Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại thành phố hải phòng

- Bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan: chủ sở hữu ngoài việc được bảo đảm chủ quyền đối với đất đai phải có nghĩa vụ thực hiện những quy định về mục đích sử dụng đất, công trình được

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

ĐỖ THỊ MINH HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI

PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG

ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT CẤP

TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI – 2015

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

- -

ĐỖ THỊ MINH HƯƠNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP

NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG

ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT CẤP

TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Người hướng dẫn khoa học :

TS HOÀNG XUÂN PHƯƠNG

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

HÀ NỘI – 2015

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví

dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Minh Hương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến thầy giáo, Tiến sỹ Hoàng Xuân Phương, người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp

Tôi xin cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã đào tạo, giúp đỡ tôi trong thời gian học tập tại Học viện

Tôi xin cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Hải Phòng đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài trên địa bàn địa phương

Tôi xin cám ơn gia đình, bè bạn và đồng nghiệp đã động viên, tạo điều kiện giúp tôi hoàn thành Luận văn này

Trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Đỗ Thị Minh Hương

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC HÌNH vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu 1

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

1.1 Cơ sở khoa học của đăng ký đất đai 3

1.1.1 Đất đai, bất động sản, hàng hóa bất động sản, thị trường bất động sản 3

1.1.2 Đăng ký đất đai/bất động sản 6

1.2 Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới 10

1.2.1 Đăng ký văn tự giao dịch 10

1.2.2 Đăng ký chủ quyền 13

1.3 Hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam 18

1.3.1 Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất 18

1.3.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 21

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31

2.1 Đối tượng nghiên cứu 31

2.2 Phạm vi nghiên cứu 31

2.3 Nội dung nghiên cứu 31

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng; 31

2.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai của thành phố Hải Phòng; 31

2.3.3 Tình hình hoạt động hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp 31

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp 31

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page iv

2.4 Phương pháp nghiên cứu 31

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp 31

2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 32

2.4.3 Phương pháp thống kê và xử lý số liệu 32

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33

3.1 Đặc điểm tự nhiên, tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Hải Phòng 33

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên 33

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 34

3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất của thành phố Hải Phòng 40

3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất 40

3.2.2 Tình hình quản lý đất đai 40

3.3 Tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp 49

3.3.1 Cơ sở pháp lý 49

3.3.2 Mô hình hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp 51

3.3.3 Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ một cấp 63

3.3.4 Đánh giá kết quả hoạt động 73

3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ tại thành phố Hải Phòng 76

3.4.1 Về tên gọi 76

3.4.2 Về bộ máy tổ chức 76

3.4.3 Về chức năng, nhiệm vụ 77

3.4.4 Về đội ngũ cán bộ chuyên môn 78

3.4.5 Về trang thiết bị kỹ thuật 79

3.4.6 Về trụ sở làm việc và kho lưu trữ 79

3.4 7 Về cơ chế tài chính đảm bảo hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai 80

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 82

1 Kết luận 82

2 Đề nghị 83

TÀI LIỆU THAM KHẢO 85

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

2 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3 GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

6 VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

7 VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

8 CN VPĐKQSDĐ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước 23

Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp cả nước 24

Bảng 1.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước 25

Bảng 3.1 Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai 40

Bảng 3.2 Nhân lực của VPĐKQSDĐ một cấp 53

Bảng 3.3 Trang thiết bị của VPĐKQSDĐ một cấp 56

Bảng 3.4 Trụ sở làm việc của VPĐKQSDĐ một cấp 57

Bảng 3.5 Kinh phí hoạt động của các VPĐKQSDĐ một cấp 61

Bảng 3.6 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 67

Bảng 3.7 Kết quả khảo sát đánh giá hiệu quả hoạt động VPĐKQSDĐ một cấp 70

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page vii

DANH MỤC HÌNH

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Hải Phòng 34

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu

Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng, không thể thay thế Vấn đề sở hữu đối với đất đai có ý nghĩa quyết định trong thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước Ở Việt Nam, Hiến pháp 1980 và Hiến pháp 1992 đều quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 trong thời gian qua đã đạt được nhiều tiến bộ mang tính đột phá Đất đai từ một loại tài sản “vô giá” đã trở thành một loại “hàng hóa” đặc biệt, quan hệ đất đai từng bước vận động theo cơ chế thị trường, hiệu quả

sử dụng đất được nâng cao Quyền sử dụng đất và các bất động sản gắn liền trên đất

đã thực sự trở thành nguồn vốn lớn mà Nhà nước và người dân sử dụng để đầu tư, phát triển kinh doanh, mở rộng hợp tác, thu hút đầu tư nước ngoài vào Việt Nam Tuy nhiên do chưa có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý một thị trường còn mới mẻ nên dưới tác động của kinh tế thị trường, thị trường bất động sản nói chung và thị trường quyền sử dụng đất nói riêng ở nước ta phát triển chủ yếu còn mang tính tự phát, vượt khỏi tầm kiểm soát của nhà nước ảnh hưởng tiêu cực đến tình hình kinh tế - xã hội Vì vậy, làm thể nào để quản lý thị trường bất động sản, phát huy được nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của quốc gia, định hướng sự phát triển của nó ngay từ buổi đầu trở thành một vấn đề cấp thiết

Nhiều giải pháp đã được Đảng và Nhà nước vạch ra trong đường lối, chính sách Theo đó, một trong những công cụ được đề cập chính là đăng ký đất đai và giải pháp cần tiến hành là hiện đại hóa hệ thống đăng ký và cung cấp thông tin về đất đai, bất động sản

Ngày 17/4/2012, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số TTg phê duyệt Đề án thí điểm kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường với mục tiêu kiện toàn hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường nhằm khắc phục hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng

447/QĐ-ký quyền sử dụng đất ở hai cấp hiện nay và tiến tới chuẩn hoá hệ thống Văn phòng

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 2

đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại

Hải Phòng là một trong bốn tỉnh, thành phố (Hải Phòng, Đà Nẵng, Hà Nam, Đồng Nai) được chọn là nơi triển khai thí điểm đề án kiện toàn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ Qua hơn một năm triển khai thí điểm, mô hình Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp bước đầu đã đạt được một số kết quả tích cực trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng, cập nhật hồ sơ địa chính và cung cấp thông tin đất đai Tuy nhiên, việc xây dựng, chuẩn hóa cơ sở dữ liệu địa chính còn chậm, trang thiết bị kỹ thuật đã được tăng cường nhưng chưa đáp ứng yêu cầu

Xuất phát từ những thực tiến trên, chúng tôi tiến hành thực hiện đề tài:

“Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt

động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp tại thành phố Hải Phòng”

2 Mục đích, yêu cầu

2.1 Mục đích

- Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp

2.2 Yêu cầu

- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;

- Đề xuất các giải pháp khoa học, sát thực và có khả năng thực thi, phù hợp với điều kiện hiện nay và đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai hiệu quả, bền vững

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đăng ký đất đai

1.1.1 Đất đai, bất động sản, hàng hóa bất động sản, thị trường bất động sản

1.1.1.1 Đất đai

Về mặt thuật ngữ khoa học, “đất” và “đất đai” có sự phân biệt nhất định Theo các nhà khoa học thì “đất” tương ứng với từ “soil” trong tiếng Anh, nó có nghĩa trùng với thổ hay thổ nhưỡng, bao hàm ý nghĩa về tính chất của nó Còn “đất đai” tương ứng với từ “land” trong tiếng Anh, bao hàm ý nghĩa về phạm vi không gian của đất hay có thể hiểu là lãnh thổ

Theo Lucreotit (triết gia La mã thế kỷ I TCN) “Đất là mẹ của muôn loài, không có cái gì không từ lòng mẹ Đất mà ra”

Theo thuyết Âm dương ngũ hành: đất là một trong 5 yếu tố tạo thành vũ trụ: Kim, Thủy, Mộc, Hỏa, Thổ

Khái niệm về đất đai được đưa ra tại Hội nghị quốc tế về môi trường ở Rio

de Janerio, Brazil, 1993: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại

để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa…)” Trong nền sản xuất, đất đai giữ vị trí đặc biệt quan trọng Đất đai là điều kiện vật chất mà mọi sản xuất và sinh hoạt đều cần tới Đất đai là khởi điểm tiếp xúc và

sử dụng tư nhiên ngay sau khi nhân loại xuất hiện Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, sự hình thành và phát triển của mọi nền văn minh vật chất và văn minh tinh thần, tất cả các kỹ thuật vật chất và văn hóa khoa học đều được xây dựng

trên nền tảng cơ bản là sử dụng đất đai (Nguyễn Hữu Ngữ, 2010)

1.1.1.2 Bất động sản

a Khái niệm

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật La Mã cổ, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bất

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 4

động sản (BĐS) bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Điều 174, Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

b Đặc điểm

- Tính cá biệt và khan hiếm;

- Tính bền lâu;

- Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau;

- Các tính chất khác: tính thích ứng; tính phụ thuộc vào năng lực quản lý;

mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (Cục Quản lý nhà, Bộ Xây

kế hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi trường

Hàng hóa BĐS bao gồm 2 loại chủ yếu: đất đai; vật kiến trúc đã xây dựng xong

b Đặc điểm

- Tính cố định

Các hàng hoá khác, người bán, người mua có thể dễ dàng đem hàng hoá về nơi nào tuỳ ý nhưng với bất động sản thì không thể di dời được.Chủ nhân của nó phải chuyển đến nơi có bất động sản

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 5

Hàng hoá BĐS không thể đem ra thị trường (siêu thị – chợ) để trưng bày như các loại hàng hoá khác mà phải giới thiệu thông qua mô tả bằng mô hình, hình ảnh, bản vẽ, hoặc các mô tả khác

Tính cố định còn tạo hàng hoá BĐS mang “tính địa điểm” và “tính địa phương” rất cao Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị khác nhau

- Giá trị hàng hoá BĐS

Giá trị của hàng hoá BĐS phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng hay nói cách khác là phụ thuộc vào sự tác động của yếu tố con người làm tăng khả năng sinh lời của BĐS Cụ thể như khi đất đai được quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp hoặc lâm nghiệp thường có giá trị thấp hơn so với trường hợp đất đai đó được quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại;…

- TTBĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa: quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranhl;

- TTBĐS theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng, giá cả;

- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 6

1.1.2 Đăng ký đất đai/bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm

Theo định nghĩa của UN-ECE (United Nations Economic Comission for Europe - Ủy ban Kinh tế về Châu Âu của Liên Hiệp Quốc): “đăng ký đất đai” là một quá trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào

đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu, hoặc là dưới hình thức đăng ký chủ quyền đất Kết quả của quá trình đăng ký được thể hiện trong một sổ đăng ký (có thể là hồ sơ giấy tờ hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quyền, hoặc những thay đổi về chủ quyền

đối với những đơn vị đất đai được xác định (Ủy ban Kinh tế Châu Âu của Liên Hiệp

Quốc, 2004)

Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính

Điều 22 Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.2.2 Vai trò của đăng ký đất đai

Đánh giá lợi ích mà hệ thống đăng ký đất đai mang lại, UN-ECEN khẳng định: “Hệ thống đăng ký đất đai hiện đại không chỉ quan tâm đến những dữ liệu chung về đất đai, mà còn tập trung vào những thông tin cụ thể đối với từng thửa đất

Có như thế, nó mới có thể phục vụ tốt cho nhu cầu của từng cá nhân cũng như toàn

xã hội Những lợi ích mà hệ thống này mang lại một khi được xây dựng là: quản lý tài sản; chuyển nhượng; an toàn tín dụng; phân tich nhân khẩu học; quản lý sự phát triển và quy hoạch sử dụng đất; đánh giá tác động môi trường; phân tích giao dịch nhà ở và thị trường đất đai; sở hữu đất đai và bất động sản; thuế đất đai và bất động sản; cải tạo đất; quản lý dữ liệu, thông tin cộng đồng; xác định địa điểm, vị trí; quản

lý và bảo vệ ranh giới Mặc dù chi phí cho việc lưu trữ, duy trì và cập nhật dữ liệu đất đai là không nhỏ, nhưng một hệ thống quản lý đất đai tốt sẽ tạo ra được những

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 7

lợi ích mà đôi khi không thể đo lường được bằng tiền” (Ủy ban Kinh tế Châu Âu

của Liên Hiệp Quốc, 2004)

a Đối với chủ sở hữu/sử dụng đất và các chủ thể liên quan

- Bảo vệ quyền sở hữu/sử dụng đất và các quyền lợi khác đối với đất đai của người sở hữu/sử dụng đất: các dữ liệu về đặc điểm hình học và các quyền trên đất giúp chủ sở hữu/sử dụng đất xác định được hình dạng, tình trạng thửa đất và quyền lợi của họ trong một phạm vi ranh giới cụ thể cũng như phân định rõ vị trí của họ khi tham gia vào giao dịch

- Bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan: chủ sở hữu ngoài việc được bảo đảm chủ quyền đối với đất đai phải có nghĩa vụ thực hiện những quy định về mục đích sử dụng đất, công trình được xây dựng trên đất… nhằm bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu bất động sản liền kề, quy hoạch sử dụng đất của địa phương

- Giảm thiểu các tranh chấp liên quan đến đất đai: việc phân định rõ vị trí, ranh giới đất đai và chủ quyền đối với đất giúp chủ sở hữu yên tâm trong hoạt động đầu tư, khai thác đất đai; đồng thời, tôn trọng quyền của các chủ thể khác và lợi ích chung của cộng đồng

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Người

sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật

b Đối với Nhà nước

- Quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ để đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất;

- Hỗ trợ và đảm bảo hiệu quả hoạt động cho thị trường đất đai và bất động sản;

- Thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Hồ sơ địa chính cung cấp những thông tin đầy đủ, chính xác thực trạng, tình hình sử dụng đất làm căn cứ đánh giá và đề xuất, bổ sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; giải quyết các tranh chấp đất đai

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 8

Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện Kết quả đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất

Như vậy, hiệu quả của hệ thống đăng ký đất đai sẽ đảm bảo cho hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước, bởi đăng ký đất đai là một trong những hoạt động quan trọng của nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai Vì vậy, lợi ích mà Nhà nước nhận được từ hệ thống đăng ký đất đai thể hiện trên nhiều lĩnh vực quản lý khác nhau, từ việc hỗ trợ và thực hiện các chính sách đất đai, quy hoạch sử dụng đất; hỗ trợ hệ thống thuế đất và bất động sản đến việc hỗ trợ hoạt động quản lý các nguồn tài nguyên và môi trường

c Đối với xã hội

- Hệ thống đăng ký đất đai cung cấp cơ sở pháp lý đáng tin cậy để cơ quan

có thẩm quyền dựa vào đó để giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai, quan trọng hơn là góp phần ngăn chặn những tranh chấp hay tư tưởng tranh chấp có thể nảy sinh Thông qua hệ thống đăng ký đất đai, các chủ thể đều nhận thức được chủ quyền của mình, phạm vi và giới hạn của nó và khai thác, sử dụng đất đai trong sự tôn trọng chủ quyền của người khác, từ đó, đảm bảo sự ổn định của xã hội

- Thúc đẩy sự phát triển của thị trường đất đai và bất động sản: tạo niềm tin cho các chủ thể trong thị trường thông qua việc đảm bảo quyền sở hữu/sử dụng và những lợi ích khác khi thực hiện giao dịch; giảm nhẹ chi phí và thời gian diễn ra các giao dịch trên thị trường

- Cung cấp thông tin đất đai cho tất cả những chủ thể có nhu cầu, giúp họ có được lựa chọn đúng đắn cho hoạt động đầu tư của mình

- Kích thích sự phát triển của thị trường vốn tín dụng thông qua việc bảo đảm quyền sở hữu/sử dụng đất đai: chủ sở hữu/sử dụng đất có thể sử dụng đất đai của mình làm vật thế chấp để vay vốn phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh; người cấp vốn tín dụng có thể yên tâm về nguồn vốn cho vay khi quyền sở hữu/sử dụng đất đã được đảm bảo cho nghĩa vụ đã được đăng ký bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền

1.1.2.3 Nguyên tắc đăng ký đất đai/bất động sản

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 9

a Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ

Mọi biến động về quyền đối với đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng chỉ có hiệu lực pháp lý nếu được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai

b Nguyên tắc đồng thuận

Người có quyền được đăng ký phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký

c Nguyên tắc công khai

Hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ

d Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Trong đăng ký đất đai, chủ thể (người có quyền được đăng ký) và đối tượng (đất đai, bất động sản) phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.1.2.4 Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản

a Hồ sơ đăng ký đất đai/bất động sản

- Khái niệm: hồ sơ đăng ký đất đai/bất động sản là tài liệu chứa dữ liệu thuộc tính về chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai/bất động sản

- Vai trò: hồ sơ đăng ký đất đai/bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước (quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất bền vững ) và phục vụ quyền lợi của công dân (đảm bảo các quyền được pháp luật công nhận để công dân tham gia các giao dịch đất đai, bất động sản thuận lợi, an toàn và hợp pháp )

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 10

1.2 Đăng ký đất đai ở một số nước trên thế giới

Việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai ở mỗi quốc gia không hoàn toàn giống nhau do phụ thuộc vào điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội, lịch sử và cả mối quan tâm của con người ở mỗi quốc gia đó nhưng đều có chung mục đích đem lai những lợi ích thiết thực nhất cho Nhà nước, xã hội và công dân

Dựa vào đối tượng được đăng ký, quản lý, có thể thấy tồn tại hai loại đăng

ký đất đai tại các nước Đó là “đăng ký văn tự giao dịch” và “đăng ký chủ quyền”

(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.2.1 Đăng ký văn tự giao dịch

1.2.1.1 Khái niệm

Văn tự giao dịch là văn bản viết, mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường

là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Thí dụ một văn tự bán nhà đất là bằng chứng về việc bên bán

đã tự nguyện bán, bên mua đã tự nguyện mua, giá cả và phương thức thanh toán, phương thức bàn giao tài sản được thoả thuận thống nhất… các bên không thể phủ nhận các điều khoản ghi trong văn tự mua bán trên Vãn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán

Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng ký

là các văn tự giao dịch về đất đai và bất động sản trên đất và nội dung của giao dịch

- Nhược điểm

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 11

Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với đất đai;

Thông tin từ đăng ký văn tự giao dịch không có sự đảm bảo chắc chắn về quyền sở hữu, tính chính xác và rõ ràng nên có thể phát sinh chi phí để xác minh nguồn gốc chủ quyền; không khuyến khích đầu tư vào đất đai và hạn chế sự phát triển của thị trường vốn tín dụng; không hỗ trợ chính quyền trong việc giải quyết

tranh chấp đất đai, lập quy hoạch sử dụng đất và xác định thu thuế đất (Bộ Tài

nguyên và Môi trường, 2012)

1.2.1.3 Phân loại các hệ thống đăng ký văn tự giao dịch

a Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch đơn giản

- Mảnh đất đem giao dịch thường được mô tả bằng lời, có thể kèm theo sơ

đã được đăng ký trong các vụ giao dịch trước đây đối với cùng một tài sản

b Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch nâng cao

- Mảnh đất đưa ra giao dịch được xác định theo bản đồ hoặc bình đồ với chất lượng được chuẩn hoá, được gán mã số nhận diện duy nhất;

- Nhân viên đăng ký phải kiểm tra mọi văn tự giao dịch khi đăng ký để đảm bảo sự nhất quán với thông tin đã đăng ký trong các văn tự giao dịch trước đây;

- Hệ thống sổ đăng ký có hệ thống chỉ số theo tên các bên giao dịch và theo

mã số nhận biết duy nhất của các thửa đất;

- Vãn tự giao dịch phải do luật sư hoặc công chứng viên lập và xác nhận;

- Địa vị pháp lý của việc đăng ký văn tự giao dị được bảo vệ bằng Luật Dân

sự hoặc Luật Đất đai Các bên thứ ba khi tham khảo thông tin đăng ký để thực hiện giao dịch sẽ được pháp luật bảo hộ một phần trong trường hợp thông tin đăng ký không chính xác, không đầy đủ

c Hệ thống đăng ký nghĩa vụ

- Bổ sung thông tin cần thiết cho đăng ký văn tự giao dịch;

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 12

- Các nghĩa vụ thường được đãng ký theo một hệ thống hồ sơ riêng, do đó khi mua bán hoặc thực hiện các giao dịch khác về đất dai, người mua vừa phải điều tra thông tin về tài sản định mua theo hệ thống hồ sơ đăng ký giao dịch, vừa phải

điều tra theo hệ thống hồ sơ đăng ký nghĩa vụ (Bộ Tài nguyên và Môi trường,

2012)

1.2.1.4 Đăng ký văn tự giao dịch ở một số nước

Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được sử dụng ở các nước theo

xu hướng Luật La Mã và Luật Đức như Pháp, Ý Hà Lan, Đức, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước châu Phi và châu Á

a Đăng ký văn tự giao dịch ở Scotland

Triển khai từ năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland, hệ thống đăng ký văn tự giao dịch có mục tiêu đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính công khai và tiếp cận dễ dàng Sự an toàn pháp lý được bảo đảm thông qua việc luật dành quyền ưu tiên pháp lý cho các giao dịch đã đãng ký Tính công khai được đảm bảo bằng luật quy định bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thông tin cần thiết Tính dễ tiếp cận thể hiện qua việc chính quyền tạo điều kiện để việc cung cấp thông tin được nhanh chóng và rõ ràng Tương phản với hệ thống đãng ký của Anh vốn duy trì “bí mật cá nhân” tới năm

1992, hệ thống đăng ký đất đai ở Scotland là hệ thống công khai ngay từ buổi đầu hình thành và phát triển

Quy trình đăng ký theo hệ thống Scotland như sau:

- Đăng ký thông tin khai báo;

- Lập biên bản và đăng ký vào sổ biên bản (Minute Book);

- Hồ sơ gốc (Record Book);

- Bảng tra cứu (Search Sheet)

Các Hô sơ gốc (Record Book) và các Sô biên bản (Minute Book) được gửi tới Văn phòng Đăng ky Scotland để cho công chúng có thể tra cứu lấy thông tin Như vậy một lượng lớn hô sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 13

Văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính

quyền (official stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ (Bộ Tài

nguyên và Môi trường, 2012)

b Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ

Đăng ký văn tự giao dịch ở Mỹ được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng

ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang, có mục tiêu “tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản (estate) và lợi ích (interest) nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể”

Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyển ưu tiên (priority) và nguyên tắc nhận biết (notice) Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo nguyên tắc trình tự (race statutes), quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết (notice statutes) và quy định hỗn hợp (race- notice statutes)

Điều luật theo nguyên tắc trình tự dành quyền ưu tiên cho giao dịch đăng ký trước Một giao dịch được đăng ký sẽ thắng một giao dịch chưa được đăng ký dù cho giao dịch chưa đăng ký được thực hiện trước Điều này dễ bị lợi dụng để thực

hiện các giao dịch có yếu tố gian lận (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.2.2 Đăng ký chủ quyền

1.2.2.1 Khái niệm

Đăng ký chủ quyền là hình thức đăng ký đất đai mà đối tượng đăng ký là những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng đất; các quyền, lợi ích và cả những hạn chế

về quyền của họ đối với đất; những thông tin về thửa đất, nghĩa là mối quan hệ pháp

lý giữa đất đối với người có chủ quyền đất

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 14

Tất cả các thủ tục này chỉ được xem là hợp pháp khi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành Do đó, thông tin chủ quyền lưu trữ được đảm bảo bởi nhà nước, được sử dụng chính thức mà không cần thiết có sự điều tra nguồn gốc chủ quyền đất đai

- Nhược điểm

Cần thời gian và chi phí cho việc thành lập, điều hành hệ thống văn phòng

đăng ký (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.2.2.3 Đăng ký chủ quyền ở một số nước

a Đăng ký chủ quyền ở Thụy Điển

Ở Thụy Điển, hoạt động đăng ký đất đai bao gồm hoạt động địa chính (sự hình thành và đăng ký bất động sản) và việc đăng ký quyền (quyền sở hữu và những hạn chế trong thực hiện quyền) do Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia chịu trách nhiệm chủ trì tổ chức thực hiện

Cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia là tổ chức thuộc Bộ Môi trường, với lực lượng nhân sự khoảng 2.400 người làm việc tại 90 văn phòng trên khắp Thụy Điển, giữ vai trò chủ yếu và chịu trách nhiệm trên phạm vi toàn quốc trong lĩnh vực bản

đồ, địa chính và đăng ký quyền thông qua bốn bộ phận Trong đó:

Bộ phận Dịch vụ địa chính chịu trách nhiệm đối với toàn bộ hoạt động địa chính và các thủ tục địa chính liên quan đến sự hình thành, thay đổi của bất động sản; sự hình thành tài sản chung; xác định và điều chỉnh ranh giới bất động sản; xác

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 15

định những hạn chế về quyền với tổng số khoảng 860 nhân sự, được làm việc tại 80 văn phòng trên khắp Thụy Điển

Bộ phận Đăng ký chủ quyền chịu trách nhiệm kiểm tra các đơn vị đăng ký liên quan đến quyền sở hữu, thế chấp và những quyền khác, ghi nhận những thông tin này vào phần đăng ký quyền trong Sổ Đăng ký bất động sản Tổng số nhân sự của bộ phận này khoảng 200 người

Bộ phận thông tin địa lý và đất đai chịu trách nhiệm xây dựng, quản lý, phát triển và cung cấp thông tin về địa lý và đất đai Tổng số nhân sự của bộ phận này khoảng 550 người

Bộ phận thương mại và sản xuất bản đồ chịu trách nhiệm sản xuất bản đồ và thực hiện các công tác đo vẽ bản đồ theo hợp đồng Nhân sự cho bộ phận này là

khoảng 425 người, làm việc tại 40 văn phòng trên toàn Thụy Điển (Đặng Anh

Quân, 2011).

b Đăng ký chủ quyền ở Malaysia

Tại Malaysia, cơ quan đăng ký đất đai được thành lập theo 1 cấp ở các bang

và có một số rất ít chi nhánh trực thuộc, có chức năng, nhiệm vụ, thẩm quyền thực hiện tất cả các công việc của các thủ tục đăng ký đất đai và bất động sản, cấp giấy chứng nhận cho mọi tổ chức và cá nhân.; quản lý, cập nhật dữ liệu đất đai; lưu trữ toàn bộ hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai; đồng thời thực hiện thu các khoản phí, lệ phí liên quan đến thủ tục đăng ký, kể cả lệ phí trước bạ

Hoạt động đăng ký đất đai có thể thực hiện đăng ký trực tiếp tại cơ quan đăng ký hoặc đăng ký trên mạng (online), việc đăng ký trên mạng có ưu điểm rút ngắn thời gian nộp và chuyển hồ sơ đến bộ phận xử lý (thời gian từ 8 ngày xuống còn 1 ngày); thời gian chờ xử lý hồ sơ (đánh giá tài sản, chuyển thông tin nghĩa vụ tài chính…) từ 8 ngày xuống còn 1 ngày

Hoạt động đăng ký chuyển nhượng đất đai thông thường qua các bước: người mua và người bán thỏa thuận, thuê luật sư của mình để tìm hiểu thông tin và thương thảo Hợp đồng, trường hợp bên mua vay tiền ngân hàng để mua (là hình thức rất phổ biến tại Malaysia) thì bên mua thông qua Luật sư thương thảo với ngân hàng về việc cho vay tiền mua đất; sau khi Hợp đồng đã được ký kết, hai bên mua bán thông qua Luật sư của mình làm đại diện đến cơ quan thuế trực thuộc Bộ Tài

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 16

chính để thực hiện đánh giá tài sản và làm thủ tục nộp thuế; sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, hồ sơ được chuyển sang cơ quan đăng ký và làm thủ tục chuyển

đổi quyền sở hữu tài sản ở cơ quan đăng ký đất đai trực thuộc nơi có tài sản (Đặng

b Tổ chức bộ máy cơ quan đăng ký:

- Cơ quan đăng ký được tổ chức theo mô hình một cấp và có các chi nhánh ở các khu vực khác nhau tùy theo yêu cầu mức độ giao dịch;

- Các cơ quan đăng ký đều có các bộ phận chuyên trách gồm: Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả; Bộ phận tách hợp thửa; Bộ phận đăng ký; Bộ phận Giấy chứng nhận; Bộ phận lưu trữ hồ sơ và bộ phận kiểm tra, xử lý các sai sót; bộ phận dịch vụ pháp lý;

- Bộ phận đăng ký được tổ chức thành các nhóm chuyên trách: gồm nhóm nhập liệu và kiểm tra xác định điều kiện đăng ký do các nhân viên thường thực hiện; nhóm thẩm định lại trước khi đăng ký (nhập liệu) chính thức do các nhân viên cao cấp thực hiện; Tại một số nơi bộ phận đăng ký còn được tổ chức thành nhiều nhóm: Nhóm đăng ký các giao dịch thông thường, nhóm đăng ký các giao dịch phức tạp; nhóm đăng ký thế chấp, nhóm đăng ký các giao dịch cho thuê cửa hàng trong các trung tâm thương mại

c Hệ thống đăng ký đất đai là hệ thống đăng ký quyền sở hữu, tương tự như hệ thống đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam (kết quả đăng ký cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu và có giá trị pháp lý bảo đảm quyền sở hữu tuyệt đối của người được cấp giấy), song có nhiều điểm khác với quy định hiện hành ở Việt Nam cần được tiếp tục nghiên cứu áp dụng:

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17

- Mẫu Giấy chứng nhận được cải tiến chỉ còn 1 tờ giấy màu khổ A4, loại giấy có chất lượng cao, được đặt hàng sản xuất riêng;

- Mỗi thửa đất ký cấp 2 Giấy chứng nhận có giá trị như nhau, 1 bản lưu tại cơ quan đăng ký và là tài liệu chủ yếu của hồ sơ địa chính;

- Nội dung Giấy chứng nhận chỉ có thông tin về đất, không có thông tin về tài sản gắn liền với đất; thông tin thửa đất chỉ thể hiện các thông tin chính, thông tin chi tiết được thể hiện trong cơ sở dữ liệu;

- Khi chuyển quyền sở hữu đều cấp mới Giấy chứng nhận mà không chứng nhận vào Giấy chứng nhận cũ;

- Giấy chứng nhận có nhiều loại thông tin để chống làm giả mà Việt Nam chưa làm được như: chữ in chìm trong giấy; dán tem chống giả

d Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu nhà chung cư, nhà tập thể chỉ thể hiện phần diện tích thuộc sở hữu riêng, không thể hiện các diện tích thuộc sở hữu chung, diện tích căn hộ chỉ tính bên trong tường bao (không tính tim tường);

Những diện tích công trình để sử dụng chung cho mọi người sống trong tòa nhà chung cư, khu nhà tập thể được cấp cho tổ chức quản lý khu nhà chung cư, nhà tập thể

e Hồ sơ địa chính của các nước được nghiên cứu không có sổ sách địa chính như ở Việt Nam mà coi trọng việc lưu giấy chứng nhận (bản lưu) và các giấy tờ lập trong thủ tục đăng ký (được lưu dạng giấy và quét lưu trong cơ sở dữ liệu)

f Mẫu tờ khai đăng ký được thiết kế riêng cho từng loại thủ tục khác nhau mà không gộp chung một mẫu cho nhiều loại thủ tục như ở Việt Nam

g Thông tin đất đai được cung cấp không giới hạn đối tượng và nội dung thông tin; người được cung cấp phải trả phí, kể cả các cơ quan của Chính phủ và chính quyền địa phương

h Khi giao dịch về đất đai (kể cả chuyển quyền sở hữu hay thế chấp) các bên liên quan đều thuê Luật sư cho mình để kiểm tra và đại diện để làm thủ tục đăng ký Việc bàn giao đất và thanh toán tiền giữa các bên mua bán thường được thực hiện ngay tại bộ phận một cửa của cơ quan đăng ký ngay sau khi hoàn thành việc đăng

ký (được chấp thuận đăng ký và cấp Giấy chứng nhận)

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18

i Khi đăng ký, cấp Giấy chứng nhận không thu lệ phí mà chỉ thu phí, song có nhiều loại phí khác nhau và có mức thu khác nhau: phí mua mẫu hồ sơ, phí nộp hồ sơ, phí giao dịch; phí tra cứu thông tin, phí cấp bản sao Giấy chứng nhận, các loại phí đăng ký

1.3 Hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam

1.3.1 Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Phủ Thủ tướng về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký ruộng đất trong cả nước;

- Điều 18 Luật Đất đai năm 1987;

- Điều 33, 36 Luật Đất đai năm 1993:

- Khoản 1 Điều 11 Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 1998;

- Khoản 1 Điều 11 Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 2001;

- Khoản 19, 20 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003;

- Điều 46, 49, 52 Luật Đất đai năm 2003;

- Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013;

- Điều 95, 97, 98 Luật Đất đai 2013;

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều Luật Đất đai

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về hồ sơ địa chính;

Cùng với lịch sử phát triển đất nước, công tác quản lý đất đai cũng dần được hoàn thiện thông qua việc hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật liên quan trong lĩnh vực quản lý đất đai, từ chỗ chỉ là những văn bản dưới luật đến việc Nhà nước ban hành Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 và một loạt các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành cụ thể

Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013 Luật đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng

07 chương và 66 điều so với Luật đất đai năm 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ

6 Ban Chấp hành Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003 Các yếu tố trụ cột của một hệ thống quản trị đất đai đã được tiếp thu để đưa vào Luật Đất đai, cụ thể

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19

gồm: Công khai và minh bạch trong quản lý, trước hết là thông tin đất đai (Điều 28 quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch); Người dân được tham gia vào quản lý và giám sát việc thực thi pháp luật (việc lấy ý kiến của dân, Điều 43 quy định đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điểm a Khoản 2 Điều 69 đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Điều 199 quy định về quyền giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai); Kiểm soát việc thực hiện thẩm quyền của cơ quan nhà nước; Trách nhiệm giải trình của cán bộ và cơ quan quản lý được quy định rất cụ thể về nhiệm vụ, thẩm quyền, trách nhiệm của từng cơ quan

Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ đã quy định một số nội dung đổi mới mang tính bước ngoặt về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:

- Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Khoản 15 Điều 3 và Điều 95)

Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất và tài sản gắn liền với đất

Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản

lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Đất đai 2003 Do trước đây chỉ khi có đầy đủ giấy tờ

về quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa đầy đủ, dẫn đến tình trạng lỏng lẻo trong quản lý đất đai nhất là tình trạng giao dịch, chuyển nhượng không theo quy định

- Tính bắt buộc thực hiện đăng ký (Khoản 1 điều 95)

Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộ; cụ thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đất tại Điều 5 hay được giao đất để quản lý tại Điều 8 Đăng

ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20

của chủ sở hữu Riêng đối với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng số

và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2 Điều 95

và Điều 96)

- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai.(Khoản 3 và 4, Điều 95)

- Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95)

Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào sổ địa chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử

lý theo quy định của Chính phủ

- Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất (Khoản 6 Điều 95)

Thời hạn phải đăng ký áp dụng đối với các trường hợp: cho thuê, thế chấp, chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa

kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế

- Bổ sung quy định thời điểm hiệu lực của việc đăng ký thời điểm có hiệu lực

là kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Khoản 7 Điều 95)

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21

- Quy định những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 19, Nghị định số 43/2014/CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai)

- Quy định một số trường hợp cá biệt nhưng được hoặc không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (Điều 29, Nghị định số 43/2014/CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai)

1.3.2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.2.1 Cơ sở pháp lý về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

- Điều 64 của Luật Đất đai 2003 quy định: cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

- Điều 1 Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT- BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quy định:

1 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là cấp huyện) là đơn vị sự nghiệp công lập,

có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật;

2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thành lập theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường và Trưởng phòng Nội vụ;

3 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có con dấu riêng, được mở tài khoản theo quy định của pháp luật

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22

1.3.2.2 Tổ chức hoạt động của VPĐKQSDĐ

a Chức năng, nhiệm vụ

- Tổ chức thực hiện đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất;

- Chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính;

- Tham mưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất theo quy định của pháp luật

b Cơ cấu tổ chức

VPĐKQSDĐ có Giám đốc và không quá 02 (hai) Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc VPĐKQSDĐ thực hiện theo phân cấp quản lý cán bộ của UBND cấp tỉnh và phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định của pháp luật;

VPĐKQSDĐ cấp tỉnh được thành lập một số phòng chuyên môn nghiệp vụ;

số lượng phòng chuyên môn nghiệp vụ căn cứ vào đặc điểm của từng địa phương và theo nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh;

Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh theo đề nghị của Giám đốc Văn phòng;

Chủ tịch UBND cấp huyện quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của VPĐKQSDĐ cấp tỉnh theo đề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và Môi trường và Trưởng phòng Nội vụ

1.3.2.3 Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

a Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Tổng cục Quan lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2013 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐKQSDĐ cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất (06/9/2004), Lào Cai là tỉnh chậm nhất (28/5/2009) Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

VPĐKQSDĐ cấp huyện được thành lập ở 674/693 đơn vị cấp huyện, chiếm 97% số đơn vị cấp huyện của cả nước Tuy nhiên, hiện nay còn 19 huyện (chưa kể 4 huyện đảo) thuộc 6 tỉnh chưa thành lập Văn phòng đăng ký gồm Thanh Hóa (7

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23

huyện), Cao Bằng (6 huyện), Hà Nội (3 huyện) và các tỉnh Phú Thọ, Quảng Nam, Kon Tum (1 huyện)

Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp cả nước

Vùng lãnh thổ Sở TNMT

VPĐKQSDĐ cấp tỉnh

VPĐKQSDĐ cấp huyện

2006 2013 2006 2013 2006 2013

Miền núi phía Bắc 15 15 8 15 1 145 Đồng bằng Bắc Bộ 11 10 7 10 1 111 Bắc Trung Bộ 6 6 5 6 18 77 Nam Trung Bộ 8 8 7 8 19 82 Tây Nguyên 5 5 5 5 6 60 Đông Nam Bộ 6 6 5 6 44 69 Tây Nam Bộ 13 13 11 13 30 130

Nguồn: Cục Đăng ký và Thống kê, 2014

b Tổ chức hoạt động

- Cơ cấu tổ chức

VPĐKQSDĐ thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến

là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); các VPĐKQSDĐ thuộc Sở trung bình có từ 3 đến 4 phòng

Các VPĐKQSDĐ cấp huyện được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ Đăng ký đất đai (hoặc Thẩm định hồ sơ); Tổ Lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐKQSDĐ do yêu cầu công việc còn có Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì

ổn định ở các địa phương

- Nguồn nhân lực

Theo tổng hợp của Cục Đăng ký và Thống kê, số lượng lao động của các VPĐK cấp tỉnh hiện còn hạn chế: tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh tính đến 30/12/2013 là 2.060 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 33 người; trong đó,

có 999 người trong biên chế nhà nước (chiếm 48,5%) và có 1.133 người hợp đồng dài hạn (chiếm 51,5%)

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 24

Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ các cấp cả nước

Nguồn: Cục Đăng ký và Thống kê, 2014

Về trình độ chuyên môn: trình độ đào tạo của nhân viên VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hiện có tương đối cao (65,7% lao động có trình độ đại học và trên đại học; 34,3% có trình độ cao đẳng hoặc trung cấp)

Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐKQSDĐ cấp tỉnh rất hạn chế; phần lớn (62,6%) mới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm

kỹ thuật) chuyển sang

- Tổng số lao động hiện có của VPĐKQSDĐ cấp huyện có 8.334 người, trung bình mỗi VPĐKQSDĐ có 12 người; trong đó, có 3.301 người trong biên chế nhà nước (chiếm 39,6%) và có 1.133 người hợp đồng dài hạn (chiếm 60,4%)

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐKQSDĐ cấp huyện: có trình độ chuyên môn từ trung cấp trở lên; tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; đại đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐKQSDĐ

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 25

c Kết quả thực hiện một số nhiệm vụ chính

Sau hơn 10 năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003, đến nay VPĐKQSDĐ cấp tỉnh đã được thành lập tại tất cả các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; VPĐKQSDĐ cấp huyện đã được thành lập tại 674/693 huyện, thị, thành phố thuộc tỉnh, thị xã (chưa kể huyện đảo), chiếm 97% tổng số huyện Việc thành lập và hoạt động của VPĐKQSDĐ đã khắc phục nhiều khó khăn về nhân lực chuyên môn để thực hiện các nhiệm vụ về đăng ký đất đai; đã tạo ra sự chuyển biến mạnh mẽ trong việc cấp GCNQSDĐ

Tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2013, cả nước đã cấp được 40,8 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,7 triệu ha, đạt 93,8% diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chính của cả nước đã cấp được 39,9 triệu giấy chứng nhận với tổng diện tích 22,1 triệu ha, đạt 93,7% diện tích cần cấp và đạt 95,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận Trong đó, riêng năm 2013 cấp được 6,4 triệu giấy chứng nhận, với diện tích 3,9 triệu ha, nhiều hơn 3,6 lần so với kết quả cấp giấy chứng nhận năm 2012

Hiện nay, cả nước có 60 tỉnh hoàn thành cơ bản (đạt trên 85% tổng diện tích các loại đất cần cấp giấy chứng nhận); còn 3 tỉnh chưa hoàn thành cơ bản (đạt dưới 85% diện tích cần cấp giấy) là các tỉnh: Lai Châu; Hải Dương và Bình Phước Tình hình cấp giấy chứng nhận các loại đất chính như sau:

Bảng 1.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận các loại đất cả nước

cấp

Diện tích (ha)

Tỷ lệ đạt (%)

1 Đất sản xuất nông nghiệp 19.693.256 8.734.927 89,0

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26

Nguồn : Báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014

- Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp được 5.307.900 giấy chứng nhận với diện tích 127.000 ha, đạt 94,8%; trong đó có 43 tỉnh cơ bản hoàn thành đạt trên 85%; còn

20 tỉnh đạt dưới 85%, đặc biệt còn 3 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Bình Định, Bình Thuận, Kiên Giang

- Về đất ở nông thôn: Cả nước đã cấp được 12.857.500 giấy chứng nhận với diện tích 512.400 ha, đạt 93,8%; trong đó 50 tỉnh đạt trên 85%, 13 tỉnh đạt dưới 85%; 2 tỉnh đạt thấp dưới 70% gồm: Ninh Thuận, Đắk Nông

- Về đất chuyên dùng: Cả nước đã cấp được 245.500 giấy chứng nhận với diện tích 552.900 ha, đạt 76,7%; trong đó 28 tỉnh đạt trên 85%; 35 tỉnh đạt dưới 85% 18 tỉnh đạt thấp dưới 70%, gồm: Cao Bằng, Lạng Sơn, Hòa Bình, Bắc Giang,

Hà Nội, Hải Dương, Hưng Yên, Quảng Ngãi, Bình Định, Bình Thuận, Kon Tum, Đắk Nông, TP Hồ Chí Minh, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiền Giang, Trà Vinh, An Giang, Kiên Giang

- Về đất sản xuất nông nghiệp: Cả nước đã cấp được 19.653.200 giấy chứng nhận với diện tích 8.726.000 ha, đạt 88,9%; trong đó 51 tỉnh đạt trên 85%; 12 tỉnh đạt dưới 85%; chỉ có tỉnh Ninh Thuận đạt dưới 70%

- Về đất lâm nghiệp: Cả nước đã cấp được 1.934.800 giấy chứng nhận với diện tích 12.221.800 ha, đạt 97,8%; trong đó 39 tỉnh đạt trên 85%; 16 tỉnh đạt dưới 85% (trừ 8 tỉnh không có đất lâm nghiệp phải cấp giấy chứng nhận); 4 tỉnh đạt dưới 70% gồm: Hải Dương, Ninh Bình, Bình Dương, Tây Ninh

Đạt được kết quả trên, trước hết là do việc thành lập các VPĐKQSDĐ, lực lượng chuyên môn về đăng ký, cấp GCNQSDĐ đã được gia tăng hơn nhiều lần so với trước đây với trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực tiễn về thi hành pháp luật ngày càng được nâng cao, hoàn thiện; đã phân biệt các công việc mang tính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp GCNQSDĐ; phân định chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyền trong việc giải quyết thủ tục hành chính; cải cách thủ tục theo hướng đơn giản, thời gian thực hiện cấp GCNQSDĐ đã được rút ngắn so với thời gian thực hiện trước Luật Đất đai

2003

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27

1.3.2.4 Sự cần thiết của việc đổi mới mô hình hoạt động của VPĐKQSDĐ

a Hạn chế của mô hình VPĐKQSDĐ hai cấp tại Việt Nam

- Trong việc ban hành các quy định của pháp luật:

+ Khoản 1 điều 51 Luật Đất đai năm 2003 quy định: tổ chức đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả

Trên thực tế điều kiện “có hiệu quả” rất khó để lượng hóa, các văn bản hương dẫn thi hành luật chưa đưa ra được các chỉ tiêu cụ thể để đánh giá thế nào là

sử dụng đất có hiệu quả nên có nhiều tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không đầu tư xây dựng công trình, để lãng phí đất hoặc cho thuê, cho mượn trái pháp luật nhưng vẫn yêu cầu cơ quan nhà nước phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc này gây rất nhiều khó khăn chưa cơ quan thực hiện;

+ Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường ban hành quy định khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc quy hoạch sử dụng đất mà phải thu hồi, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì phải ghi chú nội dung quy hoạch trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp hộ gia đình, cá nhân đã hạn chế quyền lợi của người sử dụng đất

Tuy nhiên Điều 8 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (thay thế Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006) không yêu cầu phải ghi nội dung quy hoạch khi cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 1, 2 điều 8 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009)

Như vậy, giữa các hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/7/2006 và các hộ gia đình, cá nhân được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường có sự khác nhau về quyền lợi (giá trị thửa đất giao dịch trên thị trường) nên sẽ nảy sinh khiếu kiện đối với cơ quan quản

lý nhà nước;

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28

+ Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa được quy định cụ thể tại một điều riêng;

- Trong việc thực thi các quy định của pháp luật

+ Việc thành lập hệ thống VPĐKQSDĐ ở các địa phương còn rất chậm so với yêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật Đất đai năm 2003;

+ Việc tổ chức bộ máy các VPĐKQSDĐ các địa phương chưa thống nhất về loại hình hoạt động: chức năng nhiệm vụ của nhiều VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn có sự chồng chéo với một số đơn vị khác của Sở, nhất là Trung tâm Thông tin Tài nguyên

và Môi trường; chức năng nhiệm vụ của nhiều VPĐKQSDĐ cấp huyện còn chồng chéo với Phòng Tài nguyên và Môi trường; có địa phương VPĐKQSDĐ phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phương VPĐKQSDĐ được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạt động, cũng có địa phương VPĐKQSDĐ được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho toàn bộ kinh phí để hoạt động;

+ Thực tế, các VPĐKQSDĐ chủ yếu mới triển khai thực hiện việc tiếp nhận

và giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng lẻ cho một số đối tượng thuộc thẩm quyền phân cấp, một số VPĐKQSDĐ đã bước đầu tham gia thực hiện nhiệm vụ thống kê đất đai; các nhiệm vụ khác đều chưa triển khai, nhất là việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quy định mới và việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai;

+ Sự phối hợp giữa VPĐKQSDĐ cấp tỉnh với VPĐKQSDĐ cấp huyện (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) và các cơ quan có liên quan còn rất lúng túng Việc tồn tại hệ thống VPĐKQSDĐ hai cấp gây khó khăn trong việc quản lý thống nhất đất đai, mỗi cấp có cách cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính không đồng bộ;

+ Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐKQSDĐ còn rất thiếu về số lượng, hạn chế về kinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu là nguyên nhân cơ bản của việc cấp GCNQSDĐ chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hành chính về đất đai của VPĐKQSDĐ còn rất thiếu thốn, nhiều VPĐKQSDĐ chưa có máy đo đạc để trích đo thửa đất, một số VPĐKQSDĐ còn chưa có máy photocopy để sao hồ sơ; một số nơi diện tích làm việc chật hẹp và không có trang

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29

thiết bị bảo quản để triển khai việc lưu trữ hồ sơ địa chính phục vụ việc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai;

+ Việc thực hiện nhiệm vụ đăng ký cấp GCNQSDĐ còn nhiều thủ tục rườm

rà và áp dụng sai pháp luật: hồ sơ thuộc lĩnh vực đất đai luôn chiếm tỷ lệ trễ hạn rất cao mà chủ yếu xảy ra tại các khâu thuộc VPĐKQSDĐ; Quá trình dài thực hiện việc kiểm tra, đo vẽ, xác minh, thu thập cơ sở pháp lý có tiếp xúc trực tiếp với người dân dễ nảy sinh tiêu cực; Không ít những trường hợp qua kiểm tra cho thấy viên chức hoặc hợp đồng lao động được "chủ động" liên lạc với người dân qua điện thoại, yêu cầu bổ sung những loại giấy tờ ngoài quy định, thậm chí có thể yêu cầu gặp để làm việc mà không cần đến văn bản của Thủ trưởng đơn vị; Có những trường hợp thời gian gần đây báo chí đã nêu như hợp đồng lao động tự ý bỏ việc không bàn giao làm thất lạc hồ sơ… Hậu quả là chỉ khi có đơn thư phản ánh của người dân hoặc qua các Đoàn kiểm tra của cấp trên thì nhiều địa phương mới tập trung khắc phục hậu quả

b Ưu điểm của mô hình văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp trên thế giới

Các nước trên thế giới đều coi hoạt động đăng ký đất đai (kể cả việc cấp Giấy chứng nhận) là hoạt động dịch vụ công mà không phải là hoạt động quản lý nhà nước và do tổ chức dịch vụ công của Nhà nước thực hiện

Mô hình cơ quan đăng ký đất đai ở các nước trên thế giới đều được tổ chức theo mô hình một cấp Trong đó phần lớn các nước, cơ quan đăng ký trực thuộc cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương và có các chi nhánh trực thuộc được bố trí theo khu vực tùy theo nhu cầu giao dịch mà không bố trí theo đơn vị hành chính như: Anh, Pháp, Đức, Hà Lan, Thụy Điển, Úc, NewZealand, Malaysia, một số nước tổ chức thành các cơ quan đăng ký ở cấp tỉnh và có các chi nhánh phụ trách từng khu vực như: Canada, Hoa Kỳ, Thái Lan, Đan Mạch,…

Cơ quan đăng ký đất đai ở các nước đều có các điểm chung: có thẩm quyền thực hiện tất cả các công việc của thủ tục đăng ký đất đai (từ việc tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ đăng ký đến khi trả kết quả; kể cả việc ký cấp Giấy chứng nhận và việc

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30

tính, thu các loại thuế, phí, lệ phí nộp vào ngân sách); do đó bảo đảm cơ chế "một cửa” được tuân thủ tuyệt đối (người dân chỉ đến duy nhất một nơi là cơ quan đăng

ký để làm mọi thủ tục mà không phải đến nơi khác để tính và thu nghĩa vụ tài chính như ở Việt Nam)

Hiện nay, phần lớn các nước đều đã triển khai tin học hóa việc đăng ký Toàn bộ hồ sơ địa chính dạng giấy đã được số hóa và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu đất đai (còn gọi là ngân hàng dữ liệu) để phục vụ thuận lợi, nhanh chóng, chính xác yêu cầu khai thác thông tin thường xuyên cho mọi tổ chức, cá nhân, nhất là hệ thống cơ quan đăng ký (để thẩm tra trong quá trình giải quyết thủ tục đăng ký), cơ quan thuế Hệ thống đăng ký điện tử được triển khai thống nhất ở mỗi quốc gia, nhiều nước đã triển khai việc đăng ký giao dịch điện tử (Người đăng ký gửi hồ sơ đăng ký qua mạng đến cơ quan đăng ký mà không phải trực tiếp đến cơ quan đăng

ký để nộp hồ sơ dạng giấy như hiện nay) Bên cạnh đó, một số nước áp dụng hệ thống đăng ký TORREN (cấp Giấy chứng nhận cho người đăng ký) như Australia, NewZealand đã chuyển sang việc cấp Giấy chứng nhận điện tử và trên Giấy chứng nhận chỉ thể hiện một số thông tin cơ bản về quyền sở hữu thửa đất; với cách làm này, người dân có thể tự in Giấy chứng nhận của mình trên mạng bất kỳ lúc nào, giá trị pháp lý của loại Giấy chứng nhận này được bảo đảm đảm bằng sự thống nhất thông tin lưu trữ trong cơ sở dữ liệu địa chính

Như vậy, để thực hiện chủ trương xây dựng mô hình quản lý đất đai hiện đại, xây dựng một hệ thống thông tin đất đai thống nhất từ Trung ương đến cấp tỉnh, huyện; việc hình thành các Văn phòng đăng ký đất đai theo mô hình một cấp là rất cần thiết Mô hình Văn phòng đăng ký đất một cấp sẽ thuận tiện cho việc tổ chức xây dựng, quản lý, vận hành cơ sở dữ liệu đất đai để đáp ứng yêu cầu khai thác, cập nhật thông tin đất đai thường xuyên, phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp, phục vụ các ngành, lĩnh vực nhu cầu của các tổ chức, cá nhân… Tuy nhiên, để

có thể áp dụng thành công mô hình này đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ một loạt các giải pháp: củng cố, kiện toàn về tổ chức, bộ máy; đào tạo, nâng cao năng lực chuyên môn, kinh nghiệm thực tế cho các cán bộ thực hiện; hoàn thiện chức năng, nhiệm vụ; xây dựng quy chế làm việc, phối hợp…

H ọc viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Văn phòng đăng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hải Phòng

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng;

2.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai của thành phố Hải Phòng;

2.3.3 Tình hình hoạt động hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp

- Cơ sở pháp lý;

- Tình hình và kết quả kiện toàn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp;

- Tình hình và kết quả thử nghiệm hoạt động của VPĐKQSDĐ một cấp;

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, số liệu thống kê của các báo cáo tổng kết của cơ quan quản lý nhà nước ở Trung ương và địa phương có liên quan đến mục tiêu nghiên cứu của đề tài, cụ thể:

Sở Tài nguyên và Môi trường: thu thập các số liệu, tài liệu về tình hình quản

lý, sử dụng đất;

VPĐKĐĐ: thu thập các số liệu, tài liệu về thực trạng hoạt động của VPĐKĐĐ thành phố Hải Phòng;