khoá luận đánh giá công tác đấu giá đất

Khoá luận tốt nghiệp đại học đánh giá công tác đấu giá đất trên địa bàn tỉnh quảng bình, đánh giá hiệu quả đấu giá đất, so sánh số liệu 3 năm từ 2014 đến 2016, rút kết luận đánh giá, đề xuất nguyên nhân và phương hướng giải quyết những vấn đề mắc phải.

cơ bản để tạo lập tài sản gắn liền với đất.

Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thịtrường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh

mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sảnphẩm đầu ra trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệphóa – hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính Phủ đã cho phépthực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Hình thứcnày trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một sốđịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tạinhư việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đấtthanh toán tiến hành không chặt chẽ…

Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây nhà nước đãthay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạn tầng theohướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền

sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản Giá đấtquy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấugiá quyền sử dụng đất Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm gópphần vào đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất, nên cần thiết phảinghiên cứu hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiềungười đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật đã liên kếtmóc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất “moi đất” của nhànước núp dưới danh nghĩa “dự án” Thực chất là đem đất của nhà nước thông

Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phươngpháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý.

Trong những năm qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị

xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình diễn ra rất phổ biến Tuy nhiên phương pháp tổchức thực hiện còn một số hạn chế như việc điều tra xây dựng giá sàn còn chưakhoa học và còn mang tính hành chính, quy chế đấu giá có sự khác nhau ở một số

dự án

Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm đánh giá lại tính hiệu quả,

đề xuất được phương pháp tổ chức thực hiện hợp lý, góp phần vào việc đẩy mạnhcông tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình, tôi

tiến hành nghiên cứu đề tài “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa

bàn thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình trong giai đoạn 2013 – 2015 ”.

1.2 Mục đích - yêu cầu của đề tài

- Đưa ra ý kiến và kiến nghị để hoàn thiện quy trình, cơ chế giúp công tácđấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn thị xã

- Đánh giá được tình hình và hiện trạng sử dụng và quản lý đất trên địabàn thị xã

- Đánh giá việc tổ chức và triển khai thực hiện các văn bản quy phạmpháp luật về việc quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thị xã

- Đánh giá được tình hình và kết quả của công tác đấu giá trên địa bàn thị

xã giai đoạn 2013 – 2015

- Đánh giá được những hiệu quả và lợi ích của công tác đấu giá bằngquyền sử dụng đất đem lại cho Nhà nước và người sử dụng đất

- Đưa ra được một số tồn tại hạn chế trong công tác đấu giá bằng quyền

sử dụng đất trên địa bàn và đề xuất các giải pháp thích hợp

1.2.3 Yêu cầu

- Nghiên cứu, nắm vững các văn bản liên quan đến đấu giá quyền sử dụngđất của Trung Ương và địa phương

- Số liệu điều tra phải khách quan và đảm bảo độ tin cậy

- Đưa ra các ý kiến đảm bảo tính khách quan đối với công tác đấu giá

- Kết quả nghiên cứu phải đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

PHẦN 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

2.1 Đất đai và thị trường bất động sản

2.1.1 Bất động sản

- Hiện nay hầu hết các quốc gia trên thế giới đều phân chia tài sản quốcgia thành 2 loại là bất động sản và động sản nhưng còn có sự khác nhau về kháiniệm cụ thể về Bất động sản Nhưng có chung quan điểm tương đồng đó là bấtđộng sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không thể di dời được

- Ở nước ta Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCNViệt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bất Động Sản là các tài sản bao gồm: Đấtđai, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà, công trình xây dựng đó, Các tài sản khác gắn liền với đất đai, Các tàisản khác do pháp luật quy định”

- Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thểbằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trongkhi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐStrong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quyđịnh cụ thể danh mục các tài sản này

- Các quốc gia khác có những định nghĩa về bất động sản tương tự, ta cóthể tham khảo thêm như sau

Luật dân sự pháp: Điều 520 quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưabứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây là động sản”

Luật dân sự Thái Lan điều 100 ghi rõ “bất động sản là đất đai và nhữngvật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với đất đai”

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản

2.1.2.1.Tính cá biệt và khan hiếm

Đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếmcủa đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là cóhạn.Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từngmiếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ…v…v.Chính vì tính khan hiếm,tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cábiệt.Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố

nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau vàcùng xây theo cùng một thiết kế Ngay cả trong một toà cao ốc thì các căn phòngcũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiếntrúc sư đầu quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn với khách hànghoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v

2.1.2.2 Tính bền lâu

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên đượcxem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời,các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau mộtthời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâuhơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và côngtrình xây dựng

Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS Tuổi thọkinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường

mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật

lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủyếu của vật kiến trúc và công trình bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục antoàn cho việc sử dụng

2.1.2.3 Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể

bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xâydựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sửdụng của BĐS trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tônthêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khác phổ biến

2.1.2.4 Các tính chất khác

a. Tính thích ứng

Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng.BĐS trong quátrình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưngcủa nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dung trong việcthoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác

b Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý

Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với cáchàng hoá thông thường khác.Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí

lớn, thời gian dài Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp vàtương xứng.

c Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hànghoá thông thường khác Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốcgia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu tập quán của người dân sinh sốngtại quốc gia đó.Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôngiáo, tâm linh.v v.chi phối nhu cầu và hình thức BĐS

ra tại một khu vực địa lý nhất định , trong một khoảng thời gian nhất định, nókhông chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh sản xuất, dịch

vụ, tư vấn phát triển BĐS Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra cáchoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai

Thị trường BĐS có liên quan đến một lượng tài sản lớn trong nền kinh tếcủa một nước Việc phát triển thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tưvào đất đai Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùnglãnh thổ, chuyển BĐS thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn lựctài chính cho nền kinh tế

Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam làtrao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắnliền với đất

2.2.Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất

2.2.1.Khái niệm giá đất

Những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặtgiá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bánquyền sở hữu đất, chính là mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất nào đó trong khônggian và thời gian Ở Việt Nam, giá đất chính là mệnh giá quyền sử dụng đất

Giá đất cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường đượchình thành và vận động theo quy luật sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quyluật cung cầu và quy luật cạnh tranh.

Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai- thị

trường-sự quản lý của nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cáchkhác, giá đất là công cụ kinh tế để quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơchế thị trường đồng thời cũng là căn cứ đánh giá sự công bằng trong phân phốiđất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà Nước điềuchỉnh quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật

Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủquyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc chothuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi

và tính thuế đất

2.2.2 Các loại giá đất

Giá đất được phân thành các loại chủ yếu sau:

- Giá chuẩn: là loại giá do nhà nước quy định nhằm điều tiết giá cả trong

cơ chế thị trường Trong quy định giá chuẩn có: khung giá đất chính phủ quyđịnh giá tối thiểu và giá tối đa; bảng giá của tỉnh/thành phố

Nhà nước quy định giá các loại đất để phục vụ cho các mục đích sau:Tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền khi giao đất cho thuê đất; tính giátrị tài sản khi giao đất; bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất

Đặc điểm của giá chuẩn: Không sát với giá thị trường nhưng nó vẫn mangtính logic nếu như vị trí càng thuận lợi giá đất càng cao, hạng đất càng cao giáđất càng thấp

- Giá thị trường: Là loại giá đất luôn luôn biến động có thể cao hay thấpphụ thuộc vào điều kiện mua bán, được mọi người chấp nhận và qua điều tra xácđịnh được giá thị trường Giá thị trường được xác định trên cơ sở các yếu tố sau:

+ Do tự nguyện giữa người bán và người mua thoả thuận nhất trí

+ Phụ thuộc vào mục đích mua bán đất

+ Nhu cầu đất đai của người mua và thị trường

+ Tác động của môi trường sống và xã hội

- Giá chứng khoán: đất đai và các tài sản thuộc đất đai có thể trở thành tàisản trong thị trường chứng khoán và như vậy có thể mua phiếu chứng khoán tạo

ra giá chứng khoán

- Giá bảo hiểm: giá trị bảo hiểm được xác định trên cơ sở giá thị trườngcủa thửa đất do các bên bảo hiểm và bên tham gia bảo hiểm thoả thuận Giá trịbảo hiểm cao thấp phụ thuộc vào sự thoả thuận ghi trong hợp đồng bảo hiểmgiữa người chủ sở hữu thửa đất với cơ quan bảo hiểm

- Giá thế chấp: giá trị thế chấp của thửa đất được xác định căn cứ giá thịtrường của thửa đất Thông thường và phần lớn các thửa đất đều có giá trị thếchấp Những thửa đất không được quyền trao đổi vì một lý do ràng buộc nào đóthì thửa đất đó tuy có giá trị sử dụng nhưng không có giá trị thế chấp

- Giá cho thuê: giá cho thuê đất đai là số tiền mà người đi thuê phải trảcho chủ đất trong suốt thời gian thuê đất Chính là một phần lợi nhuận do sửdụng đất mang lại mà người thuê trả cho chủ đất

Tuỳ theo hợp đồng cho thuê đất mà giá cho thuê được xác định ngay từkhi cho thuê hay xác định theo từng thời điểm Giá cho thuê phụ thuộc vào thờigian thuê, giá trị thửa đất và mức lãi suất mà người chủ sử dụng đất yêu cầu

2.2.3 Cơ sở khoa học xác định giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm

và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là mộtnhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giátrị của đất là do quá trình lao động sản xuất, đầu tư của cải vật chất của conngười vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là dođịa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

Có 2 loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2.

2.2.3.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể tăng hay giảm Lãi suất ngân hàng là sự kết nối giá trị của địa tô ở cácthời điểm khác nhau Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên cóthể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng củayêu tố nào Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm

đi nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa

tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phảităng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tôcũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đấtphải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn

sử dụng đất tốt phải xác định giá cả

Trong đà tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do

đó giá đât ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bánquyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảngthời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vinền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nôngthôn hay thành thị Nếu có chênh lệch thì cũng không đáng kể Như vậy, lãi suấtngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đôthị cao hơn giá đất nông nghiệp

2.2.3.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trương tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường đượcquyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cảtăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả phải giảm xuống, đó là nguyên tắccân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệcung cầu quyết định Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hoá thông thường là

có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắccung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

- Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý,không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh,cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là cóhạn, cạnh tranh chủ yếu xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hànhcạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả

biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giácủa đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật

độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân củangười dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vaythế chấp

- Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loạiđất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảmxuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đấtnông nghiệp hay đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi mộtthành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tíchnày sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế màtăng lên

-Nhìn chung ở việt nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sửdụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳnggiữa lao động công nghiệp và đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồinúi, đất các vùng ven biển… đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khaithác được, luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng câytrồng, mở thêm nhiều ngành nghề, thu hút lực lượng lao động xã hội Tốc độphát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch…cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp.Tuynhiên tốc độ tăng lao động của việt nam bình quân khoảng 2,5 – 3% năm, chínhphủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo nên sự mất cân đốigiữa lao động và đất đai Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết

bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động

2.2.4 Một số thuật ngữ có liên quan

- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá – aitrả giá cao nhất thì được

- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán vớigiá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng

- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằnghình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định

- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đấtbằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại một thờiđiểm xác định

- Giá cả, thị trường, giá thành, giá trị: Là những khái niệm có liên quanmật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất.

- Giá cả là biểu thị bằng tiền tệ về giá trị của một tài sản, là số tiền thoảthuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định Giá cả của nó

có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản

2.3 Đấu giá quyền sử dụng đất

2.3.1 Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất để nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đấthoặc cho thuê đất là một phương thức định đoạt tài sản của chủ sở hữu, là hìnhthức mua bán tài sản đặc biệt, được tổ chức công khai, giữa một bên là các cơquan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất với một bên là các tổ chức,

cá nhân có nhu cầu sử dụng đất Theo đó, những người muốn được nhận quyền

sử dụng đất tham gia trả giá từ thấp đến cao theo trình tự, thủ tục nhất định.Người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm là người được nhận quyền

sử dụng đất đấu giá

2.3.2 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại của quốc gia

Đó là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi

nó trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, xây dựng các công trình…) vàchính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích

sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trịcủa nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thịtrường của một BĐS không chỉ là khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộcvào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và BĐS

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là

sự thu lợi trong quá trình mua bán Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấpquyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng cógiá cả tương ứng, như cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền chothuê, giá cả quyền thế chấp

Trước đây, Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọiquan hệ đất đai, thì luật đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từngnhóm quan hệ đất đai khác nhau Gía đất được hình thành trong các trường hợp

1 Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giátheo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này.

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có

sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phụcviệc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, chothuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quankhi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụngđất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,… biểu hiện bằng tiền do người chuyểnnhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tạimột thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường

2.3.3 Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDĐ

Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của 2 phía là Nhànước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường vàkhả năng sinh lợi của đất Đất đai dùng vào mục đích khác nhau thì khả năngsinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đấtbao gồm các yếu tố sau:

2.3.3.1 Vị trí khu đất

- Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng và ảnh hưởng nhiều nhấttrong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đôthị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõhẻm Hay ở quỹ đất phân lô bán đấu giá theo quy hoạch thì những lô đất “góc”

có 2 mặt tiền sẽ có giá cao hơn những lô đất chỉ có một mặt tiền Mặt khác, các

vị trí ở trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại…sẽ có giá cao hơn ởcác vị trí xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố,nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá sẽ thấp hơn các vị trítương tự nhưng xa trung tâm hơn Vì vậy khi xác định giá đất, điều quan trọng

là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất

2.3.3.2 Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng

- Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi như có vị trí trung tâm,mặt tiền,… nhưng chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ có những hạnchế nhất định và ngược lại, cũng khu đất đó nếu được đầu tư cơ sở hạ tầng đồng

bộ như hệ thống giao thông, hệ thống cấp thoát nước, dịch vụ thông tin liên lạc,điện sinh hoạt, điện sản xuất,…(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực đốivới đời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của doanh nghiệp) sẽ làmtăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

2.3.3.3 Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ

- Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanhthương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc mội trường sinh sống là điềukiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khuvực này tăng lên Các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu kinh tế đượcđầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, hoàn thiện sẽ thu hút các nhà đầu tưtrong nước, nước ngoài vào các lĩnh vực sản xuất, chế biến, công nghiệp…

2.3.3.4 Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau

Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nócũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không giốngnhư những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,

có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Đất có hạn về số lượngcung cấp nhưng lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là

sự đầu tư không hoàn toàn biến mất

2.3.4 Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ

Căn cứ vào tình hình cụ thể về thị trường chuyển nhượng quyền sử dụngđất, hồ sơ về các loại đất, số liệu đã thu thập Uỷ ban nhân dân các cấp lựa chọnphương pháp xác định giá đất cho phù hợp, trong nhiều trường hợp cần thiết cóthể sử dụng kết hợp một lúc nhiều phương pháp xác định giá đất để kiểm tra, sosánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định giá cho cụ thể Dựa trên 4phương pháp định giá đất chủ yếu sau: phương pháp so sánh trực tiếp; phươngpháp thu thập; phương pháp chiết trừ; phương pháp thặng dư

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Phương pháp so sánh trực tiếp là phươngpháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực

tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của các loại đất tương tự

để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá (Điều 4, nghị định188/2004/NĐ-CP).

- Phương pháp thu nhập: phương pháp thu nhập là phương pháp xác địnhmức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hằng nămtrên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm(tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ ( Việt Nam Đồng)

kỳ hạn 1 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiềngửi cao nhất trên địa bàn ( Điều 4, nghị định 188/2004/NĐ-CP)

- Phương pháp chiết trừ: Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác địnhgiá của thửa đất có tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị của bất động sản( bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thặng dư: phương pháp thặng dư là phương pháp xác địnhgiá của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được chuyểnđổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính

để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

2.4 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất

Đất đai là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước, quyền sử dụngđất là hàng hoá đặc biệt Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất là nhằm mục đíchlàm cho hoạt động giao đất, cho thuê đất của nhà nước được công khai, minhbạch, tạo cơ hội bình đẳng cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng đất, khai thác, sửdụng đất tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tối đa tiềm năng nguồn lực về đất,đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và người sử dụng đất Cụ thểđấu giá quyền sử dụng đất thể hiện những vai trò sau:

- Đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động đượctối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế

- Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở cho sự phát triển của thị trườngquyền sử dụng đất, thị trường bất động sản

- Đấu giá quyền sử dụng đất tạo cơ sở, căn cứ giúp nhà nước định giá đấtsát với giá trị thực của đất trên thị trường, góp phần ổn định giá đất, tạo mặtbằng giá cả trong thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản

- Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch,công bằng xã hội, trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích củanhà nước và lợi ích của người sử dụng đất

- Đấu giá quyền sử dụng đất giúp nhà nước thuận lợi hơn trong việc quản

lý quy hoạch sử dụng đất cũng như quy hoạch về xây dựng, tổ chức đời sống đôthị, khu dân cư nông thôn theo hướng hiện đại, văn minh

2.5 Tổng quan công tác đấu giá QSDĐ một số nước trên thế giới và Việt Nam

2.5.1 Đấu giá đất của một số nước

- Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sửdụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hằngnăm Xuất nhượng quyền sử dụng đất của UBND cấp huyện trở lên để làm nhà

ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hằngnăm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ hoặc UBND tỉnh phêchuẩn theo quy định của chính phủ Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất phảithực hiện theo kế hoạch và bước đi của UBND cấp huyện, thị Việc giao từngthửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các

cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy hoạch xây dựng nhà đất phối hợp hìnhthành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan nhà nước cóthẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, thị thựchiện.UBND huyện, thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộcquyền quản lý của mình

- Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất có thể lựa chọn phương thức đấugiá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trìnhthương mại, du lịch, giải trí, hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phảithực hiện phương thức đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện để đấu giá,đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

- Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng

dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai Chính phủ quy định

cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể

- Việc phát triển BĐS trên đất được chuyển nhượng phải đúng mục đích

và thời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưavào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượngquyền sử dụng đất, nếu sau 2 năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồiquyền sử dụng đất mà không được bồi thường, trừ trong trường hợp bất khảkháng hoặc do hành vi của chính phủ hoặc cơ quan có liên quan hoặc do phảilàm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

- Đối với quyền sử dụng đất có được theo hình thức xuất nhượng, khichuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng quyền sử dụng đất theo đúng hợpđồng và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Trong trường hợp xuất nhượng quyền sử dụng đất để phát triển đất đai đốivới công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự ánphát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác

- Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầuhoặc thoả thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho trung tâm Tư vấn vàđịnh giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) Là một viện quốc gia đầu tiên về BĐSchuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triểnvà chuẩn hoá thị trường BĐS

ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8 năm 1992 theo giấy phép củaban tổ chức trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của CụcQuản Lý Đất Đai Quốc Gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước vànước ngoài với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch

vụ như: Định giá BĐS, Định giá tài sản, Tư vấn về đất xây dựng, Văn phòngthương mại về BĐS, Lập kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS,…

“bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góptất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng Giá trị đất đô thị

do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trìnhnày và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị

đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kêkhải đăng ký đó Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia tăngcủa đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển cộngđồng và tăng phúc lợi cho nhân dân Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một chươngtrình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhẳm củng cố đất đô thị với mục đích sửdụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển thình vượng Việc hoàn thành đề

án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có thể méo lệch không phù hợpcho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho việc sử dụng, tạo thêmđược nguồn đất công ích rất lớn Một thành tựu khác do các đề án về củng cố đất

đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có 20% là mặt đường trở thành100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng lên trung bình là 6,4 lần

- Kết quả khi thi hành chương trình “bình quyền về đất đô thị” đã đạtđược ngoài quỹ đất khoảng 150.000 ha đất công được giữ lại để “đổi đất lấy hạtầng” còn đạt được các thành tựu sau:

(1)- 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán

(2)- Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%

(3)- Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi giađình nắm giữ giảm xuống 12%

(4)- Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%

(5)- Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%

(6)- Diện tích tầng nhà xây tăng 330%

(7)- Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%

- Những đặc trưng nêu ở mục (1) (2) (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâutóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ,mánh lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu Nhữngđặc trưng nêu ở mục (4) (5) (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thịmột cách có hiệu quả ở đài loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7)chứng tỏ rằng những đề án phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ởĐài Loan với một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo đượchưởng phần lợi ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên

2.5.2 Tình hình đấu giá QSDĐ trong nước

2.5.2.1 Công tác đấu giá QSDĐ tại thủ đô Hà Nội

Đấu giá QSDĐ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thànhphố Hà Nội Trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các VBQPPL có liênquan, UBND thành phố Hà Nội ban hành QĐ số 66/2003/QĐ-UB ngày29/5/2003 về việc ban hành quy trình về đấu giá QSDĐ để tạo vốn đầu tư xâydựng cơ sở hạn tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện vànhững quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất

- Bước 1: Quy trình được thực hiện trong 32 ngày, trong đó: Chủ dự ánliên hệ với Sở Quy Hoạch – Kiến Trúc để được giới thiệu địa điểm triển khai dự

án, lập hồ sơ sử dụng đất (12 ngày), Sở Quy Hoạch – Kiến Trúc chỉ đạo, đônđốc Viện Quy Hoạch xây dựng xác định chỉ giới đường đỏ (10 ngày) và chủ dự

án liên hệ với đơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặtbằng, trình Sở Quy Hoạch – Kiến Trúc duyệt (10 ngày)

- Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới đượcduyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày để chủ dự án lập hồ sơ xin giao đấttạm thời để thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở Địa Chính- Nhà Đất (nay là SởTài Nguyên – Môi Trường) là đầu mối giải quyết (10 ngày); trình UBND quận,huyện thành lập hội đồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồithường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài Chính – Vật Giá là đầu mối giải quyết giáđền bù (10 ngày); liên hệ với Sở Tài Chính – Vật giá giải quyết nguồn kinh phíứng trước của Ngân sách mà Sở Tài Chính- Vật giá là đầu mối, phối hợp với Sở

Kế Hoạch- đầu tư giải quyết (15 ngày)

- Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công đoạn: Chủ dự ánlập dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, báo cáo Sở Kế Hoạch- Đầu tư trìnhUBND thành phố duyệt (15 ngày), trong 15 ngày chủ dự án cần lập, trình thẩmđịnh và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán đối với công trình hạ tầng kỹthuật ( Sở Giao thông – Công chính giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiếnhành xây dựng giá sàn và bước giá để tổ chức đấu giá trình Sở Tài Chính- Vậtgiá là đầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập xong hồ sơ để đượcgiao đất chính thức, xây dựng và ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đấtcho dự án để tổ chức thực hiện

- Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong đó quy định UBNDquận, huyện có trách nhiệm tổ chức đấu giá (15 ngày) và một vài quy định khác

Nếu các quy định trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quanliên quan đều phải chịu xử lý theo pháp luật.

- Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá QSDĐ từ năm 2003, kết quảthực hiện công tác đấu giá như sau: Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự

án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấugiá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích32,3ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Năm 2005, Hà Nội thựchiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ướctính 2000 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thựchiện mới 12 dự án

2.5.2.2 Công tác đấu giá QSDĐ tại TP Hồ Chí Minh

- Cũng là một thành phố trực thuộc trung ương, là trung tâm văn hoá, kinh

tế, chính trị, xã hội của khu vực phía nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơithực hiện công tác đấu giá QSDĐ từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất là 700

tỷ đồng Năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sửdụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từđấu giá QSDĐ cho các quận huyện, nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất

- Hiện nay, thành phố Hồ Chí Minh với hàng trăm dự án lớn nhỏ trong thịtrường đấu giá đã và đang tạo hiệu ứng tốt cho thị trường này bởi nó đem lạinguồn vốn để cải tạo và xây dựng phát triển hạ tầng thành phố , tiêu biểu như dự

án đấu giá 5 khu đất số 100 đường Hùng Vương, phường 9, quận 5; khu đất ởđường Nguyễn ánh Thủ, phường Hiệp Thành, quận 12; khu đất mặt tiền đường

Hà Huy Giáp, khu đất mặt đường Linh Trung, quận Thủ Đức… với giá khởiđiểm được áp dụng cho tất cả các dự án này là 749 tỷ đồng Hơn thế nữa, UBNDthành phố đã ban hành quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụngđất hay cho thuê đất tại thành phố Hồ Chí Minh

2.5.2.3 Công tác đấu giá QSDĐ tại TP Đà Nẵng

- Đà nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnhkhu vực miền trung, có vị trí địa lý: phía Đông giáp biển, Phía tây, nam giáp tỉnhQuảng Nam, phía bắc giáp tỉnh Thừa Thiên Huế

- Thực hiện đấu giá đất tại thành phố Đà nẵng:

+ Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp đểnhận QSD đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và

thông báo trên các thông tin đại chúng 3 lần Sau khi hết thời gian niêm yết giá,Hội đồng bán đấu giá gia hạn thêm thời gian nhận đơn trong 15 ngày.

+ Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 2 người đại diện vào phòngđấu giá và ngồi theo sự sắp xếp của hội đồng bán đấu giá Khi muốn ra ngoàiphải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000đồng/m2, mỗi người tham giađấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giácao hơn Thời gian quy định mỗi lần hô giá cách nhau 3 phút (hội đồng sẽ nhắclại 3 lần), quá 3 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất làngười trúng đấu giá

Sau khi việc bán đấu giá kết thúc, hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọingười tham gia đấu giá đều ký vào biên bản

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG

VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác đấu giá đất, trong đó tập trungnghiên cứu các vấn đề:

- Giá đất trong đấu giá

- Quy hoạch khu vực đấu giá đất

Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình giai đoạn 2013 – 2015

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Ba Đồn

3.3.2 Đánh giá thực trạng đấu giá QSDĐ trên địa bàn thị xã Ba Đồn

3.3.3 Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá QSDĐ

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp điều tra số liệu

- Điều tra thu thập các văn bản có liên quan tới công tác định giá đất, giáđất và công tác đấu giá QSDĐ do UBND tỉnh Quảng Bình quy định

- Điều tra thu thập số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liênquan tại các ban quản lý các dự án đấu giá QSDĐ

- Phỏng vấn ý kiến, quan điểm của người tham gia đấu giá hoặc người sửdụng đất

3.4.2 Phương pháp phân tích, đánh giá, xử lý và tổng hợp số liệu

- Tổng hợp, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm điều tra

- Phân tích đánh giá so sánh những yếu tố, quy trình, số liệu đấu giá đãthu thập được và hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất.

- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập bằng phần mềm excel

3.4.3 Phương pháp chuyên gia

- Lấy ý kiến của các chuyên gia về các lĩnh vực giá sàn, giá trúng đấu giá

và công tác đấu giá đất

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Ba Đồn, tỉnh Quảng Bình

4.1.1 Điều kiện tự nhiên

a Vị trí địa lý

Thị xã Ba Đồn nằm ở phía Bắc tỉnh Quảng Bình, được thành lập trên cơ

sở điều chỉnh địa giới hành chính của huyện Ba Đồn, có vị trí tiếp giáp như sau:

- Phía Đông giáp Biển Đông;

- Phía Tây giáp huyện Quảng Trạch; Tuyên Hoá;

- Phía Nam giáp huyện Bố Trạch;

- Phía Bắc giáp huyện Quảng Trạch

Thị xã Ba Đồn có tổng diện tích tự nhiên là 16.318,28 ha với 16 đơn vịhành chính, bao gồm 6 phường (Ba Đồn, Quảng Thọ, Quảng Long, QuảngThuận, Quảng Phong, Quảng Phúc) và 10 xã ( Quảng Minh, Quảng Sơn, QuảngThuỷ, Quảng Lộc, Quảng Hoà, Quảng Văn, Quảng Tân, Quảng Trung, QuảngTiên, Quảng Hải)

b Địa hình địa mạo, địa chất

Kiểu địa hình đồng bằng chiếm phần nhiều diện tích đất của thị xã, nằmchủ yếu ở vùng hạ lưu sông Gianh Địa hình này tương đối bằng phẳng, nhất là

chính của thị xã, hàng năm cung cấp một lượng lớn lương thực, thực phẩm chonhân dân Địa hình này rất thuận lợi cho giao thông đi lại cũng như sản xuấtnông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản.

Ven biển chủ yếu là các cồn cát và dải cát trắng vàng, độ cao 2 hoặc 3mđến 20m, độ dốc nhiều khi đạt 30o với dạng lưỡi liềm, dải quạt

c.Khí hậu, thời tiết

Thị xã Ba Đồn nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa với đặc trưngcủa khí hậu vùng Bắc Trung Bộ mỗi năm hình thành 2 mùa tương đối rõ rệt:Mùa khô từ tháng 4 đến tháng 9 chịu ảnh hưởng của gió Tây Nam khô nóng thổimạnh thường gây nên hạn hán; mùa mưa từ tháng 10 đến tháng 3 năm sau chịuảnh hưởng của gió mùa Đông Bắc, thường xảy ra mưa lớn gây ra lũ lụt

Nhiệt độ trung bình năm từ 24- 250C Mùa lạnh có 3 tháng (tháng 12 và 1,

2 năm sau), nhiệt độ xuống thấp, tháng thấp nhất khoảng 18 0C (tháng 12 và tháng 1), có khi xuống tới 8 – 9 0C Mùa nóng từ tháng 5 đến tháng 8, nhiệt độ

cao (trung bình 28 – 30 0 C), tháng nóng nhất là tháng 6, 7, nhiệt độ tối đa có thể

lên tới 40– 42 0C Biên độ nhiệt trung bình giữa các tháng trong năm chênh lệch

70 - 90C.Tổng tích ôn trong năm trong khoảng 8600 oC – 9000oC Biên độ ngày

và đêm trung bình 5 oC – 8oC

Lượng mưa bình quân hàng năm tương đối cao khoảng từ 2.100 - 2.300

mm, phân bố không đều theo vùng và theo mùa Mùa mưa kéo dài từ tháng 9năm trước đến tháng 2 năm sau, lượng mưa tập trung chủ yếu vào các tháng 9,

10, 11 (chiếm 70- 75% lượng mưa cả năm) Từ tháng 3 đến tháng 8 lượng mưa

chỉ chiếm 25 - 30% lượng mưa cả năm Mùa mưa, lượng mưa lớn tập trungtrong thời gian ngắn thường gây nên lũ lụt; mùa hè, thời gian mưa ít kéo dàithường gây nên thiếu nước, khô hạn

Độ ẩm không khí trung bình năm của thị xã Ba Đồn vào khoảng 83 - 84%

Độ ẩm thấp nhất là vào mùa khô kéo dài từ tháng 3 đến tháng 8 với độ ẩm trungbình từ 70 – 80% và đạt cực đại vào tháng 7 ( xuống 65 – 70%) Trong nhữngtháng mùa mưa, độ ẩm trung bình thường cao, trên 85% có khi lên đến 90%

Số giờ nắng khá cao, trung bình 5-6 giờ/ngày Các tháng có số giờ nắngcao thường vào tháng 5, 6, 7, 8, đạt trên 200 giờ và tháng 1, tháng 2 có số giờ

nắng thấp (chỉ đạt 70 – 80 giờ/tháng) Số giờ nắng trung bình khoảng 2600

giờ/năm

Chịu ảnh hưởng của hai hướng gió chính: Gió mùa Tây Nam thổi vào

mùa hè (từ tháng 5 đến tháng 8), mang theo luồng khí nóng do đó vào những

tháng này thường xảy ra khô hạn, trung bình mỗi năm có khoảng 45 ngày Gió

mùa Đông Bắc thổi mạnh vào mùa đông (từ tháng 9 đến tháng 2 năm sau) mang

theo hơi nước và không khí lạnh

Thị xã Ba Đồn nằm trong khu vực chịu nhiều ảnh hưởng của bão Mùa

bão thường từ tháng 7 đến tháng 11 (đặc biệt tập trung các tháng 8-10) Bão có

cường suất gió mạnh kèm theo mưa lớn tạo ra lũ lụt ảnh hưởng nghiêm trọngđến sản xuất và đời sống dân cư

d Thủy văn

- Sông chính chảy qua thị xã Ba Đồn là sông Gianh với chiều qua thị xãkhoảng 15 km, ngoài ra thị xã Ba Đồn còn có các hệ thống sông nhỏ khác nhưsông Rào Nan, sông Kênh Kịa, sông Rào Tường với diện tích lưu vực là3.067 ha Các sông ở Ba Đồn có đặc điểm là chiều dài ngắn, tốc độ dòng chảytương đối lớn Các con sông chịu ảnh hưởng mạnh của chế độ thuỷ triều Vì vậycác vùng đất ở đây đều bị nhiễm mặn ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp,đặc biệt là các xã ven sông Gianh Tuy nhiên có thể vận dụng đặc điểm này đểquy hoạch phát triển nuôi trồng thuỷ sản mặn, lợ

- Chế độ thuỷ triều của biển và các cửa sông ven biển chịu ảnh hưởng củachế độ bán nhật triều, hầu hết các ngày trong tháng đều có 2 lần triều lên và 2lần triều xuống cách khoảng trên dưới 6 giờ Chênh lệch độ cao giữa 2 lần nướclớn và 2 lần nước ròng khá rõ rệt Trong thời kỳ nước cường, biên độ triều cóthể đạt trên 1,0 m

e Các nguồn tài nguyên

+ Tài nguyên đất

Tổng diện tích tự nhiên của toàn thị xã là 16.318,28 ha Trong đó đất nôngnghiệp là 10.988,32 ha; đất phi nông nghiệp là 4.354,53 ha; đất chưa sử dụng là975,43 ha Tài nguyên đất thị xã Ba Đồn tương đối phong phú về nhóm, loại đấtnên quá trình khai thác sử dụng có thể cho phép đa dạng hóa các loại hình sửdụng với nhiều loại cây trồng như cây lâm nghiệp, cây ăn trái và các loại câycông nghiệp ngắn ngày Tuy nhiên, do điều kiện địa hình và đặc điểm khí hậunên phần lớn đất nghèo dinh dưỡng Vì vậy để góp phần khai thác tốt nguồn tàinguyên đất đai, phát triển bền vững và bảo vệ môi trường đòi hỏi phải có sự đầu

tư thỏa đáng, đặc biệt là các công trình thủy lợi; đồng thời bảo vệ, phát triển

+ Tài nguyên nước

- Nguồn nước mặt: Nằm trong vùng có lượng mưa tương đối lớn (trung bình năm 2.100 - 2.300 mm) và hệ thống sông suối khá nhiều nên dòng chảy

của các sông suối trong thị xã cũng khá dồi dào, trong đó có sông lớn như sôngGianh, sông Rào Nan Ngoài ra trên địa bàn thị xã còn có các công trình hồ, đập

- Nguồn nước ngầm: Độ sâu mực nước ở trung tâm các lưu vực vào

khoảng 1 - 2m, trên các cồn cát thì mực nước ngầm nằm sâu hơn (2 – 5 m).

Nguồn nước ngầm ở thị xã Ba Đồn khá dồi dào nhưng phân bố không đồng đều

và mức độ nông sâu thay đổi phụ thuộc vào địa hình và lượng mưa Về chấtlượng nước dưới đất thường có tổng khoáng hoá trong khoảng 0,2 - 0,4 g/l, nhìnchung đạt các tiêu chuẩn vệ sinh để sử dụng vào sản xuất và sinh hoạt

+ Tài nguyên khoáng sản

Tài nguyên khoáng sản của thị xã Ba Đồn bao gồm một số khoáng sảnnhư: Cát thủy tinh thạch anh với hàm lượng SiO2 cao có thể sản xuất thuỷ tinhcao cấp Tập trung chủ yếu ở phường Ba Đồn, phường Quảng Long.Than bùn:đang được khai thác để sản xuất phân lân vi sinh Tập trung ở phường QuảngLong; Đá vôi phốtphorít tập trung chủ yếu ở xã Quảng Tiên; Cát san lấp: tậptrung chủ yếu ở các phường Quảng Thọ, Quảng Phúc; Đá vôi làm vật liệu thôngthường: phân bố ở xã Quảng Tiên

Ngoài ra có các mỏ sét gạch ngói, cao lanh, sỏi, đá phiến phân bố rải ráctại một số xã phường trong thị xã Nhiều loại khoáng sản đã được đưa vào khaithác sử dụng

+Tài nguyên rừng

Theo số liệu thống kê đất đai năm 2014, thị xã Ba Đồn có 6.700,28 ha đấtlâm nghiệp (trong đó: diện tích đất rừng phòng hộ là 2.359,29 ha; diện tích đấtrừng sản xuất là 4.340,99 ha) Rừng tự nhiên và rừng trồng của thị xã Ba Đồnkhá đa dạng về chủng loại cây trồng và có trữ lượng gỗ tương đối lớn Songsong với công tác trồng mới rừng, địa phương cũng đã giao khoán rừng cho các

hộ dân để chăm sóc bảo vệ và khai thác hợp lý, đồng thời tuyên truyền bảo vệrừng, chú trọng phòng chống cháy rừng, tích cực tuần tra, bảo vệ rừng Nhờ đódiện tích được cũng cố, bổ sung và chất lượng rừng ngày càng nâng cao

+ Tài nguyên biển

Thị xã Ba Đồn có đường bờ biển dài khoảng 10 km, chạy dọc theo địa

chính là sông Gianh, đây là điều kiện tạo ra nguồn cung cấp phù du sinh vật cógiá trị cho việc phát triển nguồn lợi thuỷ sản tự nhiên nói chung và việc nuôitrồng thuỷ hải sản nói riêng.

Ngư trường biển có nguồn lợi hải sản phong phú và có nhiều hải sản cógiá trị như tôm hùm, mực, cá thu, cá chim Vùng cửa sông, ven biển là các bãitriều và ao hồ, đầm phá có thể nuôi trồng thuỷ sản mặn lợ có giá trị như tôm,cua, rau câu Có hàng trăm ha ao hồ thuỷ lợi và các ao hồ khác trong dân cư,sông cụt có thể nuôi cá nước ngọt, cá lồng bè

Dọc bờ biển Ba Đồn có nhiều bãi tắm, cảnh quan đẹp có thể đưa vào khaithác phát triển du lịch như bãi tắm Quảng Thọ, Quảng Phúc…

+ Tài nguyên nhân văn

Ba Đồn là vùng đất có truyền thống yêu nước, hiếu học và lịch sử cáchmạng nổi tiếng Qua quá trình hình thành và phát triển để lại nơi đây kho tàngsinh động nhất về di tích lịch sử, di tích chiến tranh cách mạng

Ngoài ra, Ba Đồn có vị trí đầu cầu trên hành lang kinh tế Đông - Tây,điểm kết nối giữa sản phẩm du lịch Đông - Tây, Con đường di sản miền Trung

và kinh tế của khẩu Cha Lo

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

4.1.2.1.1 Tăng trưởng kinh tế

Trong những năm qua tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện đạt

ổn định, chất lượng tăng trưởng của một số ngành, thương mại - dịch vụ, nônglâm thủy sản đạt ở mức khá Giá trị sản xuất và thu nhập bình quân đầu người hàngnăm tiếp tục được cải thiện

Tốc độ tăng trưởng bình quân năm 2011 là 10,82%; năm 2012 đạt10,89%; năm 2013 đạt 10,88%/năm

4.1.2.1.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Bảng 4.1.Bảng cơ cấu kinh tế thị xã Ba Đồn năm 2013

(Nguồn: Niên giám thống kê thị xã Ba Đồn năm 2013)

Cơ cấu kinh tế của thị xã theo GDP phù hợp với xu thế chung của cả tỉnh,

xu thế tăng dần tỷ trọng khu vực công nghiệp, xây dựng và dịch vụ, giảm dần tỷtrọng khu vực nông lâm thủy sản Ngành công nghiệp – xây dựng tăng nhanh,ngày càng đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu kinh tế Tỷ trọng khu vực côngnghiệp - xây dựng tăng từ 34,50% năm 2011 lên 36,10% năm 2013; khu vựcdịch vụ tăng từ 42,40% năm 2010 lên 45,40% năm 2013; khu vực nông, lâm,ngư nghiệp giảm từ 19,90% năm 2010 xuống 18,50% năm 2013

Biểu đồ 4.1 Biểu đồ cơ cấu kinh tế thị xã Ba Đồn năm 2013

4.1.2.2 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế

Nông, lâm nghiệp và thủy sản phát triển theo hướng thâm canh, chuyển đổi

cơ cấu cây trồng, vật nuôi, tăng năng suất, chất lượng và hiệu quả sản xuất; khaithác, nuôi trồng thủy sản bước đầu gắn với công nghiệp và chế biến; kinh tế trangtrại phát triển mạnh cả về số lượng, quy mô, phát huy ưu thế của từng khu Nhiềungành nghề nông thôn được khôi phục, phát triển góp phần tạo thêm nhiều việc làm

và chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn

Hiện nay, trên địa bàn thị xã có 5.426 cơ sở sản xuất công nghiệp đanghoạt động ( trong đó có 16 có sở công nghiệp khai thác; 5.388 cơ sở công nghiệpchế biến; 22 cơ sở công nghiệp điện, khí đốt, nước đá)

Về phát triển các khu, cụm, điểm công nghiệp: Công tác quy hoạch khucông TTCN - làng nghề tiếp tục được duy trì và phát huy, đang dần thích nghivới cơ chế thị trường, nhiều làng phát triển ổn định như: nón lá Quảng Thuận,Quảng Tân, Quảng Hải , đồ mây tre ở Quảng Thọ, Quảng Văn, , rèn đúc ởQuảng Hòa, sản xuất nước mắm và chế biến thủy sản ở Quảng Phúc

Hạt động thương mại, dịch vụ trên địa bàn thị xã cơ bản vẫn tiếp tục ổnđịnh và phát triển với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế; các tổ chức, cánhân, doanh nghiệp Các phương thức kinh doanh đa dạng, bảo đảm cho việclưu thông hàng hóa, cung ứng vật tư nguyên liệu phục vụ sản xuất, bước đầu đã

có sự liên kết giữa sản xuất và thương mại, nhất là các sản phẩm lợi thế của thị

xã Cơ sở hạ tầng thương mại, dịch vụ được đẩy mạnh đầu tư, ngoài trung tâmthương mại lớn là chợ Ba Đồn còn có mạng lưới 17 chợ

4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

Theo số liệu điều tra đến năm 2013, dân số toàn thị xã là 104.214 người(trong đó nữ giới có 52.336 người chiếm 49,78% dân số và nam giới có 51.878người chiếm 50,55% dân số)

Mật độ dân số bình quân của thị xã là 639 người/km2 (của toàn tỉnh là 105người/km2; khu vực Bắc Trung bộ 195 người/km2), dân số của thị xã phân bốkhông đồng đều giữa các đơn vị hành chính, mật độ dân số cao nhất là phường

Ba Đồn với 4.234 người/km2; trong khi đó đơn vị có mật độ thấp nhất là xãQuảng Sơn với 127 người/km2

Năm 2013 thị xã Ba Đồn có 62.082 người trong độ tuổi lao động (chiếm59,57% dân số) Lao động, phân bố trong các ngành nông, lâm thuỷ sản chiếm50,04%; công nghiệp, xây dựng chiếm 22,28%; thương mại - dịch vụ chiếm 27,68%

Bình quân hàng năm đã tạo việc làm mới cho khoảng 4.000 lao động; tỷ

tăng từ 73% lên 79,6% Mức thu nhập bình quân người tăng từ 13,30 triệu

đồng/người năm 2010 lên 22,1 triệu đồng năm 2013 Đây là một bước phát triểnđáng ghi nhận của đại phương trong công tác xoá đói giảm nghèo, nâng cao thunhập cho nhân dân

4.1.2.4 Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn

4.1.2.4.1 Thực trạng phát triển đô thị

Ba Đồn là một đô thị mới được thành lập, tách ra từ huyện Quảng Trạch

cũ Hiện nay, trên địa bàn thị xã có phường Ba Đồn là nơi tập trung hết các trụ

sở cơ quan hành chính của thị và có hệ thống cơ sở hạ tầng phát triển tương đốihoàn thiện Nhìn chung quá trình phát triển đô thị trong những năm qua diễn rakhá nhanh Tuy đã có sự cố gắng đầu tư nhưng hiện tại thị xã còn hạn chế, và tựphát Cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp thoát nước, cấp điện ) còn thiếuđồng bộ, chưa đảm bảo quy mô, tiêu chuẩn kỹ thuật; kiến trúc không gian dân

cư nhiều khu vực xây dựng chưa đúng quy định làm ảnh hưởng chung đến cảnhquan đô thị Mật độ giao thông đô thị thấp, chất lượng chưa đảm bảo, bề mặtnhiều tuyến giao thông nội thị còn hẹp Hệ thống thoát nước mưa, nước thải cònthiếu và mới chỉ tập trung khu vực trung tâm, các tuyến đường chính Hệ thốngcấp nước sinh hoạt: thị trấn đã có nước sạch nhưng tỷ lệ được cấp chỉ đáp ứngcho khoảng 65 - 70% dân số

Các công trình văn hoá, công viên văn hóa, phúc lợi công cộng, đang dầnđược đầu tư xây dựng Cơ sở kinh tế - kỹ thuật tạo động lực phát triển đô thị cònyếu, chưa tạo ra nguồn thu lớn cho nền kinh tế và giải quyết công ăn việc làmcho người dân đô thị

4.1.2.4.2 Thực trạng phát triển khu dân cư nông thôn

Thị xã Ba Đồn được hình thành có 6 phường và 10 xã Do đặc điểm hìnhthành và lịch sử phát triển, các khu dân cư nông thôn ở Ba Đồn được phát triểntheo từng khu vực với các tụ điểm dân cư truyền thống như thôn, xóm

Những năm qua, việc thực hiện các chương trình định canh định cư,chương trình 327, chương trình xoá đói giảm nghèo, dự án xây dựng trung tâmcụm xã, dự án 135, 661, 30a đã gắn việc sắp xếp, ổn định dân cư với đất đaisản xuất và xây dựng cơ sở hạ tầng thiết yếu vùng nông thôn Đến nay 100% số

xã có đường ô tô tới được trung tâm, 100% xã có điện (tỷ lệ hộ sử dụng đạt 96%), tỷ lệ hộ sử dụng nước sạch, nước hợp vệ sinh đạt 72%, đời sống dân sinh

cơ bản ổn định, nhiều nơi được cải thiện, diện đói nghèo đang dần thu hẹp Tuy

mức chưa hoàn chỉnh; hệ thống giao thông, cấp nước, cấp điện còn rất hạn chế,chất lượng thấp; các công trình như trường học, chợ, y tế, sân thể thao cònnhiều yếu kém.

4.1.2.5 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng – xã hội

a Thực trạng phát triển giao thông

Quốc lộ 1A: Đây là tuyến giao thông huyết mạch chạy xuyên suốt từ Bắcxuống Nam Đoạn qua địa bàn huyện có chiều dài 10 km Nền đường rộng 12m,toàn bộ mặt đường được trải bê tông nhựa Hiện nay Quốc lộ 1A đang đượcnâng cấp, mở rộng nhằm đáp ứng tốt hơn nhu cầu đi lại của các phương tiệnngày càng phát triển

Quốc lộ 12A Đây là tuyến đường nối từ trung tâm thị xã Ba Đồn đếnhuyện Quảng Trạch mới, qua cửa khẩu Quốc tế Cha Lo sang nước bạn Lào.Đoạn qua địa bàn thị xã có chiều dài khoảng 5 km Nền đường rộng 12m, toàn

bộ mặt đường được trải bê tông nhựa

Các trục đường liên xã, liên thôn tương đối phát triển, hiện nay toàn thị

xã đường ô tô đi được tới trung tâm xã, hầu hết các công trình hạ tầng kỹthuật khác đều có tuyến đường ô tô đến tận nơi Tuy nhiên chất lượng cònthấp, mặt khác do thời tiết khắc nghiệt, nguồn vốn đầu tư còn hạn hẹp nên cáccông trình giao thông bị xuống cấp nhanh gây khó khăn cho việc đi lại nhất làvào mùa mưa lũ

b Thực trạng phát triển thủy lợi, nước sạch

Các công trình thủy lợi trên địa bàn huyện được đầu tư đáng kể từ nhiềunguồn vốn khác nhau, chính vì vậy năng lực tưới ngày càng được nâng lên Tínhđến cuối năm 2013, toàn thị xã có 7 hồ chứa nước với tổng năng lực thiết kế là422,80 ha; 192 km kênh mương (trong đó có 104,60 km được kiên cố bằng bêtông hoá); 15 km đê cửa sông

Tuy nhiên do nhiều công trình được xây dựng từ lâu và thường xuyênchịu ảnh hưởng của thiên tai nên đã xuống cấp không đáp ứng đủ nước tưới chosản xuất đặc biệt các vùng cuối nguồn, vụ hè thu, khu vực sản xuất cây côngnghiệp Diện tích tưới thực tế hiện nay các công trình phục vụ đạt khoảng 70%năng lực thiết kế

Trong tương lai, để đạt hiệu quả cao trong sản xuất nông nghiệp, cần từngbước đầu tư cứng hoá toàn bộ hệ thống kênh mương nội đồng nhằm chống thoátnước về mùa khô và chống xói lở về mùa mưa, đồng thời xây dựng mới hệthống trạm bơm, xây dựng thêm hệ thống kênh mương phục vụ cho các cánhđồng màu v.v…

Tỷ lệ số hộ sử dụng nước sạch, nước hợp vệ sinh trên toàn thị xã là 93%

c Thực trạng phát triển giáo dục - đào tạo

Hiện nay trên địa bàn toàn thị xã có 61 trường học, trong đó: mầm non có

16 trường; 24 trường tiểu học; 17 trường trung học cơ sở và 4 trường trung họcphổ thông

Công tác giáo dục thường xuyên và hướng nghiệp dạy nghề học phổthông luôn duy trì và phát triển cả về số lượng, chất lượng và nội dung đào tạo

từ xa Đặc biệt đã chú ý phát triển đào tạo hệ Cao đẳng, Đại học tại chức, từ xa

để nâng cao trình độ cho cán bộ cơ sở Công tác đào tạo nghề bước đầu đượctriển khai, thực hiện có hiệu quả góp phần đào tạo lao động có tay nghề, kỷ thuậtphục vụ cho phát triển kinh tế xã hội ở địa phương

Nhìn chung sự nghiệp giáo dục - đào tạo của thị xã đã có những bước pháttriển, số lượng trường lớp, cơ sở vật chất ngày càng được quan tâm đầu tư xâydựng… tuy vậy cơ sở vật chất dành cho giáo dục - đào tạo vẫn còn một số tồn tạinhất định: số trường đạt chuẩn Quốc gia còn chưa đáng kể; số phòng học cũ, hưhỏng vẫn còn nhiều; nhiều trường còn thiếu các phòng chức năng nhạc họa, thưviện, thí nghiệm thực hành, phòng bộ môn hoặc có nhưng không đúng quy cách

d Thực trạng phát triển y tế

Trên địa bàn thị xã hiện nay có 18 cơ sở y tế ( trong đó có 1 bệnh viện đakhoa; 16 trạm y tế xã, phường và 1 trung tâm y tế dự phòng) với tổng số giườngbệnh là 357 giường (trong đó tuyến huyện có 270 giường bệnh, tuyến xã có 87giường bệnh); Công suất sử dụng giường bệnh đạt 159,44%

Số cán bộ y tế toàn thị xã là 341 người ( trong đó bác sỹ trên đại học là 58người; y sỹ, kỹ thuật viên là 74 người; y tá là 162 người; trình độ khác là 47người), 35 cán bộ ngành dược (trong đó dược sỹ cao cấp là 4 người; dược sỹtrung cấp là 30 người; dược tá 1 người)

e Thực trạng phát triển văn hoá, thể thao và du lịch

Phong trào xây dựng nếp sống văn minh, gia đình văn hoá mới và cácthiết chế văn hoá ở cơ sở đang được đông đảo nhân dân hưởng ứng, năm 2013toàn huyện có khoảng 17.214 hộ đạtgia đình văn hoá, 114 làng, cơ quan đạtdanh hiệu văn hoá, 104 làng, thôn, khu phố đã xây dựng hương ước, quy ướclàng văn hoá Về cơ sở vật chất, toàn thị xã có 91 nhà văn hóa cấp xã; phường

Công tác quản lý, bảo tồn di tích danh thắng, cổ vật, tổ chức sinh hoạttruyền thống, triển lãm được chú trọng Hệ thống thư viện được củng cố vàduy trì hoạt động thường xuyên, đến nay toàn thị xã có 1 thư viện huyện với1.825 bản sách và 43 thư viện trường học với trên 81.781 bản sách; 22 tủ sách ởcác xã, phường với khoảng 12.390 bản sách

Công tác phát thanh truyền hình được phát triển, cơ sở vật chất được đầu

tư đáng kể từ đài huyện đến các xã, phường Đến nay đã phủ sóng phát thanh,truyền hình đạt 100% địa bàn dân cư

Phong trào thể dục thể thao của huyện được phát triển sâu rộng ở các địabàn dân cư, cơ quan, trường học, lực lượng vũ trang và ở mọi tầng lớp nhân dân.Các môn thể thao phong phú và quy mô thi đấu ngày được mở rộng Những mônthể thao thu hút nhiều đối tượng tham gia như bóng đá, bóng chuyền, cầu lông,

tác xã hội hóa TDTT đã đạt kết quả bước đầu, đến nay có 35% số hộ gia đìnhtập luyện thể dục thể thao thường xuyên, số hộ đạt tiêu chuẩn gia đình thể thaochiếm 25%.

Cơ sở vật chất được quan tâm đầu tư phần nào đáp ứng nhu cầu tập luyện

và thi đấu, hiện tại ở trung tâm thị xã có sân vận động, nhà tập luyện, sân cầulông; cấp xã, thôn xóm có các sân thể thao Bình quân diện tích 4,2 m2/người(định mức theo tiêu chuẩn là 6,5 m2/người)

f Thực trạng phát triển năng lượng

Tính đến nay 100% xã, phường và hộ sử dụng điện Thời gian gần đây thị xãđang thực hiện dự án “Cải tạo dự án điện nông thôn REII”, lưới điện các xã đangđược thay thế đảm bảo yêu cầu kỹ thuật và phụ tải nên việc sử dụng an toàn và hiệuquả hơn, phục vụ tốt cho việc phát triển kinh tế và sinh hoạt của nhân dân

g Thực trạng phát triển bưu chính, viễn thông và phát thanh, truyền hình

Mạng lưới bưu chính, viễn thông trên địa bàn huyện phát triển nhanh,từng bước được hiện đại hóa Trên địa bàn các xã đều được phủ sóng các mạng

di động, có tổng đài kỹ thuật số, 100% số xã lắp đặt điện thoại phục vụ chínhquyền và nhân dân do đó đảm bảo thông tin liên lạc thuận lợi Các mạng thôngtin di động phủ sóng rộng rãi đảm bảo liên lạc thuận tiện Hạ tầng công nghệthông tin, mạng Internet có bước phát triển nhanh

h Thực trạng phát triển khoa học, công nghệ

Tiềm lực khoa học công nghệ của huyện được tăng cường và phát triển

Hệ thống tổ chức các trung tâm triển khai khoa học công nghệ được cải tiến đổimới, cơ sở vất chất không ngừng được đầu tư phát triển Hoạt động khoa học,công nghệ của các ngành, xã tiếp tục phát triển cả về phạm vi, quy mô ứng dụngcác tiến bộ kỹ thuật và xã hội hóa về khoa học, công nghệ trong sản xuất và đờisống mang lại kết quả thiết thực

Trong các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp triển khai ứng dụng đồng bộ cácphần mềm dùng chung, các chương trình hỗ trợ quản lý và điều hành tác nghiệp;các cơ quan đơn vị quản lý Nhà nước đã thực hiện trao đổi thông tin qua mạng

j Quốc phòng và an ninh

Phong trào quần chúng bảo vệ an ninh Tổ quốc tiếp tục được mở rộng,chất lượng ngày càng được nâng lên Sự phối hợp giữa các lực lượng vũ trangtrên địa bàn khá chặt chẽ; liên tục mở nhiều đợt cao điểm tấn công trấn áp; ngăn