bài giảng
Trang 1PHẦN I ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
Chương 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1 - KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI
1.1.1 Khái niệm
Trong thực tế đời sống xã hội có nhiều công việc phải đăng ký như khi phát sinh các sự việc sinh, tử, kết hôn, giám hộ, nuôi con nuôi (đăng ký hộ tịch) hoặc phát sinh nhu cầu sở hữu hoặc sử dụng tài sản (đăng ký sở hữu,
sử dụng nhà cửa, xe cộ, tàu thuyền, ); khi phát sinh các nhu cầu khác : đăng ký lao động, du lịch, mua bán tài sản, đăng ký nghĩa vụ quân sự, ), song cũng có nhiều việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu Đăng ký thường được hiểu là công việc của một cơ quan Nhà nước hoặc một tổ chức, cá nhân nào đó thực hiện việc ghi nhận hay xác nhận về một sự việc hay một tài sản nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của người được đăng ký cũng như tổ chức cá nhân đứng ra thực hiện việc đăng ký
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống
Theo điều 33 của Luật Đất đai và điều 696 của bộ Luật dân sự, việc đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm
cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp: đang sử dụng đất chưa đăng
ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà
nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật
Tóm lại, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp
Trang 2pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng
đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như : giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc
để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn :
Giai đoạn 1 : đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên
trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn
bộ đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện
Giai đoạn 2 : đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương
đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập
1.1.2 Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
a Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong sử dụng đất
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền
Trang 3của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai
có hiệu quả,
b Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của quản lý đất
Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí, hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất)
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh
tế, xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện đồng bộ các nội dung : đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật
c Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế,
xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như :
Trang 4- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa
vụ sử dụng đất;
- Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất : kết quả quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao Vì vậy thông qua việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất
có tác động gián tiếp tới đăng ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một
hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ không giải quyết triệt
để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng, bất hợp pháp,
do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký đất ban đầu;
- Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp
lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước Vì vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền (nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;
- Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá đất là cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời
là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;
- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình thực hiện đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng
ký (trong những trường hợp có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của Nhà nước
Trang 5Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng
bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất đai,
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền
đề mà còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất
để đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện Kết quả đo đạc
và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất
1.1.3 Đặc điểm của đăng ký đất đai
a Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt :
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai
Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau, nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý thống nhất của Nhà nước theo pháp luật
Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp,
do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện
Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý
và trực tiếp khai thác sử dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có
Trang 6chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai
b Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền
sử dụng, đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao, do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng
ký quyền sử dụng đất đai
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền
sử dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất Hình thức giao đất
hay cho thuê đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích
sử dụng có những quyền và nghĩa vụ sử dụng khác nhau Vì vậy, việc đăng
ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định
cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm, Các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản Trong nhiều trường hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở hữu của các tổ chức hay cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta không thể không tính đến đặc điểm này
c Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh, huyện, xã Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã Việc tổ chức đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng
ký đất đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa :
“Nhà nước của dân, do dân, vì dân”
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chổ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật
Trang 7- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính
1.2 - LỊCH SỬ ĐĂNG KÝ ĐẤT Ở VIỆT NAM
Đất đai là tài sản vô giá mà thiên nhiên đã ban cho loài người; nó gắn liền với lịch sử đấu tranh sinh tồn từ ngàn đời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc
Dưới bất cứ một thời đại nào một chế độ xã hội nào, đất đai luôn là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy nhà nước, đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn đất, tình hình sử dụng đất, hướng việc sử dụng đất đai phục vụ trực tiếp quyền lợi chính trị và kinh tế của giai cấp thống trị
1.2.1 Sơ lược về lịch sử đăng ký đất đai ở Việt Nam trước năm 1945
Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền địa có lịch sử từ thế kỷ
VI trở lại đây Tuy nhiên bộ hồ sơ đất đai lâu đời nhất mà ngày nay còn lưu giữ lại được tại một số nơi ở Bắc và Trung bộ là hệ thống sổ địa bạ thời Gia Long (năm 1806); ở Nam bộ chưa tìm thấy sổ địa bạ thời Gia Long, mà chỉ
có sổ địa bộ thời Minh Mạng
- Sổ địa bạ thời Gia Long : được lập cho từng xã; phân biệt rõ đất
công điền, đất tư điền của mỗi xã; trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế Sổ địa bạ được lập thành ba bản : bản “giáp”
nộp Bộ Hộ, bản “bính” nộp Bố chánh và bản “đinh” để tại xã Theo quy định, hàng năm phải tiến hành tiểu tu và trong vòng 5 năm phải thực hiện đại tu sổ một lần Tuy nhiên do không có bản đồ kèm theo, không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa phương nên việc sử dụng hệ thống sổ này rất khó khăn và đã không được tu chỉnh
- Sổ “địa bộ” thời Minh Mạng : năm thứ 17 (năm 1836) triều Minh
Mạng, triều đình cử một Khâm sai cho việc lập “điền bộ”, sau đổi thành “địa bộ” tại Nam Kỳ Hệ thống này được lập tới từng làng, xã và đã có rất nhiều tiến bộ so với sổ “địa bạ” thời Gia Long Sổ địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của đầy đủ các chức việc trong làng, Chánh Tổng, Tri huyện và điền chủ
Thủ tục : chức việc trong làng lập sổ mô tả các thửa ruộng kèm theo
sổ địa bộ (có ghi diện tích và loại đất), quan kinh thái và viên thơ lại cùng ký tên vào sổ mô tả Sổ địa bộ cũng được lập thành ba bộ : bản “giáp” nộp Bộ
Hộ, bản “ất” nộp dinh Bố chánh và bản “bính” để tại xã Theo quy định, hệ
Trang 8thống này cũng được tiểu tu và đại tu định kỳ như thời Gia Long, nhưng được quy định chặt chẽ hơn Quan phủ/huyện phải căn cứ vào đơn thỉnh nguyện của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ chủ quyền, phải xem xét ngay tại chổ, sau đó trình lên quan Bố chánh phê chuẩn rồi mới ghi vào sổ địa bộ
- Dưới thời Pháp thuộc, do chính sách cai trị của thực dân, trên lãnh
thổ Việt Nam đã tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau :
+ Chế độ quản lý địa bộ tại Nam Kỳ;
+ Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ;
+ Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là “để đương”) áp dụng với bất động sản của người Pháp và kiều dân kết ước theo luật lệ Pháp quốc;
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/03/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ;
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 21/07/1925 (sắc lệnh 1925) áp dụng tại Nam Kỳ và các nhượng địa Pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng (cùng một ngày có ba sắc lệnh áp dụng riêng cho ba miền : Bắc Kỳ, Trung
Kỳ, Nam Kỳ)
Tình hình và đặc điểm cơ bản của các chế độ đó như sau :
a Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ
Chế độ địa bộ bắt đầu thực hiện từ cuối thế kỷ XIX; ban đầu chủ yếu là
kế thừa và tu chỉnh hệ thống địa bộ thời Minh Mạng Từ năm 1911, hệ thống này bắt đầu được cũng cố và hoàn thiện, như : có bản đồ giải thửa kèm theo; nội dung sổ địa bộ phải ghi nhận đầy đủ các văn kiện về chuyển quyền, lập quyền, huỷ quyền và án tòa; sổ địa bộ được giữ tại phòng quản thủ địa bộ và các điền chủ được cấp trích lục địa bộ Hệ thống này chỉ được áp dụng để quản thủ điền địa cho dân bản xứ Riêng
đất đai của người Pháp và kiều dân đồng hóa Pháp thì áp dụng chế độ
để đương do Ty Bảo thủ để đương thực hiện.
Từ năm 1925 Chính phủ Pháp chủ trương thiết lập một chế độ bảo thủ điền thổ thống nhất theo Sắc lệnh 1925 (được gọi là chế độ điền thổ) thay thế chế độ địa bộ và chế độ để đương tồn tại song hành trước đây Sắc lệnh này được triển khai áp dụng dần ở Nam Kỳ Nét nổi bật của chế độ này là : bản đồ giải thửa được đo đạc chính xác (theo phương pháp hiện đại nhất thời bấy giờ) và sổ điền thổ thể hiện mỗi trang sổ cho một lô đất của mỗi chủ đất, trong đó ghi rõ : diện tích sắc đất, nơi tọa lạc, giáp ranh, biến động tăng giảm của lô đất, tên chủ sở hữu, điều liên quan đến quyền sở hữu, cầm cố
và để đương Hệ thống hồ sơ điền thổ theo Sắc lệnh 1925 được đánh giá là
Trang 9đầy đủ và có chất lượng nhất thời Pháp thuộc Tuy nhiên, do triển khai thực hiện rất chậm, nên kể từ sau Sắc lệnh 1925 vẫn song song tồn tại hai chế độ bảo thủ điền địa là : chế độ địa bộ và chế độ điền thổ Trong đó chủ yếu vẫn
là hệ thống sổ sách theo chế độ địa bộ
b Chế độ quản thủ địa chánh tại Trung Kỳ
Bắt đầu thực hiện từ năm 1930 theo Nghị định 1358 của Tòa Khâm sứ
Trung Kỳ; đến năm 1939 đổi thành quản thủ địa chánh theo Nghị định 3138
ngày 14/10/1939
Tài liệu theo chế độ này gồm có bản đồ giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ hộ và tài chủ hộ
Thủ tục: hệ thống sổ địa bộ được lập theo trình tự, thủ tục công việc
khá chặt chẽ :
- Tổ chức phân ranh giới xã (do hội đồng phân ranh giới xã thực hiện);
- Phân ranh, cắm mốc giới thửa đất và vẽ lược đồ thửa (do nhân viên địa chính thực hiện);
- Tổ chức cho điền chủ xuất trình giấy tờ sở hữu và kê khai nhận ruộng;
- Hội đồng cắm mốc xem xét và lập biên bản cắm mốc ranh giới đất của mỗi chủ (mỗi trang biên bản thể hiện tất cả các thửa của mỗi chủ)
- Sở Địa chính thực hiện đo vẽ bản đồ giải thửa (tỷ lệ 1/2.000), sau khi đánh số và tính diện tích các thửa đất thì ghi vào biên bản cắm mốc;
- Hội đồng hành chính căn cứ vào biên bản cắm mốc để lập sổ địa bộ, lập danh sách các thửa đất (chưa xác định cho ai) và danh sách các trái quyền (đất công) Sổ địa bộ và danh sách các trái quyền phải được viên công sứ duyệt
Một bộ sao bản đồ, sổ địa bộ, danh sách các trái quyền được để công khai tại huyện đường trong hai tháng Sau đó hệ thống này sẽ được chuyển
về Sở Địa chính để lập sổ địa bộ chính thức Sổ địa bộ chính thức kèm theo bản đồ và biên bản phân ranh giới xã được giao cho phòng quản thủ địa chính để thực hiện việc đăng ký giao dịch
c Chế độ quản thủ địa chánh tại Bắc Kỳ
Công tác đạc điền bắt đầu thực hiện từ năm 1889 Giai đoạn từ năm
1889 đến năm 1920 việc thực hiện và lập bản đồ bao đạc chủ yếu nhằm mục đích thu thuế Tư sau năm 1920, Nhà cầm quyền bắt đầu có chủ trương đo đạc chính xác và lập sổ địa bộ để thực hiện quản thủ địa chính Tuy nhiên,
Trang 10do đặc thù miền Bắc đất đai rất manh mún, thủ tục phân ranh cắm mốc phức tạp nên tiến độ chậm vì vậy chính quyền cho triển khai song hai hình thức :
- Hình thức đo đạc chính xác : triển khai chủ yếu ở các đô thị;
- Hình thức đo đạc lập lược đồ đơn giản
1.2.2 Công tác đăng ký đất đai ở các tỉnh phía Nam dưới thời Mỹ - Ngụy
Sau năm 1954, miền Nam Việt Nam nằm dưới ách cai trị của Mỹ -Ngụy nên vẫn kế thừa và tồn tại ba chế độ quản thủ điền địa trước đây :
- Tân chế độ điền thổ theo sắc lệnh 1925;
- Chế độ quản thủ địa bộ ở những địa phương thuộc Nam Kỳ đã hình thành trước Sắc lệnh 1925;
- Chế độ quản thủ địa chính áp dụng ở một số địa phương thuộc Trung kỳ
Tuy nhiên từ năm 1962, chính quyền Việt Nam Cộng hòa đã có Sắc lệnh 124-CTNT triển khai công tác kiến điền và quản thủ điền địa tại những địa phương chưa thực hiện Sắc lệnh 1925 Như vậy từ năm 1962 trên lãnh thổ miền Nam do ngụy quyền Sài Gòn kiểm soát tồn tại hai chế độ : chế độ quản thủ điền địa và tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925
a Tân chế độ điền thổ:
Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm :
- Bản đồ giải thửa chính xác từng thửa đất;
- Sổ điền thổ lập theo đơn vị bất động sản;
- Sổ mục lục lập theo từng chủ sở hữu có thể hiện các thửa đất của mỗi chủ;
- Hệ thống tên chủ xếp theo A, B,C;
- Hệ thống hồ sơ bất động sản lập cho từng bằng khoán (mỗi bằng khoán gồm tất cả các giấy tờ liên quan đến mỗi lô đất)
Toàn bộ hồ sơ trên được lập thành hai bộ, lưu tại Ty Điền địa và xã sở
tại Chủ sở hữu mỗi lô đất được cấp một bằng khoán điền thổ.
Nhược điểm chủ yếu của hệ thống này là số lượng tài liệu, sổ sách phải song song tồn tại quá nhiều; kích thước sổ sách, bằng khoán quá lớn khó sử dụng và dễ hư hỏng
b Chế độ quản thủ điền địa
Hệ thống hồ sơ thiết lập gồm :
- Sổ điền bộ (lập theo thứ tự thửa, mỗi trang sổ lập 05 thửa);
- Sổ điền chủ lập theo chủ sở hữu, mỗi chủ một trang;