bài tập lớn môn luật đất đai

Thực tế hiện nay cho chúng ta thấy đã có không ít những trường hợp chủ sở hữu tặng cho nhà, đất cho người khác nhưng người đó cần phải đáp ứng một số yêu cầu của người tặng cho, nhưng kh

MỞ ĐẦU

Hằng năm, vấn đề đất đai luôn được xem là một trong những vấn đề “nóng bỏng” Qua mỗi năm, con số về vấn đề tranh chấp đất đai không ngừng gia tăng và yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền cần phải kịp thời giải quyết để ôn định trật tự

xã hội Việc bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, quyền lợi ích hợp pháp của các bên sở hữu nhà ơ được bảo vệ thông qua việc giải quyết các vụ tranh chấp của tòa án

Một trong những vấn đề tranh chấp đất đai thường gặp và gây khó khăn trong việc giải quyết đối với các cơ quan có thẩm quyền là các trường hợp về tặng cho nhà, đất có điều kiện Thực tế hiện nay cho chúng ta thấy đã có không ít những trường hợp chủ sở hữu tặng cho nhà, đất cho người khác nhưng người đó cần phải đáp ứng một số yêu cầu của người tặng cho, nhưng khi nhận được đất thì người được tặng cho lại không đáp ứng được những yêu cầu của người tặng cho nên người tặng cho lúc này có quyền yêu cầu tòa án hủy hợp đồng tặng cho có điều kiện nếu bên được tặng cho không thực hiện trọn vẹn yêu cầu của bên tặng cho Tình huống trên đây là một minh chứng cho điều đó Để hiểu rõ hơn về vấn đề này,

em xin chọn đề số 03 để giải quyết cho tình huống đã đặt ra ở trên

ĐỀ SỐ 03:

Vợ chồng ông T có 5 người con, trong đó anh L là người con trai duy nhất Khi tuổi già sức yếu, vợ chồng ông T đã quyết định trao toàn bộ diện tích nhà, đất cho vợ chồng anh L Để thực hiện ước nguyện của mình, ngày 09/09/2009, ông T

và bà vợ là V đã đến phòng công chứng số 1, làm hơp đồng tặng cho nhà, đất của mình cho vợ, chồng anh L (Mảnh đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) với điều kiện vợ chồng anh L phải có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ già và sau này chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên

Sau khi được tặng cho nhà anh L phá ngôi nhà cũ của cha mẹ và xây dựng một ngôi nhà mới Thời gian đầu, tình hình sống chung cảu vợ chồng anh L và ông

bà T rất tốt nhưng càng và sau do phát sinh mâu thuẫn, mối quan hệ giữa vợ chồng anh L với ông bà T diễn ra rất căng thẳng dẫn đến không thể tiếp tục chung số chung trong cùng một ngôi nhà Tuy nhiên do không còn chỗ ở khác nên ông bà T

đã làm đơn khởi kiện đòi lại nhà đất của mình hiện do vợ chồng anh L sử dụng

Hỏi:

1, Hãy cho biết việc kiện đòi đất của ông bà T đúng hay sai? Vì sao?

2, Vụ việc trên đây thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước nào? Vì sao?

3, Vụ việc trên cần được giải quyết như thế nào căn cứ pháp luật theo yêu cầu hiện hành?

4, Đưa ra bình luận cá nhân về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân?

NỘI DUNG

1, Việc kiện đòi nhà đất của ông bà T là đúng hay sai? Vì sao

Việc kiện đòi lại đất của vợ chồng ông T là đúng Vì:

Trong tình huống trên đã nêu rất rõ, ông T và vợ là bà V đã đến phòng công chứng số 1, thành phố H làm hợp đồng tặng nhà, quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh L và hợp đồng đã được công chứng Với hợp đồng tặng cho này, anh L phải có nghĩa vụ phụng dưỡng bố mẹ gài và sau này chăm lo mồ mả, hương khói tổ tiên Như vậy, hợp đồng tặng cho này đã được quy định rất rõ tại điều

465,466,467,468,469,470 của Bộ luật dân sự năm 2005 Trong đó, tặng cho có điều kiện được quy định tại điều 470 của bộ luật:

“1 Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho Điều kiện tặng cho không được trái với phái luật, trái đạo đức xã hội

2 Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên tặng cho đã thực hiện

3 Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, trong tình huống trên thì yêu cầu mà người tặng cho đưa ra (vợ chồng ông T) là nghĩa vụ của người con đối với cha mẹ, dòng họ Đây là điều kiện hoàn toàn phù hợp với đạo đức xã hội và truyền thống dân tộc, không trái với quy định của pháp luật Đồng thời, việc chăm sóc mồ mả tổ tiên là nghĩa vụ hoàn toàn phù hợp với đạo đức và truyền thống dân tộc

Việc thực hiện nghĩa vụ là điều kiện tặng cho trong vụ việc đã được quy định rất rõ tại khoản 3 điều 470 BLDS năm 2005

Ngoài ra còn được quy định tại khoản 1 điều 425 BLDS năm 2005:

“Một bên có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Như vậy, trong trường hợp trên, nếu bên được tặng không thực hiện nghĩa là điều kiện tặng cho thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại Trong trường hợp này, anh L không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc bố mẹ, nuôi dưỡng bố mẹ và chăm lo mồ mả tổ tiên, tức là không thực hiện những điều kiện đã đưa ra trong giao kết tặng cho thì vợ chồng ông T và bà V có thể đòi lại số tài sản là nhà và quyền sử dụng đất đã cho vợ chồng anh L

2 Vụ việc trên thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan nhà nước nào? Vì sao?

Trong trường hợp này, trước hết vụ việc tranh chấp này sẽ được hòa giải tại

Uỷ ban nhân dân cấp xã Nếu một trong hai bên bên không đồng ý thì làm đơn kiện lên tòa án nhân dân, khi đó tòa nhân dân có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật

Tranh chấp này liên quan đến việc thực hiện hợp đồng tặng cho tài sản là bất động sản (quyền sử dụng đất và nhà ở mà vợ chồng ông T đã tặng cho anh L) theo quy định tại khoản 1 điều 33 Bộ luật tố tụng dân sự:

“Tòa án nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi cung là toàn

án nhân dân cấp huyện) có thẩm quyền giải quyết theo thủ sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a, Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại điều 25 và điều 27 của

bộ luật này

b, Tranh chấp về kinh doanh, thương mại, quy định tại các điểm a, b, c, d, đ, e, g,

h, i khoản 1 điều 29 của bộ luật này

c, Tranh chấp về lao động quy định tại khoản 1 điều 31 của bộ luật này.”

Cụ thể, theo quy định về thẩm quyền của tòa án theo lãnh thổ, tại điểm c, khoản 1 điều 35 của bộ luật tố tụng dâ sự quy định:

“Tòa án nhân dân nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết tranh những tranh chấp về bất động sản.”

Do đó, trong trường hợp tranh chấp trên thì tòa án nhan dân huyện H sẽ là cơ quan giải quyết tranh chấp này theo đúng quy định của pháp luật

3, Vụ việc trên cần được giải quyết như thế nào theo căn cứ của pháp luật hiện hành?

Khi áp dụng pháp luật hiện hành vào tình huống cụ thể trên, ta thấy rằng, vợ chồng ông V phải chuẩn bị các chứng cứ chứng minh cho việc đòi lại tài sản

Đầu tiên, vợ chồng ông T phải chuẩn bị các chứng minh về điều kiện tặng cho như bản hợp đồng tặng cho có quy định điều kiện tặng cho Trong trường hợp tặng cho không có quy định về điều kiện tặng cho, người làm chứng hoặc các chứng cứ khác bao gồm các văn bản, giấy tờ khác có thể hiện về điều kiện tặng cho thì cần có các chứng cứ khác bao gồm các văn bản, các giấy tờ khác thể hiện về điều kiện tặng cho, người làm chứng hoặc chứng cứ khác chứng minh được là việc tặng cho quyền sử dụng đất và nhà cho anh L là có điều kiện đó

Thứ hai, vợ chồng ông T cũng phải chuẩn bị các căn cứ, gồm có người làm chứng, để có thể chứng minh là anh L đã vi phạm nghĩa vụ nuôi dưỡng, chăm sóc

bố mẹ hoặc không chăm lo mồ mả tổ tiên Nói cách khác là chứng minh cho việc anh L đã không thực hiện đúng với những điều kiện mà bản hợp đồng đã đưa ra Cần phải chứng minh và làm rõ để biết xem anh L đã thực hiện đầy đủ những điều kiện mà bản hợp đồng đã đưa ra hay chưa Vì theo như đề bài đã đưa ra trên thì giữa hai bên là vợ chồng ông T và vợ chồng anh L có phát sinh mâu thuẫn nhưng điều đó không có nghĩa là khẳng định chắc anh L đã vi phạm nghĩa vụ chăm lo mồ

mả tổ tiên Việc xác định anh L vi phạm nghĩa vụ nuôi dưỡng, chăm sóc bố mẹ, nghĩa vụ chăm lo mồ mả, tổ tiên Việc xác định anh L vi phạm nghĩa vụ chăm sóc

bố mẹ, nghĩa vụ chăm lo mồ mả, tổ tiên thì cần phải dựa vào những hành vi cụ thể của anh L

Theo quy định tại điều 202 luật đất đai năm 2013 thì tranh chấp đất đai nhất thiết phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, trong trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã mà một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân thụ lý để giải quyết Khi thụ

lý để giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, Tòa án nhân dân cần yêu cầu đương

sự xuất trình giấy chúng nhấn quyền sử dụng đất hoặc một giấy tờ có liên quan kèm theo biên bản hòa giải có giải có chữ ký của các bên tranh chấp và xác nhận

của Uỷ ban nhân dân cấp xã đã tiến hành hòa giải Tòa án sẽ đưa vụ việc ra xét xử Tòa án căn cứ vào các sự kiện thực tế và các quy định của pháp luật để phán quyết

cụ thể anh L có phải trả lại đất cho vợ chồng ông bà T hay không Trong trường hợp nếu như anh L phải trả lại đất cho ông bà T thì đồng thời phải trả lại tài sản gắn liền với đất (tức ngôi nhà mới mà anh L đã xây vì trước đó anh L đã phá ngôi nhà cũ để xây nên căn nhà mới), Tòa án sẽ dựa vào tình hình thực tế để phán quyết một cách hợp lí và hợp pháp về nghĩa vụ các bên và phương thức hoàn trả

Nói cách cụ thể hơn, vợ chồng ông T và bà V có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã chuyển giao cho anh L theo hợp đồng đã tặng cho khi chứng minh được những yêu cầu trên là hoàn toàn đúng sự thật Khi căn nhà cũ của vợ chồng ông bà T không còn nữa, thì ông bà T có quyền yêu cầu vợ chồng anh L hoàn trả lại số tiền vào thời điểm đòi lại tài sản Nhưng đồng thời ngôi nhà mới mà anh L xây dựng nên trong thời điểm đó là hoàn toàn hợp pháp vì thời điểm xây dựng căn nhà mới và quyền sử dụng đất lúc này đang thuộc về anh L Theo quy định tại điều

726 bộ luật dân sự về quyền của bên tặng cho quyền sử dụng đất Vì vậy, anh L hoàn toàn có quyền định đoạt đối với căn nhà Do đó, anh L có quyền định đoạt với căn nhà Do đó, vợ chồng ông T khi đòi lại quyền sử dụng đất và nhà ở sẽ phải hoàn trả lại cho anh L trị giá căn nhà mới tại thời điểm đòi lại cả nhà mới, cả đất Đồng thời dựa vào khoản 2 điều 425 Bộ luật dân sự năm 2005 cũng quy định rằng:

“bên hủy hợp đồng phải thông báo cho bên kia về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Tức, trước khi khởi kiện, ông bà T phải thông báo cho vợ chồng của anh L biết về việc hủy bỏ hợp đồng do vợ chồng anh L đã vi phạm điều kiện phụng dưỡng bố

mẹ, nhất thiết phải có chứng cứ về việc anh L đã không phụng dưỡng bố mẹ và chứng cứ về việc ông bà T đã thông báo hủy hợp đồng thì yêu cầu hủy hợp đồng mới có thể được tòa chấp nhận

4, Đưa ra bình luận cá nhân về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân?

Thực tế cho chúng ta thấy rằng, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra rất đa dạng và phong phú Bao gồm nhiều chủ thể tham gia với nhiều hình thức tặng cho quyền sử dụng đất khác nhau Bên cạnh đó chủ thể tặng cho cũng rất đa dạng, có thể là bố mẹ tặng con, ông bà tặng cháu, anh chị em tặng cho nhau… Đối tượng là quyền sử đất cũng rất đa dạng, gồm: quyền sử dụng đất ở, nông nghiệp, đất phi nông ngiệp… về hợp đồng cũng có nhiều loại hợp đồng khác nhau như: hợp đông

tặng cho quyền sử dung đất có điều kiện và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không có điều kiện

Trong những tình huống thực tế cho ta thấy rằng việc tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra phức tạp, có nhiều trường hợp mà các bên đã xác lập hoàn toàn các thủ tục về tặng cho nhưng vẫn chưa chuyển giao quyền sử dụng đất, đồng thời cũng có trường hợp đất đã được sử dụng ổn định mà vẫn chưa hoàn tất thủ tục về tặng cho đất Tuy nhiên cho tới thờ điểm nay luật đất đai năm 2013 cũng đã sửa đổi lại, cũng có những quy định mới để điều chỉnh quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, xong cũng chỉ là quy định về trình tự thủ tục tặng cho mà chưa đề ra cách thức giải quyết cụ thể trong tặng cho quyền sử dụng đất

Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất ngày càng có nhiều Trong đó có các vụ án liên quan đến việc hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng chiếm một tỉ lệ lớn Có nhiều nguyên nhân dẫn đến vấn đề này:

Nguyên nhân khách quan: Một phần do nhà nước đã chậm ban hành các văn bản pháp luật điều chỉnh về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hay không, do

đó họ tặng cho một cách tự do và sau này khi phát sinh mâu thuẫn không có cơ sở

để giải quyết các tranh chấp Bên cạnh đó, do ảnh hưởng của nên kinh tế thị

trường, khi đất đai có giá trị cao người tặng cho sẽ đòi lại quyền sử dụng đất trong khi người được tặng cho lại không muốn trả lại, mâu thuẫn về lợi ích sẽ dẫn đến những tranh chấp

Nguyên nhân chủ quan: do ý thức pháp luật của người tham gia quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất, có nhiều trường hợp khi tặng cho chỉ thỏa thuận miệng mà không tiến hành thủ tục kê khai, đăng ký, dẫm đến nhà nước không thừa nhận giao dịch này, từ đó phát sinh mâu thuẫn và từ đó đòi hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Mặt khác, do mâu thuẫn bất đồng giữa các bên, khi người tặng cho

không thực hiện những điều kiện tặng cho trong hợp đồng cũng dẫn đến việc đòi lại quyền sử dụng đất

KẾT LUẬN

Vấn đề về tranh chấp đất đai hiện nay ngày càng gia tăng lên Vì vậy nhà nước ta cần phải có những biện pháp, bổ sung và sửa đổi một số điều luật để có thể hoàn thiện hơn Giải quyết được những khó khăn này cũng mới có thể giúp nhà nước ổn định và phát triển hơn

DANH MỤC THAM KHẢO

1, Gíao trình luật đất đai, chủ biên TS TRẦN QUANG HUY, nhà xuất bản công

an nhân dân

2, Bộ luật đất đai năm 2015 (có hiệu lực ngày 1/7/2014), nhà xuất bản lao động

3, Bộ luật dân sự, nhà xuất bản lao động

4, Bộ luật tố tụng dân sự, nhà xuất bản lao động

5, http://www.kilobooks.com/archive/index.php/t-296752.html