Thực hiện đầu tưKết thúc đầu tư XÁC ĐỊNH CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐƯỢC PHÊ DUYỆT DỰ ÁN ĐƯỢC NGHIỆM THU - Lập và trình duyệt PATĐC - Bồi thường giải tỏa, tái định cư - Giao đất, thuê đất, chuyển
Trang 1CHUYÊN ĐỀ:
nvhiep89@hcm.vnn.vn nvhiep89@yahoo.com
0903706108 - 9325923TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM
CHƯƠNG TRÌNH BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
Trang 2 LUẬT NHÀ Ở
LUẬT KD BẤT ĐỘNG SẢN
CT 01/2008/CT-TTG NGÀY 01/01/2008 CỦA TTTCP VỀ BÌNH ỔN THỊ TRƯỜNG BĐS
NĐ 209/2004/NĐ-CP NGÀY 16/12/2004 CỦA TTCP VỀ QLCLCTXD
NĐ 49/2008/NĐ-CP NGÀY 18/04/2008 CỦA TTCP BỔ SUNG NĐ
NĐ 03/2008/NĐ-CP NGÀY 07/1/2008 CỦA TTCP BỔ SUNG NĐ 99/2007/NĐ-CP
NĐ 80/2006/NĐ-CP NGÀY 09/8/2006 CỦA TTCP HƯỚNG DẪN LUẬT BẢO VỆ MT
NĐ 124/2007/NĐ-CP NGÀY 31/7/2007 CỦA TTCP VỀ QLVLXD
NĐ 21/2008/NĐ-CP NGÀY 28/2/2008 CỦA TTCP SỬA ĐỔI NĐ
QĐ 29/2007/QĐ-BXD NGÀY 31/12/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN CHƯƠNG
I VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT LIÊN QUAN:
Trang 3 QĐ 131/2007/QĐ-TTG NGÀY 09/8/2007 CỦA TTCP BAN HÀNH QUY CHẾ THUÊ TV NƯỚC NGOÀI TRONG HOẠT ĐỘNG XD
TT 05/2007/TT-BXD NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN LẬP, QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐT XD
TT 06/2007/TT-BXD NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN HỢP ĐỒNG TRONG XÂY DỰNG
TT 07/2007/TT-BXD NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ CA MÁY VÀ THIẾT BỊ THI CÔNG
TT 03/2008/TT-BXD NGÀY 25/1/2008 CỦA BXD HƯỚNG DẪN ĐIỀU CHỈNH DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
TT 07/2008/TT-BXD NGÀY 07/4/2008 HƯỚNG DẪN LẬP, DUYỆT QHXD
TT 09/2008/TT-BXD NGÀY 17/4/2008 CỦA BXD HƯỚNG DẪN ĐIỀU CHỈNH LOẠI GIÁ TRỊ HĐ
TT 10/TT-BXD NGÀY 25/4/2008 CỦA BXD VỀ CÔNG NHẬN KĐT KIỂU MẪU
TT 27/2007/TT-BTC NGÀY 03/4/2007 CỦA BTC VỀ QL THANH TOÁN VỐN NSN
TT 33/2007/TT-BTC NGÀY 09/4/2007 CỦA BTC HƯỚNG DẪN QUYẾT TOÁN DA VỐN NSNN
TT 98/2007/TT-BTC NGÀY 09/8/2007 CỦA BTC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG TT 33/2007/TT-BTC
VB 03/BXD-QLN NGÀY 27/3/2007 CỦA BXD VỀ PHÊ DUYỆT DA NHÀ Ở
VB 25/BXD-QLN NGÀY 14/6/2007 CỦA BXD VỀ THẨM ĐỊNH TKCS CỦA DA NHÀ Ở
VB 42/BXD-QLN NGÀY 10/9/2007 CỦA BXD THẨM ĐỊNH DA NHÀ Ở
VB 1599/BXD-VP NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ PP XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ XD
Trang 4 VB 1600/BXD-VP NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ SUẤT VỐN ĐT XD CÔNG TRÌNH 2007
VB 1601/BXD-VP NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG
VB 1778/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ ĐỊNH MỨC VẬT TƯ TRONG XÂY DỰNG
VB 1779/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ ĐỊNH MỨC DỰ TOÁN SỬA CHỬA CT XD
VB 1784/ 1779/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ ĐỊNH MỨC KHẢO SÁT XÂY DỰNG
VB 1751/BXD-VP NGÀY 14/8/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ ĐM CHI PHÍ QL DA VÀ TVĐTXDCT
VB 1918/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ TRIỂN KHAI NĐ 99/2007/NĐ-CP
VB 2194/BXD-VP NGÀY 12/10/07 CỦA BXD CÔNG BỐ CHỈ SỐ GXD III/07
VB 2507/BXD-VP NGÀY 26/9/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ MẪU HĐ THIẾT KẾ
VB 2508/BXD-VP NGÀY 26/9/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ MẪU HĐ THI CÔNG
VB 99/BXD-KTTC NGÀY 17/1/2008 CỦA BXD CÔNG BỐ MẪU HĐ TVQLDA
VB 190/BXD-KTTC - 28/1/2008 CỦA BXD HƯỚNG DẪN ÁP DỤNG GIÁ VLXD BIẾN ĐỘNG
VB 97/BXD-KTTC NGÀY 17/1/2008 CỦA BXD CÔNG BỐ ĐỊNH MỨC CHI PHÍ LẬP QHVLXD
VB 662/BXD-VP NGÀY 10/4/2008 CỦA BXD CÔNG BỐ CHỈ SỐ GXD QUÝ I/2008
VB 737/BXD-VP NGÀY 22/4/2008 CỦA BXD CÔNG BỐ HƯỚNG DẪN ĐO BÓC KHỐI LƯỢNG
VB 833/BXD-VP NGÀY 06/5/2008 CỦA BXD VỀ ĐÀO TẠO KỸ SƯ ĐỊNH GIÁ
QĐ 144/2006/QĐ-UBND NGÀY 21/7/2006 CỦA UBNDTP BAN HÀNH KH TRIỂN KHAI CHƯƠNG TRÌNH NHÀ Ở 2006 - 2010
VB 1297/SXD-KTXD NGÀY 29/1/2008 CỦA SXD CÔNG BỐ ĐƠN GIÁ KS
VB 1298/SXD-KTXD NGÀY 29/1/2008 CỦA SXD CÔNG BỐ ĐƠN GIÁ SỬA CHỮA
VB 1299/SXD-KTXD NGÀY 29/1/2008 CỦA SXD CÔNG BỐ ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG CƠ BẢN
Trang 5Thực hiện đầu tư
Kết thúc đầu tư
XÁC ĐỊNH CHỦ ĐẦU TƯ
DỰ ÁN ĐƯỢC PHÊ DUYỆT
DỰ ÁN ĐƯỢC NGHIỆM THU
- Lập và trình duyệt PATĐC
- Bồi thường giải tỏa, tái định cư
- Giao đất, thuê đất, chuyển MĐSDĐ
- Xin phép xây dựng (lập TKCS)
- Lập thiết kế, dự toán
- Thông báo khởi công XD
- Xây lắp công trình
- Lắp đặt thiết bị
- Mua bảo hiểm công trình
- Đóng thuế xây dựng
- Nghiệm thu từng phần, từng hạng mục
- Thanh toán từng phần
- Nghiệm thu toàn phần
- Điều chỉnh thiết kế-
- Hoàn công công trình
- Vận hành, chạy thử
- Sản xuất thử
- Quyết toán
- Trả lãi vay
- Chuyển giao công nghệ
- Điều chỉnh dự án (nếu có)
Trang 6III CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH KINH DOANH BĐS
CỦA VN:
• NHÀ NƯỚC KHUYẾN KHÍCH CÁC THÀNH PHẦN KINH TẾ THAM GIA ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, KHÔNG CHỈ ĐỂ BÁN, KHÔNG CHỈ CĂN HỘ CAO CẤP, MÀ CÒN ĐẦU TƯ CHO THUÊ, THUÊ MUA ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở CỦA CÁC TẦNG LỚP CƯ DÂN, LÀ ĐỐI TƯỢNG CỦA CHƯƠNG TRÌNH NHÀ Ở XÃ HỘI.
• NHÀ NƯỚC KHUYẾN KHÍCH ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ MỚI, VLXD MỚI TRONG XD NHÀ Ở
• NHÀ NƯỚC CÔNG KHAI, MINH BẠCH THỦ TỤC HÀNH CHÁNH, TẠO ĐIỀU KIỆN CHO CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN THAM GIA PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
• NHÀ NƯỚC KHUYẾN KHÍCH, HỖ TRỢ CHO CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN ĐẦU TƯ DỰ ÁN DỊCH VỤ CÔNG ÍCH ĐÔ THỊ, LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
• MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT XD CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG, CÓ CHUYỂN GIAO CHO NHÀ NƯỚC; CÔNG TRÌNH KHÔNG KINH DOANH; NHÀ CHUNG CƯ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG, CHÍNH SÁCH.
• NHÀ NƯỚC CÓ CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH BÌNH ỔN THỊ TRƯỜNG BĐS KHI CÓ BIẾN ĐỘNG, ĐẢM BẢO LỢI ÍCH CHO NHÀ ĐẦU TƯ VÀ KHÁCH HÀNG.
Trang 7• BẤT CẬP:
− BAO CẤP TRONG HÀNH XỬ CÔNG VIỆC, QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VẪN CÒN NHIỀU – CHƯA THẬT SỰ CCHC !
− PHÁP LUẬT KHÔNG CÓ TÍNH RĂN ĐE, NGHIÊM TRỊ.
− DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS CÒN CHẠY THEO LỢI NHUẬN NHIỀU – ĐẦU TƯ MTKT KHÔNG ĐỒNG BỘ.
− NGƯỜI THU NHẬP THẤP PHẢI THUÊ NHÀ, THAY VÌ CÓ SỞ HỮU NHÀ !
• DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÓ 3 HÌNH THỨC:
− DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ HẠ TẦNG (NHÀ ĐẦU TƯ SƠ CẤP) XONG CHUYỂN NHƯỢNG CHO NHÀ ĐẦU TƯ THỨ CẤP.
− DỰ ÁN ĐẦU TƯ HOÀN CHỈNH TOÀN BỘ.
− DOANH NGHIỆP ĐẦU TƯ 1 NHÀ Ở RIÊNG LẺ HAY ĐẦU TƯ TRÊN ĐẤT ĐÃ CÓ HTKT ĐỒNG BỘ
• DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS PHẢI CÓ VỐN PHÁP ĐỊNH TỐI THIỂU 6 TỈ VNĐ
• DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS PHẢI CÓ VỐN SỞ HỮU ĐỂ THỰC HIỆN, TỐI THIỂU
20% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI, HTKT KHU CÔNG NGHIỆP
15% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – DỰ ÁN NHÀ Ở, DIỆN TÍCH < 20 HA
20% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – DỰ ÁN NHÀ Ở, DIỆN TÍCH ≥ 20 HA.
(TỔNG MỨC ĐẦU TƯ BAO GỒM CẢ CHI PHÍ ĐỀN BÙ – GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG).
IV CÁC QUY ĐỊNH CẦN BIẾT:
Trang 8• THỜI GIAN BẢO HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở ĐƯỢC QUI ĐỊNH TỐI THIỂU:
60 THÁNG ĐỐI VỚI CHUNG CƯ ≥ 9 TẦNG
36 THÁNG ĐỐI VỚI CHUNG CƯ 4 ĐẾN 8 TẦNG
24 ĐỐI VỚI CHUNG CƯ ≤ 3 TẦNG.
• NHÀ Ở TRONG NHỮNG DỰ ÁN PHẢI ĐẢM BẢO TỐI THIỂU 60% DIỆN TÍCH SÀN LÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ, TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM (ĐẦU TƯ NCT LỢI HƠN PHÂN LÔ LIÊN KẾ, BIỆT THỰ)
• NHÀ Ở CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THEO DỰ ÁN DỰ ÁN PHẢI ĐƯỢC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ĐỒNG BỘ HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT ĐÔ THỊ VÀ HỆ THỐNG HẠ TẦNG XÃ HỘI ĐÔ THỊ.
HTHTKT PHẢI ĐƯỢC NGHIỆM THU, TRƯỚC KHI ĐƯA VÀO SỬ DỤNG
HTHTXD PHẢI PHÙ HỢP QUY MÔ DÂN SỐ CỦA DA VÀ L/THÔNG K/VỰC LÂN CẬN
• DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở PHẢI ĐƯỢC THẨM ĐỊNH THEO 18 TIÊU CHÍ (XEM NĐ 90/2006/NĐ-CP) VÀ PHẢI ĐƯỢC PHÊ DUYỆT TẠI SXD TP, THEO UỶ QUYỀN HIỆN NAY.
• CÁ NHÂN HOẠT ĐỘNG PHẢI CÓ CCHN VỀ MÔI GIỚI, ĐỊNH GIÁ VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BĐS
• NẾU CHỦ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở CẦN HUY ĐỘNG VỐN ỨNG TRƯỚC TỪ NGƯỜI CÓ NHU CẦU MUA HAY THUÊ, CHỈ TIẾN HÀNH KHI CÔNG TRÌNH ĐÃ ĐƯỢC
XD XONG PHẦN MÓNG (ĐIỀU 39 – LUẬT NHÀ Ở).
(MÓNG LÀ HỆ CHỊU LỰC DƯỚI CÙNG CỦA CÔNG TRÌNH, DƯỚI CẢ CÁC TẦNG HẦM).
TRƯỜNG HỢP ĐÁY TẦNG HẦM KẾT HỢP LÀM MÓNG, THÌ PHẢI THI CÔNG XONG, NGHIỆM THU ĐẾN ĐÁY TẦNG HẦM, ĐẶC BIỆT TRONG PHƯƠNG PHÁP THI CÔNG TOP – DOWN).
Trang 9• HỒ SƠ NHÀ Ở SAU KHI NGHIỆM THU, PHẢI NỘP LƯU TRỮ (TẠI SXD TP)
• CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở PHẢI LÀM NHỮNG THỦ TỤC ĐỂ ĐƯỢC
• PHÂN BIỆT PHẦN SỞ HỮU RIÊNG VÀ CHUNG TRONG CĂN HỘ CHUNG CƯ:
PHẦN SỞ HỮU CHUNG CÒN LÀ KHUNG, CỘT, TƯỜNG CHỊU LỰC, TƯỜNG BAO CHE, TƯỜNG NGĂN CHIA CĂN HỘ, SÀN, MÁI, SÂN THƯỢNG, KHUNG, CẦU THANG BỘ, THANG MÁY, ĐƯỜNG THOÁT HIỂM, HỘP KỸ THUẬT, LỒNG XẢ RÁC, HỆ THỐNG CẤP ĐIỆN,
GA, THÔNG TIN LIÊN LẠC, TRUYỀN HÌNH, PHÁT THANH, THOÁT NƯỚC, HẦM PHÂN, THU LÔI, CỨU HOẢ VÀ NHỪNG PHẦN KHÁC KHÔNG THUỘC SỞ HỮU RIÊNG CỦA CĂN HỘ NÀO
KHÔNG ĐƯỢC CHIẾM DỤNG PHẦN SHC
Trang 10V TÌNH HÌNH THỰC TẾ Ở CÁC DA NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM VÀ HN:
1 CHƯA ĐẦU TƯ XONG, ĐẦY ĐỦ CƠ SỞ HẠ TẦNG PHỤC VỤ CHO BĐS (ĐIỀU 9 – LUẬT KDBĐS) ĐÃ KÝ HỢP ĐỒNG VÀ HUY ĐỘNG VỐN – THẬM CHÍ CHUYỂN NHƯỢNG, BÁN XONG LÂU, HT VẪN CHƯA ĐẦU TƯ !
2 CHƯA THI CÔNG XONG PHẦN MÓNG CỦA DỰ ÁN, ĐÃ KÝ HỢP ĐỒNG VÀ HUY ĐỘNG VỐN
3 CHƯA PHÊ DUYỆT THIẾT KẾ BẢN VẼ TC, ĐÃ TIẾN HÀNH THI CÔNG (LUẬT KDBĐS, LXD)
4 CHƯA ĐẦY ĐỦ THỦ TỤC, THẨM CHÍ THIẾU HẴN VIỆC THỰC HIỆN THEO QUY CHẾ QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH XD (NĐ 209/2004/NĐ-CP).
5 THI CÔNG XD CÔNG TRÌNH THEO DỰ ÁN KHÔNG PHÙ HỢP QH CHI TIẾT 1/500, QH TỔNG MẶT BẰNG 1/500 HAY THAY ĐỔI MÀ KHÔNG ĐƯỢC ĐIỀU CHỈNH KỊP THỜI
6 ĐỔI CHỦNG LOẠI VẬT TƯ SO VỚI MẪU NHÀ – PHÁ BỎ NHÀ MẪU QUÁ SỚM
7 KHÔNG ĐẢM BẢO NGUỒN TÀI CHÍNH CẦN THIẾT, THEO DỰ ÁN ĐƯỢC DUYỆT, THEO CÔNG BỐ BAN ĐẦU CỦA CĐT
8 KHÔNG TUÂN THỦ BÁO CÁO ĐỊNH KỲ THEO QUI ĐỊNH
9 KHÔNG TUÂN THỦ NGHIÊM CHẾ ĐỘ BẢO HÀNH SẢN PHẨM; KHÔNG TỔ CHỨC CHUYỂN GIAO CÓ HIỆU QUẢ VIỆC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XD
10 HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CHƯA THỰC SỰ ĐẢM BẢO CÔNG BẰNG GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ KHÁCH HÀNG (BXD CÓ HỢP ĐỒNG MẪU).
11 CÓ NHỮNG BIỂU HIỆN GÂY SỐT ẢO, CỤC BỘ CHO THỊ TRƯỜNG BĐS BĐS BỊ ĐẦU
CƠ NHIỀU, ĐẨY GIÁ LÊN, TRONG KHI NHÀ Ở XH, NHÀ Ở CÔNG NHÂN THIẾU QUÁ NHIỀU
12 CHẬM THỰC HIỆN VIỆC CẤP GCNQSHNƠ CHO TỪNG KHÁCH HÀNG ĐÃ GÓP ĐỦ TIỀN
Trang 1114 DỰ ÁN NHÀ Ở KHÔNG SỬ DỤNG VỐN NS, CHỦ ĐẦU TƯ VẪN PHẢI CÓ DỰ ÁN ĐƯỢC CHÍNH QUYỀN PHÊ DUYỆT, VỚI NHIỀU NỘI DUNG KHÔNG CHÍNH XÁC, KHÔNG CẦN THIẾT (NĐ 90/NĐ-CP): ĐANG KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI
15 CHƯA ĐỊNH NGHĨA RÕ VỀ CĂN HỘ CAO CẤP CHUNG CƯ CAO CẤP
16 CĐT “BÁN SĨ”, THÔNG QUA ĐẠI LÝ, ĐẨY GIÁ LÊN – LÀM DỊCH VỤ MÔI GIỚI QUÁ NHIỀU
17 HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI, MUA BÁN: THIẾU CHUYÊN NGHIỆP, TRỐN THUẾ; THU NHẬP LẠI CAO
18 MUA BÁN CÒN TRỰC TIẾP; KHÔNG BẮT BUỘC THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH
19 CHƯA THÔNG THOÁNG CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI MUA NHÀ, DẪN ĐẾN “ĐẦU TƯ CHUI”
20 CHƯA CÓ BIỆN PHÁP ĐÁNH THUẾ PHÙ HỢP ĐỐI VỚI NGƯỜI ĐẦU CƠ.
21 VIỆC THU HỒI NHỮNG DỰ ÁN KHÔNG TRIỂN KHAI, CHƯA HIỆU QUẢ, THIẾU KIÊN QUYẾT.
22 CƠ CHẾ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GTT TRONG Đ/KIỆN BÌNH THƯỜNG, CHƯA HOÀN CHỈNH.
23 CHƯA CÓ HÌNH THỨC XỬ LÝ CĐT KHI VI PHẠM, MỘT CÁCH NGHIÊM KHẮC.
24 VAI TRÒ CỦA HHBĐS BẢO VỆ NGƯỜI MUA BĐS, CHƯA RÕ RÀNG.
25 VAI TRÒ NHÀ NƯỚC BÌNH ỔN GIÁ BĐS CHƯA HIỆU QUẢ.
26 VỐN FDI RÓT VÀO KINH DOANH BĐS: NHIỀU TỈ LỆ RẤT LỚN.
27 NHÀ Ở XH CHẬM ĐƯỢC ĐẦU TƯ, KHÔNG HẤP DẪN, DO GIÁ ĐẤT CAO, LẠI THẤP TẦNG (≤ 6), THUÊ, THUÊ MUA; GIÁ THUÊ ĐƯỢC TÍNH SẴN, KHÔNG ĐỔI !
28 CHƯA HÌNH THÀNH VÀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH HỆ THỐNG THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS, HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
29 GIÁ ĐẤT CAO PHI LÝ – XẤP XỈ TOKYO, NƠI CÓ THU NHẬP CAO HƠN 50 LẦN VIỆT NAM !
30 ĐẦU CƠ, MUA ĐI BAN 1LAI5 NHIỀU HƠN LÀ CÓ NHU CẦU THẬT SỰ.
31 ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI ĐANG RỘ LÊN.
32 TRÌNH TỰ THỦ TỤC DỰ ÁN KÉO QUÁ DÀI, NHẤT LÀ KHÂU GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, QUY HOẠCH, DUYỆT DỰ ÁN, GIAO ĐẤT
Trang 12VI VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở (NĐ 90/2006/NĐ-CP):
VI.1 NGUYÊN LÝ:
• “LÀM ĐÚNG, LÀM TỐT NGAY TỪ ĐẦU” ĐỂ ĐẢM BẢO HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DA.
• TRONG CÁC PHƯƠNG ÁN BẤT LỢI, CHỌN PHƯƠNG ÁN BẤT LỢI ÍT NHẤT.
• TRONG CÁC PHƯƠNG ÁN CÓ LỢI, CHỌN PHƯƠNG ÁN CÓ LỢI NHIỀU NHẤT.
• GIẢI QUYẾT TỐT MÂU THUẪN GIỮA ĐÔ THỊ TRẬT TỰ, HIỆN ĐẠI – HỢP LÒNG DÂN.
• NHÀ Ở RIÊNG LẺ KHÔNG CẦN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
• YÊU CẦU:
− PHÙ HỢP QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN KTXH, NGÀNH, QHXD.
− CÓ PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ VÀ CÔNG NGHỆ PHÙ HỢP.
− AN TOÀN TRONG XÂY DỰNG, VẬN HÀNH, KHAI THÁC, PCCC, MT.
− HIỆU QUẢ KT – XH.
NÊN THUÊ TVQLDA TỪ ĐẦU (TỪ LÚC CÓ CHỦ TRƯƠNG, LẬP QH).
TVQLDA GIÚP CHỦ ĐẦU TƯ CHỌN CÔNG NGHỆ, PHẦN MỀM, NHÀ THẦU, VẬT LIỆU XÂY DỰNG, GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI…
DỰ ÁN NHÀ Ở, KĐTM: KHÔNG CẦN XIN GPXD
VI.2 DỰ ÁN ĐẦU TƯ (NHÀ Ở) THẬT SỰ CHỈ PHÙ HỢP ĐỐI
VỚI DỰ ÁN VỐN NS:
• PHÂN THEO NHÓM (A, B, C) THEO HƯỚNG TĂNG GIÁ TRỊ CẬN TRÊN
• PHÂN THEO NGUỒN VỐN (NGÂN SÁCH, CÓ TÍNH CHẤT NGÂN SÁCH, KHÁC) ĐỐI VỚI NHÀ Ở XH, NHÀ Ở CN KCN, KCX, NHÀ CÔNG VỤ,
Trang 13VI.3 NỘI DUNG DỰ ÁN NHÀ Ở THUỘC CÁC LOẠI NGUỒN VỐN:
• SỰ CẦN THIẾT VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN (CHƯƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CỦA ĐỊA PHƯƠNG; KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở VÀ CÁC VĂN BẢN KHÁC CÓ LIÊN QUAN DO CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CÓ THẨM QUYỀN BAN HÀNH).
• HÌNH THỨC ĐẦU TƯ (ĐỂ BÁN, CHO THUÊ HOẶC CHO THUÊ MUA) VÀ CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở.
• CƠ SỞ LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN (QH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ, ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN; QH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT; SỰ PHÙ HỢP VỚI CÁC ĐỐI TƯỢNG CÓ NHU CẦU VỀ NHÀ Ở).
• TÌNH HÌNH THỰC TRẠNG KHU VỰC DỰ ÁN (Đ/KIỆN TỰ NHIÊN, XH, KIẾN TRÚC CẢNH QUAN, MỰC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN TRẠNG, DIỆN TÍCH, RANH GIỚI KHU ĐẤT HIỆN TRẠNG).
• GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500 CỦA KHU ĐẤT DỰ ÁN (QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG; MẬT ĐỘ XÂY DỰNG; HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT; VỊ TRÍ, HÌNH KHỐI VÀ QUY MÔ TẦNG CAO CỦA CÁC CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC VÀ CÔNG TRÌNH NGẦM).
• CƠ CẤU CỤ THỂ CỦA CÁC LOẠI NHÀ Ở, CÁC LOẠI CÔNG TRÌNH KHÁC TRONG DỰ ÁN (TRƯỜNG HỌC, BỆNH VIỆN, CT PHÚC LỢI CÔNG CỘNG VÀ CÔNG TRÌNH DỊCH VỤ)
• GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ XD, QUY CHUẨN, T/CÔNG XD ÁP DỤNG CHO DA.
• PHƯƠNG ÁN BỐI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ BỐ TRÍ TÁI ĐỊNH CƯ
• CÁC GIẢI PHÁP VỀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT (HỆ THỐNG GIAO THÔNG, CẤP ĐIỆN, CẤP THOÁT NƯỚC, THÔNG TIN LIÊN LẠC, XỬ LÝ RÁC THẢI, PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ, CÔNG TRÌNH CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ, CHỈ GIỚI XÂY DỰNG VÀ CÁC YÊU CẦU KHÁC)
• CÁC CƠ CHẾ ĐƯỢC ÁP DỤNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN (CHÍNH SÁCH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI CHÍNH, THUẾ VÀ CÁC CƠ CHẾ KHÁC)
Trang 14• THỜI GIAN, TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN
• XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN, NGUỒN VỐN VÀ HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐT
• PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ SẢN PHẨM (ĐỐI TƯỢNG VÀ HÌNH THỨC TIÊU THỤ SẢN PHẨM; SỐ LƯỢNG CỤ THỂ CÁC LOẠI NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH ĐỂ BÁN, CHO THUÊ, CHO THUÊ MUA; GIÁ BÁN, GIÁ CHO THUÊ, GIÁ THUÊ MUA); BẤT CẬP VÌ SẼ THAY ĐỔI THEO THỊ TRƯỜNG !
PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG THU HỒI VỐN
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ (HIỆU QUẢ KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN.
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP GIẢM THIỂU SỰ ẢNH HƯỞNG XẤU ĐẾN MÔI TRƯỜNG (NĐ 21/2008/NĐ-CP ĐÃ BỎ).
• PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC QUẢN LÝ, KHAI THÁC, VẬN HÀNH DỰ ÁN SAU ĐT; TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH VÀ NGHĨA VỤ ĐÓNG GÓP KINH PHÍ CỦA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN CÓ LIÊN QUAN ĐỂ THỰC HIỆN VIỆC QUẢN LÝ, KHAI THÁC, VẬN HÀNH DỰ ÁN.
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.
VI.4 HỒ SƠ BẢN VẼ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở:
BẢN VẼ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT DA (THỂ HIỆN VỊ TRÍ VÀ K/TRÚC CẢNH QUAN HIỆN TRẠNG).
BẢN VẼ QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500.
BẢN VẼ TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN CÁC LOẠI NHÀ Ở VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG PHẠM VI DỰ ÁN.
BẢN VẼ CÁC HỆ THỐNG CT HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG PHẠM VI DỰ ÁN NHƯ: HỆ THỐNG GIAO THÔNG, HỆ THỐNG CẤP ĐIỆN, THÔNG TIN LIÊN LẠC, HỆ THỐNG CẤP, THOÁT NƯỚC, HỆ THỐNG CÁC CT NGẦM, CT HẠ TẦNG TRONG PHẠM VI DỰ ÁN VÀ CÁC CT KHÁC (NẾU CÓ)
BẢN VẼ PHỐI CẢNH TỔNG THỂ CỦA DỰ ÁN