Tham dinh danh gia hieu qua dau tu du an for KSDG can tho 05

Lưu Trường Văn 132.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Gọi P là giá trị hiện tại.. Lưu Trường Văn 172.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN Đến năm nào thì GDP bình quân đầu người của Việt Nam

Trang 1

TRUNG TÂM CPA

TẠI SAO PHẢI THẨM TRA DỰ ÁN

Ngăn chặn các dự án “xấu”

Không bỏ sót các dự án tốt

Trang 2

Biên soạn và giảng: TS Lưu Trường Văn 3

Thẩm tra dự án bất động sản vốn tư nhân

Nh ữ ng n ộ i dung

đị nh d ự án BðS

v ớ i ngu ồ n v ố n t ư nhân

Trả lời các câu hỏi sau:

Thị trường có nhu cầu hay không?

Sản phẩm của dự án là gì? (căn hộ chung cư loại A/B/C; vănphịng cho thuê loai B+, A, …)

Phân khúc nào trong thị trường?

ðối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung

bình/khá/cao), sẽ thuê văn phịng

Thị phần dự kiến sẽ chiếm lĩnh?

Trang 3

PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (2)

nhằm xác định:

Chất lượng sản phẩm

Khối lượng sản phẩm

Giá cả sản phẩm

Bạn sẽ không gọi được chai beer 50 Sài Gòn trong một nhà hàng sang trọng; ngược lại rất khó tìm chai beer Heineiken ở một quán cóc bên đường

Ngu ồ n: Bài gi ả ng c ủ a TS Nguy ễ n T ấ n Bình cho l ớ p “Th ẩ m đị nh d ự án” t ạ i ðạ i h ọ c m ở

Trang 4

PHÂN TÍCH NHÂN LỰC

- Xác định nguồn lao động cung ứng cho dự án: các loại lao

động có trình độ, kỹ năng và lao động phổ thông

- Giá cả lao động cho từng loại

- Nguồn lao động dự trữ có thể bổ sung

- Lao động sẵn có trên thị trường lao động và lao động do

dự án đào tạo

PHÂN TÍCH NHÂN LỰC LÀ CỰC KỲ QUAN TRỌNG CHO

DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ðỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TÌNH HUỐNG CHỦ ðẦU

TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ðƯA VÀO SỬ DỤNG.

PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1)

- Lịch đầu tư

- Lịch khấu hao

- Lịch vay và trả nợ

- Kế hoạch doanh thu

- Kế hoạch chi phí

- Kế hoạch lợi nhuận

- Kế hoạch vốn chủ sở hữu

Trang 5

PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2)

Các báo cáo tài chính dự toán ( pro-forma

- Báo cáo thu nhập ( kết quả kinh doanh )

- Bảng cân đối kế toán ( tổng kết tài sản )

- Báo cáo ngân lưu ( lưu chuyển tiền tệ )

- Các tiêu chí đánh giá dự án dựa trên kỹ thuật

chiết khấu dòng tiền.

Ngu ồ n: Bài gi ả ng c ủ a TS Nguy ễ n T ấ n Bình cho l ớ p “Th ẩ m đị nh d ự án” t ạ i ðạ i h ọ c m ở

CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰ ÁN

-TIP: Quan đ i ể m t ổ ng đầ u t ư ; EQUITY: Quan đ i ể m ch ủ s ở h ữ u; ECONOMIC: Quan

đ i ể m kinh t ế ; BUDGET: Quan đ i ể m ngân sách Chính ph ủ

Trang 6

GIÁ TRỊ CỦA TIỀN TỆ THEO THỜI GIAN

(Phần nội dung “Giá trị tiền tệ theo thời gian được kế thừa từ bài giảng của

Th.S ðặng Văn Thanh)

1 VÌ SAO GIÁ TRỊ CỦA TIỀN THAY ĐỔI THEO THỜI GIAN?

Cùng một số tiền như nhau nhưng nếu bạn có được ở những

thời điểm khác nhau sẽ có giá trị khác nhau

Một là, tiền tệ có khả năng sinh lợi (chi phí cơ hội) Hai là, do lạm phát

Ba là, do rủi ro Tại sao phải đề cập đến vấn đề này trong phân tích tài chánh?

Trang 7

2.GIÁ TRỊ TƯƠNG LAI CỦA MỘT SỐ TIỀN

Gọi P là giá trị hiện tại.

r(%) là lãi suất hàng năm.

F1 là giá trị tương lai sau một năm.

F2 là giá trị tương lai sau hai năm.

Fn là giá trị tương lai sau n năm.

F1= P + ( P*r) = P *(1+r) (1)

F2 = F1+ ( F1*r) = F1*(1+r) (2)Thế (1) vào (2) => F2 = P *(1+r) *(1+r)

(1+r)n gọi là hệ số tích lũy (compouding factor)

Trang 8

Ví dụ1 Tính giá trị tương lai của một số tiền.

Một dự án cần khoản đầu tư ban đầu là 500 triệu đồng Lợi nhuận kỳ vọng của dự án vào cuối năm thứ 5 là 200 triệu đồng Có nên đầu tư vào dự án này không? Biết lãi suất ngân hàng là 8%/năm.

Giá trị tương lai của dự án sau 5 năm: 500 + 200 = 700 triệu Giá trị tương lai của 500 triệu đồng sau 5 năm:

F5= 500*(1+0,08) 5 = 500*1,469328 = 734,664 triệu đồng.

Ví dụ 2 Tính số năm n

* Bạn gởi số tiền là 10 triệu đồng vào ngân hàng với lãi suất 0,5%

tháng(kỳ ghép lãi: tháng), sau bao nhiêu tháng thì bạn có được số tiền cả vốn lẫn lãi là 15 triệu đồng?

Aùp dụng công thức: F n = P* (1+ r) n

15 = 10* (1+0,005) n 1,5 = (1,005) n

ln 1,5 = n* ln 1,005

n = ln 1,5 = 0,405465108 = 81, 29 tháng.

ln1,005 0,004987541

Trang 9

Đến năm nào thì GDP bình quân đầu người của Việt Nam gấp đôi so với hiện nay? Giả định rằng tốc độ tăng hàng năm của chỉ tiêu này được giữ vững ở mức bình quân 5,5% như hiện nay.

Aùp dụng công thức:

Đến năm nào thì GDP bình quân đầu người của Việt Nam hiện nay là 500USD bằng với GDP bình quân đầu người của Mỹ vào năm 1990 là 22.063 USD? Giả định rằng tốc độ tăng hàng năm của chỉ tiêu này được giữ vững ở mức bình quân 5,5% như hiện nay.

Aùp dụng công thức: F n = P* (1+ r) n

22.063 / 500 = (1+ r) n 44,126 = (1+0,055) n

ln 44,126 = n* ln 1,055

n = ln 44,126 = 3,787049178 = 70,732 năm.

ln1,055 0,053540766

Trang 10

3.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA MỘT SỐ TIỀN

F P

) 1

( +

=

=>

3.GIÁ TRỊ HIỆN TẠI CỦA MỘT SỐ TIỀN

Ví dụ Tính giá trị hiện tại của một số tiền trong tương laiMột sinh viên muốn có số tiền là 20 triệu đồng vào cuốinăm 4 để cưới vợ, vậy bây giờ, ở thời điểm đầu năm thứnhất sinh viên này cần có số tiền gởi vào ngân hàng làbao nhiêu? biết lãi suất là 10%/năm

P = 20 = 20 * 0,683 = 13, 66 triệu(1+ 0,1)4

Trang 11

(1+r)n gọi là hệ số tích lũy (compouding factor)1/(1+r)nlà giá trị hiện tại của một đồng ở năm n

1/(1+r)n gọi là hệ số chiết khấu (discount factor)

1 HIỆN GIÁ LỢI ÍCH RÒNG (NPV: Net Present Value)

Hiện giá lợi ích ròng là tổng giá trị của lợi ích đã trừ đi chi phí hoạt động và chi phí đầu tư của tất cả các năm củađời dự án sau khi đã chiết khấu về giá trị hiện tại

n n n

r

C B r

C B NPV

) 1 (

) (

) 1 (

) (

) 1 (

) (

) 1 (

) (

2 2 2 1

1 1 0

0 0

+

− + +

+

− + +

r

C B NPV

0 ( 1 )

) (

Trang 12

558,9 478,1

525,7 587,2

363,6 -2000

504,5

PV(NCF) NPV =

0.621 0.683

0.751 0.826

0.909 1

1/(1+10%) t

900 700

700 700

400 -2000

B t -C t

800 800

500 2000

C t

1700 1500

1500 1500

900

B t

5 4

3 2

1 0

Trang 13

Các thông tin cần có để tính NPV

Để tính được chỉ tiêu hiện giá lợi ích ròng chúng ta cần phảicó những số liệu và thông tin sau đây:

- Dòng ngân lưu ròng (NCF:Net cashflow):

(B0–C0), (B1–C1), (B2–C2), ……… ,(Bn–Cn)

- Thời điểm quy chiếu (thường thời điểm quy chiếu là năm

0, năm đang xem xét tính khả thi của dự án)

- Suất chiết khấu hay còn gọi là suất sinh lợi tối thiểu yêucầu hay chi phí sử dụng vốn

Các quy tắc lựa chọn dự án theo tiêu chuẩn NPV

Quy tắc 1:

Chỉ chấp nhận những dự án tốt là những dự án làmcho của cải xã hội tăng lên tức NPV của dự án phải dươnghoặc tối thiểu là bằng không ( NPV≥0) và kiên quyết loạibỏ những dự án xấu là những dự án làm cho của cải xã hộigiảm đi , tức NPV của dự án bị âm (NPV< 0)

Trang 14

Tốt 800

4 D

Xấu (loại) -200

1 C

Xấu (loại) -400

5 B

Tốt 500

3 A

Đánh giá

NPV (triệu đồng)

PV(C 0 ) (tỷ đồng) Dự án

Các quy tắc lựa chọn dự án theotiêu chuẩn NPV

Quy tắc 2:

Nếu khả năng ngân sách có giới hạn, cần phải chọn mộttổ hợp các dự án có NPV lớn nhất

Trang 15

Ví dụ: Một điạ phương có số vốn đầu tư trong năm là 24 tỷđồng và đứng trước 4 cơ hội đầu tư được tóm tắt dưới đây:

1,8 12

D

2 12

C

4 18

B

0,8 6

A

NPV

Vốn đầu tư yêu cầu Dự án

Các quy tắc lựa chọn dự án theotiêu chuẩn NPV

Quy tắc 3:

Đối với các dự án có tính chất loại trừ nhau (không phải do hạn chế ngân sách) ta phải luôn luôn chọn dự án có NPV cao nhất

Trang 16

1.200 3

C

chọn 1.400

8 B

600 2

A

Đánh giá

NPV (triệu đồng)

Hiện giá vốn đầu tư (tỷ đồng) Dự án

2 NỘI SUẤT THU HỒI VỐN (IRR: Internal Rate of Return)

Nội suất thu hồi vốn, còn gọi suất sinh lợi nội tại hay tỷ suất lợi nhuận nội hoàn là suất chiết khấu làm cho hiện giá lợi ích ròng của dự án bằng không.

0

) (

IRR

Trang 17

Các thông tin cần có để tính IRR

Để tính chỉ tiêu IRR chỉ cần có một thông tin duy nhất làdòng ngân lưu ròng NCF :

(B0–C0), (B1–C1), (B2–C2), ……… ,(Bn–Cn) hay viết ngắngọn: CF0, CF1, CF2,………., CFn

Và công thức tính IRR trên bảng tính EXCEL đơn giản là:

IRR ≥ MARR : Dự án tốt

IRR < MARR : Dự án xấu MARR (Minimum acceptable rate of return).

Dự án tốt : NPV ≥≥≥≥ 0 IRR ≥≥≥≥ MARR.

Dự án xấu : IRR < MARR NPV < 0

Trang 18

Những nhược điểm của tiêu chuẩn IRR

1 Một dự án có thể có nhiều IRR

IRR của dự án có hai nghiệm là r1 = 0%

và r2 = 100%

-200 300

-100 NCF

2 1

0 Năm

2 Những dự án loại trừ nhau và có quy mô khác nhau IRR(A) > IRR(B) ≠> NPV(A) > NPV(B)

10,9 22%

122 -100

A

NPV @10%

IRR 1

0 Dự án

Trang 19

3 Những dự án loại trừ nhau và có thời điểm hữu dụng khácnhau

IRR(A) > IRR(B) ≠> NPV(A) > NPV(B)

93,7 10%

1607 0

0 0 0 -1000 B

37,04 12%

1120 -1000

A

NPV@8%

IRR 5

4 3 2 1 0

4 Những dự án loại trừ nhau và có thời điểm đầu tư khácnhau

62,10 20%

1200 -1000

B

90,91 20%

1200 -1000

A

NPV@8%

IRR 5

4 3 2 1 0

Trang 20

VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (2)

1 CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN

Phương án 1: Công ty xây dựng hoàn chỉnh

Chung cư và khai thác kinh doanh.

Phương án 2: Công ty thỏa thuận chuyển

nhượng dự án sau khi hoàn thành cở bản công tác chuẩn bị đầu tư như: đền bù thu hồi đất, xây dựng cơ sở hạ tầng khu vực quanh chung cư, thiết kế cơ sở Sau đó thỏa thuận chuyển nhượng dự án cho đơn vị khác trực tiếp làm chủ đầu tư các bước còn lại của dự án

Trang 21

2 SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC PHƯƠNG ÁN

3 CHI PHÍ ðẦU TƯ – CƠ CẤU VỐN ðẦU TƯ

4 ðÁNH GIÁ, THẨM ðỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN

4.1 ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Từ kết quả thu thập dữ liệu khảo sát về thị trường địa ốc tại Thành phố Hồ Chí Minh, các dự án chung cư lân cận ( xem bảng 2 ) chỉ đề cập đến cầu về nhà ở chung cư mà thôi, nó không phải là lượng cầu vì vậy dữ liệu nói trên không khẳng định mọi căn hộ chung cư được xây dựng lúc này đều có thể bán hết Khả năng bán hết chung cư phụ thuộc rất nhiều vào mức sẳn lòng chi trả của loại khách hàng mà chung cư

đã chọn để cung cấp sản phẩm

Trang 22

4.1 ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG

Từ các đánh giá cung cầu ở trên, sản phẩm của chung cư

nên là căn hộ chung cư trung bình phục vụ CB, CNV tại TP.HCM

Loại sản phẩn này đòi hỏi phải có đặc điểm đáp ứng các yêu cầu sau:

Đáp ứng nhu cầu số đông ( hơn 80.000 căn hộ tại TP hiện nay )

Vị trí thuận lợi làm việc, sinh hoạt (không quá trung tâm 10km) Giá trị 1 căn hộ không vượt quá 500 triệu đồng / căn, khả thi nhất là từ

300 – 450 triệu đồng Được hổ trợ chương trình lãi suất ưu đãi của Quỹ phát triển nhà & trả góp từ 10-20 năm, hổ trợ tối đa 70% giá trị căn hộ

Thiết kế phù hợp sinh hoạt của người Việt Quy hoạch khu đô thị hoá cao, cơ sở hạ tầng đầy đủ Tiến độ thi công đảm bảo

Chất lượng công trình đạt Có chế độ bảo hiểm, dịch vụ hậu mãi tốt sau khi bàn giao

4.2 ðÁNH GIÁ KỸ THUẬT

Căn cứ vào các bản vẽ kiến trúc được cung cấp, tổ nghiên cứucó nhận xét như sau:

Khá nhiều căn hộ chung cư có mặt bằng chưa hợp lý: Các

phòng giặt không có, bếp không thông thoáng, vị trí một sốvệ sinh không hợp lý (muốn đi vệ sinh phải đi ngang phòngkhách), nhiều phòng ngủ không đảm bảo điều kiện “có tốithiểu 2 mặt giáp khí trời tự nhiên”, cầu thang không có mặtnào giáp với không gian tự nhiên xung quanh (Trong phòngcháy chữa cháy tối kỵ vấn đề này)

Hệ số kinh doanh = 60% là quá thấp, vì vậy sẽ dẫn đến giá

bán 1m2 căn hộ sẽ cao, lúc này mãi lực sẽ giảm đi Ở cácthiết kế tốt (do các công ty thiết kế nước ngoài thực hiện),

Trang 23

4.2 ðÁNH GIÁ KỸ THUẬT

Căn cứ vào các bản vẽ kiến trúc được cung cấp, tổ nghiên cứucó nhận xét như sau:

Số lượng các căn hộ có diện tích nhỏ hơn 60m2 là không có

Trong khi thực tế kinh doanh tại các chung cư lân cận (PhúThọ Hoà, Kim Hong, Rubyland, Khang Phú, Bàu cát II, …) đã chứng minh các căn hộ có diện tích nhỏ hơn hoặc bằng60m2 (với giá bán dưới 450 triệu đồng/ căn hộ ) đều đượcbán hết trước khi xây dựng xong Do đó, cơ cấu sản phẩmcủa chung cư là chưa phù hợp với sở thíchkhách hàng mua chung cư loại trung bình Có chế độ bảohiểm, dịch vụ hậu mãi tốt sau khi bàn giao

4.3 ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH

Giả định về thị trường:

Tỷ lệ lạm phát là cố định trong thời gian thực hiện dự án = 10%/năm

Nhu cầu về nhà chung cư là ổn định trong thời gian thực hiện dự án.

Không phát sinh chung cư của đối thủ cạnh tranh với các đặc điểm tương tư chung cư trong thời gian thực hiện dự án, trong khu vực lân cận dự án

Trang 24

Tính khả thi của dự án về tài chính

Tỷ suất lợi nhuận/vốn đầu tư thực bỏ ra khá cao (=7,23) chứng tỏ dự án này rất hiệu quả về tài chính

Điều này là dễ hiểu bởi vì dự án được thẩm định dựatrên giả định “Đơn vị thi công đồng ý ứng vốn 20% đểthi công”, do đó chủ đầu tư thực tế bỏ ra ít hơn so vớitrường hợp đơn vị thi công không có ứng vốn

Thêm vào đó dự án chỉ phải chi ra một khoản đền bùrất thấp (đã đền bù xong trong năm 2001) nên dẫn đếnkết quả tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư thực bỏ ra làrất cao

Tính khả thi của dự án về tài chính

Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận cao còn là do kế hoạch bán hàng dự kiến sẽ thu tiền một phần trong thời gian xây dựng và số lượng khách hàng đúng 100% theo tiến độ dự kiến

Cho nên, đảm bảo tiến độ bán hàng theo đúng

như kế hoạch đã dự trù là một nhân tố quan trọng để đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án

Hiệu quả tài chính trong trường hợp bán hàng không đúng như tiến độ đã dự kiến sẽ được

Trang 25

4.3 ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH

Các biến rủi ro :

Dự án chung cư có thể gặp rủi ro khi các biến sau đây thay đổi.

4

13%/năm Lãi suất vay ngân hàng

1

Giá trị biến rủi ro khi phân tích tất định Biến rủi ro

STT

Trong đó: Nhóm thẩm định tập trung vào phân tích ba biến số dưới đây Đó là những biến số tác động rất mạnh đến các chỉ tiêu tài chính dự án

4.3 ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH

Xác suất xảy ra bán hàng đúng như dự kiếnlà biến số có ảnh hưởng mạnh nhất đến hiệu quả tài chính dự án, nhất là trong điều kiện thị trừơng địa ốc đang đóng băng như hiện nay.

Đơn giá 1m2 sàn xây dựng cũng là biến số có ảnh hưởng rất

mạnh đến hiệu quả tài chính dự án Căn cứ dự án đã được phê duyệt, nhóm thẩm tra dự án nhận xét như sau: Các nhà thầu XD Việt nam hiện nay cũng không mạnh về vốn, vì vậy với điều kiện ràng buộc họ phải ứng trước 20% vốn thi công ắt hẳn sẽ dẫn đến các nhà thầu xây dựng sẽ chào giá thầu cho phần xây lắp cao hơn mức bình thường do họ phải trả lãi vay cho khoản tiền mà trả chậm

Tỷ lệ vay vốn cũng là biến rủi ro có ảnh hưởng mạnh đến hiệu

quả tài chính dự án

Định dạng
Số trang	30
Dung lượng	406,33 KB