Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã phúc yên, tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2009 2013

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác giáđất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chếthị trường đồng thời cũng là căn cứ đ

NGUYỄN VĂN PHÚ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ

ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014

NGUYỄN VĂN PHÚ

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ

ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚC YÊN, TỈNH VĨNH PHÚC

GIAI ĐOẠN 2009 - 2013

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Dư Ngọc Thành

Thái Nguyên - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trungthực và chưa từng được công bố

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đượccảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Phú

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâmgiúp đỡ của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Khoa sau đạihọc, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp, cơ quan và gia đình

Trước tiên tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo TS Dư Ngọc Thành

người hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình hoàn thành luận văn này.Đồng thời tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới toàn thể các thầy, cô giáo trong khoaSau đại học, các thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành, Trường Đại học NôngLâm Thái Nguyên, phòng quản lý đào tạo sau đại học đã giúp đỡ hoàn thiện bảnluận văn này

Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất tới tất cả bạn bè,đồng nghiệp, cơ quan, gia đình và người thân đã quan tâm động viên tôi trong suốtquá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Phú

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1.Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4

1.1.1 Khái niệm về giá đất 4

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

1.2.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng tới giá đất ở 8

1.2.2 Yếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở 9

1.2.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở 10

1.2.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng tới giá ở 11

1.3 Phương pháp xác định giá đất 12

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 12

1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 16

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17 1.4 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 18

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1946 18

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 19

1.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 19

1.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 19

1.5 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất 20

1.5.1 Quản lý về giá đất ở Việt nam 20

1.5.2 Quản lý giá đất ở một số nước 22

Chương 2 : ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 24

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 24

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 24

2.2 Nội dung nghiên cứu 24

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 24

2.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 25

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 25

2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 26

2.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 26

2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 26

2.3.5 Phương pháp chuyên gia 27

Chương 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 28

3.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 28

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thị xã Phúc Yên năm 2013 30

3.1.3 Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013 36

3.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 – 2013 40 3.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 40

3.2.2 Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013

43

3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 – 2013 52

3.3.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013 53

3.3.2.Các yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013 .59

3.3.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013 62

3.3.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013 63

3.4 Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013 65

3.4.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất ở 67

3.4.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 68

3.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 69

3.5 Đề xuất một số giải pháp 70

KẾT LUẬN 72

Kết luận 72

Đề nghị 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

Tên viết tắt Tên đầy đủ

DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU

Bảng 3.1 : Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất đến năm 2013 37

Bảng 3.2: Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm 45

Bảng 3.3: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 48

Bảng 3.4: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 50

Bảng 3.5: ảnh hưởng của yếu tố hình thửa và diện tích 58

Bảng 3.6: Dân số thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009 - 2013 61

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 6Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 7Hình 3.1 Kết quả thống kê đất đai qua các năm từ 2009 đến năm 2013 38Hình 3.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (đường

Sóc Sơn, đường Trần Phú và đường Nguyễn Văn Trỗi) 56Hình 3.3: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của đường Sóc

Sơn năm 2009 và năm 2013 57Hình 3.4: So sánh giá đất trên thị trường của đường Trần Phú 58Hình 3.5: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường

Trưng Trắc và đường Nguyễn Văn Trỗi 59Hình 3.6: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung

tâm đi đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí 60Hình 3.7: So sánh giá đất trên thị trường theo VT của hai lô đất thuộc khu vực

xa trung tâm 62Hình 3.8 So sánh giá đất đường Trần Hưng Đạo và đường Trần Phú 64Hình 3.9: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 65Hình 3.10: Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập bình quân ảnh hưởng tới giá đất 67Hình 3.11 Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 68Hình 3.12: Yếu tố pháp lý 69

MỞ ĐẦU

1.Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặcbiệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bànphân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Từngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển Đất đai có một vaitrò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người

Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm Khi Hiếnpháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân vànghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên, giao dịch mua bán vẫn diễn

ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và ngườibán Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộgia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật” Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xácđịnh giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thườngthiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển côngkhai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyểnnhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày càng caoLuật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa Luật Đấtđai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò củađất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Chonên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá

Nhà kinh tế cổ điển William Petti đã nói “ Lao động chỉ là cha của của cải vất chất, còn đất là mẹ”.

Trong những số điều kiện vật chất cần thiết cho hoạt động sản xuất và đờisống của con người, đất với lớp phủ thổ nhưỡng, khoáng sản trong lòng đất, rừng vàmặt nước chiếm vị trí đặc biệt Đất là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên củabất kỳ một quá trình sản xuất nào

Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớnnhất và quan trọng nhất của mỗi quốc gia Đồng thời đất còn là một tài sản đặc biệt.

Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyênnhân đòi hỏi phải định giá đất Định giá đất là một công cụ quan trọng trong việcthiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích hợp theo định hướng của nền kinh tế thịtrường nhằm phát huy nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiệnđại hóa đất nước

Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý củaNhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác giáđất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chếthị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phốiđất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnhcác quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và theo pháp luật.[6]

Vấn đề xác định giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành công cụ đắc lựctrong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực hiện công bằng về quyền sử dụngđất theo đúng pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất động sản

và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụngđất tiết kiệm và có hiệu quả

Xuất phát từ thực tế trên, được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường; Banlãnh đạo khoa Sau Đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên tôi tiến hànhthực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn

th ị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009 - 2013” Nhằm góp phần từng

bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở trên toàn địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc nóichung cũng như trên thị xã Phúc Yên nói riêng

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thị xãPhúc Yên - tỉnh Vĩnh Phúc.

2.2 Ý nghĩa của đề tài

Giá đất (mà thực chất là giá trị của quyền sử dụng đất) là vấn đề luôn đượcnhiều người quan tâm, nó ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau Giá đất ảnhhưởng nhiều đến thị trường bất động sản và công tác quản lý nhà nước về đất đai.Giá đất hình thành theo giao dịch trên thị trường chịu ảnh hưởng của yếu tố tácđộng, là tổng hợp của một phức hợp các yếu tố Hiện nay, mặc dù nguyên tắc địnhgiá đất của Nhà nước là sát giá thị trường, nhưng có nhiều lí do khác nhau mà giáđất do Nhà nước quy định hầu hết vẫn khác giá thị trường và phần lớn là thấp hơngiá thị trường Để góp phần quản lí tốt thị trường bất động sản nói riêng và quản línhà nước về đất đai nói chung cũng như góp phần định giá đất của Nhà nước đượcsát với giá thị trường thì nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là cần thiết Vìvậy, đề tài “ Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn thị xãPhúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013” là có ý nghĩa cao và là vấn đề cầnnghiên cứu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.1.1 Khái ni ệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đaiphản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quátrình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao haythấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiệnmặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cảđất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiệnhành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữuđất đai trong kinh tế Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử

d ụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình

thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [10]

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy địnhtại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quankhi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm vàtrú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực

kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là doquá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tàinguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa

tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnhruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn

…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm:địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và laođộng ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đemlại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằngnhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau [6]

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất cóhai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi rangoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá

cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinhdoanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất củađịa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rấtlớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sựphát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất cóthể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởngcủa địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngượclại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình pháttriển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng,việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hànglàm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãisuất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyếtđịnh giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [16]

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất vàlàm cho giá đất luôn biến động

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

P

Đường cầu

Đường cungE

D1

Q0

Q1O

P0

P1

Q

Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cânbằng Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung vàđường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhàtăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ

E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0xuống P1.[16]

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến cóphần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đềnày có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thịtrường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi nàysang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương docác yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sửdụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc cóthế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xemnhư hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đấtđược xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thịtrường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phảibám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất,cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tácđấu giá QSDĐ)

D1G1D

G

Số lượng đất đai

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trongthời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cốđịnh, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổitheo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giátăng từ điểm G lên G1.

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông quaviệc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.1 Y ếu tố tự nhiên ảnh hưởng tới giá đất ở

1.2.1.1 Yếu tố vị trí

- Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về

vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồng thời tồntại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cảhai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất.Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớnhơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọnglại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó cóthể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất cànglớn Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xácđịnh giá đất

1.2.1.2 Yếu tố hình thể, diện tích

- Hình thể: Hình thể lô đất cũng góp phần quan trọng trong việc sinh lợi cho

chủ sở hữu, nó được thể hiện ở chiều rộng và chiều sâu của thửa đất Tùy vào mụcđích khác nhau mà hình thể thửa đất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông thườngđất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền có chiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn vàthửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các hình dạng như tam giác, hìnhthang, hình bất quy tắc đều không thuận lợi cho việc dùng vào mục đích để ở nênyếu tố hình thể ảnh hưởng rất lớn tới giá đất

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,

lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tàichính của người sử dụng đất, cho nên ảnh hưởng đến giá cả của thửa đất

1.2.1.3 Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất

- Yếu tố độ rộng mặt tiền của thửa đất cũng góp phần quan trọng trong việcsinh lời cho chủ sở hữu Tùy vào mục đích khác nhau mà độ rộng mặt tiền của thửađất sẽ góp phần sinh lợi khác nhau Thông thường đất ở đô thị, ở vị trí mặt tiền cóchiều ngang rộng hơn chiều sâu thì có lợi thế hơn

1.2.1.4 Ảnh hưởng của địa hình

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao

nên ảnh hưởng đến giá đất

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Có liên quan đến giá đất là: hệ thống trường học,

bệnh viện, rạp chiếu bóng, hệ thống điện thoại, internet, …

- Quy hoạch đô thị: được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ diện tích của

loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để

đến bến xe, bệnh viện, trường học, công viên, bách hoá… thửa đất nằm ở đườnghay góc phố đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu

lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.2.2 Y ếu tố kinh tế xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở

1.2.2.1 Yếu tố kinh tế

- Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dânsinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình chính phủtích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đềuthông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Ảnh hưởng củanhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

+ Tình trạng phát triển kinh tế

+ Mức độ dự trữ và đầu tư

+ Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ.

+ Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biếnđộng của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cầu, dongười đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơbán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểuhiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thìgiá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độnhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

1.2.3 Y ếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở

1.2.3.3 Đường lối, chính sách của Nhà nước

- Các yếu tố chính trị pháp lý: sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhànước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thịtrường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoàivào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐSgia tăng.

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

• Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

• Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được muanhà tại thành phố

• Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất,cho thuê đất

• Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

• Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

1.2.4 Các y ếu tố khác ảnh hưởng tới giá ở

1.2.4.1 Yếu tố tâm lý

Đây cũng là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng trên địabàn nói riêng và của người dân Việt Nam nói chung Thường nóng vội và đámđông Khi giá đất lên cao thường đổ xô đi mua do lo sợ những thửa đất có khả năngsinh lời cao sẽ bị người khác mua, vì vậy càng đẩy giá lên mức cao hơn, gây lênhiện tượng sốt đất Nhưng khi giá đất ở mức thấp lại chần chừ đợi để mua đượcthửa đất khác với gái rẻ hơn điều đó dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng.Một yếu tố tâm lý quan trọng của người dân Việt Nam là thích nhà có hướngĐông, Đông Nam hơn là hướng Tây, Tây Bắc Do đó, những thửa đất có hướng Tâythường có giá chuyển nhượng thấp hơn Những quyết định về mức giá được đưa radựa trên sự đánh giá các thông tin tại một trạng thái tâm lý nhất định Đó còn làquan niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ thể

1.2.4.2 Yếu tố mục đích sử dụng

Tùy vào mục đích sử dụng họ chọn những nơi phù hợp Đất đai có giá trị vềmặt tự nhiên, kinh tế xã hội và giá trị của nó sẽ lớn hơn khi con người gắn nó vàomục đích sử dụng hợp lí và có khả năng sinh lời cao

1.2.4.3 Yếu tố môi trường xung quanh

- Chất lượng môi trường: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm môi

trường nhân văn và môi trường xã hội, các điều kiện tự nhiên như: địa chất, địa thế,

độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn… các điều kiện nhân văn như:loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực

1.3 Phương pháp xác định giá đất

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và côngtác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướngdẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp dụngtại Việt Nam bao gồm:

* Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mứcgiá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đấttương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để

so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Trình tự tiến hành

Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khuđất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về kếtcấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mứcgiá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kếtquả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trườngtrong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số123/2007/NĐ-CP.

Bước 2: so sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổnghợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữacác thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở đó xácđịnh các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửađất, khu đất cần định giá

Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khuđất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hìnhthành những yếu tố khác biệt củatừng thửa đất, khu đất so sánh vớithửa đất, khu đất cần định giáBước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của cácmức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt vềgiá ở bước 3 [7]

 Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập thuần

tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệmbình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳhạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệmcao nhất trên địa bàn

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thìtổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê bất độngsản thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản trên thị trường tạithời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổngthu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhậpcủa thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên củathửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thuhàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng loại cây.Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhậpTổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụng đất, chiphí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theo các quy địnhhiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thìtính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinhdoanh đã chi trả

Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức

Thu nhập thuần

tuý hàng năm =

Tổng thu nhập hàngnăm đã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí đãtính ở bước 2Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính =

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từthửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồngViệt Nam hạn 12 tháng

* Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằngcách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.Trình tự tiến hành:

Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản đãchuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểmtương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặcđiểm pháp lý, giá cả …)

Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất(nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đấtGiá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tạithời điểm định giá -

Phần giá trị haomòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tưxây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặcchi phí tái tạo các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phítrực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình vàhao mòn vô hình

Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bước 1Giá trị của

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đấtcủa các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bấtđộng sản

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của cácđơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.[6]

* Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triểntheo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhấtbằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trịphát triển giả định của bất động sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựavào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng,quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân

lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất [6]

Giá trị ước tính

của thửa đất =

Tổng giá trịphát triển -

Tổng chi phíphát triển

1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết

để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trongđiều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác

và có độ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốnphương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làmphương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phươngpháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu cácmức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thịtrường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến độngthất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điềukiện bình thường

+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xácđịnh giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quyđịnh tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP.

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị củathửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị

* Cơ sở

- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại

đô thị và cấp quản lý đô thị

- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính vềhướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phươngđược hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Trình tự và phương pháp

Bước 1: xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô thị màchúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1 Phân loại đường

2 Phân loại đô thị

Bước 3: xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí đất cóthể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể để lựachọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất.Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phươngpháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất.

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mức giácủa các thửa đất đã lựa chọn nêu trên

+ Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường phố hoặcđường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại củatừng khu vực, từng loại đường phố

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vịtrí đất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đó Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xâydựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyêntắc: đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứngvới hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ sốthấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn

1.4 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta

Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong vài thập kỷ qua

có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trườngbất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất Có thể chia quá trình hình thành giáđất và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1946

Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện nay diễn rachủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên làngười bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đókhông thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thểnói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nhữngnguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành tronggiai đoạn này [17]

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980

Đây là giai đoạn thị trường bất động sản ở nước ta bắt đầu được hình thành.Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường bất động sản ở nước ta là bảnHiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nướcViệt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung vàđất đai nói riêng Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa cóđiều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), sau này do hình thức

sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đấtthổ cư, giá đất được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soátcủa Nhà nước và pháp luật [17]

1.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993

Tại Điệu 19 của Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5

và Điều 17 Luật Đất đai 1988 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khichuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà cóquyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định phápluật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ

có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đấtđai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất động sảntrong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựngkhác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luậtthừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp [17]

1.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển củanền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai đãđược chế định lại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 qui định: “Nhà nước xác định giácác loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc chothuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”

Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận làmột chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đấtđai (qui định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai 1993) và Điều 55, 56 và 57 củaLuật Đất đai 2003 cũng qui định về giá đất, giá đất do Nhà nước qui định và tưvấn giá đất [17]

1.5 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất

1.5.1 Qu ản lý về giá đất ở Việt nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọngtâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính vàhành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tếquốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chínhnhư: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằmđiều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54

và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường(Điều 56).[10]

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui địnhgiá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng quiđịnh này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Mặt khác, các địa phươngcũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tưcho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghịđịnh hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việcchuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnhphải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất

có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sửdụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều

5 và Điều 6) Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghịđịnh số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giácác loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005

về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính

đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông

tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác địnhgiá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạnglưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quiđịnh tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghịđịnh số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác địnhgiá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướngdẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộcthẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ sởLuật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản.Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quiđịnh chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Tài chính và

Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá

và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủtục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo LuậtĐất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chươngtrình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bấtđộng sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một

số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo LuậtKinh doanh bất động sản) [2]

1.5.2 Qu ản lý giá đất ở một số nước

* Ở Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà

nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; bang và quận (huyện).

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ

định giá bất động sản "gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tàichính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệmtrước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi Bang có một chi nhánh của JPPH.

Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệmtrước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Quận (huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng

định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịutrách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm

một số quận (huyện) nhất định, giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh

JPPH Bang bổ nhiệm.[6]

* Ở Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấptrung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòngĐịnh giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính [6]

* Ở Trung Quốc

Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu

thập kỷ 90 của thế kỷ 20 Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập CRECAC có 8 phòng, 1 văn

phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh

ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn [6]

* Ở Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại mộtcấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấphuyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập từ năm 1978 hiện có 201 cán

bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác

định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất) [6].

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2 1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở

- Giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên theo qui định của Nhà nước

- Giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên và các yếu tố ảnh hưởng

- Các tuyến đường được chọn để điều tra gồm các đường: Đường Trần HưngĐạo, đường Sóc Sơn, đường Trưng Trắc, đường Trưng Nhị, đường Hai Bà Trưngqua Phường Hùng Vương (QL2A), đường Lưu Quý An, Đường Xuân Thủy, đườngHoàng Quốc Việt, phố Trần Phú, đường An Dương Vương, phố Nguyễn Văn Trỗi,phố Tháp Miếu, phố Lý Tự Trọng, phố Chùa Cấm

2.1.2 Ph ạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở

- Nghiên cứu giá đất ở trên 6 phường ( phường Trưng Trắc, phường TrưngNhị, phường Phúc Thắng, phường Xuân Hòa, phường Đồng Xuân, phường HùngVương) và 4 xã ( xã Tiền Châu, xã Nam Viêm, xã Cao Minh, xã Ngọc Thanh).Trong địa bàn thị xã Phúc Yên giai đoạn 2009-2013

- Địa bàn: thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2009-2013

2.2 Nội dung nghiên cứu

2 2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác qu ản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị

2 2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở tại địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.2.2.2 Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

- Các tuyến đường chọn để điều tra

- Thực trạng giá đất ở của thị xã Phúc Yên

+ Nhóm đường, phố trung tâm

+ Nhóm đường, phố cận trung tâm

+ Nhóm đường, phố xa trung tâm

2.2.3 Các y ếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn 14 tuyến đường trên địa bàn thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc Nhữngtuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầnghiện có Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã Phúc Yêntrong giai đoạn 2009 – 2013

2 3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Phúc Yên

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất giai đoạn

2009 - 2013

2 3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

- Chọn các khu vực, tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triểnkinh tế, xã hội của thị xã và giá đất của các khu vực, đường đó có nhiều biến động

- Điều tra hiện trạng giá đất tại 6 phường và 4 xã trên địa bàn thị xã Phúc Yên

- Phỏng vấn người dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thịtrường tự do

- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân (PRA)

2 3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

*) Phương pháp thống kê được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập đượctrong quá trình nghiên cứu

*) Phương pháp so sánh

*) Sử dụng phần mềm XLSTAT, phân tích số liệu và đánh giá:

XLSTAT là phần mềm chuyên về khai phá dữ liệu và phân tích thống kê nâng caochuyên xử lý dữ liệu speedsheet của MS Excel

Trong nội dung đề tài này, tôi sử dụng XLSTAT để phân tích tương ứng(Correspondence Analysis – CA) Đây là phương pháp trực quan để phân tích dữ liệu đượcbiểu diễn bằng các dữ liệu 2 chiều Kết quả của CA là bản đồ các điểm trong đó các điểmbiểu diễn cho các dòng (rows) và các cột (columns) của bảng Vị trí của các điểm trongbản đồ cho biết sự tương tự giữa các dòng, sự tương tự giữa các cột và sự kết hợp giữa cácdòng và các cột trong bảng

Mục đích của CA là phát hiện các mối quan hệ giữa các yếu tố liên quan đến giá đấttrong số liệu điều tra thực tế

- Chỉ tiêu phân tích: Để đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, đề tài sử dụngmột số chỉ tiêu sau: Giá đất qui định của Nhà nước, giá đất trên thị trường, diện tích, vị trí,hình thể, khoảng cách từ thửa đất đến đường phố gần nhất, các bất động sản khác gắnliền, vị trí của thửa đất đến các công trình công cộng điển hình.

2 3.5 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực

có liên quan

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

3.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị

- Phía Bắc giáp huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên;

- Phía Đông giáp huyện Sóc Sơn, thành phố Hà Nội;

- Phía Nam giáp huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội;

- Phía Tây giáp huyện Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc

Thị xã có 10 đơn vị hành chính trực thuộc, gồm 6 phường (Xuân Hòa, ĐồngXuân, Trưng Trắc, Trưng Nhị, Hùng Vương, Phúc Thắng) và 4 xã (Cao Minh, NamViêm, Tiền Châu, Ngọc Thanh)

Thị xã thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ và vùng đồng bằng sông Hồng,

là một trong những đô thị vệ tinh của thủ đô Hà Nội, là trung tâm du lịch nghỉdưỡng, thể dục thể thao, là trung tâm kinh tế công nghiệp - dịch vụ quan trọng củatỉnh và là một đầu mối giao thông của vùng phía Bắc và quốc gia Trong xu thế pháttriển hiện nay, thì vị trí của thị xã có nhiều tiềm năng, lợi thế phát triển kinh tế - xãhội và hội nhập.[8]

3.1.1.2 Địa Hình, Địa mạo

Thị xã Phúc Yên có địa hình đa dạng thấp dần từ Bắc xuống Nam phần diệntích đồng bằng tập trung ở các xã Nam Viêm, Tiền Châu và ở các phường TrưngTrắc, Hùng Vương, Phúc Thắng phần địa hình đồi núi tập trung ở các xã NgọcThanh, Cao Minh, và phường Xuân Hòa, Đồng Xuân

3.1.2 Tình hình phát tri ển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai

và định giá đất thị xã Phúc Yên năm 2013

3.1.2.1 Kết quả đạt được

Kinh tế trên địa bàn thị xã tiếp tục phát triển ổn định, công tác thu chi ngânsách nhà nước thực hiện đạt hiệu quả, chính quyền và các ban ngành của thị xã đãchỉ đạo thực hiện tốt các biện pháp tăng thu, tiết kiệm chi, đẩy mạnh sản xuất, gópphần ổn định giá cả thị trường Phúc Yên còn có nhiều lợi thế khác mà các địaphương trong tỉnh không có được đó là hệ thống các trường đại học, trung họcchuyên nghiệp, trung học dạy nghề, đây chính là nơi cung cấp nguồn lao động dồidào cho các doanh nghiệp đóng trên địa bàn; hệ thống các ngân hàng thương mại,ngân hàng đầu tư hoạt động có hiệu quả đáp ứng nhu cầu lưu thông tiền tệ phục vụ

sự phát triển kinh tế - xã hội của thị xã; hệ thống bưu chính viễn thông không ngừnglớn mạnh và phát triển đáp ứng mọi nhu cầu của các nhà đầu tư Đây là những lợithế để thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước đến với Phúc Yên, đưa Phúc Yêntrở thành địa chỉ hấp dẫn, đáng tin cậy của các nhà đầu tư Trong những năm quadưới sự lãnh đạo của Đảng bộ thị xã, Phúc Yên đã thu hút được 222 doanh nghiệpgiải quyết được hàng nghìn lao động của địa phương, có đóng góp đáng kể vàongân sách của Nhà nước Đưa giá trị công nghiệp của thị xã không ngừng tăngtrưởng, bình quân hàng năm là 18,6%, chiếm 85% cơ cấu kinh tế của địa bàn.Qua đây có thể thấy hoạt động sản xuất Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệpcủa thị xã những năm qua ổn định và tiếp tục tăng trưởng Đặc biệt thể hiện chínhsách ưu đãi, quan tâm của Đảng bộ thị xã với các doanh nghiệp là rất tốt cho dùdoanh nghiệp (DDI) hay doanh nghiệp (FDI) đều được hưởng những ưu đãi nhưnhau Sự thành công của hai trong hàng trăm doanh nghiệp khác đóng trên địa bàn

đã khẳng định Đảng bộ và nhân dân thị xã Phúc Yên luôn tạo điều kiện tốt nhất chocác nhà đầu tư đến với Phúc Yên và Phúc Yên luôn mở rộng cánh cửa đón các nhàđầu tư trong và ngoài nước

3.1.2.2 Thực trạng và xu thế phát triển đô thị

Từ ngày tái thiết lập tỉnh (ngày 1/1/1997) Phúc Yên là một trong những trungtâm kinh tế chính trị, văn hóa xã hội lớn nhất của tỉnh Vĩnh Phúc Với hệ thống hạ