ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử dụng thửa ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà có thay ñổi về việc sử dụng ñất trong các trường hợp sau:
Trang 1BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-o0o -
TRƯƠNG ðỨC VINH
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT THÀNH PHỐ PLEIKU,
TỈNH GIA LAI
LUẬN VĂN THẠC SĨ
HÀ NỘI - 2013
Trang 2BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI
-o0o -
TRƯƠNG ðỨC VINH
ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ðỘNG CỦA VĂN PHÒNG ðĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT THÀNH PHỐ PLEIKU,
Trang 3LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa ñược công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn ñảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực
Tác giả
Trương ðức Vinh
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Luận văn ñược hoàn thành ngoài sự cố gắng của bản thân, tác giả ñã nhận ñược các tài liệu nghiên cứu, sự hướng dẫn tận tình, tận tâm của TS ðỗ Thị Tám Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất ñến Cô giáo hướng dẫn Tác giả xin chân thành cảm ơn các Thầy, Cô giáo trong trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội, Khoa Tài nguyên và Môi trường, Bộ môn Quy hoạch ñất ñai ñã quan tâm, tạo ñiều kiện thuận lợi giúp tác giả thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu của mình
Tác giả xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Pleiku ñã giúp ñỡ tác giả trong thời gian nghiên cứu, thực hiện luận văn
Tác giả cảm ơn gia ñình, bạn bè, ñồng nghiệp ñã ñộng viên giúp ñỡ tác giả trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn này
Với tấm lòng chân thành, tác giả xin cảm ơn mọi sự giúp ñỡ quý báu ñó
Hà Nội, ngày tháng năm 2013
Tác giả
Trương ðức Vinh
Trang 5MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC BẢNG vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT viii
MỞ ðẦU 1
Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 4
1.1 ðất ñai, bất ñộng sản, thị trường bất ñộng sản 4
1.1.1 ðất ñai 4
1.1.2 Bất ñộng sản 5
1.1.3 Thị trường Bất ñộng sản 5
1.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 7
1.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai 7
1.2.2 Cơ sở ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản 9
1.2.3 ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản 11
1.3 Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 12
1.3.1 Khái quát về hệ thống ñăng ký ñất ñai Việt Nam 12
1.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 16
1.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 26
1.3.4 Mối quan hệ giữa Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất với cơ quan ñăng ký ñất ñai và chính quyền ñịa phương 28
1.4 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản từ một số nước 28
1.4.1 Hệ thống ðăng ký quyền Australia (hệ thống Torren) 28
1.4.2 ðăng ký giao dịch ñảm bảo ở Cộng hòa Pháp 30
1.4.3 Hệ thống ñăng ký ñất ñai của Thụy ðiển 31
1.5 Thực trạng hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử ñụng ñất ở nước ta 32
1.5.1 Tình hình thành lập 32
1.5.2 Cơ cấu tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 33
1.5.3 Nguồn nhân lực của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất 34
Trang 61.5.4 Chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 34
1.5.5 Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của VPđK 35
1.5.6 đánh giá chung về tình hình hoạt ựộng của VPđK 36
1.6 Thực trạng hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký ựất ựai tỉnh Gia Lai 38 1.6.1 Về mô hình tổ chức 38
1.6.2 Về chức năng nhiệm vụ 39
1.6.3 Về việc phân cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất 40
1.6.4 Về cơ chế tài chắnh 40
1.6.5 Về ựăng ký biến ựộng 40
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42
2.1 Nội dung nghiên cứu 42
2.1.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Pleiku 42
2.1.2 Thực trạng công tác quản lý ựất ựai trên ựịa bàn thành phố Pleiku 42
2.1.3 đánh giá hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Pleiku 42
2.1.4 đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 42
2.2 Phương pháp nghiên cứu 42
2.2.1 Phương pháp ựiều tra thu thập tài liệu, số liệu 42
2.2.2 Phương pháp thống kê 43
2.2.3 Phương pháp so sánh, ựánh giá 43
2.3.4 Phương pháp phân tắch, xử lý số liệu 44
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45
3.1 điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thành phố Pleiku 45
3.1.1 đặc ựiểm ựiều kiện tự nhiên 45
3.1.2 đặc ựiểm kinh tế xã hội 47
3.2 Thực trạng công tác quản lý ựất ựia trên ựịa bàn thành phố Pleiku 52
3.2.1 Hiện trạng sử dụng ựất 52
3.2.2 Tình hình quản lý ựất ựai 53
3.2.3 Tổ chức bộ máy của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Pleiku 59
3.2.4 Cơ chế hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 63
Trang 73.3 đánh giá hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất
thành phố Pleiku 73
3.3.1 đánh giá hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thành phố Pleiku 73
3.3.2 Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 93
3.3 đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt ựộng của Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất 96
KẾT LUẬN VÀ đỀ NGHỊ 100
1 Kết luận 100
2 đề nghị 101
TÀI LIỆU THAM KHẢO 102
PHỤ LỤC 105+
Trang 8DANH MỤC CÁC BẢNG
STT Tên bảng Trang số
Bảng 1.1 Tình hình lập văn phòng ñăng ký các cấp 32
Bảng 3.1 Diện tích, dân số và mật ñộ dân số năm 2012 phân theo xã, phường thành phố Pleiku 49
Bảng 3.2 Thống kê lao ñộng thành phố Pleiku giai ñoạn 2008 – 2012 50
Bảng 3.3 Công trình, hạng mục công trình xây dựng hoàn thành trong năm51 Bảng 3.4 Thống kê diện tích ñất ñai thành phố Pleiku năm 2012 52
Bảng 3.5 Biến ñộng ñất ñai thành phố Pleiku giai ñoạn 2008-2012 53
Bảng 3.6 Tình hình cấp giấy chứng nhận thành phố Pleiku 57
Bảng 3.7: Bảng tiến ñộ thực hiện (Lộ trình giải quyết hồ sơ) 67
Bảng 3.8 Kết quả công tác giải quyết thủ tục hành chính năm 2012 71
Bảng 3.9 Tiến ñộ cấp GCN của thành phố Pleiku 2008 - 2012 74
Bảng 3.10 Hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính thành phố Pleiku 77
Bảng 3.11: Tổng hợp hiện trạng hệ thống bản ñồ ñịa chính thành phố Pleiku 78
Bảng 3.12 Tình hình lập hồ sơ ñịa chính của thành phố Pleiku 80
Bảng 3.13 Tổng hợp tình hình lập hồ sơ ñịa chính của thành phố Pleiku 81
Bảng 3.14 Kết quả ñiều tra theo phiếu về mức ñộ công khai các thủ tục hành chính 83
Bảng 3.15 Kết quả ñiều tra theo phiếu về thời gian thực hiện thủ tục 86
hành chính 86
Bảng 3.16: Tổng kết số hồ sơ giải quyết bị quá hẹn trả theo phiếu hẹn 87
năm 2012 87
Bảng 3.17 Kết quả ñiều tra theo phiếu về thái ñộ của cán bộ hướng dẫn thực hiện thủ tục hành chính 89
Trang 9DANH MỤC CÁC HÌNH
STT Tên hình Trang số
Hình 1.1 Sơ ñồ vị trí Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống
quản lý ñất ñai 25Hình 1.2 Sơ ñồ Mô hình tổ chức Văn phòng ñăng ký ñất ñai tỉnh Gia Lai 39Hình 3.1 Vị trí của VPðK 1 cấp trong hệ thống quản lý ñất ñai 62Hình 3.2 Trụ sở giao dịch với công dânThành phố Pleiku 63Hình 3.3 Người dân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của UBND thành phố
Pleiku 63Hình 3.4 Bàn hướng dẫn hồ sơ Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành
phố Pleiku 63Hình 3.5 Kho lưu trữ hồ sơ của VPðK thành phố Pleiku 63Hình 3.6 Sơ ñồ Quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận 64Hình 3.7 Sơ ñồ công tác quản lý giải quyết các thủ tục hành chính trên GCN
68Hình 3.8 Máy tra cứu thông tin thủ tục hành chính UBND thành phố Pleiku
84Hình 3.9 Bảng niêm yết thủ tục hành chính tại Bộ phận “Một cửa” 84
Trang 10DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
6 CNH-HðH Công nghiệp hóa, hiện ñại hóa
10 GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất
1 GCNQSDð Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
5 TN&MT Tài nguyên và Môi trường
4 VPðK Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
9 VPðKðð Văn phòng ñăng ký ñất ñai
Trang 11MỞ ðẦU
1 Tính cấp thiết của ñề tài
ðất ñai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý giá, là ñịa bàn phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, xã hội, quốc phòng an ninh, là tư liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là nguồn nội lực
ñể phát triển ñất nước
Việt Nam ñang trong quá trình ñổi mới, ñẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện ñại hóa với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020; ðất ñai trở thành nguồn nội lực ñể thực hiện Công nghiệp hóa – hiện ñại hóa ñất nước Theo quy ñịnh của pháp luật ñất ñai hiện hành, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người ñại diện chủ sở hữu Người sử dụng ñất ñược giao ñất sử dụng ổn ñịnh lâu dài, ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất (GCNQSDð) và có các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, ñể thừa kế, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng ñất Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất
ðăng ký ñất ñai là một công cụ của Nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích của công dân ðối với nhà nước ñắng ký ñất ñai sẽ phục vụ thu thuế sử dụng ñất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng, cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ñất ñai, giám sát giao dịch ñất ñai, phục vụ quy hoạch, phục vụ quản
lý trật tự trị an ðối với công dân, tăng cường sự an toàn về quyền sử hữu hoặc
sử dụng ñối với bất ñộng sản, khuyến khích ñầu tư cá nhân, mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp), hỗ trợ các giao dịch về bất ñộng sản, giảm tranh chấp ñất ñai
Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện tại của Việt Nam ñang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất ñộng sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý ñể tăng thu hút ñầu tư Việc cấp giấy chứng nhận
Trang 12quyền sử dụng ñất ñã cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao dịch ñất ñai thì ngày càng cao Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống ñăng ký ñất ñai là ñảm bảo tính pháp lý, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính Tuy nhiên, hồ sơ về ñất ñai ñược quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuôn khổ pháp lý về ñất ñai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống ñăng ký ñất ñai ở cấp ñịa phương
Từ khi thực hiện Luật ðất ñai năm 2003 cùng với việc thực hiện cải cách hành chính theo cơ chế “Một cửa”, các cấp, các ngành ñã có nhiều nỗ lực trong việc ñơn giản hóa các thủ tục hành chính liên quan ñến lĩnh vực ñất ñai ñối với các ñối tượng sử dụng ñất Việc ñăng ký ñất ñai, cấp Giấy chứng nhận ñược thực hiện công khai, minh bạch hơn, giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch Công nghệ thông tin và trình ñộ của cán bộ làm việc tại cơ quan ñăng ký ñất ñai các cấp ñược từng bước nâng cao ñã phát huy thành quả cải cách hành chính trong lĩnh vực này Tuy nhiên, việc cung ứng các dịch vụ về ñăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà ñất vẫn là một trong những vấn
ñề bức xúc ñối với người sử dụng ñất, ñặc biệt là tại các ñô thị
Năm 2007, Thành phố Pleiku ñã ñược công nhận là thành phố loại 2 thuộc tỉnh Gia Lai Thành phố Pleiku là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của tỉnh Vì vậy, ñể giữ và phát huy vị thế này thì ñòi hỏi công tác quản lý Nhà nước về ñất ñai về công tác ñăng ký, cấp GCNQSDð ñược Văn phòng ñăng ký ñất ñai thành phố Pleiku dành sự quan tâm thích ñáng
Xuất phát từ thực tiễn trên, Tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “Thực trạng và giải pháp ñể nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai”
Trang 132 Mục ñích và yêu cầu của ñề tài
- Các số liệu ñiều tra, thu thập phải ñảm bảo ñộ chính xác, tin cậy;
- ðề tài phải ñảm bảo tính khoa học và thực tiễn
3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1 ðối tượng nghiên cứu
- Các hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thành phố Pleiku, tỉnh Gia Lai
- Những người có liên quan:
+ Người sử dụng ñất, ñây là nhóm trực tiếp chịu tác ñộng của việc cải cách thủ tục hành chính trong quản lý ñất ñai với mô hình Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
+ Cán bộ trực tiếp quản lý, ñiều hành công việc tại Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
Trang 14Chương 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
đĩ đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đĩ là: Phát sinh, phát triển, thối hĩa và già cỗi Tùy thuộc vào thái độ của con người đối với đất mà đất cĩ thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng cao hơn hoặc ngược lại
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học cịn cho rằng đất là một "vật mang" của tất cả các hệ sinh thái tổn tại trên trái đất Như vậy, đất luơn luơn mang trên mình nĩ các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững Con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nĩ Một vật mang, lại cĩ tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tổn tại và phát triển
Như vậy, một định nghĩa đầy đủ cĩ thế như sau: “ðất là một diện tích
cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đĩ gồm cĩ: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ
nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (Bao gồm: hồ, sơng, suối và đầm lầy nước cạn), lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề mặt trái đất; tập đồn thực
vật và động vật; trạng thái định cư của con người và những thành quả vật chất
Trang 15do các hoạt ựộng của con người trong quá khứ và hiện tại tạo ra (Nguyễn đình Bồng 2012) [1]
1.1.2 Bất ựộng sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản ựược chia thành 2 loại: Bất ựộng sản và ựộng sản; Mặc dù tiêu chắ phân loại BđS của các nước có khác nhau, nhưng ựều thống nhất BđS gồm ựất ựai và những tài sản gắn liền với ựất ựai đất ựai là BđS theo pháp luật về chế ựộ sở hữu ở nước ta thì ựất ựai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy ựất ựai không phải
là hàng hóa Chỉ có quyền sử dụng ựất, cụ thể hơn là quyền sử dụng ựất một số loại ựất và của một số ựối tượng cụ thể và trong những ựiều kiện cụ thể mới ựược coi là hàng hóa và ựược ựưa vào lưu thông thị trường BđS
điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam ựã quy ựịnh: ỘBất ựộng sản là các tài sản bao gồm: đất ựai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ựất ựai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ựó; Các tài sản khác gắn liền với ựất ựai; Các tài sản khác do pháp luật quy ựịnhỢ (NXB Chắnh trị Quốc gia, 2005) [9]
Vắ dụ: Các công trình hạ tầng mang tắnh chất công cộng sử dụng chung đất ựai là BđS nhưng theo pháp luật về chế ựộ sở hữu ở nước ta thì ựất ựai không phải là hàng hóa, mà chỉ có quyền sử dụng ựất, cụ thể hơn là quyền sử dụng một số loại ựất và của một số ựối tượng cụ thể và trong những ựiều kiện cụ thể mới là hàng hóa trong thị trường BđS (Nguyễn đình Bồng, 2005) [3]
1.1.3 Thị trường Bất ựộng sản
- Thị trường bất ựộng sản là vấn ựề ỘnóngỢ thu hút ựược sự chú ý và quan tâm của tất cả các tầng lớp trong xã hội nhất là trong thời ựiểm ựất nước ựang hội nhập và phát triển theo xu hướng công nghiệp hóa hiện ựại hóa
Trang 16Khái niệm Thị trường BđS là cơ chế, trong ựó hàng hóa và dịch vụ BđS ựược trao ựổi Thị trường BđS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt ựộng có liên quan ựến giao dịch BđS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BđS Thị trường BđS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt ựộng liên quan ựến giao dịch BđS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan ựến việc tạo lập BđS
- Thị trường BđS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, nó liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường lao ựộng, thị trường khoa học công nghệ v.v (Nguyễn đình Bồng, 2005) [3]
Tắnh chất của Thị trường BđS chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hóa với 3 yếu tố xác ựịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả
- Phạm vi hoạt ựộng của thị trường BđS do pháp luật của mỗi nước quy ựịnh nên không ựồng nhất Vắ dụ: Pháp luật Australia quy ựịnh không hạn chế quyền ựược mua, bán, thế chấp, thuê BđS và tất cả các loại ựất, BđS ựều ựược mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy ựịnh giao dịch BđS bao gồm chuyển nhượng BđS, thế chấp BđS và cho thuê nhà v.v (Tôn Gia Huyên, Nguyễn đình Bồng, 2007) [8]
đặc ựiểm của Thị trường BđS không chỉ là giao dịch bản thân BđS mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ắch chứa ựựng trong BđS;
- Thị trường BđS mang tắnh vùng, tắnh khu vực sâu sắc;
- Thị trường BđS chịu sự chi phối của pháp luật;
- Thị trường BđS luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại là thị trường không hoàn hảo;
- Cung về BđS phản ứng chậm so với cầu về BđS (Nguyễn Thanh Trà
& Nguyễn đình Bồng, 2005) [16]
Trang 171.2 ðăng ký ñất ñai, bất ñộng sản
1.2.1 Khái niệm về ñăng ký ñất ñai
* ðăng ký Nhà nước về ñất ñai
Các quyền về ñất ñai ñược bảo ñảm bởi Nhà nước, liên quan ñến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu ñịa chính Khái niệm này chỉ rõ:
- ðăng ký ñất ñai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy ñịnh của pháp luật mới có quyền
sở ñể Nhà nước quản chặt, nắm chắc toàn bộ ñất ñai và tài sản gắn liền với ñất theo quy hoạch và pháp luật
Trong quá trình sử dụng ñất sẽ luôn có những thay ñổi khi người sử dụng ñất thực hiện các quyền sử dụng ñất của mình (chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp,…) Chính vì vậy, người sử dụng ñất cần ñến cơ quan Nhà nước ñể ñăng ký sự biến ñổi về thửa ñất mà mình ñang sử dụng, giúp Nhà nước quản lý tốt hơn quỹ ñất trong toàn quốc cũng như ñể bảo vệ các quyền lợi hợp pháp của mình
ðăng ký quyền sử dụng ñất là nghĩa vụ và trách nhiệm của từng chủ sử dụng và cơ quan Nhà nước làm nhiệm vụ quản lý ñất ñai
Trang 18Tóm lại, ñăng ký ñất ñai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ ñịa chính ñầy ñủ và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng ñất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý ñầy ñủ giữa Nhà nước với người sử dụng ñất, làm cơ sở ñể Nhà nước quản lý chặt chẽ ñất ñai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng ñất
Tuy nhiên, ñăng ký ñất ñai không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ ñịa chính và cấp Giấy chứng nhận ban ñầu Quá trình vận ñộng, phát triển của ñời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến ñộng ñất ñai ngày càng ña dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: Giao ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng ñất Vì vậy, ñăng ký ñất ñai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc ñể ñảm bảo cho hồ sơ ñịa chính luôn phản ánh ñúng, kịp thời hiện trạng sử dụng ñất và ñảm bảo cho người sử dụng ñất ñược thực hiện các quyền của mình theo pháp luật Theo quy mô và mức ñộ phức tạp của công việc về ñăng ký ñất trong từng thời kỳ, ñăng ký ñất ñược chia thành hai giai ñoạn
Giai ñoạn 1: ðăng ký ñất ban ñầu ñược tổ chức thực hiện lần ñầu tiên
trên phạm vi cả nước ñể thiết lập hệ thống hồ sơ ñịa chính ban ñầu cho toàn
bộ ñất ñai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho tất cả các chủ sử dụng ñủ ñiều kiện
Giai ñoạn 2: ðăng ký biến ñộng ñất ñai thực hiện ở những ñịa phương
ñã hoàn thành ñăng ký ñất ban ñầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay ñổi nội dung của hồ sơ ñịa chính ñã thiết lập
* Vai trò, lợi ích của ñăng ký Nhà nước về ñất ñai
- ðăng ký ñất ñai là một công cụ của nhà nước ñể bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng ñồng cũng như lợi ích công dân
- Lợi ích ñối với nhà nước và xã hội:
Trang 19+ Phục vụ thu thuế sử dụng ựất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch ựất ựai, hỗ trợ hoạt ựộng của thị trường bất ựộng sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, giao ựất, thu hồi ựất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách ựất ựai, bản thân việc triển khai một hệ thống ựăng ký ựất ựai cũng là một cải cách pháp luật;
+ đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ắch ựối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về quyền sở hữu hoặc sử dụng bất ựộng sản; + Khuyến khắch ựầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội BđS (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn đình Bồng, 2005) [16]
1.2.2 Cơ sở ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản
* Hồ sơ ựất ựai, bất ựộng sản
Hồ sơ ựất ựai và bất ựộng sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ ựịa chắnh) là tài liệu chứa ựựng thông tin liên quan tới thuộc tắnh của thửa ựất Hồ sơ ựất ựai, bất ựộng sản ựược lập ựể phục vụ cho lợi ắch của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân
- đối với Nhà nước: ựể thực hiện việc thu thuế cũng như ựảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triến ựất ựai một cách hợp lý và hiệu quả
- đối với công dân, việc lập hồ sơ ựảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thắch hợp ựể họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phắ thấp
* Nguyên tắc đăng ký ựất ựai, bất ựộng sản
đăng ký ựất ựai, bất ựộng sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc ựăng nhập hồ sơ;
Trang 20- Nguyên tắc ựồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá
Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ ựăng ký ựất ựai, bất ựộng sản ựược công khai, thông tin chắnh xác và tắnh pháp lý của thông tin ựược pháp luật bảo vệ đối tượng ựăng ký ựược xác ựịnh một cách rõ ràng, ựơn nghĩa, bất
biến về pháp lý (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn đình Bồng, 2005) [16]
* đơn vị ựăng ký - thửa ựất
Thửa ựất ựược hiểu là một phần bề mặt trái ựất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, ựược coi là một thực thể ựơn nhất và ựộc lập ựể ựăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một ựối tượng ựăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất Việc ựịnh nghĩa một cách rõ ràng ựơn vị ựăng ký là vấn ựề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống ựăng ký
Trong các hệ thống ựăng ký giao dịch cổ ựiển, ựơn vị ựăng ký - thửa ựất không ựược xác ựịnh một cách ựồng nhất, ựúng hơn là không có quy ựịnh, các thông tin ựăng ký ựược ghi vào sổ một cách ựộc lập theo từng vụ giao dịch Trong hệ thống ựăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa ựất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ ựồ hoặc không
Các hệ thống ựăng ký giao dịch nâng cao có ựòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa ựất, không chỉ bằng lời mà còn ựòi hỏi có sơ ựồ hoặc bản ựồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa ựất không trùng lặp
Với hệ thống ựịa chắnh ựa mục tiêu ở Châu Âu, việc ựăng ký quyền và ựăng ký ựể thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa ựất có thể
từ hàng chục m2 cho ựến hàng ngàn ha ựược xác ựịnh trên bản ựồ ựịa chắnh,
hệ thống bản ựồ ựịa chắnh ựược lập theo một hệ toạ ựộ thống nhất trong phạm
vi toàn quốc (Nguyễn đình Bồng, 2005) [3]
Trang 211.2.3 ðăng ký pháp lý ñất ñai, bất ñộng sản
* ðăng ký Văn tự giao dịch
- ðăng ký văn tự giao dịch là hình thức ñăng ký với mục ñích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất ñộng sản Hệ thồng ñăng ký Văn tự giao dịch là một hệ thống ñăng ký mà ñối tượng ñăng ký là bản thân các Văn
tự giao dịch Khi ñăng ký, các Văn tự giao dịch có thể ñược sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ ñăng ký
Do tính chất và giá trị pháp lý của Văn tự giao dịch, dù ñược ñăng ký hay không ñăng ký Văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng ñịnh quyền hợp pháp ñối với bất ñộng sản ðể ñảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành ñiều tra ngược thời gian ñể tìm tới nguồn gốc của quyền ñối với ñất mà mình mua
- Hình thức ñăng ký Văn tự giao dịch thường ñược ñưa vào sử dụng ở các nước theo xu hướng Luật La Mã và Luật ðức như Pháp, Ý, Hà Lan, ðức,
Bỉ, Tây Ban Nha và các nước khác trên thế giới mà trong quá khứ chịu ảnh hưởng của các quốc gia trên như các nước Nam Mỹ, một phần Bắc Mỹ, một
số nước Châu Phi và Châu Á Hệ thống ñăng ký ñất ñai hiện nay của Hà Lan
là một hệ thống ñăng ký Văn tự giao dịch ñiển hình ñã ñược cải tiến và tự ñộng hoá ñể nâng cao ñộ an toàn pháp lý và hiệu quả hoạt ñộng
sử dụng ñối với bất ñộng sản ñó ðăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc:
Trang 22Phản ánh trung thực; khép kắn và bảo hiểm (Nguyễn Thanh Trà & Nguyễn đình Bồng, 2005) [16]
1.3 Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất
1.3.1 Khái quát về hệ thống ựăng ký ựất ựai Việt Nam
đất ựai là tài sản vô giá mà thiên nhiên ựã ban cho loài người; nó gắn liền với lịch sử ựấu tranh sinh tồn từ ngàn ựời xưa của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc Dưới bất cứ một thời ựại nào một chế ựộ xã hội nào, ựất ựai luôn là một trong những vấn ựề ựược quan tâm hàng ựầu của bộ máy Nhà nước, ựảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ vốn ựất, tình hình sử dụng ựất, hướng việc sử dụng ựất ựai phục vụ trực tiếp quyền lợi chắnh trị và kinh tế của giai cấp thống trị
* Trước khi có Luật đất ựai
- Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chắnh phủ "Về việc ựo ựạc và ựăng ký thống kê ruộng ựất" ựã lập ựược hệ thống hồ sơ ựăng ký cho toàn
bộ ựất nông nghiệp và một phần diện tắch ựất thuộc khu dân cư nông thôn
* Từ khi có Luật đất ựai 1988 ựến 1993
- Luật đất ựai 1988 quy ựịnh "Khi ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao ựất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay ựổi mục ựắch sử dụng hoặc ựang sử dụng ựất hợp pháp mà chưa ựăng ký phải xin ựăng ký ựất ựai tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ ựịa chắnh, vào sổ ựịa chắnh cho người SDđ và tự mình ựăng ký ựất chưa sử dụng vào sổ ựịa chắnh"
- Tổng cục Quản lý ruộng ựất ựã ban hành Quyết ựịnh số 201-đKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất và Thống tư số 302-đKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết ựịnh 201-đKTK ựã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống ựăng ký ựất ựai của Việt Nam"
để phù hợp với Luật đất ựai Nhà nước ựã ban hành nhiều văn bản
Trang 23hướng dẫn như: Công văn số 434/CP-DC tháng 7/1993 của Tổng cục quản lý ruộng ñất ban hành tạm thời mẫu sổ sách, hồ sơ ñịa chính
Thời kỳ này do ñất ñai ít biến ñộng, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm ñất ñai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý ñất ñai theo cơ chế bao cấp nên hoạt ñộng ñăng ký ñất ñai ít phức tạp
* Từ khi có Luật ðất ñai năm 1993 ñến năm 2003
- Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh
"ðăng ký ñất ñai, lập và quản lý sổ ñịa chính, quản lý các hợp ñồng sử dụng ñất, thống kê, kiểm kê ñất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất"
"Người ñang sử dụng ñất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải ñăng ký tại xã, phường, thị trấn ñó - Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản
lý sổ ñịa chính, ñăng ký vào sổ ñịa chính ñất chưa sử dụng và sự biến ñộng về việc sử dụng ñất"
Quyết ñịnh số 499/Qð-ðC ngày 27/7/1995 quy ñịnh mẫu hồ sơ ñịa chính thống nhất cả nước
Thông tư số 346/1998/TT-TCðC ngày 16/3/1998 của Tổng cục ñịa chính hướng dẫn thủ tục ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận
Thông tư 1990/2001/TT-TCðC ngày 30/11/2001 của Tổng cục ñịa chính về việc hướng dẫn ñăng ký ñất ñai, lập hồ sơ ñịa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
- Thời kỳ này ñánh dấu sự chuyển ñổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện ñường lối ñổi mới của ðảng Vì vậy, ñất ñai (quyền sử dụng ñất) tuy chưa ñược pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến ñộng, việc chuyển ñổi mục ñích sử dụng ñất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, ñặc biệt là khu vực ñất ñô thị, ñất ở nông thôn thông qua
Trang 24việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc ñăng ký với
cơ quan Nhà nước có thấm quyền
- Luật sửa ñổi bổ sung Luật ðất ñai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy ñịnh về ñăng ký ñất ñai của Luật ðất ñai 1993, công tác ñăng ký ñất ñai ñược chấn chỉnh và bắt ñầu có chuyển biến tốt Chính quyền các cấp ở ñịa phương ñã nhận thức ñược vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ ñăng ký ñất ñai với công tác quản lý ñất ñai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ ñạo sát sao nhiệm vụ này
* Từ khi có Luật ðất ñai năm 2003 ñến nay
Luật ðất ñai năm 2003 ñược Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 thay thế cho Luật ðất ñai năm 1993, theo ñó quy ñịnh “ðất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước ñại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai trong ñó có nội dung ðăng ký, cấp GCNQSDð và lập HSðC là một nội dung quan trọng ñược tái khẳng ñịnh Theo quy ñịnh pháp luật ñất ñai hiện hành ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao ñất cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng vào các mục ñích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất Do vậy, ở nước ta ñăng ký ñất ñai là ñăng ký quyền sử dụng ñất Nhà nước giao, cho thuê
Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ: "ðăng ký quyền sử dụng ñất, lập và quản lý hồ sơ ñịa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
ñất" "ðăng ký quyền sử dụng ñất là việc ghi nhận quyền sử dụng ñất hợp pháp ñối với một thửa ñất xác ñịnh vào hồ sơ ñịa chính nhằm xác lập quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng ñất"
Luật dành riêng một chương quy ñịnh các thủ tục hành chính trong quản
lý và sử dụng ñất ñai theo phương châm tạo ñiều kiện thuận lợi nhất cho người
sử dụng ñất hợp pháp thực hiện ñầy ñủ quyền và nghĩa vụ sử dụng ñất của mình
Trang 25- Hệ thống ðăng ký ñất ñai có hai loại là ñăng ký ban ñầu và ñăng ký biến ñộng
ðăng ký quyền sử dụng ñất lần ñầu ñược thực hiện trong các trường hợp sau: + ðược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng;
+ Người ñang sử dụng ñất mà thửa ñất ñó chưa ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
ðăng ký biến ñộng về sử dụng ñất ñược thực hiện ñối với người sử dụng thửa ñất ñã ñược cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất mà có thay ñổi
về việc sử dụng ñất trong các trường hợp sau:
+ Người sử dụng ñất thực hiện các quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng ñất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất;
+ Người sử dụng ñất ñược phép ñổi tên;
+ Có thay ñổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa ñất;
+ Chuyển mục ñích sử dụng ñất;
+ Có thay ñổi thời hạn sử dụng ñất;
+ Chuyển ñổi từ hình thức Nhà nước cho thuê ñất sang hình thức Nhà nước giao ñất có thu tiền sử dụng ñất;
+ Có thay ñổi về những hạn chế quyền của người sử dụng ñất;
+ Nhà nước thu hồi ñất
- Cơ quan ñăng ký ñất ñai: Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục
vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ"
Trang 261.3.2 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền
sử dụng ñất
* Chủ trương, chính sách của ðảng và Nhà nước về cải cách hành chính
Hiện nay, chúng ta thực hiện nhiệm vụ năm 2012 trong bối cảnh kinh tế thế giới biến ñộng rất phức tạp và khó khăn nhiều hơn, thương mại sụt giảm mạnh, tăng trưởng toàn cầu thấp so với dự báo ñầu năm, tác ñộng tiêu cực ñến nền kinh tế ñã hội nhập sâu rộng và có ñộ mở lớn như nền kinh tế nước ta Ở trong nước, việc thắt chặt tài khóa và tiền tệ ñể kiềm chế lạm phát là cần thiết nhưng hệ quả là cầu nội ñịa giảm mạnh, hàng tồn kho lớn, lãi suất tín dụng tăng cao; doanh nghiệp khó tiếp cận vốn, sản xuất khó khăn Bên cạnh ñó, chúng ta phải dành nhiều thời gian và công sức ñể ñối phó với thiên tai, dịch bệnh, các âm mưu thủ ñoạn gây mất ổn ñịnh chính trị - xã hội và ñe dọa chủ quyền quốc gia
ðại hội ñại biểu toàn quốc ðảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001), ñã xác ñịnh mục tiêu xây dựng nên hành chính nhà nước dân chủ, trong sạch, vững mạnh, từng bước hiện ñại hoá, chủ trương tiếp tục ñẩy mạnh thực hiện cải cách hành chính trong ñó có giải pháp tách cơ quan hành chính
công quyền với tổ chức sự nghiệp "ðổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, "Xin - cho" và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc"
- Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức
- Quyết ñịnh số 136/2001/Qð-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ vê việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai ñoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện ñại hoá, nhiệm vụ này ñược
Trang 27xác ñịnh là một trong 3 giải pháp cơ bản ñể thực hiện chiến lược phát triển kinh tế
Quyết ñịnh số 181/2003/Qð-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ
tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế "Một cửa" tại các cơ
quan hành chính nhà nước ở ñịa phương
- Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 31/10/2012, Nghị quyết Hội nghị lần thứ Sáu Ban Chấp hành Trung ương ðảng (khóa XI) về tiếp tục ñổi mới chính sách, pháp luật về ñất ñai trong thời kỳ ñẩy mạnh toàn diện công cuộc ñổi mới, tạo nền tảng ñể ñến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện ñại
* Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
- Luật nhà ở năm 2005, ñã sửa ñổi bổ sung năm 2009
Luật này quy ñịnh về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở
- Luật kinh doanh bất ñộng sản ngày 29 tháng 6 năm 2006
Trang 28Luật này quy ñịnh về hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản; quyền, nghĩa
vụ của tổ chức, cá nhân hoạt ñộng kinh doanh bất ñộng sản và giao dịch bất ñộng sản có liên quan ñến kinh doanh bất ñộng sản
- Luật ðất ñai 2003 quy ñịnh:
"Việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thực hiện tại Văn phòng ñăng
ký quyền sử dụng ñất trong các trường hợp: Người ñang sử dụng ñất chưa ñược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất thực hiện quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng ñất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng ñất; Người sử dụng ñất ñã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép ñổi tên, chuyển mục ñích sử dụng ñất, thay ñổi ñường ranh giới thửa ñất; Người ñược sử dụng ñất theo bản án hoặc quyết ñịnh của Toà án nhân dân, quyết ñịnh thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết ñịnh giải quyết tranh chấp ñất ñai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ñã ñược thi hành"
"Cơ quan quản lý ñất ñai ở ñịa phương có Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ ñịa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ ñịa chính, phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ"
- Các văn bản hướng dẫn thi hành luật ðất ñai
+ Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất tại các ñịa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu ñăng ký quyền sử dụng ñất trên ñịa bàn quyết ñịnh thành lập Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất thuộc Phòng TN&MT
Trang 29Như vậy, Nghị ñịnh ñã quy ñịnh rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về ñất ñai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về ñất ñai
+ Thông tư số 93/2002/TT-BTC ngày 21 tháng 10 năm 2002 của Bộ Tài chính quy ñịnh chế ñộ thu nộp và quản lý sử dụng lệ phí ñịa chính;
+ Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng ñất;
+ Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 (hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPðK QSD ñất và tổ chức phát triển quỹ ñất) Trong ñó quy ñịnh việc thành lập VPðK khi chưa có ñủ ñiều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt ñộng của tổ chức VPðK gắn liền với công tác cải cách hành chính
+ Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số ñiều của Nghị ñịnh
số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai;
+ Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm
2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ
và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa
vụ tài chính, nhằm ñáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng ñất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan ñến ñất và nhà (nộp tiền sử dụng ñất, tiền thuê ñất, thuế chuyển quyền sử dụng ñất) thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng ñất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có)
+ Bộ Luật dân sự 2005 ngày 14 tháng 6 năm 2005
+ Quyết ñịnh số 118/2006/Qð-UBND ngày 29/12/2006 của UBND tỉnh Gia lai về việc quy ñịnh mức thu, chế ñộ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm ñịnh cấp quyền sử dụng ñất
Trang 30- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận QSD ñất, thu hồi ñất, thực hiện QSD ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;
+ Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về hướng dẫn một số ñiều của Nghị ñịnh số 84/2007/ND-CP ngày 25/5/2007
+ Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ñịa chính; + Quyết ñịnh số 12/2008/Qð-UBND ngày 22 tháng 02 năm 2008 của UBND tỉnh Gia Lai về sửa ñổi, bổ sung Quyết ñịnh số 148/2006/Qð-UBND tỉnh quy ñịnh về hạn mức ñất ở ñối với hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn tỉnh; + Quyết ñịnh số 12/2008/Qð-UB ngày 22/02/2008 của UBND tỉnh Gia Lai về sửa ñổi, bổ sung Quyết ñịnh số 148/2006/Qð-UBND tỉnh Quy ñịnh về hạn mức ñất ở ñối với hộ gia ñình, cá nhân trên ñịa bàn Tỉnh
+ Nghị ñịnh số 88/2009/Nð-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về thi hành Luật ðất ñai quy ñịnh: Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất
+ Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và môi trường Quy ñịnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất
+ Quyết ñịnh số 65/2009/Qð-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009 về việc
bổ sung ñối tượng miễn thu, không thu phí thẩm ñịnh cấp quyền sử dụng ñất tại Quyết ñịnh số 118/2006/Qð-UBND ngày 29/12/2006 của UBND tỉnh Gia Lai; + Quyết ñịnh số 66/2009/Qð-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009 của UBND tỉnh Gia Lai về việc quy ñịnh mức thu, chế ñộ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí ñịa chính trên ñịa bàn tỉnh Gia Lai;
Trang 31+ Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 hướng dẫn về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế
và cơ chế tài chính của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
Theo Thông tư này, Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñược thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (cấp tỉnh) và huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh (cấp huyện) là ñơn vị sự nghiệp công lập, có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất; chỉnh lý biến ñộng về sử dụng ñất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất, xây dựng và quản lý hồ sơ ñịa chính theo quy ñịnh của pháp luật
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh thuộc Sở Tài nguyên
và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết ñịnh thành lập theo ñề nghị của Giám ñốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám ñốc Sở Nội vụ; Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết ñịnh thành lập theo ñề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường và Trưởng phòng Nội vụ Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có con dấu riêng, ñược mở tài khoản theo quy ñịnh của pháp luật
+ Quyết ñịnh số 33/2010/Qð-UBND ngày 20/12/2010 của UBND Tỉnh
về việc quy ñịnh mức thu, chế ñộ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với ñất trên ñịa bàn Tỉnh
+ Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy ñịnh sửa ñổi, bổ sung một số nội dung liên quan ñến thủ tục hành chính về lĩnh vực ñất ñai
+ Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy ñịnh sửa ñổi, bổ sung một số nội dung liên quan ñến thủ tục hành chính về lĩnh vực ñất ñai
Trang 32+ Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011 hướng dẫn việc ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất tài sản gắn liền với ñất Thông tư quy ñịnh phạm vi ñiều chỉnh, các trường hợp ñăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPðK; Các quy ñịnh liên quan ñến thẩm quyền, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm của VPðK, quy trình thực hiện thủ tục ñăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ñất, tài sản gắn liền với ñất của người sử dụng ñất
+ Quyết ñịnh số 432 /Qð-UBND ngày 28 tháng 7 năm 2009 của Ủy ban nhân dân tỉnh Gia Lai về việc công bố Bộ thủ tục hành chính chung áp dụng tại cấp huyện trên ñịa bàn tỉnh Gia Lai
Liên quan ñến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng ñất khi thực hiện ñăng ký quyền sử dụng ñất tại VPðK, quyền sở hữu ñược Bộ luật dân sự
2005 quy ñịnh cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy ñịnh của pháp luật (ðiều 164); Việc ñăng ký quyền sở hữu tài sản (ðiều 167); Thời ñiểm chuyển quyền sở hữu ñối với tài sản (ðiều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu ñối với tài sản (ðiều 173) Trên cơ sở ñó, pháp nhân, thể nhân tự xác ñịnh quyền và nghĩa vụ của mình về bất ñộng sản hợp pháp (trong ñó có quyền SDð) ñối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền
Về tổng thể thì việc Nhà nước ban hành các quy ñịnh liên quan ñến VPðK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tuy không nhiều nhưng ñược xem là tương ñối ñầy ñủ ðây là căn cứ pháp lý ban ñầu ñể thành lập và ñưa các VPðK ñi vào hoạt ñộng
Tuy nhiên, các Văn bản pháp quy liên quan ñến VPðK còn những hạn chế như:
+ Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31/12/2004 quy ñịnh không rõ ràng (cho phép các ñịa phương có thể không thành lập VPðK) vì vậy
Trang 33cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPðK ñang bị "bỏ ngỏ"
+ Thiếu các quy ñịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ñộng của VPðK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ñược tiến hành ñồng bộ + Chính quyền các cấp chưa nhận thức ñầy ñủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này ñối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách ñưa VPðK
ñi vào hoạt ñộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ñáp ứng yêu cầu quản
lý, sử dụng ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa và hội nhập
Về nhiệm vụ và quyền hạn
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh thực hiện các thủ tục
về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất trên ñịa bàn cấp tỉnh ñối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài (trừ trường hợp ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài; ñăng ký quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất ñối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài (trừ trường hợp ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam), tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và một số nhiệm
vụ cụ thể quy ñịnh trong Nghị ñịnh này
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện thực hiện các thủ tục
về cấp Giấy chứng nhận trên ñịa bàn cấp huyện ñối với hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam; ñăng
ký quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất, chỉnh lý biến ñộng về ñất ñai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với ñất ñối với cộng ñồng dân cư, hộ gia ñình, cá nhân, người Việt Nam ñịnh cư ở nước ngoài ñược sở hữu nhà ở tại Việt Nam và một số nhiệm vụ cụ thể quy ñịnh trong Nghị ñịnh này
Trang 34Về tổ chức: Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất có Giám ñốc và
không quá hai Phó giám ñốc
Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh ñược thành lập một số phòng chuyên môn nghiệp vụ; số lượng phòng chuyên môn nghiệp vụ căn cứ vào ñặc ñiểm của từng ñịa phương và theo nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp tỉnh
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quy ñịnh cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất cấp huyện theo ñề nghị của Trưởng phòng Tài nguyên và môi trường và Trưởng phòng Nội vụ
- Nhận xét chung
Nói chung, Nhà nước ñã ban hành các quy ñịnh liên quan ñến VPðK trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành tương ñối ñầy ñủ ðây
là căn cứ pháp lý ban ñầu ñề thành lập và ñưa các VPðK ñi vào hoạt ñộng
Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan ñến VPðK còn những hạn chế như:
+ Thiếu các quy ñịnh hướng dẫn tổ chức hoạt ñộng của VPðK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa ñược tiến hành ñồng bộ
+ Chính quyền các cấp chưa nhận thức ñầy ñủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này ñối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai
Tình hình trên cho thấy việc hoàn thiện cơ chế, chính sách ñưa VPðK
ñi vào hoạt ñộng hiệu quả là nhiệm vụ bức thiết nhằm ñáp ứng yêu cầu quản
lý sử dụng ñất phục vụ phát triển kinh tế ñất nước thời kỳ công nghiệp hóa, hiện ñại hóa và hội nhập
Trang 35Hình 1.1 Sơ ñồ vị trí Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong hệ thống
quản lý ñất ñai
Chính phủ
Bộ Tài nguyên và Môi trường UBND Tỉnh, Thành phố trực
thuộc Trung ương
Sở Tài nguyên và Môi trường
UBND Huyện, Quận, Thành phố, Thị xã trực thuộc tỉnh
Phòng Tài nguyên và Môi trường
Trang 361.3.3 Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
* Chức năng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
Theo quy ñịnh của pháp luật hiện hành, VPðK thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện là cơ quan dịch vụ công hoạt ñộng theo loại hình sự nghiệp có thu,
có chức năng tổ chức thực hiện ñăng ký sử dụng ñất, chỉnh lý thống nhất biến ñộng sử dụng ñất và quản lý hồ sơ ñịa chính; tham mưu cho Phòng tài nguyên
và môi trường cùng cấp trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng ñất ñai theo quy ñịnh của pháp luật
* Nhiệm vụ của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
Nhiệm vụ cụ thể của VPðK là: Giúp các cấp quản lý trực tiếp làm ñầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất theo thẩm quyền cho các ñối tượng sử dụng ñất ở ñịa phương; ðăng ký sử dụng ñất và chỉnh lý biển ñộng về sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng ñất; Lập và quản lý toàn bộ HSðC gốc ñối với tất cả các thửa ñất thuộc phạm vi ñịa giới hành chính; Chỉnh lý HSðC gốc khi có biến ñộng về sử dụng ñất theo thống báo của Phòng tài nguyên và môi trường; Lưu trữ HSðC, hệ thống thông tin ñất ñai
Như vậy, về chức năng nhiệm vụ, hoạt ñộng của VPðK có 3 chức năng chính là: Quản lý HSðC gốc; chỉnh lý thống nhất HSðC; Phục vụ người sử dụng ñất thực hiện các quyền và nghĩa vụ
* Vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất
Với tư cách là tổ chức dịch vụ công trong lĩnh vực ñất ñai, vai trò của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản
lý ñất ñai ở ñịa phương là rất quan trọng vì những lý do sau ñây:
- Khác với các quy ñịnh trước ñây, cơ quan Nhà nước ở ñịa phương (UBND cấp có thẩm quyền) chỉ thực hiện quyền ñại diện chủ sở hữu về ñất ñai ở ñịa phương thông qua việc ký các quyết ñịnh giao ñất, cho thuê ñất, thu
Trang 37hồi ñất, chuyển mục ñích sử dụng ñất, công nhận quyền sử dụng ñất Còn lại, việc ñăng ký quyền sử dụng ñất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất ñược giao cho cơ quan chuyên môn trực tiếp thực hiện
- Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất các cấp là tổ chức xây dựng, chỉnh lý, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu ñịa chính giúp cho công tác quản
lý nhà nước về ñất ñai Là mô hình tổ chức duy nhất thực hiện các thủ tục có liên quan ñến GCNQSDð Mặt khác, chỉ có VPðK mới ñược quyền chỉnh lý, cập nhật, quản lý, lưu trữ HSðC gốc dưới dạng giấy (hoặc dạng số) và cung cấp thông tin HSðC cho các chủ thể có nhu cầu sử dụng ñất
- Hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñã và ñang góp phần giảm thiếu những vướng mắc, ách tắc trong việc ñăng ký quyền sử dụng ñất ñáp ứng cung - cầu về ñất ñai cho ñầu tư phát triển kinh tế thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ñại hóa
- Hoạt ñộng của Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất ñã có những ñóng góp tích cực trong việc thực hiện nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng ñất, ñưa tỷ lệ cấp Giấy cho các ñối tượng sử dụng ñất tăng nhanh so với thời kỳ trước khi có Luật ðất ñai 2003
- Văn phòng ñăng ký quyền sử dụng ñất không chỉ làm cầu nối trực tiếp giữa người sử dụng ñất nhà ñầu tư với các cơ quan quản lý mà còn có tác dụng tăng cường các giao dịch ñảm bảo ñối với nguồn vốn từ ñất ñai giữa người sử dụng ñất nói chung với các tổ chức tín dụng, cơ quan thuế của Nhà nước thông qua các hoạt ñộng thế chấp, bảo lãnh vay vốn, thu thuế, phí góp phần tăng nguồn thu từ ñất ñai cho ngân sách Nhà nước
- Hoạt ñộng của VPðK ñòi hỏi phải chuyên môn hóa cao thông qua việc ñầu tư ứng dụng công nghệ thông tin ñáp ứng yêu cầu phát triển theo hướng Chính phủ ñiện tử Mặt khác, tính công khai, minh bạch ñược thể
Trang 38hiện ñầy ñủ, nghiêm túc trong hoạt ñộng của VPðK thông qua việc cải
1.4 Mô hình tổ chức ñăng ký ñất ñai, bất ñộng sản từ một số nước
1.4.1 Hệ thống ðăng ký quyền Australia (hệ thống Torren)
Tại Australia việc ñăng ký BðS do các cơ quan chính phủ các Bang thực hiện Các cơ quan này là các cơ quan ñăng ký ñất ñai, Văn phòng ñăng
ký quyền ñất ñai, cơ quan quản lý ñất ñai hoặc cơ quan thông tin ñất ñai
* Cơ quan quản lý ñất ñai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales việc ñăng ký ñất ñai do Cơ quan quản ký ñất ñai của bang thực hiện Hệ thống Torren ñược ñưa vào Bang New South Wales theo Luật BðS 1863 Từ thời ñiểm này tất cả ñất ñai do Hoàng gia cấp ñều ñược ñăng ký theo quy ñịnh của Luật này Hiện tại, hệ thống hồ sơ ñăng
ký ñất ñai của Bang New South Wales gồm 2 loại song hành là hồ sơ cũ ñược lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và hồ sơ mới ñược lập từ năm 1961
Hồ sơ cũ ñược thiết kế dưới dạng ñóng tập, hồ sơ mới thiết kế dưới dạng tờ rời Việc chuyển ñổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện ñồng loạt
mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay ñổi ñược ñăng ký vào hệ thống Những hồ sơ cũ ñã ñược thay thế vẫn ñược bảo quản làm tư liệu lịch
sử và ñược sao chụp và lưu dưới dạng ñiện tử ñể tiện tra cứu ðể phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ ñăng ký, một bản mục lục tên người mua Mục lục này
Trang 39ñược lập dưới dạng sổ Hiện tại Quy trình ñăng ký ñất ñai ñã ñược tin học hoá bằng Hệ thống ñăng ký quyền ñất ñai tự ñộng năm 1983 nay thay thế bằng Hệ thống ñăng ký quyền tích hợp năm 1999 ðây là Hệ thống Torren ñược tin học hoá ñầu tiên trên thế giới Từ ngày 04 tháng 6 năm 200l mục lục tên chủ mua trên Microfiche ñược tích hợp lên hệ thống ñăng ký tự ñộng (Nguyễn Văn Chiến, 2006) [7]
* Cơ quan ñăng ký ñất ñai của Bang Victoria:
Hệ thống ñăng ký ñất ñai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria ñược thành lập theo Luật chuyển nhượng ñất ñai 1958
Cơ quan ñăng ký ñất ñai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ ñăng ký quyền; Trung tâm thông tin ñất ñai; Bộ phận ño ñạc; Bộ phận tách hợp thửa ñất; Văn phòng ñịnh giá viên trưởng Hiện nay hầu hết ñất ñai và bất ñộng sản ở Bang Victoria ñã ñược ñăng ký quyền Các quyền, giao dịch và biến ñộng phải ñăng
ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền ñịa dịch, quyền giám sát việc sử dụng ñất của các bất ñộng sản liên quan
* Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai của Northern Territory
Văn phòng ñăng ký quyền ñất ñai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng ñăng ký trung ương, nhiệm vụ của Văn phòng thực hiện ñăng
ký quyền ñất ñai theo Hệ thống Torrens bao gồm cả các phương tiện tra cứu,
hệ thống thông tin ñất ñai và các nhiệm vụ ñăng ký khác Hiện nay, tất cả bất ñộng sản ñã ñăng ký tại Northem Territory ñều thuộc hình thức ñăng ký quyền theo Toffens Trong hệ thống Tonens, sổ ñăng ký là tập hợp của các bản ghi ñăng ký và các bản ghi này lại là bản lưu của Giấy chứng nhận quyền Các loại giao dịch phải ñăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng ñược ghi trên các Giấy chứng nhận này Từ ngày 0l tháng 12 năm 2000, bản lưu Giấy chứng nhận không còn ñược in ra dưới dạng bản giấy mà lưu ở
Trang 40dạng ñiện tử trừ trường hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra ñể phục vụ cho giao dịch thế chấp
1.4.2 ðăng ký giao dịch ñảm bảo ở Cộng hòa Pháp
* Cơ sở pháp luật
Chế ñộ pháp lý chung về ñăng ký bất ñộng sản ñược hình thành sau Cách mạng tư sản Pháp Luật ngày 28 tháng 3 năm 1895 là ñạo luật ñầu tiên quy ñịnh một cách có hệ thống việc ñăng ký tất cả các quyền ñối với bất ñộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp (quyền sử dụng bất ñộng sản liền
kề, quyền sử dụng làm chỗ ở) và một số quyền ñối nhân liên quan ñến bất ñộng sản (thuê dài hạn) Luật này cũng quy ñịnh cơ chế công bố công khai tất
cả các hợp ñồng, giao dịch giữa những người còn sống về việc chuyển nhượng quyền ñối với bất ñộng sản
* Nguyên tắc ñăng ký
- Hợp ñồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập: ðây là ñiều kiện
tiên quyết ðiều kiện này không những ñảm bảo thực hiện tốt các thủ tục ñăng
ký về sau mà còn ñảm bảo sự kiểm tra của một viên chức công quyền ñối với
tính xác thực và hợp pháp của hợp ñồng, giao dịch
- Tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng: ðây chính là nguyên tắc ñảm
bảo tính tiếp nối trong việc ñăng ký: mọi hợp ñồng, giao dịch ñều không ñược phép ñăng ký nếu như giấy tờ xác nhận quyền của sở hữu chủ trước ñó chưa ñược ñăng ký
- Thông tin về chủ thể: Các hệ thống công bố công khai thông tin về ñất
ñai ñều dành một vị trí quan trọng cho mục thông tin về chủ sở hữu Mọi hợp ñồng, văn bản liên quan ñến một pháp nhân ñều phải ghi rõ tên gọi, hình thức pháp lý, ñịa chỉ trụ sở, thông tin ñăng ký kinh doanh của pháp nhân ñó, kèm theo họ, tên và ñịa chỉ nơi cư trú của người ñại diện của pháp nhân ñó ðối
