NGHIÊN cứu GIÁ đất ở và một số yếu tố ẢNH HƯỞNG đến GIÁ đất ở tại THỊ TRẤN BA HÀNG , HUYỆN PHỔ yên TỈNH THÁI NGUYÊN năm 2014

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là că

NGUYỄN VĂN MINH

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN BA HÀNG , HUYỆN PHỔ YÊN

TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường

THÁI NGUYÊN – 2015

NGUYỄN VĂN MINH

Tên đề tài:

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ TRẤN BA HÀNG , HUYỆN PHỔ YÊN

TỈNH THÁI NGUYÊN NĂM 2014

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Địa chính môi trường

LỜI CẢM ƠN

Được sự giới thiệu của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, em đã về thực tập tại Phòng Tài Nguyên & Môi Trường huyện Phổ Yên Đến nay em đã hoàn thành quá trình thực tập tốt nghiệp và khoá luận tốt nghiệp của mình

Lời đầu tiên em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới:

Ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Quản Lý Tài Nguyên đã tận tình giảng dạy và giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập

Ban lãnh đạo và toàn thể các cán bộ công nhân viên của Phòng Tài Nguyên & Môi Trường huyện Phổ Yên đã tiếp nhận và tạo điều kiện giúp đỡ

em trong thời gian thực tập tại cơ sở

Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của thầy giáo hướng dẫn: TS Phan Đình Binh đã giúp đỡ em trong suốt quá trình thực hiện đề tài và hoàn thành khoá luận tốt nghiệp

Nhân dịp này em cũng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, bạn bè

đã ủng hộ, động viên giúp đỡ em trong suốt quá trình học tập

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015

Sinh viên

Nguyễn Văn Minh

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Diện tích, cơ cấu các loại đất chính của thị trấn Ba Hàng năm 2014 13 Bảng 4.2: Giá đất theo vị trí của các đường, phố tại thị trấn Ba Hàng 19 Bảng 4.3: Thông tin điều tra - phỏng vấn 23 Bảng 4.4: Dân số thị trấn Ba Hàng năm 2013 -2014 27 Bảng 4.5: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở thông

qua phiếu điều tra 31 Bảng 4.6: Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 32 Bảng 4.7: Yếu tố pháp lý của thửa đất 33

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Cung và cầu đất đai 9 Hình 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 11 Hình 4.1: Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Ba Hàng năm 2014 14 Hình 4.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 5 tuyến đường, phố từ

(I) đến (V) 22 Hình 4.3: So sánh giá đất trên thị trường của 5 tuyến đường từ (I) đến (V) 24 Hình 4.4: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai tuyến

đường từ Từ Quốc lộ 3 đến bờ kênh Núi Cốc + 100m (I) và Từ rẽ trường Tiểu học Ba Hàng đến đường rẽ vào trường Đỗ Cận (Km 42+845-Km 43+45) (II) 25 Hình 4.5: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của 5 tuyến đường

theo vị trí 26 Hình 4.6 So sánh giá đất trên thị trườngcủa 2 lô đất trên tuyến đường Từ

Quốc lộ 3 đến bờ kênh Núi Cốc + 100m 28 Hình 4.7: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai trục

đường Từ quốc lộ 3 đến hết đường sắt (IV) và đường Từ Quốc lộ

3 đến ngã 3 xe trâu (V) 30

GTT : Giá thị trường HĐND : Hội đồng nhân dân KCN : Khu công nghiệp

QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên và Môi trường

TTLT : Thông tư liên tịch UBND : Ủy ban nhân dân

MỤC LỤC

Phần 1: MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục đích của đề tài 2

1.3 Mục tiêu của đề tài 3

1.4 Yêu cầu của đề tài 3

1.5 Ý nghĩa của đề tài 3

Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 5

2.1 Khái quát về giá đất 5

2.1.1 Khái niệm giá đất 5

2.1.2 Các đặc trưng của giá đất 5

2.1.3 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất 7

2.1.4 Cơ sở pháp lý 11

2.1.5 Cơ sở thực tiễn 12

2.2 Khái quát về công tác định giá đất 12

2.2.1 Khái niệm định giá đất 12

2.2.2 Sự cần thiết của hoạt động định giá đất 13

2.2.3 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 13

PHẦN 3: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 22

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 22

3.2 Nội dung nghiên cứu 22

3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất của thị trấn Ba Hàng năm 2014 22

3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 23

3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm

2014 23

3.2.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị trấn Ba Hàng năm 2014 thông qua phiếu điều tra 25

3.2.5 Đề xuất một số giải pháp 25

3.3 Phương pháp nghiên cứu 25

3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 25

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25

3.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 25

3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 26

3.3.5 Phương pháp chuyên gia 26

PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 27

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 27

4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 27

4.1.2 Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 3

4.1.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất tác động đến công tác quản lý giá đất và định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 7

4.1.4 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014 15

4.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 16

4.2.1 Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 16

4.2.2 Thực trạng giá đất ở của thị trấn Ba Hàng năm 2014 18

4.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 21

4.3.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng

năm 2014 21

4.3.2.Các yếu tố kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 24

4.3.3 Yếu tố pháp lý ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 28

4.3.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014 29

4.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị trấn Ba Hàng năm 2014 qua phiếu điều tra 31

4.4.1 Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra 31

4.4.2 Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 31

4.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất thông qua phiếu điều tra 33

4.5 Đề xuất một số giải pháp 34

PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 35

5.1 Kết luận 35

5.2 Kiến nghị 35

TÀI LIỆU THAM KHẢO 37

Phần 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai là nơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất để phát triển kinh tế - xã hội Có thể nói không có đất thì không có sự tồn tại của xã hội loài người Và khi con người tác động vào đất đai, đầu tư cơ

sở hạ tầng - kỹ thuật sẽ làm cho giá trị của đất tăng lên và khi sử dụng sẽ mang lại nguồn lợi to lớn cho con người Khi nhu cầu của con người trong

sử dụng đất đai ngày càng tăng thì giá trị đất ngày được nâng cao Tuy nhiên, đất đai lại không thể được sản xuất đại trà như các loại hàng hóa khác bởi những đặc trưng của nó vì thế đất đai càng ngày càng trở nên khan hiếm

mà đất càng khan hiếm thì giá đất lại càng cao

Giá đất chính là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói cách khác, giá đất là một công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng đất thực hiện theo quyền của mình

và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật Trên thực tế, giá đất chịu tác động đồng thời và tổng hợp của nhiều yếu

tố làm cho giá đất luôn có sự dao động và chênh lệch lớn so với mức giá mà Nhà nước ban hành Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý và sử dụng đất Cụ thể như, công tác giải phóng mặt bằng, nhiều dự

án bị kéo dài do không thỏa thuận được giá bồi thường với người sử dụng đất khi thu hồi đất, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có một bảng giá đất thị trường phù hợp là hết sức cần thiết Ngoài ra, bảng giá đất còn hỗ trợ cho việc tìm kiếm cơ hội

sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức cũng như cơ hội đầu tư phát triển kinh tế

- xã hội của các nhà đầu tư Tuy nhiên, việc xây dựng một bảng giá đất phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các vấn đề, trong đó việc xác định đầy đủ các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất là việc làm quan trọng và cần thiết

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng Huyện Phổ Yên nói chung và thị trấn

Ba Hàng nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh và mạnh mẽ tạo điều kiện để phát huy các nguồn lực, phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội Tuy nhiên trong giai đoạn hiện nay công tác quản lý sử dụng đất đai vẫn còn nhiều mặt hạn chế và bất cập

Vì vậy để góp phần giúp cơ quan Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu quả hơn, một yêu cầu cấp thiết đặt ra là cần tiến hành tìm hiểu về giá đất và xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn thị trấn Xuất phát từ những vấn đề trên với

sự hướng dẫn của Thầy giáo TS Phan Đình Binh, em đã tiến hành lựa chọn đề

tài: “Nghiên cứu giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị trấn

Ba Hàng - Huyện Phổ Yên – Tỉnh Thái Nguyên năm 2014”

- Đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất

và quản lý thị trường quyền sử dụng đất tại thị trấn Ba Hàng huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên

1.3 Mục tiêu của đề tài

- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thị trấn Ba Hàng - huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn

Ba Hàng - huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên

- Phân tích một số yếu tố ảnh hưởng rõ rệt, sâu sắc tới giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng - huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên

- Đề xuất các giải pháp giúp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất ở

và đưa giá đất ở do Nhà nước quy định sát với giá đất ở trên thị trường

1.4 Yêu cầu của đề tài

- Lập phiếu điều tra thu thập thông tin về thửa đất và giá đất thị trường tại địa bàn thị trấn Ba Hàng

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới giá đất tại khu vực thị trấn Ba Hàng, huyện Phổ Yên

- Thu thập, tổng hợp thông tin và khái quát được thực trạng của các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất ở

- Số liệu điều tra đảm bảo khách quan, trung thực, chính xác

- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế,… Quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên

- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao, đồng thời phải phù hợp tình hình thực tế tịa địa phương

1.5 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học:

+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân

+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn

+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đô thị, giúp hoàn thiện cơ sở lý luận về định giá đất

Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Khái quát về giá đất

2.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình trao đổi mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình

thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [12]:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

2.1.2 Các đặc trưng của giá đất

- Không giống nhau về phương thức biểu thị:

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,

quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả

tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê

- Không giống nhau về thời gian hình thành:

Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn

cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định:

Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp từ đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viên, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng

hóa thông thường:

Điều này có thể dễ dàng lý giải do tính chất ngày càng khan hiếm của đất đai Nguồn cung thì có hạn mà nhu cầu đối với đất đai thì thường xuyên tăng cao do hàng loạt các hoạt động của con người đều có liên quan trực tiếp

hoặc gián tiếp tới đất đai

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:

Tính cá biệt của từng mảnh đất làm cho giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất tạo nên tính đặc trưng khu vực rõ ràng Đồng thời những tương đồng về những đặc tính tự nhiên, xã hội cũng làm cho giá của các mảnh đất gần nhau có sự ảnh hưởng lẫn nhau Như vậy, giá đất chứa đựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính cá biệt (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [10]

2.1.3 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

2.1.3.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủ nghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không

còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau (Vũ Thị Tùng Hoa, 2010) [17]

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

2.1.3.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách

sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [9]

2.1.3.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 2.1: Cung và cầu đất đai

Theo hình 2.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1 (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005) [9]

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp

áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Giá S

D1 G1

D

G

Số lượng đất đai

Hình 2.2: Cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

2.1.4 Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai ngày 26/11/2003

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 145/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188

0

- Thông tư 02/2010/TT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 của Bộ Tài nguyên Môi Trường và Bộ Tài chính hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Thông tư số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15/07/2008 về việc hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND các cấp

2.1.5 Cơ sở thực tiễn

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá Đất là giá đỡ cho toàn bộ sự sống của con người và là tư liệu sản xuất chủ yếu của ngành nông nghiệp Đặc điểm của đất đai ảnh hưởng lớn đến quy mô, cơ cấu và phân bố của ngành nông nghiệp Vai trò của đất đai càng lớn hơn khi dân số ngày càng đông, nhu cầu dùng đất làm nơi cư trú, làm tư liệu sản xuất… ngày càng tăng Hàng năm nhà nước đã thu được rất nhiều ngân sách nhà nước từ đất đai tạo

ra nguồn lực tài chính quan trọng để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, nền kinh

tế, cũng như các hoạt động phúc lợi để phục vụ nhân dân

Với giá trị lớn như vậy thì giá đất luôn biến động không ngừng Giá đất phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: vị trí, thu nhập, dân số…Vì thế việc điều chỉnh khung giá đất gặp rất nhiều khó khăn

Hàng năm nhà nước đã đưa ra bảng giá đất chung, cố gắng bám sát với giá thị trường Tuy nhiên vẫn chưa giải quyết được do giá đất có sự biến động liên tục

và có tính đặc biệt

2.2 Khái quát về công tác định giá đất

2.2.1 Khái niệm định giá đất

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai

là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh

tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008) [10]

2.2.2 Sự cần thiết của hoạt động định giá đất

“Giá đất” là đại lượng quan trọng phản ánh trạng thái của thị trường và

có vai trò thiết yếu trong việc quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản

lý đất đai qua giá Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá

sự công bằng trong phân phối đất đai Dựa vào giá đất, các khoản thuế liên quan tới đất đai và các BĐS nói chung được tính toán một cách công bằng, hợp lý Không những thế giá đất mà Nhà nước sử dụng còn là cơ sở để tính tiền đền bù cho diện tích đất thu hồi để xây dựng các công trình công cộng Vì vậy có thể nói giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan

hệ quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và khi tính thuế đất Định giá đất là xác định giá cả được người bán và

người mua chấp nhận Do tính chất quan trọng của nó nên cơ chế định giá

càng cần phải hoàn thiện

2.2.3 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

2.2.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới

a Định giá đất tại Trung Quốc

Luật Đất đai của Trung Quốc được xây dựng vào các năm 1954, 1975,

1978 và 1982 Trong đó, Luật Đất đai năm 1982 là bộ luật hoàn chỉnh nhất

Từ năm 1982 Luật Đất đai Trung Quốc đã được sửa đổi 4 lần (qua các năm

1988, 1993, 1999 và năm 2004) Việc sử dụng Luật Đất đai lần này được tiến

hành từ năm 2003 nay đã hoàn thành việc sửa đổi, tại thời điểm đoàn công tác tại Trung Quốc thì dự thảo sửa đổi này đang được trình Quốc vụ viện Trung Quốc để xem xét Nội dung cơ bản của Luật Đất đai sửa đổi lần này gồm 7 nội dung sau:

(1) Duy trì việc bảo vệ đất nông nghiệp

(2) Quy định về sử dụng đất công trình ngầm

(3) Công khai quy hoạch

(4) Việc cải tạo lại đất đã khai thác khoáng sản xong

(5) Hạn chế việc lợi dụng sử dụng đất đai

(6) Chế độ giám sát đất đai

(7) Chế độ bảo vệ đất nông nghiệp

- Luật Đất đai hiện hành của Trung quốc có nội dung quy định mang tính nguyên tắc(áp dụng trong một thời gian dài nhiều năm và thực hiện tại nhiều địa phương có đặc điểm, điều kiện tự nhiên và tình hình kinh tế - xã hội khác nhau vẫn phù hợp ); trong đó đối với những nội dung quan trọng và có vai trò quyết định chi phối các nội dung khác được quy định cụ thể và mang tính pháp chế cao, những nội dung khác chỉ quy định nguyên tắc chung có tính mở

và giao Chính phủ quy định để các địa phương thực hiện hoặc chính quyền tỉnh, thành phố quy định cụ thể

- Trong luật và quy định của chính phủ về quản lý đất đai có quy định rõ

và tách bạch nội dung giám sát quản lý đất đai và kiểm tra việc sử dụng đất, gắn với các quy định về chế tài xử lý đã bảo đảm việc quản lý được tăng cường trách nhiệm và hạn chế những sai phạm phát sinh về quản lý đất đai trong các cơ quan nhà nước, đồng thời có căn cứ xử lý triệt để đối với các trường hợp quản lý sai quy định hoặc sử dụng đất vi phạm pháp luật

- Quy định chỉ giao đất ở cho các tổ chức đầu tư kinh doanh nhà ở và không giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân sử dụng tại đô thị có nâng cao hiệu

quả sử dụng đất, nhưng chưa tạo điều kiện thuận lợi và điều kiện về chỗ ở cho các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống, chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ

và đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau

- Quy định thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ưu điểm là được Chính phủ kiểm soát (phê duyệt) và giám sát chặt việc thu hồi đất đã bảo đảm việc sử dụng đất theo quy hoạch; cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã thực hiện công khai, minh bạch và cho người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản được trao đổi trực tiếp (thỏa thuận) về giá, mức bồi thường với cơ quan, đơn vị lập phương án thực hiện bồi thường Tuy nhiên còn có nhược điểm là chưa phân cấp được thẩm quyền và trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh; tăng thủ tục hành chính và thời gian giải quyết; việc thỏa thuận giá trị bồi thường giữa người dân với cơ quan nhà nước là không khách quan; mức giá trị bồi thường và các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, thiệt hại tài sản chưa bảo đảm quyền lợi, ổn định đời sống và sản xuất

- Quy định giá đất của Chính phủ chỉ khống chế mức giá tối thiểu và cách xác định giá đất chuẩn của từng vùng đơn giản, trong việc thực hiện xác định giá thuận tiện, nhưng còn hạn chế là giá Nhà nước quy định có khoản chênh lệch lớn so với giá thực tế trên thị trường, chưa bảo đảm để làm cơ sở quyết định giá đất khi giao đất hoặc để thỏa thuận mức bồi thường hay xác định giá trị đất để thế chấp, góp vốn

- Quy định của Chính phủ và các địa phương về một số giải pháp để nâng cao hiệu quả sử dụng và khai thác nguồn lực từ đất xây dựng, đã có ưu điểm phát huy được những lợi thế của địa phương, của từng vùng, từng khu vực phục vụ cho mục tiêu và chiến lược phát triển kinh tế xã hội của đất nước, của địa phương đạt kết quả; đồng thời thông qua đó thúc đẩy các lĩnh vực khác phát triển và thu được cả lợi ích về kinh tế và xã hội

- Công tác giám sát của Trung Quốc đối với việc quản lý đất đai của cơ quan nhà nước được thực hiện khá toàn diện và có hiệu quả Giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai được thực hiện tốt và đạt được nhiều thành tựu

- Công tác thanh tra có những nội dung gần giống với pháp luật Việt Nam Tuy nhiên, quy định về việc xử lý vi phạm phát hiện qua thanh tra cụ thể và nghiêm khắc hơn Luật Đất đai của Việt Nam

- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai của Trung Quốc luôn luôn nhấn mạnh vai trò của công tác thương lượng và hòa giải, đặc biệt là sự tham gia của các cơ quan quản lý nhà nước đã làm cho công tác giải quyết tranh chấp đất đai của Trung Quốc được giải quyết nhanh chóng, kịp thời tránh tiêu tốn thời gian và tiền bạc của nhân dân

- Công tác giải quyết tranh chấp đất đai luôn có sự tham gia của cơ quan quản lý đất đai trước khi vụ việc được đưa ra Tòa án

b Định giá đất tại Úc

Úc là quốc gia có hoạt động định giá rất khoa học và bao trùm trên toàn

bộ lãnh thổ Cơ quan định giá đất ở Úc được thành lập năm 1979 với nhiệm

vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của đất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật định; chịu trách nhiệm thi hành những điều khoản của luật đất đai để đưa ra những đánh giá đất cho thu thuế và các dịch vụ khác

Cơ quan định giá của Úc được chia làm 2 bộ phận: bộ phận định giá đất

- Nhóm 2: Dịch vụ định giá bao gồm dịch vụ định giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ định giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ định giá khác

2.2.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Từ kinh nghiệm của các nước trong việc định giá đất nêu ở trên, có thể thấy:

Thứ nhất, thông tin về định giá: Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố

trực thuộc trung ương đã có quy định về giá các loại đất ở từng địa phương

Tuy nhiên, trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao đổi đất đai diễn ra trên thị trường mà Nhà nước không thể kiểm soát được, chủ yếu là mua bán trao tay Chính vì vậy, công tác định giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập thông tin thị trường thường có độ chính xác không cao vì thị trường thông tin về đất đai chưa phải là thị trường mở Do vậy, từ kinh nghiệm của nước trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất, Việt Nam học tập để đầu

tư, xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá đất để đáp ứng nhu cầu thông tin về giá đất của Nhà nước, các tổ chức và người dân

Các thông tin về đất đai được đến với công chúng một cách công khai

sẽ giảm thiểu những khiếu kiện, hạn chế những tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất, chống thất thoát ngân sách, giảm thiểu bức xúc trong dân chúng và bình ổn xã hội Việc sử dụng các thông tin giúp cơ quan quản lý nhà nước có các biện pháp tổ chức, quản lý hữu hiệu nguồn tài sản hữu hạn - đất đai

Thứ hai, về giá đất đền bù: Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của

một số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong việc tính giá đền bù Cụ thể, với những dự án do Chính phủ quản lý, việc đền bù

được tiến hành theo trình tự: tổ chức nghe ý kiến người dân; định giá đền bù Giá đền bù phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án Nếu một dự án mang tính chiến

lược quốc gia thì nhà nước đền bù với giá cao so với giá thị trường

Thứ ba, Về cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất, việc thực hiện các

giao dịch dân sự về đất đai và giải quyết khiếu kiện về giá đất được thực hiện một cách bài bản qua các bước cụ thể Để đảm bảo giá của cơ quan thẩm định giá đưa ra là khách quan, độc lập Nhà nước cần nghiên cứu thành lập cơ quan định giá chuyên nghiệp, độc lập với địa vị pháp lý rõ ràng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về hoạt động định giá

Thứ tư, về các loại giá đất và mục đích sử dụng của các loại giá đất, từ

kinh nghiệm các nước cho thấy, đa số các nước có nhiều loại giá đất, hầu hết

có 2 loại cơ bản sau:

- Giá đất để Nhà nước làm căn cứ tính nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất hàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấn định ổn định trong một thời gian (từ 3 - 5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá

- Giá đất để Nhà nước thu thuế đối với người thực hiện giao dịch đất đai, bất động sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp… giải quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trường quyết định, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề định giá đất

Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ được các loại giá và mục đích sử dụng của từng loại giá đất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả

là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn định? Hay giá thỏa thuận?

Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng đất, giá đất hình thành và phát

triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh

2.2.3.3 Công tác định giá đất ở Việt Nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh

hội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong

cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56)

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định

số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6) Quy định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-

CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ

sở Luật Đất đai Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai)

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản)

Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014 So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân

Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003

PHẦN 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở

- Giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng theo qui định của Nhà nước

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng, huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên

- Các tuyến đường được chọn để điều tra:

+ Từ Quốc lộ 3 đến bờ kênh Núi Cốc + 100m (trục QL3 đi viện 91) + Từ rẽ trường Tiểu học Ba Hàng đến đường rẽ vào trường Đỗ Cận (Km 42+845-Km 43+45)

+ Ngã tư Ba Hàng + 100m về hai hướng HN-TN

+ Từ quốc lộ 3 đến hết đường sắt (Trục quốc lộ 3 đi Tiên Phong)

+ Từ Quốc lộ 3 đến ngã 3 xe trâu

- Thực trạng giá đất ở của thị trấn Ba Hàng

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở

- Nghiên cứu giá đất trên địa bàn thị trấn Ba Hàng (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước quy định)

- Địa bàn: thị trấn Ba Hàng - huyện Phổ Yên – tỉnh Thái Nguyên

3.2 Nội dung nghiên cứu

3.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất của thị trấn Ba Hàng năm 2014

3.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá

đất thị trấn Ba Hàng năm 2014

- Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

- Địa hình

- Khí hậu, thời tiết

3.2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý giá

- Thuận lợi

- Khó khăn

3.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014

3.2.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014

- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn

- Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất

3.2.2.2 Thực trạng giá đất ở của thị trấn Ba Hàng năm 2014

3.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014

3.2.3.1 Yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng 2014

* Yếu tố vị trí

* Yếu tố hình thể, diện tích

* Khả năng sinh lời

* Trình độ thu nhập và tiêu dùng của người dân

b Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014

* Mật độ dân số

* Chất lượng các loại hình dịch vụ (y tế, giá dục, tập quán )

* Yếu tố nhân khẩu

3.2.3.3 Các yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014

* Tình trạng pháp lý

* Các hạn chế về quyền sử dụng đất

* Các đường lối và chính sách của Nhà nước

3.2.3.4 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị trấn Ba Hàng năm 2014

* Yếu tố tâm lý - phong thủy

* Mục đích sử dụng đất

* Yếu tố môi trường

3.2.4 Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thị trấn Ba Hàng năm 2014 thông qua phiếu điều tra

3.2.4.1 Đánh giá hiểu biết của người dân về giá đất ở và quản lý giá đất 3.2.4.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu điều tra

3.2.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất tác động đến giá đất ở thông qua phiếu

điều tra

3.2.5 Đề xuất một số giải pháp

3.3 Phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Căn cứ vào giá đất quy định của UBND tỉnh Thái Nguyên năm 2014 tiến hành chọn các tuyến đường chính để nghiên cứu Tuyến đường được chọn để nghiên cứu cần có những đặc điểm điểm hình nêu rõ được những yếu tố tác động điển hình nhất của giá đất, đại diện được cho nhiều các tuyến đường để

có thể đánh giá hiệu quả nhất nhằm đề xuất các phương án định giá đất hiệu quả

3.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị trấn Ba Hàng

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2014

3.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

- Chọn các khu vực, tuyến đường có tính chất đại diện, phản ánh được

sự phát triển kinh tế, xã hội của địa bàn nghiên cứu và giá đất của các khu vực, đường đó có nhiều biến động

- Phỏng vấn ngẫu nhiên 53 hộ dân nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trên thị trường tự do

- Phương pháp điều tra có sự tham gia của người dân (PRA)

3.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

Phương pháp thống kê được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở

- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá

3.3.5 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014

4.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý giá đất và định giá

đất thị trấn Ba Hàng năm 2014

4.1.1.1 Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

Thị trấn Ba Hàng nằm ở trung tâm của huyện Phổ Yên tỉnh Thái Nguyên giáp ranh với các địa phương sau:

- Phía Bắc giáp xã Hồng Tiến

- Phía Tây giáp xã Đồng Tiến

- Phía Nam giáp xã Nam Tiến

- Phía Đông giáp xã Đồng

Tiến

Thị trấn có 6 tiểu khu và 4 xóm với tổng diện tích tự nhiên theo kiểm

kê đất đai năm 2014 là 183,15 ha với vị trí địa lý như trên thị trấn rất thuận lợi cho việc lưu thông hàng hoá với các khu vực lân cận

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Thị trấn Ba Hàng nằm trong vùng 2 thuộc vùng đồng bằng của huyện Phổ Yên, độ dốc thường dưới 80, đặc điểm điạ hình thị trấn mang đặc điểm của vùng đồng bằng Bắc bộ

Trên bản đồ địa hình thị trấn Ba Hàng có địa hình gò thấp xen kẽ với đồng bằng địa hình thấp dần từ phía tây xuống phía Đông Nam Điều này cũng chi phối tới việc sử dụng đất của thị trấn

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Thị trấn Ba Hàng nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, mùa nóng mưa nhiều từ tháng 5 đến tháng 10, mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau Trong năm có 2 mùa rõ rệt mùa mưa từ tháng 5 đến tháng 11 và mùa khô

ít mưa từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau

Lượng mưa trung bình đạt 2020mm/năm Tuy nhiên lượng mưa phân

bố không đều trong năm Mùa mưa chiếm tới 85% lượng mưa cả năm

+ Gió Đông Nam xuất hiện từ tháng 5 đến tháng 10 trong năm khí hậu mát mẻ kèm theo mưa nhiều

+Gió Đông Bắc xuất hiện từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau kèm theo khí hậu lạnh khô

4.1.1.4 Thủy văn

Thị trấn có hệ thống mương cấp I hồ núi Cốc chạy qua, với 2 kênh là kênh Tây và kênh Giữa đã được đổ bê tông 100% Đến nay, toàn thị trấn có 60% các tuyến mương nội đồng đã được xây gạch nên khá thuận lợi cho sản xuất Nguồn nước sinh hoạt của nhân dân lấy từ các nguồn chính như: nước từ giếng khơi, giếng khoan nên đã phần nào đảm bảo vệ sinh

4.1.2 Điều kiện phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý giá

đất và định giá đất thị trấn Ba Hàng năm 2014

4.1.2.1 Kết quả đạt được

∗ Tăng trưởng kinh tế:

- Tổng giá trị sản phẩm trên địa bàn theo giá so sánh năm 2010 ước đạt 188,985 tỷ đồng Tăng 34,08 tỷ đồng so với cùng kỳ Trong đó:

+ Công nghiệp xây dựng đạt 57,776 tỷ đồng, tăng 11,555 tỷ đồng so với cùng kỳ

+ Thương mại dịch vụ đạt 126,631 tỷ đồng, tăng 22,413 tỷ đồng so với cùng kỳ

+ Nông, lâm, thủy sản đạt 4,577 tỷ đồng, tăng 0,11 tỷ đồng so với cùng kỳ

- Theo giá thực tế: Tổng giá trị sản phẩm đạy 286 tỷ đồng Trong đó: + Công nghiệp và xây dựng đạt 73,5 tỷ đồng

+ Thương mại dịch vụ đạt 204,7 tỷ đồng

+ Nông, lâm, thủy sản đạt 8,4 tỷ đồng