Thực trạng hoạt động môi giới giao dịch bất động sản trên địa bàn quận thanh xuân thành phố hà nội

2.1 Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của hoạt ñộng môi giới dịch 2.1.1 Giải thích một số từ ngữ có liên quan ñến hoạt ñộng môi giới 2.1.5 Cơ sở pháp lý về ñiều kiện kinh doanh dịch vụ môi g

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

-


 -

PHAN THỊ LIÊN

THỰC TRẠNG HOẠT ðỘNG MÔI GIỚI GIAO DỊCH

BẤT ðỘNG SẢN TRÊN ðỊA BÀN QUẬN THANH XUÂN – THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

LỜI CẢM ƠN

Qua thời gian nghiên cứu lý luận và thực tế, tác giả ñã hoàn thành luận

văn thạc sỹ quản lý ñất ñai với ñề tài : “Thực trạng hoạt ñộng môi giới giao

dịch bất ñộng sản trên ñịa bàn quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội”

Tác giả xin trân trọng cảm ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà ñã quan tâm, giúp ñỡ, hướng dẫn tận tình ñể tác giả hoàn thành luận văn tốt nghiệp ñúng hạn

Tác giả xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới: sự giúp ñỡ nhiệt tình của các anh chị tại Quận Thanh Xuân ñã hỗ trợ và tạo ñiều kiện về tư liệu, Viện ñào tạo sau ñại học trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội ñã giảng dạy và tạo ñiều kiện trong quá trình học tập; gia ñình, bạn bè và ñồng nghiêp ñã ủng hộ tác giả thời gian qua

Xin trân trọng cảm ơn!

Hà nội, ngày 30 tháng 11 năm 2012

Tác giả

Phan Thị Liên

LỜI CAM ðOAN

Tác giả xin cam ñoan những nội dung trong luận văn này, ngoài phần tham khảo, là do tác giả nghiên cứu hoàn thành và chưa sử dụng vì các mục ñích khác

Mọi tham khảo dùng trong luận văn ñều ñược trích dẫn rõ ràng nguồn, thời gian, ñịa chỉ tài liệu tham khảo

Tác giả xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực của lời cam ñoan này

Hà nội, ngày 17 tháng 01 năm 2013

Tác giả

Phan Thị Liên

2.1 Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của hoạt ñộng môi giới dịch

2.1.1 Giải thích một số từ ngữ có liên quan ñến hoạt ñộng môi giới

2.1.5 Cơ sở pháp lý về ñiều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng

sản và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất ñộng sản 15

2.2 Quy trình môi giới bất ñộng sản 212.2.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất ñộng sản và xử lý thông tin 21

2.2.4 Hỗ trợ khách hàng sau khi hoàn thành thương vụ môi giới 272.3 Tình hình hoạt ñộng giao dịch BðS trên thế giới và ở Việt

2.3.1 Tình hình hoạt ñộng môi giới giao dịch BðS trên thế giới 292.3.2 Tình hình hoạt ñộng môi giới giao dịch BðS ở Việt Nam 32

4.1 ðặc ñiểm ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Thanh

4.2 Môi trường hoạt ñộng môi giới trên ñịa bàn quận Thanh Xuân 51

4.2.3 Thực trạng thị trường bất ñộng sản liên quan ñến hoạt ñộng

4.3 Thực trạng hoạt ñộng môi giới BðS trên ñịa bàn quận Thanh

4.3.1 Loại hình hoạt ñộng môi giới tổ chức theo hình thức sàn giao

4.3.2 Loại hình văn phòng, trung tâm môi giới BðS hoạt ñộng nhỏ lẻ 73

4.4 Phân tích thực trạng hoạt ñộng môi giới giao dịch BðS trên ñịa

4.4.1 Hiệu quả của hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản 84 4.4.2 Các loại hình dịch vụ môi giới của các tổ chức, cá nhân hoạt

4.5 Những tồn tại trong hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản và tác ñộng

ñối với thị trường bất ñộng sản nói riêng và xã hội nói chung 864.5.1 Trình ñộ chuyên môn của các công ty, trung tâm và các cá

4.5.2 Hoạt ñộng của các loại hình môi giới, giao dịch bất ñộng sản

4.5.3 Nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt ñộng môi giới giao

4.6 ðề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện một số loại hình

4.6.2 Tăng cường thanh tra, kiểm tra hoạt ñộng quản lý và kinh

4.6.3 Giải pháp ñối với các loại hình môi giới giao dịch BðS 92 4.6.4 Giải pháp chung ñể hoàn thiện và phát triển lành mạnh thị

5.2.4 ðối với quận Thanh Xuân 98

bất ñộng sản Hoa Kỳ

UBND Uỷ ban nhân dân

sản Việt Nam NVTC Nghĩa vụ tài chính WTO Tổ chức thương mại

thế giới

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1 Diện tích và cơ cấu sử dụng đất nơng nghiệp năm 2010 53

Bảng 4.2 Diện tích cơ cấu sử dụng đất chuyên dùng năm 2010 54

Bảng 4.3: Tỷ lệ mơi giới BðS thành cơng của cơng ty 63

Bảng 4.4: Phí mơi giới mua, bán BðS của tập đồn ðất Việt 71

Bảng 4.5: Phí mơi giới thuê, cho thuê BðS của tập đồn ðất Việt 71

Bảng 4.6: Tỷ lệ mơi giới giao dịch thành cơng/tháng của sàn 72

Bảng 4.7: Tỷ lệ mơi giới giao dịch thành cơng/tháng của các văn phịng 75

Bảng 4.8: Phí mơi giới mua, bán bất động sản của các văn phịng 77

Bảng 4.9: Phí mơi giới thuê, cho thuê BðS của các văn phịng 77

Bảng 4.10: Các khoản phí mơi giới của cá nhân hoạt động mơi giới bất động sản trước và sau năm 2003 83

Bảng 4.11: Tỷ lệ mơi giới giao dịch thành cơng / tháng của các cá nhân mơi giới bất động sản trước và sau năm 2003 84

Bảng 4.12: So sánh tổng hợp số giao dịch trung bình/tháng của hai loại hình 86

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Sơ ựồ quy trình mua bán BđS qua môi giới 28

Hình 4.1 Sơ ựồ khu vực nghiên cứu 45

Hình 4.2 Sơ ựồ tổ chức hoạt ựộng theo mô hình công ty 62

Hình 4.3 : Sàn giao dịch bất ựộng sản đất Việt 65

Hình 4.4: Sơ ựồ sơ cấu tổ chức sàn giao dịch bất ựộng sản đất Việt 66

Hình 4.5: Sàn giao dịch bất ựộng sản đông Thiên Phú 72

Hình 4.6: Sàn giao dịch bất ựộng sản Chung Anh 73

Hình 4.7: Sơ ựồ tổ chức của trung tâm môi giới theo mô hình văn phòng 74

Hình 4.8:Văn phòng giao dịch bất ựộng sản 78

Hình 4.9: Văn phòng giao dịch bất ựộng sản 206 Hoàng Văn Thái 79

Hình 4.10: Văn phòng tư vấn bất ựộng sản Cự Lộc 80

Hình 4.11: Trung tâm thông tin tư vấn nhà ựất số 9 80

PHẦN I: ðẶT VẤN ðỀ

1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

BðS là nguồn tài sản lớn của mỗi quốc gia, mỗi nền kinh tế, mỗi gia ñình và của từng cá nhân Nó có vai trò rất quan trọng trong tất cả các ngành sản xuất kinh tế - xã hội và luôn là tư liệu sản xuất ñặc biệt cho các ngành hoạt ñộng hiệu quả và phát triển, ñảm bảo cho quá trình tái sản xuất xã hội ñược diễn ra Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá, BðS cũng ñược trao ñổi, mua bán trên thị trường và trở thành một loại hàng hoá ñặc biệt Sự trao ñổi, mua bán diễn ra mạnh mẽ ñã hình thành nên một loại thị trường - thị trường BðS

Ở Việt Nam, thị trường BðS chính thức ñược hình thành từ năm 1993, sau khi Luật ðất ðai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, ñến năm

1996, lần ñầu tiên khái niệm “Thị trường BðS” ñược chính thức ñề cập trong

Văn kiện ðại Hội ðảng toàn quốc lần thứ VIII Trong 20 năm hoạt ñộng và phát triển, thị trường BðS Việt Nam luôn ñược ðảng và Nhà nước ta chú trọng quan tâm phát triển, ñặc biệt trong tình hình hiện nay, khi Việt Nam ñã chính thức gia nhập WTO, ñòi hỏi của quá trình hội nhập luôn ñặt thị trường BðS của Việt Nam vào những thách thức của xu thế toàn cầu hoá

Theo ñánh giá của các chuyên gia nước ngoài thì thị trường BðS Việt Nam là một thị trường tiềm năng ñầy triển vọng và hấp dẫn Việt Nam là nước ñang phát triển với tốc ñộ tăng trưởng bình quân 8,46% năm và là ñiểm ñến của các nhà ñầu tư nước ngoài, nên nhu cầu về BðS là rất lớn Chính vì thế, ngoài các doanh nghiệp chuyên sâu về lĩnh vực BðS với những thương hiệu mạnh như: HUD, HACINCO, SUDICO ; có rất nhiều doanh nghiệp lớn trong nước ñã và ñang chuyển hướng sang hoạt ñộng trong lĩnh vực này như: Công ty cổ phần ñầu tư và phát triển du lịch VINACONEX, Công ty cổ

phần Tư vấn ñầu tư và xây dựng HUD, Công ty ðầu tư xây dựng số 2 Hà Nội

HACINCO, Công ty hỗ trợ và phát triển Tin học SUDICO, Công ty Thương mại và Du lịch Nam Cường NACIMEX ; có rất nhiều doanh nghiệp lớn trong nước ựã chuyển hướng sang hoạt ựộng trong lĩnh vực này như: Tổng công ty Lắp máy Việt Nam (LILAMA), Tập ựoàn Dầu khắ Việt Nam, Tập ựoàn ựiện lực Việt Nam, Công ty cơ ựiện lạnh (REE), Công ty cáp viễn thông (SAM), Công ty CAVICO, Công ty CEO, Công ty Cổ Phần Nhiệt điện Phả Lại, Công ty Viettronic Tân Bình, Công ty Giấy Viễn đông, Công ty đầu tư Phát triển hạ tầng VIGLACERAẦ

Chưa kể ựến một loạt tập ựoàn, công ty nước ngoài như: Ciputra - Indonesia, Công ty Liên Doanh Phú Mỹ Hưng - đài Loan, Kumho Asiana, Keangnam - Hàn Quốc, Gamuda Berhad - Malaysia, Tập ựoàn Riviera - Nhật BảnẦ

Thị trường BđS Việt Nam ựang trong giai ựoạn phát triển Tuy nhiên, bên cạnh ựó còn rất nhiều vấn ựề nổi cộm của thị trường cần giải quyết như môi trường pháp lý nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp lý; các chắnh sách của Nhà nước chưa thực sự tạo ựiều kiện thuận lợi nhất cho sự phát triển của thị trường; thủ tục pháp lý còn rườm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà cho người dân đặc biệt, sự thiếu minh bạch của thông tin trên thị trường ựã có ảnh hưởng lớn ựến sự phát triển lành mạnh của thị trường BđS Thực tế, thông tin trên thị trường BđS hiện nay còn rất nhiều bất cập, chưa rõ ràng, không minh bạch, thiếu chắnh xác, khó tiếp cận Tình hình thị trường BđS ở nước ta trong những năm qua còn bộc lộ nhiều khiếm khuyết, diến biến phức tạp, nổi bật là tình trạng phát triển tự phát, tình trạng ựầu cơ nhà ựất, kắch cầu ảo,Ầ gây nên những Ộcơn sốtỢ bất thường, ảnh hưởng ựến hoạt ựộng sản xuất kinh doanh và các lĩnh vực khác.[3]

Thực trạng nêu trên, ựặt ra hàng loạt vấn ựề lớn và cấp bách cần giải quyết, ựể Việt Nam có thể tạo lập ựược một thị trường BđS phát triển mạnh

mẽ, góp phần làm ựồng bộ các loại thị trường, nhằm thu hút các nguồn lực ựể

phát triển kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hóa, hiện ñại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế

Hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới BðS là một trong những hoạt ñộng thúc ñẩy thị trường BðS phát triển mạnh, nó ñóng vai trò như chất xúc tác có nhiệm vụ kích thích cho thị trường BðS hoạt ñộng hiệu quả Vì vậy, hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản là không thể thiếu và ñược coi là một nghề có tính chuyên nghiệp cao ða số các giao dịch liên quan ñến thị trường BðS là do vai trò ñóng góp của các hoạt ñộng môi giới BðS.[2]

Khoản 2 và Khoản 3, ðiều 8 của Luật kinh doanh bất ñộng sản qui ñịnh các tổ chức, cá nhân khi tham gia hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản thì phải ñăng kí với cơ quan Nhà nước và phải có chứng chỉ hành nghề Trên thực tế, việc ñăng kí hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản chưa thực hiện nghiêm túc; như trách nhiệm, kỹ năng, ñạo ñức nghề nghiệp

và hiệu quả công việc của những người kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản còn nhiều khiếm khuyết, thiếu tính chuyên nghiệp làm mất niềm tin trong cộng ñồng và ảnh hưởng xấu ñến thị trường bất ñộng sản nước ta[11]

Quận Thanh Xuân là một quận mới thành lập (22/11/1996) của Thành Phố Hà Nội, nhưng có những bước phát triển về mọi mặt: kinh tế, văn hóa, xã hội, ñất ñai có nhiều biến ñộng …ñiều ñó ñã tác ñộng mạnh mẽ ñến mọi sự phát triển của thị trường BðS nói chung và hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ môi giới BðS nói riêng ðể tìm hiểu tình hình giao dịch, hoạt ñộng môi giới BðS,

ñề xuất một số giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt ñộng này trên ñịa bàn quận Thanh Xuân một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, ñảm bảo có trật tự, kỷ

cương theo ñúng pháp luật Tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “Thực trạng

hoạt ñộng môi giới giao dịch BðS trên ñịa bàn quận Thanh Xuân – Thành phố Hà Nội”

Ớ đánh giá khách quan thực trạng của các loại hình môi giới, giao dịch

BđS ựối với thị trường BđS ở quận Thanh Xuân

PHẦN II: TỔNG QUAN VỀ VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý của hoạt ñộng môi giới dịch BðS

2.1.1 Giải thích một số từ ngữ có liên quan ñến hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản

- Bất ñộng sản

Khái niệm về bất ñộng sản

Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc (công trình xây dựng) và các vật không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng ñể nâng cao giá trị sử dụng của BðS như hàng rào, cây cối hoặc vườn hoa, cây cảnh, núi non bộ, các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp ñiện, vệ sinh thông gió, thang máy, hệ thống phòng cháy [10]

BðS bao gồm:

- ðất ñai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó;

- Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh

ðặc ñiểm của bất ñộng sản:

- BðS là hàng hoá có vị trí cố ñịnh về vị trí ñịa lý, về ñịa ñiểm, về không gian và không có khả năng di dời ñược;

- BðS là hàng hoá có tính lâu bền;

- Hàng hoá BðS mang tính cá biệt và khan hiếm;

- Hàng hoá BðS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội;

- Hàng hoá BðS chịu ảnh hưởng lẫn nhau;

- Hàng hoá BðS có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước;

- Hàng hoá BðS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý

Xuất phát từ các ñặc ñiểm trên, ñối tượng của hoạt ñộng môi giới hoàn toàn không phải là ở bản thân BðS mà là ở các quyền liên quan ñến nó Chỉ

có các quyền về BðS mới ñược luân chuyển và là ñối tượng của việc chuyển giao Có nhiều dạng quyền liên quan ñến BðS nên nhà môi giới phải phân biệt rõ mỗi loại quyền hạn này bởi không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển Những quyền hạn này liên quan ñến BðS nên cần phải ñịnh nghĩa chính xác thế nào là BðS dưới góc ñộ nghề môi giới:

“BðS là một mảnh ñất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền

sở hữu những công trình cố ñịnh gắn liền trên mảnh ñất hay những thành phần

của công trình, mà theo luật ñịnh riêng, tách biệt với mảnh ñất” [10]

- Thị trường bất ñộng sản

Khái niệm về thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản (TTBðS) là hoạt ñộng mà người mua và người bán BðS tìm ñến với nhau ñể biết ñược những ñiều mà mỗi bên ñều cần ñể thỏa mãn yêu cầu của mình, từ ñó dẫn ñến việc giao dịch TTBðS thể hiện yêu cầu tiêu thụ như trao ñổi, mua, thuê, thế chấp ñối với BðS Mọi hoạt ñộng kinh doanh của các doanh nghiệp BðS là nhằm thỏa mãn yêu cầu của người tiêu dùng (người sử dụng BðS) Yêu cầu ñó có tính khu vực và biến ñổi theo thời gian Nơi nào, lúc nào mà yêu cầu về BðS chưa ñược thỏa mãn thì nơi ñó có tính TTBðS [10]

Tóm lại TTBðS là các hoạt ñộng giao dịch về BðS tại một khu vực ñịa

lý nhất ñịnh trong một thời gian nhất ñịnh, là ñầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị BðS thông qua quan hệ giữa người mua và người bán BðS theo quy luật của thị trường

ðặc ñiểm của thị trường bất ñộng sản:

- TTBðS chịu chi phối bởi các quy luật: quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị; quy luật cung cầu;

- TTBðS theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng và giá cả;

- Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất

ðặc trưng của thị trường bất ñộng sản:

- TTBðS không chỉ là giao dịch bản thân BðS mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS;

- TTBðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;

- TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật;

- TTBðS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo;

- Cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS

Các yếu tố cấu thành thị trường bất ñộng sản:

- Chủ thể của TTBðS: ñó là các chủ sở hữu BðS có quyền và lợi ích ñộc lập, tự chủ quyết ñịnh tham gia hay không tham gia vào các giao dịch trên TTBðS Trong ñiều kiện của nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, bằng các quy ñịnh của pháp luật, Nhà nước thực hiện giao ñất, cho thuê ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh, lâu dài ðồng thời pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng ñất có các quyền năng như: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất Từ các chủ thể của quan hệ ñất ñai, các tổ chức,

hộ gia ñình, cá nhân có khả năng trở thành chủ thể của TTBðS và ñược tham gia giao dịch một loại BðS ñặc biệt là quyền sử dụng ñất và các BðS khác gắn liền với ñất;

- Khách thể của TTBðS là ñất ñai và các tài sản gắn liền với ñất Trong ñiều kiện của nước ta, khách thể trung tâm của TTBðS là quyền sử dụng ñất

và tài sản gắn liền với ñất;

- Các tổ chức trung gian trong TTBðS ðây là các tổ chức trung gian

ñứng ra làm cầu nối liên kết giữa các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về BðS Các tổ chức này thực hiện chức năng môi giới, tư vấn, ñịnh giá BðS, cung cấp thông tin về hàng hoá BðS

- Khái niệm về môi giới bất ñộng sản

Môi giới là hoạt ñộng của cá nhân hay tổ chức làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau ñể tạo ra quan hệ trong kinh doanh Có thể hiểu rằng môi giới là hoạt ñộng của người thứ ba với mục ñích tạo ra sự cảm thông thấu hiểu về các vấn ñề có liên quan giữa các bên với nhau, hoặc là việc giải quyết những công việc nào ñó liên quan giữa hai bên - người môi giới lúc này ñóng vai trò là cầu nối

Ta có thể thấy rằng hình thức môi giới chỉ xuất hiện giữa các bên quan hệ khi mà quan hệ giữa các bên không thể giải quyết ñược hoặc giải quyết không hiệu quả Khi ñó ñòi hỏi người thứ ba có ñầy ñủ khả năng và ñiều kiện ñể giải quyết vấn ñề này

Ta có thể hiểu môi giới BðS là việc thực hiện công việc cho những người khác nhau mà ñối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan ñến BðS Kết quả của những hoạt ñộng này là việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như mua bán, trao ñổi, thuê, cho thuê với sự giúp ñỡ của nhà môi giới

- Bản chất của môi giới bất ñộng sản

Môi giới BðS là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên Nhà môi giới giúp những người có BðS và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối ñược với nhau, qua ñó thúc ñẩy thực hiện các thương vụ.Bản chất của môi giới BðS còn thể hiện ñó là việc lựa chọn, sắp xếp các phương pháp, các vấn ñề của thương vụ ñể giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất

- Vai trò của môi giới bất ñộng sản

Có thể thấy rằng môi giới bất ñộng sản có những mặt tích cực và tiêu

cực, chính những người tham gia nhiều khi làm cho thị trường này sai lệch, nhưng không thể phủ nhận vai trò của những nhà môi giới họ chính là chất xúc tác ñưa các giao dịch tới thành công, ñồng thời thúc ñẩy sự phát triển của TTBðS Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt dưới ñây:

- Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt ñộng giao dịch hàng hoá bất ñộng sản

Hàng hóa BðS là hàng hóa ñặc biệt, khác với các hàng hóa thông thường do ñó thị trường BðS cũng có những ñặc ñiểm riêng Mặc dù TTBðS

có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy

là do các thông tin của TTBðS không ñầy ñủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác Sự so sánh giữa các BðS cùng loại cũng khó chính xác vì các tiêu chí ñánh giá BðS không chính xác như ñối với các hàng hóa thông thường Chính vì vậy hệ thống thông tin ñóng một vai trò quan trọng ñối với

sự vận hành của TTBðS, ñó là toàn bộ các thông tin liên quan ñến BðS, bao gồm các thông tin về vị trí của BðS, môi trường, nhu cầu, mức cung, luật pháp, chính sách ñất ñai, quy hoạch kế hoạch sử dụng ñất, tâm lý tập quán… Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch ñầy ñủ, ñồng bộ sẽ ñưa TTBðS vận hành thuận tiện và lành mạnh hơn, người mua và người bán ñều hiểu biết về những thông tin ñó, họ sẽ dễ dàng quyết ñịnh lựa chọn thị trường tham gia giao dịch và sẽ yên tâm hơn vì có ñược nguồn thông tin chính xác ðồng thời TTBðS nước ta mới sơ khai hình thành nên các giao dịch công khai trên thị trường ít chủ yếu là giao dịch ngầm, và số lượng người tham gia giao dịch trên thị trường là số lượng nhỏ không ñủ ñể trở thành cạnh tranh hoàn hảo Từ ñó dẫn tới giá cả cạnh tranh cũng là không hoàn hảo và người bán có nhiều lợi thế hơn trong việc quyết ñịnh Giá cả ở ñây không phản ánh ñúng mối quan hệ cung cầu

Hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn ñến biến ñộng mạnh, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá

cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán

Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên TTBðS Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt ñộng càng chuyên nghiệp thì mức ñộ hoàn hảo của thông tin BðS ngày càng cao, hạn chế ñược rất nhiều rủi ro cho các ñối tượng tham gia trên TTBðS

- Thúc ñẩy thị trường bất ñộng sản phát triển

Do TTBðS là thị trường không hoàn hảo nên người mua và người bán không có cơ hội và ñầy ñủ lượng thông tin cần thiết ñể lựa chọn ñối tượng phù hợp với mình Luôn luôn tồn tại song song hai thị trường, một nằm trong

sự quản lý của Nhà nước và một không nằm trong sự quản lý của Nhà nước

Thị trường phát triển một cách tự phát, giá của BðS ñôi khi quá cao so với giá trị thực của nó, do nạn ñầu cơ vào BðS khiến mọi người không thể biết ñược giá ñó là “thực” hay là giá “ảo” Vì thế khi mà thị trường “ñóng băng” số lượng các giao dịch TTBðS ít sẽ dẫn ñến nhiều nhà ñầu cơ ñứng trước bờ phá sản do không ñủ khả năng thanh toán lãi vay hàng tháng ðồng thời do không nắm bắt ñược thông tin nên việc ñịnh giá cũng thiếu chính xác, xảy ra tình trạng ñầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận ðiều này kìm hãm sự phát triển của thị trường

Rõ ràng, thị trường muốn phát triển cần phải có một ñội ngũ tư vấn ở trình ñộ cao và chuyên nghiệp, một trong các loại tư vấn ñó là dịch vụ môi giới BðS Thông qua các tổ chức môi giới - những người ñã qua ñào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm ñược thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất ñộng sản, giúp các ñối tượng có nhu cầu giao dịch BðS thoả mãn ñiều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán ñể quyết ñịnh phù hợp nhất ðồng thời thông qua tổ chức môi giới, các thông tin ñược ñưa ra sẽ ñược chính xác, minh bạch, việc ñầu cơ hay ñầu tư BðS của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả BðS trên thị trường sẽ phản ánh ñúng mối quan hệ cung cầu, ñưa các giao dịch vào hoạt ñộng công

khai minh bạch, hạn chề tình trạng ựầu cơ ựất tràn lan, ép giá

Vì vậy, hoạt ựộng của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc ựẩy TTBđS phát triển

- Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

TTBđS ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng Nhưng do giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm, Nhà nước không thể kiểm soát ựược các giao dịch ựó, nên việc thu thuế ựối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường không thể thực hiện ựược

Theo thống kê có trên 70% các giao dịch BđS ựược thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không ựăng kắ kinh doanh, ựiều này gây ra những thiệt hại không nhỏ cho ngân sách Nhà nước

Vì vậy khi chỉ có các tổ chức, cá nhân môi giới ựược công nhận cho phép hành nghề và có ựăng kắ kinh doanh ựược phép hành nghề môi giới sẽ giúp cho hoạt ựộng kiểm soát thị trường có hiệu quả hơn, giảm thiểu các thất thoát về thuế

- Góp phần ổn ựịnh trật tự, an ninh xã hội

TTBđS ở bất cứ quốc gia nào cũng là thị trường quan trọng bởi lẽ nó góp phần tạo ra sự ổn ựịnh xã hội Thị trường phát triển không lành mạnh (ựặc biệt là thị trường ựất ựai) nguyên nhân chắnh là do chắnh sách ựất ựai không phù hợp, sẽ dẫn ựến sự rối loạn của thị trường, làm gia tăng nạn ựầu

cơ, buôn bán lũng ựoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường, điều

ựó tác ựộng xấu ựến niềm tin của người dân vào chủ trương chắnh sách của đảng, hạn chế sự phát triển của TTBđS, qua ựó ảnh hưởng ựến các hoạt ựộng sản xuất và ựời sống sinh hoạt của con người và các hoạt ựộng xã hội nói chung Trong khi các hoạt ựộng liên quan ựến BđS thực tế là các hoạt ựộng liên quan ựến các tắnh chất pháp lý của BđS đó là những thông tin, yếu tố

mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn Ầ cần nắm bắt, am hiểu

Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấpẦ lại không am hiểu hoặc không có ựủ ựiều kiện ựể tìm hiểu kĩ các thông tin về BđS

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp, các chủ thể tham gia giao dịch BđS sẽ ựược cung cấp ựầy ựủ, chắnh xác các thông tin về BđS, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn ựịnh trật tự, an ninh xã hội

- Góp phần thúc ựẩy ựổi mới chắnh sách quản lý bất ựộng sản

TTBđS phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện, mặt khác hành lang pháp lý này cũng là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc kiểm soát các hoạt ựộng của thị trường, ựồng thời giúp cho mọi ựối tượng tham gia hoạt ựộng kinh doanh BđS tuân thủ ựúng pháp luật

Thông qua các giao dịch trên TTBđS, những ựiều kiện không phù hợp thực tế trong chắnh sách quản lý ựất ựai của Nhà nước sẽ ựược bộc lộ đó là một trong các cơ sở ựể Nhà nước ựổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản

lý ựất ựai, quản lý bất ựộng sản: thiết lập hệ thống, quy trình ựăng ký ựất ựai, ựăng ký tài sản, lập bản ựồ ựịa chắnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựấtẦ nhằm tạo ựiều kiện cho các quan hệ ựất ựai ựược thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế - xã hội, từ ựó mở rộng và phát triển TTBđS, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chắnh hoá các quan hệ dân sự về ựất ựai Nhu cầu giao dịch BđS ngày càng phong phú và ựa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế - chắnh trị - xã hội và của các tầng lớp dân

cư có thể ựáp ứng ựược các giao dịch trên TTBđS, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về BđS Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần ựược công khai hoá, coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển ựúng hướng góp phần hoàn thiện và phát triển TTBđS

- Hoạt ựộng kinh doanh bất ựộng sản: bao gồm kinh doanh BđS và

kinh doanh dịch vụ BđS:

• Kinh doanh BðS: là việc bỏ vốn ñầu tư tạo lập, mua, nhận

chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS ñể bán, cho thuê lại, nhằm mục ñích sinh lợi

• Kinh doanh dịch vụ BðS: là các hoạt ñộng hỗ trợ kinh doanh

BðS vào thị trường BðS; bao gồm các dịch vụ môi giới BðS, ñịnh giá BðS,

sàn giao dịch BðS, tư vấn BðS, ñấu giá BðS, quảng cáo BðS, quản lý BðS

- Giao dịch bất ñộng sản liên quan ñến kinh doanh bất ñộng sản: là

việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS giữa các tổ chức, cá nhân không kinh doanh BðS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BðS [11]

- Sàn giao dịch bất ñộng sản: là nơi diễn ra các hoạt ñộng giao dịch

BðS và cung cấp dịch vụ cho kinh doanh BðS.[11]

- Thù lao môi giới bất ñộng sản: là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi

giới nhận ñược từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp ñồng môi giới không phụ thuộc vào kết quả giao dịch BðS giữa khách hàng và người thứ ba và không phụ thuộc vào giá của giao dịch ñược môi giới.[11]

- Hoa hồng môi giới bất ñộng sản: là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới

nhận ñược từ khách hàng theo thoả thuận trong hợp ñồng môi giới tính theo giá bán BðS hoặc giá trị chênh lệch giữa giá bán và giá của người uỷ quyền ñưa ra [11]

2.1.2 Các thành phần tham gia thị trường bất ñộng sản

a Nhà Nước

Nhà Nước tham gia thị trường với BðS tư cách là chủ thể, Nhà Nước

có nhiệm vụ ban hành Luật ðất ðai, Luật Kinh Doanh Bất ðộng Sản tạo ra hành lang pháp lý an toàn cho thị trường BðS hoạt ñộng, ñồng thời Nhà Nước ñóng vai trò quản lý, giám sát và thực hiện các biện pháp thúc ñẩy thị trường ñất ñai phát triển Nhà Nước sử dụng một số công cụ chính như: Quy hoạch, chính sách, pháp luật…ñể ñiều tiết thị trường BðS vận hành theo cơ thị trường và theo ñịnh hướng của mình

b Người sử dụng bất ñộng sản

Người sử dụng BðS cũng tham gia vào thị trường BðS với tư cách là chủ thể Họ có thể là người có quyền sử dụng BðS, người sở hữu BðS, các tổ chức, công ty kinh doanh với tư cách là nhà ñầu tư, họ có vai trò ñưa BðS vào thị trường ñể luân chuyển quyền liên quan ñến BðS

c Bất ñộng sản

BðS tham gia vào thị trường BðS với tư cách là khách thể, ñối tượng trực tiếp bị chủ thể chi phối về lượng và vật chất ñầu tư vào Khách thể là cơ

sở vật chất cho sự tồn tại của thị trường

d Giới trung gian thị trường bất ñộng sản

Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian

giao dịch, giới tư vấn ñều là giới trung gian giao dịch

ðây là bộ phận trung gian giao dịch BðS và rất ñặc trưng cho thị trường này Cơ quan môi giới BðS có chức năng cung cấp thông tin cho thị trường BðS Thông tin này ñược thu thập từ các chủ thể và khách thể Trong một thị trường BðS phát triển thì các thông tin của cơ quan môi giới quyết ñịnh lớn ñến tính lành mạnh của thị trường và hàng hoá BðS không trực tiếp mang ra thị trường ñể rao bán mà chỉ có các thông tin về BðS ñược rao bán tại các cơ quan môi giới với sự trợ giá của các lực lượng chuyên viên môi giới

2.1.3 Nguyên tắc hoạt ñộng môi giới bất ñộng sản

- Tổ chức, cá nhân ñủ ñiều kiện quy ñịnh tại khoản 2 và khoản 3 ðiều 8 của Luật Kinh doanh BðS ñược kinh doanh dịch vụ môi giới BðS, làm trung gian trong việc ñàm phán, ký hợp ñồng kinh doanh BðS và ñược hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp ñồng môi giới BðS

+ Khoản 2: Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ BðS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, ñăng ký kinh doanh dịch vụ BðS theo quy ñịnh của pháp luật

+ Khoản 3: Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BðS ñộc lập phải ñăng ký kinh doanh theo quy ñịnh của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BðS

- Hoạt ñộng môi giới BðS phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật

- Tổ chức, cá nhân môi giới BðS không ñược ñồng thời vừa là nhà môi giới

vừa là một bên thực hiện hợp ñồng trong một giao dịch kinh doanh BðS [11]

2.1.4 Nội dung môi giới bất ñộng sản

Theo quy ñịnh tại ðiều 45 của Luật Kinh doanh BðS thì nội dung môi giới BðS bao gồm:

- Tìm kiếm ñối tác ñáp ứng các ñiều kiện của khách hàng ñể tham gia ñàm phán ký hợp ñồng

- ðại diện theo ủy quyền ñể thực hiện các công việc liên quan ñến hoạt ñộng kinh doanh BðS

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc ñàm phán, ký hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS [11]

2.1.5 Cơ sở pháp lý về ñiều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản

và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất ñộng sản

2.1.5.1 Quy ñịnh về ñiều kiện kinh doanh

Các cá nhân, tổ chức ñăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới BðS cần hội

ñủ những ñiều kiện sau:

- Thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã ñăng ký kinh doanh dịch vụ BðS theo quy ñịnh của pháp luật;

- Phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BðS;

- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BðS ñộc lập phải ñăng ký kinh doanh

theo quy ñịnh của pháp luật và có chứng chỉ môi giới BðS

2.1.5.2 Yêu cầu chuyên môn

a Kiến thức:

- Kinh tế: mua bán - ựầu tư;

- Luật: các quyền về tài sản và BđS;

- Kĩ thuật: xây dựng, kiến trúc, vật liệu;

- Xã hội: giao tiếp, kiến thức hỗ trợ;

- Kiến thức riêng về nghề môi giới, am hiểu và nắm rõ nội dung, yêu cầu, trình tự thực hiện các công việc liên quan ựến giao dịch BđS

b Kĩ năng:

- Thực hiện các tác nghiệp thắch hợp trong thương vụ;

- Thực hiện các tác nghiệp giải quyết các quan hệ: công chứng, nộp thuế, thanh toán, kiểm tra giấy tờ;

- đàm phán, giải quyết các mâu thuẫn

2.1.6 Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất ựộng sản

- Thực hiện dịch vụ môi giới BđS theo quy ựịnh của Luật kinh doanh bất ựộng sản

- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin số liệu, tài liệu liên quan ựến BđS

- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp ựồng môi giới BđS ựã ựăng ký với khách hàng

- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khách thực hiện công việc môi giới BđS trong phạm vi hợp ựồng môi giới BđS với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới

- Thu thập thông tin về chắnh sách, pháp luật về kinh doanh BđS

- đơn phương chấm dứt hoặc hủy hợp ựồng môi giới BđS khi khách hàng

vi phạm ựiều kiện ựể ựơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp ựồng do hai bên thỏa thuận trong hợp ựồng hoặc quy ựinh của pháp luật

- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch BđS

- Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt ựộng môi giới BđS

- Các quyền khác theo quy ựịnh của pháp luật [11]

2.1.7 Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất ựộng sản

- Thực hiện ựúng theo hợp ựồng môi giới BđS ựã ký

- Cung cấp thông tin về BđS ựược ựưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm

về thông tin mà mình cung cấp

- Hỗ trợ các bên trong việc ựàm phán, ký hợp ựồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BđS

- Thực hiện chế ựộ báo cáo theo quy ựịnh của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

- Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chắnh khác theo quy ựịnh của pháp luật

- Các nghĩa vụ khác theo quy ựịnh của pháp luật [11]

2.1.8 Chứng chỉ môi giới bất ựộng sản

Nhà môi giới BđS có thể không bắt buộc phải tốt nghiệp ựại học, nhưng họ cần phải có một lượng kiến thức nhất ựịnh ựể thực hiện hợp ựồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất

- Cá nhân chỉ ựược cấp chứng chỉ môi giới bất ựộng sản khi có ựủ các ựiều kiện sau ựây:

+ Có năng lực hành vi dân sự ựầy ựủ;

+ đã ựược ựào tạo về môi giới bất ựộng sản;

+ Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất ựộng sản

- Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất ựộng sản bao gồm:

+ đơn xin cấp chứng chỉ môi giới bất ựộng sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ;

+ Bản sao giấy chứng nhận ựã qua ựào tạo về môi giới bất ựộng sản

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ ñạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới bất ñộng sản

- Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc ñào tạo về môi giới bất ñộng sản; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất ñộng sản và việc quản lý hành nghề môi giới bất ñộng sản [11]

2.1.9 Hợp dồng môi giới bất ñộng sản

Nhà môi giới BðS nối khách hàng thông qua hợp ñồng môi giới và từ ñó xuất hiện trách nhiệm của nhà môi giới với khách hàng Hợp ñồng này là bản quy ñịnh những phạm vi trách nhiệm của nhà môi giới Hợp ñồng phải ñược thiết lập dưới dạng văn bản và xác ñịnh những tình huống làm hợp ñồng trở nên vô hiệu

* Hợp ñồng môi giới bất ñộng sản bao gồm các nội dung sau ñây:

- Tên, ñịa chỉ của bên môi giới và bên ñược môi giới;

- ðối tượng và nội dung môi giới;

- Yêu cầu và kết quả dịch vụ môi giới;

- Thời hạn thực hiện môi giới;

- Thù lao môi giới, hoa hồng môi giới;

- Phương thức, thời hạn thanh toán;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Giải quyết tranh chấp;

- Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy ñịnh

2.1.10 Các cách tiêu thụ bất ñộng sản

a Người ñầu tư phát triển tự tổ chức tiêu thụ

Các công ty ñầu tư phát triển BðS lớn có bộ phận chào bán khách hàng ñông ñảo và có kinh nghiệm thì tổ chức việc tiêu thụ các sản phẩm do mình ñầu tư xây dựng

Trong thời kỳ thị trường phồn thịnh, cầu vượt cung, nhà xây ñã có khách hàng tìm mua và nhanh chóng bán ñược hết thì người ñầu tư phát triển cũng tự tổ chức lấy việc tiêu thụ

Ngoài ra, khi dự án mới bắt ñầu ñã có khách hàng ñặt mua, thậm chí ứng trước một phần hoặc toàn bộ tiền mua thì người ñầu tư càng trực tiếp bán lấy sản phẩm của mình

b Người ñầu tư phát triển uỷ thác môi giới tiêu thụ:

Công việc môi giới trong thị trường BðS là nhu cầu khách quan Nó cần cho cả bên bán, bên mua và thậm chí cho cả các tổ chức tiền tệ và ngân hàng Trong thị trường BðS hiện ñại, việc uỷ thác môi giới không chỉ ñơn thuần hỗ trợ việc mua bán mà ñã phát triển rộng hơn và cao hơn, tham gia vào toàn bộ quá trình marketing với trình ñộ kỹ thuật nghiệp vụ có chất lượng cao

- Thông qua ñiều tra thị trường mà tìm hiểu các yêu cầu tiềm năng của thị trường, dự báo hành vi, sở thích, phong trào và thị hiếu của khách hàng tiềm năng

ñể giúp nhà ñầu tư ñịnh vị thị trường ñúng ñắn

- Thông qua các hoạt ñộng quảng cáo hoặc tuyên truyền ñể phát triển các hạng mục cho ñến lúc hoàn thành việc tiêu thụ, thực hiện mục tiêu tiêu thu lợi nhuận

- Trợ giúp người ñầu tư kinh doanh (hoặc cho thuê) nhà tìm mua, nhà có vị trí, giá cả, diện tích ñặc ñiểm kiến trúc,… phù hợp với yêu cầu và giúp hoàn thành thủ tục mua bán, thu xếp nguồn tài chính, cung cấp thông tin, tổ chức gặp gỡ, làm cho cả ba bên ñều ñạt ñược mục ñích

- Nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường, người môi giới giúp bên bán và bên mua tìm ñến với với nhau, nhanh chóng thực hiện giao dịch thành công, nhờ ñó

mà thị trường BðS vận hành càng hiệu quả

2.1.11 Các hình thức môi giới uỷ thác

a Chuyên viên môi giới bất ñộng sản (broker) có thể một mình hoặc có

sự trợ giúp của chuyên viên phụ môi giới (associate broker) thực hiện yêu cầu của khách hàng, cũng có thể sử dụng thêm một số nhân viên môi giới khác khi thực hiện dịch vụ do khách hàng nêu ra trong hợp ñồng uỷ thác (Listing contract) ðối với dịch vụ có quy mô lớn, khách hàng có thể chỉ ký hợp ñồng

với một chuyên viên môi giới chính và người này hợp ñồng lại với một số chuyên viên môi giới khác ñể phân chia cho họ một số công việc nào ñó

b Chuyên viên môi giới có thể chỉ nhận ủy thác của bên bán hoặc bên mua

mà thôi và nhận phí dịch vụ của bên uỷ thác ñó Nhưng cũng có lúc họ nhận

uỷ thác của cả bên bán lẫn bên mua, gọi là uỷ thác song trùng (dual egency)

và nhận chi phí uỷ thác từ cả ñôi bên nhưng tổng số không vượt quá mức chi phí khi chỉ nhận uỷ thác của một bên Khi nhận uỷ thác song trùng, chuyên viên môi giới phải nói rõ trách nhiệm và quyền lợi cho cả hai bên rõ

c Ở nhiều nước, chuyên viên môi giới phải có chứng chỉ hành nghề do

Chính phủ cấp hoặc do Hiệp hội chuyên viên môi giới cấp, còn nhân viên bán hàng chỉ ñược hoạt ñộng nhân danh một chuyên viên môi giới duy nhất mà thôi và không cần chứng chỉ và chuyên viên môi giới là người chịu trách nhiệm pháp lý thay cho nhân viên này

d Trên thị trường bất ñộng sản, sự uỷ thác cho môi giới thực ra là tín thác

(fiduciary) dựa trên sự tín nhiệm ðể xứng ñáng với tín nhiệm ñó, chuyên viên môi giới có các bổn phận sau ñây :

- Phải hoàn tất công việc theo ñúng những tiêu chuẩn nghề nghiệp ñược những người cùng nghề chấp nhận trên cùng một thị trường

- Phải tự mình hoàn thành công việc Dù có trợ giúp của chuyên viên bán hàng thì vẫn phải cá nhân mình chịu trách nhiệm

- Phải trung thực Muốn nhận uỷ thác song trùng thì phải nói rõ cho cả hai bên bán và mua biết rõ sự việc này

- Không ñược bí mật kiếm thêm lợi ích cá nhân hoặc nhận hối lộ từ việc mình làm Phải trình bày cho khách hàng biết bất kỳ sự liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp về quyền lợi cá nhân mình và gia ñình mình với công việc ñược uỷ thác

- Phải thực hiện nghiêm túc các chỉ dẫn của khách hàng, trừ các chỉ dẫn

ñó là phi pháp hoặc vô ñạo ñức Phải bảo mật cho khách hàng

- Phải thơng báo các sự việc then chốt ảnh hưởng đến sự xét đốn của khách hàng

- Các bổn phận trên, cĩ thứ được luật định, cĩ thứ được ghi vào quy tắc đạo đức hành nghề của Hiệp hội nghề nghiệp về mơi giới

- Phải rành mạch tài chính Chuyên viên mơi giới chịu trách nhiệm về mọi khoản tiền hoặc séc nhận được nhân danh khách hàng Phải nộp bảo hiểm

để đề phịng mọi mất mát Khi nhận được séc phải đổi ngay thành tiền mặt và đưa vào tài khoản tín thác đứng tên khách hàng Chuyên viên mơi giới khơng được chuyển tiền vào tài khoản cá nhân, nếu khơng sẽ bị coi là “nhập nhằng tiền bạc” (commingling) cĩ thể dẫn đến bị thu hồi chứng chỉ hành nghề

2.1.12 Phí uỷ thác

a Phí (hoa hồng) mơi giới cho thuê nhà thường bằng 10% tiền thuê một

năm hoặc tương đương với tiền thuê một tháng

b Phí (hoa hồng) mơi giới mua bán nhà bằng 1% - 3% giá bán nhà (cĩ

khi chỉ là 0,5%), nhận tiền từ bên uỷ thác

2.2 Quy trình mơi giới bất động sản

Quy trình mơi giới BðS là các bước để thực hiện một thương vụ mơi

giới BðS Nhà mơi giới khơng thể áp dụng một quy trình mơi giới cụ thể cho tất cả các đối tượng khách hàng và tất cả BðS Việc làm đĩ mang tính máy mĩc, hiệu quả khơng cao Tùy từng trường hợp, nhà mơi giới phải cĩ cách tiếp cận và xử lý riêng Tuy nhiên, về cơ bản, quy trình mơi giới BðS gồm những bước sau:

2.2.1 Thu thập thơng tin về cung, cầu bất động sản và xử lý thơng tin

ðây là bước đầu tiên của quy trình mơi giới BðS và là một bước rất quan trọng vì nếu khơng thu thập thơng tin về cung cầu BðS thì nhà mơi giới khơng thể tiến hành các bước tiếp theo Việc thu thập thơng tin về cung cầu BðS giúp nhà mơi giới xây dựng được cơ sở dữ liệu về BðS và khách hàng

cho mình

2.2.1.1 Thông tin về nguồn cung bất ñộng sản

Nơi cung cấp nguồn cung BðS chính là TTBðS Ta có thể phân loại TTBðS theo những cách sau:

- Dựa vào loại hàng hóa BðS, TTBðS ñược chia thành thị trường ñất ñai, thị trường nhà ở, TTBðS dùng trong dịch vụ, TTBðS dùng cho văn phòng, TTBðS công nghiệp;

- Dựa vào tính chất các mối quan hệ, TTBðS ñược phân chia thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế chấp, bảo hiểm;

- Dựa vào trình tự tham gia, TTBðS ñược chia thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng ñất, thị trường xây dựng các công trình BðS ñể bán và cho thuê, TTBðS bán và cho thuê lại BðS

Tùy vào quy mô hoạt ñộng, lĩnh vực hoạt ñộng mà nhà môi giới BðS thu thập nguồn cung BðS trên các thị trường khác nhau ñể ñáp ứng một cách tốt nhất các nhu cầu của khách hàng Có nhiều nguồn thông tin tiềm năng về BðS có thể khai thác Có thể kể ra các nguồn sau:

- Sách báo phổ thông, Internet: ðây là nguồn thông tin dồi dào, cập nhập liên tục về nguồn cung BðS Tuy nhiên nhà môi giới cần kiểm tra ñộ chính xác của các thông tin này trước khi sử dụng;

- Văn phòng môi giới: ðể có ñược nguồn thông tin chính xác từ các văn phòng môi giới thì các nhà môi giới cần xây dựng mối quan hệ tốt ñẹp cũng như cơ chế làm việc hợp lý giữa các văn phòng môi giới;

- Cơ quan Nhà nước, công ty kinh doanh: Nhà môi giới có thể xây dựng mối quan hệ với các cơ quan Nhà nước có chức năng quản lý như Bộ Xây dựng, Bộ ðầu tư, Bộ Thương mại ñể thu thập thông tin về nguồn cung BðS;

- Cơ quan ñấu giá: ðây là nơi tổ chức ñấu giá nhiều loại hàng hóa trong

ñó có BðS Nhà môi giới có thể thu thập thông tin về cung BðS từ những cơ

quan này;

- ði thực tế: ðây là nguồn thông tin quan trọng, thông qua việc ñi tìm hiểu thực tế, nhà môi giới có thể phát hiện những nguồn cung BðS mới

2.2.1.2 Thông tin về cầu bất ñộng sản

Khi thu thập thông tin về cầu BðS, cần phân loại ñối tượng cầu BðS

ñể từ ñó nhà môi giới có những cách tiếp cận với khách hàng một cách tốt nhất Nhà môi giới cũng cần phân biệt ñược giữa nhu cầu và cầu thực tế ñể cung cấp dịch vụ ñúng ñối tượng

a Người mua bất ñộng sản: Cần tìm hiểu ñặc tính của người mua BðS, mục ñích sử dụng BðS ñó Có các loại khách hàng mua BðS như sau:

- Người tiêu dùng: Tìm hiểu khách hàng ñang có nhu cầu tiêu dùng loại BðS nào: Nhà ở, BðS dùng ñể làm nhà xưởng sản xuất, BðS dùng ñể làm văn phòng, kinh doanh dịch vụ;

- Người ñầu tư: Khách hàng mua BðS ñể ñầu tư kinh doanh BðS hay ñầu cơ tiền nhàn rỗi;

b Người thuê bất ñộng sản: Cũng như khi tìm hiểu về khách hàng mua BðS, nhà môi giới cần phân loại mục ñích sử dụng BðS của khách hàng và ñặc tính của khách hàng:

- Thuê BðS làm văn phòng, công sở, chi nhánh, phòng giao dịch, ñại lý;

- Thuê BðS ñể kinh doanh dịch vụ, thương mại;

- Thuê BðS làm nơi sản xuất: nhà xưởng, mặt bằng sản xuất;

- Thuê nhà ở

2.2.1.3 Xử lý thông tin

Sau khi thu thập ñược thông tin về cung cầu BðS, nhà môi giới cần phải kiểm ñộ chính xác, ñộ tin cậy của các dữ liệu Sau ñó tiến hành phân loại cung BðS: BðS nhà ở, BðS văn phòng, BðS công nghiệp , hay phân loại theo mục ñích của chủ sở hữu: BðS ñể bán, BðS ñể cho thuê , ñồng thời cũng phải phân loại cầu BðS: khách hàng có nhu cầu mua, khách hàng có nhu

cầu thuê BðS ðây là tiền ñề cho việc giới thiệu cho khách hàng những BðS ñúng yêu cầu

về BðS một cách tốt nhất Qua ñó nhà môi giới có thể ñánh giá chân thực về BðS Khi xem xét, kiểm tra BðS nhà môi giới cần chú ý những yếu tố sau:

a Vị trí bất ñộng sản: Một ñặc ñiểm nổi bật của BðS là BðS có vị trí

cố ñịnh về ñịa lý, về ñịa ñiểm và không có khả năng di dời ñược Chính vì ñặc ñiểm này mà người mua hoặc thuê BðS quan tâm ñến vị trí của BðS trước tiên Khi xem xét BðS, nhà môi giới phải chú ý ñến sự tiện lợi của vị trí BðS như: hướng, hình dạng mảnh ñất, khoảng cách ñến các phương tiện công cộng, ñường giao thông chính, bãi ñỗ xe, công viên, trường học, bệnh viện, siêu thị Giá của một BðS có vị trí ñẹp, thuận tiện, phù hợp với yêu cầu của khách hàng ñương nhiên sẽ cao hơn giá của BðS tương tự ở những vị trí không tốt như ở trong ngõ sâu, hẻm nhỏ, ñường giao thông xấu Nhà môi giới cũng nên phân loại BðS theo khu vực vì khách hàng có nhu cầu về BðS tìm ñến nhà môi giới luôn yêu cầu nhà môi giới tìm cho họ một BðS ở một khu vực cụ thể nào ñó Giới thiệu ñược với khách hàng những BðS ở ñúng khu vực họ yêu cầu là một thành công ñầu tiên của nhà môi giới trong giao dịch với khách hàng

b Kiến trúc, kỹ thuật của bất ñộng sản: ðây là yếu tố quan trọng thứ hai sau yếu tố vị trí của BðS Với yếu tố kiến trúc BðS, khi xem xét nhà môi giới chỉ nên ghi lại chứ không nên ñánh giá ñẹp hay xấu vì mỗi khách hàng có

gu thẩm mỹ riêng Có khách hàng thích kiến trúc hiện ñại, sang trọng, có người lại thích kiến trúc ñơn giản hay tinh tế Kiến trúc của một BðS ñôi khi mang tính chất quyết ñịnh ñối với việc lựa chọn BðS của khách hàng Tình trạng kỹ thuật của BðS cũng là một yếu tố ñáng quan tâm Khách hàng sẽ quan tâm xem BðS có an toàn và tiện dụng hay không Vì vậy nhà môi giới cần phải ñánh giá ñược tình trạng kỹ thuật của BðS Nhà môi giới có thể nhờ

sự giúp ñỡ của các nhà ñịa chất, kỹ sư xây dựng, kỹ sư kiến trúc ñể ñánh giá tình trạng kỹ thuật một cách chính xác nhất

c Nội thất của bất ñộng sản: Khi xem xét BðS, nhà môi giới phải quan

sát về nội thất, trang thiết bị bên trong BðS Nếu ñó là BðS cho thuê thì nhà môi giới cần hỏi rõ chủ sở hữu xem có cho người thuê sử dụng trang thiết bị không hay mang ñi chỗ khác ðối với BðS bán thì phải thỏa thuận với chủ sở hữu về những trang thiết bị bán kèm cùng BðS và giá cả của chúng Việc làm này là cần thiết ñể không gây tranh chấp về sau

Trong quá trình xem xét BðS, nhà môi giới cũng cần tìm hiểu hoàn cảnh của chủ sở hữu BðS, ñặc biệt với những BðS thuộc ñồng sở hữu của nhiều người Trong trường hợp này nên thống nhất những người chủ sở hữu

ủy quyền bán cho một người ñể thuận tiện trong việc ký kết hợp ñồng và giao dịch BðS Việc tìm hiểu, ñánh giá chủ sở hữu BðS sẽ giúp nhà môi giới tìm ñược khách hàng thuê hoặc mua BðS phù hợp

2.2.2.2 Xác ñịnh khách hàng có nhu cầu về bất ñộng sản

Thông thường TTBðS ñược thúc ñẩy bởi người mua và người thuê BðS Nhà môi giới trong quá trình hoạt ñộng phải tìm ra ñâu là khách hàng tiềm năng, ñâu là người chỉ thăm quan, tò mò không có ý ñịnh gì cụ thể Cũng cần nhận biết khách hàng thuộc tầng lớp nào của xã hội, có ñặc tính gì, khả

năng tài chính ñến ñâu ñể nhà môi giới ñưa ra những BðS thích hợp Khả năng tài chính của người mua BðS là một yếu tố quan trọng mà nhà môi giới cần tìm hiểu Nhà môi giới cần xác ñịnh ñược khách hàng có bao nhiêu tiền,

có từ những nguồn nào và bao giờ có Vấn ñề này sẽ quyết ñịnh thời gian thực hiện thương vụ môi giới và thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán

Nhà môi giới phải nắm bắt ñược nhu cầu của khách hàng về BðS: vị trí, diện tích, giá cả ñể có thể giới thiệu với khách hàng những BðS phù hợp Thông thường ñòi hỏi của người thuê cụ thể, chính xác hơn và họ thường ñưa ra quyết ñịnh nhanh hơn người mua BðS Vì vậy nhà môi giới cần phải xác ñịnh rõ từng ñối tượng khách hàng ñể cung cấp dịch vụ cho phù hợp

2.2.2.3 Kết hợp cung cầu bất ñộng sản

Sau khi ñã tìm hiểu rõ về BðS cũng như nhu cầu của khách hàng thì nhà môi giới sẽ ñưa khách hàng ñi tham quan những BðS mà nhà môi giới thấy phù hợp với họ Trong quá trình tham quan, nhà môi giới cũng nên tư vấn, giúp khách hàng lựa chọn BðS ñể khách hàng ñưa ra quyết ñịnh, sớm ñi ñến giai ñoạn ký kết hợp ñồng

2.2.3 Ký kết và thực hiện hợp ñồng môi giới

Sau khi ñã khách hàng ñồng ý lựa chọn BðS mà nhà môi giới giới thiệu thì hai bên sẽ ñi ñến việc ký kết hợp ñồng Chỉ có thể nói một thương vụ môi giới thành công khi nhà môi giới và khách hàng ký kết hợp ñồng bằng văn bản với nhau Lúc này cả hai bên ñã thống nhất về BðS và giá cả của BðS Thông thường việc ký kết và thực hiện hợp ñồng môi giới trải qua ba giai ñoạn:

2.2.3.1 Ký kết hợp ñồng khởi ñiểm

Hợp ñồng khởi ñiểm ñược ký kết cũng là lúc khách hàng ñặt cọc một lượng tiền ñể ñảm bảo khách hàng sẽ thực hiện hợp ñồng Hợp ñồng khởi ñiểm là minh chứng cho ý chí thống nhất của các bên tham gia và thương vụ

môi giới Ngay khi ký kết hợp ñồng công chứng, nhà môi giới có thể nhận ñược một phần tiền hoa hồng môi giới

2.2.3.2 Ký kết hợp ñồng công chứng

ðây là thời ñiểm chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng từ người bán sang người mua và việc chi trả phần lớn lượng tiền theo giá cả ghi trong hợp ñồng và thanh toán hoa hồng cho nhà môi giới Khi ñã ký kết hợp ñồng công chứng, người mua hoặc thuê có quyền dọn ñến BðS bất cứ khi nào

2.2.3.3 Giao nhận bất ñộng sản

ðây là thời ñiểm những ñồ vật cuối cùng của chủ sở hữu cũ ñược

chuyển ñi khỏi BðS, giao trả BðS cùng những trang thiết bị còn lại cho người mua Người mua thanh toán tất cả các khoản tiền còn lại cho người bán theo hợp ñồng công chứng ñã ñược ký kết trước ñó

2.2.4 Hỗ trợ khách hàng sau khi hoàn thành thương vụ môi giới

Sau khi kết thúc vụ môi giới, nhà môi giới phải tiếp tục hỗ trợ khách hàng giải quyết những vấn ñề phát sinh sau thương vụ hoặc chỉ ñơn giản là giúp khách hàng làm quen với BðS Việc làm này khiến mối quan hệ khách hàng - nhà môi giới trở nên gần gũi hơn, thông cảm với nhau hơn, và uy tín của nhà môi giới ñược nâng cao hơn Việc hỗ trợ khách hàng sau thương vụ, giữ liên lạc với khách hàng sẽ tạo ñược quan hệ bắc cầu và nhà môi giới có thể có thêm nhiều khách hàng mới thông qua sự giới thiệu của khách hàng cũ

Hình 2.1: Sơ ñồ quy trình mua bán BðS qua môi giới

BÊN MUA MÔI GIỚI BðS

NGƯỜI MÔI GIỚI GẶP NGƯỜI BÁN

KÝ HỢP ðỒNG MÔI GIỚI

THẨM TRA HỒ SƠ BðS

THẨM TRA GIÁ BðS

TÌM NGƯỜI MUA (QUẢNG CÁO)

TÌM HIỂU KHẢ NĂNG TÀI CHÍNH BÊN MUA

TỔ CHỨC CHO BÊN MUA GẶP BÊN BÁN

2.3 Tình hình hoạt động giao dịch BðS trên thế giới và ở Việt Nam

2.3.1 Tình hình hoạt động mơi giới giao dịch BðS trên thế giới

Anh , CHLB ðức, Ba Lan, CH Séc[1], [4], [5], [6], [7], [10];

Các nước trong EU hình thành nhiều tổ chức liên quan đến lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản, thống kê vào năm 2000 cĩ khoảng 150.000 nhà mơi giới (trong đĩ khoảng 100.000 thuộc các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp, 50.000 người hành nghề tự do) EU với 350 triệu dân, bình quân 2.333 người cĩ một nhà mơi giới BðS, ước tính các nhà mơi giới tham gia khoảng 30-60% tổng số thương vụ liên quan đến bất động sản, chất lượng dịch vụ cạnh tranh và luơn luơn tuân thủ những chuẩn mực nghề nghiệp “bất thành văn” chung trong lĩnh vực dịch vụ bất động sản [1], [4]

Các tổ chức tiêu biểu như: Liên đồn bất động sản châu Âu - CEI Mục tiêu của CEI là điều phối những nguyên tắc của việc cấp giấy phép hành nghề mơi giới BðS trong tồn Châu Âu

Tại Vương Quốc Anh: khơng được phép thành lập văn phịng mơi giới nếu khơng phải là thành viên của 2 tổ chức: National of Asociation of Estate Agent (NAEA) hay Royal Institution of Charterred Surveyors (RICS)[1], [5] Tại Ba Lan: tính đến 22/07/2004 cĩ 22.708 chứng chỉ hành nghề dịch

vụ bất động sản được cấp, trong đĩ định giá bấy động sản: 4.276, mơi giới bất động sản: 4.638, quản trị và kinh doanh: 13.794[6]

Tại Cộng hòa liên bang đức: nghề môi giới BđS có từ lâu ựời, ựược pháp luật bảo hộ (Hiến pháp phổ 1900), tồn tại cả 2 hình thức môi giới: tự do

và hiệp hội, ựể trở thành thành viên của Hiệp hội phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất ựộng sản, ước tắnh ở Cộng hòa liên bang đức các thương

vụ giao dịch bất ựộng sản ựược thực hiện thông qua môi giới có tổ chức chiếm khoảng 50%, môi giới tự do: 20%, không qua môi giới 20%[1], [10] Tại Cộng hòa Sec Hiệp hội môi giới thành lập năm 1991, là thành viên của hiệp hội bất ựộng sản đông Âu (CEREAN), Hiệp hội có văn phòng trung tâm tại Praha và chi nhánh tại 7 vùng, Hội ựồng Trung tâm chịu trách nhiệm

về kế hoạch và chương trình hoạt ựộng của Hiệp hội Hiệp hội có ban ựào tạo

và cấp chứng chỉ hành nghề ựược Bộ Giáo dục Cộng hòa Sec công nhận Ước tắnh ở Cộng hòa Sec các thương vụ giao dịch bất ựộng sản ựược thực hiện thông qua môi giới (không phân biệt môi giới có tổ chức, môi giới tự do: 40%, không qua môi giới 30%)[1], [10]

- Từ lúc thực hiện ựường lối cải cách, mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường thì thi trường bất ựộng sản Trung Quốc mới bắt ựầu hình thành Năm

1980 cả nước mới có 10 Công ty bất ựộng sản với 1100 nhân viên, ựến năm

1988 ựã phát triển thành 3.124 công ty với 127.000 nhân viên, giá trị sản lượng ựạt 20 tỷ Nhân dân tệ (NDT), sang năm 1991 số liệu tương ứng là 4700 công ty, với 2,4 triệu nhân viên, sản lượng gần 100 tỷ NDT, nộp cấc thứ thuế cho Nhà nước chiếm 2.3% thu ngân sách, ựóng góp vào ựó có 1500 Sở giao dịch, phòng ựịa sản (tức BđS) trên cả nước[4]

- Do nhu cầu cải cách và phát triển lĩnh vực BđS và tạo lập thị trường bất ựộng sản, cuối những năm 80 ựã xuất hiện nhiều tổ chức giao dịch BđS tại các thành phố, mang tên Sở giao dịch, trung tâm giao dịch, thị trường giao dịch, ựến tháng 7/1978 Bộ Xây dựng Trung Quốc ra thông tư, quyết ựịnh tên gọi thống nhất là Sở giao dịch bất ựộng sản và yêu cầu mọi giao dịch về bất

ñộng sản phải tiến hành tại ñây Nội dung hoạt ñộng của Sở giao dịch bất ñộng sản là:

(1) Cung cấp dịch vụ cho việc ñàm phán ký kết, trao ñổi tin tức, giới thiệu tình hình thị trường trong giao dịch bất ñộng sản

(2) Triển khai việc ñịnh giá cả, giá trị của bất ñộng sản

(3) Cung cấp tư vấn về chính sách pháp luật bất ñộng sản, tiếp nhận nhiệm vụ ủy thác ñại lý có liên quan ñến giao dịch và quản lý kinh doanh bất ñộng sản

(4) Tiến hành giám sát và chỉ ñạo các giao dịch kinh doanh bất ñộng sản, ñiều tiết khống chế giá cả thị trường, phát hiện và sử lý các hành vi, vi phạm pháp luật

(5) Làm các thủ tục ñăng ký và chuyển dịch chủ quyền trong giao dịch bất ñộng sản

- Hiệp hội sản nghiệp nhà ñất Trung Quốc ñược thành lập tại Bắc Kinh ngày 20 tháng 08 năm 1985, do các ñơn vị xí nghiệp sự nghiệp và các ngành tham gia vào nghiệp vụ khai thác và kinh doanh tổng hợp tài sản nhà ñất tự nguyện tổ chức dựa vào sự bảo hộ của Bộ bảo hộ môi trường xây dựng thành phố, nông thôn Nhiệm vụ công tác gồm:

(1) Tổ chức cho hội viên nghiên cứu, thảo luận về phương hướng, lý luận và phương châm chính sách phát triển tài sản nhà ñất xã hội chủ nghĩa, ñiều tra thu thập chỉnh lý tất cả các tài liệu liên quan ñến ngành nghề Nêu kiến nghị với ngành quản lý của Chính Phủ về chính sách kinh tế, kỹ thuật phát triển của ngành mình và quy hoạch chế ñịnh ngành nghề

(2) ðiều hòa hợp tác kinh doanh và hợp tác kỹ thuật trọng yếu giữa các

xí nghiệp ngành mình với các xí nghiệp khác, ñiều giải những vấn ñề phát sinh trong cạnh tranh Tạo lập môi trường thống nhất trong kinh doanh ñối ngoại

(3) Khai triển phục vụ ñiều tra, cung cấp thông tin kinh tế kỹ thuật