- Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng cao ốc THANICO của Công ty Cổ phần Truyền thông Thanh Niên làm cơ sở ra quyết định đầu tư đối với dự án phân tích vốn đầu tư dự án, n
Trang 1TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH
KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN NGÀNH KINH TẾ KẾ KOẠCH ĐẦU TƯ
SVTH : Lê Ngọc Thùy Nữ
Lớp : Đầu tư 2 MSSV : 107204726 Khóa : 33
TP.Hồ Chí Minh, 5/2011
Trang 2MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: MỞ ĐẦU 8
1 Lý do chọn đề tài 8
2 Mục tiêu nghiên cứu 9
3 Đối tượng nghiên cứu 9
4 Phạm vi nghiên cứu 9
5 Phương pháp nghiên cứu 9
6 Kết cấu đề tài 10
CHƯƠNG 2: CỞ SỞ LÝ THUYẾT 11
1 Đầu tư và dự án đầu tư 11
1.1 Hoạt động đầu tư 11
1.2 Dự án đầu tư 12
1.3 Các đặc trưng cơ bản của hoạt động đầu tư 15
2 Thẩm định dự án đầu tư 16
2.1 Khái niệm và vai trò của thẩm định dự án đầu tư 16
2.2 Sự cần thiết phải thẩm định dự án đầu tư 17
2.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư 19
2.3.1 Các quan điểm thẩm định dự án đầu tư 19
2.3.2 Chỉ tiêu cơ bản trong thẩm định dự án đầu tư 20
2.3.3 Phân tích rủi ro của dự án đầu tư 25
CHƯƠNG 3: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 30
1 Vài nét về chủ đầu tư dự án 30
1.1 Giới thiệu chung 30
1.2 Quá trình hình thành và phát triển 30
2 Giới thiệu chung về dự án 32
2.1 Giới thiệu về dự án 32
2.2 Cơ sở pháp lý thực hiện dự án 32
CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH DỰ ÁN 33
1 Phân tích thị trường của dự án 33
Trang 31.1 Tổng quan về môi trường đầu tư cao ốc văn phòng tại Việt Nam 33
1.2 Tổng quan về thị trường văn phòng và khả năng tiêu thụ của dự án 34
1.2.1 Tổng quan về thị trường văn phòng hiện nay 34
1.2.2 Khả năng tiêu thụ của dự án 36
2 Phân tích về phương diện kỹ thuật của dự án 37
2.1 Mục tiêu đầu tư dự án 37
2.2 Địa điểm xây dựng 38
2.2.1 Vị trí xây dựng 38
2.2.2 Điều kiện tự nhiên 39
2.2.3 Đặc điểm hạ tầng kỹ thuật của khu vực 39
2.2.4 Đặc điểm xã hội của khu vực 40
2.3 Quy mô dự án 40
3 Phân tích về phương diện nhân lực và quản lý 41
4 Phân tích tài chính dự án 42
4.1 Phân tích vốn đầu tư 42
4.1.1 Cơ sở xác định vốn đầu tư dự án 42
4.1.2 Vốn đầu tư 42
4.1.3 Tổng mức đầu tư 43
4.2 Phân tích doanh thu dự kiến và chi phí dự án 44
4.2.1 Doanh thu dự kiến 44
4.2.2 Chi phí dự trù 45
4.2.3 Phân tích các chỉ số tài chính khác 46
5 Phân tích các chỉ tiêu thẩm định dự án 47
5.1 Giá trị hiện tại ròng NPV 47
5.2 Suất sinh lợi nội tại IRR 47
5.3 Hệ số đảm bảo trả nợ DSCR 48
5.4 Thời gian hoàn vốn Tp 48
5.5 Kết luận 48
6 Phân tích rủi ro dự án 48
6.1 Phân tích SWOT 48
6.2 Phân tích độ nhạy 48
6.2.1 Phân tích độ nhạy một chiều 49
6.2.2 Phân tích độ nhạy hai chiều 52
6.3 Phân tích tình huống 54
6.4 Phân tích mô phỏng 56
6.4.1 Kết quả chạy mô phỏng của NPV_TIPV 57
6.4.2 Kết quả chạy mô phỏng của IRR_TIPV 58
6.4.3 Mức độ ảnh hưởng của các biến đến dự án 59
Trang 46.4.4 Đánh giá phân phối xác suất của NPV theo quan điểm TIPV và EPV 62
6.5 Nhận xét 63
7 Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội - môi trường của dự án 63
7.1 Hiệu quả kinh tế - xã hội 63
7.2 Hiệu quả môi trường 64
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65
1 KẾT LUẬN 65
2 KIẾN NGHỊ 66
TÀI LIỆU THAM KHẢO 67
PHỤ LỤC 68
Trang 5DANH MỤC BẢNG BIỂU
XÂY DựNG CÁC NĂM ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
MớI THEO HạNG ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
BOOKMARK NOT DEFINED
ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
DEFINED
10 BảNG 4.10: BảNG TổNG VốN ĐầU TƢ Dự ÁN ERROR!
BOOKMARK NOT DEFINED
11 BảNG 4.11: BảNG GIÁ CHO THUÊ ERROR! BOOKMARK
NOT DEFINED
Trang 612 BảNG 4.12: BảNGQUY HOạCH DIệN TÍCH CHO TừNG
DEFINED
13 BảNG 4.13:BảNG Dự TRÙ NHÂN LựC VÀ CHI PHÍ LƯƠNG
14 BảNG 4.14: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY 1 CHIềU
NOT DEFINED
15 BảNG 4.15: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY 1 CHIềU
DEFINED
16 BảNG 4.16: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY 1 CHIềU
17 BảNG 4.17: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY 1 CHIềU BIếN CHI PHÍ ĐấT ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
18 BảNG 4.18: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY 1 CHIềU
19 BảNG 4.19: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY 2 CHIềU GIữA GIÁ CHO THUÊ VÀ Tỷ GIÁ ERROR! BOOKMARK NOT
DEFINED
20 BảNG 4.20: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY 2 CHIềU
BOOKMARK NOT DEFINED
Trang 721 BảNG 4.21: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH Độ NHạY 2 CHIềU GIữA GIÁ CHO THUÊ VÀ CÔNG SUấT CHO THUÊ
ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
22 BảNG 4.22: BảNG KếT QUả PHÂN TÍCH TÌNH HUốNG
ERROR! BOOKMARK NOT DEFINED
23 BIểU Đồ 4.23: BIểU Đồ KếT QUả PHÂN TÍCH MÔ PHỏNG
DEFINED
24 BIểU Đồ 4.24: BIểU Đồ KếT QUả PHÂN TÍCH MÔ PHỏNG
DEFINED
25 BIểU Đồ 4.25: BIểU Đồ KếT QUả PHÂN TÍCH MÔ PHỏNG
DEFINED
26 BIểU Đồ 4.26: BIểU Đồ KếT QUả PHÂN TÍCH MÔ PHỏNG
DEFINED
27 BIểU Đồ 4.27: BIểU Đồ ĐÁNH GIÁ MứC Độ ảNH HƯởNG
NOT DEFINED
28 BIểU Đồ 4.28: BIểU Đồ OVERLAY PHÂN PHốI XÁC SUấT
DEFINED
29 BIểU Đồ 4.29: BIểU Đồ TREND PHÂN PHốI XÁC SUấT CủA
DEFINED
Trang 9Những năm qua tốc độ đầu tư về bất động sản của nước ta có sự tăng trưởng mạnh
mẽ, nhiều dự án thực sự có hiệu quả đã góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển Tuy nhiên vẫn có những dự án đầu tư còn chưa hợp lý khiến cho nguồn vốn bỏ lãng phí thất thoát, làm ảnh hưởng đến nền kinh tế nói chung cũng như của từng doanh nghiệp nói riêng Một trong những nguyên nhân của hiện tượng đó là thiếu sót, hạn chế, chủ quan trong công tác thẩm định dự án đầu tư
Đứng trước thực tế đó, đòi hỏi các doanh nghiệp có những ý tưởng đầu tư vào các
dự án phải nâng cao chất lượng thẩm định dự án Bởi vì, công tác thẩm định giúp cho doanh nghiệp có quyết định đầu tư hợp lý, giảm rủi ro, đảm bảo nguồn vốn đầu tư phát huy hiệu quả kinh tế - xã hội, góp phần tiết kiệm cho toàn bộ nền kinh tế và định hướng đầu tư đúng đắn cho các doanh nghiệp
Sau cuộc khủng hoảng kinh tế những năm 2008 – 2009, cùng với sự hồi phục và tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế, thị trường bất động sản ngày càng phát triển với tốc độ nhanh và hết sức phức tạp Đặc biệt là thị trường cao ốc văn phòng cho thuê với nhu cầu của các doanh nghiệp trong và ngoài nước đang tăng cao về văn phòng cho thuê hiện đại, chất lượng và tiết kiệm năng lượng Nắm bắt được nhu cầu này,
Công ty Cổ phần Tập đoàn Truyền thông Thanh Niên tiến hành nghiên cứu tính khả thi
dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng hạng A
Trang 10Nhằm hiểu rõ hơn về tầm quan trọng của công tác thẩm định dự án cũng như áp dụng kiến thức đã được học vào thực tế nghiên cứu đề tài, tôi quyết định chọn nghiên
cứu đề tài: “THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CAO ỐC THANICO”
2 Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu vai trò quan trọng của thẩm định tài chính dự án đầu tư đối với doanh nghiệp
- Tìm hiều phương pháp, nội dung, quy trình thẩm định tài chính dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Truyền thông Thanh Niên
- Phân tích hiệu quả tài chính dự án đầu tư xây dựng cao ốc THANICO của Công
ty Cổ phần Truyền thông Thanh Niên làm cơ sở ra quyết định đầu tư đối với dự án (phân tích vốn đầu tư dự án, nguồn thu của dự án, chi phí hoạt động, kế hoạch vay và trả nợ, phân tích chỉ tiêu hiệu quả tài chính, phân tích rủi ro – độ nhạy của dự án )
- Đưa ra những đánh giá chung về dự án
- Đưa ra một số nhận xét và kiến nghị cho dự án đầu tư xây dựng cao ốc THANICO
3 Đối tượng nghiên cứu
- Thị trường cao ốc văn phòng tại Tp.Hồ Chí Minh
- Do những ràng buộc về thời gian, dữ liệu, số liệu cũng như hạn chế về trình độ chuyên môn nên sinh viên chưa thể nghiên cứu sâu vào thị trường cao ốc văn phòng ở Việt Nam nói chung mà chỉ đi vào nghiên cứu thị trường cao ốc văn phòng ở Tp Hồ Chí Minh
4 Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi thời gian: Dữ liệu, số liệu được sử dụng trong giai đoạn 2008 – 2010
- Phạm vi không gian: Đề tài được tiến hành tại Công ty Cổ Phần Truyền thông
Thanh Niên
- Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung phân tích tình hình thẩm định tài chính dự
án đầu tư xây dựng cao ốc THANICO của tại Công ty Cổ Phần Truyền thông Thanh Niên
5 Phương pháp nghiên cứu
- Đánh giá – phân tích – tổng hợp: Thu thập số liệu, dữ liệu, thông tin liên quan
đến dự án đầu tư Tiến hành phân tích, đánh giá để xem xét tính khả thi, nguồn thu
Trang 11nhập, lợi nhuận, khả năng trả nợ của dự án Từ đó tổng hợp các thông tin và kết quả đã phân tích, đánh giá để ra quyết định đầu tư đối với dự án đầu tư
- Phương pháp mô phỏng: vận dụng phân tích mô phỏng kinh doanh (Crystall
Ball) để phân tích rủi ro tài chính dự án đầu tư
6 Kết cấu đề tài
Kết cấu chung của đề tài gồm 5 chương, với những nội dung như sau:
Chương 1: Giới thiệu lí do chọn đề tài, mục tiêu, phạm vi, phương pháp nghiên cứu
của đề tài
Chương 2: Trình bày các lý thuyết về đầu tư, dự án đầu tư, quy trình và nội dung
của hoạt động thẩm định dự án đầu tư
Chương 3: Giới thiệu về dự án, chủ đầu tư dự án
Chương 4: Phân tích về thị trường, phân tích các mặt của dự án, phân tích về mặt tài
chính và phân tích rủi ro của dự án
Chương 5: Đưa ra kết luận và kiến nghị cho dự án
Trang 12D = f (C,T,L,R) Trong đó:
D là khả năng phát triển của một quốc gia
C là khả năng về vốn
T là công nghệ
L là lao động
R là tài nguyên thiên nhiên
Rõ ràng là để thúc đẩy phát triển sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội thì nhất thiết phải có hoạt động đầu tư
Đầu tư theo nghĩa rộng, nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được kết quả đó Nguồn lực đó có thể
là vốn, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động, trí tuệ
Đối với các doanh nghiệp, hiểu đơn giản đầu tư là việc bỏ vốn kinh doanh để thu được lợi nhuận trong tương lai Đầu tư là hoạt động chủ yếu,quyết định sự phát triển
và khả năng tăng trưởng của doanh nghiệp Trong hoạt động đầu tư, doanh nghiệp bỏ vốn dài hạn nhằm hình thành và bổ sung những tài sản cần thiết để thực hiện những mục tiêu kinh doanh Hoạt động này được thể hiện tập trung thông qua việc thực hiện các dự án đầu tư
Trang 13Trên quan điểm xã hội thì đầu tư là hoạt động dành vốn cho phát triển từ đó thu được các hiệu quả kinh tế xã hội vì mục tiêu phát triển quốc gia
Dù đứng trên góc độ nào đi nữa, chúng ta đều thấy tầm quan trọng của hoạt động đầu tư, đặc điểm và sự phức tạp về mặt kỹ thuật, hậu quả và hiệu quả tài chính, kinh tế
xã hội của hoạt động đầu tư đòi hỏi để tiến hành một việc đầu tư phải có sự chuẩn bị cẩn thận và nghiêm túc Sự chuẩn bị này được thể hiện ở việc soạn thảo các dự án Có nghĩa là mọi việc đầu tư phải được thực hiện theo dự án thì mới đạt hiệu quả mong muốn Vậy dự án đầu tư là gì?
1.2 Dự án đầu tƣ
Dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động kinh tế đặc thù với các mục tiêu phương pháp
và phương tiện cụ thể để đạt được trạng thái mong muốn Dự án đầu tư được xem xét
ở nhiều góc độ
Về hình thức, dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có
hệ thống các hoạt động về chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai Và đây cũng là phương tiện
mà các chủ đầu tư sử dụng để thuyết phục nhằm nhận được sự ủng hộ cũng như tài trợ
về mặt tài chính từ phía chính phủ, các tổ chức chính phủ, các tổ chức tài chính
Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài Còn đứng trên phương diện kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của việc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội làm tiền đề cho đầu
tư và tài trợ Dự án đầu tư là một hoạt động riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung
Theo Điều lệ “Quản lý đầu tư và xây dựng” ban hành theo Nghị định 177/CP ngày 20/10/1994, dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hay cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian xác định
Trang 14Như vậy, dù đứng trên góc độ nào thì một dự án đầu tư cũng phải mang tính cụ thể
và có mục tiêu rõ ràng, phải thể hiện được các nội dung chính sau:
- Mục tiêu của dự án: thường ở hai cấp mục tiêu
Mục tiêu trực tiếp: là mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt được trong khuôn khổ nhất định và khoảng thời gian nhất định
Mục tiêu phát triển: là mục tiêu mà dự án góp phần thực hiện, mục tiêu phát triển được xác định trong kế hoạch, chương trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của vùng Đạt được mục tiêu trực tiếp chính là tiền đề góp phần đạt được mục tiêu phát triển
- Kết quả của dự án: là những đầu ra cụ thể được tạo ra từ các hoạt động của dự
án Kết quả là điều kiện cần thiết để đạt được mục tiêu trực tiếp của dự án
- Các hoạt động của dự án: là những công việc do dự án tiến hành nhằm chuyển
hóa những nguồn lực thành các kết quả của dự án Mỗi hoạt động của dự án đều mang lại kết quả tương ứng
- Nguồn lực cho dự án: là đầu vào cần thiết để tiến hành dự án
Phân loại dự án đầu tƣ
Để tiện cho việc theo dõi, quản lý dự án, người ta tiến hành phân loại dự án đầu tư Việc phân loại có thể dựa trên nhiều tiêu thức khác nhau như:
- Theo quy mô: dự án lớn, vừa, nhỏ
- Theo phạm vi: dự án trong nước, quốc tế
- Theo thời gian: dự án ngắn hạn, trung hạn, dài hạn Thường là các dự án trung hạn
- Theo nội dung và theo tính loại trừ
Với dự án của doanh nghiệp thường quan tâm đến hai cách phân loại cuối
Trang 15 Theo nội dung, bao gồm:
Dự án đầu tư mới: là những dự án có mục tiêu tạo ra sản phẩm, dịch vụ mới để đưa vào thị trường hay những dự án tạo ra các pháp nhân mới Các dự án đầu tư mới thường là dự án lớn, được đầu tư toàn bộ nhà xưởng, máy móc thiết bị mới
Dự án đầu tư mở rộng: là những dự án có mục đích tăng cường năng lực sản xuất, tăng quy mô sản phẩm, nâng cao chất lượng sản phẩm, cải tiến dây chuyền sản xuất với mục đích cung cấp thêm những sản phẩm cùng loại cho thị trường
Dự án đầu tư nâng cấp (chiều sâu): liên quan đến việc thay đổi công nghệ, tạo ra một công nghệ mới cao hơn trong cùng một tổ chức cũ
Theo tính loại trừ
Các dự án độc lập (không có tính loại trừ) thì việc thực hiện dự án này không liên quan đến việc chấp nhận hay bác bỏ dự án kia Các dự án được coi là phụ thuộc khi chấp nhận dự án này có nghĩa là bác bỏ dự án kia bởi những giới hạn về nguồn lực hoặc sự liên quan có tác động lẫn nhau về công nghệ, môi trường Tuy nhiên, tính độc lập hay phụ thuộc của một dự án, ví dụ như một dự án đối với doanh nghiệp (nguồn lực giới hạn) là phụ thuộc (nếu thực hiện thì sẽ loại bỏ dự án khác), nhưng đối với ngân hàng thì vấn đề này không cần đặt ra bởi khả năng cho vay lớn, không vì cho vay một dự án này mà loại trừ cho vay đối với dự án khác
Quá trình hình thành và thực hiện một dự án đầu tư dù thuộc loại nào cũng phải trải qua các giai đoạn nhất định(còn gọi là chu kỳ của dự án đầu tư) Có nhiều góc độ tiếp cận chu kỳ dự án Các bước công việc, các nội dung nghiên cứu ở giai đoạn được tiến hành tuần tự nhưng không biệt lập mà đan xen gối đầu nhau, bổ sung cho nhau nhằm nâng cao dần độ chính xác của các kết quả nghiên cứu ở các bước tiếp theo
Nếu xét từ góc độ đầu tư để xem xét chu kỳ, cũng như là các giai đoạn đầu tư thì một dự án phải trải qua ba giai đoạn: chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư và vận hành các kết quả đầu tư Nội dung các bước công việc ở mỗi giai đoạn của các dự án không giống nhau, tùy thuộc vào lĩnh vực đầu tư, vào tính chất sản xuất, đầu tư dài hạn hay ngắn hạn
Trang 16Các giai đoạn được thể hiện qua sơ đồ sau:
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư
Giai đoạn thực hiện đầu tư
Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư
Trong ba giai đoạn trên đây, giai đoạn chuẩn bị đầu tư tạo tiền đề và quyết định sự thành công hay thất bại ở hai giai đoạn sau, đặc biệt là đối với giai đoạn vận hành kết quả đầu tư
Do đó, đối với giai đoạn chuẩn bị đầu tư, vấn đề chất lượng, vấn đề chính xác của các kết quả nghiên cứu, tính toán và dự đoán là quan trọng nhất Trong quá trình soạn thảo dự án phải dành đủ thời gian và chi phí theo đòi hỏi của các nhà nghiên cứu
1.3 Các đặc trƣng cơ bản của hoạt động đầu tƣ
Là hoạt động bỏ vốn nên quyết định trước hết thường là quyết định tài chính Đầu
tư là một trong những quyết định có ý nghĩa chiến lược đối với doanh nghiệp Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn, đồng thời đặc điểm của các dự án đầu tư là thường yêu cầu một lượng vốn lớn, có tác động lớn đến hiệu quả sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp Do đó, các dự án thường bị lạc hậu ngay từ lúc có ý tưởng đầu tư Sai lầm trong việc dự toán vốn ban đầu có thể dẫn đến tình trạng lãng phí vốn lớn, thậm chí gây hậu quả nghiêm trọng đối với doanh nghiệp Vì vậy, quyết định đầu tư của
Nghiên cứu tiền khả thi
Thẩm định
dự án, ra quyết định đầu tư
Chạy thử và nghiệm thu
sử dụng
Thiết kế và lập dự toán thi công
Sử dụng công suất
ở mức độ cao nhất
Công suất giảm dần và thanh lý
Trang 17doanh nghiệp là quyết định có tính chiến lược, đòi hỏi cần phải được phân tích và cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đưa ra quyết định đầu tư
Là hoạt động diễn ra trong khoảng thời gian dài
Là hoạt động luôn cần sự cân nhắc giữa lợi ích trước mắt và lợi íc trong tương lai
Là hoạt động mang nhiều rủi ro
2 Thẩm định dự án đầu tư
2.1 Khái niệm và vai trò của thẩm định dự án đầu tƣ
Thẩm định dự án đầu tư là quá trình phân tích và làm sáng tỏ một loạt các vấn đề liên quan đến tính khả thi trong việc thực hiện dự án như: công suất, kỹ thuật, thị trường, tài chính, tổ chức Với các thông tin về bối cảnh và các giả thiết được sử dụng trong quá trình lập dự án đồng thời đánh giá để xác định xem dự án có đạt được mục tiêu xã hội hay không, có hiệu quả kinh tế, tài chính không
Hoạt động này trước hết là phục vụ cho chính nhà đầu tư, nhà tài trợ rồi đến cơ quan quản lý Nhà nước
Đối với chủ đầu tư: Lập kế hoạch phối hợp giữa chính sách tài chính,
marketing, nhân sự, tác nghiệp một cách chính xác nhất để có thể lựa chọn phương án tốt nhất và qua đó chủ đầu tư sẽ đạt được hiệu quả tài chính mong muốn
Đối với cơ quan Nhà nước: Giúp cho cơ quan Nhà nước quyết định cho phép,
chấp nhận dự án đó đi vào thực hiện có phù hợp với mục tiêu phát triển của ngành, vùng hay lãnh thổ
Đối với nhà tài trợ: Có thể vay được lãi cao, thu hồi vốn gốc đúng hạn và duy
trì quan hệ làm ăn lâu dài
Đối với ngân hàng: Cho vay theo dự án có đặc điểm đem lại nguồn lợi tức lớn
vì dự án thường có thời gian dài, quy mô lớn và tình tiết phức tạp
Một cách tổng quát ta có thể đưa ra khái niệm về thẩm định dự án đầu tư như sau:
Thẩm định dự án đầu tư là quá trình phân tích, đánh giá toàn diện các khía cạnh của một dự án đầu tư để ra các quyết định đàu tư cho phép đầu tư hay tài trợ
Trang 18Thực tế, người thẩm định dự án sẽ tiến hành kiểm tra, phân tích, đánh giá từng phần
và toàn bộ các vấn đề có trong báo cáo nghiên cứu tiền khả thi và khả thi (thường chỉ với báo cáo nghiêm cứu khả thi – hay còn gọi là luận chứng kinh tế kỹ thuật) trong mối quan hệ mật thiết với doanh nghiệp chủ dự án vá các giả thiết về môi trường mà doanh nghiệp sẽ hoạt động Thẩm định dự án có ý nghĩa thể hiện ở việc giúp các dự án tốt không bị bác bỏ và các dự án tồi sẽ không được chấp nhận Tuy nhiên, nhận định
“tồi”, “khả thi” hay “hiệu quả” ở khía cạnh nào đó còn phụ thuộc vào góc độ của người thẩm định và họ sẽ đạt được những mục tiêu nhất định khi tiến hành thẩm định
2.2 Sự cần thiết phải thẩm định dự án đầu tƣ
Về phía nhà đầu tư:
Thông thường khi quyết định đầu tư một dự án, chủ đầu tư phải cân nhắc giữa nhiều lựa chọn khác nhau, nghĩa là nhiều dự án khác nhau trong cùng một giai đoạn Mặc khác, tuy nắm vững những vấn đề, những chi tiết kỹ thuật của dự án nhưng đôi khi khả năng thu thập, nắm bắt những thông tin mới của doanh nghiệp bị hạn chế, nhất là đối với xu thế kinh tế, chính trị, xã hội Điều đó làm giảm tính chính xác trong phán đoán của doanh nghiệp
Công tác thẩm định dự án đầu tư sẽ đi sâu vào làm rõ các vấn đề, giúp doanh nghiệp lựa chọn phương án tốt nhất mang lại hiệu quả cao nhất hoặc đưa ra những ý kiến xác đáng gợi ý cho chủ đầu tư để nâng cao tính khả thi của dự án
Về phía ngân hàng:
Việc cho vay gồm 3 giai đoạn:
Xem xét trước khi cho vay
Thực hiệc cho vay
Thu gốc – thu lãi
Ba giai đoạn này là một quá trình gắn bó chặt chẽ, mỗi giai đoạn có một ý nghĩa nhất định ảnh hưởng đến chất lượng của một khoản vay
Trang 19Để có một khoản vay chất lượng là điều mong muốn và mục tiêu hoạt động của các ngân hàng, nhưng nó là một vấn đề khó khăn và thực tế thì các ngân hàng vẫn gặp thất bại khi cho vay Vì thực tế vận động xã hội trên thị trường luôn không cân xứng về thông tin, điều này dẫn đến những hiểu biết sai lệch về nhau Đứng trước những rủi ro
đó thì các ngân hàng phải luôn xem xét, cân nhắc kỹ lưỡng để xác định những khách hàng tốt với những khoản vay có chất lượng trước khi đưa ra quyết định cho vay nhằm hạn chế thấp nhất các rủi ro có thể xảy ra
Việc ngân hàng cho vay không thể không cần biết doanh nghiệp sử dụng vốn làm
gì, quan niệm đơn giản là chỉ cần trả nợ là hoàn toàn sai lầm và thụ động Theo quan niệm kinh doanh hiện nay thì ngân hàng và doanh nghiệp là bạn hàng Mà đã là bạn hàng của nhau thì khi xác lập quan hệ làm ăn phải tìm hiểu thăm dò và lẫn nhau, đặt ra những điều kiện ràng buộc đảm bảo lợi ích cho cả đôi bên Chính vì vậy mà trước khi cho vay, các ngân hàng phải luôn đối mặt với hàng loạt câu hỏi khác nhau: cho ai vay? Vay như thế nào? Trong thời gian bao lâu? Quản lý các khoản vay như thế nào? Thu gốc và lãi ra sao?
Bên cạnh đó, nguồn vốn được ngân hàng sử dụng cho vay là tiền gửi của khách hàng Để đảm bảo cho sự tồn tại phát triển thì bên cạnh mục tiêu lợi nhuận, ngân hàng còn phải đảm bảo an toàn và thanh khoản tức là phải hoạt động có trách nhiệm với những đồng tiền của khách hàng vào bất kỳ thời điểm nào
Đây là bài toán phức tạp mà các ngân hàng cần tìm ra lời giải đáp Quá trình tìm lời giải đúng cho bài toán này chính là công tác thẩm định các khoản cho vay
Nói đến dự án đầu tư, không phải dự án nào cần vốn ngân hàng cũng đáp ứng Ngân hàng chỉ cho vay đối với những dự án có tính khả thi và tính được khả năng sinh lợi của dự án Muốn vậy ngân hàng sẽ yêu cầu người đi vay lập và nộp vào ngân hàng dự
án đầu tư trên cơ sở dự án đầu tư với các thông tin liên quan, ngân hàng sẽ tổng hợp và thẩm định dự án để xem xét tính khả thi của dự án
Về phía xã hội và các cơ quan hữu quan:
Chúng ta biết rằng vấn đề thiếu vốn đang rất phổ biến ở nước ta Trong điều kiện hiện nay, cơ sở hạ tầng còn nghèo nàn, lạc hậu thì việc đầu tư là rất cần thiết Tuy
Trang 20nhiên, với nguồn vốn hạn hẹp, số lượng các dự án đầu tư lại lớn, việc trao vốn cho dự
án nào là rất quan trọng và khó khăn Chính vì thế, trước khi đưa ra quyết định phải kiểm tra, thẩm định dự án, so sánh các dự án với nhau để lựa chọn những dự án mang lại hiệu quả cao nhất cho xã hội Hiệu quả được nhắc đến ở đây không chỉ đơn thuần là hiệu quả kinh tế mà nó còn bao hàm cả hiệu quả xã hội như công ăn việc làm, tăng ngân sách, tiết kiệm ngoại tệ, tăng khả năng cạnh tranh quốc tế đặc biệt là vấn đề bảo
vệ môi trường…
Công tác thẩm định dự án đầu tư sẽ giúp các cơ quan quản lý Nhà nước đánh giá chính xác sự cần thiết và sự phù hợp của dự án trên tất cả các phương diện: mục tiêu, quy hoạch, quy mô và hiệu quả
Tóm lại, vài nét trên đã phần nào khắc họa được vai trò của công tác thẩm định dự
án đầu tư Chúng ta phải thừa nhận rằng đây là một công việc hết sức quan trọng, nó
có vai trò trên cả tầm vĩ mô (xã hội) và tầm vi mô (ngân hàng, doanh nghiệp) Bởi lẽ nếu làm tốt công tác thẩm định không những đem lại hiệu quả cao cho hoạt động tín dụng, đảm bảo an toàn vốn cho ngân hàng, mà khi nhìn vào đó các ngân hàng, các tổ chức tài chính, các tổ chức tín dụng nước ngoài sẽ an tâm hơn khi lựa chọn đầu tư vào Việt Nam thông qua các ngân hàng trong nước
2.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tƣ
2.3.1 Các quan điểm thẩm định dự án đầu tƣ
Quan điểm tổng đầu tư (TIPV)
Theo quan điểm tổng đầu tư (quan điểm của ngân hàng), xem xét một dự án nhằm đánh giá sự an toàn của số vốn vay mà dự án có thể cần Do đó, quan điểm tổng đầu tư xem xét tới tổng dòng ngân lưu chi cho dự án (kể cả phần đóng thuê) và tổng dòng ngân lưu thu về (kể cả trợ cấp, trợ giá) Từ sự phân tích này, các ngân hàng (nhà tài trợ) sẽ xác định được tính khả thi về mặt tài chính của dự án, nhu cầu vay vốn của dự
án cũng như khả năng trả nợ và khả và lãi vay của dự án
Quan điểm chủ sở hữu (EPV)
Theo quan điểm chủ sở hữu (chủ đầu tư), mục đích xem xét giá trị thu nhập ròng còn lại của dự án so với những gì họ có được trong trường hợp không thực hiện dự án
Trang 21Khác với quan điểm tổng đầu tư, quan điểm phân tích của chủ sở hữu khi thanh toán dòng ngân lưu phải tính đến phần vốn vay ngân hàng cho dòng ngân lưu vào và khoản trả lãi vay cùng nợ gốc cho dòng ngân lưu ra
Quan điểm của nền kinh tế (Economic of view)
Khi sử dụng phân tích kinh tế để tính toán mức lợi ích của dự án theo quan điểm của toàn quốc gia, các nhà phân tích sử dụng “giá cả kinh tế” để xác định giá trị thực của các yếu tố nhập lượng (input) và xuất lượng (output) của dự án Giá cả kinh tế này
có tính đến thuế và trợ cấp, đồng thời tính cả những ngoại tác tích cực và tiêu cực mà
dự án gây ra Một số dự án thuộc lĩnh vực công như bệnh viện, trường học, công viên,
cơ sở hạ tầng, đường giao thông… thẩm định dự án về mặt tài chính có rất ít hoặc không có ý nghĩa (vì NPV thường âm) mà chủ yếu là thẩm định về mặt kinh tế
Tóm lại, có nhiều quan điểm khi tiến hành thẩm định một dự án đầu tư, tùy theo đối tượng thẩm định và loại hình dự án Mỗi quan điểm sẽ có một cách tính toán khác nhau (suất chiết khấu, giá cả các yếu tố, cách lập báo cáo ngân lưu…)
2.3.2 Chỉ tiêu cơ bản trong thẩm định dự án đầu tƣ
Giá trị hiện tại ròng (NPV)
Giá trị hiện tại ròng của một dự án là số chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập ròng trong tương lai với giá trị hiện tại của nguồn vốn đầu tư
Công thức tính:
NPV = C0 + PV Hay :
Trong đó:
NPV : là giá trị hiện tại ròng
C0 : là vốn đầu tư ban đầu vào dự án, C0 mang dấu âm (khoản đầu tư ban đầu)
Trang 22PV : là tổng hiện giá thu nhập (là giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính
mà dự án mang lại trong thời gian hữu ích của nó)
CFt : là giá trị dòng tiền năm t của dự án (doanh thu năm t trừ cho chi phí năm t)
r : suất chiết khấu của dự án
Ý nghĩa của NPV chính là đo lường phần trăm giá trị tăng thêm dự tính mà dự án
đem lại cho nhà đầu tư với mức độ rủi ro cụ thể của dự án Việc xác định chính xác tỷ
lệ chiết khấu của mỗi dự án đầu tư là một việc khó Người ta có thể lấy bằng với lãi suất đầu vào, nhưng thông thường là chi phí bình quân của vốn tùy từng trường hợp, người ta còn xem về biến động lãi suất trên thị trường và khả năng giới hạn về vốn chủ đầu tư khi thực hiện dự án
Sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá dự án đầu tư theo nguyên tắc:
- Nếu là các dự án đầu tư tùy thuộc theo quy mô nguồn vốn, các dự án có NPV ≥
0 đều được chọn (dự án có NPV = 0 vẫn có thể được chọn vì khi đó mức tiêu thụ của
dự án vừa đủ để hoàn vốn đầu tư và cung cấp một tỷ lệ lãi suất cho khoản vốn đó)
Chỉ tiêu này tính toán dựa trên cơ sở dòng tiền có chiết khấu (hiện tại hóa dòng tiền)
là hợp lý ví tiền có giá trị theo thời gian
Lựa chọn dự án theo chỉ tiêu NPV là thích hợp vì nó cho phép chọn dự án nào có thể làm tối đa hóa nguồn vốn của chủ đầu tư
Trang 23 Nhược điểm:
Phụ thuộc nhiều vào suất chiết khấu r được lựa chọn Cụ thể, nếu r càng nhỏ thì NPV càng lớn và ngược lại Trong khi đó việc xác định đúng suất chiết khấu r là rất khó khăn
Chỉ cho ta thấy dự án lời lỗ và số tiền lời lỗ bằng bao nhiêu, nhưng chưa cho ta biết mức độ sinh lợi cao hay thấp
Với các dự án có thời gian đầu tư khác nhau thì việc dùng NPV để lựa chọn dự án là không có ý nghĩa.muốn so sánh được phải giả định rằng dự án có thời gian ngắn hơn
sẽ được đầu tư bổ sung với số liệu lặp lại như cũ sao cho các dự án có thời gian như nhau Thời gian phân tích dự án là bội số chung nhỏ nhất của dòng đời dự án Đây là việc tính toán phức tạp mất thời gian
Suất sinh lợi nội tại (IRR)
Suất sinh lợi nội tại còn được coig là tỷ suất hoàn vốn nội tại, là tỷ suất chiết khấu
mà tại đó hiện giá ròng NPV = 0 Hay nói cách khác, IRR là suất chiết khấu mà khi dùng nó để quy đổi dòng tiền thì giá trị hiện tại của dòng thu nhập cân bằng với giá trị hiện tại của chi phí
Lựa chọn dự án dựa vào suất sinh lợi nội tại:
Trang 24Không xét thời điểm phát sinh lợi ích và chi phí
Thời gian hoàn vốn (Tp)
Thời gian hoàn vốn là thời gian cần thiết để giá trị của các dòng tiền thu nhập hàng năm vừa đủ bù đắp cho giá trị của dòng tiền chi ra đầu tư ban đầu
Cách tính thời gian hoàn vốn:
Xác định năm y* = năm PV tích lũy dương – 1
Xác định tháng m*= ( |PV tích lũy năm t*| x 12)/PV năm (t* +1)
Tp = y* + m*
Tiêu chuẩn đánh giá: Tp càng ngắn thì càng tốt, tránh được những biến động rủi ro
trong tương lai
Ưu điểm:
Đơn giản, dễ áp dụng và được sử dụng như một công cụ sàn lọc
Độ tin cậy tương đối cao Do thời gian hoàn vốn thường ở những năm đầu khai thác, độ rủi ro ít hơn những năm sau Mặt khác, các số liệu dự báo trong những năm đầu có độ tin cậy cao hơn những năm sau
Chỉ tiêu này giúp các nhà đầu tư thấy được đến bao giờ thì có thể thu về đủ vốn đầu
tư bỏ ra ban đầu, trên quan điểm hiện giá Vì vậy, họ có thể quyết định sơ bộ có nên đầu tư hay không
Trang 25 Nhược điểm:
Thời gian hoàn vốn không chiết khấu không tính tới những sai biệt về thời điểm xuất hiện dòng tiền, tức là yếu tố giá trị thời gian của tiền tệ không được đề cập Phần thu nhập sau thời điểm hoàn vốn bị bỏ qua hoàn toàn, như vậy không đánh giá được hiệu quả tài chính của cả vòng đời dự án Yếu tố rủi ro đối với dòng tiền tương lai của
dự án không được xem xét và đánh giá Xếp hạng các dự án không phù hợp với mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận của chủ sỡ hữu
Thời gian hoàn vốn không phản ánh được khả năng sinh lợi của dự án sau thời kỳ hoàn vốn Cụ thể: nhiều dự án mặc dù thời gian thu hồi vốn lâu nhưng sau đó sẽ thu lợi nhuận liên tục, trong khi dự án thu hồi vốn nhanh nhưng vòng đời dự án ngắn và sau thời gian hoàn vốn thì lợi nhuận tăng ít hoặc giảm dần
Tỷ số lợi ích/chi phí (B/C)
Chỉ số lợi ích/chi phí phản ánh khả năng sinh lợi của dự án trên mỗi đơn vị tiền tệ vốn đầu tư (quy về thời điểm hiện tại)
Công thức tính:
Tỷ số lợi ích/chi phí = PV (lợi ích)/PV (chi phí)
Tiêu chuẩn đánh giá:
Các dự án có tỷ số B/C > 1 (tức NPV >0) sẽ được chấp nhận (trường hợp các dự án độc lập với nhau)
Các dự án có tỷ số B/C < 1 sẽ bị bác bỏ
Ưu điểm:
Tỷ số B/C cho biết lợi ích thu được trên một đồng bỏ ra, từ đó giúp chủ đầu tư cân nhắc và lựa chọn các phương án có hiệu quả
Trang 26 Nhược điểm:
Tỷ số B/C là số tương đối nên không thể dùng trực tiếp để so sánh khi thẩm định dự
án, khi lựa chọn giữa các dự án thì dù B/C của dự án này lớn hơn dự án kia thì cũng chưa thể kết luận là dự án tốt hơn
Như vậy, mỗi chỉ tiêu được sử dụng trong đánh giá hiệu quả tài chính dự án đầu tư
có những ưu nhược điểm nhất định Tuy nhiên, mức độ không như nhau Mỗi chỉ tiêu
sẽ được so sánh với các tiêu chuẩn chấp nhận dự án nhất định (có thể do nội tại chỉ tiêu mang lại) Kết quả thẩm định thông qua những chỉ tiêu sau khi so sánh với giá trị tiêu chuẩn sẽ nói lên ý nghĩa từng mặt của vấn đề
Tóm lại, qua việc thẩm định bằng các chỉ tiêu, kết luận chung, cuối cùng về dự án đầu tư phải mang tính tổng hợp, khái quát thậm chí phải nhờ vào sự cho điểm có phân biệt tầm quan trọng khác nhau của chỉ tiêu đánh giá Mặt khác, kết luận chung đôi khi cũng cần tính linh hoạt, tùy vào từng điều kiện cụ thể và sự ưu tiên khía cạnh nào đó của dự án Song mặt quan trọng nhất ở đây là phải dự kiến và xác định chính xác luồng tiền ra vào bởi các chỉ tiêu trên đều dựa trên cơ sở các dòng lợi ích, chi phí của dự án
2.3.3 Phân tích rủi ro của dự án đầu tƣ
Rủi ro là khả năng xảy ra sự khác biệt giữa kết quả thực tế với kết quả kỳ vọng theo
kế hoạch
Mục tiêu của phân tích rủi ro
Như chúng ta đã biết, việc phân tích rủi ro đối với vác dự án đang nghiên cứu là một công việc rất quan trọng và cần thiết
Lợi ích và chi phí của các dự án trả dài theo thời gian hoạt động của chúng và nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác bên ngoài Do đó, dự đoán dòng tiền khó tránh khỏi sai sót và những thay đổi không mong muốn
Các biến số có ảnh hưởng đến các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án đều có mức
độ rủi ro cao Vì vậy, chúng ta có nhu cầu đo lường độ tin cậy của các kết quả phân tích ngân lưu của dự án
Trang 27Việc thu thập thông tin và các số liệu cần thiết cho các dự báo chính xác đều rất tốn kém Do đó, phân tích rủi ro tài chính cũng có thể giúp nhận dạng những khu vực dễ gặp rủi ro để tập trung sự quan tâm quản lý, hoặc cải tiến việc ước lượng chính xác Công tác phân tích rủi ro giúp chúng ta loại bỏ bớt những dự án tồi và không để sót
dự án tốt
Các công cụ phân tích rủi ro
Phân tích SWOT (SWOT Analysis)
Phân tích SWOT (SWOT Analysis) là một kỹ thuật phân tích rất mạnh trong việc
xác định Điểm mạnh và Điểm yếu để từ đó tìm ra được Cơ hội và Nguy cơ
Sử dụng trong ngữ cảnh kinh doanh, phânh tích SWOT giúp hoạch định được thị trường một cách vững chắc
Phân tích SWOT trong kinh doanh có thể giúp ta xem xét tất cả các cơ hội mà ta có thể tận dụng được Và bằng cách hiểu được điểm yếu của ta trong kinh doanh, sẽ có thể quản lý và xóa bỏ các rủi ro mà ta chưa nhận thức hết
Hơn thế nữa, bằng cách sử dụng cơ sở so sánh và phân tích SWOT giữa ta và đối thủ cạnh tranh, ta có thể phác thảo một chiến lược mà giúp ta phân biệt ta với đối thủ cạnh tranh, vì thế mà giúp ta cạnh tranh hiệu quả trên thị trường
Phân tích độ nhạy
Phân tích độ nhạy là việc khảo sát ảnh hưởng của sự thay đổi các nhân tố có ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án Có nhiều nhân tố ảnh hưởng với mức độ trọng yếu khác nhau đến dự án, tuy nhiên, phân tích độ nhạy là tìm
ra một số nhân tố trọng yếu nhất và đánh giá độ rủi ro của dự án dựa vào các nhân tố này
Nội dung phân tích độ nhạy gồm:
- Phân tích độ nhạy một chiều: phân tích sự thay đổi của một biến rủi ro để xem xét mức độ ảnh hưởng đến kết quả dự án
Trang 28- Phân tích độ nhạy hai chiều: phân tích sự thay đổi của hai biến rủi ro cùng lúc
để xem xét mức độ ảnh hưởng đến kết quả dự án
Các bước trong phân tích độ nhạy:
Phân tích độ nhạy được bắt đầu bằng trường hợp cơ bản (trường hợp có nhiều khả năng xảy ra nhiều nhất)
Mô hình hóa bài toán dưới dạng các phương trình toán học (thực hiện bằng Excel) Chọn một biến có ý nghĩa rồi thay lần lượt các giá trị của biến này và ghi lại các kết quả cuối cùng
Lặp lại các bước trên với các biến khác của mô hình
Vẽ biểu đồ biểu thị mối quan hệ giữa các biến đã thay đổi với các kết quả sau cùng được ghi lại Biểu đồ càng dốc lên thì biến đó càng quan trọng và đó chính là các yếu
tố mà ta nên cải thiện chất lượng thông tin đầu vào
Ưu điểm và những hạn chế của phân tích độ nhạy:
Ưu điểm:
Một trong những cách giảm bớt rủi ro lên kết quả cuối cùng (NPV) là tăng cường tính chính xác của dữ liệu đầu vào Tuy nhiên, thực tế có khá nhiều yếu tố rủi ro ảnh hưởng đến kết luận cuối cùng nhưng chúng ta không thể cải thiện chất lượng của tất cả các yếu tố Do đó, chỉ cần cải thiện chất lượng thông tin của những yếu tố được xem là quan trong nhất Phân tích độ nhạy là một kỹ thuật nhằm xác định các yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng Phương pháp này sẽ cho biết kết quả cuối cùng bị ảnh hưởng bởi yếu tố khảo sát như thế nào, với điều kiện các yếu tố còn lại giữ nguyên Nếu yếu tố này có thay đổi nhỏ về giá trị đã làm cho kết quả của kế hoạch thay đổi lớn thì cần đầu tư phân tích thêm để có thông tin tốt hơn, hoặc trong quá trình thực hiện cần kiểm soát yếu tố này chặt chẽ hơn, hoặc phải dùng các công cụ quản lý rủi ro như ký hợp đồng mua nguyên vật liệu dài hạn, hợp đồng vay trong tương lai… Mặt khác, việc xác định được những yếu tố rủi ro quan trọng ở bước này xẽ tạo tiền
đề để tiếp tục phân tích kỹ hơn ở phần phân tích kịch bản và phân tích mô phỏng
Trang 29 Hạn chế:
Đây là loại phân tích “tất định” ở trạng thái tĩnh Mỗi lần thử chỉ xem xét sự thay đổi của một biến hoặc hai biến và giả định các biến còn lại không đổi Trong thực tế, điều này rất khó xảy ra
Về miền giá trị và phân bố xác suất của các biến:
Phân tích độ nhạy không tập trung vào miền giá trị thực tế
Phân tích độ nhạy không thể hiện các xác suất đối với từng miền Nói chung, xác suất của các giá trị gần với giá trị trung bình là cao vầ xác xuất nhận các giá trị thái cực là nhỏ
Về hướng của các tác động
Đối với đa số các biến, hướng tác động là rõ ràng
Doanh thu tăng NPV tăng
Khi kiểm định mỗi lần một biến là không thực tế do có sự tương quan giữa các biến Nếu số lượng (Q) đã bán tăng tên thì các chi phí sẽ tăng lên
Lợi nhuận = Qx(P – UC)
Nếu tỷ lệ lạm phát thay đổi thì tất cả các giá của hàng hóa có thể ngoại thương và các trách nhiệm nợ nước ngoài thay đổi
Một phương pháp sử lý những tác động kết hợp hoặc có tương quan này là phân tích tình huống
Trang 30 Phân tích tình huống (phân tích kịch bản):
Phân tích tình huống là dạng phân tích tất định, trong đó, một tổ hợp của nhiều biến rủi ro được chọn do được đánh giá là mang nhiều rủi ro nhất và được sắp đặt theo các tình huống lạc quan, trung bình, bi quan
Phân tích tình huống thừa nhận rằng các biến nhất định có quan hệ tương hỗ với nhau Vì thế, một số nhỏ các biến có thể được thay đổi đồng thời theo một cách nhất định
Mục đích của phân tích tình huống là xem xét kết quả của dự án (NPV, IRR,…) trong các tình huống: “tốt nhất” (giá bán cao nhất, chi phí cao nhất, lạm phát cao nhất…)
Phương pháp này đã khắc phục được một phần nhược điểm của phương pháp phân tích độ nhạy là cho phép thay đổi các yếu tố đầu vào cùng lúc Tuy nhiên, phương pháp này cũng có vài nhược điểm sau:
Phương pháp này giả định các biến đầu vào có cùng dạng phân phối xác suất (thường là phân phối chuẩn)
Số lượng tình huống xem xét khá ít nên việc đánh giá độ rủi ro của kết quả kỳ vọng kém chính xác
Không xác định được yếu tố quan trọng để giúp người ta ra quyết định cải thiện chất lượng thông tin đầu vào của yếu tố nào
Phân tích mô phỏng
Phân tích mô phỏng còn gọi là phân tích xác suất hay bất định Theo đó, giá trị của mỗi biến rủi ro sẽ xuất hiện một cách ngẫu nhiên (không biết trước) Với mỗi giá trị rủi ro, kết quả NPV sẽ được tính toán lại
Tiến hành mô phỏng hàng trăm lần như vậy, nhằm xác định xác suất để các kết quả NPV có thể xảy ra
Trang 31Chương 3: GIỚI THIỆU DỰ ÁN
1 Vài nét về chủ đầu tư dự án
1.1 Giới thiệu chung
Tên công ty : CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN TRUYỀN THÔNG THANH NIÊN
Tên tiếng Anh : THANH NIEN MEDIA CORPORATION
Trụ sở chính : 248 Cống Quỳnh, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, TP.HCM Điện thoại : 08.39291846 (6 lines)
Email : info@thanhniencorp.com.vn
Website : www.thanhniencorp.com.vn
Công ty hoạt động kinh tế độc lập trong các lĩnh vực chính như sau:
- Quảng cáo - Truyền Thông
- Hệ thống nhà in trong nước
- Thương mại - Xuất nhập khẩu
- Đầu tư – Kinh doanh Bất Động Sản
Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc: Ông Nguyễn Công Khế
Phó Tổng giám đốc kinh doanh: Bà Đặng Thị Thanh Hương
Phó Tổng giám đốc Hành Chính –Nhân Sự: Ông Hồ Văn Đắc
Phó Tổng giám đốc phụ trách chi nhánh Hà Nội: Ông Đỗ Ngọc Tuấn
1.2 Quá trình hình thành và phát triển
Công ty Cổ Phần Tập Đoàn Truyền Thông Thanh Niên là một đơn vị kinh tế trực thuộc Báo Thanh Niên Công ty Cổ Phần Tập Đoàn Truyền Thông Thanh Niên là một đơn vị kinh tế trực thuộc Báo Thanh Niên
Trang 32- Ngày 4/1/2006: Công ty ra đời với tên gọi đầu tiên là Công ty cổ phần kinh doanh dịch vụ tổng hợp Thanh Niên
- Ngày 23/11/2006: Công ty thực hiện việc đổi tên lần thứ nhất là Công ty Cổ phần Truyền thông Thanh Niên
- Ngày 30/06/2009 : Công ty thực hiện việc đổi tên lần thứ hai là Công ty Cổ phần Tập đoàn Truyền thông Thanh Niên
- Các lần thay đổi vốn điều lệ:
Vốn đăng ký lần thứ I : 50.000.000.000 đồng (Năm mươi tỷ đồng)
Ngày 9/6/2006 : Thành lập Trung tâm phát hành sách báo Thanh Niên
Ngày 19/10/2007 : Thành lập Trung tâm Quảng cáo - Truyền thông - Du lịch, thành lập Chi nhánh công ty tại Hà Nội, nhà in Hà Nội
Ngày 27/5/2008 : Thành lập Chi nhánh công ty tại Đà Nẵng – nhà in Đà Nẵng
Ngày 17/6/2008 : Thành lập Công ty CP BĐS Thanh Niên (TPHCM)
Ngày 26/9/2008 : Thành lập Công ty CP cao ốc Thanh Niên – Detesco (HN)
Ngày 29/5/2009 : Thành lập Công ty TNHH MTV Quảng cáo – Phát hành Thanh Niên, thành lập Công ty TNHH MTV Giải trí Thanh Niên
Ngày 01/6/2009 : Thành lập chi nhánh công ty tại Hoa Kỳ
Trang 332 Giới thiệu chung về dự án
2.1 Giới thiệu về dự án
Địa điểm xây dựng: 217 Điện Biên Phủ, Phường 6, Quận 3, Tp.Hồ Chí Minh Diện tích xây dựng: 1184,9 m2
Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Tập đoàn Truyền thông Thanh Niên
Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng có tên gọi tạm thời là Cao ốc THANICO Thời gian hoạt động dự kiến của dự án là 25 năm
Tòa cao ốc THANICO dự kiến là một công trình cao ốc hiện đại, phục vụ nhu cầu thuê văn phòng đang tăng ở địa bàn Tp.HCM, tiêu chuẩn đầu tư xây dựng dựa kiến đạt tiêu chuẩn văn phòng hạng A tại thời điểm hoàn thành
2.2 Cơ sở pháp lý thực hiện dự án
Dự án được thành lập căn cứ vào:
- Luật doanh nghiệp và các văn bản pháp lý hướng dẫn thành lập Doanh nghiệp; Luật bất động sản
- Nghị định số 137/2006/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2006 của chính phủ
- Quyết định số 09/2007/QĐ-CP ngày 19 tháng 1 năm 2007 của Thủ tướng chính phủ
- Công văn số 2932/BTC-QLCS ngày 14 thánh 3 năm 2008 của bộ tài chính
- Kết luận của thủ tướng chính phủ tại buổi làm việc với Ban bí thư Trung ương Đoàn ngày 22/3/2007 (thông báo số 80/TB-VPCT ngày 19 tháng 4 năm 2007 của văn phòng chính phủ)
- Kết luận số 220/KL/TWĐTN ngày 22 tháng 6 năm 2009 của ban bí thư Trung Ương đoàn
Trang 34Chương 4: PHÂN TÍCH DỰ ÁN
1 Phân tích thị trường của dự án
1.1 Tổng quan về môi trường đầu tư cao ốc văn phòng tại Việt Nam
Trong bối cảnh đầu tư bất động sản toàn cầu hiện nay, thị trường bất động sản của Việt Nam đã chứng minh được sự hấp dẫn hấp dẫn từ nhu cầu trong nước và khả năng phục hồi của nền kinh tế, được hỗ trợ bởi các yếu tố như sự tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa nhanh chóng và việc hình thành một lớp trung lưu mới Mặc dù môi trường đầu tư vẫn đầy thử thách, nhưng thị trường bất động sản của Việt Nam vẫn đang thu hút sự quan tâm từ các tổ chức đầu tư toàn cầu
Theo công bố báo cáo về thị trường bất động sản toàn cầu của Hiệp hội Các nhà đầu
tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (AFIRE), trong các thị trường mới nổi, Việt Nam được đánh giá là thị trường hấp dẫn mới nổi với vị trí xếp hạng thứ 4, sau Brazil, Trung Quốc và Ấn Độ
Bên cạnh đó, những năm gần đây, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam (FDI) đặc biệt là đầu tư xây dựng tăng mạnh Theo công bố của Cục Đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư, thu hút đầu tư trực tiếp của nước ngoài từ đầu năm đến 21/12/2010 đạt 18,6 tỷ USD, bằng 82,2% cùng kỳ năm 2009
Ngành kinh doanh bất động sản tiếp tục dẫn đầu về thu hút FDI với tổng vốn đăng
ký cấp mới 6,71 tỷ USD, giảm 9% về vốn so với năm 2009 Xếp vị trí thứ 4 là ngành xây dựng với 141 dự án có tổng vốn hơn 1,7 tỷ USD, tăng gấp 4,4 lần so với 2009 Điều đó cho thấy lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là cao ốc văn phòng đã và đang hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài
