Đánh giá thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn quận hà đông thành phố hà nội

Luật ñất ñai ñã quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý h

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

BỘ GIÁO DỤC VÀ đÀO TẠO

TRƯỜNG đẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Chuyên ngành: Quản lý ựất ựai

Mã số: 60.62.16

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn đình Bồng

Hà Nội - 2012

LỜI CAM đOAN

Tôi xin cam ựoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa ựược sử dụng ựể bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam ựoan, mọi sự giúp ựỡ cho việc thực hiện luận văn này ựã ựược cám ơn, các thông tin trắch dẫn trong luận văn này ựều ựã ựược chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

đào Ngọc Toàn

LỜI CÁM ƠN

Trong thời gian thực hiện luận văn này tôi ựã nhận ựược sự hướng dẫn nhiệt tình, chu ựáo từ các thầy cô giáo, sự ủng hộ giúp ựỡ của người thân, bạn bè và ựồng nghiệp Nhân dịp này, tôi xin chân thành cảm ơn TS Nguyễn đình Bồng ựã trực tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian thực hiện ựề tài; tôi cũng xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trường, Viện đào tạo Sau đại học - trường đại học Nông nghiệp Hà Nội ựã hướng dẫn, giúp ựỡ tôi trong quá trình học tập tại trường đại học Nông nghiệp Hà Nội

Tôi xin chân thành cảm ơn, sự nhiệt tình giúp ựỡ của các cơ quan ựơn vị ngành Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội, quận Hà đông và các cán bộ công tác tại các sàn giao dịch bất ựộng sản ựịa phương ựã giúp ựỡ tôi hoàn thành luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia ựình, bạn bè, ựồng nghiệp ựã khắch lệ và tạo ựiều kiện tốt nhất ựể tôi hoàn thành luận văn này

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

đào Ngọc Toàn

MỤC LỤC

LỜI CAM đOAN i

LỜI CÁM ƠN ii

MỤC LỤC iii

PHỤ LỤC v

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

1 MỞ đẦU 1

1.1 Tắnh cấp thiết của ựề tài 1

1.2 Mục ựắch của ựề tài 3

1.3 Ý nghĩa của ựề tài 3

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN đỀ NGHIÊN CỨU 5

2.1 Cơ sở lý luận về bất ựộng sản, thị trường bất ựộng sản và sàn giao dịch bất ựộng sản ẦẦẦ.5

2.2 Cơ sở pháp luật về hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản 14

2.3 Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ BđS và sàn GDBđS 24

3 đỐI TƯỢNG, đỊA đIỂM, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

3.1 đối tượng và phạm vi nghiên cứu 39

3.2 Nội dung nghiên cứu 39

3.3 Phương pháp nghiên cứu 40

4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 42

4.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Hà đông 42

4.2 Tình hình quản lý ựất ựai 53

4.3 Tình hình thị trường bất ựộng sản quận Hà đông 58

4.4 đánh giá thực trạng hoạt ựộng của một số sàn giao dịch bất ựộng sản trên ựịa

bàn quận Hà đông 61

4.4.1 Số lượng và các loại hình sàn giao dịch bất ựộng sản 61

4.4.2 Tổ chức và hoạt ựộng của một số sàn giao dịch bất ựộng sản 62

4.4.2.1 Sàn GDBđS do công ty kinh doanh ựầu tư BđS thành lập (Mô hình sàn giao dịch bất ựộng sản Nam Cường) 62

4.4.2.2 Sàn giao dịch bất ựộng sản do doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất ựộng sản thành lập (Mô hình sàn giao dịch bất ựộng sản BIC - Công ty cổ phần BIC Việt Nam) 69

4.4.2.3 Sàn giao dịch bất ựộng sản do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất ựộng sản thành lập (Mô hình sàn giao dịch bất ựộng sản Ngọc Lan) 75

4.4.3 đánh giá thực trạng hoạt ựộng của một số sàn giao dịch bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông. 80

4.4.3.1 Thực trạng hình thành và phát triển sàn GDBđS 80

4.4.3.2 Những mặt tắch cực ựã ựạt ựược 84

4.4.3.3 Những mặt tồn tại thiếu sót 85

4.4.3.4 So sánh 03 loại hình sàn giao dịch bất ựộng sản ựiển hình với sàn giao dịch bất ựộng sản do tổ chức nước ngoài thành lập 87

4.4.3.5 Nguyên nhân của những mặt tồn tại trong hoạt ựộng của sàn GDBđS 90

4.5 đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng một số sàn giao dịch bất ựộng sản tại quận Hà đông - TP Hà Nội 90

5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94

5.1 Kết luận 94

5.2 Kiến nghị 96

TÀI LIỆU THAM KHẢO 98

PHỤ LỤC

Số lượng các sàn GDBđS trên ựịa bàn quận Hà đông

Cơ cấu các loại hình sàn giao dịch BđS quận Hà đông năm 2011 Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên SGDBDS

Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBđS Nam Cường Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên SGDBđS

Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBđS BIC

Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch định mức thu phắ dịch vụ của sàn giao dịch

Trách nhiệm, quyền hạn, nhiệm vụ của cán bộ, nhân viên SGDBDS

Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBđS Ngọc Lan

Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch định mức thu phắ dịch vụ của sàn giao dịch

Tình hình tuân thủ quy ựịnh pháp luật Ầcủa sàn giao dịch BđS

Số lượng giao dịch BđS tại các sàn GDBđS

Cơ sở vật chất kỹ thuật của Sàn GDBđS Cleve Hà Nội

Tỷ lệ giao dịch/giao dịch thành công/tháng của sàn giao dịch

Sơ ựồ định hướng phát triển ựô thị quận Hà đông Biểu ựồ cơ cấu ựất ựai năm 2011 của quận Hà đông

Sơ ựồ tổ chức Sàn GDBđS Nam Cường

Sơ ựồ quy trình giao dịch tại sàn GDBđS Nam Cường Hình ảnh hoạt ựộng của SGDBđS Nam Cường

1 MỞ ðẦU 1.1 Tính cấp thiết của ñề tài

Sau hơn 20 năm thực hiện ñường lối ñổi mới, Việt Nam ñã ñạt ñược những thành tựu quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội Thể chế kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa ñã hình thành và ñang từng bước hoàn thiện, với thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ và thị trường bất ñộng sản; môi trường ñầu tư ngày càng thông thoáng và thuận lợi cho cả các nhà ñầu tư trong nước và nhà ñầu tư nước ngoài

Thị trường bất ñộng sản là một trong những thị trường có vai trò, vị trí quan trọng và có ảnh hưởng trực tiếp ñến tốc ñộ tăng trưởng của nền kinh tế, có quan hệ mật thiết với thị trường tài chính - tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu, thị trường lao ñộng Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc ñẩy sự phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn ñầu tư ñể xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phát triển ñô thị và nông thôn bền vững, giải quyết việc làm cho người lao ñộng

Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VIII (1996) xác ñịnh: “Quản lý chặt chẽ ñất ñai và thị trường bất ñộng sản ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân, không tư nhân hóa, không cho phép mua bán ñất ñai; Thực hiện ñúng Luật ðất ñai; phát triển các doanh nghiệp nhà nước xây dựng, kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của nhà nước” [9]

Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ IX tiếp tục khẳng ñịnh: “Hình thành và phát triển thị trường bất ñộng sản, bao gổm cả quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật; từng bước mở thị trường bất ñộng sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia ñấu thầu” [10]

Nghị quyết ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X

ñã cụ thể hóa ñịnh hướng phát triển thị trường bất ñộng sản: “Phát triển thị trường

bất ñộng sản trên cơ sở thực hiện Luật ðất ñai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất ñộng sản…” [11]

Thể chế hóa chủ trương, chính sách ñất ñai của ðảng, Hiến Pháp CHXHCN Việt Nam năm 1992 ñã quy ñịnh: ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân (ðiều 17); Nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật (ðiều 18) [15]

Luật ðất ñai 1987, 1993, Luật bổ sung sửa ñổ ñổi một số ñiều của Luật ðất ñai 1998, 2001 và Luật ðất ñai 2003 ñã cụ thể hóa các quy ñịnh về ñất ñai của Hiến pháp Luật ñất ñai ñã quy ñịnh các nguyên tắc quản lý và sử dụng ñất ñai: ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước thống nhất quản lý ñất ñai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng ñất ñai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng ñất, bảo

vệ môi trường ñể phát triển bền vững; Các quyền của người sử dụng ñất: ñược cấp GCNQSDð, ñược hưởng thành quả lao ñộng và kết quả ñầu tư trên ñất ñược giao, ñược chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng ñất, ñược góp vốn bằng quyền sử dụng ñất ñể sản xuất, kinh doanh; Nghĩa vụ của người

sử dụng ñất: sử dụng ñúng mục ñích, bảo vệ ñất, bảo vệ môi trường, nộp thuế, lệ phí, tiền sử dụng ñất, bồi thường khi ñược nhà nước giao ñất, trả lại ñất khi nhà nước có quyết ñịnh thu hồi Bộ Luật; Bộ Luật Dân sự (2005) cũng quy ñịnh cụ thể các quan hệ dân sự liên quan ñến quyền sử dụng ñất…

“Luật Kinh doanh bất ñộng sản” ñã ñược Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 9 ñã thông qua ngày 29/6/2006 Luật này quy ñịnh về hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản và giao dịch bất ñộng sản có liên quan ñến kinh doanh bất ñộng sản.(theo ðiều 1 Luật Kinh doanh bất ñộng sản) [20]

Nghị ñịnh số 153/2007/Nð-CP của Chính Phủ ngày 15/10/2007 quy ñịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất ñộng sản, trong ñó có quy ñịnh rõ

cơ sở pháp lý về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản [8]

Quyết ựịnh 29/2007/Qđ-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng ban hành chương trình khung ựào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất ựộng sản, ựịnh giá bất ựộng sản và quản lý, ựiều hành sàn giao dịch bất ựộng sản [4]

Thông tư 13/2008/TT-BXD của Bộ Xây dựng ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị ựịnh 153/2007/Nđ-CP của Chắnh Phủ [5]

Việc giao dịch bất ựộng sản thông qua sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt ựộng của thị trường bất ựộng sản trở nên thông thoáng,minh bạch, tuân thủ pháp pháp luật, an toàn cho người bán, người mua và chống tham nhũng, tiêu cực và dảm bảo thu ngân sách Nhà nước từ thị trường bất ựộng sản

Thị trường bất ựộng sản Hà Nội là một thị trường có tiềm năng và sức phát triển cao Sau khi có Luật Kinh doanh bất ựộng sản nhiều ựơn vị, tổ chức, cá nhân

ựã và ựang xúc tiến thành lập sàn giao dịch bất ựộng sản, nhằm tìm kiếm ựầu ra cho các sảm phẩm ựáp ứng yêu cầu của thị trường bất ựộng sản, công khai và minh bạch Tổ chức và hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản là một vấn ựề còn mới

cả về lý luận và thực tiễn; Nhằm ựánh giá thực trạng hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản và ựề xuất những giải pháp nhằm phát triển loại hình hoạt ựộng này trên ựịa bàn một cách chuyên nghiệp, lành mạnh, tuân thủ pháp luật Trong khuôn khổ luận văn thạc sỹ, tôi nghiên cứu ựề tài:

Ộđánh giá thực trạng hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông, thành phố Hà NộiỢ

- Góp phần ựánh giá thực trạng và ựề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản trên ựịa bàn quận Hà đông, thành phố Hà Nội

- Kết quả nghiên cứu của ựề tài là tài liệu tham khảo cho cơ quan của ựịa phương trong công tác quản lý thị trường bất ựộng sản và cho các ựối tượng khi tham gia vào thị trường bất ựộng sản thông qua sàn giao dịch

2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Cơ sở lý luận về bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản và sàn giao dịch bất ñộng sản

2.1.1 Bất ñộng sản (BðS)

2.1.1.1 Khái niệm

Tài sản: bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ có giá trị ñược xác ñịnh bằng tiền

và các quyền tài sản Trong lĩnh vực kinh tế tài sản ñược chia thành 2 loại Bất ñộng sản và ðộng sản

- Bất ñộng sản: là tài sản không di dời ñược Tuy tiên chí phân loại bất ñộng sản của các nước có khác nhau, nhưng ñều thống nhất bất ñộng sản bao gồm ñất ñai

và những tài sản gắn liền với ñất ñai

Bộ Luật ðất ñai Thụy ðiển quy ñịnh: bất ñộng sản là dất ñai ðất ñai ñược phân chia thành các ñơn vị bất ñộng sản Một ñơn vị bất ñộng sản gồm có: một công trình xây dựng, máng nước, hàng rào và các phương tiện khác ñược xây dựng trong hoặc trên mặt ñất ñể sử dụng lâu dài, các loại cây cối Một công trình xây dựng tùy từng trường hợp cụ thể có các vật cố ñịnh như sau: nhà ở có bồn tắm và các thiết bị vệ sinh, bếp, lò sưởi, tủ lạnh, các thiết bị giặt là; cửa hàng có tủ kính, giá ñựng hàng, quầy thu tiền; cơ sở lắp ráp có bục, bệ, chỗ ngồi; cơ sở nông nghiệp có thiết bị chăm sóc vật nuôi, máy vắt sữa, các nhà máy có hệ thống thiết bị, ñiều hòa, quạt máy.[24]

Luật quản lý bất ñộng sản ñô thị nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa quy ñịnh: “Bất ñộng sản gồm có ñất Quyền sử dụng ñất ñối với ñất thuộc sở hữu nhà nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa ñể xây dựng nhà cửa trong phạm vi quy hoạch xây dựng ñô thị, hành nghề phát triển nhà ñất, giao dịch bất ñộng sản, thực thi việc quản lý nhà ñất ñều phải tuân thủ luật này Nhà trong luật này là nhà, vật kiến trúc

và cấu trúc có trên ñất”.[21]

Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy ñịnh: “Bất ñộng sản là các tài sản không thể di dời ñược bao gồm: ñất ñai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó; các tài sản khác gắn liền với ñất ñai; các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh”.[16]

Bất ñộng sản là một tài sản có giá trị lớn Giá trị bất ñộng sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ là 30 - 40% [12]

- ðộng sản: là những tài sản không phải là bất ñộng sản

2.1.1.2 Phân loại bất ñộng sản

Căn cứ vào mục ñích sử dụng và chính sách thuế, các nước xây dựng phân loại bất ñộng sản khác nhau

Ví dụ phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển (Bảng 2.1)

Bảng 2.1: Phân loại bất ñộng sản của Thụy ðiển

(Trường học, bệnh viện, nhà thờ, trụ sở cơ quan hành chính)

Nguồn: Sweden Survery – National Land Survey 1997 [24]

tư dài hạn; Là loại hàng hóa mà việc giao dịch phải ñược pháp luật cho phép và ñược thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ

- ðất ñai là bất ñộng sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh khác nhau về phạm vi giao dịch: các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước

EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Mã Lai, Singgapo quy ñịnh BðS (ñất ñai + tài sản trên ñất) ñược phép giao dịch trên TTBðS, nhưng ñất ñai thuộc sở hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền sử dụng ñất, ñất ñai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu Nhà nước (bằng cách trưng thu) mới ñược chuyển quyền sử dụng ñất

- Không phải mọi BðS ñều trở thành hàng hóa, ví dụ: BðS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, ñường giao thông, vườn hoa công cộng [6]

2.1.2 Thị trường bất ñộng sản (TTBðS)

2.1.2.1 Khái niệm

Thị trường bất ñộng sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường bất ñộng sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao ñộng, thị trường khoa học công nghệ

Thị trường bất ñộng sản là cơ chế, trong ñó hàng hóa và dịch vụ bất ñộng sản ñược trao ñổi TTBðS ñược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ñộng có liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất ñộng sản; TTBðS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ñộng liên quan ñến giao dịch bất ñộng sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ñến việc tạo lập bất ñộng sản [6]

2.1.2.2 ðặc ñiểm

a) Thị trường bất ñộng sản theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác ñịnh: sản phẩm, số lượng, giá cả

- TTBðS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh

- Phạm vi hoạt ñộng của TTBðS do pháp luật của mỗi nước quy ñịnh nên cũng không ñồng nhất Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy ñịnh không hạn chế quyền mua, bán, thế chấp, thuê BðS và tất cả các loại ñất; BðS ñều ñược mua, bán, cho thuê, thế chấp Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh giao dịch BðS bao gồm chuyển nhượng BðS, thế chấp BðS và cho thuê nhà

b) Thị trường BðS có những ñặc trưng:

- TTBðS không chỉ là giao dịch bản thân BðS mà ñiểm cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa ñựng trong BðS;

- TTBðS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc;

- TTBðS chịu sự chi phối của pháp luật;

- TTBðS là thị trường không hoàn hảo;

- TTBðS với cung về BðS phản ứng chậm so với cầu về BðS

2.1.2.3 Chức năng của thị trường bất ñộng sản

- TTBðS ñưa người mua và người bán bất ñộng sản ñến với nhau;

- TTBðS xác ñịnh giá cả cho các bất ñộng sản giao dịch;

- TTBðS phân phối bất ñộng sản theo quy luật cung cầu;

- TTBðS phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường

2.1.2.4 Vai trò, vị trí của thị trường bất ñộng sản

Thị trường bất ñộng sản có vị trí quan trọng ñối với nền kinh tế quốc dân:

- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BðS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;

- Tác ñộng ñến tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích ñầu tư phát triển BðS;

- Tác ñộng trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hóa, thị trường lao ñộng;

- Lên quan ñến một số lĩnh vực xã hội như: lao ñộng, việc làm, nhà ở [23]

2.1.2.5 Các yếu tố của thị trường bất ñộng sản

- Quyền của người bán ñược bán BðS và quyền của người mua ñược mua BðS ñược pháp luật quy ñịnh và bảo hộ;

- Biện pháp ñể người mua và người bán BðS ñến với nhau;

- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan ñến BðS cho người mua;

- Quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên ñất liên quan ñến BðS của người bán;

- Nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại ñối với người bán;

- Mối liên quan giữa BðS của người bán với các BðS liền kề cũng như sự liên quan ñến quy hoạch sử dụng ñất của Nhà nước;

- Thỏa thuận giá mua bán;

- Hình thức hợp ñồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và ñược cộng ñồng chấp nhận;

- Biện pháp ñảm bảo chuyển quyền sở hữu BðS cho người mua tại cơ quan ñăng ký BðS;

- Biện pháp ñảm bảo cho người mua BðS có thể vay tiền bằng thế chấp mà BðS là vật bảo ñảm cũng như ñảm bảo quyền lợi của người cho vay;

- Biện pháp ñảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt ñộng của thị trường BðS;

Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia không giới hạn quyền mua, bán, thế chấp BðS; Không phân biệt trong việc giao dịch BðS ñối với các loại ñất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, ñất ở; Các ñại lý về BðS giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán ñất; Hệ thống thông tin BðS là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi ñối tượng có nhu cầu; BðS ñược ñịnh giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch BðS quyết ñịnh; Việc ñăng ký bất ñộng sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan ñăng ký BðS Pháp luật Trung Quốc quy ñịnh người ñược Nhà nước giao ñất có thu tiền ñược quyền sử dụng ñất và

ñược phép chuyển quyền sử dụng ñất; Khi chuyển nhượng, thế chấp BðS thì ñồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñịnh giá và báo giá BðS; Nhà nước thực hiện chế ñộ ñăng

ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BðS gồm: cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà ñất, cơ quan kinh doanh nhà ñất [6]

2.1.2.6 Phân loại thị trường bất ñộng sản

- Phân loại thị trường quyền sử dụng ñất

+ Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu ñất chuyển giao quyền sử dụng ñất cho người khác; thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế;

+ Thị trường cấp II: là thị trường người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái chuyển nhượng quyền sử dụng ñất Trong thị trường này, cả người bán và người mua ñều không phải là người sở hữu ñất ñai, họ chỉ tham gia thị trường mua bán quyền sử dụng ñất;

+ Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng ñất cho thuê quyền sử dụng ñất hoặc cho thuê BðS nằm trên ñất mà họ có quyền sử dụng

- Năm loại thị trường ứng với 5 loại ñất [1] (Bảng 2.2)

Bảng 2.2: Phân loại thị trường

có thu tiền, cho thuê ñất) Thị trường thứ cấp

(thị trường cấp II)

Người ñược cấp quyền sử dụng ñất tái chuyển nhượng quyền sử dụng ñất (chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, cho tặng, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất) Thị trường thứ cấp

(thị trường cấp III)

- Thị trường quyền sử dụng ñất nông nghiệp

- Thị trường quyền sử dụng ñất lâm nghiệp

- Thị trường quyền sử dụng ñất ở nông thôn

- Thị trường quyền sử dụng ñất ở thành thị

- Thị trường quyền sử dụng ñất chuyên dùng

Nguồn: Lê Xuân Bá, 2006 [1]

2.1.3 Sàn giao dịch bất ñộng sản (SGDBðS)

2.1.3.1 Giao dịch bất ñộng sản

a) Khái niệm: Giao dịch bất ñộng sản: ñược hiểu là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan ñến bất ñộng sản ñược chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác

b) Các loại hình giao dịch bất ñộng sản

- Các loại giao dich bất ñộng sản phổ biến

+ Thế chấp (mortager);

+ Nghĩa vụ (Charger);

+ Cho thuê (Lease);

+ Quyết ñịnh phê chuẩn (Assent);

+ Tuyên bố ban tặng (Vesting Declaration);

+ Văn kiện phong tặng (Vesting Instrument);

+ Tuyên bố từ bỏ quyền lợi (Disclamer);

+ Giấy tờ sang nhượng (Release) và bất cứ sự bảo ñảm quyền nào khác liên quan ñến bất ñộng sản

- Trên thực tế: giao dịch pháp lý bất ñộng sản rất ña dạng trong các phương thức chuyển giao quyền, ñó có thể là:

+ Một thỏa thuận thuê nhà ñơn giản (Simple Ternancy Agreement);

+ Thuê nhượng dài hạn, trả tiền hàng năm (Lease at Rack Rent);

+ Thuê danh nghĩa kèm thu lãi (Nominal Lease with a Premium);

+ Phát canh thu tô dài hạn (Long Lease at a Ground Rent);

+ Cho quyền ñịa dịch (Grant of Eeasememt);

+ Thế chấp (Mortgage);

+ Mua bán (Buying and Seling)

- Theo quy ñịnh pháp luật Việt Nam hiện hành, giao dịch bất ñộng sản là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất ñộng sản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ñộng sản với tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất ñộng sản; giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất ñộng sản với nhau [23]

2.1.3.2 Văn tự giao dịch

a) Khái niệm:

Văn tự giao dịch là bản viết mô tả một vụ giao dịch ñộc lập như các bản hợp ñồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác về thực hiện chuyển giao các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích liên quan ñến BðS

b) Bản chất của văn tự giao dịch:

Các văn tự này là bằng chứng về một giao dịch ñã ñược thực hiện (bên bán

ñã tự nguyện bán, bên mua ñã tự nguyện mua, giá cả và phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản ñã ñược thỏa thuận thống nhất… các bên không thể phủ nhận các ñiều khoản mua bán ñã ghi trong văn tự này); Tuy nhiên các văn tự này không phải là một bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền mà các bên ñem

c) Ý nghĩa của văn tự giao dịch

Văn tự giao dịch là căn cứ ñể cơ quan ñăng ký BðS xem xét ñăng ký biến ñộng và cấp giấy chủ quyền (Land Title, Land Cerfitiket) cho người mua (ñăng ký pháp lý - ñăng ký văn tự giao dịch; ñăng ký quyền).[22]

2.1.3.3 Sàn giao dịch bất ñộng sản

a) Khái niệm về Sàn giao dịch bất ñộng sản

Sàn giao dịch bất ñộng sản (SGDBðS) là nơi gặp gỡ giữa người mua và

người bán, giữa người cung cấp dịch vụ và người có nhu cầu về dịch vụ có liên

quan ñến kinh doanh BðS Sàn giao dịch là mô hình hoạt ñộng tổng hợp, ở ñó cung cấp ñầy ñủ và khép kín mọi dịch vụ liên quan ñến BðS, hơn thế, là các dịch vụ mang tính chuyên nghiệp, là nơi mọi hoạt ñộng ñều phải ñảm bảo chính minh bạch,

chuẩn xác và ñược quản lý nghiêm ngặt

b) ðặc ñiểm của sàn giao dịch bất ñộng sản

- Sàn giao dịch bất ñộng sản: BðS là loại hàng hóa ñặc biệt của TTBðS; bất ñộng sản khi giao dịch cũng phải ñi kèm các thông tin liên quan BðS ñó về chủ quyền, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính, giá thị trường… Sàn giao dịch BðS cũng phải cung cấp ñầy ñủ thông tin liên quan ñến BðS ñăng ký mua bán chính xác, khách quan và sẽ ñược các chuyên viên BðS tư vấn khách hàng chọn lựa và an tâm khi quyết ñịnh giao dịch Các thông tin của BðS giao dịch trên sàn một phần sẽ ñược kiểm tra xác nhận và thể hiện bằng văn bản gọi là “Chứng thư thẩm ñịnh bất ñộng sản”

- Sự khác biệt cơ bản của sàn giao dịch BðS với các sàn giao dịch khác chính là

ở SGDBðS không có sự hiện diện của hàng hóa BðS giao dịch, ñồng thời các dịch vụ liên quan ñến giao dịch BðS trên sàn cũng phức tạp và ña dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất ñộng sản…ví dụ Sàn giao dịch chứng khoán (SGDCK): cổ phiếu là loại hàng hóa ñặc biệt của thị trường chứng khoán, khi giao dịch mua bán cổ phiếu phải có ñiều kiện ñi kèm; ñiều kiện ñó là các Công ty cổ phần phải chấp hành các quy ñịnh và phải cung cấp mọi thông tin như: kiểm toán, làm ăn hiệu quả, chân thật có quảng cáo minh bạch theo quy ñịnh của Ủy ban chứng khoán, mới ñược ñưa hàng hóa là cổ phiếu của công ty phát hành lên thị trường chứng khoán và ñược mua bán, giao dịch ở SGDCK Người mua cổ phiếu, nhà ñầu tư chứng khoán muốn giao dịch cũng chỉ ñến mua bán giao dịch ở SGDCK, ở sàn này có ñầy ñủ mọi thông tin của các hàng hóa là cổ phiếu, ñồng thời ñược các nhà môi giới chứng khoán chuyên nghiệp (Broker) tư vấn, giúp ñỡ ñể có quyết ñịnh mua bán chính xác, hạn chế rủi ro

c) Vai trò của sàn giao dịch bất ñộng sản

- SGDBðS là nơi người mua gặp trực tiếp người bán với sự trợ giúp, tư vấn của sàn trong một số dịch vụ trọn gói, người dân sẽ không phải ñi lại nhiều cơ quan

- SGDBðS thường có các quan hệ rộng, liên kết, hợp tác mang tính chuyên nghiệp ñược với nhiều tổ chức có liên quan tới giao dịch như các tổ chức ngân hàng, tín dụng, kho bạc, các phòng công chứng… nhờ ñó khi ñến với SGDBðS, người tham gia giao dịch sẽ ñược hỗ trợ và phục vụ ñầy ñủ, trọn gói của tất cả các tổ chức hoạt ñộng trong các lĩnh vực có liên quan ðiều ñó giúp rút ngắn thời gian, tạo ñiều kiện thuận lợi cho thực hiện và hoàn thành các giao dịch, ñồng thời còn tạo cho người tham gia giao dịch có nhiều cơ hội như: ñược hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu ñãi, thế chấp thuận lợi…

- SGDBðS có thông tin về BðS công khai minh bạch, ñảm bảo sự an toàn cho các giao dịch BðS, tránh ñược các rủi ro Thông tin BðS ñược bảo ñảm về mặt pháp

lý, tính xác thực và chính xác hơn Mọi thông tin ñăng ký mua bán ñều ñược sàng lọc Nhân viên của sàn sẽ có trách nhiệm ñiều tra, xác ñịnh tính chính xác của những thông tin về người bán, về người mua, về BðS ñăng ký giao dịch trên sàn Trường hợp cần phải thẩm ñịnh thông tin, sàn giao dịch là tổ chức có tư cách pháp nhân, có quan hệ rộng, ñặc biệt là với những cơ quan có thẩm quyền, nắm giữ và các khả năng xác minh những thông tin ñầy ñủ và chính xác về nhân thân người bán, người mua, về tính xác thực, tính pháp lý cũng như các ñặc ñiểm của BðS tham gia giao dịch Tính hợp pháp, tính chuyên nghiệp của SGDBðS sẽ cho phép sàng lọc, cung cấp thông tin chính xác

và kịp thời hơn so với kiểu giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán

- SGDBðS có phí giao dịch thấp hơn rất nhiều so với thị trường Mức phí dịch vụ sẽ không ấn ñịnh tỷ lệ phần trăm giá trị của BðS mà quy ñịnh theo loại hình dịch vụ; Thông qua hoạt ñộng quản lý SGDBðS, Nhà nước tăng cường quản lý ñối với thị trường BðS, góp phần tăng nguồn thu ngân sách qua thuế chuyển nhượng BðS, thuế thu nhập

2.2 Cơ sở pháp luật về hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản

2.2.1 Hệ thống pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản

2.2.1.1 Các văn bản pháp luật liên quan trực tiếp

- Bộ Luật Dân sự (2005);

- Luật ðất ñai (2003);

- Luật Nhà ở (2005);

- Luật Xây dựng (2003);

- Luật Kinh doanh bất ñộng sản (2006);

Bảng 2.3 Các văn bản pháp luật ñiều tiết thị trường bất ñộng sản

1 Bộ Luật Dân sự (2005)

[16]

Luật này ñã ñược Quốc hội

nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ

họp thứ 7 thông qua theo

Nghị quyết số 33/2005/QH11

ngày 14 tháng 6 năm 2005

“Bộ Luật Dân sự quy ñịnh ñịa

vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác;

quyền, nghĩa vụ của các chủ thể về nhân thân và tài sản trong các quan hệ dân sự, hôn nhân, gia ñình, kinh doanh, thương mại, lao ñộng (sau ñây gọi chung là quan hệ dân sự)

Bộ Luật Dân sự có nhiệm vụ bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức, lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng; bảo ñảm sự bình ñẳng

và an toàn pháp lý trong quan

hệ dân sự, góp phần tạo ñiều kiện ñáp ứng nhu cầu vật chất

và tinh thần của nhân dân, thúc ñẩy sự phát triển kinh tế -

xã hội.” (Bộ Luật Dân sự

2 Bộ Luật Dân sự ñược áp dụng trên lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

3 Bộ Luật Dân sự ñược áp dụng ñối với quan hệ dân

sự có yếu tố nước ngoài, trừ trường hợp ñiều ước quốc tế mà nước Cộng hòa

xã hội chủ nghĩa Việt Nam

là thành viên có quy ñịnh khác” (Bộ Luật Dân sự

2005, ðiều 2)

2 Luật ðất ñai (2003) [17]

Luật này ñã ñược Quốc hội

nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ

họp thứ 4 thông qua ngày 26

“Luật này quy ñịnh về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý về ñất ñai, chế ñộ

1 Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiện ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất

tháng 11 năm 2003 quản lý và sử dụng ñất ñai,

quyền và nghĩa vụ của người

sử dụng ñất” (Luật ðất ñai

2003, ðiều 1)

quản lý nhà nước về ñất ñai

2 Người sử dụng ñất

3 Các ñối tượng khác có liên quan ñến việc quản lý,

sử dụng ñất” (Luật ñất ñai

2003, ðiều 2)

3 Luật Nhà ở (2005) [19]

Luật này ñã ñược Quốc hội

nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ

họp thứ 8 thông qua theo

Nhà ở theo ñịnh nghĩa của Luật này là công trình xây dựng với mục ñích ñể ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia ñình, cá nhân”

(Luật Nhà ở 2005, ðiều 1)

“Luật này áp dụng ñối với

tổ chức, cá nhân có liên quan ñến sở hữu nhà ở, pháp triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước

về nhà ở” (Luật Nhà ở

2005, ðiều 2)

4 Luật Xây dựng (2003)

[18]

Luật này ñã ñược Quốc hội

nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ

họp thứ 4 thông qua ngày 26

tháng 11 năm 2003

“Luật này quy ñịnh về hoạt ñộng xây dựng, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân ñầu tư xây dựng công trình và hoạt ñộng xây dựng” (Luật Xây dựng 2003, ðiều 1)

“Luật này áp dụng với các

tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư xây dựng công trình và hoạt ñộng xây dựng trên lãnh thổ Việt Nam…” (Luật Xây dựng 2003, ðiều 2)

5 Luật Kinh doanh bất

ñộng sản (2006) [20]

Luật này ñã ñược Quốc hội

nước Cộng hòa xã hội chủ

nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ

họp thứ 9 thông qua tại Nghị

quyết số 63/2006/QH11 ngày

“Luật này quy ñịnh về hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản;

quyền, nghĩa vụ của tổ chức,

cá nhân hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản và giao dịch bất ñộng sản có liên quan ñến kinh doanh bất ñộng sản”

(Luật Kinh doanh bất ñộng

1 Tổ chức, cá nhân hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản tại Việt Nam

2 Tổ chức, cá nhân có liên quan ñến hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản tại Việt Nam” (Luật Kinh

29 tháng 6 năm 2006 sản 2006, ðiều 1) ðiều 2)

3 Kinh doanh dịch vụ BðS là các hoạt ñộng hỗ trợ kinh doanh BðS và thị trường BðS, bao gồm các dịch vụ môi giới BðS, ñinh giá BðS, sàn giao dịch BðS,

tư vấn BðS, ñấu giá BðS, quảng cáo BðS, quản lý BðS;

4 Giao dịch BðS có liên quan ñến kinh doanh BðS là việc mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BðS giữa tổ chức, cá nhân không kinh doanh BðS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BðS;

5 Sàn giao dịch BðS là nơi diễn ra các GDBðS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BðS (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản – ðiều 4)

2.2.2.2 Kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản

- Phạm vi hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ BðS của tổ chức, cá nhân trong nước

“Khoản 2 ðiều 9 Luật Kinh doanh Bất ñộng sản: Tổ chức cá nhân trong nước ñược kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản trong phạm vi sau ñây:

g, Dịch vụ quản lý bất ñộng sản”

- Phạm vi hoạt ñộng kinh doanh BðS của tổ chức chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài

“Khoản 1, khoản 2 ðiều 10 Luật Kinh doanh Bất ñộng sản:

1 Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược kinh doanh bất ñộng sản và kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản trong phạm vi sau ñây:

a, ðầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng ñể bán, cho thuê, cho thuê mua;

b, ðầu tư cải tạo ñất và ñầu tư các công trình hạ tầng trên ñất thuê ñể cho thuê ñất ñã có hạ tầng;

c, Kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản theo quy ñịnh tại khoản 2 ðiều 9 của Luật này

2 Ngoài phạm vi quy ñịnh tại khoản 1 ðiều này, căn cứ vào quy ñịnh của Luật này, Luật ðất ñai, Luật Nhà ở, Luật ðầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan, Chính phủ quy ñịnh các hoạt ñộng khác về kinh doanh bất ñộng sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài phù hợp với ñiều kiện kinh tế - xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế”

2.2.2.3 Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất ñộng sản

“Sàn giao dịch bất ñộng sản là nơi diễn ra các giao dịch bất ñộng sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất ñộng sản” (Luật Kinh doanh bất ñộng sản - Khoản 5, ðiều 4) Sàn giao dịch bất ñộng sản cung cấp các dịch vụ kinh doanh bất ñộng sản

2.2.3 Các quy ựịnh của pháp luật hiện hành - Luật Kinh doanh Bất ựộng sản (2006) về tổ chức, hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản [20]

2.2.3.1 Nguyên tắc tổ chức và hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản

Ộ1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ựộng sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất ựộng sản ựược thành lập sàn giao dịch bất ựộng sản hoặc thuê sàn giao dịch bất ựộng sản của tổ chức, cá nhân khác ựể phục vụ cho hoạt ựộng kinh doanh bất ựộng sản;

2 Sàn giao dịch bất ựộng sản phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất ựộng sản thành lập sàn giao dịch bất ựộng sản thì sàn giao dịch ựó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất ựộng sản ựể hoạt ựộng;

3 Hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật;

4 Sàn giao dịch bất ựộng sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất ựộng sản thành lập sàn giao dịch bất ựộng sản phải chịu trách nhiệm về hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản;

5 Sàn giao dịch bất ựộng sản phải có tên, ựịa chỉ, biểu hiện và phải thông báo

về việc thành lập trên phương tiện thông tin ựại chúng; trước khi hoạt ựộng phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại ựịa phươngỢ (Luật Kinh doanh Bất ựộng sản - điều 56)

2.2.3.2 điều kiện thành lập sàn giao dịch bất ựộng sản

Ộ1 đáp ứng các ựiều kiện theo quy ựịnh tại khoản 2 điều 8 của Luật này *

2 Có quy chế hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản;

3 Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt ựộng của sàn giao dịch bất ựộng sản;

4 Có người quản lý, ựiều hành sàn giao dịch bất ựộng sản ựáp ứng các ựiều kiện do chắnh phủ quy ựịnhỢ (Luật Kinh doanh Bất ựộng sản - điều 57)

* “2 Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, ñăng ký kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản theo quy ñịnh của pháp luật, trừ trường hợp quy ñịnh tại khoản 3 ðiều này

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất ñộng sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất ñộng sản; khi kinh doanh dịch vụ ñịnh giá bất ñộng sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ ñịnh giá bất ñộng sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất ñộng sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất ñộng sản, nếu có dịch vụ ñịnh giá bất ñộng sản thì phải có ít nhất hai người

có chứng chỉ ñịnh giá bất ñộng sản” (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - ðiều 8)

2.2.3.3 Nội dung hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản

Hình 2.1 Nội dung hoạt ñộng của SGDBðS

Nguồn : Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - ðiều 58

2.2.3.4 Quy chế hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản

Quy chế hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản bao hàm những nội dung chủ yếu như sau:

- Chức năng, nhiệm vụ của sàn giao dịch bất ñộng sản;

- Tổ chức bộ máy và cơ chế hoạt ñộng của sàn GDBðS;

- ðiều kiện hoạt ñộng của sàn GDBðS;

- Nghĩa vụ và quyền lợi của người quản lý, ñiều hành và các nhân viên làm việc tại sàn GDBðS;

- Nguyên tắc, lề lối làm việc tại sàn;

- Tiếp nhận, xử lý thông tin về BðS;

- Thẩm quyền ký các hợp ñồng giao dịch;

- Chế ñộ quản lý tài chính;

- Mối quan hệ công tác, tổ chức họp, tiếp khách hàng;

- Chương trình, kế hoạch công tác

2.2.3.5 Thông tin về BðS và kinh doanh BðS qua sàn giao dịch

a) Nội dung thông tin về BðS (Hình 2.2)

Hình 2.2 Nội dung thông tin về Bất ñộng sản trên SGDBðS

Nguồn: Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - Khoản 3, ðiều 11

b) Kinh doanh bất ñộng sản qua sàn giao dịch

- Mọi tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ñộng sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất ñộng sản ñều phải thông qua sàn giao dịch bất ñộng sản ðiều ñó có nghĩa là, nếu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ñộng sản nào ñó khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất ñộng sản không thông qua sàn giao dịch bất ñộng sản thì sẽ coi là phạm luật

- ðối với các tổ chức hay cá nhân không kinh doanh bất ñộng sản, khi tham gia giao dịch bất ñộng sản không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch Tuy nhiên, Nhà nước khuyến khích họ thực hiện các giao dịch ñó thông qua sàn giao dịch ñể ñảm bảo tính công khai, minh bạch và quyền lợi chính ñáng

2.2.3.6 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất ñộng sản

- Kinh doanh bất ñộng sản thông qua sàn giao dịch bất ñộng sản

“1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất ñộng sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất ñộng sản phải thông qua sàn giao dịch bất ñộng sản theo quy ñịnh của Luật này

2 Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất ñộng sản thực hiện giao dịch bất ñộng sản thông qua sàn giao dịch bất ñộng sản ñể ñảm bảo công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”

- Quyền và nghĩa vụ

“1 Tổ chức, cá nhân tham gia sàn GDBðS có các quyền sau ñây:

a, Yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan ñến BðS;

b, Yêu cầu cung cấp các dịch vụ về BðS;

c, Yêu cầu sàn GDBðS bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn GDBðS gây ra;

d, Các yêu cầu khác theo quy ñịnh của pháp luật

2 Tổ chức, cá nhân tham gia sàn GDBðS có các nghĩa vụ sau ñây:

a, Thực hiện quy chế hoạt ñộng của sàn GDBðS;

b, Trả tiền dịch vụ cho sàn GDBðS;

c, Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

d, Các nghĩa vụ khác theo quy ñịnh của pháp luật” (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - ðiều 62)

2.2.3.7 Quyền, nghĩa vụ và ñiều kiện người quản lý, ñiều hành sàn GDBðS

- Quyền của người quản lý, ñiều hành sàn GDBðS

“1 Quản lý, ñiều hành hoạt ñộng của sàn giao dịch bất ñộng sản;

2 Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan ñến BðS theo quy ñịnh của pháp luật;

3 Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về BðS ñược ñưa lên sàn GDBðS;

4 Từ chối ñưa lên sàn GDBðS các bất ñộng sản không ñủ ñiều kiện ñưa vào kinh doanh;

5 Thu tiền dịch vụ của khách hàng có BðS ñược ñưa lên sàn GDBðS;

6 Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra;

7 Các quyền khác theo quy ñịnh của pháp luật” (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - ðiều 60)

- Nghĩa vụ của người quản lý, ñiều hành sàn GDBðS

“1 Bảo ñảm BðS ñược ñưa lên sàn giao dịch phải có ñủ ñiều kiện ñể ñưa vào kinh doanh;

2 Cung cấp ñầy ñủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan ñến BðS và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp;

3 Cung cấp các dịch vụ về bất ñộng sản tại sàn GDBðS;

4 Bảo ñảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và ñiều kiện hoạt ñộng của sàn GDBðS;

5 Bảo ñảm ñể sàn GDBðS hoạt ñộng ñúng nội dung ñã ñăng ký; thực hiện chế ñộ báo cáo theo quy ñịnh của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy ñịnh của pháp luật;

6 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

7 Các nghĩa vụ khác theo quy ñịnh của pháp luật” (Luật Kinh doanh Bất ñộng sản - ðiều 61)

- Yêu cầu ñối với người quản lý sàn giao dịch bất ñộng sản

+ Trình ñộ chuyên môn: phải ñược ñào tạo chuyên nghiệp, ñược cấp chứng chỉ hành nghề theo ñúng quy ñịnh của pháp luật Phải có tính chuyên nghiệp, tức phải am hiểu chuyên sâu lĩnh vực chuyên môn; ra quyết ñịnh chính xác, kịp thời;

thao tác nhanh nhẹn, hiệu quả; khơng bị cảm xúc chi phối cơng việc; luơn làm việc theo kế hoạch

+ ðạo đức nghề nghiệp: thẳng thắn, trung thực, cơng bằng, khách quan, bảo

vệ và đề cao quyền lợi của người khách hàng, của tất cả các bên tham gia trên sàn giao dịch bất động sản

2.3 Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ BðS và sàn GDBðS

2.3.1 Kinh nghiệm quốc tế về kinh doanh dịch vụ BðS và GDBðS

2.3.1.1 Hợp chủng quốc Hoa Kỳ (Mỹ)

Tại Mỹ lĩnh vực mơi giới BðS đã hình thành cách đây 60 năm với Hiệp hội quốc gia các nhà hoạt động chuyên mơn trong lĩnh vực BðS (National of Asociation of Realtor - NAR) NAR hỗ trợ bao trùm các hoạt động tư vấn, quản trị, thẩm định giá BðS, mục tiêu của NAR gây ảnh hưởng và định hình các lĩnh vực liên quan đến TTBðS; thiết lập và điều chỉnh các nguyên tắc, đạo đức nghề nghiệp, hình thành các chuẩn mực nghề nghiệp [22]

2.3.1.2 Các nước Liên hiệp Châu Âu (EU)

Các nước trong EU đã hình thành nhiều tổ chức liên quan đến lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BðS; Thống kê vào năm 2000 cĩ khoảng 150.000 nhà mơi giới (trong

đĩ khoảng 100.000 thuộc các tổ chức, hiệp hội nghề nghiệp; 50.000 người hành nghề

tự do); EU với 350 triệu dân, bình quân 2333 người cĩ 1 nhà mơi giới BðS; Ước tính các nhà mơi giới tham gia khoảng 30 - 60% tổng số thương vụ liên quan đến BðS; chất lượng dịch vụ cạnh tranh và luơn luơn tuân thủ những chuẩn mực nghề nghiệp

“bất thành văn” chung trong lĩnh vực dịch vụ BðS Các tổ chức tiêu biểu như: Liên đồn bất động sản Châu Âu - CEI Mục tiêu CEI là điều phối những nguyên tắc của việc cấp giấy phép hành nghề mơi giới BðS trong tồn Châu Âu

- Vương quốc Anh: Khơng được phép thành lập văn phịng mơi giới nếu khơng phải là thành viên của 2 tổ chức: National Asociation of Estate Agent (NAEA) hay Royal Instiution of Charterred Surveyors (RICS) [22]

- CHLB đức: nghề môi giới BđS có lâu ựời, ựược pháp luật bảo hộ (Hiến Pháp Phổ 1900); tồn tại cả 2 hình thức môi giới: tự do và hiệp hội; ựể trở thành thành viên của Hiệp hội phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BđS; Ước tắnh ở CHLB đức các thương vụ giao dịch BđS ựược thực hiện thông qua môi giới có tổ chức chiếm khoảng 50%; môi giới tự do:20%; không qua môi giới 20% [20]

- Ba Lan: tắnh ựến 22/7/2004 có 22.708 chứng chỉ hành nghề dịch vụ bất ựộng sản ựược cấp, trong ựó ựịnh giá bất ựộng sản: 4.276; môi giới bất ựộng sản: 4.638; quản trị và kinh doanh: 13.794 [20]

- CH Séc: Hiệp hội Môi giới thành lập năm 1991, là thành viên của hiệp hội bất ựộng sản đông Âu (CEREAN); Hiệp hội có Văn phòng Trung tâm tại Praha và chi nhánh tại 7 vùng; Hội ựồng Trung tâm chịu trách nhiệm về kế hoạch và chương trình hoạt ựộng của Hiệp hội Hiệp hội có Ban ựào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề ựược Bộ Giáo dục CH Séc công nhận Ước tắnh ở CH Séc các thương vụ giao dịch BđS ựược thực hiện thông qua môi giới (không phân biệt môi giới có tổ chức, môi giới tự do: 40%; không qua môi giới 30% [14]

2.3.1.3 Trung Quốc

ỘTừ lúc thực hiện ựường lối cải cách, mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường thì TTBđS Trung Quốc mới bắt ựầu hình thành Năm 1980 cả nước mới có 10 Công ty BđS với 1100 nhân viên, giá trị sản lượng ựạt 20 tỷ Nhân dân tệ (NDT); Sang năm

1991 số liệu tương ứng là 4700 công ty, với 2,4 triệu nhân viên, sản lượng gần 100

tỷ NDT, nộp các thứ thuế cho Nhà nước chiếm 2,3% thu ngân sách; ựóng góp vào

ựó có 1500 Sở giao dịch, phòng ựịa sản (tức BđS) trên cả nước

Do nhu cầu cải cách và phát triển lĩnh vực BđS và tạo lập TTBđS, cuối những năm 80 ựã xuất hiện nhiều tổ chức GDBđS tại các thành phố, mang tên Sở giao dịch, trung tâm giao dịch, thị trường giao dịch; ựến tháng 7/1978 Bộ Xây dựng Trung Quốc ra thông tư, quyết ựịnh tên gọi thống nhất là Sở giao dịch bất ựộng sản

và yêu cầu mọi giao dịch về BđS phải ựược tiến hành tại ựâyẦ

Nội dung hoạt ựộng của Sở giao dịch BđS là:

+ Cung cấp dịch vụ cho việc ñàm phán ký kết, trao ñổi tin tức, giới thiệu tình hình thị trường trong GDBðS

+ Triển khai việc ñịnh giá cả, giá trị của BðS

+ Cung cấp tư vấn về chính sách pháp luật BðS, tiếp nhận nghiệp vụ ủy thác ñại lý có liên quan ñến giao dịch và quản lý kinh doanh BðS

+ Tiến hành giám sát và chỉ ñạo các giao dịch kinh doanh BðS, ñiều tiết khống chế giá cả thị trường, phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm pháp luật

+ Làm các thủ tục ñăng ký và chuyển dịch chủ quyền trong GDBðS [13]

2.3.2 Cơ sở thực tiễn về kinh doanh dịch vụ BðS và sàn GDBðS Việt Nam

2.3.2.1 Khái quát về quá trình hình thành TTBðS ở Việt Nam

a) Quá trình hình thành thị trường bất ñộng sản

(i) Thời kỳ trước 1986

- Bối cảnh: Cơ chế kinh tế kế hoạch hóa tập trung

- Chế ñộ quản lý ñất ñai: Phân phối ñất ñai

(iii) Thời từ 2001 ñến nay

- Bối cảnh: ðổi mới cơ chế quản lý kinh tế theo cơ chế kinh tế thị trường ñịnh hướng Xã Hội Chủ Nghĩa;

- Chế ñộ quản lý ñất ñai: phát triển thị trường quyền sử dụng ñất; người sử dụng ñất có 9 quyền: Chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDð (Luật ðất ñai 2003);

- Chế ñộ quản lý nhà: Khuyến khích phát triển nhà ở thương mại, pháp luật công nhận và bảo hộ quyền sở hữu ña thành phần về nhà ở (Luật Nhà ở 2005);

- Chế ñộ quản lý Kinh doanh bất ñộng sản: Pháp luật công nhận, bảo hộ quyền của các tổ chức, cá nhân hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản và kinh doanh dịch vụ bất ñộng sản (Luật Kinh doanh bất ñộng sản 2006)

- Thị trường bất ñộng sản:

+ Hình thành thị trường quyền sử dụng ñất (ñất nông nghiệp, ñất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, ñất ở ñô thị và nông thôn)

+ Thị trường nhà ở gắn với quyền sử dụng ñất ở ñô thị phát triển mạnh

+ Thị trường ñầu tư xây dựng nhà ở, chung cư, văn phòng, khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn… phát triển [7]

b) Quá trình hình thành thị trường Kinh doanh dịch vụ Bất ñộng sản

“ Từ khi thống ñất nước cho ñến lúc bắt ñầu giai ñoạn ñổi mới kinh tế, nước

ta không có thị trường bất ñộng sản nên không có vấn ñề ủy thác môi giới tiêu thụ;

Từ khi ñổi mới một ”thị trường ngầm” ñược hình thành và cùng với nó xuất hiện nghề ”cò ñất, cò nhà” chưa ñược xã hội coi trọng lắm vì cho rằng họ ”kiếm ăn” bằng nước bọt, ñầy mưu mẹo ñể kiếm chác cả hai bên bán và mua ðến nay các cò này ñã dần dần trưng biển “Trung tâm giới thiệu nhà, ñất” và ñăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hướng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa hồng; Tuy vậy hoạt ñộng của họ chưa ñược pháp luật thừa nhận” [13]

“ Các dịch vụ hỗ trợ thị trường bất ñộng sản bao gồm các hoạt ñộng dịch vụ ñăng ký quyền sử dụng ñất và ñăng ký tài sản gắn liền với ñất, dịch vụ ñịnh giá bất ñộng sản, dịch vụ tín dụng ngân hàng về thế chấp hoặc bảo lãnh bằng bất ñộng sản, dịch vụ cung cấp thông tin và môi giới bất ñộng sản, dịch vụ mở sàn giao dịch bất

ñộng sản Cùng với sự hình thành, phát triển TTBðS, Thị trường dịch vụ kinh doanh bất ñộng sản cũng từng bước hình thành, phát triển, tuy nhiên trước 2005 mới chỉ có một số sàn giao dịch bất ñộng sản hình thành tự phát do nhu cầu hoạt ñộng kinh doanh của các doanh nghiệp với quy mô nhỏ, trực thuộc các doanh nghiệp tư nhân, chưa hoàn chỉnh về cơ cấu, chưa có sự tham gia của các tổ chức dịch vụ công như: Sàn giao dịch bất ñộng sản Hoàng Quân thuộc Công ty bất ñộng sản Hoàng Quân - Tp Hồ Chí Minh; Trung tâm giao dịch ñịa ốc ACB thuộc Ngân hàng thương mại cổ phần á châu - Hà nội; Sàn giao dịch Bất ñộng sản Công ty Âu Lạc - Tuần Châu - Quảng Ninh

Trung tâm tư vấn về ñịnh giá ñất (Ban Vật giá Chính phủ - nay thuộc Bộ Tài chính); hoạt ñộng của Trung tâm này chủ yếu là các sự vụ ñơn lẻ phục vụ cho nhu cầu của các cơ quan nhà nước, chưa ñáp ứng ñược nhu cầu cần tư vấn về giá ñất trong các giao dịch dân sự, trong việc xây dựng bảng giá ñất của ñịa phương Các văn phòng môi giới nhà ñất hình thành tự phát, hoạt ñộng không chuyên nghiệp, hiện nay chủ yếu là môi giới giữa người mua và người bán; chưa cung cấp ñược những thông tin cần thiết, chính xác về bất ñộng sản

Dịch vụ về tín dụng trong thời gian qua ñã có những bước chuyển thông thoáng hơn với quy ñịnh tăng số tiền vay bằng tín chấp của hộ nông dân, cho phép các tổ chức tín dụng có vốn ñầu tư nước ngoài ñược phép hoạt ñộng tại Việt Nam ñược nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất Phần lớn các tổ chức hoạt ñộng dịch vụ ñược thành lập một cách tự phát, thiếu sự quản lý và hướng dẫn của Nhà nước; việc thành lập các trung tâm dịch vụ công mới chỉ ở bước thử nghiệm Hoạt ñộng của các trung tâm này chủ yếu là mày mò, tự tìm lối ñi Chưa có sự phối hợp với các phòng, ban của cơ quan nhà nước, không những thế, trong nhiều hoạt ñộng còn bị các cơ quan này gây khó dễ Chưa phân ñịnh rõ hoạt ñộng dịch vụ công với hoạt ñộng quản lý nhà nước [6]

2.3.2.2 Thực trạng TTBđS Việt Nam trong giai ựoạn hiện nay

a) Tình hình: Thị trường bất ựộng sản nước ta trong khoảng 20 năm qua

(1992 - 2012) biến ựộng không lường:

(i) Hai Ộcơn sốtỢ vào năm 1994 ựã ựẩy giá BđS ựến mức cao kỷ lục trong một thời gian ngắn; BđS thuộc dự án xây dựng các khu ựô thị mới, gồm căn hộ và ựất nền khu vực Hà Nội và Thành phố Hồ Chắ Minh, tăng từ 50% ựến 300% so với cuối năm 2006, cao gấp 4 ựến 6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, những quốc gia

có thu nhập bình quân trên ựầu người cao hơn Việt Nam Theo ựó, giá thuê văn phòng cũng cao không kém Theo kết quả từ cuộc ựiều tra thị trường về giá thuê văn phòng toàn cầu tại 176 thành phố trên thế giới của Tập ựoàn kinh doanh BđS

CB Richard Ellis (CBRE), Thành phố Hồ Chắ Minh xếp thứ 14/50 thị trường có giá thuê văn phòng tăng nhanh nhất thế giới và ựứng thứ 45/50 nơi có giá thuê văn phòng ựắt ựỏ nhất, hơn cả các thành phố nổi tiếng khác như: Li-vơ-pun (Anh), Am-xtec-ựam (Hà Lan), Thượng Hải (Trung Quốc)Ầ Trong Top 50 thị trường có giá thuê tăng nhanh nhất, Thành phố Hồ Chắ Minh ựứng thứ 14 (tăng 33,3%), sau A-bu-đa-bi của các tiểu vương quốc A-rập thống nhất (tăng 102,9%), Niu-đê-li của

Ấn độ (79,1%), Xing-ga-po (53,6%)Ầ

(ii) Trước và sau các Ộcơ sốtỢ, là trạng thái ựóng băng của Thị trường bất ựộng sản (1992-1993); (1996-1997); (2001-2002); (2008-2010); Trong thời gian này, giao dịch bất ựộng sản trên thị trường giảm; tuy nhiên giá nhà ựất vẫn ở mức cao ;

(iii) Do tác ựộng cấu khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008; thị trường bất ựộng sản nước ta cũng rơi vào trạng thái Ộựóng băngỢ; Hiện tại giao dịch bất ựộng sản trên thị trường giảm hoặc không có giao dịch; giá nhà ở, ựất ở giảm mạnh

b) đặc ựiểm TTBđS Việt Nam

Thị trường BđS Việt Nam trong giai ựoạn hiện nay có những ựặc ựiểm chủ yếu như sau:

(i) Thị trường phát triển nóng: ña số các nhà ñầu tư, kể cả các nhà ñầu tư nước ngoài ñến Việt Nam, ñã chọn TTBðS, một thị trường ñang phát triển “nóng” tạo Việt Nam và kỳ vọng thu ñược tỷ suất lợi nhuận cao Theo thống kê của Cục ñầu tư nước ngoài, số vốn ñăng ký của các nhà ñầu tư nước ngoài vào BðS ñã tăng ñột biến trong năm 2007 và ñạt ñến con số 2,5 tỷ USD, riêng Thành phố Hồ Chí Minh ñạt 1,6 tỷ USD, chiếm 85% tổng số vốn ñầu tư

(ii) Thị trường thiếu minh bạch: TTBðS ở Việt Nam thiếu minh bạch vì ñây chỉ là “sân chơi” của những “ñại gia” và các nhà ñầu tư lớn, trong khi thị trường nhà ñất ở các quốc gia phát triển luôn hướng ñến dân chúng và nhu cầu về nhà ở thực sự của người dân Ở Việt Nam, ñiển hình là ở các ñô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nhu cầu mua nhà và ñất ñể ñầu tư chiếm tỷ trọng ít nhất là 60% Người dân hiện nay rất khó khăn trong việc thu thập các thông tin ñể mua ñược một căn hộ mà thường phải thông qua môi giới BðS Mặt khác, cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thông tin chưa ñầy ñủ mà các hoạt ñộng giao dịch ngầm, trao tay hiện nay còn khá phổ biến, rất khó khăn trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu ngân sách nhà nước, ñồng thời tiếp tay cho tham nhũng

(iii) Chi phí ñền bù, giải tỏa ñất cao: Giá ñất tăng dẫn ñến chi phí giải tỏa, ñền bù tăng cao, ñồng nghĩa với chi phí ñầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng tốn kém hơn, càng khó khăn hơn trong việc cải thiện kết cấu hạ tầng

(iv) Giá nhà ñất cao: Tại các ñô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, số lượng người có thu nhập thấp có nhu cầu bức thiết về nhà ở rất lớn Tuy nhiên, mức giá nhà ở dành cho người có thu nhập thấp thường từ 400 triệu - 500 triệu ñồng/căn, tương ñương khoảng 25.000 USD - 30.000 USD/căn (trong khi ở Ma-lay-xi-a nhà cho người có thu nhập thấp giá chỉ có 12.000 USD - 15.000 USD/căn) Chưa tính ñến những người có thu nhập thấp, mà ngay cả những hộ gia ñình có mức thu nhập khá khoảng 4 triệu - 5 triệu ñồng/tháng thì cũng không thể mua ñược một căn hộ như vậy