Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đang ký quyền sử dụng đất huyện yên lập, tỉnh phú thọ

Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK - Luật Đất đai 2003 quy định [15] : "Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thựchiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường

ĐINH THỊ THU THỦY

ĐINH THỊ THU THỦY

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đỗ Thị Lan

Người KÝ PHÒNG QLĐTSĐH KÝ KHOA CHUYÊN MÔN CHỮ KÝ

Thái Nguyên - 2015

kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất

kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõnguồn gốc./

Tác giả luận văn

Đinh Thị Thu Thủy

Trong quá trình hoàn thành luận văn này, tôi luôn được sự quan tâm, giúp

đỡ quý báu của tập thể các thầy cô giáo Khoa Môi trường, Khoa Tài nguyên vàphongg quản lý sau đại học, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, sự quantâm, động viên, giúp đỡ của bạn bè, đồng nghiệp, và đặc biệt là sự giúp đỡ, chỉdẫn tận tình của PGS.TS Đỗ Thị Lan, người hướng dẫn khoa học, đã giúp đỡ tôihoàn thành luận văn về vấn đề “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đang ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ”.

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí lãnh đạo UBND vàcác Phòng, ban UBND huyện Yên Lập đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gianđiều tra số liệu và có những ý kiến đóng góp quý báu cho luận văn của tôi

Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên,khuyến khích và giúp đỡ tôi trong thời gian học và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn đối với mọi sự quan tâm, giúp đỡ, động viênquý báu và kịp thời đó!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015

Tác giả luận văn

Đinh Thị Thu Thủy

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục tiêu tổng quát 2

3 Mục tiêu cụ thể 2

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của đề tài 4

1.1.1 Khái quát chung về đất đai 4

1.1.2 Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai 4

1.2 Khái quát đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới 7

1.2.1 Đăng ký đất đai ở Thụy Điển 7

1.2.2.Đăng ký đất đai ở Trung Quốc 8

1.2.3 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp 9

1.3 Khái quát về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam 11

1.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 11

1.3.2 Hệ thống đăng ký đất đai 13

1.3.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 15

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 30

2.2 Về địa điểm, thời gian nghiên cứu: 30

2.3 Nội dung nghiên cứu 30

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Yên Lập 30

2.3.2 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập 31

2.3.3 Đánh giá của người dân về hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Lập 31

2.3.5.Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất: Ứng dụng giải pháp để tổ chức thực hiện

trong 03 tháng để từ đó khẳng định các giải pháp đưa ra có hiệu quả áp

dụng tại địa phương 31

2.4 Phương pháp nghiên cứu 31

2.4.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu 31

2.4.2 Phương pháp thống kê, so sánh 32

2.4.3 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan 32

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 32

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 33

3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Yên Lập 33

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 36

3.1.3 Tình hình quản lý đất đai và sử dụng đất đai huyện Yên Lập 39

3.2 Đánh giá thực trạng tình hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập 43

3.2.1 Tổ chức bộ máy 43

3.2.2 Nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đât huyện Yên Lập 45

3.2.3 Cơ chế tài chính cho hoạt động của Văn phòng ĐKQSD đất 46

3.2.4 Điều kiện cơ sở vật chất 46

3.2.5 Quy trình thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai 48

3.2.6 Kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 53

3.3 Đánh giá của người dân về hoạt động của VPĐK huyện Yên Lập 71

3.3.1 Mức độ tiếp nhận các thủ tục hành chính công khai 71

3.3.4 Các khoản lệ phí phải đóng 75

3.3.5 Nhận xét 77

3.4 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 79

3.4.1 Chính sách pháp luật đất đai, trình độ hiểu biết về pháp luật còn hạn chế của người dân 79

3.4.2 Nguyên nhân về tổ chức, cơ chế hoạt động 79

3.4.3 Nguyên nhân về cơ sở vật chất, kỹ thuật 80

3.4.4 Nguyên nhân về nguồn nhân lực 81

3.4.5 Nguyên nhân về cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính của Văn phòng còn chưa phù hợp 82

3.5 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 82

3.5.1 Giải pháp về chính sách pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật của người dân 82

3.5.2 Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động 82

3.5.3 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 83

3.5.4 Giải pháp về nhân lực 84

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 85

1 Kết luận 85

2 Đề nghị 86

TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

Kí hiệu Tên đầy đủ

Bảng 1.1: Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp 16

Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK theo chuyên môn 18

Bảng 3.1: Các loại đất huyện Yên Lập 35

Bảng 3.2: Số liệu tài nguyên khoáng sản huyện Yên Lập 36

Bảng 3.3: Lao động huyện Yên Lập 2010 - 2015 37

Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn huyện yên Lập năm 2014 42

Bảng 3.5 : Thiết bị công nghệ của văn phòng 47

Bảng 3.6: Cơ sở vật chất phục vụ thực hiện nhiệm vụ 47

Bảng 3.7: Hồ sơ và thủ tục xử lý hồ sơ 50

Bảng 3.8: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất từ 2011-2014 huyện Yên Lập 54

Bảng 3.9: Kết quả cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân thuê đất trên địa bàn huyện Yên Lập 57

Bảng 3.10: Kết quả cấp GCN cho các cơ quan, tổ chức được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất không phải thuê đất trên địa bàn huyện 58

Bảng 3.11: Kết quả hồ sơ địa chính theo CT 299/TTg trên địa bàn 59

Bảng 3.12: Kết quả lập hồ sơ địa chính chính quy 60

Bảng 3.13: Kết quả chỉnh lý biến động sử dụng đất năm 2013 62

Bảng 3.14: Diện tích các đơn vị hành chính theo hiện trạng kiểm kê 2014 64

Bảng 3.15: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 huyện Yên Lập 68

Bảng 3.16: Mức độ công khai thủ tục hành chính 72

Bảng 3.17: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐK 73

Bảng 3.18: Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ 75

Bảng 3.19: Đánh giá các khoản chi phí ngoài quy định 76

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí VPĐK trong hệ thống cơ quản lý nhà nước

về đất đai 19Hình 3.1: Bản đồ địa giới hành chính tỉnh Phú Thọ 34Biểu đồ 3.1: Biểu đZồ thể hiện cơ cấu các loại đất trên địa bàn

huyện Yên Lập năm 2014 43Hình 3.2: Quy trình đăng ký cấp GCNQSDĐ lần đầu 48Hình 3.3: Quy trình thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 51Hình 3.4: Quy trình đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 52Hình 3.5: Quy trình xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất 53Biểu đồ 3.2: Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất từ 2011-2014

huyện Yên Lập 54

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặcbiệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, địa bàn xây dựng và pháttriển kinh tế, xã hội, quốc phòng và an ninh

Với vai trò cực kỳ quan trọng nhưng đất đai lại bị giới hạn về diện tích

và có tính cố định không thể dịch chuyển của con người Để nắm chắc và thựchiện quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, một trong những nội dungquan trọng của quản lý Nhà nước về đất đai là đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) Tuynhiên Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép ngàycàng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và cung cấpkhuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư Việc cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất đã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch đất đai thì ngày càngcao Do vậy, một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai là đảm bảotính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của

dữ liệu địa chính Đặc biệt hoạt động đăng ký đất đai được Luật Đất đai 2003quy định thống nhất tiến hành tại một cơ quan được thành lập mới là Văn phòngĐăng ký quyền sử dụng đất (ĐKQSDĐ)

Sau hơn 10 năm triển khai thi hành Luật đất đai năm 2003, đến nay đangthực hiện Luật đất đai 2013, VPĐKQSDĐ đã được thành lập tại tất cả cáctỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; các huyện trực thuộc tỉnh Hoạt độngcủa VPĐKQSDĐ gắn liền với việc thực hiện cải cách thủ tục hành chínhtrong lĩnh vực đất đai, góp phần nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý Nhànước về đất đai trên phạm vi cả nước Bên cạnh hiệu quả thực sự đã đem lạicủa hệ thống Văn phòng ĐKQSD đất vẫn còn tồn tại nhiều bất cập đó là: Việccung cấp và thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký giao dịch đảmbảo và chỉnh lý biến động đất đai đang là một trong những vấn đề bức xúcchưa được giải quyết triệt để nên rất cần sự nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệthống đăng ký đất đai ở cấp địa phương

Yên Lập là một huyện miền núi thuộc tỉnh Phú Thọ hiện nay đang pháttriển đẩy mạnh thực hiện CNH - HĐH địa phương, cơ cấu kinh tế của huyện đangchuyển dịch theo hướng giảm dần cơ cấu Nông nghiệp, tăng cơ cấu Công nghiệp

& Dịch vụ và xây dựng Nông thôn mới Đất đai trở thành nguồn nội lực phát triểncủa địa phương, nhu cầu đất đai cho xây dựng cơ sở hạ tầng, dịch vụ ngày càngtăng, các giao dịch QSDĐ tăng Vì vậy, để tăng cường công tác quản lý nhà nước

về đất đai nói chung trong đó có việc tạo cơ chế thông thoáng, nhanh chóng trongthực hiện các thủ tục hành chính để thu hút các nguồn lực đầu tư của các cơ quan,

tổ chức và cá nhân vào huyện góp phần nhanh chóng phát triển nền kinh tế, xã hộicủa huyện và xây dựng Nông thôn mới giai đoạn 2010 – 2015 và hoàn thành vàonăm 2020 nên đòi hỏi nhiệm vụ quản lý phải được coi trọng hơn bao giờ hết, Vănphòng ĐKQSDĐ được thành lập bước đầu đã giúp cho công tác quản lý nhà nước vềđất đai tại huyện Yên Lập thực hiện tốt hơn các nhiệm vụ đề ra

Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “

Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ” Dưới

sự hướng dẫn của PGS.TS Đỗ Thị Lan – Giảng viên khoa Môi trường- TrườngĐại học Nông lâm Thái nguyên, cùng với sự giúp đỡ của Văn phòng ĐKQSDđất huyện Yên Lập

2 Mục tiêu tổng quát

Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đấthuyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ từ khi được thành lập (9/2011) đến nay, đặc biệt làsau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 1/7/2014 để tìm được những mặtmạnh và tồn tại trong hoạt động Văn phòng

Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập trong giai đoạn tới

3 Mục tiêu cụ thể

Đánh giá chung về hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyệnYên Lập trên cơ sở các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy vàtrung thực

Đánh giá được các ưu, nhược điểm về hoạt động của Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất huyện Yên Lập.

Nghiên cứu tìm ra nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của Vănphòng thông qua việc tham gia đánh giá của người dân trong quá trình tổ chứcthực hiện

Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất huyện Yên Lập, tỉnh Phú Thọ

4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu

- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việcthực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận, đăng ký giao dịch đảm bảo và chỉnh lýbiến động đất đai; thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giảipháp phù hợp

- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếpxúc thực tế với vấn đề nghiên cứu Giúp cơ quan quản lý nắm chắc, quản chặt cácgiao dịch, các dịch vụ công về đất đai, giảm khiếu kiện về đất đai, giảm các giaodịch phi chính thức và tăng thu cho ngân sách nhà nước

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của đề tài

1.1.1 Khái quát chung về đất đai

Đất đai là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tài nguyên không thểtái tạo Đất đai có vai trò, ý nghĩa đặc trưng là: Nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạtầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt Do vậy, đất đai được địnhnghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặctính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt

trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối

và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất;

tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thànhquả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra”

1.1.2 Tổng quan các vấn đề về đăng ký đất đai

1.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai

Trước hết chúng ta đều thấy rằng trong thực tế đời sống xã hội có rất nhiềucông việc phải đăng ký (sinh tử, kết hôn, nuôi con nuôi ), hoặc phát sinh nhucầu sở hữu, nhu cầu sử dụng tài sản (đăng ký nhà ở, xe ) và khi phát sinh cácnhu cầu khác Trong các việc đăng ký trên có những việc phải đăng ký với cơquan nhà nước, song cũng có việc đăng ký theo tự nguyện của người có nhu cầu.Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai thì công tác Đăng ký đất đai

là yêu cầu bắt buộc, bởi:

- Theo Luật đất đai 2003 đã quy định: Đất đai là sở hữu toàn dân do nhànước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Việc đăng ký đất đai sẽ cungcấp cho Nhà nước mọi thông tin về đất đai để từ đó có thể đưa ra những biệnpháp quản lý sử dụng đất đai có hiệu quả, hợp lý và tiết kiệm Do vậy, mọi đốitượng sử đụng dất phải thực hiện trong các trường hợp: Đang sử đụng dất chưa

được cấp giấy chứng nhận QSD đất; thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyểnnhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại QSD đất; thế chấp, bảo lãnh bằngquyền SDĐ; người nhận quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã có giấy chứngnhận QSD đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyểnmục đích, thay đổi thời hạn và thay đổi ranh giới thửa đất hoặc thay đổi những nộidung quyền sử dụng đất (Điều 46 Luật đất đai 2003)[15].

- Theo Luật Đất đai 2013 quy định [16]: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhànước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Đăng ký đất đai là bắt buộc đối vớingười sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu Đăng ký đất đai,nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, đượcthực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thứcđăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

- Theo Bộ Luật Dân sự [14]: Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sửdụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được

Bộ luật Dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng

và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều164); Việc đăng ký quyến sở hữu tài sản (điều 167) Việc đăng ký quyền sở hữutài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 168);Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên

cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bấtđộng sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan

có thẩm quyền

Như vậy, Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập hồ sơ địachính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lậpmối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất để làm cơ sở cho Nhànước có thể nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật cũng nhưbảo vệ quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của người sử dụng đất

Tuy nhiên đăng ký đất đai không chỉ là công tác đăng ký ban đầu để thành lập

hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà còn cả công tác đăng

ký biến động Bởi trong quá trình phát triển ngày càng mạnh mẽ của xã hội, sự biếnđộng của đất đai tất yếu sẽ diễn ra với mức độ và hình thức ngày càng đa dạng như:chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê…Do vậy, đăng ký đất đaiphải được thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo nhà nướcluôn nắm vững hiện trạng sử dụng đất, người sử dụng đất được thực hiện các quyền

và nghĩa vụ của mình theo đúng pháp luật

1.1.2.2 Cơ sở đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

Theo Nguyễn Thị Lợi (2011) [9], cở sở để đăng ký đất đai bao gồm:

a Hồ sơ đất đai, tài sản gắn liền với đất

Hồ sơ đất đai, tài sản gắn liền với đất chứa đựng những thông tin liên quantới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản

Hồ sơ đất đai, vất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước vàphục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước : để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việcquản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiện quả

- Đối với các tổ chức cá nhân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho nguời sở dụng cócác quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, antoàn và với một chi phí thấp

b Nguyên tắc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất

Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất dựa trên những nguyên tắc :

- Nguyên tác đang nhập hồ sơ;- Nguyên tắc công khai;

- Nguyên tắc chuyên biệt hóa.- Nguyên tắc đồng thuận

Các nguyên tắc này giúp các hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản đượccông khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luậtbảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bấtbiến về pháp lý

c Đơn vị đăng ký - thửa đất

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đấtkhông được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, cácthông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủyếu bằng lời, có thể có hoặc không kèm theo sơ đồ

Như vậy, “Thửa đất” được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liềnmảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập đểđăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệunhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đềquan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký

1.2 Khái quát đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nước trên thế giới

1.2.1 Đăng ký đất đai ở Thụy Điển

Theo Đặng Anh Quân (2011) [13]: Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơbản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuynhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như pháttriển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biếntrong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết đượchình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Cáchoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dướiđây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển

nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượngđất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khimua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đốichiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu

để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tạitoà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế vềchuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán).

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từhợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợpđồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của

cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Nhưng ở Thụy Điển,hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăngthêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyềnđược ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp

1.2.2.Đăng ký đất đai ở Trung Quốc

Đối với Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Dưới hệ thốngkinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tàinguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóangay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm 1949 Quátrình này được tiến hành song song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại”(1957 – 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nông thôn” (1963 – 1965); “Cách mạngvăn hóa” (1966 – 1978) Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị củanước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành Đất đôthị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịutrách nhiệm trước toàn xã hội Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này đượcchính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN (socialist people’s ownership) Làngười đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toànquyền của một chủ sở hữu Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấygiờ đã bị loại khỏi các giao dịch mang tính kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nókhông có giá trị Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thựchiện phân phối đất đai theo các kênh hành chính (administration channels) màtheo đó người sử dụng đất (SDĐ) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào

cho việc SDĐ của mình Tuy nhiên, họ cũng không được phép chuyển nhượngphần đất mà mình được sử dụng Đất đai lúc bấy giờ được coi là một loại tài sảnmang tính phúc lợi xã hội được phân phối miễn phí.

Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cánhân nào được phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng đất đaidưới bất kỳ hình thức nào Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung củaViệt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trường nào chongười SDĐ để họ có thể trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Hậu quả là đấtđai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí Quy định hạn chế nói trên

rõ ràng đi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hộicho nên chỉ phát huy được hiệu lực trong một thời gian ngắn Người SDĐ trênthực tế vẫn tiến hành trao đổi đất đai như một loại hàng hóa Chính vì vậy, thịtrường đất đai “không chính thức” – còn gọi là “chợ đen” (black market) nhưngnăng động đã bắt đầu xuất hiện ở Trung Quốc Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã

đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu Đâychính là nhân tố tạo đà cho quá trình thực hiện cải cách chính sách đất đai ởnước này (Anh Tuấn, 2012) [19]

1.2.3 Đăng ký đất đai, bất động sản ở Cộng hòa Pháp

Theo Lưu Quốc Thái (2007) [21]: Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là đạo luậtđầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bấtđộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền

kề, quyền sử dụng và quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quanđến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công bố công khaitất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượngquyền đối với bất động sản Và phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung đó là:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập

Điều kiện này là điều kiện tiên quyết để đảm bảo thực hiện tốt các thủ tụcđăng ký về sau và còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đốivới tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính

riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứngcứ), đã đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để sở hữu chủ có thể thực hiện quyền

sở hữu của mình mà không bị bất kỳ sự tranh chấp nào

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng

Nguyên tắc này đảm bảo tính tiếp nối trong việc đăng ký : Mọi hợp đồng,giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sởhữu chủ trước đó chưa được đăng ký Sở dĩ phải đặt ra nguyên tắc này là vì đểthông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lậpmột cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó

- Thông tin về chủ thể

Nguyên tắc này thể hiện mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phảighi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên của vợhoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợpđồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đạidiện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ têngọi, hình thức pháp lý, địa chỉ trụ sở, thông tin đăng ký kinh doanh của phápnhân đó, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân

đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng, văn bảnđều phải có lời chứng thực của công chứng viên

- Thông tin về bất động sản

Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đăng ký đều phải có đầy đủthông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhauđối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đốivới mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa

kế, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải hoàn toàn phù hợp vớithông tin trích lục từ hồ sơ địa chính

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chiacủa nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiềuchủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phảighi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất độngsản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ chia lô (nếu là đất chia lô)

1.3 Khái quát về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK

- Luật Đất đai 2003 quy định [15] : "Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thựchiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp; Người đang sửdụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thựchiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng, cho, cho thuế, cho thuêlại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sửdụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩnquyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửađất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyếtđịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành"

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thihành Luật đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyếtđịnh thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên vàMôi trường và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụngđất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn

cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bản quyết định thành lập Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng TN &MT (Chính phủ, 2004) [6]

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV, ngày 31 tháng 12 năm

2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triểnquỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sởvật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cảicách hành chính (Bộ TNMT- Bộ Nội vụ, 2004)[2]

- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT, ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên

Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ vàtrách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tàichính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sừ dụngđất thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiềnthuê đất, thuế chuyền quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất,

thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếucó) (Bộ Tài chính - Bộ TNMT, 2005) [1].

- Thông tư liên tịch số 05/TTLT-BTP-BTNMT, ngày 16 tháng 6 năm

2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sảngắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng kýthế chấp, bảo lãnh tài VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ,quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thếchấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sửdụng đất (Bộ Tư pháp và Bộ TNMT, 2005) [4]; Thông tư liên tịch số03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một

số quy định của thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫnviệc đăng ký thế chấp, bảo lãnh

- Thông tư số 71/2006/TT-BTC ngày 09/8/2006 của Bộ Tài chính về việchướng dẫn thực hiện Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủquy định quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về thực hiện nhiệm vụ, tổ chức bộ máy,biên chế và tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập

- Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môitrường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sửdụng đất;

- Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môitrường Hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;

- Thông tư Liên tịch số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV ngày 15/7/2008 củaLiờn Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ,quyền hạn và cơ cấu tổ chức của cơ quan chuyên môn về tài nguyên và môi trườngthuộc ủy ban nhân dân các cấp;

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nhằm đảm bảo quyền và lợi íchhợp pháp cho người sử dụng đất cũng như xác lập quyền hạn và trách nhiệm củaNhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai

- Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn về cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đượcquy định cụ thể và thống nhất trên toàn quốc việc sử dụng giấy chứng nhận mộtmẫu chung cho tất cả các loại đất và nhà cũng như tài sản khác gắn liền trên đất,việc thể hiện các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền vớiđất, hình thức sử dụng đất và tài sản, loại đất theo mục đích sử dụng, nguồn gốc

sử dụng đất (điều 3 đến điều 5)

- Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15 tháng

3 năm 2010 hướng dẫn về chức năng nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và

cơ chế tài chính của VPĐK quyền sử dụng đất

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng kýgiao dịch bảo đảm

- Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tưpháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp QSDđất, tài sản gắn liền với đất

* Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thực hiện

- Luật đất đai năm 2013 quy định [16]: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối vớingười sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu” “Đăng ký đất đai, nhà ở vàtài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động , được thựchiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai ” (điều 95)

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điềucủa Luật đất đai quy định [7]: Tại điều 5 quy định về văn phòng đăng ký đất đai

là đơn vị sự nghiệp công thuộc sở Tài nguyên & Môi trường; quy định rõ chứcnăng thực hiện các nhiệm vụ công việc tại Văn phòng đăng ký đất đai

1.3.2 Hệ thống đăng ký đất đai

1.3.2.1 Giai đoạn trước khi có Luật đất đai

- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính Phủ "Về việc đo đạc

và đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đấtnông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

1.3.2.2 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1988 đến Luật đất đai 1993

- Luật đất đai 1988 quy định "Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyềngiao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang

sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đặng ký đất đại tại cơ quan Nhànước Ủy ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xãthuộc huyện lập, giữ hồ sơ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tựmình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính"

- Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày14/7/1989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng dất và thông tư số 302/ĐKTKngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện quyết định 201/ĐKTK đã tạo ra một sựchuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam"

1.3.2.3 Giai đoạn từ khi có Luật đất đai 1993 đến Luật đất đai 2003

- Luật Đất đai năm 1993 quy định "Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơđịa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất"

"Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường,thị trấn đó- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổđịa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất"

- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2001

1.3.2.4 Giai đoạn thực hiện Luật đất đai 2003

Theo quy định pháp luật đất đai hiện hành đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cánhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cánhân thuê đất Do vậy, ở nước ta đăng ký đất đai là đăng ký quyền sử dụng đấtNhà nước giao, cho thuê

Luật đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ [15]: "Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử đụng dất".

- Hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng kJý ban đầu và đăng ký biếnđộng

+ Đăng ký ban đầu được thực hiện khi NJhà nước giao đất, cho thuê đất,cấp giấy chứng nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân;

+ Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sửdụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp ), do thay đổi mục đích

sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan đăng ký đất đai : Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người

sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ".

1.3.2.5 Thực hiện Luật đất đai 2013

- Luật đất đai năm 2013 quy định về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn của Nhànước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai đốivới đất đai thuộc lãnh thổ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

- Nhà nước cũng quy định, đăng ký đất đai là việc ghi nhận tình trạngpháp lý về quyền sử dụng đất, quền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất vàquyền quản lý đất đối với thửa đất vào hồ sơ địa chính

- Cơ quan đăng ký đất đai: Việc thực hiện đăng ký đất đai tại cơ vănphòng đăng ký đất đai, là đon vị sụ nghiệp công trực thuộc sỏ Tài nguyên và Môitrường, có chi nhánh tại cá quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh

- Chức năng của văn phòng đăng ký đất đai là thực hiện đăng ký đất đai

và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý tống nhất

hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấpthong tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

1.3.3 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

1.3.3.1 Khái quát về hoạt động

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai [18] tínhđến tháng 12 năm 2012 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ươngthành lập VPĐK cấp tỉnh (chi tiết xem bảng …) Trong đó Hậu Giang là tỉnh thànhlập sớm nhất 06/9/2004, Điện Biên là tỉnh chậm nhất 28/3/2007 Có 39 tỉnh thành lậpđúng thời hạn quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005)

(Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2012)[18]

Trong số các tỉnh đã thành lập VPĐK cấp huyện có 5 tỉnh đã thành lậpxong VPĐK cho tất cả các huyện gồm Đà Nẵng, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu,Thành phố Hồ Chí Minh và Tiền Giang Có 7 tỉnh mới chỉ thành lập Văn phòngđăng ký tại đô thị gồm Cao Bằng, Thái Nguyên, Hải Dương, Ninh Thuận, ĐắkLắc, Đắk Nông và Lâm Đồng

Một số VPĐK không trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường theo quyđịnh mà trực thuộc UBND cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thànhphố Vinh tỉnh Nghệ An, thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồngchéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, sự phân tán trong quản lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất thêm phức tạp, kéo dài do thiếu sự phối hợp giữacác cơ quan này

Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17 tháng 4 năm 2012 của Thủtướng Chính phủ về việc thực hiện Đề án thí điểm VPĐKQSDĐ thành một cấp

trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, hiện nay có 23 VPĐKQSDĐ cấphuyện của các tỉnh, thành phố: Hà Nam, Hải Phòng, Đà Nẵng và Đồng Nai đãchuyển thành Chi nhánh VPĐKQSDĐ trực thuộc VPĐKQSDĐ Sở Tài nguyên

và Môi trường

1.3.3.2 Cơ cấu, tổ chức

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có Giám đốc và không quá 02 (hai)Phó Giám đốc Việc bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc và Phó Giám đốc Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất thực hiện theo phân cấp quản lý cán bộ của Ủy ban nhândân cấp tỉnh và phù hợp với tiêu chuẩn chức danh theo quy định của pháp luật

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh trực thuộc Sở Tài nguyên

và Môi trường, bao gồm một số phòng chuyên môn nghiệp vụ như: Phòng Hànhchính - tổng hợp, Phòng Quản lý đất đai, Phòng Kỹ thuật nghiệp vụ, Phòng Lưutrữ và Cung cấp thông tin VPĐKQSDĐ cấp huyện trực thuộc Phòng Tài nguyên

và Môi trường

- VPĐKQSDĐ các cấp có chức năng, nhiệm vụ chủ yếu là giúp cơ quan tàinguyên và môi trường làm đầu mối tổ chức thực hiện các thủ tục về đăng ký đất đai,cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liềnvới đất; lập và chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính; tổ chứcthực hiện thống kê, kiểm kê đất đai theo định kỳ; cung cấp thông tin đất đai phục vụyêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

- Về nguồn nhân lực của VPĐK quyền sử dụng đất: Theo báo cáo Tổngcục Quản lý đất đai, tổng số cán bộ của 63 VPĐK cấp tỉnh, tính đến tháng 12năm 2013 là 2.065 người, trung bình mỗi VPĐK cấp tỉnh có 32 người Trongtổng số lao động hiện có của các VPĐK cấp tỉnh có 952 người trong biên chế nhànước (chiếm 46%) và có 1.113 người hợp đồng dài hạn (chiếm 54%) Tuy nhiênkinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐK cấp tỉnh hạn chế; đa sốmới được tuyển dụng khi thành lập VPĐK hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tạicác đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môitrường) chuyển sang Tổng số lao động của VPĐK cấp huyện tính đến tháng 12

năm 2013 có 6.862 người, trung bình mỗi VPĐK có 11 người.

Bảng 1.2: Nguồn nhân lực của VPĐK theo chuyên môn

Đo đạc BĐ

Tin học

Còn lại

Đất đai

Đo đạc BĐ

Tin học

Còn lại

Đ.b sông Cửu Long 572 247 112 52 161 1914 888 370 120 536

(Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai, 2012[18])

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐK cấp huyện hầuhết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên; tuy nhiênchỉ có hơn 35% lao động đã làm việc tại Phòng Tài nguyên và Môi trường; gần65% lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác thường phụtrách các công việc đơn giản như chuyển, sao chép hồ sơ, phụ đo đạc Đây làkhó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn củaVPĐK Hơn nữa việc đầu tư trang thiết bị phục vụ công tác chuyên môn cho hệthống VPĐK quyền sử dụng đất còn hạn chế

1.3.3.3 Vị trí, chức năng, nhiệm vụ và vai trò của Văn phòng đăng ký

* Theo quy định của Luật đất đai năm 2003

Theo quy định, VPĐKQSDĐ cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ cônghoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sửdụng đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; thammưu cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tụchành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật (hình 1.1)

Hình 1.1 Sơ đồ vị trí VPĐK trong hệ thống cơ quản lý nhà nước về đất đai

(Nguồn: Sơ đồ minh họa theo quy định Luật Đất đai 2003)

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐK: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thựchiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thẩmquyền cho các đối tượng sử dụng đất ở địa phương Đăng ký sử dụng đất và chỉnh lýbiến động về sử dụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền củangười sử dụng đất; Lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đấtthuộc phạm vi địa giới hành chính; Chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng

UBND huyện, quận, thị

xã thuộc tỉnh

UBND xã, phường, thị trấn Phòng TNMT

Bộ TN&MT

Chính phủ

Sở TN&MT

đất theo thông báo của cơ quan tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSĐC, hệ thốngthông tin đất đai (Bộ Tài nguyên và môi trường và Bộ tài chính, 2010) [3].

Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động VPĐK có 3 chức năng chính

là : Quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đấtthực hiện các quyền và nghĩa vụ Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnhvực đất đai, vai trò của VPĐK trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai

ở địa phương là rất quan trọng vì:

- Hoạt động của VPĐK đã cơ bảm tách bạch giữa hoạt động quản lý nhànước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là cơ quanchuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan nhà nước ởđịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu

về đất đai địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất,thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại,việc đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đượcgiao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

- Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐK các cấp là tổ chức xây

dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tácquản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục

có liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đây là chứng thư pháp lýđảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác,chỉ có VPĐK mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC cho cácchủ thể có nhu cầu sử dụng đất

- Hoạt động của VPĐK đã và đang góp phần giảm thiểu những vướng mắc,ách tắc trong việc đăng ký quyền sử dụng đất cũng như đăng ký bất động sảntrong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triểnkinh tế thời ký công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế sau khiViệt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

- Từ hoạt động của VPĐK, những năm gần đây cùng với việc quản lý, điềuchỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của từng địaphương, VPĐK đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa tỷ lệ cấp giấy cho các đối tượng sửdụng đất tăng nhanh so với thời ký trước khi có Luật đất đai 2003, tạo môitrường lành mạnh và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng trong quan hệ

đất đai, nó không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư vớicác cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch đảm bảo đối vớinguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơquan thuế của nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thuthuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách nhà nước

- Hoạt động của VPĐK đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác đăng kýquyền sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hóa trong hoạt động đăng kýquyền sử dụng đất đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụngcông nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong nhữngnăm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túctrong hoạt động của VPĐK thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

*Theo quy định của Luật đất đai năm 2013

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 [16], Văn phòng đăng ký đấtđai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy bannhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòngđăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có

ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tàikhoản để hoạt động theo quy định của pháp luật

Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tàisản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơđịa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tinđất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;

Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thànhphố thuộc tỉnh Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng,nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủyban nhân dân cấp tỉnh;

Kinh phí hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện theo quyđịnh của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp công lập.

Văn phòng đăng ký đất đai một cấp (Kiều Đăng Tuyết, 2015)[20]

Mười Văn phòng ĐKĐĐ đã được thành lập bao gồm: Hà Nội, Vĩnh Phúc,Đồng Nai, Đà Nẵng, Hải Phòng, Bắc Ninh, Tây Ninh, Bình Dương, Khánh Hoà,Lào Cai, Vĩnh Long Văn phòng ĐKĐĐ được thành lập trên cơ sở hợp nhất Vănphòng ĐKQSDĐ cấp tỉnh và Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc UBND các quận,huyện, thị xã Theo Nghị định số 43/2014/ NĐ-CP, tất cả các địa phương phảihoàn thành việc thành lập Văn phòng ĐKĐĐ trong năm 2015

Văn phòng ĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công lập trực thuộc Sở TN&MT cóchức năng, nhiệm vụ: Thực hiện ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;xây dựng quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệuđất đai; thực hiện các thủ tục về cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại GCN QSDĐ, quyền

sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất; thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảmbằng QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; thực hiện cácdịch vụ về đo đạc, lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất Về cơ cấu tổchức: Chi nhánh VPĐKĐĐ ở các huyện, thị xã, thành phố là đơn vị hoạch toánphụ thuộc VPĐKĐĐ tỉnh, chịu sự quản lý, chỉ đạo trực tiếp, toàn diện củaVPĐKĐĐ tỉnh; chi nhánh thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn củaVPĐKĐĐ trong phạm vi địa bàn được giao quản lý

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐK hiện nay đều có đầy đủ chứcnăng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư số 38/2004/TTLT/BNV-BTNMT vàThông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC; tuy nhiêm trên thực tế,chức năng, nhiệm vụ của các VPĐK ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập như:

- Hầu hết các VPĐK các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưngcòn lúng túng, chưa chủ động xây dựng kế hoạch và tổ chức thực hiện hết nhiệm vụtheo quy định mà chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiệnthống kê, kiểm kê đất đai

- Một số VPĐK các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh lýbiến động trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; có địa phương VPĐK cấptỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có địa phươngVPĐK cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyềnxác nhận của Sở hoặc của Phòng Tài nguyên và Môi trường (trường hợp chuyểnmục đích sử dụng đất); nguyên nhân có sự lẫn lộn này một phần do quy địnhphân cấp chỉnh lý giấy chứng nhận chưa cụ thể và rõ ràng tại Nghị định88/2009/NĐ-CP và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT.

- Đối với VPĐK cấp tỉnh: Nhiều địa phương còn có sự chồng chéo hoặcchưa phân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khókhăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện Cụ thể:+ Chồng chéo với Trung tâm thông tin Tài nguyên và Môi trường trongviệc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính;

+ Một số tỉnh còn giao cho VPĐK một số nhiệm vụ không có trong quyđịnh về chức năng, nhiệm vụ được giao, đó là: Thực hiện định giá đất khi thihành án; tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch

kế hoạch sử đụng dất, dịch vụ tư vấn(như Nam Định, Tiền Giang, HậuGiang, Kiên Giang)

+ Chồng chéo chức năng với các phòng chuyên môn của Sở trong việc tiếpnhận, giải quyết thủ tục hành chính về đất đai;

- Đối với VPĐK cấp huyện: Nhiều địa phương được thành lập nhưng chưaphân định rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng Tài nguyên

và Môi trường; Lãnh đạo phòng Tài nguyên và MT kiêm nhiệm giám đốcVPĐK, coi VPĐK như bộ máy giúp việc của phòng để thực hiện tất cả các côngviệc quản lý nhà nước về đất đai;

1.3.3.4 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký

a, Cấp tỉnh

Theo số liệu tổng hợp từ báo cáo của các địa phương cho thấy, VPĐK cấptỉnh hiện nay đều đã và đang tập trung triển khai thực hiện việc cấp giấy chứngnhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức; thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo;

thống kê và kiểm kê đất đai Nhiều địa phương VPĐK triển khai thực hiện việchoàn thiện hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động cho một số xã đã cấp giấy chứngnhận; tiếp nhận và quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính Một số VPĐK các cấp tỉnh

đã tham gia hỗ trợ cho các huyện, xã tổ chức việc đăng ký cấp, cấp đổi giấychứng nhận ở một số xã theo hình thức đồng loạt (Hà Nội) Tuy nhiên tình hìnhhoạt động của VPĐK cấp tỉnh còn một số tồn tại, hạn chế sau :

- Việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính là nhiệm vụ chủ yếu của VPĐK cấptỉnh; tuy nhiêm công việc này hầu như mới thực hiện được ở một số xã đang tổchức cấp mới hoặc cấp đổi đồng loạt giấy chứng nhận;

- Việc cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức ở một số địa phương thực hiệncòn chậm do khong làm theo hình thức tập trung đồng loạt mà chỉ thực hiệnriêng lẻ cho tổ chức có nhu cầu;

- Chưa quan tâm thực hiện việc kiểm tra, hướng dẫn VPĐK cấp huyệntrong việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính;

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do các VPĐK chưa có đủ nănglực thực hiện hết các nhiệm vụ được giao (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị và cácđiều kiện làm việc cần thiết); không được đầu tư đủ kinh phí để triển khai thựchiện; song bên cạnh đó còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinhnghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ nên còn lúng túng vềphương pháp, cách thức triển khai

b, Cấp huyện

- VPĐK cấp huyện đã thành lập đều mới tập trung triển khai thực hiện việccấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân; thực hiệnđăng ký giao dịch đảm bảo; thống kê và kiểm kê đất đai

- Việc quản lý, lưu trữ hồ sơ địa chính nhiều VPĐK chưa thực hiện hoặcthực hiện chưa đảm bảo yêu cầu, hồ sơ địa chính và các hồ sơ thủ tục hành chính

về đất đai còn quản lý phân tán (thậm chí nhiều địa phương vẫn do cấp xã quản

lý, có địa phương chưa có kho lưu trữ phải gửi tại xã; hầu hết các địa phươngchưa thực hiện việc phân loại và lưu trữ hồ sơ địa chính theo quy định

- Việc cập nhật, chỉnh lý biến động, hoàn thiện hồ sơ địa chính đang quản lý ởhầu hết các VPĐK cấp huyện chưa được quan tâm thực hiện, hoặc thực hiện khôngđầy đủ, nhiều VPĐK chưa thực hiện việc gửi thông báo cập nhật chỉnh lý hồ sơ địachính theo quy định; việc kiểm tra, hướng dẫn cấp xã trong việc cập nhật, chỉnh lý hồ

sơ địa chính chưa được các VPĐK cấp huyện quan tâm thực hiện

- Về thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đăng ký biếnđộng còn nhiều điểm chưa đúng quy định; hồ sơ vẫn được tiếp nhận thông qua bộphận "một cửa", kể cả trường hợp do UBND cấp xã tiếp nhận và chuyển lên nênkhông được kiểm tra khi tiếp nhận và có rất nhiều trường hợp chưa đảm bảo yêu cầulàm cho thủ tục kéo dài, thông tin giấy chứng nhận không đầy đủ

- Trong tổ chức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình

cá nhân còn bị động giải quyết riêng lẻ theo yêu cầu của một số trường hợp màchưa chủ động tổ chức làm đồng loạt cho từng xã nên tiến dộ cấp giấy chứngnhận còn chậm so với yêu cầu phải hoàn thành

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng này là do năng lực thực hiện củahầu hết các VPĐK cấp huyện còn rất yếu (còn rất thiếu nhân lực, thiết bị,nhà làm việc và lưu trữ hồ sơ); không được đầu tư đủ kinh phí đề thực hiệnnhiệm vụ; ngoài ra còn do nguyên nhân chủ quan của VPĐK còn thiếu kinhnghiệm, chưa nhận thức đầy đủ về yêu cầu nhiệm vụ, không xây dựng kếhoạch hoạt động hàng năm và lập dự toán kinh phí trình UBND cấp huyệnduyệt cấp

1.3.3.5 Mối quan hệ giữ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan đăng ký đất đai và chính quyền địa phương

Sự phối hợp giữa VPĐK cấp tỉnh với VPĐK cấp huyện (hoặc phòng Tàinguyên và Môi trường còn lỏng lẻo, nhiều nơi còn lúng túng do chưa xây dựngđược quy chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặclập bổ sung hồ sơ địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổchức; thường xuyên tổ chức chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính

1.3.3.6 Đánh giá chung về tình hình hoạt động của văn phòng đăng ký

* Kết quả đạt được

Hệ thống VPĐKQSDĐ các cấp tỉnh, huyện mặc dù mới thành lập và hoạtđộng, còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưanhiều nhưng kết quả hoạt động của hệ thống VPĐKQSDĐ đã tạo ra sự chuyểnbiến mạnh mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp GCNQSD đất

Bảng 1.3: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Diện tích

đã cấp (ha)

Số giấy

đã cấp (giấy)

Diện tích

đã cấp (ha)

Số giấy

đã cấp (giấy)

Diện tích

đã cấp (ha)

Đất sản xuất nông nghiệp 1491440 825560 8762390 5804210 16439357 8038182

(Nguồn: Cục Đăng ký và thông kê đất đai)[17],[ 18]

Tỷ lệ cấp GCNQSDĐ tăng liên tục qua các năm, năm 2006 cấp được6.235.398 giấy, tương ứng với 2.860.090 ha, đạt 41,7% diện tích cần cấp Đếnnăm 2009 đạt 19.153.011 giấy, cho 12.608.921 ha, chiếm 52,3% diện tích cầncấp Tỷ lệ cấp giấy đến năm 2012 tăng cao với 33.618.815 giấy, 19.014.637 ha,lên tới 78,3% diện tích cần cấp

Đạt được kết quả này trước hết từ việc thành lập VPĐKQSDĐ, lực lượngchuyên môn về đăng ký, cấp GCN đã được gia tăng hơn nhiều lần so với trướcđây và đã trở thành một lực lượng chuyên nghiệp, nâng cao hiệu quả chuyên môn, ít

bị chi phối bởi các công việc mang tính sự vụ khác về quản lý đất đai của cơ quanTài nguyên và Môi trường từng cấp; hơn nữa đã phân biệt các rõ công việc mangtính sự nghiệp với công việc quản lý nhà nước trong hoạt động đăng ký, cấp giấy

chứng nhận; trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan cóthẩm quyền và các thủ tục hành chính về đất đai, thực hiện cấp giấy chứng nhậnthuận lợi, đơn giản hơn rất so với quy định trước Luật Đất đai 2003.

Việc hình thành hệ thống VPĐKQSDĐ góp phần hỗ trợ rất tích cực chocấp xã, nhất là các xã miền núi, trung du do sự thiếu hụt về nhân lực và hạn chế

về năng lực chuyên môn trong việc triển khai thực hiện cấp Giấy chứng nhận vàquản lý biến động đất đai ở địa phương

* Các hạn chế

Chức năng nhiệm vụ của các VPĐKQSDĐ ở nhiều địa phương chưa thốngnhất, không có sự phân định rõ ràng, nhiều VPĐK cấp tỉnh còn có sự chồng chéovới một số đơn vị khác của Sở, nhất là với Trung tâm Thông tin TN&MT hay sựkiêm nhiệm chức năng giữa VPĐK cấp huyện và phòng TN&MT

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐKQSDĐ còn hạn chế về kinhnghiệm công tác, khả năng chuyên môn chưa cao, dẫn đến cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất chậm và lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính còn yếu kém

Cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật thiết yếu thực hiện thủ tục hành chính vềđất đai của VPĐK chưa được quan tâm đầu tư, còn rất thiếu hoặc chất lượngthấp Nhiều VPĐK chưa có máy đo đạc để trích đo thửa đất, máy photocopy đểsao hồ sơ; đặc biệt diện tích làm việc chật hẹp và không có trang thiết bị bảoquản để triển khai việc lưu trữ hồ sơ địa chính phục vụ việc khai thác khi thẩmtra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai;

Chưa có sự thống nhất về kinh phí phục vụ các hoạt động của VPĐK Cóđịa phương VPĐK phải tự bảo đảm kinh phí, địa phương khác VPĐK được bảođảm một phần kinh phí hoạt động bằng ngân sách nhà nước; cũng có địa phươnghoạt động của VPĐK được bảo đảm hoàn toàn bằng ngân sách nhà nước

Hoạt động của VPĐK chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ đượcgiao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý hồ sơ địa chính; việc thựchiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của VPĐK các cấp ở nhiềuđịa phương còn một số điểm chưa thực hiện đúng quy định

Hệ thống VPĐK các cấp tỉnh, huyện mặc dù mới thành lập và hoạt động,còn rất nhiều khó khăn về điều kiện làm việc, kinh nghiệm hoạt động chưa nhiềunhưng kết quả hoạt động của hệ thống các VPĐK đã tạo ra sự chuyển biến mạnh

mẽ trong tiến độ và kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận trong 4 năm qua sovới kết quả 15 năm trước (số liệu chứng minh)

Trên cơ sở đó phân định rõ chức năng, nhiệm vụ của từng cơ quan có thẩm quyềntrong việc giải quyết thủ tục giấy chứng nhận và các thủ tục hành chính về đất đai và đãcải cách thủ tuch theo hướng đơn giản, rút ngắn thời gian thực hiện giấy chứng nhậnhơn rất nhiều so với trước Luật đất đai 2003

Việc hình thành hệ thống VPĐK cũng góp phần hỗ trợ rất tích cực cho cấp

xã, nhất là các xã miền núi, do sự thiếu hụt về nhân lực và hạn chế về năng lựcchuyên môn trong việc triển khai thực hiện cấp giấy chứng nhận và quản lý cậpnhật biến động đất đai ở địa phương

Việc thành lập hệ thống VPĐK các cấp ở địa phương còn rất chậm so vớiyêu cầu nhiệm vụ thi hành Luật Đất đai

Về tổ chức bộ máy các VPĐK các địa phương chưa thống nhất; chức năngnhiệm vụ của một số đơn vị trực thuộc VPĐK cấp tỉnh chưa được phân định rõràng, đôi khi còn chồng chéo, thiếu tính chuyên nghiệp, thậm chí có nơi cácphòng làm chung cùng một công việc

Điều kiện nhân lực của hầu hết các VPĐK còn rất thiếu về số lượng, hạn chế vềkinh nghiệm công tác, chưa đáp ứng được yêu cầu thực hiện nhiệm vụ mà Luật Đất đai

đã phân cấp, đây là nguyên nhân cơ bản của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất chậm và sự hạn chế trong việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính hiện nay

Điều kiện cơ sở vật chất, thiết bị kỹ thuật cần thiết cho thực hiện thủ tục hànhchính về đất đai của VPĐK: Còn rất thiếu thốn, nhiều VPĐK chưa có máy đo đạc đểtrích đo thửa đất, máy photocopy để sao hồ; đặc biệt diện tích làm việc chật hẹp vàkhông có trang thiết bị bảo quản để triển khai việc lưu trữ hồ sơ địa chính phục vụviệc khai thác khi thẩm tra hồ sơ và cung cấp thông tin đất đai;

Không thống nhất về loại hình hoạt động giữa các địa phương; có địaphương VPĐK phải tự bảo đảm kinh phí để tồn tại và hoạt động, có địa phươngVPĐK được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước cho một phần kinh phí hoạtđộng; cũng có địa phương VPĐK được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước chotoàn bộ kinh phí để hoạt động.

Hoạt động của VPĐK chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ đượcgiao, nhất là nhiệm vụ xây dựng, hoàn thiện, chỉnh lý hồ sơ địa chính; việc thựchiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của VPĐK các cấp ở nhiềuđịa phương còn một số điểm chưa thực hiện đúng quy định

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

- Hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: Theo các nộidung quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTCngày 15 tháng 3 năm 2010 hướng dẫn về chức năng nhiệm vụ, quyền hạn, tổchức, biên chế và cơ chế tài chính của VPĐK quyền sử dụng đất và quy chế hoạtđộng của Văn phòng đăng ký QSD đất huyện Yên Lập

- Những người có liên quan:

+ Người sử dụng đất, đây là nhóm trực tiếp chịu tác động của việc cảicách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai với mô hình Văn phòng ĐKQSDĐ;

+ Cán bộ trực tiếp quản lý, điều hành công việc tại Văn phòngĐKQSDĐ

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Công tác Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sởhữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý biến động về sử dụng đất,nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng và quản lý hồ sơ địa chính theoquy định của pháp luật; thực hiện thống kê đất đai, đăng ký thế chấp quyền sửdụng đất và tài sản gắn liền với đất; thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sửdụng đất đai theo quy định của pháp luật;

+ Thực hiện dịch vụ công, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền

và nghĩa vụ;

2.2 Về địa điểm, thời gian nghiên cứu:

- Địa điểm: Văn phòng ĐKQSD đất trực thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường

- Thời gian: Thu thập số liệu tài liệu từ sau khi thành lập Văn phòng đăng

ký quyền sử dụng đất từ tháng 9 năm 2011 đến năm tháng 6/ 2015

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Yên Lập