Bất động sản Việt Nam đến năm 2020

Thị trường bất động sản Việt Nam được ghi nhận chính thức tại Nghị quyết Trung ương 7 Khóa IX năm 2003, trong đó xác định quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt và Nghị

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020

kid2404

(/user/meovangnhata)

Thị trường bất động sản Việt Nam được ghi nhận chính thức tại Nghị quyết Trung ương 7 Khóa IX (năm 2003), trong đó xác định quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt và Nghị quyết của Chính phủ

06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Mở đầu

Thị trường bất động sản Việt Nam được ghi nhận chính thức tại Nghị quyết Trung ương 7 Khóa IX (năm 2003), trong đó xác định quyền sử dụng đất được coi là một loại hàng hóa đặc biệt và Nghị quyết của Chính phủ

06/2004/NQ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2004 về một số giải pháp phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản Mặc dù từ trước đó các thị trường đơn lẻ (quyền sử dụng đất, nhà tại các địa bàn cũ và mới) đã manh nha hình thành, tồn tại trên thực tế Từ đó đến nay, luật pháp, chính sách, các thành tố và cấp độ phát triển của thị trường bất động sản đã từng bước được xây dựng, hoàn thiện Thực tế những năm qua cho thấy, bên cạnh những thành tựu ban đầu quan trọng vẫn còn không ít những tồn tại, yếu kém trên cả ba bình diện: thể chế, thành tố và cấp độ phát triển của thị trường bất động sản Chính vì vậy, nghiên cứu này tập trung nghiên cứu, đề xuất những giải pháp để phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam nhằm góp phần thực hiện mục tiêu chiến lược phát triển kinh tế xã hội 2010-2020

I Một số nét tổng quát về thị trường bất động sản hiện nay

I.1 Thực trạng và những thành tựu của thị trường bất động sản Việt Nam

Từ khi Việt Nam bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (năm 1986) đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua 3 chu kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (đóng băng) Đó là những giai đoạn 1993-1999 (tăng trưởng giai đoạn 1993-1996, suy giảm trong giai

đoạn 1996-1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai đoạn 2000-2003 và suy giảm trong giai đoạn 2004-2006) và 2007-nay (tăng trưởng trong giai đoạn 2007-2008 và suy giảm từ đầu 2008 đến nay Hiện tại, thị trường đang diễn biến rất khó dự báo Chín tháng đầu năm 2009, một số phân khúc thị

trường và tại một số địa bàn tuy có tăng giao dịch nhưng không bền vững Trong những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam đã có những

thành tựu nhất định:

Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt động ngày càng sôi động Thị trường bất động sản nói chung là một phạm trù rộng Tuy nhiên, thị trường bất động sản bao gồm một số phân khúc chính Một là, phân khúc thị

trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu đô thị cũ và mới); phân khúc thị trường đất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, các khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm bất động sản thương mại, du lịch (các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ, biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các đối tượng xã hội (lao động khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đăng, trung học, nhà cho các đối tượng xã hội…)

Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường bất động sản rất đa dạng Có thể thấy, tất cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp đều trực tiếp hoặc gián tiếp tham gia thị trường này Hầu hết các Tập đoàn kinh tế, các tổng công ty lớn của nhà nước hiện đã thành lập hoặc là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc tham gia trực tiếp vào kinh doanh bất động sản Tất cả các Tổng công ty lớn trong ngành giao thông, xây dựng hiện nay trực tiếp hay gián tiếp đều là các chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu các khu đô thị mới hoặc các tòa chung cư cao tầng Các chủ đầu tư là các công ty nước ngoài cũng đã và đang là chủ các khu đô thị mới, các tòa chung cư cao tầng

Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm bất động sản đã được đưa vào vận hành, đi vào cuộc sống Những năm qua, sự phát triển của thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư đã đóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy hoạch đô thị, cải thiện diện mạo đô thị, nâng cao chất lượng sống của người dân đô thị Đồng thời, nó cũng đáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về chỗ ở cho người dân đô thị Điều này đã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát triển vượt bậc về quy mô đô thị tại Việt Nam

Thứ tư, thị trường bất động sản phát triển đã thu hút một lượng lớn vốn của nền kinh tế Việc tổng hợp số lượng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở khu đô thị mới, căn hộ chung cư nói riêng là rất khó và rất không chính xác Tuy nhiên, theo dõi diễn biến thị trường những năm qua có thể thấy một lượng vốn rất lớn đã và đang được đầu tư vào thị trường này Về nguồn vốn trong dân cư trong nước, dù không chính xác, nhưng với số dư tín dụng của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản là khá lớn

Thứ năm, thị trường bất động sản có quan hệ rõ nét đối với các thị trường khác trong nền kinh tế Trước hết, thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết đối với thị trường khoa học công nghệ, đặc biệt là công nghệ thông tin. Công nghệ thông tin đã và đang được sử dụng trong thị trường bất động sản, rõ nét nhất là đối với thị trường quyền sử dụng đất Cùng với quá trình phát triển của thị trường bất động sản, công nghệ cũng đã được

chuyển giao vào nền kinh tế Trong những năm từ 2001 đến nay, việc những tòa nhà cao tâng ngày một cao đi liền với việc ứng dụng công nghệ ngày một hiện đại Hơn nữa, nhu cầu về thông tin còn đi nhanh hơn nữa trong việc đáp ứng nhu cầu phát triển của thị trường bất động sản Hai là, thị trường bất động sản có sự liên thông với thị trường tài chính – tiền tệ nói chung, đặc biệt là thị trường chứng khoán. Thực trạng tăng, giảm trên thị trường thời gian qua cho thấy đã có sự liên thông trong một chừng mực nhất định giữa thị trường bất động sản với thị trường chứng khoán, một

thực trạng chưa có tiền lệ của nền kinh tế Việt Nam Ba là, thị trường bất động sản quan hệ với thị trường lao động tương đối rõ nét. Trong điều kiện nền kinh tế đang trong thời kỳ chuyển đổi, thị trường lao động phát triển không đồng đều, đang tồn tại sự phân tầng đa dạng, phức tạp. Mối quan hệ của thị trường lao động với thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay được xem như là mối quan hệ bắc cầu tác động tương hỗ lẫn nhau trong quá trình vận hành

Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường bất động sản Việt Nam thể hiện một đặc trưng cơ bản là thị trường bất động sản Việt Nam dựa trên chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền sử dụng đất. Thị trường bất động sản Việt Nam được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Luật Đất đai năm

1987 đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước làm đại diện chủ

sở hữu nhưng giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng (cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, hợp tác xã và cá nhân) Luật Đất đai 1993 tái khẳng định những nội dung trên và bổ sung một nội dung căn bản là đất đai (quyền sử dụng đất) có giá Quán triệt tư tưởng chỉ đạo của Hội nghị Trung ương 7 Khóa IX, Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định những nội dung căn bản của Luật Đất đai 1987, Luật Đất đai 1993 và đặt quyền sử dụng đất là hàng hóa đặc biệt Đây là những bước tiến quan trọng trong quá trình làm rõ nội hàm

về quyền sở hữu đất đai trong nền kinh tế Việt Nam và cũng là một trong những đặc trưng căn bản của thị trường bất động sản Việt Nam trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Thứ bảy, thị trường bất động sản Việt nam là một bộ phận của nền kinh tế đang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn thiện Thể chế nền kinh tế thị trường nói chung và thể chế thị trường bất động sản nói riêng từng bước được hình thành và ngày càng hoàn thiện Các thành tố thị trường bất động sản ngày càng mở rộng và có sự tham gia ngày càng nhiều của các chủ thể trong nền kinh tế Các hạn chế đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài làm ăn sinh sống tại Việt Nam dần được gỡ bỏ Cấp độ thị trường đã có những bước phát triển từ thấp đến cao, từ manh nha đến tập trung hóa, hiện đang ở cấp độ tiền tệ hóa Một vài yếu tố của thị trường bất động sản cả nước nói chung

và tại một số thành phố lớn nói riêng đang phát triển ở cấp độ cao hơn -cấp độ tài chính hóa

Thứ tám, thị trường bất động sản Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế Trong một nền kinh tế đang phát triển, mới nổi như Việt Nam, quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa là một tất yếu Do vậy, một trong những đặc trưng của thị trường bất động sản Việt Nam là bị chi phối mạnh bởi tốc độ công nghiệp hóa, đô thị hóa cao của nền kinh tế Từ đặc trưng này, thị trường bất động sản luôn cần một lượng vốn lớn, phát triển với tốc độ ngày một mạnh Bên cạnh đó,

nó cũng đi kèm với độ tự phát lớn Đặc điểm này tạo ra sức ép về việc

chuyển đổi đất nông nghiệp (đặc biệt là đất lúa) sang đất công nghiệp và

đô thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển bền vững

Thứ chín, thị trường bất động sản Việt Nam được thuận lợi và chịu rủi ro của nền kinh tế đang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu Việc hội nhập của thị trường bất động sản có một số khác biệt so với sự hội nhập chung của cả nền kinh tế, trong đó rõ nét nhất là ở chỗ, các yếu tố nước ngoài đã tham gia ngày càng sâu rộng vào thị trường bất động sản Việt Nam, trong khi yếu tố Việt Nam tham gia vào thị trường bất động sản quốc tế hiện còn rất nhỏ bé Những chủ thể nước ngoài đầu tư vào thị

trường bất động sản Việt Nam đóng góp không chỉ về sản phẩm mà còn đóng góp vào việc chuyển giao công nghệ đầu tư, trình độ kinh doanh, kỹ năng quản lý cho các chủ thể Việt Nam

I.2 Những tồn tại và vấn đề đang đặt ra đối với thị trường bất động sản Việt Nam

Bên cạnh những thành tựu đã đạt được, cùng với những đặc trương cơ bản nêu trên, thị trường bất động sản hiện có một số tồn tại, bất cập. Một là, thị trường bất động sản Việt Nam còn đang ở cấp độ phát triển thấp, các thành

tố của thị trường hình thành chưa đầy đủ, thể chế thị trường chưa hoàn chỉnh Thực chất, hiện tại thị trường bất động sản vẫn đang ở cấp độ tiền tệ hóa – tức là chưa chuyển sang cấp độ tài chính hóa. Từ năm 2004, khi luật pháp hạn chế các chủ đầu tư phân lô bán nền và thu tiền ứng trước của bên mua, thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương mại Tuy nhiên, hệ thống ngân hàng thương mại chủ yếu cung cấp nguồn vốn ngắn hạn trong khi thị trường bất động sản cần nguồn vốn trung và dài hạn Các văn bản pháp quy về các quỹ đầu tư bất động sản, về trái phiếu bất động sản, về hệ thống thế chấp thứ cấp bất động sản, về quỹ tiết kiệm bất động sản hiện vẫn chưa có nên một hệ thống tài chính cần thiết cho thị trường bất động sản vẫn còn đang

là một kỳ vọng đối với thị trường này Hệ quả là, thị trường bất động sản luôn lâm vào trạng thái thiếu hụt vốn ngay cả khi khi hệ thống ngân hàng thương mại không giảm cung cấp tín dụng

Hai là, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn rất thiếu minh bạch, chủ yếu phụ thuộc vào bên bán Thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản là nhà ở nói riêng đang phụ thuộc vào bên bán, thông tin kém minh bạch Hệ quả là người mua thường bị thua thiệt Trên thực tế, đến nay, không có một cơ quan nào nắm được thông tin chính xác hiện đang có bao nhiêu dự án bất động sản (dưới mọi hình thức và loại hình sản phẩm) đang được triển khai, sản phẩm của các dự án đã và đang được bán cho ai, giá cả chính xác là bao nhiêu Mặc dù Luật kinh doanh bất động sản đã quy định mọi giao dịch mà có một bên là chủ thể kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản nhưng rất nhiều giao dịch vẫn chưa giao dịch qua sàn Tình hình mua các sản phẩm bất động sản tại các

dự án cho đến nay vẫn chưa đi vào quy củ Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định các chủ đầu tư không được huy động vốn của bên mua khi chưa hoàn thành móng nhưng trong thực tế, các bên vẫn giao dịch thông qua các hợp đồng góp vốn, hợp đồng vay tiền để mua các sản

phẩm từ khi dự án được hình thành Những tồn tại trên đã tạo ra sự thiếu minh bạch của thị trường này Trên thực tế, thị trường bất động sản vẫn do bên bán quyết định

Ba là, thị trường bất động sản Việt Nam còn bị phân chia ở cả địa bàn, chủ thể đầu tư và loại hình sản phẩm Các doanh nghiệp thành công trên cả các địa bàn khác nhau trên cả nước hiện vẫn còn rất hạn chế Các doanh

nghiệp thành công tại nhóm sản phẩm nhà khu đô thị mới, hoặc nhà chung

cư hầu như không có mặt trong số những doanh nghiệp kinh doanh phát triển cơ sở hạ tầng khu đô thị hoặc khu du lịch nghỉ dưỡng và ngược lại Về chủ thể, hiện còn có sự phân biệt về chủ thể trong và ngoài nước trong kinh doanh bất động sản (về tiếp cận và sử dụng đất, về mua bán bất động

sản ) Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hiện vẫn chỉ được giao đất có thời hạn để phát triển dự án Trong khi đó, các chủ đầu tư trong

nước có thể được giao đất dài hạn Đồng thời, việc thế chấp bất động sản mới chỉ được thế chấp cho các tổ chức tín dụng đang hoạt động trên lãnh thổ Việt Nam

Bốn là, thị trường bất động sản Việt Nam rất khó tiếp cận, chi phí phi chính quy cao, gây trở ngại, hạn chế phát triển sản xuất Bộ Xây dựng đã có khảo cứu về trình tự thủ tục và các bước tiến hành cũng như chi phí để thực hiện một dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, cũng có những biểu hiện ngược lại với sự chậm trễ trong quá trình hình thành dự án Điều này cho thấy hệ thống văn bản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống Vô hình chung, những phức tạp của trình tự thủ tục cũng như những điều chưa được lượng định trong chính sách đã làm cho chi phí của các dự án tăng cao

III Kiến nghị giải pháp hoàn thiện các yếu tố đảm bảo phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020

III.1 Kiến nghị hoàn thiện chính sách phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020

Một là, Luật đăng ký bất động sản cần được nghiên cứu, ban hành, cho dù thời điểm có thể nhanh, chậm tùy điều kiện và tình hình Lý luận, kinh

nghiệm quốc tế và thực tiễn Việt Nam đã chỉ ra rằng, bất động sản cần phải được đăng ký Chỉ khi được đăng ký, bất động sản mới có được những giá trị phái sinh Một trong những giá trị phái sinh là việc tạo ra nguồn vốn Vì vậy, cần nghiên cứu, ban hành luật này

Hai là, nghiên cứu, ban hành các văn bản pháp lý liên quan đến tài chính – tiền tệ bất động sản (i) Nghiên cứu, ban hành Luật về thị trường thế chấp

thứ cấp Đây là một văn bản pháp luật quan trọng và cần thiết để từ đó làm

cơ sở pháp lý cho hệ thống ngân hàng có thể tạo nguồn vốn trung và dài

hạn từ nguồn vốn ngắn hạn do thế chấp bất động sản tạo ra (ii) Nghiên

cứu, ban hành Luật về quỹ tiết kiệm bất động sản Hiện tại, đã có một số

hoạt động đơn lẻ hướng tới loại hình tài chính này Tuy nhiên, do chưa có

khung khổ pháp lý điều chỉnh nên việc hiện thực hóa nguồn tài chính này

chưa xảy ra (iii) Nghiên cứu, ban hành Luật về quỹ đầu tư bất động sản

Trong dài hạn và để phát triển bền vững, thị trường bất động sản cần vốn

từ những tổ chức tài chính hơn là các chủ thể khác (iv) Nghiên cứu, ban

hành Luật về quỹ đầu tư tín thác bất động sản Hiện tại, Việt Nam cần có

thời gian để hình thành và phát triển những quỹ đầu tư tín thác bất động

sản này Tuy nhiên, đã có những quỹ tín thác đầu tiên đang được hình

thành (v) Nghiên cứu, ban hành văn bản pháp lý về trái phiếu bất động

sản Việc phát hành trái phiếu bất động sản đã manh nha hình thành tại

Việt Nam Tuy nhiên, do chưa có khung pháp lý nên việc mở rộng diện và

đối tượng chưa thể triển khai được (vi) Nghiên cứu, mở rộng tỷ lệ được đầu

tư vào thị trường bất động sản của các công ty tài chính được thành lập

theo Luật các tổ chức tín dụng và Nghị định 79/2002/NĐ-CP ngày

04/10/2002 về tổ chức và hoạt động của Công ty Tài chính và Nghị định

81/2008/NĐ - CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định

79/2002/NĐ-CP Đây là một kênh quan trọng để tạo nguồn tài chính cho thị trường bất

động sản nhưng chưa được khơi thông

Ba là, kiến nghị giải pháp chính sách khai thác giá trị bất động sản

(i) Nghiên cứu ban hành Luật quy hoạch Cần thống nhất các quy hoạch

vào một mối, trong đó, ít nhất phải đề cập đến là Quy hoach tổng thể phát triển kinh tế xã hội, Quy hoạch phát triển đô thị và Quy hoạch sử dụng đất Trong nhiều việc phải làm, trong đó trước hết và khả thi hơn cả là thống

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NA

(/home) Discover Create (/myworks) Search Stories & People