Quá trình đô th hoá... Quá trình đô th hoá... Nó không đ c bày bán trên th tr ng nh các hàng hoá khác... Ph ng pháp thu nh p.
Trang 12 Các quan đi m v giá đ t
II S c n thi t ph i xác đ ng giá đ t
III C s hình thành giá đ t
1 B n ch t c a giá đ t
2 Các quy n và quy n l i trong đ t đai
IV M t s ph ng pháp đ nh giá đ t hi n nay
3 Nhân t v kh n ng phân lo i đô th theo quy mô và v trí đ a lý
4 Quá trình đô th hoá
Trang 2K IL
O B
O O
K S C O
M
Th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam đã đ c hình thành và đang trong quá
trình phát tri n b c đ u đ c m r ng n nay các tác nhân tham gia th
tr ng này b t đ u ho t đ ng có hi u qu t o c s cho tính u vi t c a th
tr ng này ho t đ ng Quy n s d ng đ t là m t lo i hàng hoá quan tr ng c a
th tr ng đó Vì th giá quy n s d ng đ t hay nói ng n g n là giá đ t có m t v
trí đ c bi t trong th tr ng b t đ ng s n, thu hút đ c s quan tâm c a r t nhi u
đ i t ng t đai là m t nhu c u thi t y u c a m i t ch c, cá nhân, h gia
đình b i vì đ t đai là đi m t a đ sinh ho t, lao đ ng, s n xu t… T t c m i
ng i đ u có nhu c u có ch , t t c m i xã h i đ u c n đ t đai đ phát
tri n…Có th nói không có đ t không có s t n t i c a xã h i loài ng i c
bi t, đ i v i cá nhân, h gia đình đ t đai đóng vai trò h t s c quan tr ng vì nhu
c u có ch là nhu c u thi t y u c a con ng i, hay nh các c ta th ng nói “
an c m i l c nghi p” Tuy nhiên, đ t đai l i không th đ c s n xu t đ i trà
nh các lo i hàng hoá khác b i nh ng đ c tr ng c a nó vì th đ t đai ngày càng
tr nên khan hi m Mà đ t càng khan hi m thì giá c a nó ngày càng cao S
th c hi n nhiên đó gi i thích vì sao khi đi mua đ t quan tâm hàng đ u c a t t c
m i ng i không phân bi t giàu, nghèo chính là giá đ t Th c t hi n nay giá đ t
c ng gây r t nhi u b c xúc cho c c quan có th m quy n và ng i dân b i vì
giá đ t quá cao, có thông tin cho r ng giá đ t Hà N i và Thành ph H Chí
Minh còn cao h n giá đ t th đô Tokyo c a Nh t B n Ngoài ra giá đ t trong
b i th ng gi i phóng m t b ng khi Nhà n c thu h i c ng còn nhi u b t c p
gây tình tr ng lôn x n nh trong th i gian qua Chính vì nh ng b t h p lý v giá
đ t hi n nay mà tôi quan tâm đ n giá đ t tìm hi u k h n nh ng v n đ liên
quan đ n giá đ t, th c tr ng nh ng gì đang di n ra liên quan đ n giá đ t đ c bi t
tôi quan tâm đ n các nhân t nh h ng đ n giá đ t nên tôi quy t đ nh ch n
nghiên c u đ tài “Nh ng nhân t nh h ng đ n giá quy n s d ng đ t
Liên h v i th tr ng b t đ ng s n Vi t Nam” ng th i tìm hi u v n đ
này tôi c ng b sung đ c ki n th c các môn h c trong nhà tr ng và ch c ch n
s có ích cho công vi c trong t ng lai
Trang 3K IL
O B
O O
K S C O
M
nghiên c u đ c đ tài này tôi đã s d ng ki n th c c a các môn: kinh t
tài nguyên đ t, Nguyên lý th tr ng b t đ ng s n, nh giá b t đ ng s n có
cái nhìn đúng đ n v nh ng v n đ liên quan đ n các nhân t nh h ng đ n giá
đ t tôi đã s d ng các ph ng pháp nghiên c u bi n ch ng và duy v t l ch s ,
ph ng pháp so sánh, đi u tra, phân tích
K t c u c a đ tài này nh sau:
Ch ng I: C s lý lu n v giá đ t
I Khái ni m, quan đi m v đ t đai
1.Khái ni m
2.Các quan đi m v giá đ t
II S c n thi t ph i xác đ nh giá đ t
III C s hình thành giá đ t
1 B n ch t c a giá đ t
2 Các quy n và quy n l i đ i v i đ t đai
IV Các ph ng pháp đ nh giá đ t hi n nay
3.Nhân t v kh n ng phân lo i đô th theo quy mô và v trí đ a lý
4 Quá trình đô th hoá
5 Y u t c nh tranh
6 Chính sách ti n t
7 Chính sách pháp lu t
Do th i gian và trình đ có h n, đ tài nghiên c u này ch c ch n không
tránh kh i thi u sót Tôi r t mong nh n đ c s đóng góp ý ki n c a quý v đ
đ tài này hoàn ch nh h n Tôi xin chân thành c m n các th y cô giáo trong
Trang 4K IL
O B
O O
K S C O
M
Trung tâm đào t o a chính và Kinh doanh b t đ ng s n đ c bi t là Ths V
Th Th o đã nhi t tình giúp đ trong th i gian nghiên c u và hoàn thi n đ tài
nghiên c u này
Trang 5K IL
O B
O O
K S C O
Lu t t đai 1993 n c CHXHCN Vi t Nam kh ng đ nh:” t đai là tài
nguyên qu c gia vô cùng quý giá, là t li u s n xu t đ c bi t, là thành ph n quan
tr ng hàng đ u c a môi tr ng s ng, là đ a bàn phân b các khu dân c , xây
d ng các c s kinh t , v n hoá, xã h i, an ninh qu c phòng Tr i qua nhi u th
h nhân dân ta đã t n bao công s c, x ng máu m i t o l p, b o v đ c v n
đ t đai nh ngày nay” Nh v y đ t đai có vai trò đ c bi t quan tr ng trong đ i
s ng c ng nh trong phát tri n kinh t xã h i c a đ t n c
Trong ti n trình l ch s c a loài ng i, con ng i và đ t đai có m i quan h
không th tách r i t đai là ngu n c a c i vô t n c a con ng i, d a vào đ t
đai con ng i t o nên đ c nh ng s n ph m đ duy trì s t n t i c a mình Khi
dân s ngày càng đông thì đ t đai v n có kh n ng t o ra m t l ng s n ph m
l n h n l ng s n ph m đ đ duy trì s s ng c a ng i lao đ ng Ng c l i,
con ng i cùng v i nh ng tác đ ng tích c c hay tiêu c c đ n đ t đai nh m ph c
v đ i s ng c a mình t đai là thành ph n quan tr ng c a môi tr ng s ng, là
m t trong nh ng tài nguyên vô cùng quan tr ng c a con ng i Có th nói
không có đ t đai không th có s t n t i c a xã h i loài ng i
t đai tham gia vào t t c các ho t đ ng c a đ i s ng kinh t , xã h i t
đai là đ a đi m, là c s c a các thành ph , làng m c, các công trình công
nghi p, giao thông, v n t i, thu l i… t đai còn cung c p nguyên li u cho các
ngành xây d ng nh : g ch ngói, g m s …cho các ngành công nghi p ch bi n,
cao su, cà phê…ngoài ra đ t đai con tham gia vào các ngành s n xu t c a xã h i
nh là m t t li u s n xu t đ c bi t Tuy nhiên, đ i v i t ng ngành c th trong
n n kinh t qu c dân đ t đai c ng gi vai trò khác nhau c bi t trong nông
Trang 6K IL
O B
O O
K S C O
M
nghi p đ t đai là y u t hàng đ u c a đó là y u t đ u vào c n thi t và không th
thi u đ c i v i n c ta- m t n c ch y u là s n xu t nông nghi p thì đ t
đai càng quan tr ng t đai c ng là c s đ s n xu t ra t t c các v t ph m
ph c v cu c s ng c a con ng i B i v y Wiliam Petis đã kh ng đ nh: “Lao
đ ng là cha, đ t là m c a c a c i”
Khi xã h i càng phát tri n vai trò c a đ t đai ngày càng tr nên quan tr ng
Do nh ng yêu c u c a th c ti n đ t đai tr thành m t lo i hàng hoá đ c bi t
Dân s n c ta ngày càng t ng lên, quá trình đô th hoá di n ra m nh m , mà
t ng cung v đ t đai coi nh không đ i nên đ t đai tr nên khan hi m Nhu c u
v đ t đai t ng nhanh b i v y giá tr c a nó đ c quan tâm nhi u h n
t đai là ngu n c a c i, là th c đo s giàu có c a m i qu c gia Nó c ng là
m t trong nh ng b ph n lãnh th c a đ t n c Tôn tr ng ch quy n c a m t
qu c gia tr c h t ph i tôn tr ng lãnh th c a qu c gia đó Nh v y, đ t đai
không ch đóng vai trò quan tr ng trong đ i s ng, s n xu t mà còn có m t ý
ngh a c c k to l n đ i v i an ninh qu c gia V i nh ng gì đ t đai mang l i cho
con ng i, chúng ta không th ph nh n vai trò đ c bi t quan tr ng c a nó
Trong b t c m t giai đo n nào c a l ch s , trong b t c hoàn c nh nào đ t đai
c ng là n i c trú c a con ng i, là nguyên li u, là c s cho m i l nh v c s n
xu t v t ch t
t đai theo khía c nh đ a lý đ c hi u m t cách c th nh sau: t đai là
s n ph m c a t nhiên qua quá trình phong hoá đá m hình thành nên nhi u lo i
đ t khác nhau M t khác, đ t đai là l p b m t c a trái đ t, có kh n ng cho s n
ph m cây tr ng đ nuôi s ng loài ng i, là môi tr ng đ con ng i ho t đ ng
g n bó ch t ch v i l p b m t đó theo th i gian và không gian nh t đ nh Trong
ti n trình l ch s c a xã h i loài ng i, con ng i và đ t đai có m i quan h
ngày càng ch t ch t đai tr thành ngu n c a c i vô t n c a con ng i, con
ng i d a vào đó đ nuôi s ng mình t đai luôn luôn là thành ph n quan tr ng
hàng đ u c a môi tr ng s ng, không có đ t đai thì không có b t k m t ho t
đ ng nào c a con ng i và c ng không th t n t i xã h i loài ng i
Trang 7K IL
O B
O O
K S C O
M
V môi tr ng, đ t đai th ng g n li n v i khí h u, đ a hình, th nh ng và
y u t không gian và đ c phân b r ng rãi trên ph m vi toàn c u c ng nh trên
t ng vùng, t ng mi n lãnh th t đai là y u t hình thành nên môi tr ng và
ch u tác đ ng c a môi tr ng Do đó đ t đai và môi tr ng có quan h ch t ch
v i nhau Thông qua các tác đ ng tích c c c a con ng i vào đ t đai, môi
tr ng s đ c b o v nh là trên đ t d c, đ t đ i núi tr c khi tr ng cây gây
r ng làm gi m đ xói mòn, b o v đ c m ch n c ng m, đi u hoà không
khí…Ng c l i, đ t đai n m c nh các khu công nghi p không x lý tri t đ
n c th i thì môi tr ng đ t c ng s b ô nhi m
2 Các quan đi m v giá đ t
Giá đ t là m t ph m trù kinh t khách quan, nó g n li n v i quá trình trao
đ i, chuy n nh ng, th ch p, b o lãnh, th a k …Trong quá trình s d ng đ t
luôn luôn có lao đ ng k t tinh trong đ t nên đ t đai có giá tr và giá tr s d ng
Khi hai giá tr này đ ck th hi n qua quan h trao đ i t c là có ng i mua và
ng i bán thì đ t đai tr thành hàng hoá Giá đ t đ c coi là m t tiêu chu n đ
đánh giá m c đ , hi u qu c a quá trình s d ng đ t ây là m t v n đ r t ph c
t p mà hi n nay còn nhi u quan đi m khác nhau th m chí trái ng c nhau
Trong đó có các quan đi m n i b t sau:
Có quan đi m cho r ng v i m c đích xác đ nh giá đ t nh hi n nay c n ph i
gi quy t, đi u hoà hai l i ích luôn đ i l p nhau: Xác đ nh giá đ t đ tính ngu n
thu ngân sách Nhà n c nh : tính thu , tính ti n giao đ t, ti n thuê đ t, ti n s
d ng đ t, l phí tr c b …Xác đ nh giá đ t đ b i th ng cho ng i s d ng đ t
khi Nhà n c thu h i đ t, khi th ch p, khi đ u giá quy n s d ng đ t, đ tr n
và thi hành án… ó là hai m t đ i l p nhau v l i ích Th c ch t quan đi m này
là đi gi i quy t hài hoà l i ích c a Nhà n c và các bên liên quan trong quan h
giao dch dân s gi quy t l i ích c a ng i b Nhà n c thu h i đ t thì Nhà
n c ph i b i th ng cho ng i s d ng đ t Khi Nhà n c thu h i đ t ph c v
cho m c đích công c ng, qu c phòng an ninh s gây nh h ng r t l n đ n đ i
s ng c a ng i b thu h i đ t t đai, tài s n b thu h i m c dù đ c b i th ng
nh ng các h trong di n ph i di d i s g p r t nhi u khó kh n, n u không có
Trang 8K IL
O B
O O
K S C O
M
khu tái đ nh c h ph i t đi tìm n i m i c bi t đ i v i nh ng h có v trí
đ t t t đang ti n hành kinh doanh có hi u qu mà ph i di d i đ n v trí khác s
nh h ng r t l n đ n doanh thu c a h Trong tr ng h p đó vi c thu h i đ t
c a Nhà n c đã nh h ng tr c ti p đ n l i ích tr c m t c a các cá nhân, h
gia đình và các t ch c M t khác, ng i Vi t Nam còn có tâm lý g n bó v i n i
mình sinh s ng, không mu n chuy n đi n i khác v i nh ng m i quan h khác
Vì th đ gi i quy t l i ích c a ng i b thu h i đ t đ ng th i thuy t ph c đ c
tâm lý y, Nhà n c ph i đ t ra giá b i th ng h p lý đ không làm t n h i đ n
l i ích c a h
Bên c nh đó còn có quan đi m cho r ng c n ph i gi i quy t đ u tiên v n đ
hai giá đ i v i cùng m t th a đ t, v i hai n i dung là: M t là, giá đ t do Nhà
n c xác đ nh khi thu h i đ t c n l y theo giá đ t khi ch a chuy n m c đích s
d ng, ch a có đ u t , do đó giá th p ( ví d là giá đ t nông nghi p); nh ng sau
khi chuy n m c đích s d ng đ giao, đ cho ng i khác thuê, thì giá đ t cao (
ví d là giá đ t t i đô th ) Hai là, xem xét giá đ t do Nhà n c xác đ nh và giá
chuy n nh ng th c t trên th tr ng Th c t có hai lo i giá đ t đ c áp d ng
đó là giá th tr ng và giá chu n Giá th tr ng c a đ t là giá hi n th c áp d ng
trong mua bán quy n s d ng đ t, giá này t đi u ch nh lên xu ng tu theo nhu
c u s d ng đ t và chính sách c a Nhà n c v đ t đai Giá chu n là giá do Nhà
n c xây d ng d a trên các y u t : giá c th tr ng, m c thu nh p c a ng i
tiêu dùng, s c mua c a đ ng ti n Thông th ng giá chu n đ c xây d ng thành
khung giá, là giá t i đa, t i thi u do Nhà n c quy đ nh đ qu n lý giá đ t và
ki m soát s bi n đ ng c a th tr ng đ t ph c v cho m c tiêu qu n lý Nhà
n c v đ t đai V i 4 l n thay đ i khung giá đ t c a Chính ph , v i kho ng
vài n m m t l n thay đ i khung giá c a các UBND t nh, v i s bi n đ ng kinh
Trang 9K IL
O B
O O
K S C O
Do ng i s d ng đ t tho thu n v giá đ t v i nh ng ng i có liên quan
khi th c hi n các qu ên chuy n nh ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng
đ t; góp v n b ng quy n s d ng đ t” ( i u 55)
Giá đ t do Nhà n c quy đ nh c n ph i đ m b o các nguyên t c theo i u 56
Lu t đ t đai 2003
II S C N THI T PH I XÁC NH GIÁ T
Giá đ t là ph m trù kinh t khách quan, nó g n li n v i các quá trình trao đ i,
chuy n nh ng, cho thuê, th ch p, c m c , b o lãnh, góp v n… và có liên quan
đ n l i ích c a các đ i t ng liên quan Thông th ng, tr c khi tài s n nhà đ t
tham gia các giao d ch cho các m c đích khác nhau đ u c n ph i xác đ nh giá
đ t
Chúng ta bi t r ng giá đ t đ c xác đ nh thông qua lu ng thu nh p do m nh
đ t đó mang l i nên giá đ t đ đánh giá tiêu chu n đ đánh giá hi u qu s d ng
đ t N u ng i s d ng đ t bi t khai thác nh ng l i th c a m nh đ t thì s đánh
giá m nh đ t đó có giá cao h n nh ng ng i không th y đ c l i th đó Vì th
đ t đai càng đ c s d ng có hi u qu thì giá c a nó s càng cao c bi t, đ i
v i b t k m t s trao đ i, mua bán c a m t lo i hàng hoá nào đ u c n ph i có
y u t giá c Quy n s d ng đ t c ng không n m ngoài quy lu t đó Tuy nhiên,
quy n s d ng đ t là m t hàng hoá đ c bi t Nó không đ c bày bán trên th
tr ng nh các hàng hoá khác Ng i mua và ng i bán không có c h i và đ
l ng thông tin c n thi t đ l a ch n M t khác, đ t đai th ng có giá tr l n, s
l n mua bán ít do đó thi u kinh nghi m Vì nh ng lý do đó nên xác đ nh giá đ t
c n ph i có các nhà chuyên môn có kinh nghi m Nh v y, các lo i giao d ch
trên th tr ng b t đ ng s n liên quan đ n quy n s d ng đ t đ u c n ph i xác
đ nh giá đ t Ngoài ra, giá đ t theo khung giá c a Nhà n c ban hành là c s
Trang 10K IL
O B
O O
K S C O
M
pháp lý, t o đi u ki n đ s h u toàn dân v đ t đai đ c hoà nh p vào c ch
th tr ng Khung giá đ t ban hành theo lo i đ ng ph , theo v trí H th ng
khung giá này còn bao g m b ng giá c a các UBND t nh, thành ph tr c thu c
Trung ng ban hành theo t ng n m Các giao d ch trên th tr ng quy n s
d ng đ t đ u d a trên c s c a khung giá này đ đ nh giá cho th a đ t Hi n
nay, giá trong khung giá m i theo Ngh đ nh 188 đã cao h n r t nhi u so v i
khung giá c , ch ng h n Hà N i, giá cao nh t là 67.2tri u đ ng/ m2
, th p nh t
là 500 nghìn đ ng/ m2. i u đó đã t o đi u ki n thu n l i h n cho ng i s
d ng đ t tham gia công khai vào th tr ng quy n s d ng đ t nói riêng và th
tr ng b t đ ng s n nói chung M c dù khung giá đ t đã nâng lên đáng k
nh ng v n th p h n nhi u so v i giá th tr ng, vì v y n y sinh các ho t đ ng
giao dch “ng m” v t kh i t m ki m soát c a Nhà n c
c bi t, đ i v i công tác b i th ng, gi i phóng m t b ng khi Nhà n c thu
h i đ t, giá đ t c ng đóng vai trò vô cùng quan tr ng ó là m t chính sách đ
đ y nhanh ti n đ gi i phóng m t b ng T tr c đ n nay có l nh ng v ng
m c nhi u nh t liên quan đ n đ t đai là giá b i th ng đ t khi Nhà n c thu h i
đ t cho các m c đích công c ng, qu c phòng an ninh N c ta đang trong quá
trình công nghi p hoá, hi n đ i hoá nên di n tích đ t phi nông nghi p t ng lên là
đi u t t y u trong đó ch y u là đ t xây d ng khu công nghi p, khu chung c ,
đ ng giao thông… làm đ c đi u đó Nhà n c ta bu c ph i thu h i đ t
nh ng đ đ m b o l i ích c a ng i đang s d ng đ t Nhà n c ph i b i
th ng Tuy nhiên, giá b i th ng th ng th p h n giá th tr ng t 3 đ n 5 l n
th m chí có n i lên t i 10 l n dù các đ a ph ng đã áp d ng giá b i th ng đ c
phép t ng lên 20% so v i khung giá đ t c a Nhà n c ó là nguyên nhân ch
y u c a tình tr ng khi u ki n liên miên đ ng th i không có m t b ng xây d ng
ng tr c th c t trên Nhà n c ph i có bi n pháp nghiên c u xác đ nh giá đ t
h p lý h n, g n v i giá th tr ng h n
Qua n i dung trình bày trên ta th y giá đ t th c s c n thi t trong r t nhi u
l nh v c Vì th ph i xác đ nh giá đ t chính xác, h p lý đ đ m b o tính công
Trang 11K IL
O B
O O
K S C O
M
b ng, gi i quy t hài hoà l i ích c a các bên tham gia: ng i mua- ng i bán,
ng i th ch p - Ngân hàng, ng i b thu h i đ t - Nhà n c
III C S HÌNH THÀNH GIÁ T
t đai đ c hình thành qua quá trình l ch s lâu dài Ban đ u đ t đai ch
đ n thu n là s n ph m c a t nhiên, nh ng do s phát tri n c a xã h i đ t đai
tr thành s n ph m c a xã h i Vì v y, giá đ t đ c hình thành trên c s y u t
t nhiên và y u t xã h i
1 B n ch t c a giá đ t
Mua đ t là mua quy n thu đ a tô, nên giá đ t c n c vào kh n ng sinh l i
c a đ t, mà đ a tô là hình thái theo đó quy n s h u ru ng đ t đ c th c hi n v
m t kinh t t c là đem l i thu nh p cho ng i s h u ru ng đ t đó a tô xu t
hi n khi có s tách r i gi a ng i s d ng và ng i s h u ru ng đ t Ng i s
h u ru ng đ t đó có quy n s d ng ru ng đ t theo ý mu n c a h : Tr c ti p
kinh doanh ho c cho thuê Trong tr ng h p cho thuê quy n s h u ru ng đ t
và quy n d ng đó tách r i, ng i thuê đ t ph i tr cho ng i ch đ t m t kho n
ti n nh t đ nh theo h p đ ng Quan h đ a tô trong s d ng đ t th c ch t là phân
chia l i ích gi a ng i s d ng và ng i s h u ru ng đ t B i v y nó g n li n
v i ch đ t h u đ t đai Theo ti n trình l ch s , đ a tô đ c bi u hi n d i các
hình th c: đ a tô lao d ch, đ a tô hi n v t và đ a tô b ng ti n Trong đó đ a tô
b ng ti n là hình th c bi u hi n cao nh t và phát tri n c a đ a tô t b n ch
ngh a Các hình thái c b n c a đ a tô là: đ a tô chênh l ch và đ a tô tuy t đ i
a tô chênh l ch là l i nhu n siêu ng ch do vi c s d ng các th a đ t có đi u
ki n khác nhau v v trí và đ phì Ph n này nhà t b n s d ng ru ng đ t ph i
tr cho ch đ t
a tô chênh l ch I có đ c do vi c s d ng đ t đai có đi u ki n thu n l i
h n v v trí và đ phì M t khác, trong quá trình khai thác và s d ng ru ng đ t,
ng i s d ng ru ng đ t ( có khi là ng i s h u đ t) đã có nh ng đ u t vào
đ t làm cho đ phì nhiêu c a đ t t ng lên, đó là nh ng đ u t lâu dài ho c ng n
Trang 12K IL
O B
O O
K S C O
M
h n đ làm t ng s n l ng ru ng đ t Nh ng kho n chi phí y đ u làm t ng s n
l ng ru ng đ t, và bi n ru ng đ t t ch v t ch t đ n thu n thành ru ng đ t t
b n “Tuy có nh ng thu c tính t nhiên nh nhau, nh ng m t đám đ t đ c
canh tác có giá tr l n h n m t đám đ t b hoang” ( Mác – Enghen toàn t p)
a tô có đ c nh vào vi c đ u t khác nhau vào nh ng đám đ t nh nhau do
đó có đ c nh ng n ng su t khác nhau ó là đ a tô chênh l ch II Nh v y, đ a
tô chênh l ch II có đ c do đ u t t b n liên ti p trên cùng m t lo i đ t, t c là
do trình đ thâm canh quy t đ nh
Khi nghiên c u đ a tô chênh l ch, chúng ta đã xu t phát t gi thuy t giá c
s n xu t chung ngang b ng v i giá c s n xu t cá bi t trên lo i đ t x u xã h i
c n thi t Nói cách khác, giá c s n xu t có tác d ng đi u ti t th tr ng ngang
v i giá c cá bi t trên đ t x u nh t xã h i c n thi t Khi đó ch có nh ng m nh
đ t nào có giá c s n xu t cá bi t th p h n giá c s n xu t cá bi t xã h i c n thi t
thì m i có l i nhu n siêu ng ch- cái s chuy n hoá thành đ a tô chênh l ch a
tô đó có c s là s chênh l ch v đ phì t nhiên ho c là k t qu chênh l ch
gi a các l n đ u t liên ti p trên cùng m t th a đ t ho c là k t qu chênh l ch
gi a các m c đ u t khác nhau trong m t l n đ u t trên cùng m t th a đ t Tuy
nhiên, theo gi thi t đó thì các ch t b n kinh doanh trên đ t x u nh t xã h i
c n thi t s không ph i n p đ a tô cho ch đ t vì giá c s n ph m trên th tr ng
do giá c s n xu t trên lo i đ t x u đó quy t đ nh và ch đ t lo i đ t x u nh t
c ng không thu đ c m t đ a tô nào c Trên th c t không ph i nh v y Ngay
c lo i đ t đó c ng đem l i đ a tô ó chính là đ a tô tuy t đ i a tô tuy t đ i
là nh ng giá tr th ng d khác nhau trong vi c s d ng đ t đai ng v i t su t
giá tr th ng d nh nhau trong nh ng ngành s n xu t khác nhau do có c u t o
h u c t b n khác nhau
Vì v y, đ a tô là m t nhân t quan tr ng nh h ng đ n giá đ t Trên c s
đ a tô cách tính giá đ t c n d a vào các tiêu th c: M c đ a tô thu đ c hàng n m
trên m t di n tích đ t đai, t su t l i t c ti n g i ngân hàng trong n m, u th
đ t đai v v trí, ch t đ t, quan h cung c u v đ t đai t ng th i đi m
Trang 13K IL
O B
O O
K S C O
M
2 Các quy n và quy n l i đ i v i đ t đai
t đai g n li n v i lãnh th c a m t qu c gia vì th nó liên quan đ n tình
hình an ninh chính tr c a m t qu c gia ó chính là lý do đ h u h t các qu c
gia trên th gi i đ u quy đ nh đ t đai thu c quy n s h u t i cao c a Nhà n c
Vi t Nam, đ t đai thu c quy n s h u toàn dân do Nhà n c th ng nh t qu n
lý ( Lu t t đai 1993) còn theo v n b n pháp lu t m i nh t v đ t đai thì “đ t
đai thu c s h u toàn dân do Nhà n c đ i di n ch s h u” Quy đ nh này
nh m đ m b o cho đ t đai đ c s d ng đ y đ , h p lý, ti t ki m và đ t hi u
qu cao nh t đ ng th i c ng b o v ch đ s h u toàn dân v đ t đai Nhà n c
không tr c ti p s d ng đ t đai mà giao cho các t ch c, h gia đình, cá nhân s
d ng (sau đây g i chung là ng i s d ng đ t) d i các hình th c: giao đ t, cho
thuê đ t Nhà n c qu n lý vi c s d ng đ t t m v mô nh : quy ho ch s
d ng các lo i đ t nông nghi p, phi nông nghi p; cho phép chuy n đ i m c đích
s d ng…Khi ng i s d ng đ t đ c Nhà n c giao đ t, cho thuê đ t thì h s
có các quy n l i sau đ i v i th a đ t c a mình:
c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t
c h ng thành qu lao đ ng, k t qu đ u t trên đ t mang l i
c chuy n quy n s d ng đ t theo quy đ nh c a pháp lu t
H ng các l i ích do công trình công c ng v b o v , c i t o đ t mang
l i
c Nhà n c h ng d n và h tr trong vi c c i t o và b i b đ t
c Nhà n c b o v khi b ng i khác xâm ph m đ n quy n s d ng
đ t h p pháp c a mình, đ c b i th ng thi t h i khi b thu h i
c quy n góp đ t đ h p tác s n xu t và kinh doanh theo quy đ nh c a
Trang 14K IL
O B
O O
K S C O
Giao l i đ t cho Nhà n c có quy t đ nh thu h i
Ng i s d ng đ t khi đ c Nhà n c giao đ t, cho thuê đ t s có nh ng
quy n l i nh t đ nh, đ c bi t h đ c c p gi y ch ng nh n quy n s d ng đ t
b i vì khi đó h đ c pháp lu t b o h v quy n s d ng đ t h p pháp Ngoài ra
h còn đ c h ng l i t nh ng công trình công c ng b o v , c i t o đ t mang
l i Ch ng h n m t th a đ t tr ng lúa n c, n u Nhà n c đ u t cho khu v c
đó m t h th ng thu l i thì ng i s d ng th a đ t đo nghi m nhiên s có đ c
ngu n n c t t cho ru ng lúa c a mình mà không ph i m t gì Còn đ i v i quy
đ nh v quy n đ c chuy n đ i m c đích s d ng thì Lu t đ t đai 2003 đã co
quy đ nh c th , có nh ng tr ng h p đ c phép chuy n m c đích s d ng
không ph i xin phép c quan có th m quy n nh ng v n ph i đ ng ký đ qu n lý,
c ng có nh ng tr ng h p b t bu c khi chuy n m c đích s d ng đ t ph i xin
phép c quan có th m qu ên…Ng c l i, trong quá trình s d ng đ t ng i s
d ng đ t ph i th c hi n đ y đ ngh a v c a mình Nhà n c nghiêm c m vi c
s d ng lãng phí đ t, hu ho i đ t Ng i s d ng đ t ph i tôn tr ng các quy
đ nh v ngh a v vì ch có nh v y chúng ta m i đ m b o s d ng đ t m t cách
b n v ng
Trang 15K IL
O B
O O
K S C O
này là xác đ nh m c giá thông qua vi c ti n hành phân tích các m c giá th c t
đã chuy n nh ng quy n s d ng đ t trên th tr ng c a lo i đ t t ng t (v
lo i đ t, di n tích đ t, th a đ t, h ng đ t, lo i đô th , lo i đ ng ph và v trí) đ
so sánh, xác đ nh giá đ t c a th a đ t, lo i đ t c n đ nh giá Có th nói ph ng
pháp này quan tâm đ n s nh n bi t và đo l ng tác đ ng c a s hi n h u hay
thi u v ng m t s đ c tính có trong giá c , ti n thuê c a các tài s n có th so
sánh đ c Tuy nhiên ph ng pháp ch áp d ng cho các tài s n có tính đ ng
nh t, các lo i đ t tr ng, các lo i đ t có khu v c g n nhau và g n gi ng nhau
N u s d ng ph ng pháp này đ tính giá đ t đòi h i ph i có thông tin rõ ràng
v m nh đ t c n đ c đ nh giá Nh ng th c t nh ng thông tin này luôn b l c
h u (ch c n trong th i gian ng n) Do đó không th đ m b o ph ng pháp này
s tính đ c giá đ t ph n ánh đúng giá tr th c t ây là ph ng pháp có v
đ n gi n và tr c ti p nh ng l i d m c sai l m Khi s d ng ph ng pháp này,
ng i đ nh giá mu n so sánh nh ng b t đ ng s n có giá tr ngang nhau trong
m t vùng ho c d a vào các giao d ch đ c th c hi n trong th i gian tr c đó
s d ng ph ng pháp so sánh tr c ti p c n th c hi n qua b n b c sau:
Th nh t là thu th p thông tin v b t đ ng s n đã th c hi n giao d ch tr c
đó Trong quá trình thu th p chú ý ph i thu th p các b t đ ng s n có đi m t ng
đ ng nh : c n h cùng lo i, cùng khu v c, cùng m c đích s d ng…
Th hai ki m tra l i các y u t c a b t đ ng s n đ th y đ c kh n ng so
sánh gi a các b t đ ng s n thu th p đ c v i b t đ ng s n m c tiêu
Th ba là quy t đ nh l a chon nh ng b t đ ng s n thích h p nh t đ đ a vào
làm các b t đ ng s n tham chi u cho quá trình so sánh C n c vào các đ c tính,
đi u ki n mà b t đ ng s n đó có th so sánh đ c
Trang 16K IL
O B
O O
K S C O
Th sáu là t ng h p t t c các y u t nh h ng s có đ c giá xác đ nh cho
b t đ ng s n m c tiêu, t đó có đ c kho ng giá b t đ ng s n m c tiêu
2 Ph ng pháp thu nh p
Ph ng pháp thu nh p là ph ng pháp xác đ nh m c giá tính b ng th ng s
gi a m c l i nhu n thu n tuý thu đ c hàng n m trên m t di n tích đ t so v i
lãi su t c a ti n g i ngân hàng qu c doanh có m c lãi su t ti n g i ti t ki m
VN cao nh t k h n 1 n m trên đ a bàn Nh ng kho n l i nhu n đó nói chung
d ng ti n cho thuê ho c giá tr c a v n cho thu h i trong t ng lai ây là
ph ng pháp xây d ng trên c s tài chính, là ph ng pháp mang tính khoa h c
h n c nh ng tài s n nhà đ t không hoàn toàn gi ng các d ng đ u t tài chính
khác Do đó c n có hi u bi t k l ng và có tài li u chính xác Ph ng pháp này
đ c th c hi n theo các b c nh sau:
B c 1: Tính t ng thu nh p hàng n m do b t đ ng s n c n đ nh giá mang l i
B c 2: Tính t ng chi phí ph i chi ra hình thành t ng thu nh p và các kho n
ph i n p theo lu t đ nh
B c 3: Xác đ nh thu nh p thu n tuý hàng n m theo công th c sau:
Thu nh p T ng thu nh p T ng chi phí
thu n tuý = hàng n m tính - đã tính
hàng n m đ c b c 1 b c 2
B c 4: c tính m c giá đ t c n đ nh giá theo công th c sau:
Trang 17K IL
O B
O O
K S C O
Ph ng pháp đ u t d a trên nguyên lý là giá tr hàng n m và giá tr c a v n
có m i quan h v i nhau Và khi bi t tr c thu nh p hay giá tr hàng n m do b t
đ ng s n t o ra ta có th đ dàng tính ra giá tr v n ban đ u c a b t đ ng s n
Ph ng pháp này đ c s d ng r ng rãi khi b t đ ng s n t o ra thu nh p đ c
bán cho ng i mua v i m c đích đ u t Nó đ c xác đ nh d a trên quan ni m
nhà đ u t có th đo l ng đ c thu nh p b ng l i ích kinh t ho c phi kinh t
Trang 18K IL
O B
O O
K S C O
M