Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 2013

ngày càng cao, đất đai lại là tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất là không thể tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện cũng như v

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên nghành : Địa chính môi trường Khoa : Quản lý tài nguyên

Khóa học : 2010 - 2014 Lớp : 42B - ĐCMT Giảng viên hướng dẫn : Th.s Nguyễn Lê Duy

Thái Nguyên, năm 2014

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, em xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã truyền đạt cho em những kiến thức cơ bản về nghề nghiệp, tạo điều kiện cho em hoàn thành báo cáo, sử dụng phát huy trong cuộc sống cũng như sự nghiệp sau này

Em xin bày tỏ lòng biết sơn sâu sắc tới thầy giáo Th.s Nguyễn Lê Duy cán bộ giảng dạy của bộ môn Trắc địa - khoa Quản lý Tài nguyên đã tận tình chỉ bảo, giúp đỡ em thực hiện đề tài này

Em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới phòng Tài nguyên môi trường thành phố Lạng Sơn - tỉnh Lạng Sơn đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập

Vì thời gian có hạn nên khóa luận tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo để khóa luận tốt nghiệp được hoàn thiện hơn

Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

Tp Lạng Sơn, ngày 30 tháng 4 năm 2014

Nguyễn Kiên Trung

Tên viết tắt Tên đầy đủ

Phần 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

1.3 Yêu cầu 2

1.4 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

Phần 2 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

2.1 Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 4

2.1.1 Đất đai 4

2.1.2 Thị trường đất đai 4

2.2 Giá đất 5

2.2.1 Khái niệm về giá đất 5

2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 6

2.2.3 Cơ sở pháp lý của việc xác định giá đât 9

2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 9

2.3 Định giá đất 11

2.3.1 Khái niệm 11

2.3.2 Các nguyên tắc định giá đất 12

2.3.3 Các phương pháp định giá đất 13

2.4 Công tác định giá đất ở một số quốc gia trên thế giới 18

2.4.1 Công tác định giá đất ở Úc 18

2.4.2 Định giá đất ở Đức 20

2.4.3 Định giá đất ở Malaysia 22

2.5 Công tác định giá đất tại Việt Nam và tỉnh Lạng Sơn 22

2.5.1 Công tác định giá đất tại Việt Nam 22

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 26

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 26

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 26

3.3 Nội dung nghiên cứu 27

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn 27

3.3.2 Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn 27

3.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn

thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 27

3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013 27

3.3.5 Đề xuất một số giải pháp 27

3.4 Phương pháp nghiên cứu 27

3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 28

3.4.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 28

3.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 29

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn 30

4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 30

4.1.2 Kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn 32

4.2 Tình hình tổ chức quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn 37

4.2.1 Bộ máy quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn 37

4.2.2 Tình hình quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn 38

phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013 40

4.3.1 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013 40

4.3.2 Nguyên tắc cụ thể khi xác định giá đất phi nông nghiệp

của thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 42

4.3.3 Mức độ thực thi các văn bản pháp luật về giá đất của

thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 43

4.3.4 Thực trạng giá đất ở của thành phố Lạng Sơn năm 2012 - 2013 43

4.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn

thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012-2013 48

4.4.1 Yếu tố vị trí 48

4.4.2 Cơ sở hạ tầng 51

4.4.3 Đặc điểm thửa đất 53

4.4.4 Khả năng sinh lợi 55

4.4.5 Yếu tố khác 57

4.5 Đề xuất một số giải pháp 58

Phần 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 60

5.1 Kết luận 60

5.2 Đề nghị 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO 62

Bảng 4.1: Tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố Lạng Sơn

giai đoạn 2008-2012 .33

Bảng 4.2: Tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tế của thành phố Lạng Sơn

giai đoạn 2008-2012 34

Bảng 4.3: Diện tích, hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Lạng Sơn năm 2013 8

Bảng 4.4: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của đường, phố nhóm I 44

Bảng 4.5: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của đường, phố nhóm II 46

Bảng 4.6: So sánh giá đất theo quy định với giá thị trường tại các VT của đường, phố nhóm III 47

Bảng 4.7: Giá đất từng vị trí của các đường Trần Đăng Ninh đoạn 2 (nhóm I), đường Minh Khai (nhóm II) và đường Trần Phú (nhóm III) năm 2013 50

Bảng 4.8: Mức chênh lệch giá đất theo quy định của Nhà nước giữa các vị trí năm 2013 50

Bảng 4.9: Mức chênh lệch giá đất trên thực tế giữa các vị trí năm 2013 51

Bảng 4.10: Hiện trạng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của VT1 trên các đoạn đường điều tra 52

Bảng 4.11 Đặc điểm một số thửa đất trên đường Bà Triệu đoạn 3 54

Bảng 4.12: Khả năng sinh lợi của từng vị trí ảnh hưởng đến giá đất trong nhóm I 57

Hình 4.1: Diện tích, hiện trạng sử dụng đất đai năm 2013 của thành phố Lạng Sơn 39 Hình 4.2: Đồ thị mức độ ảnh hưởng của vị trí tới giá đất thị trường của các đường Trần Đăng Ninh 2 (nhóm I), đường Minh Khai (nhóm II) và đường Trần Phú (nhóm III) năm 2013 48 Hình 4.3: Mức độ ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 56

Phần 1

MỞ ĐẦU

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt

và sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với đất Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện về đất đai

Lạng Sơn là miền đất sử lâu đời nằm ở phía Đông Bắc của nước Việt Nam Thành phố có truyền thống lịch Lạng Sơn là một Thành phố trẻ, Thành phố thương mại cửa khẩu đang trên đà phát triển sôi động, là cửa ngõ giao lưu kinh tế - văn hoá của cả nước với đất nước Trung Quốc và các nước Đông Á,

là địa bàn quan trọng có mối quan hệ mật thiết với vùng tam giác kinh tế trọng điểm của miền Bắc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Tạo hóa đã ban cho nơi đây nhiều ưu thế về vẻ đẹp thiên nhiên, với núi sông vừa hùng vĩ, vừa thơ mộng của những danh lam thắng cảnh nổi tiếng đã đi vào thi ca như động Tam Thanh, núi Mẫu Sơn, chợ Kỳ lừa, núi Tô Thị, Thành Nhà Mạc,… cùng các lễ hội truyền thống mang đậm bản sắc dân tộc đã từng hấp dẫn khách bốn phương từ ngàn xưa Sự hội tụ của các điều kiện địa lý, thiên nhiên, hoàn cảnh lịch sử và con người đã tạo cho Thành phố Lạng Sơn thế mạnh phát triển

đô thị, trở thành trung tâm Chính trị - Kinh tế - Văn hoá của tỉnh Lạng Sơn và vùng Đông Bắc Tổ quốc Cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội cũng như đời sống của con người, nhu cầu sử dụng đất của người dân trong Thành phố

ngày càng cao, đất đai lại là tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất là không thể tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện cũng như việc chấp hành pháp luật về đất đai trên địa bàn Thành phố diễn ra rất phức tạp, một trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…

Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết trên và dựa trên tình hình thực tế, nhằm tìm hiểu và nâng cao hiệu quả việc xác định giá đất góp phần thực hiện tốt công tác quản lý và sự dụng đất trên địa bàn Thành phố đồng thời được sự đồng

ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với sự hướng dẫn của thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Lê Duy,

em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định

giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

1.3 Yêu cầu

- Nắm vững nguyên tắc và phương pháp về định giá đất

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn

- Các số liệu, tài liệu thu thập và sử dụng trong đề tài phải chính xác, khách quan, trung thực, phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Đưa ra những đề xuất, góp ý phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương

1.4 Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài

* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu:

- Giúp sinh viên gắn lí thuyết với thực tiễn để củng cố thêm cho bài học trên lớp

- Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn

* Ý nghĩa thực tiễn:

Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế

Phần 2

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Khái quát về đất đai và thị trường đất đai

2.1.1 Đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động

và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng [D2]

2.1.2 Thị trường đất đai

Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994); là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch

vụ Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó

Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất) về

ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định; theo nghĩa hẹp, thị trường

đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay.[D2]

2.2 Giá đất

2.2.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Do vậy, giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác

định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [D1] Giá quyền sử dụng đất trên thị

trường (giá đất thị trường) là giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: (1) Do UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản

3 và khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai 2003; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [D1] Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

2.2.2.1 Địa tô

Năm 1976, nhà kinh tế học Adam Smith đã đưa ra lý luận về địa tô hay cong gọi là lợi nhuận thu được từ sử dụng đất Từ đó, các nguyên tắc cơ bản của tính thuế mà đến nay vẫn còn sử dụng ra đời Khoảng 40 năm sau, nhà kinh tế học David Ricardo đã đưa ra hệ thống thuế và đất đai hợp lý tạo nên nguồn thu ổn định cho quốc gia Năm 1987, Các Mác đã phát triển lý luận kinh tế chính trị học của Adam Smith và David Ricardo để đưa ra lý luận kinh

tế chính trị về địa tô tư bản hoá

Theo Các Mác, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng

dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê [D2] Trong chủ nghĩa tư bản, có 3 loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình [D4]

Địa tô độc quyền là hình thức đặc biệt của địa tô tư bản chủ nghĩa Địa tô độc quyền có thể tồn tại trong nông nghiệp, công nghiệp khai thác và ở các khu đất trong thành thị Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền có ở các khu đất

có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt Trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền có ở các vùng

khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiếm, hoặc những khoáng sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác chúng Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy, mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ [D4] Địa tô tuyệt đối là loại địa tô mà các nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp tuyệt đối phải nộp cho địa chủ, dù ruộng đất đó tốt hay xấu, ở xa hay gần Địa

tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nông phẩm [D4]

2.2.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể tăng hoặc giảm, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô đến giá đất để xem xét giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán Vì vậy, nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chúng không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [D2]

2.2.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan

hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường

là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá cả Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai Ngoài ra, khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét về tương lai [D2]

Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất, bởi vì cung cầu của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư, mức tăng trưởng kinh tế, mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất của ngân hàng Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất [D2]

Quan hệ cung cầu - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa

khu vực đô thi và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hóa nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hóa thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng [D2]

2.2.3 Cơ sở pháp lý xác định giá đất

- Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị

- Căn cứ Nghị định 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ

về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất

Có 3 nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, gồm: nhân tố thông thường; nhân tố khu vực; nhân tố cá biệt [D2]

2.2.4.1 Nhân tố thông thường

- Nhân tố hành chính: Sự thay đổi về chính sách của Nhà nước cũng như của chính quyền địa phương sẽ có những tác động nhất định đến giá đất

- Nhân tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình

- Nhân tố xã hội: Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, anh ninh xã hội, đầu cơ vào nhà đất và đô thị hóa

- Nhân tố quốc tế: Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình

hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

- Nhân tố kinh tế: Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Giá đất cũng không ngoại lệ cũng chịu ảnh hưởng của tình trạng phát triển kinh tế, mức độ dự trữ và đầu tư, tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá

và mức lãi suất

2.2.4.2 Nhân tố khu vực

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh

tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện… Ngoài ra, còn xem xét đến cấp hạng kết cấu, hệ số đảm bảo… Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông…

- Chất lượng môi trường: Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ

ô nhiễm tiếng ồn… cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập… ở khu vực

- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu

có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất,…

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở, do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Trong trường hợp thửa hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích

sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất đó

- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

- Độ dốc: Độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất,…

2.3 Định giá đất

2.3.1 Khái niệm

ĐĐịnh giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết Định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết

định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế [D2]

2.3.2 Các nguyên tắc định giá đất

2.3.2.1 Nguyên tắc thay thế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu là

sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể [D2] Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó [D2]

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ

sở Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá [D2]

2.3.2.2 Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong

số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các quy định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định

Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả [D2]

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó

có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định [D2]

2.3.2.3 Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó

là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất mà các nhân

tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá đất đai được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động của chúng [D2]

Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt

và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố cấu thành giá và

sự biến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác [D2]

tương tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường (Điều 5, Nghị định 188/2004/NĐ-CP) [A2]

b Trình tự tiến hành

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin:

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:

Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,

khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3 [B1] [B2]

2.3.3.2 Phương pháp thu nhập

a Khái niệm

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn (Điều 4 Nghị định 188/2004/NĐ-CP) [A2] Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định các khoản thu nhập mang lại từ đất (Điều 5 Nghị định 188/2004/NĐ-CP) [A2]

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá

Thu nhập thuần

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở bước 1 − Tổng chi phí đã tính ở bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam hạn 12 tháng Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, các chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của hạng đất hoặc vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đồng thời, tính bình quân cho từng năm trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất Trường hợp không thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm xác định giá đất Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương [B1] [B2]

2.3.3.3 Phương pháp chiết trừ

a Khái niệm

Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất) Phương pháp triết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần định giá (Nghị định 123/2007/NĐ-CP) [A3]

b Trình tự tiến hành

Phương pháp chiết trừ được xác định theo 5 bước sau [B2]:

Bước 1 Thu thập thông tin trên thị trường

Lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã

chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp

Bước 2 Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên

đất của các bất động sản nói trên

Bước 3 Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của

Giá chuyển nhượng bất

động sản − Giá hiện tại của các

Bước 5 Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp) Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó [B2]

2.3.3.4 Phương pháp thặng dư

a Khái niệm

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích

sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra

sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp [10]

b Trình tự tiến hành

Phương pháp thặng dư được xác định theo 4 bước sau [B2]:

Bước 1 Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất

Mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất được xác định dựa vào: đặc điểm của khu đất; quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch

và các quy định về xây dựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp

có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2 Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô… dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô… tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được cho phù hợp với thực tế

Bước 3 Ước tính tổng chi phí phát triển

Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận

Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:

Tổng giá trị phát triển =

án đầu tư phát triển bất động sản); n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất động sản)

Bước 4 Xác định giá trị của thửa đất

là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định

và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 7 hàng năm do Văn phòng định giá đất

tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên dữ liệu của thị trường bất động sản [B3]

Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên) Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ: (1) Đấu thầu tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả bất động sản của bang; (2) Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/bất động sản; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác; (3) Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá

đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; (4) Dịch vụ tư vấn về đầu tư bất động sản [B3]

Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật Định giá đất năm 1971, bang NSW áp dụng Luật Định giá đất năm 1916 Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán bất động sản và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất [B3]

Về nguyên tắc định giá đất: việc định giá phải tiến hành theo đúng quy

định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch [B3]

Về phương pháp định giá đất: Tại Úc chủ yếu áp dụng 3 phương pháp

định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ [B3]

Về quy trình định giá đất: việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình:

định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ [B3]

- Định giá đất hàng loạt: việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/bất động sản, thuế thu nhập từ bán bất động sản Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm Quy trình định giá đất hàng loạt thực hiện qua 4 bước sau: (1) Khảo sát, thu thập thông tin; (2) Phân loại các khu vực định giá đất; (3) Định giá thửa đất chuẩn (Thửa đất chuẩn được chọn trên cơ sở mức độ đại diện của nó cho khu vực định giá hoặc hợp phần định giá); (4) Định giá đến từng thửa đất [B3]

- Định giá riêng lẻ: việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/bất động sản và các giao dịch dân sự khác Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá Căn cứ vào loại đất, thông tin

giá đất thị trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố

khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá [B3]

* Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất

Tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý

đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng

yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân [B3]

2.4.2 Định giá đất ở Đức

Ở Đức, giao dịch địa sản cũng như giao dịch các hàng hoá và thương phẩm khác là tuân theo quy định kinh tế thị trường một cách độc lập, căn cứ vào cung cầu để điều tiết giá cả, mọi người đều có thể mua vào hoặc bán ra theo giá cả công bố trên thị trường địa sản Căn cứ vào sổ tay “Luật Xây dựng” của Đức thì việc định giá địa sản là do một cơ quan chuyên môn độc lập phụ trách, đó là Uỷ ban định giá đất đai Vị trí của Uỷ ban này ở các bang

là không hoàn toàn giống nhau Dưới Uỷ ban định giá là văn phòng phụ trách công việc hàng ngày, văn phòng này là cơ quan thường trực, thường đóng ở Cục địa tịch, các huyện (thị trấn) của Đức đều có Uỷ ban định giá và văn phòng, ở Bang và Vùng thì có Uỷ ban định giá cao cấp phụ trách công tác định giá của khu vực trực thuộc Thành phần của Uỷ ban định giá gồm trên 20 người, bao gồm 1 Chủ tịch và một số chuyên gia, họ đều là những chuyên gia

về định giá địa sản và định giá các loại tài sản khác, trong lĩnh vực định giá thu thuế cần có một quan chức của bộ môn tài chính có kinh nghiệm

Nhiệm vụ của Uỷ ban định giá: Uỷ ban định giá phải định giá đối với các

trường hợp sau: (1) thửa đất có kiến trúc, thửa đất phi kiến trúc và quyền lợi địa sản Kết quả định giá loại đất của Uỷ ban định giá chủ yếu là có tác

dụng trong việc xác định giá cả giao dịch khi giao dịch địa sản; khi mua bán trao tay địa sản, đối với Nhà nước là có tác dụng trọng tài; khi đất đai

bị trưng dụng thì có tác dụng xác định mức đền bù; ngoài ra, kết quả định giá còn thường được sử dụng trong việc xử lý tài sản công hữu tư nhân; (2) định giá đền bù cho những người khác có quyền thừa kế tài sản Văn phòng

Uỷ ban định giá địa sản có các nhiệm cụ cụ thể sau: Biên tập giá cả địa sản; Thu thập tài liệu dùng để định giá địa sản; Quản lý nhân viên định giá; Tiến hành phân tích thị trường địa sản; Xuất bản báo cáo thị trường địa sản; Tiến hành công tác biên tập giá cả tham khảo công khai, giá cả giao dịch và công tác tư vấn tương ứng

Về quyền hạn của Uỷ ban định giá: Uỷ ban định giá được thuyết minh

đối với địa sản và địa sản dùng để so sánh về mức tiền mặt phải trả, mức tiền đền bù trưng dụng trong việc chỉnh lý đất đai Để thu thập giá cả giao dịch và

số liệu cần thiết cho việc định giá, Uỷ ban định giá có quyền yêu cầu chủ địa sản và những người có quyền lợi khác trình bày các tài liệu, tư liệu có liên quan Chủ địa sản và những người đảm nhiệm cần để cho nhân viên định giá với sự đồng ý của nghiệp chủ đi vào nhà ở đó Toà án và các cơ quan cần có

sự hỗ trợ tư pháp và tư vấn Nhà nước đối với Uỷ ban định giá

Về việc quản lý giá đất: Đức thực hiện chính sách ổn định giá đất, về mặt

quản lý, chủ yếu dùng các biện pháp sau đây: (1) Chính phủ có quyền trưng mua đất đai tư nhân, khi Nhà nước cần có thể dùng phương thức trưng mua hoặc chuyển đổi mà không phải là mua giá cao; (2) Chính Phủ có quyền ưu tiên mua trước đối với một số lượng đất đai nhất định, có thể căn cứ vào giá đất bình thường và nhu cầu của phát triển đô thị, tiến hành quyền ưu tiên mua một số loại đất trong giao dịch địa sản; (3) Khi Chính phủ trưng mua hoặc mua đất đai, lấy giá cả tham khảo công khai làm giá cả hạn chế Trong các giao dịch thị trường thông thường thì giá cả tham khảo công khai có tác dụng để tham khảo; (4) Chỉ

có Chính phủ nắm quyền lợi trong việc chuyển đất nông nghiệp thành đất xây dựng, và thông qua việc chỉnh lý đất đai, chọn thời gian và số lượng thích hợp để chuyển đất xây dựng vào thị trường, kiềm chế đầu cơ địa sản

2.4.3 Định giá đất ở Malaysia

Malaysia là Nhà nước liên bang, hệ thống hành chính có 3 cấp gồm; Liên bang, Bang và quận (huyện) Hệ thống định giá đất, bất động sản gồm có chức năng định giá Nhà nước và tổ chức định giá tư nhân

Cơ quan định giá Nhà nước được tổ chức tại cả 3 cấp: Tại cấp Liên bang,

cơ quan định giá có tên gọi là “Cục các dịch vụ định giá và tài sản”, viết tắt là JPPH, trực thuộc Bộ Tài chính; Tại cấp Bang (có 14 Bang), mỗi Bang có một chi nhánh của JPPH, giám đốc chi nhánh do Tổng Giám đốc của JPPH bổ nhiệm; Tại cấp Quận (huyện), một số Quận được JPPH đặt Văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các Văn phòng định giá vùng Giám đốc Văn phòng định giá do Giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm [D3]

Tổ chức định giá tư nhân gồm các công ty định giá tài sản tư nhân Hoạt động định giá có thể do Tổng cục các dịch vụ định giá và tài sản chỉ định hoặc

do các công ty định giá thực hiện các hợp đồng với khác hàng theo từng nhu cầu của thị trường [D3]

Giá đất của Malaysia được định giá theo giá thị trường, Chính phủ Liên bang và các Bang không quy định khung giá, bảng giá đất [D3]

2.5 Công tác định giá đất tại Việt Nam và tỉnh Lạng Sơn

2.5.1 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong vài thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển của thị trường đất đai nước ta Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của đất nước, thị trường đất đai nước ta tuy chậm nhưng đã có những bước phát triển đáng kể Hiện nay, định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục

vụ các công tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…

Năm 2003, Luật Đất đai ra đời, tại Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất

khi thu hồi, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian” [D1] Trên thực tế, do đặc thù của mỗi địa phương khác nhau nên việc áp dụng khung giá đất của Chính phủ rất phức tạp vì vậy các địa phương căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ xác định khung giá cho địa phương mình không vượt quá phạm vi điều tiết khung giá của Chính phủ Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy định: Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp [D1]

Trên cơ sở đó, ngày 16/11/2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Trong đó, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức tối thiểu của khung giá đất cùng loại [A2] Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo thông tư này, giá đất được xác định theo 2 phương pháp là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập [B1]

Ngày 27/07/2007, Chính phủ ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Nghị định này có một số điểm mới so với Nghị định 188/2004/NĐ-CP là: bổ sung thêm 2 phương pháp định giá đất là phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ; định giá đất nông nghiệp không căn cư và hạng đất; quy định cụ thể hơn về định giá đất ở những khu vực ráp ranh [A3]

Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất [B2]

Ngày 01/12/2008, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1735/2008/QĐ-TTg về việc điều chuyển nhiệm vụ, quyền hạn định giá đất, hồ

sơ, tài liệu, tổ chức và cán bộ, công chức làm công tác định giá đất từ ngành Tài chính sang ngành Tài nguyên và Môi trường [A6]

Ngày 07/5/2009 Chính phủ ban hành Nghị định 42/2009/NĐ-CP về việc Phân loại đô thị [A4]

Ngày 30 tháng 9 năm 2009, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư

34/2009/TT-BXD quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định

42/2009/NĐ-CP ngày 07/5/2009 của Chính phủ về việc Phân loại đô thị [B7] Ngày 13/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Theo đó, giá đất cụ thể được xác định lại không bị giới hạn về việc

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP [A5]

Ngày 01/02/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư 03/2010/TT-BTNMT quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất [B4]

Ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính ban hành thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Thông tư này bãi bỏ các nội dung hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất hàng năm và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm

2007 của Bộ Tài chính [B5]

Ngày 02/02/2010, Liên Bộ Tài Nguyên & Môi trường và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV về hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở Tài Nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương, phòng Tài Nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh về công tác Định giá đất [B6]

2.5.2 Công tác định giá đất tại tỉnh Lạng Sơn

Công tác định giá đất và ban hành bảng giá đất được tỉnh Lạng Sơn thực hiện khá đầy đủ Hàng năm, Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn phối hợp với cơ

quan chuyên môn ban hành văn bản quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Cụ thể ở thành phố Lạng Sơn, vào tháng 9 hàng năm, phòng Tài nguyên

và Môi trường triển khai, lập kế hoạch định giá quyền sử dụng đất Các phường, xã tiến hành điều tra giá đất chuyển nhượng thực tế trên địa bàn của các hộ đã chuyển nhượng thành công, sau đó các phường xã có báo cáo lên UBND thành phố về kết quả khảo sát và đề xuất những thay đổi, lý do thay đổi Trên cơ sở đó, UBND thành phố cùng phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố tổng hợp và xây dựng bảng giá đất trình UBND tỉnh xét duyệt Các quyết định có hiệu lực từ ngày 01/01 hàng năm, trong đó quy định rõ các nguyên tắc phân vùng, phân khu vực, phân loại đô thị, vị trí xác định giá các loại đất Giá đất của từng khu vực, tuyến đường được thể hiện cụ thể ở các bảng biểu kèm theo quyết định

Sau khi Luật Đất đai năm 2003 ra đời, UBND tỉnh Lạng Sơn đã có các quyết định ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh, cụ thể: Quyết định

số 64/2004/QĐ-UB ngày 28/12/2004 về Ban hành giá các loại đất trên địa bàn tỉnh; Quyết định số 08/2006/QĐ-UBND ngày 11/05/2006 về Ban hành đơn giá thuê đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn; Quyết định số 40/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 về Ban hành quy định về giá các loại đất năm 2008 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn; Quyết định số 34/2008/QĐ-UBND ngày 29/12/2008 về ban hành quy định về giá các loại đất năm 2009 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn; Quyết định số 22/2009/QĐ-UBND ngày 23/12/2009 về Ban hành quy định về giá các loại đất năm 2010 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn; Quyết định số 18/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 về Ban hành quy định về giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn; Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 21/12/2011 về Ban hành quy định về giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

Ngày 20/12/2012, Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn đã ban hành Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND về Ban hành quy định về giá các loại đất năm

2013 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

Phần 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu giá và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Lạng Sơn Lựa chọn 3 nhóm đường đại diện để nghiên cứu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, gồm:

- Nhóm I: gồm các tuyến đường phố thuộc trung tâm thành phố: Đường

Lê Lợi đoạn 1 (từ đường Trần Đăng Ninh đến đường Bắc Sơn), đường Trần Đăng Ninh đoạn 2 (từ đường Hòa Bình đến đường Phan Đình Phùng) và đường Bà Triệu đoạn 4 (từ đường Lê Lợi đến đường Phai Vệ)

- Nhóm II: gồm các tuyến đường phố cận trung tâm: Đường Bà Triệu đoạn 2 (từ Nam cầu Lao Ly đến ngõ 4 đường Bà Triệu thuộc phường Vĩnh Trại), đường Bến Bắc đoạn 1 (từ ngã từ đường Phố Muối đến ngõ 1 đường Bến Bắc) và đường Minh Khai (từ đường Trần Đăng Ninh đến đường Bắc Sơn)

- Nhóm III: gồm các tuyến đường phố thuộc khu vực ven thành phố: đường Bông Lau (từ ngã 4 đường Trần Đăng Ninh, Bà Triệu đến đường sắt giáp ranh huyện Cao Lộc), đường Trần Phú (từ đường rẽ Bắc Sơn đến gặp đường sắt Sang Cao Lộc) và đường Văn Vỉ đoạn 2 (từ khu tái định cư Phai Luông đến đường Phai Luông)

- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn trên thực tế và theo qui định của Nhà nước

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở

- Nghiên cứu giá đất ở trên 5 phường trong địa bàn thành phố Lạng Sơn (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước qui định)

- Địa bàn: thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lạng Sơn

- Thời gian: 30/01/2014 tới 30/04/2014

3.3 Nội dung nghiên cứu

3.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn

3.3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên

3.3.1.2 Đặc điểm kinh tế- xã hội

3.3.2 Tình hình tổ chức, quản lý, sử dụng đất của thành phố Lạng Sơn

3.3.2.1 Bộ máy quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn

3.3.2.2 Tình hình quản lý đất đai của thành phố Lạng Sơn

3.3.2.3 Tình hình sử dụng đất đai của thành phố Lạng Sơn

3.3.3 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn năm

3.3.3.4 Thực trạng giá đất ở của thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013

3.3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn năm 2012- 2013

3.3.5 Đề xuất một số giải pháp

3.4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được

sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra Các phương pháp chủ yếu bao gồm:

3.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Lạng Sơn năm 2013 và điều kiện thực tế trên địa bàn, chọn 9 tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố Lạng Sơn trong năm 2012-

2013 Giá đất của các tuyến đường này có nhiều biến động và chia làm ba nhóm Bao gồm:

Nhóm I (trên 9 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: đường Lê Lợi đoạn 1; đường Trần Đăng Ninh đoạn 2 và đường Bà Triệu đoạn 4

Nhóm II (từ 4 triệu đồng/m2 đến cận 9 triệu đồng/m2) gồm các đường

phố: đường Bến Bắc đoạn 1; đường Bà Triệu đoạn 2 và đường Minh Khai

Nhóm III (dưới 4 triệu đồng/m2) gồm các đường phố: đường Bông Lau, đường Trần Phú, đường Văn Vỉ đoạn 2

Để tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất: Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường nhưng có vị trí khác nhau theo Quyết định số 27/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2012

Để tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng đến giá đất: Phân cấp, cho điểm mức độ đầy đủ, chất lượng cơ sở hạ tầng của các tuyến đường điều tra theo Quyết định số 09/2003/QĐ-UBND ngày 14 tháng 5 năm 2003

Để tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất: Trên cùng một tuyến đường lựa chọn một số ô đất gần nhau nhưng kích thước, hình thể khác nhau

Để tìm hiểu ảnh hưởng của khả năng sinh lợi thửa đất đến giá đất: Chọn một số tuyến đường có các điều kiện cơ sở hạ tầng, khoảng cách đến trung tâm như nhau Chọn các thửa đất ở những vị trí cho khả năng sinh lợi cao nhất trên các tuyến đường đó

3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Lạng Sơn năm 2012-2013

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2012-2013

3.4.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

- Phỏng vấn người sử dụng đất tại 9 tuyến đường đã chọn nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do

- Điều tra các thửa dất trên 9 tuyến đường đã chọn, mỗi vị trí 3 phiếu Tổng 81 phiếu cho 9 tuyến đường

- Điều tra phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình theo mẫu phiếu soạn sẵn