Những quy định của pháp luật về giá đất

Giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong việc xác định giá trị của đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.. Chúng ta sẽ tìm hiểu về quy định củ

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

Đất đai là một nguồn tài nguyên quý, con người chỉ có thể khai thác, cải thiện sử dụng đất chứ không thể sản sinh ra nó Đất đai là tư liệu sản xuất không thể thiếu, đóng vai trò quan trọng trong mọi hoạt động kinh tế như nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ là nhân tố thúc đẩy sự phát triển của sản xuất xã hội Đối với quan niệm của người phương Đông và đặc trưng là người Việt Nam, đất đai còn là yếu tố quan trọng để an cư, lập nghiệp Người Việt Nam thường thích sự ổn định, không thích những biến động lớn; do đó việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn Hiện tại chúng ta đang mở cửa thu hút đầu tư, việc làm này đòi hỏi diện tích đất để thực hiện các dự

án đầu tư lớn, cùng với sự tăng mạnh của dân số là nhu cầu về nhà ở Bồi thường,

hỗ trợ là sao để phù hợp và đúng pháp luật, tránh sự bất mãn và khiếu kiện của người dân là vấn đề quan trọng Giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong việc xác định giá trị của đất để thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Chúng ta sẽ tìm hiểu về quy định của pháp luật hiện hành về giá đất và việc áp dụng quy định về giá đất vào bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để từ đó có thể đưa ra những nhận định khách quan hơn về vấn đề này, đồng thời tìm những giải pháp hoàn thiện

NỘI DUNG

1 Những quy định của pháp luật về giá đất

Pháp luật hiện hành đã xây dựng được một hệ thống các quy định khá hoàn chỉnh về vấn đề giá đất Vấn đề giá đất trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư hiện nay chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau:

- Luật Đất đai 2003;

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị địn 188/2004/NĐ-CP 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyêt khiếu nại về đất đai;

- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, về sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

Ngoài những văn bản trên, còn một số những văn bản pháp luật khác có liên quan giải quyết vấn đề giá đất khi Nhà nước tiến hành bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nhìn chung những quy định của pháp luật hiện hành về vấn đề giá đất khá hoàn chỉnh

1.1 Hình thành giá đất

Tại Điều 55 Luật Đất đai 2003 quy định các trường hợp hình thành giá đất như sau:

“Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

1 Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại Khỏa 3 và Khoản 4 Điều 56 theo quy định của Luật này;

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

3 Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên qua khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” Có thể thấy nguồn hình thành giá đất tương đối

đa dạng, có sự quy định này là do giá đất không bất biến mà luôn vận động, bên cạnh sự quản lý của Nhà nước, giá đất còn chịu sự tác động của các yếu tố kinh tế

* Giá đất do UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương quy định để phù hợp với thực tế quỹ đất và tình hình sử dụng đất ở từng địa phương, sát với giá đất trên thị trường, khắc phục những khiếm khuyết do việc Nhà nước quy định giá đất theo từng vùng Đây là một nguồn hết sức quan trọng, là đầu mối cho việc xác định các loại giá đất khác

*Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất đấu thầu dự án có sử dụng đất Tức là giá đất được hình thành dựa trên kết quả đấu thầu đấu giá quyền sử

dụng đất, ở đây giá đất sẽ ko được áp dụng theo bảng giá mà Nhà nước quy định nhưng không có nghĩa là vi phạm do giá trúng thầu không bao giờ thấp hơn giá đất

do Nhà nước quy định (giá sàn chính là giá đất do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương quy định)

* Giá đất hình thành do thỏa thuận Trong nền kinh tế thị trường, các giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến, Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, được phép lưu thông trao đổi trên thị trường Người sử dụng đất trong quá trình giao dịch có quyền thỏa thuận với nhau về giá trị quyền sử dụng đất dựa trên tinh thần tự do, tự nguyện và không trái pháp luật

1.2 Nguyên tắc định giá đất

Luật Đất đai 2003 đã quy định về việc xác định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc:

“a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”1 Những nguyên tắc

này sẽ đảm bảo sự đồng bộ hóa về đất đai, bám sát thị trường

1.3 Thẩm quyền xác định giá đất

Theo luật đất đai 2003, Chính phủ được giao quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất ở khu vực giáp ranh các tỉnh Phương pháp xác định giá đất các tỉnh sẽ làm cơ sở để UBND cấp tỉnh và các tổ chức tư vấn giá đất dùng làm cơ sở để xác định giá đất tại các thời điểm và cho từng vụ việc

1.4 Phương pháp xác định giá đất

1 Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2003.

Việc xác định giá đất được thực hiện qua các phương pháp: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng

dư2

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua

việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số

giữa mức thu nhập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đền thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 1 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất gửi tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Phương pháp triết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản

gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có

tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng

để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

2 Áp dụng những quy định của Pháp luật về giá đất vào bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2.1Hoạt động áp dụng các quy định về giá đất trong bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Giá đất để áp dụng tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng, đã được UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng

2

Khoản 1,2 điều 4 Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Khoản 3 Điều 1 Nghị định 123/2009/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm 2009 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị địn 188/2004/NĐ-CP 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cho phù hợp3

* Một số trường hợp đặc biệt:

Đối với trường hợp bồi thường chậm mà do cơ quan nhà nước có thẩm quyền gây ra mà giá đất tại thời điểm bồi thường do UBND cấp tỉnh công bố cao hơn giá đất tại thời điểm thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; Giá đất tại thời điểm tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi;

- Nếu bồi thường chậm do người sử dụng đất gây ra, giá đất tại thời điểm bồi thường thấp hơn giá đất tại thời điểm thu hồi thì bồi thường theo giá đất tại thời điểm trả tiền bồi thường; nếu giá đất tại thời điểm bồi thường lớn hơn giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi thì trả tiền tại thời điểm có quyết định thu hồi

- Trong trường hợp không được nhận tiền bồi thường khi thu hồi đất nhưng vẫn được bồi thường chi phí đầu tư còn lại trên đất4

Nguyên tắc giải quyết những trường hơp trên là xác định bên nào gây ra thiệt hại hoặc để tình trạng chậm thu hồi đất Chính quy định này đã đảm bảo được tính công bằng và thể hiện được sự qua tâm đích đáng của Nhà nước đối với các bên trong quan hệ đất đai, tránh để tình trạng khiếu nại, tố cáo

2.2Một số hạn chế, vướng mắc trong việc áp dụng pháp luật về giá đất vào bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Có thể nói, mặc dù pháp luật hiện nay đã có những quy định khá hoàn chỉnh

về vấn đề giá đất trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Tuy nhiên, trong đó vẫn không thể tránh khỏi những hạn chế, vướng mắc còn tồn tại Các quy định hiện hành về giá đất làm căn cứ để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành mới chỉ mang tính định lượng, nên gặp phải rất nhiều hạn chế, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định này Cụ thể, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã nhận được hơn 30.000 đơn tranh chấp, khiếu

3 Điều 4 nghị định 17/2006/NĐ-CP

4 Điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

nại, tố cáo về đất đai của dân gửi tới từ năm 2003 tới năm 2006 Cho đến đầu năm

2010, nhiều địa phương cho rằng lượng khiếu nại hành chính về giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đang chiếm tới 90% tổng lượng khiếu kiện của dân Theo khảo sát của nhóm nghiên cứu, vấn đề giá đất để tính bồi thường vẫn là vấn

đề bức xúc nhất hiện nay ở các địa phương Trên 80% ý kiến trả lời đều không hài lòng với giá đất áp dụng vào tính toán bồi thường Chúng ta cùng đi phân tích cụ thể những hạn chế, vướng mắc gặp phải trong quá trình áp dụng các quy định của Pháp luật

Thứ nhất, về nguồn hình thành giá đất: việc đa dạng hóa nguồn hình thành giá đất đã thể hiện những ưu việt của mình song vẫn không thể tránh khỏi những hạn chế khi giá đất được đấu thầu sẽ bị những nhà đầu tư đẩy lên quá cao, làm mất ổn định giá đất trên nền kinh tế, ảnh hưởng đến việc xác định giá đất trong việc bồi thường

Thứ hai, về thẩm quyền xác định giá đất Nhà nước vừa với tư cách là chủ thể xác định giá đất, vừa với tư cách là người bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đây là hai việc làm có lợi ích đối ngược nhau; sẽ không đúng đắn nếu chính quyền các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương không rành mạch, công minh và linh hoạt trong việc xác định giá đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Việc cho phép các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế đủ ddieuf kiện

và năng lực được tư vấn giá đất theo yêu cầu của người sử dụng đã khắc phục được phần nào hạn chế trên Nhưng các cơ quan tư vấn này lại có vai trò mờ nhạt và không vượt qua được cái bóng quá lớn là bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, và việc định giá đất để bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất do các cơ quan Nhà nước thực hiện mà không có sự tham gia của các tổ chức xác định giá

Vô hình chung, pháp luật đã làm hạn chế sự sáng tạo của các tổ chức xác định giá

Từ hai lý do trên đã dẫn đến thực trạng là:

- Giá đất do Nhà nước quy định quá thấp và nhiều trường hợp chênh lệch quá lớn so với giá thị trường.

Pháp luật mặc dù đã có quy định trong việc giao cho UBND cấp tỉnh có quyền điều chỉnh giá đất trong trường hợp có sự chênh lệch quá lớn giữa quy định và giá

đất ngoài thị trường nhưng dường như những quy định này vẫn chưa mang tính thực tế cao và khó áp dụng Chính vì vậy đã dẫn đến nhiều trường hợp khiếu kiện hoặc không thể giải quyết được những mâu thuẫn và không thể thỏa mãn được nhu cầu của các đối tượng có liên quan trong giao dịch

Ví dụ: Một ví dụ điển hình cho sự chênh lệch này đó chính là vụ việc “Khu

đất vàng 22-24 Hàng Bài” (Quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội)5 Để đầu tư xây dựng một khu thương mại, chủ đầu tư đã tiến hành thỏa thuận với các hộ gia đình trong khu đất này Và chủ đầu tư đã phải đưa ra mức giá 1 tỷ đồng/ m2 để có được cái gật đầu của người dân tại đây, nhưng với lý lẽ của mình, chủ nhà còn đưa ra mức giá cao hơn mới chịu di dời, nhường đất cho dự án Chính những mâu thuẫn trong quá trình giải quyết và sự chênh lệch về giá đất trong quy định của pháp luật

đã khiến cho mảnh đất 22-24 Hàng Bài trở thành một tiêu điểm của dư luận Mức giá đất mà người sử dụng đất tự thỏa thuận quá cao sẽ làm biến động giá đất đối với thị trường, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư

Một ví dụ khác đó chính là sự việc tại khu vực đường Lê Thánh Tông, đoạn

từ sân Rạp Bạch Đằng đến ngã 3 Cột Đồng Hồ (TP Hạ Long) theo khung giá đất của tỉnh xây dựng năm 2011 là 25 triệu đồng/m2 Tuy nhiên, giá chuyển nhượng trên thị trường phải gấp 4 lần so với khung giá quy định

Từ những ví dụ tiêu biểu trên có thể nhận thấy, vấn đề chênh lệch giá đất hiện nay giữa những quy định hiện hành và thực tế tại thị trường là một vấn đề lớn và là một hạn chế đáng kể khiến pháp luật về đất đai không phù hợp với thực tế

-

Giữa quy định của pháp luật và thực tiễn áp dụng luật trong vấn đề giá đất bồi thường cho người dân vẫn không đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn.

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai: “Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu

5 Nguồn: http://vtv.vn/Article/Get/Cau-chuyen-1-tym2-dat 46d4ff2239.html

tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước” Việc quy định như vậy là chưa hợp lý, bởi đối với những dự án lớn, có thời gian giải phóng mặt bằng kéo dài thì việc thay đổi khung giá đất hàng năm dẫn đến thay đổi giá trị đền bù gây khó khăn cho chủ đầu tư, đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện liên quan đến bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất Mặt khác việc giữ nguyên giá đất công

bố từ đầu năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày càng tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ mặc dù đã bổ sung, sửa đổi quy định cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù hợp với giá thực tế trên thị trường nhưng trên thực tế vẫn không phát huy được hiệu quả như mong muốn Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn thường xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi quyền

sử dụng đất và bồi thường tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi

- Vẫn còn rất phổ biến tình trạng chênh lệch quá lớn giá đất trọng những khu vực giáp ranh

Đây có thể coi là một vấn đề nan giải trong pháp luật và thực tế áp dụng pháp luật đất đai Tình trạng này xảy ra nhiều nhất tại những khu vực có những dự

án đầu tư hoặc sự phát triển không đồng đều của thương mại, công nghiệp Sự chênh lệch giá quá lớn trong những khu vực đất liền kề gây cản trở nghiêm trọng trong việc thực hiện công bằng xã hội Từ đó gây ra cái nhìn phiến diện đối với các hoạt động thực hiện và áp dụng pháp luật đất đai

Ví dụ:

Một ví dụ điển hình cho tình trạng chênh lệch giá đất trọng các khu vực giáp ranh chính là sự việc “đường Cách mạng Tháng Tám”6 Giá đất năm 2007 của đường Cách Mạng Tháng Tám đoạn qua quận 1 (thành phố Hồ Chí Minh) là 16 triệu đồng/m2, đoạn qua quận Tân Bình là 6,7 triệu đồng/m2 Giá này bằng 20% giá thị trường tại những vị trí tương ứng vào đầu năm 2007 Theo dự thảo giá đất năm

6 Nguồn: http://diaoc.tuoitre.vn/Index.aspx?ArticleID=231864&ChannelID=451

2008, giá đất đoạn đường trên tại quận 1 là 24 triệu đồng/m2, tại quận Tân Bình hơn 8 triệu đồng/m2 Cả hai giá này cũng chỉ bằng khoảng 20% giá thị trường tương ứng với mỗi khu vực trong năm tới

Trong ví dụ trên, nhận thấy, tuy đường Cách Mạng Tháng Tám đoạn qua quận

1 và đoạn qua Quận Tân Bình là hai đoạn đường giáp ranh nhau, tuy nhiên, đã xảy

ra hiện tượng chênh lệch đất lớn tại đây

Một ví dụ khác đó chính là sự chênh lệch được thể hiện trong các văn bản

của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Cụ thể là BẢNG GIÁ ĐẤT KHU VỰC GIÁP RANH THUỘC HUYỆN CHƯƠNG MỸ (Kèm theo Quyết định số: 50/2011/QĐ-UBND ngày 30/12/2011 của UBND thành phố Hà Nội)7 Theo đó, đường Quốc lộ 6 Đoạn qua thị trấn Chúc Sơn áp dụng trong phạm vi chỉ giới hè chỉ đến 200m, đất ở có giá tối đa là 4.956.000 đồng/m2, trong khi đó, đất ở ngoài phạm vi 200m chỉ có giá là 2.699.000 đồng/m2

Chính từ những sự việc này, pháp luật nên có những điều chỉnh và xem xét để hạn chế tình trạng trên, tránh sự bất bình trong quần chúng

- Hạn chế về đội ngũ định giá đất

Có thể nói hiện nay, đội ngũ định giá đất ở nước ta còn rất nhiều hạn chế Điều đó thể hiện ở việc giá đất luôn biến đổi theo cơ chế thị trường một cách nhanh chóng, trong khi đó, việc thay đổi giá đất lại thường diễn ra chậm hơn so với thị trường, mà một phần nguyên nhân quan trọng đó là do đội ngũ định giá đất của chúng ta có nhiều hạn chế Từ đó, cần hơn hết việc nâng cao chất lượng của đội ngũ này

3. Một số giải pháp hoàn thiện các quy định về giá đất góp phần nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Từ những đánh giá trên có thể đưa ra một số giải pháp hoàn thiện những quy định của Pháp luật về giá đất trong bồi thường, hỗ trợ và tái định cư:

- Cần đưa ra một khung giá đất hợp lý và thiết thực hơn, tránh tình trạng Nhà nước ban hành khung giá đất một đằng còn thực tế thì giá đất trên thị trường thì ở

7 Nguồn: http://hanoimoi.com.vn/Uploads/file/tuanphong/2012/giadat/ChuongMy/Bang08_ChuongMy.pdf