Ước tính toàn bộ tổng giá trị của quá trình phát triển và sự hoàn thành nó bằngcách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay phương pháp định giá vốn hóa

- Ước tính tổng số chi phí phát triển bao gồm chi phí xây dựng, lợi nhuận của nhàđầu tư phát triển, chi phí marketing, chi phí tài chính và các chi phí liên quan khác

- Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển để có được tổng giá trịcòn lại Tổng giá trị còn lại sau khi đã trừ đi chi phí pháp lý, thuế, chi phí tài chínhcủa đất và lợi nhuận liên quan đến đất sẽ có giá trị đất còn lại

1.3.4.3 Phương pháp vốn hóa:

* Khái niệm:

Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại Phương pháp vốn hóa dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốnđầu tư có liên quan đến nhau Khi thu nhập hàng mà BĐS tạo ra được biết trước thìgiá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra

* Các bước tiến hành phương pháp đầu tư.

Bước 1: Ước tính thu nhập ròng từ bất động sản.

Bước 2: Ước tính tỷ lệ vốn hoá (sử dụng tỷ lệ vốn hoá của các bất động sản

tương tự trên thị trường)

Bước 3: Đưa ra giá của bất động sản.

II Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.

Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay bằng tài sản đảm bảochủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản Người định giá phải tìm ra giá trị cụthể của bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà Đối vớigiá trị quyền sử dụng đất người định giá có thể lấy đơn giá của địa phương làmchuẩn thì việc tìm ra giá trị quyền sử dụng đất là không mấy khó khăn Nhưngvới nhà cửa và các tài sản khác gắn liền trên đất, dù đã có đơn giá chuẩn về nhà

ở của Bộ Xây Dựng nhưng áp dụng để làm căn cứ định giá cho nhà ở ở nôngthôn không được chính xác và phù hợp cho lắm, nên việc định giá cho tài sảngắn liền với đất là khó khăn hơn Phương pháp so sánh giúp cho người định giátháo gỡ được khó khăn đó, giúp cho người định giá có được cách thức để tiếnhành định giá Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản tương tự và việc tìmkiếm sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên thị

trường là không mấy khó khăn Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so sánhrất phù hợp bởi vì một yêu cầu của rất quan trọng trong định giá bất động sản thếchấp là mức giá bất động sản được ấn định không chỉ có ý nghĩa ở hiện tại màcòn có ý nghĩa quan trọng trong tương lai, tức là người định giá phải chú ý đếnviệc bán tài sản đảm bảo trong tương lai, nếu giá bán tài sản không đủ để trangtrải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí khác thì người nhận thếchấp sẽ bị lỗ.

Trong luật các tổ chức tín dụng có quy định khi xem xét định giá bất độngsản thế chấp phải xem xét đến các yếu tố thị trường, mà phương pháp so sánh làphương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp trong điềukiện thị trường ở nước ta hiện nay

2.1 Khái niệm và yêu cầu của phương pháp so sánh trong công tác định giá bất động sản thế chấp

2.1.1 Khái niệm phương pháp so sánh

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắcthay thế

Là phương pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động sảntương tự đã được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịchtrên thị trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trênthị trường để định ra giá bất động sản mục tiêu Phương pháp này dựa trên cơ sởcho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của cáctài sản tương tự để so sánh

2.1.2 Yêu cầu của phương pháp so sánh

Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tương tự và trong cùng mộtvùng với bất động sản mục tiêu Các bất động sản tương tự là đồng nhất Việc so sánhchỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở những thời gian gần đây(mang tính tương đối) Trong thị trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể

là trong một năm hoặc dài hơn Nếu thị trường biến động thì thời gian gần đây càngngắn càng tốt Nếu không có giao dịch nào trong thời gian gần đó thì có thể mở rộngviệc xem xét (mang tính chất hướng dẫn) để phát hiện ra xu hướng thị trường

Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường, tiến hành

so sánh, kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những yếu tố chính ảnh hưởng tới giá

và những điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá Người định giá luôn đặt câuhỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi giá bất động sản, nghiêncứu trên thị trường giá bất động sản cần định giá

Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào

sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm được các dấu hiệu của giátrị Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được, người định giá phải có

ý thức tập hợp và lưu trữ thông tin Phương pháp này cũng đòi hỏi thị trường phải

ổn định

2.2 Các bước tiến hành của phương pháp so sánh

Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm các đặc tínhcủa bất động sản và các giao dịch làm cho giá của bất động sản khác nhau, cố gắngxác định bằng chứng của thị trường để thấy sự khác biệt giữa các bất động sản sosánh với bất động sản mục tiêu Việc định giá bất động sản thường tiến hành theocác bước sau:

- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch trongthời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần định giá về cácmặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách, điều kiện môi trường,

vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập được Cụ thể thẩm định viêncần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng vật chất của bất động sản, đặc điểmmặt bằng, đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hayđịa điểm, tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện củagiao dịch

- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so sánhđược để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể sosánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổsung về thị trường Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và phân tích các bất độngsản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của giao dịch

- Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất

để tiến hành phân tích Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất động sản để sosánh Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này ở trong cùng một khu

vực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định giá; để giảm bớt các địnhkiến và chủ quan trọng việc định giá người định giá nên sử dụng các số liệu thống

kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách chính thống để tiến hành phân tích

- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu vàbất động sản so sánh Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều chỉnh giácủa các bất động sản Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động sản mục tiêu làmchuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản so sánh Nếu bất động sản sosánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnhgiảm giá trị giao dịch của bất động sản so sánh xuống và ngược lại Có thể vận dụngmột trong hai cách điều chỉnh là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phầntrăm trên cơ sở cộng trừ đơn giản

- Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất độngsản đã điều chỉnh

Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về bấtđộng sản mục tiêu Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho phù hợp vớiđịnh giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giáphải điều chỉnh thông tin Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các chỉ tiêu: độ lệchchuẩn, hệ số biển đổi Khi điều chỉnh cần tuân theo nguyên tắc lấy bất động sản cầnđịnh giá làm chuẩn Nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá bất độngsản so sánh xuống và ngược lại Nhưng các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết,vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trường để chứng minh

2.3 Quá trình điều chỉnh của phương pháp so sánh:

2.3.1 Các yếu tố so sánh:

Các yếu tố so sánh là các đặc tính của BĐS và các giao dịch làm cho giá củaBĐS khác nhau Người định giá xem xét và so sánh tất cả những điểm khác biệt cóthể nhận thấy rõ giữa các BĐS so sánh và BĐS mục tiêu có ảnh hưởng đến giá trịcủa các BĐS Nên sử dụng bằng chứng thị trường để kiểm tra và xác định nhữngbiến số mà giá trị của BĐS đặc biệt nhạy cảm với chúng

Thực hiện điều chỉnh cho từng sự khác biệt đối với giá của các BĐS so sánh

để tìm ra sự tương đương có thể so sánh được với BĐS mục tiêu vào thời điểm xácđịnh giá trị BĐS Sau đó các điều chỉnh được thực hiện cho tổng giá cả BĐS, chogiá đơn vị chung hoặc cho cả hai nhưng giá đơn vị phải được sủ dụng thống nhất

với tất cả các BĐS so sánh Số lượng điều chỉnh cho từng yếu tố so sánh phụ thuộcvào quy mô của những khác biệt của BĐS so sánh với BĐS mục tiêu Người địnhgiá phải đảm bảo đã xem xét đầy đủ các yếu tố phù hợp có thể so sánh được vàtránh điều chỉnh chênh lệch cho cùng một yếu tố.

Nếu người định giá chỉ có một số ít BĐS có thể so sánh được thì có thể sửdụng các BĐS khác biệt để tìm bằng chứng thị trường Nếu việc phân tích và điềuchỉnh được thực hiện 1 cách hợp lý thì mẫu chung của BĐS khác biệt có thể cungcấp viễn cảnh tốt về giá trị của BĐS mục tiêu

2.3.2 Phương pháp điều chỉnh

Phương pháp chung:

Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giácủa BĐS so sánh xuống và ngược lại Quá trình điều chỉnh cần lưu ý:

- Các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết hay vụn vặt

- Mỗi một điều chỉnh nên có khả năng có thể chứng minh từ bằng chứngthị trường

- Khi xác định các điều chỉnh cần đặt câu hỏi :yếu tố khác biệt nào có khảnăng ảnh hưởng đến giá trị của BĐS đang được xem xét hay câu hỏi :“ Sựhiện hữu hay thiếu vắng của yếu tố nào tạo nên sự khác biệt về giá của BĐStrên thị trường hiện tại? „

Có hai loại điều chỉnh có thể áp dụng:

- Điều chỉnh số tiền tính gộp

- Điều chỉnh % trên sơ sở cộng gộp hoặc trừ đơn giản hay trên cơ sở tích lũy.Các kỹ thuật xác định và ước lượng các điều chỉnh:

Có các kỹ thuật phân tích định tính và định lượng khác nhau được sử dụng

để xác định và ước lượng các điều chỉnh Các điều chỉnh mang tính định lượng pháttriển bằng số tiền tính gộp hoặc tỷ lệ phần trăm các yếu tố khác biệt Các điều chỉnhmang tính định tính chỉ ra các yếu tố cụ thể khác biệt của BĐS mục tiêu tốt hơn haykém hơn các BĐS so sánh

 Ưu điểm của phương pháp

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực

tế vì phương pháp này có các ưu điểm như sau:

Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có côngthức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường

để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng chứng rõràng- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản Vì vậy nó có cơ sởvững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác Vì vậy, người ta sửdụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá bất động sản

 Hạn chế của phương pháp.

Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả định giá

mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì xảy ra trong quákhứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị hiện tại của bất động sản Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ thìviệc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế Đối với bất động sản tạo thu nhập,người đầu tư quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người ta quan tâm đến

tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các luồng tiền tương lai Do vậy,việc phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập là rất khó khăn

Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn chế tínhthực tiễn của phương pháp này Đối với những bất động sản được cải tạo đầu tiêntrong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so sánh được, ngườiđịnh giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân cận Để đảm bảo tínhthực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định giá phải tìm hiểu đầy đủ vềcác đặc điểm của người bán và người mua khi tham gia giao dịch Nếu số liệu đượccung cấp bởi một người nào đó không tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kếtluận thiếu chính xác

III Các nhân tố ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp.

3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản

3.1.1 Vị trí của BĐS:

Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐScàng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tươngđối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan

trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị haymột vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ởcác vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3,trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm ở vị tríkhác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quantrọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất.

3.1.2 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất:

Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu

cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loạikích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất

là từ 10m-15m

3.1.3 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS:

Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giátrị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyểnnhượng của nó càng cao và ngược lại

3.1.4 Những tiện nghi gắn liền với BĐS:

Như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệthống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị BĐScàng gia tăng

Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương

có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tưvào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vàođịa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

 Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

 Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được muanhà tại thành phố.

 Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,cho thuê đất

 Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

 Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

3.2.2 Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoátnước, cấp điện, thông tin liên lạc )

* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao,trung bình hay thấp) so với các vùng khác

* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng;

* Số lượng các lô, thửa đất trống trong vùng

* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

* Mức độ lạm phát chung

* Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụngtrong vùng

3.2.3 Yếu tố xã hội:

Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật

độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó

sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùngnhư: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quánngười dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng nhữngngười sống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, cácmối quan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Nhữngvấn đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY

THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU.

2.1 Thực trạng về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu.(AREV)

2.1.1 Báo cáo hoạt động năm 2009 của AREV chi nhánh Hà Nội :

Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu (AREV) là một trong các công tythành viên của Ngân hàng Á Châu (ACB) được tách ra từ phòng thẩm định tài sảncủa ngân hàng AREV chuyên cung cấp các dịch vụ về thẩm định tài sản: bất độngsản, máy móc thiết bị, giá trị doanh nghiệp,tài sản vô hình… AREV với đội ngũnhân viên chuyên nghiệp và chuyên môn cao đã góp phần đẩy nhanh tốc độ chovay, bảo đảm an toàn cho các khoản vay của ngân hàng Á Châu , giúp cho việc cấpxét tín dụng của ngân hàng nhanh chóng và linh hoạt hơn

Về phương pháp định giá, ACB đã mở rộng và xây dựng khung lý thuyếtđịnh giá chặt chẽ, ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết kịp thời theo diễnbiến của thị trường bất động sản AREV thông qua đó thực hiện định giá tài sản mộtcách chính xác mang lại hiệu quả cho ngân hàng Có nhiều phương pháp để định giábất động sản, tại AREV phương pháp so sánh được sử dụng thường xuyên nhất.AREV đã ban hành văn bản hướng dẫn quy định tỷ lệ điều chỉnh với các bất độngsản so sánh có vị trí mặt đường, mặt ngõ, hẻm theo bề rộng của đường,ngõ, hẻm,mức độ tập trung dân cư, thương mại, và lợi thế kinh doanh

Về tình hình hoạt động, sau hơn 1 năm đi vào hoạt động AREV đã đạt đượcnhững kết quả sau:

 Tình hình kết quả hoạt động năm 2009:

Chi tiết về kết quả thực hiện kế hoạch năm 2009 được báo cáo cụ thể theotừng nội dung hoạt động của AREV chi nhánh Hà Nội:

- Thẩm định bất động sản tại TP.Hà Nội và các tỉnh khác chưa có chi nhánhcủa ACB: