Tùng Jhon là một Việt kiều định cư ở Mỹ từ năm 1998 nhưng vẫn còn một người chị gái sống tại thành phố Hồ Chí Minh. Sau 12 lần về thăm Việt Nam và tìm hiểu thì Tùng Jhon biết được chính sách của Nhà nước Việt Nam cho Việt kiều mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam. Tùng Jhon quyết định muốn mua nhà ở thành phố Hồ Chí Minh và đến Văn phòng Luật sư Công Lý để nhờ tư vấn pháp luật. Với tư cách là luật sư công tác tại Văn phòng Luật sư Công Lý và được giao nhiệm vụ tư vấn, Anh (Chị) hãy cho biết: 1. Khi tiếp xúc, gặp gỡ với Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm những việc gì? Tại sao? 2. Để giải quyết yêu cầu của khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng những kỹ năng cụ thể nào khi tư vấn pháp luật đất đai?
Trang 1ĐỀ BÀI
Tùng Jhon là một Việt kiều định cư ở Mỹ từ năm 1998 nhưng vẫn còn một người chị gái sống tại thành phố Hồ Chí Minh Sau 12 lần về thăm Việt Nam và tìm hiểu thì Tùng Jhon biết được chính sách của Nhà nước Việt Nam cho Việt kiều mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở Việt Nam Tùng Jhon quyết định muốn mua nhà ở thành phố Hồ Chí Minh và đến Văn phòng Luật sư Công Lý để nhờ tư vấn pháp luật Với tư cách là luật sư công tác tại Văn phòng Luật sư Công
Lý và được giao nhiệm vụ tư vấn, Anh (Chị) hãy cho biết:
1 Khi tiếp xúc, gặp gỡ với Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm những việc gì? Tại sao?
2 Để giải quyết yêu cầu của khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng những kỹ năng cụ thể nào khi tư vấn pháp luật đất đai?
Trang 2I Khi tiếp xúc, gặp gỡ với Tùng Jhon, Anh (Chị) cần phải làm những việc gì? Tại sao?
1 Chuẩn bị cho việc tiếp xúc khách hàng.
Bên cạnh những chuẩn bị về chuyên môn, luật sư cũng cần có những chuẩn
bị khách như chuẩn bị về địa điểm giao tiếp, chuẩn bị sổ sách ghi chép, chuẩn bị card để đưa cho khách hàng Và qua những thông tin cá nhân mà khách hàng cho biết, luật sư có thể tìm một số chủ đề liên quan để tạo không khí giao tiếp cởi mở
và thân thiện Cần phải có tâm lý tự tin để tạo ấn tượng tốt với khách hàng
2 Tiếp xúc khách hàng
Đối với tình huống đề bài đưa ra, Tùng Jhon đến Văn phòng Luật sư Công
Lý mà không hề hẹn trước nên luật sư không có sự chuẩn bị sẵn về mặt chuyên môn về vấn đề của Tùng John Đa số khách hàng tìm đến luật sư đều có tâm lý bất
an với những vấn đề rắc rối của vụ việc và cũng không hoàn toàn tin tưởng vào luật sư Do vậy, ngay từ sự tiếp xúc ban đâu, luật sư phải tạo cho khách hàng sự ấn tượng về sự chuyên nghiệp, tác phong chững chạc và thái độ thân thiện, cởi mở, nhiệt tình, đồng thời trong buổi làm việc luật sư cần thể hiện những kiến thức vững vàng và khả năng hiểu biết của mình
Thứ nhất, luật sư phải tìm hiểu sự việc và làm rõ vấn đề của Tùng Jhon
trong buổi tiếp xúc, gặp gỡ Vì những lý do sau:
Khách hàng đến gặp luật sư tư vấn thường trình bày vấn đề không mạch lạc, đưa ra cả những thông tin không cần thiết hoặc thiếu thông tin Nhiệm vụ của luật
sư là phải chú ý lắng nghe, chọn lọc thông tin và ghi chéo lại những ý chính của vụ việc Không có một quy cách duy nhất nào để áp dụng trong các tình huống nhưng
có khá nhiều luật sư mắc phải một số lỗi như không chú ý lắng nghe khách hàng,
sử dụng nhiều thuật ngữ pháp lý khiến khách hàng không hiểu
Với buổi tiếp xúc khách hàng đầu tiên, luật sư cần thiết hỏi những thông tin
cơ bản Để tiết kiệm thời gian, luật sư nên cho khách hàng điền những thông tin cơ bản vào bảng mẫu có sẵn trước khi bắt đầu buổi tiếp xúc Luật sư nên hỏi các câu
Trang 3hỏi mở ví dụ như “Điều gì đã khiến anh/chị đến đây để trao đổi vụ việc với chúng tôi?” Sau đó, luật sư cần phải lắng nghe khách hàng và hạn chế đến mức tối đa không ngắt lời khách hàng
Trong tình huống trên, yêu cầu của khách hàng rất rõ ràng là muốn luật sư tư vấn về vấn đề mua nhà ở với thông tin Tùng Jhon là Việt kiều định cư ở Mỹ
Về cơ bản, luật sư đã hiểu rõ vấn đề của khách hàng khi trả lời được các câu hỏi:
Ai? Ở tình huống này, luật sư đã xác định được Tùng Jhon là Việt kiều định
cư ở Mỹ từ năm 1998
Cần gì? Khách hàng muốn luật sư tư vấn về việc mua nhà ở tại Việt Nam, cụ thể là thành phố Hồ Chí Minh
Trong quá trình làm việc luật sư cần ghi những ý chính rồi sau khi khách hàng trình bày xong thì luật sư cần phải chốt lại những thông tin quan trọng Luật
sư nên nói với khách hàng: “Dựa vào những gì anh đã nói, tôi hiểu vụ việc là thế này….và anh đang có nhu cầu thế này… Có đúng không ạ?” Việc này khiến cho luật sư có cái nhìn toàn diện hơn về vụ việc để đưa ra hướng giải quyết chính xác hơn
Thứ hai, luật sư cần phải xác định yêu cầu cung cấp dịch vụ pháp lý của
khách hàng Vì :
Trong cùng một vụ việc, khách hàng có thể đưa ra rất nhiều yêu cầu cung cấp dịch vụ pháp lý khác nhau Việc luật sư tìm hiểu rõ yêu cầu của khách hàng là việc luật sư nắm bắt được nguyện vọng thực sự của khách hàng khi đến trao đổi vụ việc với luật sư Luật sư trước hết nên để khách hàng nói ra đề nghị của mình bằng chính ngôn ngữ của khách hàng Sau đó, bằng những câu hỏi lồng ghép việc điều chỉnh và sử dụng thuật ngữ pháp lý thích hợp luật sư diễn giải lại những câu hỏi của khách hàng để khách hàng khẳng định lại xem ý hiểu của luật sư có đúng hay không
Yêu cầu tư vấn với tình huống trên đã rất rõ ràng là Tùng Jhon muốn mua nhà ở thành phố Hồ Chí Minh
Việc tìm hiểu yêu cầu của khách hàng là bước đi không thể thiếu để luật sư
và khách hàng trao đổi về phương thức cung cấp dịch vụ pháp lý của luật sư đối với yêu cầu của khách hàng Đối với một vụ việc cụ thể có nhiều phương thức cung cấp dịch vụ pháp lý khác nhau tùy thuộc vào hoàn cảnh, mục đích, nguyện
Trang 4vọng và khả năng chi trả của khách hàng Luật sư nên trao đổi cho khách hàng về những phương thức đó để khách hàng lựa chọn phương thức cung cấp dịch vụ phù hợp cho mình
Thứ ba, nếu có thể luật sư nên thỏa thuận hợp đồng dịch vụ pháp lý với
Tùng Jhon Vì:
Để chuẩn bị cho bước này , luật sư nên chuẩn bị những mẫu hợp đồng dịch
vụ pháp lý với những điều khoản cơ bản để khách hàng dễ hình dung phương thức làm việc của luật sư Những biểu giá, quy trình thực hiện một số loại công việc nhất định có ý nghĩa đáp ứng yêu cầu cung cấp dịch vụ pháp lý của khách hàng sẽ giúp khách hàng hiểu rõ hơn những công việc mà luật sư cần tiến hành
Trong tình huống này, sau khi luật sư nắm chắc được yêu cầu củaTùng Jhon
Để tiến đến bước ký kết hợp đồng dịch vụ pháp lý, luật sư nên đưa cho khách hàng biểu phí dịch vụ và có thể là hợp đồng dịch vụ pháp lý để khách hàng tham khảo Ngoài ra, luật sư cần phải cung cấp cho khách hàng nghĩa vụ bảo mật thông tin của luật sư: Đây là nghĩa vụ của mỗi văn phòng đối với khách hàng của mình, thể hiện thái độ chuyên nghiệp và tôn trọng khách hàng
II Để giải quyết yêu cầu của khách hàng, Anh (Chị) phải sử dụng những kỹ năng cụ thể nào khi tư vấn pháp luật đất đai?
1 Kỹ năng tiếp xúc khách hàng
“Kỹ năng tiếp xúc khách hàng” là một kỹ năng quan trọng trong hoạt động
tư vấn pháp luật Việc tiếp xúc khách hàng trong tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai có ý nghĩa quan trọng nhằm giúp tư vấn viên tìm hiểu bối cảnh liên quan đến đề nghị cung cấp dịch vụ tư vấn của khách hàng Ngoài ra, thông qua tiếp xúc khách hàng, tư vấn viên sẽ hiểu được mong muốn của khách hàng Hiểu được những điều này sẽ giúp tư vấn viên hiểu thêm hơn về bối cảnh sự việc, động lực thúc đẩy khách hàng đến yêu cầu tư vấn
Trong tình huống, yêu cầu cần tư vấn của Tùng Jhon là muốn mua nhà ở thành phố Hồ Chí Minh Do đó, người tư vấn cần nắm chắc quy định của pháp luật
về vấn đề này để tư vấn cho khách hàng
2 Kỹ năng lắng nghe
Trang 5Giao tiếp không chỉ là nói chuyện với nhau Giao tiếp hiệu quả là phải làm tốt hai kỹ năng nói và lắng nghe Lắng nghe nghĩ là làm thế nào để chúng ta có thể tìm ra mong muốn, yêu cầu của người khác Đặc biệt, đối với nghề luật, giao tiếp
là một kỹ năng vô cùng quan trọng
Xuyên suốt quá trình giao tiếp với khác hàng, người tư vấn cần phải vận dụng kỹ năng lắng nghe một cách thận trọng, tích cực và phải biết chọn lọc thông tin, cuối cùng chốt lại yêu cầu cơ bản của khách hàng Để lắng nghe có hiệu quả, người tư vấn cần có tư thế và cử chỉ thể hiện sự chăm chú, tập trung và tôn trọng đối tượng giao tiếp, thông qua đó người tư vấn có thể đoán biết được suy nghĩ, biết được trạng thái tâm lý của người được tư vấn
Trong quá trình đối tượng trình bày, người tư vấn cần chú ý lắng nghe và ghi chép đầy đủ những nội dung chính, ý chính, trên cơ sở đó có thể đặt những câu hỏi yêu cầu đối tượng để làm rõ thêm các tình tiết của vụ việc Khi nghe đối tượng trình bày, người tư vấn cần chú ý một số kỹ năng sau đây:
+ Dùng cử chỉ, điệu bộ, ngôn ngữ (tiếp đón đối tượng chu đáo, thăm hỏi sức khoẻ đối tượng và gia đình, tập trung chú ý vào đối tượng khi đối tượng đang trình bày…) thể hiện sự chú ý lắng nghe đối tượng nói;
+ Tạo cơ hội, điều kiện, môi trường đối thoại cởi mở, thoải mái để đối tượng diễn đạt hết suy nghĩ, cảm xúc và hành vi của họ Không nên phản ứng trước những lời tức giận của đối tượng Phải biết tự kiềm chế, yên lặng lắng nghe, để cho họ trút hết những lời bực bội Phương pháp chuẩn mực để lắng nghe có hiệu quả là tập trung chú ý vào những điều đối tượng đang nói, gợi ý họ nói rõ ràng, chính xác những ý nghĩ của họ, diễn đạt lại đúng những sự kiện đã xảy ra và yêu cầu nhắc lại những điểm gì còn mập mờ, chưa rõ;
+ Kiên trì lắng nghe hết những gì đối tượng nói, không nên cắt ngang lời hoặc hỏi trong khi họ đang trình bày về vụ việc làm cắt đứt dòng suy nghĩ của họ Không nên phản ứng lại đối tượng và cần khuyến khích họ nói và chú ý lắng nghe đến khi
họ không còn gì để nói Bằng phương pháp đó chúng ta khuyến khích được đối tượng nói hết những gì cần nói và chúng ta sẽ hiểu được bản chất của vụ việc;
Trang 6+ Trong kỹ năng lắng nghe còn có một việc làm vô cùng quan trọng, đó chính là phản hồi lại ý kiến của khách hàng Dù hiểu hay không hiểu câu chuyện khách hàng truyền đạt chúng ta cũng cần phản hồi lại ý kiến của khách hàng Trường hợp chưa hiểu được ý của khách hàng, có thể là do chúng ta đã không tập trung hoặc để lỡ một yếu tố quan trọng nào đó Nếu không tập trung và chủ động, tích cực lắng nghe, có thể chúng ta còn đem về thông tin sai lệch Tập trung nghe người khác nói, đưa ra câu hỏi của mình, đồng thời tạo ra phản hồi để họ biết rằng chúng ta đang quan tâm những gì mà họ đang nói là cách làm để đảm bảo cuộc giao lưu giữa hai bên có thể tiếp tục tiến hành Đặc biệt, để kiểm tra xem mình đã nghe rõ và hiểu rõ những thông tin mà khách hàng đưa ra hay chưa thì chúng ta có thể thuật lại một lần nữa những nội dung mà mình đã nghe được thì có thể biết rằng mình đã tiếp thu thông tin một cách chính xác hay không Đồng thời, chúng ta nên đặt ra câu hỏi, có thể giúp kiểm tra sự hiểu biết về thông tin, cũng có thể giúp khách hàng biết rằng, bạn đang lắng nghe một cách tích cực
Trong quá trình nghe đối tượng trình bày, người tư vấn cần tránh (không nên làm) các hành vi sau đây:
+ Lơ đãng với người đang nói và tỏ thái độ coi thường câu chuyện của họ; nghe đại khái, bỏ qua các chi tiết cụ thể;
+ Cắt ngang lời đối tượng đang nói; giục đối tượng kết thúc câu chuyện của họ; nhìn đồng hồ; chất vấn, tranh luận với đối tượng trong khi họ đang trình bày,…;
+ Phán xét, đưa ra nhận xét, đặt ra những giả định, chỉnh lý, lên lớp về mặt đạo lý; áp đặt ý tưởng, kinh nghiệm của mình cho đối tượng;
+ Đưa ra lời khuyên khi đối tượng không yêu cầu;
+ Để cho cảm xúc của người nói tác động quá mạnh đến tình cảm của mình; + Không nên có điệu bộ, cử chỉ (như lắc đầu, cau có mặt mày, nheo mắt…), lời nói tỏ thái độ phủ định hay khó chịu khi đối tượng trình bày dài dòng, không logic, khó hiểu hoặc đặt ra nhiều câu hỏi không có liên quan đến vụ việc,…
3. Kỹ năng đặt câu hỏi
“Đặt câu hỏi” được hiểu là việc đưa ra các thông điệp nhất định tác động
đến người khác để họ cung cấp những thông tin cần thiết Trong tư vấn pháp luật, đặt câu hỏi giúp cho người tư vấn thu được thông tin đầy đủ và chính xác về sự việc và hiểu được yêu cầu của khách hàng Vì vậy, trước khi đặt câu hỏi, người tư
Trang 7vấn phải xác định được đầy đủ các nội dung cần hỏi Hành vi này giúp người tư vấn hình dung được cần phải đặt các câu hỏi về vấn đề nào, trình tự tìm hiểu về các vấn đề đó Như vậy, xác định nội dung các vấn đề cần hỏi không chỉ cho phép người tư vấn tìm hiểu đủ và chính xác thông tin, mà còn tạo ra những điều kiện để người tư vấn có thể nhìn nhận và đánh giá vấn đề theo một trình tự logic Có nhiều loại câu hỏi được sử dụng trong tư vấn pháp luật Kỹ năng đặt câu hỏi thể hiện ở hành vi sử dụng câu hỏi phù hợp điều kiện và mục đích Khi cần thu thập được
nhiều thông tin để hiểu khái quát vấn đề thì người tư vấn có thể sử dụng “câu hỏi mở” “Câu hỏi mở” là câu hỏi gợi ra câu trả lời theo bất kỳ độ dài nào Trong
trường hợp cần thu được thông tin chính xác, cụ thể thì người tư vấn có thể sử
dụng “câu hỏi đóng” “Câu hỏi đóng” là câu hỏi gợi ra câu trả lời “có” hoặc
“không” hoặc một từ cụ thể như "đúng”, “sai”, “chính xác”, “không chính xác” Việc sử dụng các loại câu hỏi trong tư vấn pháp luật đòi hỏi sự kết hợp
logic của các câu hỏi theo những trình tự khác nhau Thông thường, người tư vấn bắt đầu bằng câu hỏi mang tính chung chung để khách hàng mô tả khái quát lại toàn bộ vấn đề, sau đó mới đặt câu hỏi về từng tình tiết cụ thể Một số chuyên gia khuyên rằng, hãy bắt đầu bằng một câu hỏi dễ trả lời để tạo sự tự tin cho người trả lời
Xét về tình huống cần tư vấn trên của khách hàng chúng ta nên đưa ra những câu hỏi phù hợp cho việc tư vấn của khách hàng Một số câu hỏi cần thiết như:
- Hiện nay, anh có quốc tịch Việt Nam hay không?
- Anh đang sử dụng hộ chiếu Việt Nam hay hộ chiếu nước ngoài?
- Anh có sổ tạm trú hoặc giấy tờ về việc đăng ký tạm trú ở địa phương nào
đó của Việt Nam không?
- Anh về Việt Nam được bao lâu rồi?
- Hộ chiếu của anh còn giá trị không?
- Anh muốn mua nhà ở thương mại hay nhà ở riêng lẻ?
4 Kỹ năng ghi chép
Ghi chép là một kỹ năng cần thiết của người tư vấn Việc ghi lại nội dung trình bày của đương sự cũng như những nhận định, đánh gia ban đầu của người tư
Trang 8vấn khi lắng nghe đương sự trình bày sẽ giúp ích rất lớn cho quá trình tư vấn cũng như giải quyết các vụ việc
Để việc ghi chép được hiệu quả, người tư vấn cần chuẩn bị kỹ về đồ dùng phục vụ quá trình ghi chép như giấy, bút, bút đánh dấu, Ngoài ra, vì ghi chép trong quá trình đương sự trình bày đòi hỏi cần tốc ký, vì vậy, người tư vấn nên đặt
ra một quy ước viết tắt cho riêng mình và tập thuần thục với các nguyên tắc này, cần ghi chép đầy đủ, chính xác, gạch chân vấn đề quan trọng cần chú ý để phục vụ cho việc tư vấn đạt hiệu quả cao
5 Kỹ năng nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc, xác định vấn đề pháp lý
và đưa ra phương án tư vấn
Theo quy định của pháp luật, điều kiện cấp quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài là:
Theo Khoản 3, Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam (có quốc tịch Việt Nam) và người gốc Việt Nam (đã từng có quốc tịch Việt Nam) cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài
Tại Khoản 1, Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 quy định, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015) quy định, điều kiện được công nhận có nhà ở hợp pháp đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thông qua hình thức mua, thuê mua nhà
ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản; mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật
Theo Khoản 1 và Khoản 4, Điều 9 Luật Nhà ở, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với nhà ở đó Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn
Trang 9Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán; trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó
Điểm b, Khoản 2, Điều 119 Luật Nhà ở quy định điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở như sau:
“Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải
có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch”.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 6 Điều 5 Luật đất đai 2013 về Người sử
dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm: 6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
Tóm lại, để được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải được được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam, cho phép cư trú tại Việt Nam từ 3 tháng trở lên và có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Từ những căn cứ pháp luật trên, kết hợp với những thông tin mà Tùng Jhon cung cấp cho luật sư tư vấn có thể xác định Tùng Jhon có quyền mua nhà ở thành phố Hồ Chí Minh Từ xác định đó, luật sư tư vấn sẽ hướng dẫn hồ sơ, thủ tục để Tùng Jhon mua nhà ở Việt Nam
Trang 10DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Luật Đất đai 2013;
2 Luật Nhà ở 2014;
3 Luật Hộ tịch;
4 Nghị định của chính phủ số 181/2004/ NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai;
5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở