Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện yên dũng, tỉnh bắc giang

Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế thu nhập; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một h

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

NGUYỄN HÀ GIANG

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN YÊN DŨNG, TỈNH BẮC GIANG

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS PHAN QUỐC HƯNG

HÀ NỘI, NĂM 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Yên Dũng, ngày 17 tháng 9 năm 2014

Tác giả Luận văn

Nguyễn Hà Giang

LỜI CẢM ƠN

Thực hiện Chương trình đào tạo sau đại học của Học viện Nông nghiệp Việt Nam và Quyết định cử đi học của Chủ tịch UBND huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang, sau một thời gian học tập và nghiên cứu, cùng với sự nhiệt tình trách nhiệm của các thầy cô giáo và sự giúp đỡ của Ban Giám đốc, Ban Quản lý Đào tạo, Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, tôi đã hoàn thành chương trình Thạc sỹ, khóa học 2012-2014

Nhân dịp này tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới tập thể các thầy cô giáo giảng viên, lãnh đạo và cán bộ các phòng ban của Học viện Nông nghiệp Việt Nam Xin chân thành cảm ơn thầy giáo Phan Quốc Hưng - Tiến sỹ khoa học, Bộ môn Khoa học đất, Khoa Quản lý đất đai, Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã trực tiếp, nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt khóa học và thời gian tôi thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn tới các đồng chí Lãnh đạo Huyện ủy, UBND huyện Yên Dũng, các phòng ban chuyên môn: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài chính - Kế hoạch, Phòng Kinh tế-Hạ Tầng, Chi cục Thống kê, VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng; Lãnh đạo UBND và cán bộ địa chính các xã, thị trấn trong huyện; nhân dân địa bàn nghiên cứu, gia đình, người thân và đồng nghiệp đã khích

lệ động viên, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình học tập, thực hiện Luận văn này

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Yên Dũng, ngày 17 tháng 9 năm 2014

Tác giả Luận văn

Nguyễn Hà Giang

1.1 Khái quát về đăng ký đất đai và bất động sản 4 1.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 4

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ 14 1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ 17 1.2.3 Mối quan hệ giữa VPĐKQSDĐ với cơ quan ĐKĐĐ và chính quyền

1.3 Mô hình tổ chức ĐKĐĐ, bất động sản ở một số nước 21 1.3.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren) 21

1.3.4 Ở Anh 25

1.4 Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ ở nước ta 27

1.4.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPĐKQSDĐ 31 1.4.6 Đánh giá tình hình hoạt động của VPĐKQSDĐ 32 1.5 Thực trạng hoạt động VPĐKQSDĐ tỉnh Bắc Giang 34

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội có liên quan đến công tác quản lý

đất đai và hoạt động của VPĐKQSDĐ QSDĐ huyện Yên Dũng 35 2.2.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất đai, công tác ĐKĐĐ, cấp

giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Yên Dũng 35 2.2.3 Nghiên cứu, đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện

Yên Dũng, những hạn chế và nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt

2.2.4 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ

2.3.2 Phương pháp phân tích, thống kê và xử lý số liệu 36

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 37

3.3.3 Kết quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng 68

3.4.1 Đánh giá chung về hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng 75

3.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn

3.6.2 Cơ chế tài chính của Văn phòng ĐKQSDĐ 94 3.6.3 Hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính của huyện 94

3.6.7 Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật 96

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt Nghĩa đầy đủ

CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

TN&MT Tài nguyên và Môi trường

VPĐKQSDĐ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

DANH MỤC BẢNG

3.1 Tình hình cơ sở hạ tầng nông thôn huyện Yên Dũng năm 2013 43 3.3 Tình hình sử dụng và phân bổ đất đai trong 3 năm 2011 - 2013 56 3.4 Kết quả cấp GCNQSDĐ trước khi thành lập Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện huyện Yên Dũng 69 3.5 Kết quả cấp GCN do VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng thực hiện 70 3.6 Tổng hợp số diện tích tồn đọng cần cấp giấy chứng nhận quyền sử

3.7 Kết quả lập hồ sơ địa chính địa bàn huyện Yên Dũng 72 3.8 Thông tin chung về các hộ gia đình tham gia cung cấp thông tin 76 3.9 Tình hình thực hiện cấp GCNQSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại địa

3.10 Nhu cầu hộ gia đình đến thực hiện các thủ tục hành chính 78 3.11 Mức độ thỏa mãn về điều kiện cơ sở vật chất 79 3.12 Nhận xét về thực hiện mô hình một cửa điện tử liên thông 80 3.13 Đánh giá về mức độ công khai thủ tục hành chính 81 3.14 Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSDĐ 83 3.15 Đánh giá thái độ tiếp nhận hồ sơ của VPĐKQSDĐ 85 3.16 Đánh giá về mức độ hướng dẫn của VPĐKQSDĐ 86 3.17 Những khoản phải đóng khi thực hiện việc ĐKQSDĐ 88

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý giá, có quan

hệ gắn bó máu thịt với mỗi con người, mỗi gia đình và mỗi quốc gia

Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 2013 quy định: Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở

hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Luật Đất đai

năm 2013 cũng chỉ rõ: Chính phủ, Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai theo quy định của Luật Đất đai Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai được thành lập thống nhất từ Trung ương đến cơ sở Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng ĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ Theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 thì VPĐKQSDĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT, được thành lập trên cơ sở hợp nhất VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT với các Văn phòng cấp huyện

Theo Luật đất đai năm 2013, ĐKĐĐ, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là

việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có nhiều ý nghĩa như các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích của Nhà nước, lợi ích của cộng đồng cũng như lợi ích của mỗi công dân Lợi ích

đối với Nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế thu

nhập; Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật; Giám sát giao dịch

đất đai; Phục vụ quy hoạch sử dụng đất; Phục vụ công tác quản lý trật tự an ninh xã

hội Cũng theo Luật Đất đai năm 2013 thì ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với

đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện

tử và có giá trị pháp lý như nhau VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động đã góp phần thực hiện cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói chung và đăng ký, cấp GCN nói riêng theo hướng công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho

tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ĐKĐĐ, cấp GCN vẫn là một trong những vấn đề bức xúc hiện nay

Yên Dũng là một huyện bán sơn địa của tỉnh Bắc Giang trong những năm qua đã diễn ra quá trình đô thị hóa và công nghiệp hóa mạnh mẽ; việc thu hồi đất nông nghiệp để chuyển sang đất phi nông nghiệp lớn nên dẫn đến có nhiều biến động về sử dụng đất Mặt khác, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản đang ngày một tăng lên Trước nhiệm vụ ngày càng khó khăn, phức tạp VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng đã được thành lập, đang được kiện toàn, củng cố nâng cao năng lực, hiệu quả hoạt động, tuy nhiên ở một số

xã có tỷ lệ cấp GCN còn thấp, quá trình xây dựng nông thôn mới ở nhiều xã đã và đang tiếp tục thực hiện công tác dồn điền đổi thửa, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép còn diễn ra, tình trạng dồn việc, dồn hồ sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp GCN ngày càng tăng

Trước tình hình đó, nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đất đai, bất động sản, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác ĐKĐĐ, cấp GCN, phục vụ tốt cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Yên Dũng thì cần phải đánh giá được thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ Đó là những lý do khiến tôi

lựa chọn thực hiện đề tài “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang”

2 Mục đích nghiên cứu

- Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng

3 Yêu cầu của đề tài

- Đánh giá đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ huyện Yên Dũng

- Các số liệu điều tra, thu nhập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy

- Các giải pháp đề xuất trong đề tài phải đảm bảo tính khoa học, thực tiễn

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Khái quát về đăng ký đất đai và bất động sản

1.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản

1.1.1.1 Đất đai

Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó như khí hậu, địa hình, thổ nhưỡng, mặt nước (hồ, sông suối, đầm lầy…), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập hợp thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san hô, hồ nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa,…)

Các chức năng của đất đai đối với hoạt động sản xuất và sinh tồn của xã hội loài người được thể hiện theo các mặt sau: sản xuất; môi trường sự sống; cân bằng sinh thái; điều tiết khí hậu; tàng trữ và cung cấp nguồn nước; dự trữ nguyên liệu và khoáng sản trong lòng đất; kiểm soát ô nhiễm và chất thải; không gian sự sống; bảo tồn bảo tàng sự sống; phân dị lãnh thổ

Đất đai là điều kiện chung nhất (khoảng không gian lãnh thổ cần thiết) đối với mọi quá trình sản xuất trong các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con người Điều này có nghĩa - thiếu khoanh đất (có vị trí, hình thể, quy mô diện tích và yêu cầu về chất lượng nhất định) thì không một ngành nào, xưởng sản xuất nào có thể bắt đầu công việc và hoạt động được Nói cách khác - không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của chính con người

Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một

"vật mang" (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tài trên trái đất Như vậy, đất

luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi "vật mang" bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất mang trên mình nó Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh

thái tồn tại và phát triển

Đất đai đóng vai trò quyết định sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người,

là cơ sở tự nhiên, là tiền đề cho mọi quá trình sản xuất Các-mác đã nhấn mạnh "Đất

là mẹ, lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất"

1.1.1.2 Bất động sản

Pháp luật các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi

vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân

sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94 và 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù theo những tiêu chí riêng, ví dụ:

- Pháp luật Nga quy định cụ thể BĐS là "mảnh đất" chức không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai núi chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự;

- Điều 520 Luật Dân sự nước Cộng hoà Pháp quy định "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt hái khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản" Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân

Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: Một là miêu tả cụ thể những gì được coi

là "gắn liền với đất đai"; hai là không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản "gắn liền với đất đai"

Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này liệt kê tương tự theo Luật Dân sự truyền thống, mặt khác Luật đưa ra khái niệm chung về BĐS là

"những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng" Bên cạnh

đó, Luật còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như "tàu biển, máy

bay, phương tiện vũ trụ…" cũng là BĐS

Bộ Luật Dân sự năm 2005 của Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 quy định "BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định"

Các quy định về BĐS trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau

1.1.1.3 Thị trường BĐS

Thị trường BĐS có thể được định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hóa và dịch

vụ BĐS được trao đổi, trong đó có sự can thiệp của Chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trường, cũng như nhu cầu và mong muốn của những người tham gia trên thị

trường (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)

Thị trường BĐS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bản như các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh Thị trường BĐS cũng giống như mọi thị trường khác, phân bổ hàng hóa bằng sử dụng cơ chế giá cả Trong một số trường hợp, Chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể được coi là một trong những loại phân bổ này

Thị trường BĐS kết nối cung cầu đối với BĐS Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định Thị trường BĐS bao gồm 3 thị trường chính: thị trường mua bán; thị trường cho thuê BĐS; thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS Căn cứ vào thứ tự thời gian

mà BĐS gia nhập thị trường, thị trường BĐS có 3 cấp, gồm: Thị trường cấp I: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường đất đai) Thị trường cấp II: là thị trường xây dựng công trình để bán, cho thuê Thị trường cấp III: là thị trường bán lại hoặc cho thuê lại

Như vậy thị trường BĐS không chỉ là giao dịch bản thân BĐS mà cơ bản là thị

trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS Trong đó thị trường BĐS

có vai trò quan trọng chính là sự tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư phát triển BĐS; tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị trường hàng hóa, thị trường lao động và còn liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở

1.1.2 Khái quát về đăng ký đất đai, BĐS

1.1.2.1 Đăng ký Nhà nước về đất đai

Theo Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng (2007), Đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa do lớn, trước hết các quyền về BĐS được pháp luật bảo hộ sau khi được Nhà nước đăng ký; không chỉ quyền sở hữu mà các quyền khác như thế chấp, cho thuê, thông hành địa dịch cũng được đăng ký Một số nước quy định việc đăng

ký là bắt buộc trong một thời gian nhất định từ khi giao dịch được thực hiện, nếu quá thời hạn, hợp đồng giao dịch không có giá trị

Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến độ tin cậy,

sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính, khái niệm này chỉ rõ: Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán

và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính)

1.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai

- Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước,

lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân

- Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng

+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS

+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất

+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật

+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội

- Lợi ích đối với công dân:

+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS

+ Khuyến khích đầu tư cá nhân

+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội

1.1.3 Cơ sở đăng ký đất đai, BĐS

1.1.3.1 Hồ sơ đất đai, BĐS

Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS Hồ sơ đất đai, BĐS được lập để phục vụ cho lợi ích của Nhà nươc và phục vụ quyền lợi của công dân

- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả

- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sỡ hữu, người sử dụng

có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp

1.1.3.2 Nguyên tắc đăng ký đất đai, BĐS

Đăng ký đất đai, BĐS dựa trên những nguyên tắc:

- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ

- Nguyên tắc đồng thuận

- Nguyên tắc công khai

- Nguyên tắc chuyên biệt hóa

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, BĐS được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý

1.1.3.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất

Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực tế đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ

sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng

hệ thống đăng ký

Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch Trong

hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không có sơ đồ

Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô

tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống

mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp

Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng

ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ tọa độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc

Trong hệ thống hồ sơ địa chính của Việt Nam quy định "thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ"

1.1.3.4 Đăng ký pháp lý đất đai, BĐS

a) Đăng ký văn tự giao dịch:

- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác Trên thực tế các giao dịch pháp lý về BĐS rất đa dạng trong khuôn khổ các phương

thức chuyển giao dịch Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán BĐS

- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thỏa thuận khác

về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng,

có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán

- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán BĐS Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký

Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với BĐS Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua

- Hình thức đăng ký văn tự giao dịch thường được đưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La mã và Luật Đức như Pháp, Ý, Hà Lan, Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một số nước Châu Phi và Châu

Á Hệ thống đăng ký đất đai hiện nay của Hà Lan là một hệ thống đăng ký văn tự giao dịch điển hình đã được cải tiến và tự động hóa để nâng cao độ an toàn pháp lý

và hiệu quả hoạt động (Nguyễn Văn Chiến, 2006)

b) Đăng ký quyền:

- Quyền được hiểu là một tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi

- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn

tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa BĐS và người có chủ quyền đối với BĐS đó Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc:

Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm (Đặng Anh Quân, 2012)

1.1.4 Hệ thống ĐKĐĐ và bất động sản Việt Nam

1.1.4.1 Trước khi có Luật Đất đai

Sau khi hiến pháp 1980 ra đời quy định hình thức sở hữu toàn dân về đất đai, Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ "về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất" đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn

1.1.4.2 Từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993

Luật Đất đai năm 1988 quy định "Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Ủy ban nhân dân cấp huyện và Uỷ ban nhân dân cấp xã, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ

địa chính" (Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam, 1988)

- Tổng cục Quản lý Ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định số 201-QĐ/ĐKTK đã tạo

ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp

1.1.4.3 Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

- Luật Đất đai năm 1993 quy định "ĐKĐĐ, lập và quản lý sổ địa chính, quản

lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất đai, cấp GCNQSDĐ"; "Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - UBND xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất"

- Thời kỳ này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng Vì vậy đất đai tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hóa nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đô thị, đất ở nông thôn qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

- Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998-2001) tiếp tục phát triển các quy định về ĐKĐĐ của Luật Đất đai 1993, công tác ĐKĐĐ được chấn chỉnh và bắt đầu

có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ ĐKĐĐ với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này

1.1.4.4 Luật Đất đai năm 2003

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích Do vậy, ĐKĐĐ là ĐKQSDĐ do Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể nhiệm vụ ĐKQSDĐ, lập và quản lý

hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ: "ĐKQSDĐ là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất"

Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản có hiệu lực đã cơ bản thống nhất cấp một loại GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thay cho các loại GCNQSDĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp tách biệt đối với quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trước đây; và giao cho cơ quan TN&MT làm

đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình UBND cấp GCNQSDĐ Như vậy, hình thức Nhà nước ghi nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất đã được thể hiện thống nhất trong một mẫu giấy chứng nhận Sự thay đổi nói trên không chỉ khắc phục được tình trạng tồn tại nhiều loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện các quyền liên quan đến bất động sản mà còn được kỳ vọng là bước tiến mới trong việc cải thiện tính minh bạch về tình trạng pháp lý của bất động sản Bởi lẽ, việc ghi nhận thống nhất các thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu bất động sản, hiện trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất, các biến động liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu tài sản gắn liền với đất trong một mẫu giấy chứng nhận mới này là tiền đề

quan trọng trong việc tạo lập cuốn "lý lịch pháp lý" đầy đủ về bất động sản Với ý

nghĩa đó, dữ liệu thông tin về bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất sẽ

không còn bị thể hiện một cách "cát cứ", thiếu thống nhất và đồng bộ như trước

đây Mức độ minh bạch vì thế mà được kỳ vọng có sự cải thiện đáng kể

- Hệ thống ĐKĐĐ có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, đăng ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng đất do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp, chuyển nhượng…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất

- Cơ quan ĐKĐĐ: Văn phòng ĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký sử dụng đất và biến động về sử dụng đất, quản lý hồ

sơ địa chính

1.1.4.5 Luật Đất đai năm 2013

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 quy định rõ ĐKĐĐ là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý: "Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp

lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính" Đăng ký quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

Việc ĐKĐĐ, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào

Sổ địa chính

1.2 Văn phòng ĐKQSDĐ

1.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ

1.2.1.1 Chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về cải cách hành chính

Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2011), đã xác định mục tiêu xây dựng nền hành chính Nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện đại hóa, chủ trương tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong đó có giải pháp tách cơ quan hành chính công quyền với

tổ chức sự nghiệp

- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04/5/2004 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức

- Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17/9/2001 của Thủ tướng Chính phủ

về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001-2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hóa, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải pháp

cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế

- Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04/9/2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại các cơ quan hành chính Nhà nước

ở địa phương

1.2.1.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐKQSDĐ

- Luật Đất đai năm 2003 quy định: Việc ĐKQSDĐ được thực hiện tại VPĐKQSDĐ trong các trường hợp: người đang sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã có GCNQSDĐ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải

quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có VPĐKQSDĐ là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐKQSDĐ tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ĐKQSDĐ trên địa bàn quyết định thành lập VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý Nhà nước về đất đai

- Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định VPĐKQSDĐ thuộc Sở TN&MT và VPĐKQSDĐ thuộc Phòng TN&MT quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin

về giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐKQSDĐ và tổ chức phát triển quỹ đất Trong đó quy định việc thành lập VPĐKQSDĐ khi chưa có đủ điều kiện về

cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐKQSDĐ gắn liền với công tác cải cách hành chính (hiện nay Thông tư này đã hết hiệu lực) được thay thế bằng Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT/BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức biên chế và cơ chế tài chính của VPĐKQSDĐ các cấp

- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các

cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước

bạ và các khoản thu khác nếu có)

- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐKQSDĐ; các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn

và trách nhiệm của VPĐKQSDĐ, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất; Thông

tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một

số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT Hiện nay các Thông tư trên đã hết hiệu lực bị thay thế bởi Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 (có hiệu lực ngày 14/01/2012) hướng dẫn việc đăng

ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

- Bộ Luật Dân sự 2005 liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện ĐKQSDĐ tại VPĐKQSDĐ, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng đất và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); việc đăng ký quyền

sở hữu tài sản (Điều 167); thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (Điều 173) Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình

về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền

Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy định liên quan đến VPĐKQSDĐ trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng được xem là tương đối đầy đủ Đây là căn cứ pháp lý ban đầu để thành lập và đưa các VPĐKQSDĐ đi vào hoạt động Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐKQSDĐ còn những hạn chế như: Thiếu các quy định hướng dẫn

tổ chức hoạt động của VPĐKQSDĐ và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ, do vậy tình trạng hoạt động chồng lấn phụ thuộc vào Phòng TNMT là cơ bản; Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách đưa VPĐKQSDĐ

đi vào hoạt động hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất phục vụ phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa

và hội nhập

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ ĐKĐĐ, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức ĐKĐĐ thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng

ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định Văn phòng ĐKĐĐ là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở TN&MT do UBND cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc Sở TN&MT và các Văn phòng ĐKQSDĐ trực thuộc Phòng TN&MT hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật Văn phòng ĐKĐĐ có chức năng thực hiện ĐKĐĐ và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu

Văn phòng ĐKĐĐ có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn theo quyết định của UBND cấp tỉnh

1.2.2 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của VPĐKQSDĐ

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, VPĐKQSDĐ thành lập ở cấp tỉnh

và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt động theo loại hình sự nghiệp có thu, có chức năng tổ chức thực hiện ĐKQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chỉnh lý thống nhất biến động sử dụng đất và quản lý hồ sơ địa chính; tham mưu cho cơ quan TN&MT cung cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất đai theo quy định của pháp luật

Nhiệm vụ cụ thể của VPĐKQSDĐ là: giúp các cấp quản lý trực tiếp làm đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp GCN theo thẩm quyền cho các đối tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản ở địa phương; đăng ký sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và chỉnh lý biến động theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền

của người sử dụng đất; lập và quản lý toàn bộ HSĐC gốc đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính; chỉnh lý HSĐC gốc khi có biến động về sử dụng đất theo thông báo của cơ quan TN&MT; lữu trữ HSĐC, hệ thống thông tin đất đai Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt động của VPĐKQSDĐ có 3 chức năng chính là: quản lý HSĐC gốc; chỉnh lý thống nhất HSĐC; phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ

Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, vai trò của VPĐKQSDĐ trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai ở địa phương là rất quan trọng vì những lý do sau đây:

Thứ nhất: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã cơ bản tách bạch giữa hoạt động

quản lý nhà nước với hoạt động của đơn vị sự nghiệp, trong đó trực tiếp, cụ thể là

cơ quan chuyên môn trực thuộc Khác với các quy định trước đây, cơ quan Nhà nước ở địa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai ở địa phương thông qua việc ký các quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất Còn lại, việc ĐKQSDĐ, cấp GCNQSDĐ được giao cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện

Thứ hai: Theo quy định của pháp luật, hiện nay VPĐKQSDĐ các cấp là tổ

chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính giúp cho công tác quản lý nhà nước về đất đai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục liên quan đến cấp GCN, đây là chứng thư pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất an tâm đầu tư trên thửa đất của mình Mặt khác, chỉ có VPĐKQSDĐ mới được quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSĐC gốc dưới dạng giấy hoặc dạng số và cung cấp thông tin HSĐC cho các chủ thể sử dụng đất có nhu cầu

Thứ ba: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đã và đang góp phần giảm thiểu những

vướng mắc, ách tắc trong việc ĐKQSDĐ cũng như đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường, đáp ứng cung - cầu về đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế thời

kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và hội nhập kinh tế quốc tế sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới

Thứ tư: Từ hoạt động của VPĐKQSDĐ, những năm gần đây cùng với việc

quản lý, điều chỉnh biến động đất đai theo yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế của

từng địa phương, VPĐKQSDĐ đã có những đóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp GCN, đưa tỷ lệ cấp GCN cho các đối tượng sử dụng đất tăng nhanh

so với thời kỳ trước khi có Luật Đất đai năm 2003, tạo môi trường đầu tư lành mạnh

và thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài vào Việt Nam

Thứ năm: VPĐKQSDĐ có vai trò quan trọng trong quan hệ đất đai, nó

không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư với các cơ quan quản lý mà còn tác dụng tăng cường các giao dịch bảo đảm đối với nguồn vốn từ đất đai giữa người sử dụng đất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt động thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí… góp phần tăng nguồn thu từ đất đai cho ngân sách Nhà nước

Thứ sáu: Hoạt động của VPĐKQSDĐ đòi hỏi phải chuyên môn hóa công tác

đăng ký sử dụng đất So với trước đây, chuyên môn hóa trong hoạt động ĐKQSDĐ

đã được áp dụng rộng rãi thông qua việc đầu tư, ứng dụng công nghệ thông tin đáp ứng yêu cầu phát triển Chính phủ điện tử trong những năm tới Mặt khác, tính công khai, minh bạch được thể hiện đầy đủ, nghiêm túc trong hoạt động của VPĐKQSDĐ thông qua việc cải cách thủ tục hành chính

Hình 1.1 Vị trí của VPĐKQSDĐ trong hệ thống quản lý đất đai (theo Luật

Phòng Tài nguyên

và Môi trường

chế phối hợp giữa các cấp trong việc lập hồ sơ địa chính ban đầu hoặc lập bổ sung

hồ sơ địa chính; giải quyết thủ tục chuyển quyền giữa cá nhân với tổ chức Việc chỉnh lý biến động vào hệ thống hồ sơ địa chính không đồng bộ và kịp thời, do đó

hệ thống hồ sơ địa chính thiếu tính thống nhất

Chính vì sự phối hợp hoạt động giữa Văn phòng ĐKQSD đất cấp tỉnh và Văn phòng ĐKQSD đất cấp huyện thiếu chặt chẽ nên đã làm giảm hiêu quả hoạt động của hệ thống Văn phòng ĐKQSD đất cấp tỉnh không thể hiện được vai trò tổ chức, hướng dẫn, kiểm tra đối với các Văn phòng ĐKQSD đất cấp huyện trong quá trình thực hiện nhiệm vụ đăng ký, cấp giấy chứng nhận, chỉnh lý hồ sơ địa chính và thống kê, kiểm kê đất đai

1.3 Mô hình tổ chức ĐKĐĐ, bất động sản ở một số nước

1.3.1 Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)

Công tác quản lý nhà nước, bao gồm công tác đăng ký quyền sở hữu đất đai và các dịch vụ liên quan đến đất đai do cơ quan quản lý đất đai của các Bang giữ nhiệm

vụ chủ trì Các cơ quan này đều phát triển theo hướng sử dụng một phần đầu tư của chính quyền bang và chuyển dần sang cơ chế tự trang trải chi phí Robert Richard Torrens là người lần đầu tiên đưa ra khái niệm về Hệ thống đăng ký bằng khoán vào năm 1857 tại Bang Nam Úc, sau này được biết đến là Hệ thống Torren Robert Richard Torrens, sau đó đã góp phần đưa hệ thống này vào áp dụng tại các Bang khác của Úc và New Zealand, và các nước khác trên thế giới như Ai Len, Anh Ban đầu GCN được cấp thành 2 bản, 1 bản giữ lại Văn phòng đăng ký và 1 bản giao chủ sở hữu giữ Từ năm 1990, việc cấp GCN dần chuyển sang dạng số Bản gốc của GCN được lưu giữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu Ngày nay, tại Văn phòng, người mua có thể kiểm tra GCN của BĐS mà

mình đang có nhu cầu mua (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

công bố hay nói cách khác là giao dịch nếu công bố thì chỉ là cơ sở để xác lập

quyền và nghĩa vụ giữa các bên tham gia giao dịch mà thôi (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Luật ngày 28/3/1895 là đạo luật đầu tiên quy định một cách có hệ thống việc đăng ký tất cả các quyền đối với bất động sản, kể cả những quyền không thế chấp (quyền sử dụng bất động sản liền kề, quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền đối nhân liên quan đến bất động sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy định cơ chế công

bố công khai tất cả các hợp đồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền đối với BĐS

Cho dù là công bố công khai tại VPĐKQSDĐ hay đăng ký theo Địa bộ ở Vùng Alsace Moselle, đều phải tuân thủ bốn nguyên tắc chung:

- Hợp đồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: Đây là điều kiện tiên

quyết, không những đảm bảo thực hiện tốt các thủ tục đăng ký về sau mà còn đảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền đối với tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng, giao dịch Nhờ những đặc tính riêng của văn bản công chứng (ngày tháng hiệu lực chắc chắn và giá trị chứng cứ), điều kiện này còn đem lại sự an toàn pháp lý cần thiết để chủ sở hữu có thể thực hiện quyền sở hữu cùa mình mà không

bị bất kỳ sự tranh chấp nào (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: Đây chính là nguyên tắc đảm bảo

tính tiếp nối trong việc đăng ký: mọi hợp đồng, giao dịch đều không được phép đăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của chủ sở hữu trước đó chưa được đăng

ký Sơ dĩ phải đặt ra nguyên tác này là vì để thông tin đầy đủ cho người thứ ba thì nhất thiết phải đảm bảo khả năng tái lập một cách dễ dàng thứ tự của các lần chuyển nhượng quyền sở hữu trước đó Nguyên tắc này có phạm vi áp dụng chung, vì vậy, nếu chủ thể chuyển quyền đối với một bất động sản nào đó quyên đăng ký quyền của mình thì mọi hành vi định đoạt hoặc xác lập quyền về sau này đối với bất động sản đó sẽ không được phép đăng ký để có thể phát sinh hiệu quả đối với người thứ

ba (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

- Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về đất đai

đều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về sở hữu chủ Do vậy cần xác

định một cách chính xác và cụ thể các bên liên quan trong hợp đồng, giao dịch Mọi hợp đồng, văn bản đem đăng ký đều phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ nơi cư trú, ngày tháng năm sinh, nơi sinh, họ tên vợ hoặc chồng, chế độ tài sản trong hôn nhân của các cá nhân tham gia vào hợp đồng, giao dịch, cho dù họ trực tiếp có mặt hay tham gia thông qua người đại diện Mọi hợp đồng, văn bản liên quan đến một pháp nhân đều phải ghi rõ tên gọi, kèm theo họ, tên và địa chỉ nơi cư trú của người đại diện của pháp nhân đó Đối với pháp nhân cũng như cá nhân thì ở phần cuối của hợp đồng,

văn bản đều phải có lời chứng thực của công chứng viên (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

- Thông tin về bất động sản: Kể từ cuộc cải cách năm 1955, mọi tài liệu đem

đăng ký đều phải có đầy đủ thông tin cụ thể về bất động sản Trường hợp có nhiều giao dịch tiếp nối nhau đối với cùng một bất động sản thì những thông tin đó phải luôn giống nhau Đối với mọi bất động sản được đem chuyển nhượng, xác lập quyền sở hữu hoặc thừa kề, cho tặng, di tặng, thông tin về bất động sản đó phải

hoàn toàn phù hợp với thông tin trích lục từ hồ sơ địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Để phân biệt BĐS đó với các BĐS khác thì những thông tin sau đây được coi

là không thể thiếu như tên xã nơi có BĐS, số thửa trên bản đồ địa chính, số bản đồ địa chính Bên cạnh các thông tin này, trong thực tiễn người ta còn ghi thêm tính chất của BĐS, nội dung địa chính và tên thường gọi, ví dụ như nhà gốc đa, quán cây

si… (Bộ Tài nguyên và Môi trường 2012)

Pháp luật còn đưa ra một số quy định đặc biệt đối với các phần có thể phân chia của nhà chung cư, cũng như đối với các phần của bất động sản đã phân chia giữa nhiều chủ sở hữu, nhằm mục đích xác định rõ các phần đó Trong hợp đồng, giao dịch cần phải ghi rõ số lô của tài sản được giao dịch, bằng cách mô tả tình trạng phân chia của bất động sản chung nếu là nhà chung cư hoặc kèm theo hồ sơ

chia lô nếu là đất chia lô (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

1.3.3 Ở Thụy Điển

ĐKĐĐ được thể hiện ở Thụy Điển từ thế kỷ thứ 16 và đã trở thành một thủ tục không thể thiếu trong các giao dịch mua bán hoặc thế chấp Hệ thống ĐKĐĐ ở

Thụy Điển cơ bản được hoàn chỉnh từ đầu thế kỷ 20 nhưng vẫn tiếp tục phát triển

và hiện đại hóa Về bản chất hệ thống này là hệ thống đăng ký quyền tương tự hệ thống Torrens Về mô hình tổ chức, ĐKĐĐ và đăng ký bất động sản do các cơ quan khác nhau thực hiện, cả hai hệ thống này hợp thành hệ thống địa chính Cơ quan đăng ký tài sản do Tổng cục Quản lý Đất đai (Naional Land Survey - NLS) thuộc

Bộ Tài nguyên Thụy Điển Cơ quan đăng ký tài sản Trung ương có 53 Văn phòng đăng ký bất động sản đặt tại các địa phương khác nhau Ngoài ra còn có một số Văn

phòng đăng ký tài sản trực thuộc chính quyền tỉnh (Đặng Anh Quân, 2012)

Cơ quan ĐKĐĐ trực thuộc Tòa án Trung ương, trong cơ cấu của Bộ Tư pháp Cơ quan ĐKĐĐ; có 93 Văn phòng ĐKĐĐ; mỗi văn phòng ĐKĐĐ trực thuộc Tòa án cấp huyện Để phối hợp đồng bộ thông tin về đất đai và tài sản trên đất, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp được giao cho Ban quản lý dữ liệu bất động sản Trung ương trực thuộc Bộ Môi trường và Phát triển Cơ quan này chịu trách nhiệm xây dựng và quản trị Hệ thống ngân hàng dữ liệu đất đai Hệ thống dữ liệu này quản

lý toàn bộ thông tin đăng ký bất động sản và ĐKĐĐ Ban quản lý dữ liệu bất động sản Trung ương phối hợp chặt chẽ với Tổng cục Trắc địa - Bản đồ Quốc gia và Tòa

không phải trả phí, người sử dụng chỉ phải trả phí cho các tài liệu in (Đặng Anh Quân, 2012)

Những quyền, trách nhiệm hoặc giao dịch phải đăng ký quyền sở hữu, giao dịch thế chấp, quyền sử dụng (của người thuê), quyền địa dịch (quyền đi qua), quyền hưởng lợi (săn bắn, khai thác lâm sản)… Để thực hiện việc đăng ký, đất đai được chi thành các đơn vị đất, mỗi đơn vị đất có mã số duy nhất Việc xác định đơn

vị đất như tách, hợp một phần diện tích đất, lập đơn vị đất mới thuộc trách nhiệm

của Cục Trắc địa - Bản đồ Quốc gia Việc đăng ký quyền, đăng ký thế chấp, đăng

ký chuyển quyền… do cơ quan ĐKĐĐ thực hiện theo trình tự thủ tục chặt chẽ

Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật ĐKĐĐ (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002, có hướng dẫn chi tiết vào năm 2003 (Registration Rules) và được cập nhật, chỉnh sửa bổ sung vào năm 2009 Trước năm 2002 VPĐKQSDĐ hoạt động theo địa hạt Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phòng thuộc địa hạt đó Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hành có thể lựa chọn bất kỳ Văn phòng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh

Một điểm nổi bật trong Luật đất đai và Luật đăng ký có quy định rất chặt chẽ

về đăng ký, bất kỳ người nào sở hữu đất đai và bất động sản trên lãnh thổ Anh đều phải đăng ký tại VPĐKQSDĐ; Nhà nước chỉ bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu có tên trong hệ thống đăng ký

Cho đến năm 1994, Anh đã chuyển toàn bộ hệ thống đăng ký từ hệ thống đăng ký thủ công trên giấy sang hệ thống đăng ký tự động trên máy tính nối mạng, dùng dữ liệu số Dữ liệu số là dữ liệu có tính pháp lý nếu dữ liệu đó do VPĐKQSDĐ cung cấp Điều này được quy định cụ thể trong Luật đăng ký và Luật đất đai

Về đối tượng đăng ký: Theo Luật đất đai của Anh lấy đơn vị thửa đất làm đơn vị đăng ký, các tài sản khác gắn liến với đất được đăng ký kèm theo thửa đất

dưới dạng thông tin thuộc tính Về chủ sở hữu chỉ phân biệt sở hữu cá nhân và sở hửu tập thể (sở hữu chung, đồng sở hữu )

sổ đăng kí trước Yêu cầu có liên quan về việc đăng kí là: Về nội dung, có thể đăng kí được bất kì các yếu tố nào có liên quan như khế ước, thế chấp hợp đồng chuyển nhượng hoặc yếu tố có ảnh huởng đến quyền lợi đất đai; Phía bán đất phải thừa nhận hợp đồng mua bán qua công chứng, cung cấp điều kiện để ngăn chặn giả mạo; về mặt thao tác thì người mua đất hoặc đại diện của mình theo hợp đồng, khế ước nộp cho nhân viên đăng

kí huyện để vào sổ đăng kí, tiến hành chụp khế ước và xếp theo thứ tự thời gian (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012)

Đăng ký chứng thư của Mỹ có mục tiêu "tránh những vụ chuyển nhượng có tính gian lận, để đảm bảo cho bất kỳ người nào muốn thực hiện giao dịch cũng có thể biết có những quyền tài sản và lợi ích nào thuộc về hoặc liên quan tới mảnh đất hoặc ngôi nhà cụ thể" Việc đăng ký văn tự giao dịch được triển khai lần đầu tiên theo Luật Đăng ký của Mỹ năm 1640 và đã được phát triển ra toàn Liên bang Các điều luật về Đăng ký được phân loại theo cách thức mà nó giải quyết các vấn đề về quyền ưu tiên và nguyên tắc nhận biết Các điều luật được chia thành 3 loại: quy định quyền ưu tiên theo trình tự, quy định về quyền ưu tiên theo nguyên tắc nhận biết và quy định hỗn hợp

1.4 Thực trạng hoạt động của VPĐKQSDĐ ở nước ta

1.4.1 Tình hình thành lập

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê - Tổng cục Quản lý đất đai tính đến ngày 31/12/2012 đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập VPĐKQSDĐ cấp tỉnh (chi tiết xem Bảng 1.1) Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất vào ngày 06/9/2004, Tuyên Quang là tỉnh chậm nhất 24/11/2008 Có

39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (trước ngày 01/7/2005)

VPĐKQSDĐ cấp huyện được thành lập ở 674 đơn vị cấp huyện, chiếm 97%

số đơn vị cấp huyện của cả nước Tuy nhiên, hiện nay còn 19 huyện (chưa kể 4 huyện đảo) thuộc 6 tỉnh chưa thành lập Văn phòng đăng ký gồm Thanh Hóa (7 huyện), Cao Bằng (6 huyện), Hà Nội (3 huyện) và các tỉnh Phú Thọ, Quảng Nam, Kon Tum (1 huyện)

Một số VPĐKQSDĐ không trực thuộc Phòng TN&MT theo quy định mà trực thuộc UBND cấp huyện như huyện Tiền Hải tỉnh Thái Bình, thành phố Vinh tỉnh Nghệ An, Thành phố Đà Lạt tỉnh Lâm Đồng, đã dẫn đến sự chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ trong tổ chức, chỉ đạo cấp GCNQSDĐ, sự phân tán trong quản

lý hồ sơ địa chính; làm cho thủ tục cấp GCNQSDĐ thêm phức tạp kéo dài do thiếu

sự phối hợp giữa các cơ quan này

Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện Đề án thí điểm VPĐKQSDĐ thành một cấp trực thuộc Sở TN&MT, hiện nay có 23 VPĐKQSDĐ cấp huyện của các tỉnh, thành phố: Hà Nam, Hải Phòng, Đà Nẵng và Đồng Nai đã chuyển thành Chi nhánh VPĐKQSDĐ trực thuộc VPĐKQSDĐ Sở TN&MT

Bảng 1.1 Tình hình thành lập VPĐKQSDĐ các cấp

Chia theo vùng STNMT

VPĐKQSDĐ cấp tỉnh

VPĐKQSDĐ cấp huyện

2006 2012 2006 2012 2006 2012

Cả nước 64 63 48 63 119 674 Miền núi phía Bắc 15 15 8 15 1 145 Đồng bằng Bắc Bộ 11 10 7 10 1 111 Bắc Trung Bộ 6 6 5 6 18 77 Nam Trung Bộ 8 8 7 8 19 82

Tây Nam Bộ 13 13 11 13 30 130

(Nguồn: Cục Đăng ký thống kê, năm 2012)

1.4.2 Cơ cấu tổ chức của VPĐKQSDĐ

Theo báo cáo của các địa phương VPĐKQSDĐ thuộc Sở đều tổ chức thành nhiều đơn vị trực thuộc, phổ biến là các Phòng, một số nơi tổ chức thành bộ phận hoặc tổ (dưới đây gọi chung là Phòng); mỗi VPĐKQSDĐ thuộc Sở trung bình có từ

3 đến 4 phòng Do đó ít cán bộ nên đa số các VPĐKQSDĐ cấp huyện được tổ chức thành các tổ, nhóm để triển khai thực hiện nhiệm vụ theo yêu cầu công việc của từng thời kỳ; nhiều VPĐKQSDĐ thực hiện việc phân công cán bộ quản lý theo địa bàn (mỗi cán bộ chịu trách nhiệm theo dõi, thực hiện một số xã) nên lực lượng bị phân tán Các VPĐKQSDĐ cấp huyện có nhiều cán bộ đã được tổ chức thành các tổ chuyên môn khác nhau; phổ biến là: Tổ ĐKĐĐ hoặc Tổ thẩm định hồ sơ; Tổ lưu trữ hồ sơ và cung cấp thông tin; một số VPĐKQSDĐ do yêu cầu công việc còn có

Tổ Đăng ký giao dịch bảo đảm; đây là các tổ chuyên môn tối thiểu cần được thành lập và duy trì ổn định ở các địa phương

1.4.3 Nguồn nhân lực của VPĐKQSDĐ

Theo báo cáo của Cục Đăng ký thống kê, Tổng cục Quản lý Đất đai, số lượng lao động của các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hiện nay đã được kiện toàn nhưng còn hạn chế, tổng số cán bộ của 63 VPĐKQSDĐ cấp tỉnh tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2012 là 2.098 người, trung bình mỗi VPĐKQSDĐ cấp tỉnh có 33 người (chi tiết xem Bảng 1.2)

Bảng 1.2 Nguồn nhân lực VPĐKQSDĐ của cả nước

Hợp đồng

TB

số người Người/VP

Tổng

số

Biên chế

Hợp đồng

Trung bình

số người Người/VP

Cả nước 2098 993 1105 33 8224 3253 4971 12 Miền núi phía Bắc 348 188 160 23 986 615 371 7 Đồng bằng Bắc Bộ 298 146 152 30 752 354 398 7 Bắc Trung Bộ 189 68 121 32 646 236 410 8 Nam Trung Bộ 318 97 221 40 1108 369 739 14 Tây Nguyên 80 46 34 16 565 196 369 9 Đông Nam Bộ 293 154 139 49 2253 733 1520 33 Tây Nam Bộ 572 294 278 44 1914 750 1164 15

(Nguồn: Cục Đăng ký thống kê, năm 2012)

Trong tổng số lao động hiện có của các VPĐKQSDĐ cấp tỉnh có 993 người trong biên chế Nhà nước (chiếm 47%) và có 1.105 người hợp đồng dài hạn (chiếm 53%) Tuy nhiên kinh nghiệm chuyên môn của đội ngũ nhân viên VPĐKQSDĐ cấp tỉnh rất hạn chế, phần lớn (khoảng 63%) mới được tuyện dụng khi thành lập VPĐKQSDĐ hoặc chỉ có từ 1-5 năm làm việc tại các đơn vị chuyên môn khác (chủ yếu là Trung tâm Kỹ thuật TN&MT, Trung tâm Công nghệ thông tin) chuyển sang Cũng theo tổng hợp của Cục Đăng ký thống kê, Tổng cục Quản lý Đất đai, tính đến 31/12/2012 có 674 VPĐKQSDĐ cấp huyện thuộc 63 tỉnh, thành được thành lập, tổng số lao động của 674 VPĐKQSDĐ có 8.224 người, trung bình mỗi VPĐKQSDĐ có 12 người

Về trình độ chuyên môn của đội ngũ lao động tại các VPĐKQSDĐ cấp huyện hầu hết đều đã được đào tạo chuyên môn ở trình độ từ trung cấp trở lên Tuy nhiên chỉ có một phần nhỏ (khoảng 20%) lao động đã làm việc tại Phòng TN&MT,

đa số (khoảng 80%) lao động mới được tuyển dụng chưa có kinh nghiệm công tác Đây là khó khăn rất lớn ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng công việc chuyên môn của VPĐKQSDĐ

Theo báo cáo của Bộ trưởng Bộ TN&MT trước Ủy ban Thường vụ Quốc hội ngày 15/8/2013, một trong các nguyên nhân khiến tiến độ cấp GCNQSDĐ chậm do các Văn phòng ĐKQSDĐ ở địa phương còn thiếu cán bộ chuyên môn so với yêu cầu nhiệm vụ, nhất là các huyện miền núi, trung du; các phương tiện kỹ thuật cần thiết cho

hoạt động chuyên môn còn nhiều khó khăn (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2013)

1.4.4 Chức năng, nhiệm vụ của PVĐKQSDĐ

Theo Quyết định thành lập thì hầu hết các VPĐKQSDĐ hiện nay đều có đầy

đủ chức năng, nhiệm vụ theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BNV-BTNMT, nay là Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC; tuy nhiên trên thực tế, chức năng, nhiệm vụ của các VPĐKQSDĐ ở địa phương vẫn còn nhiều bất cập:

Phần lớn các VPĐKQSDĐ các cấp sau khi thành lập đều đã đi vào hoạt động nhưng còn lúng túng, chưa triển khai thực hiện hết các nhiệm vụ được giao; chủ yếu mới thực hiện việc tiếp nhận và giải quyết thủ tục cấp GCN cho các đối tượng thuộc thẩm quyền và thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai;

Nhiều địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh còn có sự chồng chéo hoặc chưa phân định rõ chức năng, nhiệm vụ với các đơn vị khác của Sở gây nên khó khăn, lúng túng, chậm trễ và những bất cập trong triển khai thực hiện Một số nơi còn giao cho VPĐKQSDĐ một số nhiệm vụ khác như: định giá đất khi thi hành án, tham gia thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dịch vụ tư vấn (như Nam Định, Tiền Giang, Hậu Giang )

Nhiều VPĐKQSDĐ cấp huyện được thành lập nhưng chưa phân định rõ hoặc còn chồng chéo chức năng, nhiệm vụ với Phòng TN&MT Nhiều địa phương Lãnh đạo Phòng TN&MT coi VPĐKQSDĐ như bộ máy giúp việc của Phòng để thực hiện tất cả các công việc quản lý Nhà nước về đất đai;

Một số VPĐKQSDĐ các cấp chưa thực hiện đúng chức năng xác nhận, chỉnh

lý biến động trên GCN đã cấp; có địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh làm thủ tục để Lãnh đạo Sở ký xác nhận (như Hà Nội); có địa phương VPĐKQSDĐ cấp tỉnh hoặc cấp huyện xác nhận cả những trường hợp thuộc thẩm quyền xác nhận của Sở hoặc Phòng TN&MT (trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất); nguyên nhân có sự lẫn