CHUONG 2

bài giảng

Chương 2 ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI BAN ĐẦU, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 - NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

2.1.1 Yêu cầu chung của công tác đăng ký đất đai

Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý về

sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng, đòi hỏi phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản:

- Đảm bảo chặt chẽ về mặt pháp lý : đăng ký đúng đối tượng, diện tích trong hạn mức được giao, đúng mục đích, thời hạn sử dụng, đúng quyền lợi và nghĩa

vụ theo quy định của pháp luật Thực hiện đầy đủ thủ tục, đúng thẩm quyền quy định Thiết lập đầy đủ hồ sơ theo đúng quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường với chất lượng cao nhất về các loại thông tin : diện tích, hình thể, kích thước từng thửa đất, hạng đất

- Thực hiện triệt để, kịp thời : mọi đối tượng sử dụng đất hay có nhu cầu biến động dưới mọi hình thức đều phải làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước

có thẩm quyền, không để sót bất kỳ trường hợp sử dụng đất nào mà không đăng ký, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai trên tòan bộ lãnh thổ Trong mọi trường hợp việc đăng ký đất đều phải được thực hiện ngay sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép biến động đất đai, đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng

sử dụng đất, các quyền của người sử dụng đất luôn được bảo vệ và thực hiện đúng pháp luật

2.1.2 Đối tượng kê khai đăng ký đất đai

a - Người sử dụng đất phải thực hiện kê khai đăng ký

+ Hộ gia đình, cá nhân trong nước;

+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất NN và công trình tín ngưỡng);

+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;

+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ đất ở;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư vào VN (ĐK theo tổ chức kinh tế là pháp nhân VN)

- Những điểm lưu ý:

+ Đơn vị quốc phòng, an ninh (theo khoản 3 Điều 83/NĐ181):

• Đơn vị trực thuộc Bộ (nơi đóng quân, căn cứ quân sự, công trình phòng thủ QG, trận địa, công trình đặc biệt, nhà công vụ, đất khác mà Chính phủ giao nhiệm vụ riêng cho Bộ QP, Công an);

• Các đơn vị trực tiếp sử dụng (ga, cảng; công trình CN, khoa học và công nghệ; kho tàng; trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi huỷ vũ khí; nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng; trại giam giữ,

cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý);

• Trụ sở cơ quan quân sự tỉnh, huyện; công an tỉnh, huyện, xã; đồn biên phòng.

+ Uỷ ban nhân dân cấp xã (theo khoản 2 Điều 2/NĐ181) thực hiện đăng ký

+ Không thực hiện đăng ký trong các trường hợp sau:

• Người thuê đất nông nghiệp dành cho công ích xã, đất nhận khoán của các tổ chức, thuê hoặc mượn đất của người khác để sử dụng;

• Tổ chức, cộng đồng dân cư được giao đất để quản lý quy định tại Điều 3/NĐ181:

Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng: GT, thuỷ lợi, tượng đài, bia tưởng niệm,

Tổ chức KT được giao quản lý đất để thực hiện DA theo hình thức (BT),

Tổ chức phát triển quỹ đất được giao quản lý đất;

Cộng đồng dân cư được giao đất rừng PH, ĐD để bảo vệ, phát triển rừng

UBND cấp xã quản lý đất đã thu hồi ở nông thôn; đất chưa giao, chưa cho thuê tại địa phương, đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao quản lý;

Chủ tịch UBND cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở;

b - Người chịu trách nhiệm đăng ký

(Quy định tại Điều 2 và khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 115/NĐ181)

- Nguyên tắc chung: là người chịu trách nhiệm trước Nhà nước đối với việc

+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất;

+ Người đại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa đất

- Lưu ý: trên hồ sơ ĐC và GCN phải ghi tên người sử dụng đất

c - Ủy quyền đăng ký quyền sử dụng đất

(Quy định tại khoản 2 Điều 39 và khoản 2,3 Điều 115/NĐ)

- Người chịu trách nhiệm đăng ký được quyền ủy quyền cho người khác trong mọi trường hợp;

- Việc ủy quyền phải theo quy định của pháp luật dân sự như sau:

+ Ủy quyền phải lập thành văn bản

+ Văn bản uỷ quyền của chủ hộ, cá nhân phải có chứng thực của UBND cấp xã (Theo các Điều từ 48-53 của Bộ Luật Dân sự) hoặc chứng nhận của công chứng

+ Văn bản ủy quyền của tổ chức phải có dấu, chữ ký của người ủy quyền;+ Người được uỷ quyền phải có đủ năng lực hành vi dân sự

2.1.3 Điều kiện cấp GCN lần đầu cho hộ, cá nhân đang sử dụng đất (Điều

50/LĐĐ, Điều 48/NĐ)

(1) Có một trong 6 loại giấy tờ về QSDĐ và được UBND cấp xã xác nhận sử

dụng đất ổn định, không tranh chấp thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ;

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

(2) Có một trong các giấy tờ về QSDĐ nhưng ghi tên người khác thì được

cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ nếu có ĐK:

- Có giấy tờ về chuyển quyền có chữ ký của các bên có liên quan;

- Được UBND xã xác nhận không có tranh chấp (xác nhận trong quá trình ĐK);

(3) Người đang sử dụng đất tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo thì phải được UBND xã nơi có đất xác nhận (trong

quá trình ĐK) thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ;:

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối;

- Là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp

(4) Người sử dụng đất theo bản án hoặc QĐ của tòa án, QĐ thi hành án,

QĐ giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định thì được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ;

(5) Người được giao, thuê đất từ 15/10/1993 đến 30/6/2004 nhưng chưa

- Không có tranh chấp;

- Phù hợp với QH:

+ Sử dụng đất trước thời điểm có QH, KH (QHSDĐ, QHXD);

+ Sử dụng đất sau QH, KH thì phải phù hợp với QH, KH đã được xét duyệt

Chú ý: Nếu chưa QH thì đất sử dụng không vi phạm (lấn chiếm, chuyển

mục đích)

- Sử dụng đất ổn định trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền SDĐ;

- Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì phải nộp tiền SDĐ;

2.1.4 Cấp GCN cho cộng đồng dân cư đang sử dụng:

- Cấp đối với các loại đất có: đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ

- Được cấp GCN và không phải nộp tiền SDĐ nếu được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận:

+ Đất sử dụng chung cho cộng đồng;

+ Đất không có tranh chấp

2.1.5 Cấp GCN cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng

a - Đối với các tổ chức sử dụng đất: (Điều 51/LĐĐ, Điều 49,51,52,53/NĐ):

- Các tổ chức phải tự rà soát, kê khai việc sử dụng đất và báo cáo UBND cấp tỉnh và cơ quan cấp trên trực tiếp

- Chỉ cấp GCN đối với diện tích đang sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả

- Đối với tổ chức sự nghiệp, DN nhà nước sử dụng đất nông nghiệp phải có ĐK:

+ Phải được sắp xếp, đổi mới theo Đề án sắp xếp, đổi mới và phát triển nông, lâm trường quốc doanh theo quy định của Chính phủ mà không bị giải thể;

+ Phải lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết được UBND cấp tỉnh phê duyệt.

- Đối với các DN và các HTX sử dụng đất phi nông nghiệp được đất giao không thu tiền, giao đã trả tiền SDĐ, thuê đã trả tiền thuê đất, nhận chuyển nhượng hợp pháp bằng tiền thuộc ngân sách nhà nước thì phải lập phương án sản xuất, kinh doanh

Chú ý: Phương án phải được UBND cấp tỉnh xét duyệt (XĐ rõ mục đích, thời

+ Đất đã cho tổ chức, cá nhân thuê hoặc mượn, liên doanh liên kết trái pháp luật

- Bàn giao cho UBND cấp huyện quản lý diện tích đã làm nhà ở;

Trường hợp đất ở phù hợp với QH đã được xét duyệt thì cấp GCN cho người sử dụng nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- UBND cấp tỉnh giải quyết dứt điểm: DT đất lấn chiếm; bị lấn chiếm; có tranh chấp để xác định người sử dụng đất

b - Cấp GCN cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất (Điều 51/LĐĐ và Điều 55/NĐ):

- Tự rà soát, kê khai việc SDĐ và báo cáo UBND cấp tỉnh (theo khoản 1 Điều

55/NĐ);

- UBND cấp tỉnh kiểm tra, xác định rõ ranh giới, giải quyết cụ thể từng trường

hợp cho thuê, cho mượn, bị lấn chiếm, đang tranh chấp (theo khoản 2 Điều

55/NĐ);

- Diện tích đã được xác định của cơ sở tôn giáo sẽ được cấp GCN nếu có

đủ ĐK sau đây:

+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động;

+ Có đề nghị bằng văn bản của tổ chức tôn giáo có cơ sở tôn giáo đó;+ Có xác nhận của UBND cấp xã về nhu cầu sử dụng đất của cơ sở tôn giáo đó

2.1.6 Cấp GCN thuộc phạm vi QH chuyển mục đích khác ( Điều 28,50//LĐĐ;

48/NĐ)

- Trường hợp có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) và không có tranh

chấp, chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn cấp GCN;

- Trường hợp không có các giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/ LĐĐ)

+ Sử dụng đất từ trước thời điểm xét duyệt QH, KH; chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn cấp GCN;

+ Sử dụng đất từ sau thời điểm xét duyệt QH, KH thì không cấp GCN

2.1.7 Cấp GCN trong hành lang an tòan công trình (Điều 50,51/LĐĐ; Điều

92/NĐ)

- Sử dụng đất không ảnh hưởng đến an tòan công trình hoặc công trình không ảnh hưởng đến người sử dụng đất thì cấp GCN như trường hợp ngoài hành lang an tòan

- Sử dụng đất có ảnh hưởng đến an tòan công trình hoặc công trình có ảnh hưởng đến người sử dụng đất thì cấp GCN nếu có đủ các ĐK:

+ Sử dụng đất có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) Trường hợp không có giấy tờ thì phải sử dụng đất trước khi công bố hành lang an tòan công trình;

+ Chưa có quyết định thu hồi đất;

2.1.8 Các trường hợp không cấp GCN (khoản 2 Điều 41/NĐ):

- Đất do Nhà nước giao cho các tổ chức để quản lý;

- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích (Không cấp cho cả UBND và người thuê đất);

- Người sử dụng đất do thuê của người khác;

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường;

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50, 51/LĐĐ và các Điều 46, 47, 50,

51, 52, 54, 90/NĐ;

2.1.9 Trường hợp thửa đất ở gắn liền với vườn, ao

- Trường hợp đã được cấp GCNQSDĐ nay có nhu cầu chuyển mục đích

sử dụng đất từ vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại khoản 2, 3, 4 Điều 87 Luật đất đai; Khoản 2, 3 Điều 80 của NĐ 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 (Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn ao được hình thành trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở; Đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao được hình thành từ 18/12/1980 đến trước 01/07/2004 nếu trên GCNQSDĐ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở là diện tích trên GCNQSDĐ

- Trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ được xác định như sau:

Thửa đất có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại

giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất

đó được xác định là đất ở; trường hợp ranh giới thửa đất chưa được xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai thì diện tích đất ở được xác định không quá 05 lần định mức giao đất ở của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, phần diện tích còn lại được xác định theo hiện trạng

Thửa đất có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư được sử dụng sau ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/07/2004 thì diện tích

đất ở được xác định tại các khoản 3, 4 và 5 điều 87 của Luật đất đai

2.2 - NỘI DUNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.2.1 Yêu cầu nội dung đăng ký quyền sử dụng đất

Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất gồm các thông tin về thửa đất liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác định và thể hiện trên GCN, hồ sơ địa chính phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai

Theo khoản 2 Điều 47 của Luật Đất đai, các Điều 43, 44 của Nghị định

về thi hành Luật Đất đai và Điều 3 của Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nội dung đăng ký

quyền sử dụng đất gồm có các thông tin thể hiện trên GCN và hồ sơ địa chính theo yêu cầu sau:

(1) Vị trí thửa đất

- Ý nghĩa là thông tin pháp lý để tra cứu thửa đất trên hồ sơ địa chính và xác định vị trí trên thực địa

- Vị trí sử dụng đất được xác định bằng các thông tin:

+ Mã thửa đất (NT) là duy nhất trong cả nước gồm có các thông tin: MX.SB.ST

• MX là mã đơn vị hành chính cấp xã (theo Quyết định số 124/2004/QĐ-TTg ngày 08/7/2004 của Thủ tướng Chính phủ);

• SB là số thứ tự tờ bản đồ địa chính trong phạm vi mỗi xã; trường hợp trích đo địa chính thửa đất thì số thứ tự của tờ bản đồ (SB) được xác định là “00”

• ST là số thứ tự thửa đất trên tờ bản đồ địa chính.

+ Địa chỉ thửa đất gồm: tên khu vực(thôn, ấp, xử đồng…), tên đơn vị hành

chính các cấp có thửa đất

(2) Ranh giới thửa đất

Ranh giới thửa đất được xác định bằng các thông tin: hình thể, kích thước các cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa

+ Thể hiện trên GCN và Sơ đồ kèm theo bản đồ; đơn vị thể hiện là (m), được làm tròn đến hai chữ số thập phân;

- Toạ độ đỉnh thửa

+ Ý nghĩa: Là thông tin toán học để định vị các đỉnh và cạnh thửa trên bản đồ;Liên quan đến độ chính xác diện tích thửa đất;Có ý nghĩa pháp lý định vị thửa ở thực địa (nơi chưa có bản đồ).

+ Thể hiện trên Sơ đồ thửa kèm theo sổ mục kê đất;

(3) Diện tích thửa đất

- Ý nghĩa: Là thông tin định lượng về quy mô thửa đất; Làm cơ sở định lượng

về các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

- Yêu cầu thể hiện:

+ Đơn vị thể hiện là (m2); làm tròn số đến một chữ số thập phân;

+ Xác định rõ: Diện tích sử dụng “riêng” hay “chung”; Diện tích theo từng

mục đích (thửa đất gồm cả đất ở, vườn, ao)

(4) Người sử dụng đất:

- Ý nghĩa: Là thông tin pháp lý xác định chủ thể thực hiện quyền, nghĩa vụ

SDĐ;

- Yêu cầu thể hiện:

+ Bảo đảm người sử dụng đất là duy nhất trong phạm vi cả nước

+ Có đầy đủ các thông tin chi tiết như sau:

•Cá nhân: họ và tên, năm sinh, số và ngày, nơi cấp CMND, địa chỉ

ĐK hộ khẩu.

•Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở: họ và tên, năm sinh, quốc tịch, số và ngày, nơi cấp hộ chiếu, địa chỉ tạm trú tại Việt Nam

•Đối với hộ gia đình: “Hộ” và họ, tên, năm sinh của chủ hộ; số và ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ;

(Trường hợp Hộ gia đình có cả vợ và chồng và trường hợp QSDĐ là tài sản chung của cả vợ, chồng thì thể hiện thông tin về cả vợ và chồng; (kể

cả vợ, chồng là Người Việt Nam định cư ở NN được mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở theo tại Điều 121/LĐĐ))

•Tổ chức trong nước: tên tổ chức, số và ngày ký QĐ thành lập; địa chỉ trụ sở;

•Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đầu tư vào VN: tên của tổ chức là pháp nhân VN, số và ngày ký giấy phép đầu tư, địa chỉ trụ sở;

•Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: tên tổ chức, địa chỉ trụ sở;

•Cơ sở tôn giáo: tên cơ sở tôn giáo, địa chỉ đơn vị hành chính có cơ

sở đó;

•Cộng đồng dân cư: tên cộng đồng, địa chỉ đơn vị hành chính nơi cộng đồng cư trú;

(5) Nguồn gốc sử dụng đất

- Ý nghĩa: Xác định chế độ sử dụng đất (giao hay thuê, hình thức trả tiền);

Làm cơ sở xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật; Thể hiện lịch

sử chuyển dịch đất đai

- Yêu cầu thể hiện:

+ Nhà nước giao đất: Nhà nước giao đất không (hoặc có) thu tiền sử dụng

đất

Chú ý: Giao có thu tiền bao gồm cả trường hợp:

* Giao đất trong Khu công nghệ cao, khu kinh tế;

* Người VN định cư ở nước ngoài được mua nhà ở (trừ nhà chung cư)

* Thuộc chế độ sử dụng có thu tiền SDĐ nhưng được miễn, giảm;

+ Nhà nước cho thuê đất: Nhà nước cho thuê trả tiền một lần (hoặc hàng

năm)

+ Nhà nước công nhận QSDĐ thì thể hiện:

• Nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước giao đất không (hoặc có) thu tiền;

• Nhà nước công nhận QSDĐ như Nhà nước cho thuê trả tiền một lần (hoặc hàng năm).

+ Trường hợp nhận chuyển quyền: thể hiện nguồn gốc của bên chuyển

quyền lần đầu và ghi (*), tiếp theo ghi thông tin:

• Nhận quyền sử dụng đất do chuyển đổi quyền sử dụng đất;

• Nhận quyền sử dụng đất do chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

• Nhận quyền sử dụng đất do thừa kế quyền sử dụng đất;

• Nhận quyền sử dụng đất do tặng cho quyền sử dụng đất;

• Nhận quyền sử dụng đất do góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới;

• Nhận quyền sử dụng đất từ quyền sử dụng chung của hộ gia đình (hoặc của nhóm người sử dụng chung thửa đất);

• Nhận quyền sử dụng đất theo bản án (hoặc theo quyết định của tòa án nhân dân);

• Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan thi hành án;

• Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành;

• Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định hành chính giải quyết khiếu nại (hoặc theo tố cáo) về đất đai;

• Nhận quyền sử dụng đất theo quyết định chia tách, sáp nhập tổ chức;

• Nhận quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý nợ;

• Nhận quyền sử dụng đất theo kết quả đấu giá quyền sử dụng đất;

+ Trường hợp thuê đất, thuê lại đất của DN đầu tư hạ tầng trong khu công

nghiệp thì thể hiện: Thuê đất của Doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công

- Yêu cầu thể hiện:

+ Thống nhất mục đích trên GCN, sổ địa chính, mục kê, bản đồ;

+ Thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích thì thể hiện cả mục đích chính và mục đích phụ

+ Thể hiện bằng tên gọi trên GCN, bằng ký hiệu trên hồ sơ địa chính theo hướng dẫn tại các trang đầu mỗi quyển sổ

(7) Thời hạn sử dụng đất (Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT, Thông tư

29/2004/TT-BTNMT)

- Ý nghĩa: Là thông tin định lượng về thời gian mà người SDĐ được hưởng quyền và thực hiện nghĩa vụ SDĐ theo pháp luật

- Yêu cầu thể hiện

+ Sử dụng đất có thời hạn thể hiện "ngày-tháng-năm" hết hạn sử dụng

+ Sử dụng đất ổn định lâu dài thể hiện "Lâu dài";

(8) Tài sản gắn liền với đất (Điều 48/LĐĐ và Điều 44/NĐ)

- Các tài sản thể hiện gồm: Nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây

- Nội dung thông tin về tài sản thể hiện như sau:

+ Tài sản đã đăng ký sở hữu thì ghi theo nội dung đã đăng ký sở hữu;+ Tài sản chưa đăng ký sở hữu thì thể hiện nội dung theo hiện trạng như sau:

•Đối với cây lâu năm, cây rừng thì thể hiện: loại cây, diện tích có cây;

•Đối với nhà ở hoặc công trình kiến trúc khác thì thể hiện: loại nhà (công trình), diện tích xây dựng (là diện tích chiếm đất);

•Đối với nhà chung cư thì thể hiện:

* Thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư thì thể hiện: loại nhà (Nhà chung cư), số tầng, diện tích XD, tổng số căn hộ

* Đã bán căn hộ thì thể hiện: tên căn hộ (Căn hộ chung cư số), diện tích sử dụng của căn hộ;

(9) Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện

- Ý nghĩa: làm căn cứ xác định nghĩa vụ của người sử dụng đất

- Các khoản nghĩa vụ chưa thực hiện phải thể hiện: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ;

- Nội dung thông tin thể hiện: loại nghĩa vụ tài chính được chậm nộp hoặc được nợ; khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với khoản tiền chưa thực hiện thì thể hiện: Đã nộp nghĩa vụ tài chính

- Yêu cầu thông tin phải thể hiện gồm:

+ Phạm vi hạn chế: tòan bộ thửa đất hoặc ranh giới (vị trí, hình thể, kích thước), diện tích phần đất có hạn chế quyền sử dụng đất;

+ Nội dung hạn chế: thuộc quy hoạch sử dụng đất phải thu hồi, hoặc thuộc hành lang bảo vệ an tòan công trình, hoặc không được xây dựng, hoặc tường (lối đi) chung

- Khi có thay đổi yêu cầu về hạn chế: phải thể hiện lại phù hợp với sự thay đổi đó

2.2.2 Xác định nội dung đăng ký quyền sử dụng đất

Nội dung đăng ký được xác định trong quá trình thực hiện thủ tục đăng ký như sau:

(1) Người sử dụng đất có nghĩa vụ kê khai các nội dung:

+ Không có giấy tờ: kê khai theo hiện trạng đang sử dụng đất.

- Thời hạn sử dụng đất: kê khai theo QĐ giao, cho thuê đất, hoặc giấy tờ khác (nếu có)

- Tài sản gắn liền với đất:

+ Tài sản đã đăng ký sở hữu thì kê khai theo nội dung đã đăng ký sở hữu;

+ Tài sản chưa đăng ký sở hữu thì kê khai theo hiện trạng thực tế đang

sử dụng,

- Thay đổi về sử dụng đất: kê khai đối với trường hợp ĐK biến động về sử dụng đất

Yêu cầu kê khai cụ thể những nội dung đã ghi trên GCN cần thay đổi

(2) Cơ quan có thẩm quyền xác định nội dung đăng ký QSDĐ theo quy định sau:

- Về Ranh giới thửa đất được xác định như sau:

+ Trường hợp có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ mà trong đó ghi rõ tình trạng ranh giới của thửa đất thì cơ quan TNMT có trách nhiệm xác định ranh giới thửa đất đúng như trong giấy tờ và trích sao hồ sơ gửi cho những người sử dụng đất liền kề biết Sau 10 ngày nhận trích sao mà không có đơn tranh chấp thì ranh giới thửa đất được xác định theo giấy tờ hiện

có

+ Trường hợp không giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ hoặc

có giấy tờ đó nhưng không ghi rõ tình trạng ranh giới của thửa đất thì khi đo vẽ bản đồ địa chính, đơn vị đo đạc dựa vào tình hình sử dụng đất cụ thể, ý kiến của những người liền kề để xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả về ranh giới thửa đất và gửi cho những người có chung ranh giới thửa đất Sau 10 ngày nhận được bản mô tả mà không có đơn tranh chấp thì ranh giới thửa đất xác định theo bản mô tả đó

+ Trường hợp người sử dụng đất liền kề vắng mặt dài ngày thì cơ quan TNMT có trách nhiệm thông báo ba lần trong thời gian không quá mười ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của TW và địa phương về việc xác định ranh giới chung của các thửa đất khi cấp GCN Sau một tháng kể từ ngày thông

báo cuối cùng, nếu không có đơn tranh chấp của người liền kề thì thì ranh giới thửa đất xác định theo trích sao hồ sơ hoặc bản mô tả ranh giới đã lập.

- Về Vị trí, diện tích, người sử dụng đất được xác định trong quá trình

thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại các Điều

50, 51 của Luật Đất đai và các Điều 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53 và 54 của Nghị định thi hành Luật Đất đai;

Việc xác định diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao gắn liền với nhà

ở trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư thực hiện theo quy định tại Điều 87

của Luật Đất đai và Điều 45 và 80 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai như sau:

+ Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) mà trong giấy tờ đã xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở (hoặc thổ cư) thì xác định theo giấy tờ đó:

+ Trường hợp sử dụng đất có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) mà trong giấy tờ chưa xác định rõ ranh giới, diện tích đất ở thì xác định đất ở như sau:

• Thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980: thì diện tích đất ở được xác định bằng không quá 5 lần hạn mức giao đất ở của tỉnh

• Thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004: thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở của UBND cấp tỉnh

Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận thì diện tích đất ở là diện tích thửa đất đó

+ Trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ (theo khoản 1, 2, 5 Điều 50/LĐĐ) thì diện tích đất ở xác định bằng hạn mức giao đất ở mới của UBND tỉnh quy định

+ Trường hợp diện tích đã XD nhà ở vượt hạn mức quy định của UBND tỉnh thì xác định đất ở theo hiện trạng nhưng phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích vượt;

+ Đối với thửa đất đã cấp GCN trước ngày 01/10/2004 thì xác định theo Điều 45/NĐ:

• Diện tích đất ở là diện tích đã ghi trên GCN;

• Khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao sang làm nhà ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 Điều

được xác định lại để tính bồi thường như đối với trường hợp chuyển mục đích.

- Về nguồn gốc sử dụng đất được xác định căn cứ vào quyết định giao,

cho thuê hoặc các giấy tờ khác về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp

Trường hợp không có các giấy tờ về QSDĐ thì căn cứ:

• Đối tượng đang sử dụng đất và mục đích sử dụng đất

• Quy định về hình thức giao đất, cho thuê đất tại:

* Các Điều 33, 34, 35, 108 của Luật đất đai

* Các Điều 49, 52, 53 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai

Chú ý:

+ Các tổ chức đang sử dụng đất nông nghiệp thì thực hiện như sau:

•Giao đất không thu tiền sử dụng đối với:

+ Đối với các DN và HTX đang sử dụng đất phi nông nghiệp thì thực hiện

như sau:

• Trường hợp Nhà nước giao đất đã trả tiền SDĐ, thuê đất đã trả tiền thuê hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp mà tiền đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì tiếp tục sử dụng theo hình thức giao, thuê đất trước đó;

• Trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền hoặc giao đất đã trả tiền SDĐ, thuê đất đã trả tiền thuê và nhận chuyển nhượng hợp pháp

mà tiền đã trả có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì phải chuyển sang thuê trả tiền hàng năm

Nếu lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền thì phải nộp tiền sử dụng đất;

• Các HTX sử dụng đất làm trụ sở, nhà kho, sân phơi, cơ sở dịch vụ phục vụ sản xuất nông, lâm nghiệp, thuỷ sản, làm muối thì được giao đất không thu tiền

- Về mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

+ Trường hợp có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì xác định theo giấy tờ đó

+ Trường hợp không có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì xác định theo hiện trạng đang sử dụng đất;

- Về thời hạn sử dụng đất được xác định như sau:

+ Trường hợp có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì xác định theo giấy tờ đó

+ Trường hợp không có QĐ giao, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc có QĐ nhưng không xác định thời hạn thì xác định theo quy định tại:

•Các Điều 66, 67 của Luật Đất đai;

•Các Điều 33, 68, 71, 78 của Nghị định về thi hành Luật Đất đai

Chú ý: Việc xác định thời hạn đối với trường hợp đang sử dụng không có QĐ

giao đất, cho thuê đất, hoặc có QĐ nhưng không xác định rõ thời hạn sử dụng như sau:

+ Thời điểm tính thời hạn sử dụng đất (theo Điều 67/LĐĐ, Điều 33/NĐ) như sau:

• Nếu sử dụng trước 15/10/1993 thì thời điểm tính từ ngày 15/10/1993;

• Nếu sử dụng từ ngày 15/10/1993 thì thời điểm tính từ ngày giao, cho thuê đất

+ Tổ chức kinh tế và HTX phải lập PA sản xuất, kinh doanh trình UBND cấp tỉnh xét duyệt (hoặc QĐ) thể hiện rõ thời hạn sử dụng đất (Theo Điều 52, 53/NĐ)

+ Đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được giao vượt hạn mức trước ngày 1/1/1999 thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn bằng 1/2 thời hạn giao đất quy

định tại khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai,

+ Trường hợp chuyển quyền thì xác định theo thời hạn của bên chuyển quyền

Trường hợp đã nhận chuyển nhượng từ đất nông nghiệp để thực hiện

DA sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp mà chưa xác định thời hạn thì thời hạn là 50 năm kể từ ngày QĐ cho chuyển mục đích (theo Điều 100/NĐ);

+ Trường hợp chuyển mục đích SDĐ thì thời hạn xác định như sau:

• Tổ chức kinh tế, người VN định cư ở nước ngoài, tổ chức và cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư (trừ khu CN, khu công nghệ cao) khi chuyển mục đích SDĐ thì thời hạn xác định lại theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 67/LĐĐ;

• Tổ chức kinh tế (trong nước) chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng

có thời hạn hoặc ngược lại thì thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài;

• Hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích SDĐ thì thời hạn xác định như sau:

* Theo thời hạn đã giao trước khi chuyển mục đích đối với trường hợp chuyển mục đích giữa các loại đất nông nghiệp: trồng cây hàng năm, lâu năm, trồng rừng SX, thủy sản, làm muối thì xác định;

* Thời hạn là ổn định lâu dài đối với trường hợp chuyển mục đích từ đất phi NN sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi NN sử dụng có thời hạn hoặc ngược lại;

* Xác định lại thời hạn theo quy định đối với mục đích sử dụng đất sau khi chuyển và thời điểm tính từ ngày được chuyển mục đích trong các trường hợp:

•Chuyển đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sang mục đích khác,

•Chuyển các loại đất nông nghiệp khác sang đất trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng,

•Chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp

- Về Nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện

Thông tin về Nghĩa vụ tài chính về đất đai được nợ hoặc được chậm nộp

do cơ quan Thuế xác định theo quy định của pháp luật và đề nghị của người sử dụng đất

•Quy định của Nhà nước về phạm vi bảo vệ an tòan các loại công trình ;

•QH, KH sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

2.3 - THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI BAN ĐẦU

2.3.1 Đăng ký đất ban đầu cho các đối tượng sử dụng đất đã hoàn thành các thủ tục về giao đất, cho thuê đất

Trình tự, thủ tục giao, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ cho người được giao đất,

cho thuê đất đã học trong môn Quản lý hành chánh về đất đai (Điều 122 – Luật đất đai 2003)

2.3.2 - Đăng ký đất ban đầu cho các đối tượng đang sử dụng đất

a Đối tượng thực hiện: Các tổ chức, hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất

b Đặc điểm

- Giải quyết mọi tồn tại sử dụng đất do lịch sử để lại

- Quá trình đăng ký đồng thời xét hợp thức hóa quyền sử dụng đất

c Phạm vi áp dụng: triển khai đồng loạt hoặc đăng ký lẻ

d Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại xã, thị trấn (Điều 135 – NĐ 181)

Hộ gia đình, cá nhân nộp tại Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nơi có đất một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,

2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

- Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Ủy ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm thẩm tra, xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền

sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì thẩm tra, xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân xã, thị trấn trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất;

- Thời gian thực hiện các công việc theo các quy định trên không quá năm mươi lăm (55) ngày làm việc (không kể thời gian công bố công khai danh sách các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời gian người

sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày Ủy ban nhân dân xã, thị trấn nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho trang trại thì trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện rà soát hiện trạng sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP

e Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất tại phường (Điều 136 – NĐ 181)

Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,

2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

- Văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa khi cần thiết; lấy ý kiến xác nhận của Ủy ban nhân dân phường về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất; trường hợp người đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì lấy ý kiến của Ủy ban nhân dân phường về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt; công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong thời gian mười lăm (15) ngày; xem xét các ý kiến đóng góp đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi ý kiến đối với trường hợp không đủ điều kiện; trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; gửi hồ sơ những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp giấy