THIẾT kế vị TRÍ và bố TRÍ mặt BẰNG

“Dự án khu chung cư DQT Quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh” có khả năng phục vụ các chủ trương chung của thành phố về việc giải quyết nhà ở, sắp xếp lại khu vực đô thị, thu hút dân cư nội thàn

ỦY BAN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ CẦN THƠ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KỸ THUẬT- CÔNG NGHỆ CẦN THƠ

KHOA QUẢN LÝ CÔNG NGHIỆP



-Đồ Án THIẾT KẾ VỊ TRÍ VÀ BỐ TRÍ MẶT BẰNG

HỆ THỐNG CÔNG NGHIỆP THIẾT KẾ VỊ TRÍ VÀ BỐ TRÍ MẶT BẰNG TẠI DOANH NGHIỆP SẢN XUẤT BÁNH MÌ GIA HÂN

Giảng viên hướng dẫn Sinh viên thực hiện

ThS PHAN THỊ HUYỀN TRANG 1 Đặng Thị Mỹ Duyên.

2 Phạm Thị Út Quyên.

3 Huỳnh Ngọc Thơ.

Cần Thơ, tháng 8 năm 2015

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC HÌNH

Trang

DANH MỤC BẢNG

Trang

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU1.1 Lý do chọn đề tài

Trong những năm gần đây, nền kinh tế nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, hiệuquả của công tác đầu tư nói chung và hoạt động đầu tư của các công ty xây dựng nóiriêng càng được quan tâm hơn Cùng với chính sách đổi mới, mở cửa của Nhà nước bộmặt nền kinh tế Việt Nam đang thay đổi nhanh chóng, tốc độ tăng trưởng kinh tế và sự

ổn định của môi trường kinh tế vĩ mô theo chuyển hướng công nghiệp hoá – hiện đạihoá ngày càng được cải thiện

Với sự chuyển đổi nền kinh tế theo hướng trên, các nhà quản lý kinh tế của ViệtNam đã bắt đầu làm quen với công tác quản lý hoạt động đầu tư theo dự án Sau thờigian ngỡ ngàng cùng với sự học hỏi và tự nghiên cứu, các nhà quản lý và các doanhnghiệp Việt Nam đã có nhiều tiến bộ trong công tác lập dự án, nhiều dự án được phéptriển khai và đang phát huy hiệu quả mang lại lợi ích to lớn cho nền kinh tế

Sự kiện Việt Nam trở thành thành viên của TPP đã tạo điều kiện cho các doanhnghiệp nước ngoài đến nghiên cứu và tìm kiếm các cơ hội đầu tư tại Việt Nam và sự

có mặt ngày càng nhiều của các công ty nước ngoài đến làm ăn ở Việt Nam cũngkhiến nhu cầu nhà ở cũng tăng vọt

Bên cạnh đó, Việt Nam hội nhập nhiều tổ chức thế giới vấn đề chất lượng cuộcsống ngày càng nâng cao đặc biệt là nhà ở được chú trọng hơn Các khu đất có vị trígiao thông thuận lợi, gần trung tâm thì giá không hề rẻ Song song với nhu cầu về nhà

ở đang được quan tâm và chú trọng, đối tượng hướng tới đa phần là những người trẻ

có thu nhập tương đối ổn định Thay vì mua đất với giá cao ngất ngưỡng và tốn thêmchi phí xây dựng thì nhà ở khu chung cư là lựa chọn thích hợp và tiện lợi nhất

Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội Việc xây dựng nhà ở là vấn đề rấtcần thiết cho các quốc gia trên thế giới và cũng là yêu cầu nhất thiết đối với Việt Nam,đặc biệt trong quá trình đô thị hóa hiện nay Sự tăng dân số, sự dịch chuyển dân số đếncác thành phố lớn, những yêu cầu cải thiện chất lượng đời sống chổ ở, quy hoạch kiếntrúc thành phố không kiểm soát được… Tất cả đều yêu cầu hướng đến việc thực hiệncác dự án xây dựng nhà ở có tổ chức, hệ thống để từ đó mang lại cho người dân nhữngngôi nhà có chất lượng, cải thiện đời sống người dân và tạo dựng một bộ mặt kiến trúccho khu dân cư văn minh

Ngoài ra, cuộc sống nội thành chen chúc, chật hẹp Trong lúc đó, người dân nôngthôn ra thành thị tìm việc ngày càng tăng, cộng thêm dân nhập cư, từ các tỉnh kháccùng tìm về thành phố, khiến nhu cầu nhà ở càng bức bách

Theo định hướng phát triển của thành phố đến 2020 tầm nhìn 2025, Quận 9 là khu

vui chơi và các khu chung cư ở nội thành Các chung cư này đảm bảo không gian ở đạt

chuẩn chất lượng về hạ tầng và môi trường “Dự án khu chung cư DQT Quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh” có khả năng phục vụ các chủ trương chung của thành phố

về việc giải quyết nhà ở, sắp xếp lại khu vực đô thị, thu hút dân cư nội thành, tăngcường hạ tầng kỹ thuật cho các khu dân cư và đáp ứng kịp thời các yêu cầu phát triểnkinh tế – xã hội trên địa bàn

Như vậy, việc phát triển xây dựng các chung cư cao tầng, trung tâm thương mạidịch vụ ở Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu thịtrường hiện nay

Thời gian xây dựng dự kiến: 2/2016 – 7/2017

1.3.2 Đối tượng nghiên cứu

- Đất đai và điều kiện tự nhiên, an ninh kinh tế xã hội của vùng

- Vật tư, nguyên liệu, thiết kế, đấu thầu, các chi phí khác…

- Lĩnh vực cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông tại Nguyễn Duy Trinh - Quận 9Thành phố Hồ Chí Minh.

- Thực trạng dân cư của Quận 9

1.4 Phương pháp thực hiện

1.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

Thông qua công ty thu thập số liệu tham khảo từ những dự án qua mạng internet đểphục vụ cho việc nghiên cứu và nâng cao khả năng khả thi của dự án

Vận dụng những kiến thức đã học trong môn quản lý dự án, kinh tế kĩ thuật để thựchiện các công việc

Thông qua một số công cụ hỗ trợ để dễ dàng tính và chọn số liệu thích hợp như(Excel, cây mục tiêu, sơ đồ Gantt… )

Nghiên cứu được thực hiện trên cơ sở kế thừa và vận dụng có chọn lọc các kết quảnghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm của các dự án nhằm xác định các nhân tố và sựkhác biệt về mức độ ảnh hưởng của các nhân tố này đến sự thành công của việc pháttriển dự án

Từ cái bài báo, trang web và video của cộng đồng mạng, thông tin và số liệu của đềtài này được thu thập bằng phương pháp quan sát, điều tra và nghiên cứu các tài liệu

có sẵn thông qua phương tiện viễn thông

1.4.2 Phương pháp phân tích số liệu

Thu thập thông số ban đầu về điều kiện vốn có của dự án lúc đầu được đưa vào tiếntrình và theo thời gian tiếp tục khảo sát sau đó tập hợp thành dự án hoàn chỉnh

Phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh được sử dụng để đánh giá tình hình dự

án xây dựng đầu tư, đồng thời đánh giá khả năng các thông số liên quan dự án xâydựng và làm rõ hơn chuyên sâu dự án đầu tư

Thông tin và số liệu của đề tài được xử lý và phân loại theo từng đặc tính, bản chất,chức năng và cấp độ Sau đó các dữ liệu được sắp xếp theo bố cục dự kiến của dự án

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN2.1 Lập phương án của dự án

Công ty TNHH DQT đã cân nhắc và lựa chọn các địa điểm để thực hiện “Dự án xây dựng khu chung cư DQT Quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh” Sau quá trình

điều tra, nghiên cứu, công ty đã quyết định đánh giá để lựa chọn các khu vực qua bảngsau:

Quy trình giai đoạn dự án:

Giai đoạn trước dự án: ý tưởng ban đầu

Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư

Giai đoạn 2: Thực hiện đầu tư

Giai đoạn 3: Kết thúc đầu tư

Kết thúc dự án: Hết thời hạn sử dụng, sự cố, hỏng không sử dụng được, thanh lý(phá vỡ).

2.2.1 Tên dự án và chủ đầu tư

- Tên dự án : Xây dựng khu chung cư DQT Quận 9 Thành phố Hồ Chí Minh.

- Chủ đầu tư: Công ty TNHH DQT.

- Điện thoại: 01214313101 hoặc 01673304689

- Gmail: huynhtho0701@gmail.com

2.2.2 Địa điểm xây dựng dự án

Vị trí đất đầu tư xây dựng thuộc ranh giới hành chính phường Phú Hữu, Quận 9,Thành phố Hồ Chí Minh

Diện tích khu đất: 795 m2

 Ranh giới của khu đất:

• Phía Đông: Giáp đường Vành đai ngoài

• Phía Tây: Giáp phường Phú Hữu

• Phía Nam: Giáp sông Đồng Nai

• Phía Bắc: Giáp phường Tăng Nhơn Phú A

Hiện trạng khu đất là đất trống, còn có các dân cư hiện hữu và khu quy hoạch dân

cư mới, đây chính là yếu tố thuận lợi để nhanh chóng xúc tiến thực hiện dự án

Vùng đấtxây dự án

có phương pháp, theo một tiến trình nhất định.

2.3 Nghiên cứu thị trường

2.3.1 Thực trạng

Nhà ở là nhu cầu cơ bản của người dân, đối với các đô thị lớn như Thành phố HồChí Minh, nhà ở còn liên quan đến một loạt các vấn đề như kinh tế - xã hội - môitrường và mỹ quan đô thị Trong chiến lược tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhà ởđược xem là một trong những nội dung quan trọng được chính quyền thành phố quantâm chỉ đạo

Thành phố Hồ Chí Minh là trung tâm kinh tế, khoa học kỹ thuật, văn hóa, xã hộilớn cả nước, với diện tích tự nhiên là 209.506 km2 Ngoài ra tình trạng nhà ở hiện naytại nhiều khu vực trong thành phố rất khó khăn, 30% dân hiện ở dưới mức 4m2/ người.Trong tổng số nhà nói trên, có đến 74.877 căn nhà lụp xụp rách nát với diện tích5.921.602 m2 xen cài trong các khu dân cư, xây cất bằng vật liệu tạm bợ, dễ bị sụp đổ,

dễ cháy, không có nhà vệ sinh, không có tiện nghi tối thiểu cho cuộc sống, không đảmbảo điều kiện vệ sinh môi trường

Hơn nữa, thành phố còn chịu cảnh 25.044 căn nhà với diện tích 555.088 m2 ở cácchung cư có tỷ lệ hư hỏng cao với 7.050 căn hộ ở chung cư cần phải phá dỡ xây mới.Phần lớn dân cư sống ở đây người thu nhập trung bình và vừa phải, ít có hoặc không

có khả năng tích lũy để tạo dựng chổ ở

Hiện nay, dân cư thành phố ngày càng tăng nhanh nên nhu cầu nhà ở ngày càngquan tâm nhiều hơn Chính vì sự cấp bách về nhà ở nên thành phố đã quy hoạch nhiềukhu chung cư tập trung nội thành với các điểm dân cư tập trung tại Quận 2, Quận 8,Bình Tân, Nhà Bè, ngoài ra còn có Quận 9, để dân cư đầy đủ chổ ở, đáp ứng chấtlượng cuộc sống.

 Mục đích xây dựng dự án chung cư Quận 9, là nhằm phục vụ chương trình nhà ở chomọi đối tượng có nhu cầu Do vậy chủ trương cụ thể dự án là:

• Tập trung xây dựng chung cư

• Triển khai các giải pháp nâng cao chất lượng xây dựng

• Quan tâm đến các giải pháp về quy hoạch và kiến trúc sao cho nâng cao giá trị chung

cư, cải thiện môi trường tạo điều kiện sống có chất lượng tốt, đầy đủ tiện nghi

2.3.2 Chiến lược kinh doanh của dự án

- Quảng cáo: xây dựng chương trình quảng cáo thông qua các kênh báo chí,internet, tờ rơi…

- Tư vấn khách hàng: tạo dựng niềm tin cho khách hàng

- Rủi ro về kinh tế: biến động thị trường

- Với yếu tố môi trường: ảnh hưởng đến tiến trình hoàn thành của dự án

2.4 Sự cần thiết đầu tư

Theo Quyết định “Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế, xã hội Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020, tầm nhìn 2025” của Ủy ban nhân dân Thành phố đã được Hội đồng nhân dân Thành phố thông qua với các mục tiêu phấn đấu sau:

- Thay thế chung cư hỏng, xuống cấp, xóa bỏ chung cư hết hạn sử dụng trên địa bànthành phố

- Xây dựng khu tái định cư, tiếp tục thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án đang triển khaixây dựng và các dự án mới đáp ứng nhu cầu tái định cư đến 2025

- Đến năm 2020, phấn đấu thành phố có 100% khu đô thị mới và 70% khu dô thị hiệnhữu có hệ thống nước thải tập trung

Quận 9 hiện nay là một khu đô thị mới đang phát triển với rất nhiều công trìnhcông nghiệp Xây dựng hạ tầng kỹ thuật Địa điểm nơi đây đang được thành phố tập

trung cải tiến, phát triển các khu công nghiệp cao, cụm công nghiệp đã được quyhoạch, các khu trung tâm thương mại - dịch vụ và khu thư giãn phục vụ dân nội thành.Thu hút nguồn lao động phổ thông tập trung về đây sinh sống làm việc.

Dự án chung cư quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh được quy hoạch thành một khudân cư hoàn chỉnh, gần khu công nghệ cao Thành phố Hồ Chí Minh và từ các trườngĐại học, Cao đẳng bán kính trong 2km

Việc đầu tư xây dựng khu chung cư Quận 9 là phù hợp với xu hướng đô thị hóa,phù hợp với nhu cầu nhà ở và thuận lợi trong việc giải tỏa đền bù, vì hiện tại khu vựcnày chủ yếu là nông nghiệp Dự án khu chung cư quận 9 cũng góp phần thực hiện cácchủ trương chung của thành phố về việc giải quyết nhà ở, sắp xếp lại khu vực đô thịhóa, thu hút dân cư nội thành, tăng cường hạ tầng kỹ thuật cho các khu dân cư và đápứng kịp thời các yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn

Như vậy, việc phát triển xây dựng các khu chung cư ở Quận 9 là hợp lí vì:

• Xây dựng quỹ nhà ở trả góp và cho thuê phục vụ rộng rãi cho mọi đối tượng có nhucầu trên địa bàn Quận 9, Thành phố Hồ Chí Minh

• Cải thiện điều kiện sống của nhân dân lao động trong khu vực

• Thực hiện quy hoạch cải tạo và xây dựng Quận 9 đã được Ủy ban nhân dân Thành phố

Hồ Chí Minh chấp thuận

Thực hiện đúng kế hoạch dự án

Nguồn lực thực hiện tốtKhông vượt chi phí

Đúng tiến độ

Ước tính thời gian phù hợpTinh thần trách nhiệm caoThời tiết thích hợp Chi phí nguyên vật liệu không đổi

Sử dụng thiết bị phù hợp, cần thiếtƯớc tính nguồn lực phù hợpKí hợp đồng với nhân viên

2.6 Cây mục tiêu của dự án

Để đạt được hiệu quả công việc công ty TNHH DQT đã đưa ra mục tiêu để xác

định sự khả thi có lường trước của dự án như sau:

Hình 2.1: Mục tiêu dự án

Qua hình 2.1 công ty có thể xác định được mục tiêu đề ra, đồng thời tìm ra mục

đích của dự án nhằm thỏa mãn yêu cầu của công ty

2.7 Sơ đồ SWOT

Mô hình SWOT là một trong những công cụ hữu dụng dẫn đến thành công cho

việc nắm bắt những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức cho dự án của công ty

Việc áp dụng SWOT trong dự án giúp công ty hoạch định được chiến lược vững chắc

phát triển bền vững dự án qua bảng sau:

Bảng 2.2: Sơ đồ SWOT

- Điều kiện tự nhiên, khí hậu thuận lợi

- Sự phát triển các dự án cơ sở hạ tầng

giao thông thuận lợi đã và đang xây

dựng

- Khu đất xây dựng hiện đang là khu đô

thị hóa, đất đai trong tiến trình chuyển

đổi từ đất nông nghiệp sang đất đô thị

nên hiện trạng kiến trúc đơn giản, thuận

lợi cho việc xây dựng mới tại đây Phù

hợp với quá trình đô thị hóa diễn ra

mạnh mẽ ở Quận 9

- Khu xây dựng dự án cách trung tâm

thành phố 20 km

- Gần ngay chợ, trung tâm thể dục thể

thao vui chơi Quận 9, trường học, bệnh

viện, trường Đại học - Cao đẳng, siêu

thị Góp phần thực hiện việc chỉnh trang

quy hoạch khu dân cư của Quận 9, tạo

thêm chổ ở và kinh doanh sử dụng quỹ

đất có hiệu quả

- Nhu cầu nhà đất đang tăng cao

- Dân cư ở khu vực Quận 9 vẫn chưanhiều so với các khu vực khác

- An ninh trật tự chưa ổn định Vì dân cư

ở đây có nhiều thành phần ở nhiều nơiđến

- Thuộc dự án chung cư nên được Ủy

ban nhân dân Quận 9 đặc biệt quan tâm

-Ủy ban nhân dân Thành phố Quận 9 đã

ra quyết định tập trung phát triển các khu

đô thị mới có quy mô lớn, đồng bộ hạ

- Có nhiều đối thủ cạnh tranh

- Giải quyết vấn đề ô nhiễm môi trườngtrong quá trình xây dựng và hoạt động

- Tình hình kinh tế Việt Nam đang trên

đà hồi phục nhưng chưa bền vững

Qua bảng 2.2 chứng minh rằng phân tích SWOT là một cơ chế quan trọng đánh giáđiểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức mà công ty phải đối mặt Mặc khác sơ đồSWOT giúp công ty thấy được sự khả thi của dự án

- Đảm bảo đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội.

- Luật tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật:

• TCVN 9364-2012 Nhà cao tầng, kỹ thuật đo đạc phục vụ công tác thi công

• TCVN 9398-2012 Công tác trắc địa trong xây dựng công trình, các yêu cầu chung

• TCVN 4055-2012 Công trình xây dựng - Tổ chức thi công

- Các quy định về kiến trúc xây dựng nhà ở: Quy định về mật độ xây dựng, diệntích tối thiểu

- Quy định về kiến trúc tại Thành phố Hồ Chí Minh theo Quyết định 135/2007/QĐ

- Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh và 45/2009/ QĐ - Ủy ban nhân dân Thànhphố Hồ Chí Minh

- Về tầng cao: Số tầng bao gồm các tầng được quy định tại Thông tư số12/2012/TT - BXD ngày 28 tháng 12 năm 2012 của Bộ xây dựng ban hành Quy chuẩn

kỹ thuật quốc gia - QCVN 03:2012/BXD

- Về chiều cao xây dựng: Trong quá trình triển khai các dự án đầu tư xây dựngcông trình theo quy hoạch, phải tuân thủ theo quy định tại Nghị định số 20/2009/NĐ-

CP ngày 23 tháng 02 năm 2009 của Chính phủ về quản lý độ cao chướng ngại vậthàng không và các trận địa quản lý, bảo vệ vùng trời tại Việt Nam

2.9 Công thức tính toán các chi phí, doanh thu lợi nhuận của dự án

 Công thức tính NPV:

Trong đó:

CF: khoảng tiền thu được ở năm thứ t

CF0: khoảng tiền đầu tư ban đầu

i : lãi suất chiết khấu dự án

Tiêu chuẩn đánh giá:

 NPV >0: chấp nhận dự án

 NPV <0: loại bỏ dự án

 Công thức tính

Thời gian lạc quan: a.

Thời gian bi quan: b

Thời gian thường xảy ra nhất: m

Thời gian kì vọng: Te

Phương sai: 2.

Xác suất: Z

CHƯƠNG 3 KẾ HOẠCH DỰ ÁN3.1 Phân tách công việc WBS

3.1.1 Cơ cấu phân tích công việc theo WBS

Để thực hiện dự án “Xây dựng chung cư DQT quận 9 thành phố Hồ Chí Minh” cầnthực hiện các công việc sau:

Bảng 3.3: Phân tích công việc WBS.

Ký hiệu công việc Tên công việc

E Đấu thầu xây dựng

F Gói thầu xây dựng

Thiết bị khác

Hoàn thiện

Sơ đồ thực hiện các công việc như sau:

3.1.2 Mô tả công việc của dự án

+ Vốn chủ sở hữu: Chủ yếu thực hiện các công tác về đền bù giải tỏa, chuẩn bị đầu

tư, khảo sát thiết kế

+ Vốn vay ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Hà Nội: Thực hiện một phầncác công tác xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ bản công trình của dự án

MARR = 7%

Thủ tục pháp lý

Hợp đồng mua bán đất Xin giấy phép đầu tư

Giấy phép kinh doanh Hoạt động

Dựa vào căn cứ của nhà nước để công ty có thể xin được các giấy phép để xây

dựng và hoạt động dự án Căn cứ vào các thủ tục trong hình sau:

Hình 3.2: Sơ đồ thủ tục pháp lý 3.1.2 Đấu thầu

Theo các hình thức đấu thầu, công ty sẽ tổ chức đấu thầu thông qua hình sau:

Hình 3.3: Sơ đồ tổ chức đấu thầu

Đơn vị trúng thầu có nhiệu vụ và nghĩa vụ thực hiện đúng quy định hợp đồng đã

được kí kết giữa hai bên