XÁC ĐỊNH CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐƯỢC PHÊ DUYỆT DỰ ÁN ĐƯỢC NGHIỆM THU- Dự án khả thi DA ĐT - BC KT-KTXDCT tôn giáo, nhỏ - Thẩm định TKCS - Làm thủ tục vay, ghi vốn NS - Khảo sát chi tiết địa
Trang 1CHUYÊN ĐỀ:
2008
(CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN)
nvhiep89@yahoo.com
0903706108 - 9325923
Trang 21 LUẬT NHÀ Ở
2 LUẬT KD BẤT ĐỘNG SẢN
3 CT 01/2008/CT-TTG NGÀY 01/01/2008 CỦA TTTCP VỀ BÌNH ỔN THỊ TRƯỜNG BĐS
4 NĐ 02/2006/NĐ-CP NGÀY 05/1/2006 CỦA TTCP VỀ QUY CHẾ KHU ĐÔ THỊ MỚI
5 NĐ 90/2006/NĐ-CP NGÀY 14/9/2006 CỦA TTCP VỀ THI HÀNH LUẬT NHÀ Ở
6 NĐ 29/2007/NĐ-CP NGÀY 27/2/2007 CỦA TTCP VỀ QL KIẾN TRÚC ĐÔ THỊ
7 NĐ 99/2007/NĐ-CP NGÀY 13/6/2007 VÀ NĐ 03/2008/NĐ-CP NGÀY 07/1/2008 CỦA CP VỀ QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐẦU TƯ XD CÔNG TRÌNH
8 NĐ 80/2006/NĐ-CP NGÀY 09/8/2006 CỦA TTCP HƯỚNG DẪN LUẬT BẢO VỆ MT
9 NĐ 153/2007/NĐ-CP NGÀY 27/10/2007 CỦA TTCP HƯỚNG DẪN LUẬT KD BẤT ĐỘNG SẢN
10 NĐ 28/2008/NĐ-CP NGÀY 06/3/2008 CỦA TTCP SỬA ĐỔI, BỔ SUNG NĐ 80/2006
11 QĐ 105/2007/QĐ-TTG NGÀY 13/7/2007 CỦA TTCP PHÊ DUYỆT ĐỊNH HƯỚNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ Ở QUỐC GIA ĐẾN 2020
12 QĐ 29/2007/QĐ-BXD NGÀY 31/12/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO
ĐG, MG, SGD BẤT ĐỘNG SẢN
13 QĐ 131/2007/QĐ-TTG NGÀY 09/8/2007 CỦA TTCP BAN HÀNH QUY CHẾ THUÊ TV NƯỚC NGOÀI TRONG HOẠT ĐỘNG XD
14 TT 05/2007/TT-BXD NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN LẬP, QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐT XD
15 TT 06/2007/TT-BXD NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN HỢP ĐỒNG TRONG XÂY DỰNG
16 TT 07/2007/TT-BXD NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ
CA MÁY VÀ THIẾT BỊ THI CÔNG
17 TT 03/2008/TT-BXD NGÀY 25/1/2008 CỦA BXD HƯỚNG DẪN ĐIỀU CHỈNH DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
I VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT LIÊN QUAN:
Trang 318 TT 05/2008/TT-BXD NGÀY 22/2/2008 CỦA BXD HƯỚNG DẪN ĐIỀU CHỈNH LOẠI GIÁ TRỊ HĐ
19 TT 27/2007/TT-BTC NGÀY 03/4/2007 CỦA BTC VỀ QL THANH TOÁN VỐN NSN
20 TT 33/2007/TT-BTC NGÀY 09/4/2007 CỦA BTC HƯỚNG DẪN QUYẾT TOÁN DA VỐN NSNN
21 TT 98/2007/TT-BTC NGÀY 09/8/2007 CỦA BTC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG TT 33/2007/TT-BTC
22 VB 1599/BXD-VP NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ PP XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ XD
23 VB 1600/BXD-VP NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ SUẤT VỐN ĐT XD CÔNG TRÌNH 2007
24 VB 1601/BXD-VP NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG
25 VB 1778/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ ĐỊNH MỨC VẬT TƯ TRONG XÂY DỰNG
26 VB 1779/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ ĐỊNH MỨC DỰ TOÁN SỬA CHỬA CT XD
27 VB 1784/ 1779/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ ĐỊNH MỨC KHẢO SÁT XÂY DỰNG
28 VB 1751/BXD-VP NGÀY 14/8/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ ĐM CHI PHÍ QL DA VÀ TVĐTXDCT
29 VB 1918/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ TRIỂN KHAI NĐ 99/2007/NĐ-CP
30 VB 2194/BXD-VP NGÀY 12/10/07 CỦA BXD CÔNG BỐ CHỈ SỐ GXD III/07
31 VB 2507/BXD-VP NGÀY 26/9/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ MẪU HĐ THIẾT KẾ
32 VB 2508/BXD-VP NGÀY 26/9/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ MẪU HĐ THI CÔNG
33 VB 99/BXD-KTTC NGÀY 17/1/2008 CỦA BXD CÔNG BỐ MẪU HĐ TVQLDA
34 VB 190/BXD-KTTC - 28/1/2008 CỦA BXD HƯỚNG DẪN ÁP DỤNG GIÁ VLXD BIẾN ĐỘNG
35 VB 97/BXD-KTTC NGÀY 17/1/2008 CỦA BXD CÔNG BỐ ĐỊNH MỨC CHI PHÍ LẬP QHVLXD
36 QĐ 144/2006/QĐ-UBND NGÀY 21/7/2006 CỦA UBNDTP BAN HÀNH KH TRIỂN KHAI CHƯƠNG TRÌNH NHÀ Ở 2006 - 2010
37 VĂN BẢN 1297/SXD-KTXD NGÀY 29/1/2008 CỦA SXD CÔNG BỐ ĐƠN GIÁ KS
38 VĂN BẢN 1298/SXD-KTXD NGÀY 29/1/2008 CỦA SXD CÔNG BỐ ĐƠN GIÁ SỬA CHỮA
Trang 4XÁC ĐỊNH CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐƯỢC PHÊ DUYỆT DỰ ÁN ĐƯỢC NGHIỆM THU
- Dự án khả thi (DA ĐT)
- BC KT-KTXDCT (tôn giáo, nhỏ) - Thẩm định TKCS
- Làm thủ tục vay, ghi vốn (NS)
- Khảo sát (chi tiết) địa hính, địa chất
- Lập và trình duyệt PA ĐBGT
- Lập và trình duyệt PATĐC
- Bồi thường giải tỏa, tái định cư
- Giao đất, thuê đất, chuyển MĐSDĐ
- Xin phép xây dựng (lập TKCS)
- Lập thiết kế, dự toán (QS)
- Thảm tra TK-DT (QS)
- Tthẫm định và duyệt TK-DT
- Đấu thầu cây lắp – thiết bị
- Gíam sát xây lắp – thiết bị
- Thông báo khởi công XD
- Xây lắp công trình
- Lắp đặt thiết bị
- Mua bảo hiểm công trình
- Đóng thuế xây dựng
- Nghiệm thu từng phần, từng hạng mục
- Thanh toán từng phần
- Nghiệm thu toàn phần
- Điều chỉnh thiết kế- DT-TDT
- Điều chỉnh dự án (nếu có)
- Trình công tác phát sinh
- Cấp GCNSPH VCLCTXD
- Gíam định đầu tư
- Bàn giao, đưa công trình vào sử dụng
- Hoàn công công trình
- Vận hành, chạy thử
- Sản xuất thử
- Quyết toán
- Trả lãi vay
- Chuyển giao công nghệ
- Điều chỉnh dự án (nếu có)
- Giám định đầu tư
HĐXD PHẢI ĐƯỢC GIAO CHO NHỮNG TỔ CHỨC VÀ CÁ NHÂN ĐỦ NĂNG LỰC ĐỂ THỰC HIỆN
II QUY TRÌNH THỰC HIỆN MỘT DAĐTXD HIỆN HÀNH:
Trang 5III CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH KINH DOANH BĐS CỦA VN:
NHÀ NƯỚC KHUYẾN KHÍCH CÁC THÀNH PHẦN KINH TẾ THAM GIA ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, KHÔNG CHỈ ĐỂ BÁN, KHÔNG CHỈ CĂN HỘ CAO CẤP, MÀ CÒN ĐẦU TƯ CHO THUÊ, THUÊ MUA ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở CỦA CÁC TẦNG LỚP CƯ DÂN XÃ HỘI.
NHÀ NƯỚC KHUYẾN KHÍCH ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ MỚI, VLXD MỚI TRONG XD NHÀ Ở
NHÀ NƯỚC CÔNG KHAI, MINH BẠCH THỦ TỤC HÀNH CHÁNH, TẠO ĐIỀU KIỆN CHO CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN THAM GIA PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
NHÀ NƯỚC KHUYẾN KHÍCH, HỖ TRỢ CHO CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN ĐẦU TƯ DỰ ÁN DỊCH VỤ CÔNG ÍCH ĐÔ THỊ, LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS
MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT XD CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG, CÓ CHUYỂN GIAO CHO NHÀ NƯỚC; CÔNG TRÌNH KHÔNG KINH DOANH; NHÀ CHUNG CƯ PHỤC VỤ ĐỐI TƯỢNG, CHÍNH SÁCH.
NHÀ NƯỚC CÓ CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH BÌNH ỔN THỊ TRƯỜNG BĐS KHI CÓ BIẾN ĐỘNG, ĐẢM BẢO LỢI ÍCH CHO NHÀ ĐẦU TƯ VÀ KHÁCH HÀNG.
Trang 6IV CÁC QUY ĐỊNH CẦN BIẾT:
DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS PHẢI CÓ VỐN PHÁP ĐỊNH TỐI THIỂU 6 TỈ VNĐ
DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS PHẢI CÓ VỐN SỞ HỮU ĐỂ THỰC HIỆN, TỐI THIỂU
20% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI, HTKT KHU CÔNG NGHIỆP
15% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – DỰ ÁN NHÀ Ở, DIỆN TÍCH < 20 HA
20% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – DỰ ÁN NHÀ Ở, DIỆN TÍCH ≥ 20 HA.
(TỔNG MỨC ĐẦU TƯ BAO GỒM CẢ CHI PHÍ ĐỀN BÙ – GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG).
THỜI GIAN BẢO HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở ĐƯỢC QUI ĐỊNH TỐI THIỂU:
60 THÁNG ĐỐI VỚI CHUNG CƯ ≥ 9 TẦNG
36 THÁNG ĐỐI VỚI CHUNG CƯ 4 ĐẾN 8 TẦNG
24 ĐỐI VỚI CHUNG CƯ ≤ 3 TẦNG.
NHÀ Ở TRONG NHỮNG DỰ ÁN PHẢI ĐẢM BẢO TỐI THIỂU 60% DIỆN TÍCH SÀN LÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ, TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM.
NHÀ Ở CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THEO DỰ ÁN DỰ ÁN PHẢI ĐƯỢC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ĐỒNG BỘ HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT ĐÔ THỊ VÀ HỆ THỐNG HẠ TẦNG XÃ HỘI ĐÔ THỊ.
HTHTKT PHẢI ĐƯỢC NGHIỆM THU, TRƯỚC KHI ĐƯA VÀO SỬ DỤNG HTHTXD PHẢI PHÙ HỢP QUY MÔ DÂN SỐ CỦA DA VÀ L/THÔNG K/VỰC LÂN CẬN
DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở PHẢI ĐƯỢC THẨM ĐỊNH THEO 18 TIÊU CHÍ (XEM NĐ 90/2006/NĐ-CP) VÀ PHẢI ĐƯỢC PHÊ DUYỆT TẠI SXD TP, THEO UỶ QUYỀN HIỆN NAY.
CÁ NHÂN HOẠT ĐỘNG PHẢI CÓ CCHN VỀ MÔI GIỚI, ĐỊNH GIÁ VÀ HUY ĐỘNG SÀN GIAO DỊCH BĐS
Trang 7 NẾU CHỦ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở CẦN HUY ĐỘNG VỐN ỨNG TRƯỚC TỪ NGƯỜI CÓ NHU CẦU MUA HAY THUÊ, CHỈ TIẾN HÀNH KHI CÔNG TRÌNH ĐÃ ĐƯỢC XD XONG PHẦN MÓNG.
(MÓNG LÀ HỆ CHỊU LỰC DƯỚI CÙNG CỦA CÔNG TRÌNH, DƯỚI CẢ CÁC TẦNG HẦM).
TRƯỜNG HỢP ĐÁY TẦNG HẦM KẾT HỢP LÀM MÓNG, THÌ PHẢI THI CÔNG XONG, NGHIỆM THU ĐẾN ĐÁY TẦNG HẦM, ĐẶC BIỆT TRONG PHƯƠNG PHÁP THI CÔNG TOP – DOWN).
TỔNG SỐ TIỀN ĐƯỢC HUY ĐỘNG TRƯỚC KHI BÀN GIAO NHÀ KHÔNG QUÁ 70% GIÁ TRỊ TRONG HỢP ĐỒNG
ĐỐI VỚI DỰ ÁN KHU ĐTM (NĐ 02/2006/NĐ-CP), CĐT CHỈ ĐƯỢC HUY ĐỘNG VỐN KHI
HỒ SƠ NHÀ Ở SAU KHI NGHIỆM THU, PHẢI NỘP LƯU TRỮ (TẠI SXD TP)
CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở PHẢI LÀM NHỮNG THỦ TỤC ĐỂ ĐƯỢC
CẤP GCNSPH VỀ CLCTXD
CẤP GCNQSDNƠ CHO TỪNG CĂN HỘ RIÊNG LẺ (1 GIẤY TỪ THÁNG 5/2008)
CẤP GCNQSHCT, ĐỐI VỚI NHỮNG CÔNG TRÌNH KHÔNG PHẢI NHÀ Ở, NẰM TRONG DỰ ÁN
PHÂN BIỆT PHẦN SỞ HỮU RIÊNG VÀ CHUNG TRONG CĂN HỘ CHUNG CƯ:
PHẦN SỞ HỮU CHUNG CÒN LÀ KHUNG, CỘT, TƯỜNG CHỊU LỰC, TƯỜNG BAO CHE, TƯỜNG NGĂN CHIA CĂN HỘ, SÀN, MÁI, SÂN THƯỢNG, KHUNG, CẦU THANG BỘ, THANG MÁY, ĐƯỜNG THOÁT HIỂM, HỘP KỸ THUẬT, LỒNG XẢ RÁC, HỆ THỐNG CẤP ĐIỆN, GA, THÔNG TIN LIÊN LẠC, TRUYỀN HÌNH, PHÁT THANH, THOÁT NƯỚC, HẦM PHÂN, THU LÔI, CỨU HOẢ VÀ NHỪNG PHẦN KHÁC KHÔNG THUỘC SỞ HỮU RIÊNG CỦA CĂN HỘ NÀO
Trang 8V TÌNH HÌNH THỰC TẾ Ở CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM:
1 CHƯA ĐẦU TƯ XONG, ĐẦY ĐỦ CƠ SỞ HẠ TẦNG PHỤC VỤ CHO BĐS (ĐIỀU 9 – LUẬT KDBĐS) ĐÃ KÝ HỢP ĐỒNG VÀ HUY ĐỘNG VỐN.
2 CHƯA THI CÔNG XONG PHẦN MÓNG CỦA DỰ ÁN (ĐIỀU 39 – LUẬT NƠ), ĐÃ KÝ HỢP ĐỒNG VÀ HUY ĐỘNG VỐN
3 CHƯA PHÊ DUYỆT THIẾT KẾ BẢN VẼ TC, ĐÃ TIẾN HÀNH THI CÔNG (LUẬT KDBĐS, LXD)
4 CHƯA ĐẦY ĐỦ THỦ TỤC, THẨM CHÍ THIẾU HẴN VIỆC THỰC HIỆN THEO QUY CHẾ QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH XD (NĐ 209/2004/NĐ-CP).
5 THI CÔNG XD CÔNG TRÌNH THEO DỰ ÁN KHÔNG PHÙ HỢP QH CHI TIẾT 1/500, QH TỔNG MẶT BẰNG 1/500 HAY THAY ĐỔI MÀ KHÔNG ĐƯỢC ĐIỀU CHỈNH KỊP THỜI
6 ĐỔI CHỦNG LOẠI VẬT TƯ SO VỚI MẪU NHÀ – PHÁ BỎ NHÀ MẪU QUÁ SỚM
7 KHÔNG ĐẢM BẢO NGUỒN TÀI CHÍNH CẦN THIẾT, THEO DỰ ÁN ĐƯỢC DUYỆT, THEO CÔNG BỐ BAN ĐẦU CỦA CĐT
8 KHÔNG TUÂN THỦ BÁO CÁO ĐỊNH KỲ THEO QUI ĐỊNH
9 KHÔNG TUÂN THỦ NGHIÊM CHẾ ĐỘ BẢO HÀNH SẢN PHẨM; KHÔNG TỔ CHỨC CHUYỂN GIAO CÓ HIỆU QUẢ VIỆC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XD
10 HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CHƯA THỰC SỰ ĐẢM BẢO CÔNG BẰNG GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ KHÁCH HÀNG (BXD CÓ HỢP ĐỒNG MẪU).
11 CÓ NHỮNG BIỂU HIỆN GÂY SỐT ẢO, CỤC BỘ CHO THỊ TRƯỜNG BĐS BĐS BỊ ĐẦU CƠ NHIỀU, ĐẨY GIÁ LÊN, TRONG KHI NHÀ Ở XH, NHÀ Ở CÔNG NHÂN THIẾU QUÁ NHIỀU
12 CHẬM THỰC HIỆN NHỮNG THỦ TỤC ĐỂ TỪNG KHÁCH HÀNG ĐÃ GÓP ĐỦ TIỀN ĐƯỢC CẤP GCNQSHN Ơ
13 KHÔNG THỰC HIỆN VIỆC NỘP LƯU TRỮ DỰ ÁN THEO QUI ĐỊNH
Trang 914 DỰ ÁN NHÀ Ở KHÔNG SỬ DỤNG VỐN NS, CHỦ ĐẦU TƯ VẪN PHẢI CÓ DỰ ÁN ĐƯỢC CHÍNH QUYỀN PHÊ DUYỆT, VỚI NHIỀU NỘI DUNG KHÔNG CHÍNH XÁC, KHÔNG CẦN THIẾT (NĐ 90/NĐ-CP): ĐANG KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI
15 CHƯA ĐỊNH NGHĨA RÕ VỀ CĂN HỘ CAO CẤP, KHU ĐT KIỂU MẪU
16 CĐT “BÁN SĨ”, THÔNG QUA ĐẠI LÝ, ĐẨY GIÁ LÊN – LÀM DỊCH VỤ MÔI GIỚI QUÁ NHIỀU
17 HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI, MUA BÁN: THIẾU CHUYÊN NGHIỆP, TRỐN THUẾ; THU NHẬP LẠI CAO
18 MUA BÁN CÒN TRỰC TIẾP; KHÔNG BẮT BUỘC THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH
19 CHƯA THÔNG THOÁNG CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI MUA NHÀ, DẪN ĐẾN “ĐẦU TƯ CHUI”
20 CHƯA CÓ BIỆN PHÁP ĐÁNH THUẾ PHÙ HỢP ĐỐI VỚI NGƯỜI ĐẦU CƠ.
21 VIỆC THU HỒI NHỮNG DỰ ÁN KHÔNG TRIỂN KHAI, CHƯA HIỆU QUẢ.
22 CƠ CHẾ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GTT TRONG Đ/KIỆN BÌNH THƯỜNG, CHƯA HOÀN CHỈNH.
23 CHƯA CÓ HÌNH THỨC XỬ LÝ CĐT KHI VI PHẠM, MỘT CÁCH NGHIÊM KHẮC.
24 VAI TRÒ CỦA HHBĐS BẢO VỆ NGƯỜI MUA BĐS, CHƯA RÕ RÀNG.
25 VAI TRÒN NHÀ NƯỚC BÌNH ỔN GIÁ BĐS CHƯA HIỆU QUẢ.
26 VỐN FDI RÓT VÀO KINH DOANH BĐS, NHIỀU TỈ LỆ RẤT LỚN.
27 NHÀ Ở XH CHẬM ĐƯỢC ĐẦU TƯ, KHÔNG HẤP DẪN, DO GIÁ ĐẤT CAO, LẠI THẤP TẦNG (≤ 6).
28 CHƯA HÌNH THÀNH VÀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH HỆ THỐNG THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS, HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS
Trang 10VI VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở:
VI.1 NGUYÊN LÝ:
“LÀM ĐÚNG, LÀM TỐT NGAY TỪ ĐẦU” ĐỂ ĐẢM BẢO HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DA.
TRONG CÁC PHƯƠNG ÁN BẤT LỢI, CHỌN PHƯƠNG ÁN BẤT LỢI ÍT NHẤT.
TRONG CÁC PHƯƠNG ÁN CÓ LỢI, CHỌN PHƯƠNG ÁN CÓ LỢI NHIỀU NHẤT.
GIẢI QUYẾT TỐT MÂU THUẪN GIỮA ĐÔ THỊ TRẬT TỰ, HIỆN ĐẠI – HỢP LÒNG DÂN.
NHÀ Ở RIÊNG LẺ KHÔNG CẦN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ.
YÊU CẦU:
PHÙ HỢP QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN KTXH, NGÀNH, QHXD.
CÓ PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ VÀ CÔNG NGHỆ PHÙ HỢP.
AN TOÀN TRONG XÂY DỰNG, VẬN HÀNH, KHAI THÁC, PCCC, MT.
HIỆU QUẢ KT – XH.
NÊN THUÊ TVQLDA TỪ ĐẦU (TỪ LÚC CÓ CHỦ TRƯƠNG, LẬP QH).
TVQLDA GIÚP CHỦ ĐẦU TƯ CHỌN CÔNG NGHỆ, PHẦN MỀM, NHÀ THẦU, VẬT LIỆU XÂY DỰNG, GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI…
VI.2 DỰ ÁN ĐẦU TƯ (NHÀ Ở) THẬT SỰ CHỈ PHÙ HỢP ĐỐI VỚI DỰ ÁN VỐN NS:
PHÂN THEO NHÓM (A, B, C) THEO HƯỚNG TĂNG GIÁ TRỊ CẬN TRÊN
PHÂN THEO NGUỒN VỐN (NGÂN SÁCH, CÓ TÍNH CHẤT NGÂN SÁCH, KHÁC) ĐỐI
VỚI NHÀ Ở XH, NHÀ CÔNG VỤ, NHÀ Ở CN KCN, KCX
Trang 11 NỘI DUNG DỰ ÁN NHÀ Ở:
SỰ CẦN THIẾT VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN (CHƯƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CỦA ĐỊA PHƯƠNG; KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở VÀ CÁC VĂN BẢN KHÁC CÓ LIÊN QUAN
DO CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CÓ THẨM QUYỀN BAN HÀNH).
HÌNH THỨC ĐẦU TƯ (ĐỂ BÁN, CHO THUÊ HOẶC CHO THUÊ MUA) VÀ CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở.
CƠ SỞ LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN (QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ, ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN; QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT; SỰ PHÙ HỢP VỚI CÁC ĐỐI TƯỢNG CÓ NHU CẦU VỀ NHÀ Ở).
TÌNH HÌNH THỰC TRẠNG KHU VỰC DỰ ÁN (ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, XH, KIẾN TRÚC CẢNH QUAN, MỰC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN TRẠNG, DIỆN TÍCH, RANH GIỚI KHU ĐẤT HIỆN TRẠNG).
GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500 CỦA KHU ĐẤT DỰ ÁN (QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG; MẬT ĐỘ XÂY DỰNG; HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT; VỊ TRÍ, HÌNH KHỐI VÀ QUY MÔ TẦNG CAO CỦA CÁC CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC VÀ CÔNG TRÌNH NGẦM).
CƠ CẤU CỤ THỂ CỦA CÁC LOẠI NHÀ Ở, CÁC LOẠI CÔNG TRÌNH KHÁC TRONG DỰ ÁN (TRƯỜNG HỌC, BỆNH VIỆN, CT PHÚC LỢI CÔNG CỘNG VÀ CÔNG TRÌNH DỊCH VỤ)
GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ XD, QUY CHUẨN, T/CÔNG XD ÁP DỤNG ĐV DA.
PHƯƠNG ÁN BỐI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ BỐ TRÍ TÁI ĐỊNH CƯ
CÁC GIẢI PHÁP VỀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT (HỆ THỐNG GIAO THÔNG, CẤP ĐIỆN, CẤP THOÁT NƯỚC, THÔNG TIN LIÊN LẠC, XỬ LÝ RÁC THẢI, PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ, CÔNG TRÌNH CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ, CHỈ GIỚI XÂY DỰNG VÀ CÁC YÊU CẦU KHÁC)
Trang 12 CÁC CƠ CHẾ ĐƯỢC ÁP DỤNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN (CHÍNH SÁCH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI CHÍNH, THUẾ VÀ CÁC CƠ CHẾ KHÁC)
THỜI GIAN, TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN
XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN, NGUỒN VỐN VÀ HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐT
PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ SẢN PHẨM (ĐỐI TƯỢNG VÀ HÌNH THỨC TIÊU THỤ SẢN PHẨM; SỐ LƯỢNG CỤ THỂ CÁC LOẠI NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH ĐỂ BÁN, CHO THUÊ, CHO THUÊ MUA; GIÁ BÁN, GIÁ CHO THUÊ, GIÁ THUÊ MUA); BẤT CẬP VÌ SẼ THAY ĐỔI THEO THỊ TRƯỜNG !
PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG THU HỒI VỐN
ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ (HIỆU QUẢ KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA DA: CHỈ LÀ HÌNH THỨC
ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP GIẢM THIỂU SỰ ẢNH HƯỞNG XẤU ĐẾN MÔI TRƯỜNG (NĐ 28/2008/NĐ-CHI PHÍ ĐÃ BỎ).
PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC QUẢN LÝ, KHAI THÁC, VẬN HÀNH DỰ ÁN SAU ĐT; TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH VÀ NGHĨA VỤ ĐÓNG GÓP KINH PHÍ CỦA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN CÓ LIÊN QUAN ĐỂ THỰC HIỆN VIỆC QUẢN LÝ, KHAI THÁC, VẬN HÀNH DỰ ÁN.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.
Trang 13 HỒ SƠ BẢN VẼ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở:
BẢN VẼ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT DA (THỂ HIỆN VỊ TRÍ VÀ K/TRÚC CẢNH QUAN HIỆN TRẠNG).
BẢN VẼ QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500.
BẢN VẼ TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN CÁC LOẠI NHÀ Ở VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG PHẠM VI DỰ ÁN.
BẢN VẼ CÁC HỆ THỐNG CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG PHẠM VI DỰ ÁN NHƯ: HỆ THỐNG GIAO THÔNG, HỆ THỐNG CẤP ĐIỆN, THÔNG TIN LIÊN LẠC, HỆ THỐNG CẤP, THOÁT NƯỚC, HỆ THỐNG CÁC CÔNG TRÌNH NGẦM, CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG TRONG PHẠM VI DỰ ÁN VÀ CÁC CÔNG TRÌNH KHÁC (NẾU CÓ)
BẢN VẼ PHỐI CẢNH TỔNG THỂ CỦA DỰ ÁN
TÊN DỰ ÁN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ;
ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN;
QUY MÔ SỬ DỤNG ĐẤT, RANH GIỚI SỬ DỤNG ĐẤT, QUY MÔ DÂN SỐ;
KHỐI LƯỢNG CÁC HẠNG MỤC CHỦ YẾU (CÁC LOẠI NHÀ Ở: NHÀ BIỆT THỰ, NHÀ VƯỜN NHÀ LIỀN KỀ, CĂN HỘ C/CƯ; CÁC CT HẠ TẦNG KỸ THUẬT: ĐƯỜNG GIAO THÔNG, CẤP ĐIỆN, CẤP - THOÁT NƯỚC, XỬ LÝ RÁC THẢI, THÔNG TIN LIÊN LẠC, PHÒNG CHỐNG CHÁY, NỔ); CÁC CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG XÃ HỘI: NHÀ TRẺ, TRƯỜNG HỌC, Y TẾ, DỊCH VỤ, THỂ THAO, VUI CHƠI, GIẢI TRÍ, CHỢ);
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN;
PHƯƠNG ÁN HUY ĐỘNG VỐN;
CÁC CƠ CHẾ ƯU ĐÃI (NẾU CÓ);
THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN VÀ TIẾN ĐỘ;
PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ SẢN PHẨM;
QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CHỦ YẾU CỦA CHỦ ĐẦU TƯ;
PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC QUẢN LÝ, VẬN HÀNH DỰ ÁN SAU ĐẦU TƯ