Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên trục đường hoàng văn thụ thành phố thái nguyên tỉnh thái nguyên

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sác

NÔNG NGỌC ANH

Tên đề tài:

“NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN TRỤC ĐƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Địa chính Môi trường

Khoa : Quản lý Tài nguyên

Thái Nguyên, năm 2014

NÔNG NGỌC ANH

Tên đề tài:

“NGHIÊN CỨU CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN

GIÁ ĐẤT Ở TRÊN TRỤC ĐƯỜNG HOÀNG VĂN THỤ THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN - TỈNH THÁI NGUYÊN”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy

Chuyên ngành : Địa chính Môi trường

Khoa : Quản lý Tài nguyên

Thái Nguyên, bản thân em đã đươc sự dạy dỗ, chỉ bảo tận tình của các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, cũng như các thầy cô giáo trong ban giám hiệu nhà trường, các phòng ban và phòng đào tạo của trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Đây là một khoảng thời gian rất quý báu, bổ ích và có ý nghĩa vô cùng lớn đối với bản thân em Trong quá trình học tập và rèn luyện tại trường em đã được

trang bị một lượng kiến thức về chuyên môn, nghiệp vụ và một lượng kiến thức về

xã hội nhất định để sau này khi ra trường em không còn phải bỡ ngỡ và có thể đóng góp một phần sức lực nhỏ bé của mình để phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hóa

và hiện đại hóa đất nước và trở thành người công dân có ích cho xã hội

Để hoàn thành tốt nhiệm vụ thực tập tốt nghiệp được giao và hoàn chỉnh các

nội dung của khóa luận tốt nghiệp này, ngoài sự phấn đấu và nỗ lực của bản thân,

em đã nhận được sự giúp đỡ tận tình và rất tâm huyết của các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên đặc biệt là sự chỉ đạo sát sao của cô giáo Th.S Trần Thị Mai Anh Đồng thời bản thân em còn nhận được sự quan tâm và giúp đỡ của các bác, các chú, các cô, các anh, các chị trong Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên

Với tấm lòng biết ơn của mình bản thân em xin bày tỏ sự biết ơn vô cùng sâu sắc và chân thành tới các thầy giáo, cô giáo trong khoa Quản lý Tài nguyên, các thầy cô giáo của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng các bác, các chú, các cô, các anh, các chị Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ

em hoàn thành tốt nghiệp vụ thực tập được giao và có được kết quả thực tế rất tốt đó

là bản khóa luận tốt nghiệp này

Do trình độ và thời gian có hạn, bước đầu làm quen với phương pháp nghiên cứu Vì vậy bài khóa luận của em còn rất nhiều thiếu sót, em rất mong nhận được sự

đóng góp ý kiến quý báu của các thầy cô và các bạn để bài khóa luận của em được

hoàn chỉnh hơn

Em xin chân thành cảm ơn !

Giảng viên hướng dẫn

Th.S Trần Thị Mai Anh

Thái Nguyên, ngày 25 tháng 5 năm 2014

Sinh viên

Nông Ngọc Anh

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1 Giá nhà nước quy định của thửa đất 45

Bảng 4.2: Bảng giá đất Nhà nước quy định áp dụng cho trục

đường nghiên cứu từ 2012 đến 2014 47

Bảng 4.3 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu năm 2014 48

Bảng 4.4 Tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu người 49

Bảng 4.5 Giá đất của các đường phố nhóm I 51

Bảng 4.6 Giá đất của các đường phố nhóm II 54

Bảng 4.7 Giá đất của các đường phố nhóm III 56

Bảng 4.8 Giá đất của các đường phố nhóm IV 57

Bảng 4.9 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến

đường Hoàng Văn Thụ 59

Bảng 4.10 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 60

Bảng 4.11: Đặc điểm của một số khu dân cư 60

Bảng 4.12: Giá đất của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 61

Bảng 4.13: Ma trận tương quan của một số yếu tố nghiên cứu bằng SPSS ảnh hưởng đến giá đất 66

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Biểu đồ giá đất thị trường trung bình các đường phố nhóm I 52

Hình 4.2: Biểu đồ giá đất thị trường trung bình của tuyến đường thuộc nhóm II 55

Hình 4.3: Biểu đồ giá đất thị trường trung bình của tuyến đường thuộc nhóm III 57

Hình 4.4: Ma trận tương quan giữa 2 biến vị trí và giá thực tế 62

Hình 4.5: Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 62

Hình 4.6: Ma trận tương quan giữa 2 biến độ rộng mặt tiền và giá đất 63

Hình 4.7 Độ rộng mặt tiền của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 64

Hình 4.8: Ma trận tương quan giữa 2 biến quy hoạch khu dân cư và giá đất 65 Hình 4.9: Quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá đất 65

MỤC LỤC

Phần 1.MỞ ĐẦU 1

1.1.Đặt vấn đề 1

1.2.Mục đích, mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề 2

1.3.Yêu cầu của chuyên đề 3

1.4.Ý nghĩa của chuyên đề 3

Phần 2.TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài 4

2.1.1.1 Khái niệm đất đai 4

2.1.1.2 Đặc trưng của đất đai 5

2.1.1.3 Khái quát chung về giá đất 6

2.1.1.4 Đặc trưng của giá đất 9

2.1.1.5 Cơ sở hình thành giá đất 11

2.1.1.6 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất 11

2.1.1.7 Khái niệm thị trường đất đai 14

2.1.1.8 Các đặc trưng của thị trường đất đai 16

2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài 18

2.1.2.1 Sự cần thiết phải xác định giá đất 18

2.1.3 Tổng quan về phần mềm SPSS 20

2.1.3.1 Khái niệm phần mềm SPSS 20

2.1.3.2 Chức năng chính của SPSS 20

2.1.3.3 Nội dung chủ yếu của SPSS 20

2.2 Thị trường đất đai trên thế giới và Việt Nam 21

2.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới 21

2.2.2 Thị trường đất đai ở Việt Nam 23

2.3 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 27

2.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới 27

2.3.2 Công tác định giá đất ở Việt Nam 29

2.3.3 Đặc điểm thị trường đất đai ở Việt Nam trong những năm vừa qua 31 2.4 Cơ sở pháp lý 32

2.5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 34

2.5.1 Yếu tố thông thường 34

2.5.1.1 Yếu tố hành chính 34

2.5.1.2 Yếu tố nhân khẩu 35

2.5.1.3 Yếu tố xã hội 35

2.5.1.4 Yếu tố kinh tế 36

2.5.2 Yếu tố khu vực 36

2.5.3 Yếu tố cá biệt 37

Phần 3.NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 39

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 39

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 39

3.2 Địa điểm và thời gian nghiên cứu 39

3.3 Nội dung nghiên cứu 39

3.4 Phương pháp nghiên cứu 39

3.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu 39

3.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 40

3.4.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 41

3.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 41

Phần 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 42

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của đối tượng nghiên cứu 42

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 42

4.1.1.1 Vị trí địa lý 42

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 43

4.1.1.3 Khí hậu 43

4.1.1.4 Thủy văn 43

4.1.1.5 Tài nguyên thiên nhiên 43

4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng 44

4.1.2.1 Điều kiện kinh tế - xã hội 44

4.1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế 44

4.1.2.3 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 44

4.1.2.4 Cơ sở hạ tầng 45

4.2 Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên trục

đường Hoàng Văn Thụ thành phố Thái Nguyên 45

4.2.1 Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước 45

4.2.2 Giá đất quy định trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên 46

4.2.2.1 Công tác định giá đất tại Thành phố Thái Nguyên 46

4.2.2.2 Giá đất quy định trên trục đường Hoàng Văn Thụ thành phố Thái Nguyên 46 4.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên

trục đường Hoàng Văn Thụ thành phố Thái Nguyên 49

4.3.1 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và thu nhập bình quân đầu người 49

4.3.2 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 49

4.3.2.1 Biến động giá đất đường phố nhóm I và một số yếu tố ảnh hưởng 49

4.3.2.2 Biến động giá đất đường phố nhóm II và một số yếu tố ảnh hưởng 53 4.3.2.3 Biến động giá đất đường phố nhóm III và một số yếu tố ảnh hưởng 55 4.3.2.4 Biến động giá đất đường phố nhóm IV và một số yếu tố ảnh hưởng 57 4.4.3 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 58

4.4.4 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 59

4.4.5 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất 60

4.5 Tổng hợp phiếu điều tra và xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của trục đường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên năm 2014 bằng phần mềm SPSS 16.0 61

4.5.1 Vị trí thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 61

4.5.2 Độ rộng mặt tiền của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 63

4.5.3 Dự án quy hoạch khu dân cư ảnh hưởng đến giá đất 64

4.6 Kết luận, so sánh giữa 2 phương pháp nghiên cứu, phân tích 66

4.6.1 Kết luận 66

4.6.2 So sánh 2 phương pháp nghiên cứu, phân tích 67

4.7 Đề xuất một số giải pháp 67

Phần 5.KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 69

5.1 Kết luận 69

5.2 Kiến nghị 70

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

xã hội của đất nước Do vậy, quản lý đất đai là một nhiệm vụ quan trọng mang tính chiến lược của Đảng và Nhà nước ta, là mục tiêu của mỗi một quốc gia nhằm bảo vệ quyền sở hữu đất của chế độ Sự phát triển xã hội, quá trình CNH - HĐH đất nước, cơ chế thị trường định hướng XHCN đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng

Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản

lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả

Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản

lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực

tiễn để điều tiết thị trường đất đai

Ở Việt Nam đã có thời kỳ việc trao đổi, chuyển nhượng đất diễn ra dưới nhiều hình thức, theo những kênh ngầm với sự thoả thuận của người mua và người bán, không nằm trong phạm vi kiểm soát của Nhà nước Giá đất và vấn

đề định giá đất chỉ mới được đề cập đến trong những thập niên gần đây, vì vậy Nhà nước chưa thực sự kiểm soát chặt chẽ giá đất trên thị trường và cần nhiều kinh nghiệm trong công tác định giá đất

Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây Bắc Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Thái Nguyên có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên và để đóng góp làm sang tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường Được sự đồng ý của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý

tài nguyên cùng với sự hướng dẫn của cô giáo Th.S Trần Thị Mai Anh, tôi tiến hành nghiên cứu chuyên đề: “Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá

đất ở trên trục đường Hoàng Văn Thụ thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên” nhằm góp phần từng bước hoàn thiện công tác xác định giá đất ở,

trên toàn địa bàn thành phố Thái Nguyên nói chung cũng như trên trục đường Hoàng Văn Thụ nói riêng

1.2 Mục đích, mục tiêu nghiên cứu của chuyên đề

- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn Thành phố Thái Nguyên

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên trục đường Hoàng Văn Thụ TP Thái Nguyên Trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp

cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường

- Phân tích một số yếu tố chi phối đến giá đất ở nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường, nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá đất

1.3 Yêu cầu của chuyên đề

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên

- Các số liệu, tài liệu phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi

1.4 Ý nghĩa của chuyên đề

- Củng cố kiến thức đã được tiếp thu trong nhà trường và những kiến thức thực tế cho sinh viên trong quá trình thực tập tại cơ sở

- Nâng cao khả năng tiếp cập, thu thập số liệu và xử lý thông tin của sinh viên trong quá trình làm đề tài

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

2.1.1.1 Khái niệm đất đai

Đất đai là tài nguyên vô cùng đặc biệt vô cùng cần thiết cho mọi hoạt động của các sinh vật nói chung và con người nói riêng Theo định nghĩa của FAO đứng trên góc độ sử dụng đất, đ0ất đai là một nhân tố sinh thái (FAO, 1976) Đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt Trái Đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất,

- Những biến đổi của đất do các hoạt động của con người

Đất đai được xem xét ở nhiều góc độ Phạm vi đầy đủ của đất được xét theo chiều thẳng đứng và chiều ngang Chiều ngang là giới hạn tức ranh giới của khu đất, chiều thẳng đứng ngoài mặt đất còn có cả không gian và dưới mặt đất

Đất đai là bộ phận quan trọng nhất của bất động sản Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cũng những thứ dùng để nâng cao giá trị của bất động sản Điều

66 Luật dân sự nước ta quy định: “Bất động sản là gồm đất đai và vật thể đính với nó Sản vật của bất động sản mà chưa tách ra là một phần của bất động sản đó” Do tính chất quan trọng của bất động sản nói chung và đất nói riêng nên bất kỳ một phần đất nào trên bề mặt Trái Đất cũng có quyền sở hữu được chính xác

2.1.1.2 Đặc trưng của đất đai

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng Đất là đối tượng nghiên cứu của nhiều ngành khoa học và nhiều kết quả đã chỉ ra nhiều đặc trưng của đất, sau đây là những đặc trưng tự nhiên được thể hiện hết sức

rõ nét của đất đai:

- Tính cố định về vị trí địa lý

Vị trí địa lý tự nhiên của đất đai là cố định tuyệt đối, rất khó thay đổi trừ trường hợp núi lửa, động đất… Đặc tính này có ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng và quản lý tài nguyên này vì nó kéo theo rất nhiều đặc điểm khác của từng vị trí nhất định về cả xã hội và tự nhiên

- Tính không tăng

Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến Hoạt động của con người chỉ có thể cải tạo tính chất của đất Tổng diện tích của một khu vực hay một quốc gia là cố định tức tổng cung tự nhiên là không đổi Nhưng diện tích sử dụng cho một mục đích cụ thể nào đó thì không tuyệt đối

mà có thể thay đổi

- Tính thay đổi

Đất đai có thể sử dụng vĩnh cửu Nếu sử dụng đi đôi với bảo vệ hợp lý, hiệu quả thì việc đất đai cho phép khai thác một cách bền vững Đặc tính này không có ở một tài sản nào khác và trở thành nhân tố quan trọng để đất đai không phải khấu hao

- Tính cá biệt

Đất đai có vị trí địa lý cố định nên tính cá biệt của các thửa đất là rất

rõ ràng Nếu xét một cách tương đối một phạm vi đất nào đó có thể được coi

là giống nhau các điều kiện cơ bản và có thể thay thế Nhưng đất đai không giống hàng hóa thông thường khác, tương đối giống nhau chứ không phải là đồng chất

Mỗi thửa đất có môi trường cá biệt hình thành đất đai không hoàn toàn giống nhau Vì thế một thửa đất này không thể hoàn toàn thay thế bởi một thửa đất khác Những điểm tương đồng về điều kiện nhân văn và điều kiện tự nhiên

của các thửa đất cấu thành một khu vực và trở thành một phần tử của khu vực, hình thành quan hệ hỗ trợ lẫn nhau, bổ sung, hiệp lực… giữa phần tử với toàn khu vực Đồng thời giữa các phần tử cũng có quan hệ thay thế, cạnh tranh nhằm chiếm lĩnh vị trí kinh tế xã hội Đó là tính khu vực của đất đai

- Các tính chất khác

Khi mối quan hệ giữa con người và đất đai hình thành thì bên cạnh đặc tính tự nhiên vốn có của đất đai còn có đặc tính nhân văn Đặc tính nhân văn quan trọng nhất của đất đai là khả năng tách nhập và tính đa dạng về mục đích

sử dụng Hàng loạt hoạt động của con người đều cần thiết và có liên quan tới đất đai mà đất đai lại có tính không tăng dẫn đến sự cạnh tranh Do vậy con người buộc phải có những quy định và linh hoạt chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất với nhau Ngoài ra đất đai có thể tách nhập thông qua những giao dịch đất đai giữa các chủ thể trong thị trường Mặt khác mặc dù những đặc tính

tự nhiên của đất đai là bất biến nhưng vị trí kinh tế xã hội của một mảnh đất thì

có thể thay đổi tùy thuộc vào môi trường sống xung quanh (trong đó có môi trường xã hội, cơ sở hạ tầng…)

Chính vị trí xác định của một thửa đất làm cho đất đai nói riêng và bất động sản nói chung còn có thêm đặc trưng là tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau Các đặc điểm về văn hóa, xã hội tại một địa phương gắn bó chặt chẽ với thửa đất tại đó Vì không thể di chuyển được nên bất động sản trong đó có đất đai không thể tránh khỏi ảnh hưởng của các điều chỉnh về chính sách Do đó việc đầu tư phát triển xây dựng bất động sản được xem là rất phức tạp, đòi hỏi nhiều kiến thức Các loại chi phí giành cho quản lý bất động sản chiếm tỉ lệ không nhỏ trong giá trị của một bất động sản Mặt khác các bất động sản nói chung, các thửa đất và các công trình trong hệ thống cơ sở hạ tầng có ảnh hưởng tương hỗ với nhau vì nó tạo nên môi trường xung quanh của một bất động sản

2.1.1.3 Khái quát chung về giá đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là

sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế

xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong

sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai

Điều 4 Luật đất đai 2003 chỉ rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi tắt

là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Luật đất đai, 2003)

Luật đất đai 2003, Điều 55 quy định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của luật này

2 Do đấu giá QSDĐ hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, có thuê lại, góp vốn bằng QSDĐ

Ở Điều 56 quy định giá đất do Nhà nước quy định phải đảm bảo:

1 Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Sát với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch so với giá chuyển đổi QSDĐ thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng nhu nhau, có cùng mục đích

sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

2 Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá đất cho từng vùng, theo thời gian, trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ

3 Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất tại tài khoản 1 điều này xác định giá đất do chính phủ quy định UBND tỉnh thành phố trực thuộc TƯ xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

4 Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ quy định được công

bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập chuyển QSDĐ, tình tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ, lệ phí trước hạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bối thường đối với người có hành

vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước

Giá đất Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa đất Nhà nước (chủ sở hữu đất) và người sử dụng đất (người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất) Giá bán QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự trong đó các bên tự thoả thuận và giá này gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”

Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: Giá do nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh và thấp, trong khi

đó giá thị trường thường ở trạng thái động và cao hơn giá nhà nước Trạng thái tĩnh và động, mức độ chênh lệch cao hay thấp càng lớn càng gây ra những bất lợi, hạn chế, tiêu cực trong việc giải quyết hài hoà lợi ích giữa nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc thu thuế đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất

Sự chênh lệch lớn về giá đất, thị trường so với giá nhà nước quy định chủ yếu diễn ra ở đô thị, nơi thị trường bất động sản diễn ra sôi động Mặt khác muốn cho giá đất, giá quy định và giá đất thực tế đáp ứng được yêu cầu

mà cơ sở đặt ra thì phải kết hợp giải quyết được 2 vấn đề: Quan hệ cung- cầu

và giá trị sinh lợi của đất đai

Theo khoản 2 Điều 11 Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27//2007 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì:

“Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng

bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định”

2.1.1.4 Đặc trưng của giá đất

Tính chất đặc biệt của đất đai đã làm cho giá đất có một số đặc trưng dễ nhận thấy như sau:

- Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả

Đối với những hàng hóa thông thường, giá cả hàng hoá có thể dựa vào giá trị hoặc lượng lao động xã hội cần thiết tạo ra được sản phẩm để tính giá trị Còn giá đất không có cơ sở xác định giá thuần nhất như vậy Nhiều yếu tố tác động tới việc xác định giá đất, trong đó có yếu tố chủ quan của con người Người mua và người bán đồng ý ở một mức giá dựa trên những tính toán về kinh tế và tại một trạng thái tâm lý nhất định tác động

- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành

Các hàng hóa thông thường có một thị trường tương đối hoàn chỉnh Giá cả hàng hóa dễ dàng hình thành trong một thời gian ngắn Ngược lại, đất đai có tính cá biệt lớn, thị trường đất đai không hoàn chỉnh cho nên giá cả đất đai được hình thành trong thời gian dài, cơ bản khó so sánh với nhau Mặt khác giá đất lại biến động và đồng thời chịu tác động của hàng loạt các yếu tố

Vì vậy, giá đất được hình thành tại các thời điểm khác nhau Tuy nhiên tại bất

kỳ thời điểm nào thì giá đất cũng là kết quả của quá trình xem xét lâu dài từ quá khứ tới tương lai Nó phản ánh mảnh đất đó đã sử dụng ra sao, tương lai

có khả năng dùng vào việc gì

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai

Đất đai không phải là sản phẩm của lao động Giá của các hàng hóa thông thường phản ảnh giá trị của nó Đất đai không có giá cả, không có giá thành sản xuất Giá cả đất đai phản ánh giá trị tài nguyên và tài sản trên đó cụ thể là phản ánh khả năng sinh lợi hoặc hiệu quả của vốn đầu tư Vì vậy việc tính đúng, tính đủ, tính hết được giá trị vốn của đất là khá phức tạp và khó khăn Trong thực tế, khi khai phá đất đai có giá thành, nhưng phần giá cả khai phá đó chủ yếu là đầu tư vào đất đai và thu lợi đầu tư tương ứng, thực chất đây là phụ gia của giá đất

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu quyết định

Trong thị trường của các hàng hóa thông thường, giá cả phản ánh tương quan cung cầu Thị trường đất đai có cung tự nhiên là hạn chế, tính co dãn trong cung kinh tế cũng không lớn Giá đất cũng chịu tác động của cán cân cung cầu với xu hướng cung có hạn còn cầu luôn tăng vì vậy giá đất chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của xã hội

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Tính cá biệt của từng mảnh đất làm cho giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất tạo nên tính đặc trưng khu vực rõ ràng Đồng thời những tương đồng về những đặc tính tự nhiên, xã hội cũng làm cho giá của các mảnh đất gần nhau có sự ảnh hưởng lẫn nhau Như vậy, giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt

- Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao

Hàng hóa thông thường trong quá trình sử dụng bị hao mòn theo thời gian Giá trị hàng hóa bị giảm theo thời gian vì vậy người ta tính khấu hao cho hàng hóa Thực tế việc sử dụng đất không có hiện tượng khấu hao thậm chí còn có hiện tượng tăng giá trị Ở nước ta, trong thị trường quyền sử dụng đất đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì giá cả quyền sử dụng đất

sẽ tỷ lệ thuận với thời hạn sử dụng còn lại

- Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng

Tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Điều này có thể dễ dàng lý giải do tính chất ngày càng khan hiếm của đất đai Nguồn cung thì có hạn mà nhu cầu đối với đất đai thì thường xuyên tăng cao do hàng loạt các hoạt động của con người đều có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp tới đất đai

2.1.1.5 Cơ sở hình thành giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.1.6 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này luôn ở thế biến động, như vậy định giá đất cần phân tích tỷ

mỉ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân

không bao giờ giữ nguyên Các lực lượng tự nhiên, kinh tế, xã hội luôn tác động làm thay đổi thửa đất, thay đổi môi trường của thửa đất và thay đổi các

xu thế của thị trường (xu thế về quy mô đầu tư, về chất lượng đầu tư thửa đất,…) đối với loại thửa đất đó

Như vậy nguyên tắc thay thế có thể khái quát như sau:

1 Mức giá đất đai được quyết định bởi giá cả của đất đai có tính thay thế với tính chất tương đồng

2 Mức giá cả đất đai là do những người mua bán hiểu biết nhất về tình hình thị trường quyết định sau khi so sánh theo các giao dịch thực tế trên thị trường

3 Giá cả đất đai có thể thông qua việc so sánh theo các điều kiện của thửa đất và giá trị sử dụng để xác định

Căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc

cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá

* Nguyên tắc thu lợi

Nguyên tắc thu lợi đối với việc định giá đất đai cần điều tra phân tích trong khi định giá đất, tỷ lệ lãi ròng và hoàn vốn là rất trọng yếu Nguyên tắc thu lợi vô cùng quan trọng đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu lợi ròng và suất lợi tức hoàn vốn Trong thực tiễn định giá đất, định giá theo phương pháp thặng dư và xác định thu lợi đất đai trong định giá theo phương pháp hoàn vốn đều là ứng dụng cụ thể của nguyên tắc thu lợi

* Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và sử dụng tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó có khả năng thu nhập ròng lớn nhất trong suốt một khoảng thời gian xác định cho trước

Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; Phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; Nếu

không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào, có khả năng duy trì được bao lâu… Như vậy sử dụng hiệu quả nhất dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

* Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Nguyên tắc này chứng minh rằng, gia tăng giá thành không nhất thiết khiến giá cả đất đai gia tăng theo Vận dụng nguyên tắc này có thể tìm ra điểm sử dụng tới hạn của đất đai, tức là điểm thu lợi tối đa, cũng có thể gọi

là điểm sử dụng hiệu quả nhất

* Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong thị trường đất đai phần lớn là xảy ra giữa những người

có nhu cầu với nhau Cạnh tranh giữa những người có nhu cầu lại phát sinh khi giá thửa đất đó thấp hơn một cách rõ ràng so với khả năng thu lợi Là một trong những nguyên tắc cơ sở của phương pháp thu lợi hoàn vốn và có mối quan hệ mật thiết đối với nguyên tắc thay thế

* Nguyên tắc đóng góp

Là cơ sở định giá của phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư, ứng dụng của phương pháp tăng dần, giảm dần Nguyên tắc này có thể dùng vào việc đầu tư trực tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc vào cải tạo, tu sửa từng phần của bất động sản Nó có thể căn cứ vào khả năng đóng góp lớn hay nhỏ cho toàn bộ giá bất động sản để phán đoán sự đầu tư thêm liệu có lợi hay không? Mức tăng của việc sử dụng hiệu quả nhất, nghĩa là so sánh việc sử dụng hiệu quả nhất hiện tại với việc sử dụng hiệu quả nhất sau khi đầu tư với nhau để xác định điểm thu lợi nhuận ròng lớn nhất

* Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó

là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân

tố hình thành giá thì luân nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng Sử dụng nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

* Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai vốn nằm trong môi trường tự nhiên - xã hội nhất định phải hòa hợp với môi trường xung quanh vì đất đai có thích ứng với môi trường xung quanh thì mới phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi, cho nên phân tích đất đai có hòa hợp với hoàn cảnh ở đó hay không, có thể phán đoán được mảnh đất ấy đã được sử dụng hiệu quả hay chưa Vì vậy khi định giá đất, nhất thiết phải phân tích cẩn thận mối quan hệ đất đai với môi trường xung quanh phán đoán xem có phù hợp hay không, điều này trực tiếp liên quan tới khối lượng thu lợi và giá cả của mảnh đất đó

* Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Căn cứ vào yêu cầu chung của hoạt động kinh tế, xã hội, nhà kinh doanh phải có một khoản vốn nhất định mới mua được đất đai, chi trả tiền đất, tiếp theo là xây dựng nhà xưởng và mua sắm thiết bị rồi bắt đầu sản xuất Đối với việc phát triển tài sản nhà đất cũng phải trước hết là chi trả tiền đất để có quyền sử dụng đất sau đó mới phát triển nhà ở rồi thông qua các hoạt động kinh doanh như tiêu thụ, cho thuê để dần dần thu hồi tiền đất và vốn đầu tư Cho nên giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước khi bước vào hoạt động kinh doanh sản xuất Trong hoạt động kinh tế thực tiễn ở nước ta, đại bộ phận người sử dụng đất không phải chi trả tiền đất mà vẫn có quyền sử dụng đất, giá đất hoặc tiền thuê đất thể hiện trong lợi nhuận siêu ngạch của người kinh doanh Do nước ta còn chưa hình thành lợi nhuận bình quân xã hội một số ngành nghề bị hao tổn theo chính sách, từ đó trong hoạt động kinh doanh của một số xí nghiệp sử dụng đất không thể hiện được giá đất, nhưng không phải

là đất không có giá, giá đất trở thành một khoản bù đắp của Nhà nước đối với

xí nghiệp, đồng thời, ở nước ta chế độ sở hữu về đất đô thị và nhà ở là không giống nhau, đất đai thuộc sở hữu nhà nước, còn nhà ở có thể thuộc sở hữu Nhà nước, đơn vị hoặc cá nhân Do đó khi định giá đất cần kiên trì nguyên tắc

ưu tiên cho đất đai

2.1.1.7 Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Đó là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với

người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hóa Theo nghĩa rộng, khái niệm này dùng để chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hóa cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết họ với nhau Theo nghĩa hẹp, thị trường chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hóa Thị trường đất đai là thị trường giao dịch đất đai và cũng được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Thị trường đất đai theo nghĩa rộng là tổng hợp các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, đây là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế định hướng xã hội chủ nghĩa như ở Việt Nam

Các yếu tố cơ bản cấu thành nên thị trường là chủ thể và khách thể:

- Chủ thể thị trường: bao gồm chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích độc lập thực hiện các hoạt động mua và bán, tham gia các quan hệ pháp luật Ở Việt Nam chủ thể của thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác

- Giới trung gian thị trường: là các môi giới về thông tin, trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, tư vấn khách hàng liên kết giữa các chủ thể với nhau

- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường Tùy theo hệ thống pháp luật của một quốc gia cụ thể

mà khách thể của thị trường đất đai nước đó có quy định riêng biệt Ở nước

ta, khoản 1 điều 5 Luật đất đai 2003 nêu rõ: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện sở hữu” vì vậy khách thể của thị trường đất đai chỉ là quyền sử dụng đất Tuy nhiên quyền sử dụng đối với đất đai của chúng ta cũng đã được mở rộng gần tới quyền sở hữu đối với các tài sản thông thường khác Theo đó quyền sử dụng đất đai bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng thể hiện qua các hoạt động trong thị trường bất động sản như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Như vậy trừ quyền định đoạt thuộc về Nhà nước - đại diện chủ sở hữu, người sử dụng đất có

quyền tự quyết khá lớn trong việc sử dụng thửa đất của mình theo đúng quy định của pháp luật

2.1.1.8 Các đặc trưng của thị trường đất đai

Đứng ở nhiều góc độ khác nhau, thị trường đất đai mang nhiều đặc trưng, trong đó có các đặc trưng cơ bản nhất là:

- Thị trường đất đai là thị trường không hoàn hảo:

Trong thuyết kinh tế một thị trường hoàn hảo là khi ổn định, người mua

và người bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự thúc ép mua và bán; giá trị thị trường, giá cả thị trường và giá trị trao đổi là giống nhau Sự hoàn hảo đòi hỏi tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán So sánh các tiêu chuẩn đó với thị trường đất đai là không thỏa mãn Thị trường đất đai

có tính xác định và phân hóa cao theo kiểu, loại đất và từng thửa đất Số lượng người tham gia vào thị trường đất đai không nhiều và đa phần chỉ nắm được ít thông tin Cung về đất đai xét theo cung tự nhiên là cố định, cung kinh

tế ít thay đổi nhưng cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định Mặc dù thị trường bất động sản có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường không hoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác Sự so sánh các bất động sản cùng loại khó chính xá vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý… đều đo lường một cách tương đối khó chính xác) Bất động sản mang tính vùng và tính khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách một đầy đủ Mặt khác đất đai là tài nguyên quý giá do đó cần có sự can thiệp quản lý của nhà nước

Đó cũng là những lý do mà thị trường đất đai còn được coi là thị trường cạnh tranh không hoàn toàn

- Thị trường đất đai là thị trường cung độc quyền:

Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức giá cân bằng Tuy nhiên đối với hàng hoá bất động sản (đặc biệt là đất đai) khi cầu tăng, cung bất động

sản không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác Đó là do đặc điểm của bất động sản là cần có thời gian để cải tạo chúng, thường để xây dựng các công trình cần có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin cấp phép xây dựng, thiết kế, thi công

Ngay cả nguồn cung kinh tế có thể thay đổi của đất đai cũng biến động rất ít Tính khan hiếm của đất đai ngày càng tăng và chưa có giải pháp hữu hiệu được thực thi Nhu cầu về đất đai luôn có xu hướng tăng Vì vậy yếu tố đầu cơ trong thị trường đất đai luôn tiềm tàng Mặt khác ở nước ta nguồn cung kinh tế do Nhà nước quy định mang tính pháp lý cao Quá trình giao dịch về bất động sản phải trải qua khâu pháp lý nên Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt động của thị trường bất động sản Tại khoản

2 điều 5 Luật đất đai 2003 quy định: “Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất”

- Thị trường đất đai rất nhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế:

Thị trường đất đai dễ bị tác động lên xuống cùng nhịp với tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế Mặt khác thị trường đất đai cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn hóa, xã hội Các yếu tố khác như: biến động chính trị, môi trường xã hội, phong tục, tập quán, tâm lý người dân… đều có tác động đến hành vi mua bán của các chủ thể Ngược lại, thị trường đất đai nói riêng và thị trường bất động sản nói chung có tác động trở lại tới nền kinh tế Là một bộ phận trong hệ thống thị trường nhưng do tính chất đặc biệt của nó mà thị trường đất đai được Chính phủ của các nước đặc biệt chú ý với nhiều hoạt động điều tiết nhằm hạn chế những thất bại của thị trường Một ví dụ điển hình là cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh bật động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992-1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân

hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989-1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991-1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới

- Đối với thị trường đất đai Việt Nam hiện nay:

Ngoài những đặc trưng cơ bản chung, thị trường đất đai của Việt Nam còn đang ở giai đoạn đầu phát triển mang những đặc trưng riêng biệt Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát Trong một thời gian khá dài, các chính sách về đất đai thiếu cả về số lượng và tính hiệu lực Do vậy những giao dịch phát sinh từ nhu cầu thực tế đã tạo ra tính tự phát của thị trường Trong khoảng gần hai chục năm gần đây, thị trường đất đai đã trải qua những biến động bất thường với những cơn sốt nóng, lạnh khó lường Hoạt động của thị trường đất đai cho đến nay còn nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước Tỉ lệ giao dịch trên thị trường dưới dạng trao tay là khá lớn

2.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

2.1.2.1 Sự cần thiết phải xác định giá đất

Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn… và

có liên quan đến lợi ích của các đối tượng liên quan Thông thường, trước khi tài sản nhà đất tham gia các giao dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất

Chúng ta biết rằng giá đất được xác định thông qua luồng thu nhập do mảnh đất đó mang lại nên giá đất để đánh giá tiêu chuẩn, để đánh giá hiệu quả

sử dụng đất Nếu người sử dụng đất biết khai thác những lợi thế của mảnh đất thì sẽ đánh giá mảnh đất đó có giá trị cao hơn những người không thấy được lợi thế đó Vì thế đất đai càng được sử dụng có hiệu quả thì giá của nó sẽ càng cao Đặc biệt, đối với bất kỳ một sự trao đổi, mua bán của một loại hàng hóa nào đều cần phải có yếu tố giá cả Quyền sử dụng đất cũng không nằm ngoài quy luật đó Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một hàng hóa đặc biệt Nó không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa khác Người mua và

người bán không có cơ hội và đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn Mặt khác, đất đai thường có giá trị lớn, số lần mua bán ít do đó thiếu kinh nghiệm

Vì những lý do đó nên xác định giá đất cần phải có các nhà chuyên môn có kinh nghiệm Như vậy, các loại giao dịch trên thị trường bất động sản liên quan đến quyền sử dụng đất đều cần phải xác định giá đất Ngoài ra, giá đất theo khung giá của Nhà nước ban hành là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện để sở hữu toàn dân về đất đai được hòa nhập vào cơ chế thị trường Khung giá đất ban hành theo loại đường phố, theo vị trí Hệ thống khung giá này còn bao gồm bảng giá của các UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành theo từng năm Các giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất đều dựa trên

cơ sở khung giá này để định giá cho thửa đất Hiện nay, giá trong khung giá mới theo Nghị định 188 đã cao hơn rất nhiều so với khung giá cũ, chẳng hạn

ở Thái Nguyên, giá đất ở tại đô thị cao nhất là 30 triệu đồng/m2

, thấp nhất là

150 nghìn đồng/m2 Điều đó đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người sử dụng đất tham gia công khai vào thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung Mặc dù khung giá đất đã nâng lên đáng kể nhưng vẫn thấp hơn nhiều giá thị trường, vì vậy này sinh các hoạt động giao dịch “ngầm” vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước

Đặc biệt, đối với công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất cũng đóng vai trò vô cùng quan trọng Đó là một chính sách để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng Từ trước đến nay có lẽ những vướng mắc nhiều nhất liên quan đến đất đai là giá bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất cho các mục đích công cộng, quốc phòng an ninh… Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa nên diện tích đất phi nông nghiệp tăng lên là điều tất yếu trong đó chủ yếu là đất xây dựng khi công nghiệp, khu chung cư, đường giao thông… Để làm được điều đó Nhà nước ta buộc phải thu hồi đất nhưng để đảm bảo lợi ích của người đang sử dụng đất Nhà nước phải bồi thường Tuy nhiên, giá bồi thường thường thấp hơn giá thị trường từ 3 đến 5 lần thậm chí có nơi tới 10 lần dù các địa phương

đã áp dụng giá bồi thường được phép tăng lên 20% so với khung giá đất của Nhà nước Đó là nguyên nhân chủ yếu của tình trạng khiếu kiện liên miên đồng thời không có mặt bằng xây dựng Đứng trước thực tế trên Nhà nước

phải có biện pháp nghiên cứu xác định giá đất hợp lý hơn, gắn với giá thị trường hơn

Qua đó ta thấy giá đất thực sự cần thiết trong rất nhiều lĩnh vực Vì thế phải xác định giá đất chính xác, hợp lý để đảm bảo tính công bằng, giải quyết hải hòa lợi ích của các bên tham gia: người mua - người bán, người thế chấp - Ngân hàng, người bị bồi thường - Nhà nước

2.1.3 Tổng quan về phần mềm SPSS

2.1.3.1 Khái niệm phần mềm SPSS

SPSS (Statistical Product and Services Solutions) là một phần mềm

thống kê, thường được sử dụng trong nghiên cứu xã hội đặc biệt là trong tâm

lý học, tiếp thị và xã hội học Nó cũng được sử dụng thường xuyên trong nghiên cứu thị trường SPSS cung cấp một hệ thống quản lý dữ liệu và khả năng phân tích thống kê với giao diện thân thiện cho người dùng trong môi trường đồ hoạ, sử dụng các trình đơn mô tả và các hộp thoại đơn giản

2.1.3.2 Chức năng chính của SPSS

- Nhập và làm sạch dữ liệu

- Xử lý biến đổi và quản lý dữ liệu

- Tóm tắt, tổng hợp dữ liệu và trình bày dưới dạng biểu bảng, đồ thị, bản đồ

- Phân tích dữ liệu, tính toán các tham số thống kê và diễn giải kết quả

2.1.3.3 Nội dung chủ yếu của SPSS

Nội dung của SPSS rất phong phú và đa dạng bao gồm từ việc thiết kế các bảng biểu và sơ đồ thống kê, tính toán các đặc trưng mẫu trong thống kê

mô tả đến một hệ thống đầy đủ các phương pháp thống kê phân tích như:

- So sánh các mẫu bảng nhiều tiêu chuẩn tham số và phi tham số

(Nonparametric Test) các mô hình phân tích phương sai theo dạng tuyến tính tổng quát (General Linear Models), các mô hình hồi quy đơn biến và nhiều biến, các hồi quy phi tuyến tính (Nonlinear), các hồi quy Logistic

- Phân tích theo nhóm (Cluster Analysis)

- Phân tích tách biệt (Discriminatory Analysis)

- Và nhiều chuyên sâu khác (Advanced Statistics)

Với SPSS, ta có thể phân tích được thực trạng, tìm ra nhân tố ảnh hưởng, dự đoán được xu hướng xảy ra tiếp theo, giúp bạn đưa ra các quyết định một cách chính xác, giải quyết các vấn đề một cách nhanh chóng và cải thiện kết quả tốt hơn

2.2 Thị trường đất đai trên thế giới và Việt Nam

2.2.1 Thị trường đất đai trên thế giới

Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá Đất đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương quan cung cầu đất Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội

Tại các nước tư bản phát triển, chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao Nhờ tính chất không tái tạo của đất đã mang lại cho thị trường đất đai tính độc quyền cao, từ

đó tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây hình thành các trang trại với quy mô hàng ngàn hecta, mà người chủ có thể là người sở hữu hoặc cũng có thể là người thuê đất

Trong giai đoạn kinh tế phát triển, tăng trưởng nhanh, thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường diễn ra cơn sốt giá đất tại các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến nền kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì chính phủ sẽ có hình thức tác động cho phù hợp Một ví dụ điển hình là cơn sốt giá đất cuối thập kỷ 80 của thế kỷ XX, đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới sự phá sản của nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 sau đó Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia

phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà giảm tới 40% làm các ngân hàng bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ yên Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991- 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới Hay mới đây, cuộc khủng hoảng tín dụng nhà đất tại Mỹ đầu năm 2008 đã gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh tế - xã hội không chỉ riêng nước Mỹ mà còn lan ra cả thế giới Đồng USD giảm giá khiến thị trường chứng khoán toàn cầu bị ảnh hưởng, đồng thời kéo giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu, lương thực thực phẩm, giá vàng tăng mạnh Điều này khiến cho cục dữ trữ liên bang Mỹ - FED, liên tục cắt giảm lãi suất tín dụng nhằm nâng tỉ giá đồng nội tệ nhằm tránh cho nước Mỹ khỏi một cuộc suy thoái về kinh tế

Từ kinh nghiệm mà các quốc gia phát triển đã trải qua, các quốc gia đang phát triển đã tăng cường thi hành những chính sách nhằm điều chỉnh thị trường đất đai theo hướng tích cực Để giảm bớt quy mô tích tụ đất đai, Chính phủ nhiều nước đã thi hành chính sách hạn điền và những qui định hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai Đất nông nghiệp ở Anbani được coi là thuộc sở hữu của gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng đến năm

1995 việc bán đất được coi là bất hợp pháp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp không được sử dụng trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng Ở Rumani, một số mảnh đất bị qui định không được bán trong vòng 10 năm hoặc có mảnh không được bán vĩnh viễn, trong một số trường hợp Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hoá doanh nghiệp Nhà nước Nhiều nước thuộc Liên Xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Ở Bangladet theo Luật ban hành năm 1950, mỗi gia đình chỉ được sở hữu đất trồng trọt không quá 13,5 ha đất canh tác cộng với 1,35 ha đất ở, nếu vượt hạn mức phải được Nhà nước cho phép

Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất của CNTB đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng này trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu

mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất được áp dụng nhiều là cho thuê đất đai Thị trường nhà đất trên thế giới đã vượt ngoài khuôn khổ một quốc gia, thu hút đầu tư của các nhà tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở nước ngoài Qua đó thể hiện rõ rệt tính quốc tế của thị trường đất đai trong xu thế hội nhập hiện nay

2.2.2 Thị trường đất đai ở Việt Nam

Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường đất đai- một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa ra trao đổi, mua bán Có thể chia quá trình hình thành và phát triển thị trường đất đai ở nước ta thành các giai đoạn sau đây:

* Giai đoạn trước năm 1945

Thời kì này Việt Nam có 2 chế độ xã hội, xã hội phong kiến và xã hội thực dân nửa phong kiến Thị trường đất đai trong một thời gian dài hầu như không tồn tại Người dân ít có nhu cầu trao đổi đất đai trừ trường hợp gán nợ của nông dân

cho địa chủ, thực dân Khi đó giá đất cũng được quy đổi thành tiền

* Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980

Sau cách mạng tháng tám 1945, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản luật quan trọng quy định về đất đai Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp 1959 đã khẳng định có 3 hình thức sở hữu đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai

và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kí quyền sở hữu nhà đất

* Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1992

Hiến pháp năm 1980 lần đầu tiên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai Từ năm 1986, mặc dù đã xác định đường lối chuyển đổi kinh tế sang cơ chế thị trường, song Luật đất đai năm 1988 vẫn quy định: “Nghiêm cấm việc mua bán đất đai dưới mọi hình thức” Tuy nhiên, để cho người dân có thể tìm kiếm nhà ở, Luật này cũng quy định: “Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó” Như vậy trong giai đoạn này pháp luật không cho phép mua bán, không thừa nhận sự phát triển thị trường bất động sản là đất đai Tuy nhiên, những giao dịch mua bán về đất ở vẫn diễn ra ngầm núp bóng dưới hình thức mua bán nhà

ở và chủ yếu được mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất, trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Theo kịp đòi hỏi của thực

tế phát triển, điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật” Kể từ đây khái niệm mua bán đất được hiểu là chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc mua bán bất động sản cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu bất động sản trên đất và quyền sử dụng đất (chuyển nhượng đất) gắn liền với bất động sản đó

* Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Từ năm 1993, thị trường nhà đất chuyển sang giai đoạn mới Giai đoạn này đánh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai 1993 và hệ thống các văn bản pháp quy hướng dẫn, triển khai nội dung của Luật đất đai này Luật đất đai

1993 đã cụ thể hoá điều 18 của Hiến pháp 1992 bằng quy định: “Hộ gia đình,

cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất.”(khoản 2, điều 3, Luật đất đai

1993) Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại

về đất khi thu hồi đất Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (điều 12, Luật đất đai 1993) Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức Lượng cầu chính thức về nhà, đất bắt đầu tăng lên

Đây cũng là thời điểm bắt đầu mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tư nước ngoài, được đánh dấu bằng việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xóa bỏ cấm vận đối với Việt Nam Nền kinh tế bắt đầu bước vào giai đoạn tăng trưởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về bất động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà còn tạo kì vọng cho các nhà đầu tư hướng tới tương lai Trong bối cảnh đó, nhiều người có tiềm lực về vốn đã chuyển sang đầu tư mua bán đất đai - bất động sản Thêm vào đó, luồng vốn đầu tư cá nhân từ nước ngoài chuyển về, trong đó phải kể đến những người xuất khẩu lao động tại thị trường các nước đông Âu, điển hình là những người lao động tại Đức đã mang về một lượng ngoại tệ đáng kể sau khi chấm dứt hợp đồng lao động khi sát nhập Đông - Tây Đức Tiếp đó Bộ Luật dân sự năm 1995

đã cụ thể hóa việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai- bất đọng sản và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trường bất động sản những năm 1994-1995 Cơn sốt nhà đất được bắt đầu từ các thành phố lớn, như

Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nước Lượng hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trước đây với mức giá tăng bình quân 4-5 lần Một phần các bất động sản tham gia giao dịch nhằm

đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh doanh dịch vụ; một phần không nhỏ các bất động sản giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá

Năm 1997, do ảnh hưởng của khủng tài chính tiền tệ khu vực Châu Á, các nhà đầu cơ phải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

Từ năm 1998 thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi trở lại, đánh dấu bằng việc Quốc hội đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993, trong đó đã bổ sung quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân, bổ sung các trường hợp tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất và quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Chính phủ đã ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất Đến thời gian này, thị trường quyền sử dụng đất đã được mở rộng hơn:

+ Một là hộ gia đình, cá nhân có nhiều quyền hơn

+ Hai là cho các tổ chức kinh tế trong nước trong phạm vi hạn chế được tham gia thị trường quyền sử dụng đất

Đến giai đoạn năm 2000 - 2001, với sự phục hồi và tăng trưởng mạnh của nền kinh tế trong nước, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tư mới sau khi ký kết hiệp định thương mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà đất đã làm cầu về nhất đất gia tăng Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó Chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển không gian kinh tế xã hội đến 2010 và 2020 theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển mở mang đô thị Tương lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tư tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trước quy hoạch Đó là nhân tố thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trường nhà đất, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một

số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003

Luật Đất đai năm 2003 được thông qua vào ngày 26/11/2003 thể hiện đầy

đủ chủ trương của Nghị quyết số 26-NQ/TW, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trường bất động sản Luật Đất đai này đã quy định nội dung cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số quyền năng

đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường quyền sử dụng đất được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được thuê đất từ Nhà nước;

áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình thành hệ thống quản lý công khai, minh bạch trên cơ sở

hệ thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi thường, hỗ trợ, tái định cư giải phóng mặt bằng; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hồi đất Từ khi Luật đất đai

2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng trong một thời gian khá dài

Từ năm 2006, khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO, thị trường đất đai đã có những khởi sắc rõ rệt Sau hàng loại cơ chế chính sách nhằm thu hút đầu tư và cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà cùng với quyền sử dụng đất ở đã thúc đẩy thị trường bất động sản chuyển biến tích cực Nhiều mảng thị trường tại các khu trung tâm, khu dự án, khu dân cư, khu đô thị và căn hộ cao cấp đã thu hút nhiều khách hàng đến tìm hiểu và giao dịch Và thị trường bất động sản đã diễn ra một cơn sốt đất nhẹ trong năm 2007 Với sự phát triển của nền kinh tế và các chính sách, pháp luật càng đi sâu, đi sát với thực tế thì thị trường bất động sản sẽ hứa hẹn những triển vọng phát triển trong thời gian tới

2.3 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một

nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định Đất đai hay bất động sản cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý

Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới, hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

* Định giá đất ở Trung Quốc

Ở Trung Quốc, vấn đề định giá bất động sản đã được quan tâm từ thập

kỷ 90 của thế kỷ XX Năm 1992, trung tâm tư vấn và định giá bất động sản được thành lập với nhiệm vụ quản lý nhà nước về bất động sản, thực hiện một

số dịch vụ liên quan tới việc định giá, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản Ngoài cơ quan ở trung ương, các tỉnh, vùng đều có cơ quan định giá đất Với mục đích chủ yếu là hỗ trợ các bên giao dịch xem xét quyết định giá chuyển nhượng quyền sở hữu; tính giá trị tài sản mang thế chấp; cung cấp cơ

sở hợp lý cho các nhà đầu tư trong lĩnh vực tài chính tín dụng; tính giá thị trường của tài sản trước và sau khi đền bù, xác định thiệt hại tài sản; tính thuế, tách tài sản thành những khoản mục khấu hao…

* Định giá đất ở Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn

bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm

vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hang theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất

và bộ phận dịch vụ tổng hợp Bộ phận định giá gồm 2 nhóm:

- Nhóm 1: Định giá để phục vụ việc định mức thu thuế và đánh giá thuế với 3 thành phần công việc chính:

+ Định giá để phục vụ cho thống kê tổng thể

+ Định giá tạm thời

+ Định giá để phân xử đơn khiếu nại

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước

bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

2.3.2 Công tác định giá đất ở Việt Nam

Hiện nay công tác định giá đất của nước ta được quy định khá chặt chẽ trong Luật đất đai 2003 Định giá đất là cụ thể hoá quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại khoản 2 điều 5 Luật đất đai 2003: Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

b Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

c Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

d Định giá đất

Trên thực tế, Nhà nước khó năm bắt giá đất trên thị trường vì nó biến động mạnh mẽ theo thời gian và không gian Vì vậy để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy định khung giá chuẩn các loại đất Tại điều

56 Luật Đất đai về giá đất do Nhà nước quy định ghi rõ: “Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây”:

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau” Tại khoản 2 xác định nhiệm vụ của Chính Phủ: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo

từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”

“Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này, phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương xây dựng giá đất cụ thể của địa phương trình HĐND cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ

để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền

sử dụng đất và tiền thuê khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước”

Tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất quy định: “Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, UBND cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối thiểu của khung giá đất cùng loại” Quốc hội (2003)

Để tiến hành các công tác định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ tài chính, Bộ xây dựng và Bộ Tài nguyên - Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các

cơ quan trợ giúp: Sở tài chính - vật giá, Sở xây dựng, Sở Tài nguyên - Môi trường Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể

Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số BTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Theo đó quy định