CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó : máyđiều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các câycảnh trồng cố định tạo

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1 Khái niệm và vai trò thế chấp Bất động sản trong nền kinh tế quốc dân

1.1 Khái niệm cơ bản

1.1.1 Khái niệm bất động sản và thế chấp bất động sản

Mỗi quốc gia đều có nguồn tài sản vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng hoặc

do con người sáng tạo ra Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặctiêu dùng Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhucầu quản lý và sử dụng Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sản thành hailoại là bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìnnăm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong bộ luật La mã

Bộ luật Dân sự điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản là các tài sản khôngthể di dời được ” Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản, nhưng nó khác vớicác tài sản khác là không thể di dời được Bất động sản là đất đai và những vật thể cốđịnh gắn liền với đất đai Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tạitrên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thểkhi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình kiếntrúc, công trình lắp ghép

Theo điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta thì bất động sản bao gồm :

- Đất đai :

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (nhữngđất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bấtđộng sản )

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng, chất lượngcủa đất đai đó )

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó :

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể : nhà ở,trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng (những nhà bạt của gánh xiếc, các lâuđài lằm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà

là các động sản, hoặc công cụ lao động )

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông : như đường xá, cầu cống,bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó : máyđiều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các câycảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giátrị công năng của chúng không thay đổi thì không phải là các bất động sản như: máyđiều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh, thiết bị đồ dùngkhác )

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theonhững tiêu chuẩn đo lường nhất định

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :

+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định

Định nghĩa trên đã bao trùm được hầu hết các loại bất động sản, tạo ra sự thốngnhất trong cả nước, giúp cho người dân nhìn nhận một cách đúng đắn nhất về bất độngsản, góp phần giúp cho các cơ quan quản lý của nhà nước thống nhất ý kiến trong việcđưa ra các chính sách cho việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản trên cơ sởtuân theo các quy định về bất động sản kể trên

Bất động sản bao gồm rất nhiều loại kể trên, tuy nhiên để được thế chấp BĐSphải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như thuộc sở hữu, sử dụng của người

đi vay hay bảo lãnh đi vay, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng các Bấtđộng sản đó

Vậy thế chấp bất động sản là việc bên đi vay (bên thế chấp) dùng tài sản củamình là bất động sản như một vật bảo đảm với bên cho vay (bên nhận thế chấp) vàđược bên cho vay chấp nhận.

Như vậy thông qua hoạt động cho vay bằng thế chấp bất động sản, Ngân hàng sẽgiảm thiểu được rủi ro khi khách hàng vay tín dụng của Ngân hàng không có khả năngtrả nợ Trong tình huống như vậy Ngân hàng sẽ phải xiết nợ bằng việc thu hồi bấtđộng sản thế chấp để trang trải khoản nợ mà khách hàng không trả được Ngân hàng

1.1.2 Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân

Cho vay thế chấp tại các ngân hàng đóng vai trò quan trọng, là cầu nối giữa cung

và cầu vốn vay Việc thế chấp bất động sản tại các ngân hàng để vay vốn giúp cánhân, tổ chức kinh tế có được nguồn vốn cần thiết để đầu tư vào sản xuất kinh doanh,tạo ra sản phẩm vật chất phục vụ xã hội, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống vật chất

và tinh thần của người dân, góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế liên quan phát triển

và đồng thời cũng đóng góp vào sự phát triển chung của nền kinh tế chung của đấtnước Trong khi khách hàng thế chấp bất động sản thì khách hàng vừa có vốn để sảnxuất kinh doanh vừa có thể tiếp tục sử dụng bất động sản đã thế chấp, nâng cao hiệuquả sử dụng của bất động sản Đồng thời khi khách hàng đến thế chấp bất động sản đểvay vốn thì bất động sản thế chấp phải có giấy tờ hợp pháp, muốn vậy khách hàng cầnđến cơ quan quản lý của nhà nước để hoàn thành các giấy tờ Việc này vừa giảm thiểuđược các bất động sản không có giấy tờ hợp pháp đồng thời thúc đẩy nhanh tiến độcấp các loại giấy tờ, cải cách thủ tục hành chính

Các ngân hàng khi thực hiện cho vay thế chấp bằng bất động sản sẽ thu được lợinhuận từ cho vay, từ lợi nhuận của hoạt động cho vay thế chấp góp phần làm tăng lợinhuận chung của ngân hàng, từ đó ngân hàng sẽ đảm bảo được các hoạt động kinhdoanh, tạo điều kiện cho hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng,góp phần quản lý khối lượng tiền tệ lưu thông trong chính sách tiền tệ của Ngân hàngNhà nước từ đó thúc đẩy thị trường tài chính phát triển lành mạnh và bền vững Thịtrường tài chính lành mạnh là 1 yếu tố thiết yếu để đảm bảo nền kinh tế vĩ mô, gópphần tăng trưởng kinh tế và nâng cao khả năng cạnh tranh của nền kinh tế

Từ đó cho thấy rằng việc cho vay thế chấp bất động sản là một hoạt động khôngchỉ quan trọng đối với các ngân hàng thương mại mà còn là một yếu tố thúc đẩy sựphát triển của nền kinh tế, cần nâng cao chất lượng hoạt động cho vay thế chấp.

1.1.3 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản

Khái niệm

Có thể hiểu đơn giản về định giá là xác định giá của tài sản trên thị trường Tuynhiên trong nhiều trường hợp không có thị trường để mà định giá, nhà định giá phảidựa trên các cơ sở phi thị trường Định giá bất động sản là một dạng đặc biệt của xácđịnh giá, công việc định giá do các nhà chuyên môn được đào tạo, có kiến thức cókinh nghiệm và có tính trung thực trong nghề nghiệp thực hiện Để phản ánh được nétđặc trưng này, nhiều học giả cho rằng khái niệm về định giá cần được xác định mộtcách rõ ràng, như một thuật ngữ mang tính chất chuyên ngành :

- Theo từ điển Oxford : “Định giá (valuation) là sự ước tính trị giá bằng tiền củamột tài sản ”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh ”

- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth vương quốc Anh : “Địnhgiá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ chomột mục đích đã được xác định rõ”

- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO ( Hiệp hội đánh giáAustraylia ) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ ChíMinh ngày 25/05/1999 “Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thờiđiểm, có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá Do vậy định giá

là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích , sau đó

so sánh với tài sản được định giá để xác định giá trị của chúng”

- Theo giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên trường xây dựng và bất động sản Đạihọc quốc gia Singapore “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trịcho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất

cả các đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thịtrường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

- Theo Luật Kinh doanh bất động sản : Định giá bất động sản là hoạt động tưvấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định

Nhưng theo một cách tổng quát nhất thì định giá là một nghệ thuật hoặc khoahọc về sự xác định giá trị của bất động sản cho mục đích cụ thể ở một thời điểm nhấtđịnh, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và các nhân tố kinh tế tiềm ẩn trongthị trường bất động sản bao gồm cả các lĩnh vực đầu tư.

Tính khoa học được thể hiện thông qua việc phân tích các dữ liệu, các phép tính,những mô hình tính toán khoa học xử lý thông tin để đưa ra giá trị của bất động sản.Tính nghệ thuật là việc người định giá có các kĩ năng, dùng các kiến thức củamình để nắm các thông tin, để đánh giá các dữ liệu trợ giúp cho quá trình định giá từ

đó hình thành quan điểm để khách hàng chấp nhận, nhiều cái mang tính chủ quannhưng có tính thuyết phục Đó chính là sự bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán đểđạt được giá trị cụ thể cho một bất động sản phục vụ cho một mục tiêu cụ thể ở mộtthời điểm nhất định

Sự cần thiết của định giá bất động sản :

Hiện nay trong nền kinh tế quốc dân, định giá ngày càng thể hiện rõ vai trò quantrọng của mình Định giá được sử dụng trong nhiều hoạt động, lĩnh vực kinh tế như :

- Khi có giao dịch thay đổi chủ sở hữu , chuyển đổi mục đích sử dụng Ví dụ nhưkhi có giao dịch mua bán về bất động sản, khách hàng tìm đến dịch vụ định giá để xácđịnh giá trị thị trường của bất động sản; khi định giá cho thuê, đi thuê bất động sản thìngười định giá phải dựa trên các thông tin về bất động sản mục tiêu trên thị trường đểđưa ra giá thuê trên thị trường căn cư vào thời điểm thuê, căn cứ vào các điều khoảntrong hợp đồng

- Một hoạt động quan trọng, chủ yếu của định giá là định giá các bất động sảnthế chấp Như đã trình bày ở phần trên, thế chấp bất động sản có vai trò quan trọngtrong nền kinh tế quốc dân Đối với hoạt động tín dụng của các ngân hàng thì định giá

là một khâu quan trọng không thể thiếu Khi cho khách hàng vay một khoản tiền đểđảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay ngân hàng phải yêu cầungười đi vay thế chấp tài sản đảm bảo thông thường là các bất động sản Ngân hàng sẽtiến hành xác định giá trị thực tế của tài sản thế chấp thông qua hoạt động định giá đểquyết định số lượng cho vay mà không làm tổn hại tới lợi ích của ngân hàng

- Ngoài ra hoạt động định giá còn được sử dụng trong các trường hợp như bảohiểm, giải phóng mặt bằng, tính thuế, thực hiện nghĩa vụ tài chính, định giá cho mụcđích kế thừa, phân chia tài sản, định giá cho đầu tư.

1.1.4 Các căn cứ định giá

- Căn cứ vào các yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản

Đất : quy mô, vị trí của mảnh đất

Vật liệu xây dựng : số lượng , chủng loại

Lao động : lao động trực tiếp, lao động gián tiếp, số lượng lao động, chất lượnglao động tham gia tạo dựng bất động sản

Đó chính là những chi phí để tạo ra bất động sản, là căn cứ để đánh giá theophương pháp chi phí

- Chi phí cơ hội của việc sử dụng bất động sản: chi phí cơ hội của việc sử dụngbất động sản chính là việc sủ dụng cao nhất, tốt nhất bất động sản, nó phản ánh giá trịthị trường của bất động sản Nghĩa là bất động sản được sử dụng hợp lý cả về kĩ thuật,pháp lý, kinh tế để tạo khả năng sinh lời cao nhất cho chủ sở hữu Thông qua chi phí

cơ hội sẽ tính được tỉ lệ vốn hoá, được sử dụng trong phương pháp vốn hóa

- Căn cứ vào sự thay đổi của nền kinh tế quốc dân Giá trị của bất động sản bị tácđộng bởi nhiều yếu tố Các yếu tố trong nền kinh tế luôn biến động, thay đổi có tácđộng trực tiếp vào giá của bất động sản, khi đánh giá phải xác định xu hướng biếnđộng của các nhân tố có tác động tích cực hay tiêu cực xu hướng thị trường ảnh hưởngđến bất động sản

- Căn cứ vào sự phù hợp của bất động sản và đóng góp của bất động sản Yếu tốnày thể hiện sự phù hợp giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng: thể hiện qua sựphù hợp của chính bất động sản đó với các bất động sản xung quanh, môi trường xungquanh tạo ra sự hài hoà về mặt chức năng cũng như kiến trúc tổng thể; thể hiện trongmối quan hệ cấu thành nên bất động sản và sự đóng góp của chính bất động sản trongviệc làm tăng giá trị của bất động sản xung quanh và ngược lại

- Căn cứ vào các yếu tố cấu thành của bất động sản Giá trị của bất động sản phụthuộc vào quy mô, số lượng của các bộ phận cấu thành nên công trình Bất động sản

sẽ có giá trị nhất khi tỉ lệ kết hợp giữa các bộ phận cấu thành nên bất động sản đạtđược tỉ lệ tối ưu.

- Căn cứ vào khả năng cạnh tranh của bất động sản Việc phân tích khả năngcạnh tranh dựa trên nhiều yếu tố gồm cạnh tranh trong cung, cầu, giữa cung và cầu,cạnh tranh trong nội bộ vùng, trong khu vực và giữa các khu vực trong nước tại thờiđiểm định giá, cạnh tranh trong sự phù hợp với thị hiếu người tiêu dùng

- Căn cứ vào lợi ích trong tương lai mà bất động sản mang lại mua để sử dụnghoặc đầu tư, giá trị thị trường của bất động sản là giá trị hiện tại của các lợi ích trongtương lai của bất động sản Người định giá cần có khả năng dự đoán sự tăng giảm hay

ổn định giá của bất động sản từ đó đưa vào kết quả định giá nhằm phản ánh xu thế giá

cả của bất động sản trong tương lai

1.2 Nguyên tắc định giá

Nguyên tắc sử dụng cao nhất tốt nhất

Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất tốt nhất nếu tại thời điểmđịnh giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang chothu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tươnglai là lớn nhất Sử dụng cao nhất tốt nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong mộtkhoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất tốt nhất được phản ánh ở bốn mặt sau :vật chất, pháp luật, sử dụng và thời gian

Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của bất động sản được xác định bởi quan hệ cung cầu trên thị trường Mỗimột sự thay đổi của một trong hai yếu tố đều ảnh hưởng đến yếu tố còn lại và giá cảcủa bất động sản Vì vậy khi định giá bất động sản phải đánh giá các nhân tố tác độngđến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng vận động củacung - cầu bất động sản

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của một bộ phận cụ thể trong bất động sản được

đo lương bằng sự đóng góp của nó vào giá trị toàn bộ bất động sản mà nó tham giahợp thành

Nguyên tắc cân bằng

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản được tạo ra và bền vững khaicác yếu tố tác động đến bất động sản ở trạng thài cân bằng Ví dụ như khi có sự kếthợp tối ưu giữa đất và công trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế , khi đó giá củabất động sản là cao nhất

Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổicủa các yếu tố thị trường, các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xãhội và môi trường

Nguyên tắc phù hợp

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị bất động sản tạo ra và duy trì khi các đặc tínhcủa nó phù hợp với cầu thị trường, phù hợp với quần thể bất động sản xung quanh,phù hộ với quy định của pháp luật về xây dựng và sử dụng, phù hợp với môi trườnglàm cho giá trị của bất động sản đạt được mức hữu dụng cao nhất

Nguyên tắc cạnh tranh

Thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, bởi vậytính chất và mức độ của cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hoá thôngthường Song ảnh hưởng của cạnh tranh có tầm quan trọng trong việc xác định giá củabất động sản Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh, khi giá cả một loại bất động sảnnào đó tăng cao sẽ thu hút nhiều người chuyển đổi bất động sản của mình sang loạibất động sản đó nhằm chiếm được lợi nhuận siêu ngạch từ bất động sản Khi nhiềungười tham gia vào thì lợi nhuận siêu ngạch đó sẽ giảm và trở thành lợi nhuận trungbình Tuy vậy do tính chất của bất động sản là duy nhất và khan hiếm nên tính chấtcạnh tranh vẫn có ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản

Nguyên tắc dự báo

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản có thể xác định bằng việc dựtính khả năng sinh lời của bất động sản.

Nguyên tắc ngoại ứng

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị của bất động sản mục tiêu chịu sự tác động củacác yếu tố bên ngoài nó và ngược lại Các bất động sản xung quanh có thể làm tănghoặc làm giảm giá trị của bất động sản mục tiêu Nếu bất động sản được xây dựngtrong khu vực có cơ sở hạ tầng tốt thì chắc chắn giá trị hơn nhiều so với một bất độngsản tương tự nhưng được đặt tại khu vực không có các điều kiện tốt

1.3.Các phương pháp định giá bất động sản

1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Khái niệm : Định giá so sánh là việc xác định giá trị của bất động sản mục tiêu

bằng cách so sánh một cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịchtrên thị trường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó.Phương pháp này được sử dụng rộng rãi trong thực tiễn vì phương pháp này là địnhgiá qua các cuộc giao dịch đã thực hiện trên thị trường do đó là định giá giá trị thịtrường Sử dụng phương pháp này không gặp khó khăn nhiều về mặt kĩ thuật, khi sửdụng phương pháp này dễ dàng được khách hàng và các cơ quan công quyền chấpnhận Tuy nhiên nó đòi hỏi người làm công tác định giá luôn phải tích luỹ kinhnghiệm, có kiến thức và nắm chắc về thị trường

Những yêu cầu để thực hiện phương pháp so sánh trực tiếp

- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản tương tựtrong cùng khu vực hoặc tại các khu vực lân cận đã được giao dịch, nếu tính tươngđồng thấp thì tính chính xác của kết quả sẽ giảm đi

- Chỉ so sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây Tínhtương đối phụ thuộc rất nhiều vào điều kiện thị trường, nếu thị trường ổn định thì thờigian giao dịch dù có trước 1 năm thì vẫn phản ánh được thị trường, nhưng nếu trongcơn sốt giá thì giá cả biến động từng ngày

- Định giá bằng phương pháp so sánh đòi hỏi người định giá phải biết phân tíchthị trường chính vì vậy kinh nghiệm, kiến thức cũng sự nhạy cảm với biến động thị

trường là những yếu tố cần thiết với những người làm định giá, họ phải tăng cườngkinh nghiệm kiến thức trên thị trường.

- Phương pháp so sánh không có mô hình hay phương thức cố định mà dựa vàogiao dịch xuất hiện trên thị trường

- Chất lượng các thông tin phải cao, chính xác đáng tin cậy và có thể so sánhđược

- Thị trường cần ổn định, định giá viên phải biết điều chỉnh trượt giá theo cungcầu hoặc theo lạm phát

Các bước tiến hành định giá bằng phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, giá chothuê của các bất động sản so sánh đã giao dịch và thu thập được trên thị trường, sau đódựa vào những điểm khác biệt giữa bất động sản mục tiêu với bất động sản so sánh đểtiến hành điều chỉnh và tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu Để thực hiện định giábằng phương pháp này cần thực hiện những bước sau :

- Trước hết người định giá phải tiến hành thu thập các thông tin của các bất độngsản được rao bán trong thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cầnđịnh giá về vị trí, điều kiện, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng

- Thứ hai là tiến hành kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được Xem xét tất

cả các đặc điểm của chúng về mọi khía cạnh để từ đó xác định giá trị của chúng vàbảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được

- Thứ ba là người định giá sẽ chọn ra từ những bất động sản so sánh thu thập cácbất động sản thích hợp nhất, tương đồng nhất để tiến hành so sánh, thông thường chọn

ra từ 3-6 bất động sản so sánh, có thẻ sử dụng phương pháp phân tích thống kê, phântích xác suất để tiến hành phân tích Những bất động sản này thường có cùng khu vựchoặc ở các khu vực lân cận với bất động sản mục tiêu

- Thứ tư là tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh sau đó xác định

sự khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh Phân tích các yếu

tố dẫn đến sự chênh lệch giá cả giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh

- Thứ năm là tiến hành điều chỉnh giá bán của mỗi bất động sản so sánh với bấtđộng sản mục tiêu thông qua việc chỉ ra các đặc điểm khác biệt của bất động sản so

sánh với bất động sản mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt đó Tiến hành điều chỉnh giátăng hoặc giảm xuống tương ứng với mỗi điểm khác biệt.

- Cuối cùng là người định giá tiến hành hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm ra chỉ sốgiá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu

Theo phương pháp so sánh thì giá trị thị trường là cơ sở cho định giá và bằngchứng tốt nhất về định giá của mỗi bất động sản, tuy nhiên số lượng các bất động sảnđược giao dịch trên thị trường là không nhiều, hơn thế nữa các bất động sản này lạikhông hoàn toàn giống nhau vì vậy giá bán của các bất động sản có thể dùng để sosánh phải được điều chỉnh để bù vào những sự khác biệt của chúng với bất động sảnmục tiêu Thông thường có mười nhóm các yếu tố dẫn đến sự khác nhau là: các quyềncủa bất động sản (toàn quyền sở hữu hoặc đồng sở hữu), điều kiện và phương thứcthanh toán (trả ngay hay trả chậm trả góp, thanh toán bằng tiền hay vàng hoặc USD),động cơ bán, các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua (chi phí khôi phục bắt buộc

vì sự xuống cấp), điều kiện thị trường (chính sách thuế, cung - cầu trên thị trường bấtđộng sản ), vị trí, các đặc điểm vật lý của bất động sản ( như là quy mô kích thước,diện tích sàn xây dựng, diện tích sử dụng, sự khác kiểu kiến trúc, vật liệu xây dựngcũng như các tiện ích có sẵn ), các đặc điểm kinh tế của bất động sản ( chủ yếu liênquan đến quyền khai thác bất động sản, bảo dưỡng, chất lượng quản lí công trình, cácvấn đề liên quan đến hợp đồng cho thuê), phân vùng (điều chỉnh sự khác biệt về sửdụng tốt nhất và cao nhất giữa bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu, các cấuthành giá trị không phải là bất động sản

Phương pháp điều chỉnh là lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất

động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản xuống và ngược lại Ta

có công thức tổng quát tính giá trị của bất động sản khi dùng phương pháp so sánhtrực tiếp như sau :

P BĐS mục tiêu = P BĐS so sánh ± P điều chỉnh

Có 2 loại điều chỉnh đó là điều chỉnh theo số tiền tính gộp và điều chỉnh theo tỉ

lệ phần trăm

Hạn chế của phương pháp

- So sánh trực tiếp là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu ngườiđịnh giá đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mấtrằng bằng chứng đó đã phản ánh điều gì trong quá khứ, dễ dẫn đến sai lầm.

- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị thị trường của bất động sản nhưng phảidựa vào các giao dịch trong quá khứ Do đó giá trị thị trường ở hiện tại có thể bị ảnhhưởng tới các giao dịch trước đó

- Trong trường hợp thị trường yếu, số lượng các giao dịch trong thị trường làkhông đủ thì việc sử dụng phương pháp này là rất hạn chế

- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến đặc tính kinh tếcủa nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời trên vốn đầu tư nên việc phân tích so sánh các bấtđộng sản như vậy là rất khó khăn

- Trong điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thựctiễn của phương pháp

- Đối với những bất động sản chuyên dùng hoặc những bất động sản xuống cấpcũng rất ít thông tin, số liệu có thể so sánh được

- Để bảo đảm tính thực tiễn của phương pháp cần thận trọng đối với nguồn gốc

số liệu và cả đặc điểm của cơ sở dữ liệu

- Việc đánh giá sự khác biệt cũng như sự lượng hoá những yếu tố khác nhau giữabất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh còn mang nặng tính chủ quan của địnhgiá viên

Tuy còn nhiều hạn chế trong phương pháp so sánh song đây là phương phápđược sử dụng rộng rãi trong thực tế và cho những kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nóhợp lý trong những hoàn cảnh phù hợp

Ứng dụng của phương pháp

Định giá bất động sản thế chấp là một nghiệp vụ rất quan trọng trong công táctín dụng của ngân hàng, nó ảnh hưởng đến an toàn của các khoản nợ Kết quả củacông việc định giá sẽ quyết định mức cho vay, thời hạn vay Những tài sản dùng đểthế chấp đa số là những bất động sản dễ mua bán trao đổi như : nhà ở, đất, kho tàng,bến bãi, của hàng nên có thể sử dụng nhiều phương pháp linh hoạt trong quá trìnhđịnh giá

Đối với những bất động sản thường được sử dụng để thế chấp thì khả năngchuyển nhượng trên thị trường là khá cao chính vì vậy thông tin của chúng tìm thấytrên thị trường là tương đối dễ dàng Sử dụng phương pháp so sánh để định giá sẽ dễdàng thực hiện và kết quả có tính chính xác cao.

Hiện nay pháp luật nhà nước ta quy định, các cơ quan nhà nước khi xác định giátrị nhà đất phải xem xét đến các yếu tố thị trường, giá thị trường là cơ sở cho việcthẩm định giá mà phương pháp so sánh là phương pháp hữu hiệu để xác định giá trịcủa bất động sản trong điều kiện thị trường của nước ta hiện nay

1.3.2 Phương pháp chi phí

Bất động sản rất đa dạng và có nhiều mục đích sử dụng khác nhau trong đó cónhững bất động sản được xây dựng để phục vụ cho một mục đích riêng biệt và đápứng nhu cầu cụ thể như trường học, nhà thờ, bệnh viện chính vì thế những giao dịchnhư thế này trên thị trường là hoàn toàn không có do vậy không thể áp dụng phươngpháp so sánh

Đối với bất động sản loại này thì việc định giá sẽ được hình thành trên cơ sở chiphí tạo ra nó được gọi là phương pháp chi phí Đây là phương pháp xác định giá trịcủa bất động sản bằng chi phí để làm ra một bất động sản tương tự như là bất động sảnthay thế

Phương pháp định giá chi phí thường được sử dụng trong những trường hợpsau :

- Định giá bất động sản đặc biệt, phục vụ cho lợi ích công cộng và hầu nhưkhông có thông tin giao dịch trên thị trường

- Định giá cho mục đích đánh thuế, thuế suất được đánh giá lên chi phí côngtrình tại thời điểm định giá

- Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi bất động sản bị thu hồi một cách bắtbuộc

- Định giá cho mục đích bảo hiểm

Cơ sở của phương pháp

Nguyên lý chung của phương pháp chi phí chính là giá trị của bất động sản đượctính bằng tổng chi phí để có được địa điểm, chi phí xây dựng thay thế hoặc tái tạocông trình trừ đi phần giảm giá của công trình do hao mòn, lỗi thời.

* Các phương pháp xác định chi phí

Để xác định giá thành chính xác của công trình bất động sản ta phải xác địnhđược tất cả các loại chi phí tạo lập bất động sản Có nhiều phương pháp ước tính chiphí nhưng hiện nay các nhà kiến trúc, xây dựng và định giá viên thường sử dụngnhững phương pháp sau :

- Phương pháp tính chi phí theo đơn vị so sánh: dùng để ước lượng chi phí trênmỗi đơn vị diện tích, khi sử dụng phương pháp này chú ý khai thác các số liệu sẵn cótrên thị trường tương tự với các công trình cần định giá, điều chỉnh theo điều kiện thịtrường, điều chỉnh về sự khác biệt về mặt vật lý của công trình

- Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng cấu thành: tính chi phí đơn vị theo

số lượng, cấu thành, theo chiều dài, diện tích, khối lượng

- Phương pháp khảo sát số lượng: tính toán nhằm khảo sát số lượng chất lượngcủa các loại vật liệu sử dụng cho xây dựng công trình, các loại lao động theo số giờcần thiết được sử dụng để xây dựng công trình

Bên cạnh các chi phí trực tiếp tạo ra công trình, nếu các phương pháp chưa tínhđến chi phí gián tiếp và lợi nhuận của người đầu tư thì cần tính thêm các khoản mụcnày để có chi phí đầy đủ