Tổng quan về Định giá Bất động sản

Slide tập trung vào nội dung: 1. Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS 2. Vai trò của người định giá BĐS 3. Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS 4. Điều kiện kinh doanh yêu cầu chuyên môn 5. Kinh nghiệm của một số nước 6. Trách nhiệm nghề nghiệp 7. Đạo đức nghề nghiệp

chuyên ngành ĐGTS và Kinh doanh BĐS

Chuyên đề

tổng quan về dịch vụ

Định giá bất động sản

Phạm Văn Bình Phó Trưởng Khoa Tài chính Doanh

nghiệp

Tổng quan về dịch vụ định giá bĐS

kết cấu của chuyên đề

định giá

BĐS

II.

Vai trò của người

định giá

BĐS

III.

Nguyên tắc hoạt động

định giá

BĐS

III.

Nguyên tắc hoạt động

định giá

BĐS

IV.

Điều kiện kinh doanh

& yêu cầu chuyên môn

IV.

Điều kiện kinh doanh

& yêu cầu chuyên môn

V.

Kinh nghiệm của một số nước

V.

Kinh nghiệm của một số nước

VI.

Trách nhiệm nghề nghiệp

VI.

Trách nhiệm nghề nghiệp

VII.

Đạo

đức nghề nghiệp

VII.

Đạo

đức nghề nghiệp

I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS

định giá là một nghề trong nền

KTTT

Được mọi người cần, nhưng không thể tự làm và người ta

sẵn sàng trả tiền cho những ai có thể làm tốt công việc đó;

Đó đòi hỏi tính chuyên môn cao, năng lực chuyên môn là cơ sở của việc hình thành tính chuyên nghiệp;

Xuất hiện các tổ chức, trong đó tập hợp những người làm công việc đó và được pháp luật cho phép…

+ Khái niệm giá cả: danh nghĩa.

+ Việc định giá trị tài sản theo giá thị trường không xuất hiện và không có ý nghĩa

2 Giai đoạn 1986 – đến nay:

- Nhu cầu định giá theo giá thị trường đ xuất hiện và ngày càng ã tăng:

+ Định giá để mua bán, thế chấp, bồi thường, tính thuế… + Định giá để phát m i và báo cáo tài chính ã

+ Định giá DN để CPH, sáp nhập, giao, khoán, cho thuê + Định giá TSVH, thương hiệu và uy tín kinh doanh.

- Tổ chức các đoàn đi tham quan và học tập ở nước ngoài.

- Mở nhiều lớp học ngắn ngày trong nước.

- Mời các chuyên gia nước ngoài giảng dạy tại Việt Nam.

- Ngày 08/06/1997: Việt Nam là thành viên chính thức của AVA.

- Ngày 01/06/1998: tham gia IVSC với tư cách là Thông tấn viên.

I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS

Định giá tài sản (bất động sản)

Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản (BĐS) cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích

đ được xác định rõ ã

Định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao

nhất về lợi ích mà tài sản (BĐS) có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

I./ Giới thiệu về dịch vụ định giá BĐS

Như vậy, Định giá tài sản (BĐS):

- Là công việc ước tính.

- Là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn.

- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền.

- Xác định tại một thời điểm cụ thể.

- Xác định cho một mục đích nhất định.

II./ Vai trò của người định giá BĐS

Tài chính

và tín dụng

Chuyển giao quyền sở hữu

Mục đích định giá

bất động sản

III./ Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS

1 Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động

sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản

- Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ

thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản

và giá thị trường tại thời điểm định giá

- Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung

thực và tuân thủ pháp luật.

III./ Nguyên tắc hoạt động định giá BĐS

1 Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ …

1 Nguyªn t¾c sö dông tèt nhÊt vµ … (tiÕp)

Mét Tµi S¶n coi lµ sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶

nhÊt:

Tµi s¶n ®­îc sö dông cã thÓ ®­îc trªn thùc tÕ;

Tµi s¶n sö dông ph¶i ®­îc phÐp vÒ mÆt ph¸p lý;

Tµi s¶n sö dông ph¶i kh¶ thi vÒ mÆt tµi chÝnh;

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Cơ sở của nguyên tắc:

Con người luôn có xu hướng tìm

cách khai thác một cách tối đa lợi

ích của tài sản

Nội dung của nguyên tắc:

Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi ích khác nhau, nhưng giá trị chỉ đư

ợc thừa nhận trong điều kiện sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử dụng đó + Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

2 Nguyên tắc thay thế

Cơ sở của nguyên tắc:

Những người mua thận trọng sẽ

không trả nhiều tiền hơn để mua

một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn

ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có

một tài sản tương tự như vậy.

Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản có thể được

đánh giá thông qua chi phí để có một tài sản tương đương.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm định giá

+ Nhất thiết phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản

3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai

Cơ sở của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản được quyết

định bởi những lợi ích mà nó sẽ

mang lại cho người sử dụng.

Nội dung của nguyên tắc:

Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể làm cơ

sở để ước tính giá trị tài sản.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

+ Phải dự kiến được những lợi ích và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản

+ Phải thu thập những chứng cớ thị trường của các tài sản tương tự để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và cuối cùng là ước tính giá trị của tài sản.

4 Nguyên tắc đóng góp

Cơ sở của nguyên tắc:

Khi kết hợp với tài sản khác thì

tổng giá trị của nó sẽ cao hơn

tổng giá trị của các tài sản đơn

lẻ (theo lý thuyết hệ thống).

Nội dung của nguyên tắc:

Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó sẽ làm cho giá trị của toàn bộ tài sản thay

đổi như thế nào.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản riêng

lẻ lại với nhau.

5 Nguyên tắc cung cầu

Cơ sở của nguyên tắc:

Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất

của việc định giá trị tài sản là dựa

vào giá trị thị trường Giá trị thị trư

ờng của tài sản lại tỷ lệ thuận với

yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu

tố cung.

Nội dung của nguyên tắc:

Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu.

Chú ý khi vận dụng nguyên tắc trong định giá:

Phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với các giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai.

IV./ điều kiện kinh doanh & yêu cầu chuyên môn

1 Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động

sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác x , đăng ã

ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động

sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất

động sản.

IV./ điều kiện kinh doanh & yêu cầu chuyên môn

2 Yêu cầu chuyên môn của người định giá

Định giá viên phải có sự hiểu biết, kỹ năng và kinh nghiệm

để hoàn thành nhiệm vụ một cách có hiệu quả theo một tiêu chuẩn chuyên nghiệp được thừa nhận

- Chấp nhận nhiệm vụ:

- Sự trợ giúp từ bên ngoài:

- Hiệu quả và sự nỗ lực trong công việc:

V./ Kinh nghiệm của một số nước

VI./ trách nhiệm nghề nghiệp

1 Quy định về trách nhiệm chuyên môn.

2 Quy định về trách nhiệm dân sự đối với định giá viên.

3 Quy định trách nhiệm về mặt pháp lý.

VI./ trách nhiệm nghề nghiệp

1 Quy định về trách nhiệm chuyên môn.

Để hành nghề, định giá viên bắt buộc phải có năng lực tối thiểu về mặt chuyên môn Khả năng này của định giá viên

nhất thiết phải được sự thừa nhận của một trường đào tạo

hay một Hiệp hội có uy tín ở trong nước hay trên thế giới

Năng lực chuyên môn phản ánh khả năng hoàn thành về mặt kỹ thuật định giá với độ tin cậy cao nhất có thể được Trách nhiệm chuyên môn điều chỉnh khả năng và mục tiêu tiến hành công việc của định giá viên,

VI./ trách nhiệm nghề nghiệp

2 Quy định về trách nhiệm dân sự đối với định giá viên.

Khi xảy ra thiệt hại thì lại nảy sinh một loại trách nhiệm mới,

đó là: trách nhiệm dân sự Tại các nước có thị trường bất

động sản phát triển, các quy định về trách nhiệm dân sự

đối với các định giá viên được đặc biệt coi trọng nhằm bảo vệ các khách hàng tiềm năng.

VI./ trách nhiệm nghề nghiệp

3 Quy định trách nhiệm về mặt pháp lý.

Trong khi trách nhiệm chuyên môn, trách nhiệm dân sự quy

định thái độ xử lý định giá viên khi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm pháp lý không chỉ chế tài những hành vi trực tiếp vi phạm pháp luật của định giá viên, mà cả những hành vi trợ giúp, đồng lo , khuyến khích cho hoạt động ã này.

Vii./ đạo đức nghề nghiệp

1 Sự trung thực:

2 Những mâu thuẫn về lợi ích

3 Đảm bảo bí mật

4 Sự công bằng