QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Vào những năm gần đây, đất nước chúng ta đã có những bước phát triển vượt bậc GDP trung bình hằng năm tăng trên 7% - đó là điều đáng mừng

MỤC LỤC

I MÔI TRƯỜNG VĨ M Ô 3

1 Môi trường kinh tế vĩ mô 3

1.2 Lãi suất 4

1.3 Lạm phát 4

1.4 Tình hình ngoại thương và các định chế có liên quan 5

1.5 Thâm hụt ngân sách 7

1.6 Hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô của nhà nước 8

2 Môi trường chính trị, luật pháp 9

3 Môi trường văn hoá xã hội 9

3.1 Cơ sở hạ tầng 9

3.2 Quy mô dân số 271.761 người ( năm 2005) 10

4 Môi trường tự nhiên 11

4.1 Vị trí địa lý 11

4.2 Địa hình 12

4.3 Khí hậu 12

4.4 Nguồn nuớc 13

II QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƯ 14

NHẬN XÉT VÀ ĐÁNH GIÁ CHUNG 16

LỜI MỞ ĐẦU

Vào những năm gần đây, đất nước chúng ta đã có những bước phát triển vượt bậc GDP trung bình hằng năm tăng trên 7% - đó là điều đáng mừng Với

sự tăng trưởng kinh tế nhanh, đời sống nhân dân được cải thiện đáng kể, các hình thức đầu tư: xây dựng các khu chung cư, khu đô thị, xây dựng các khu công nghiệp mới ngày càng tăng mạnh Tuy nhiên, với tốc độ tăng trưởng như thế chúng ta cũng đang phải đối mặt với thực trạng là dân số ở các trung tâm, các thành phố lớn như: Hà Nội và T.P Hồ Chí Minh ngày càng gia tăng, gây sức ép lên chất lượng cuộc sống đặc biệt là nhu cầu về nhà ở đang tăng cao 01/08/2008 đánh dấu một bước thay đổi to lớn đối với đất nước ta nói chung và tỉnh Hà Tây nói riêng khi sáp nhập Hà Tây vào thủ đô Hà Nội Điều này không chỉ góp phần phát triển thủ đô, phát triển các vùng kinh tế trọng điểm, rút ngắn khoảng cách giữa miền núi và miền xuôi mà còn giúp giảm mật độ dân số đang quá “nóng” tại Hà Nội nhằm nâng cao chất lượng cuộc sống Một số dự án về nhà ở đã được thực thi: xây dựng khu chung cư Mỹ Đình, xây dựng khu đô thị Bắc Linh Đàm, hay khu đô thị Văn Quán… đã bổ sung một lượng lớn diện tích nhà ở phục vụ cho người dân

Để tiếp tục đáp ứng nhu cầu về nhà ở đồng thời phát triển các huyện, các vùng mới sáp nhập Hà Nội trong quy hoach phát triển tổng thể, việc xây dựng một khu chung cư mới tại thị trấn Chúc Sơn- huyện Chương Mỹ (phía Tây Nam và cách Hà Nội khoảng 20km) là thực sự cần thiết

Mục tiêu thiết kế quy hoạch

i Đáp ứng nhu cầu và sinh hoạt cho nhân dân quanh vùng

ii Thu hút, giảm mật độ dân cư tại thủ đô Hà Nội

iii Tạo khu chung cư có chất lượng cuộc sống cao, thúc đẩy tiến trình đô thị hoá

I MÔI TRƯỜNG VĨ M Ô

1 Môi trường kinh tế vĩ mô

1.1 Tăng trưởng

Tốc độ tăng trưởng (GDP) của Việt Nam trong những năm gần đây (từ năm 2005 đến 2007) luôn đạt mức cao và ổn định khoảng từ 7% trở lên mỗi năm Với tốc độ tăng trưởng kinh tế như vậy có thể cho thấy rằng đời sống của người Việt Nam đang tăng lên từng ngày Đời sống tăng luôn kèm theo

đó là những sự phát triển của những nhu cầu, mà trước tiên là những nhu cầu

cơ bản như ăn, ở, mặc, Trong số đó nhu cầu về nhà ở có thể nói là rất cấp thiết đặc biệt là trong thời kỳ đất chật người đông, để có thể có một ngôi nhà rộng rãi một chút quả là vấn đề không hề nhỏ đặc biệt là với những thành phố lớn như Hà Nội, trung tâm kinh tế - văn hóa –chính trị của cả nước Với một nơi có tốc độ tăng trưởng những năm gần đây vào khoảng trên dưới 10% như thủ đô của chúng ta thì việc thu hút nguồn lao động từ khắp nơi đổ về để tìm kiếm cơ hội là điều không thể tránh khỏi, và hậu quả tất yếu là nhu cầu về nhà

ở tăng cao vượt sức chịu đựng của nguồn tài nguyên đất hiện có của nội thành Để góp phần giải quyết vấn đề này, dự án xây dựng khu chung cư ở Chương Mỹ - Hà Nội đã ra đời Với quỹ đất eo hẹp ở Hà Nội hiện nay thì việc xây dựng một khu chung cư ở khu vực ngoại thành nơi giáp nội thành có thể coi là một giải pháp tối ưu, thu hút được sự quan tâm của những người có nhu cầu Không những thế nó còn có thể đáp ứng nhu cầu nhà ở của cả người dân

ở chính vùng đất này Chương Mỹ là một huyện đang ngày càng phát triển về kinh tế với các khu công nghiệp và các doanh nghiệp trong và ngoài nước Sự phát triển này tạo điều kiện rất lớn cho dự án đầu tư xây dựng khu chung cư ở Chương Mỹ - Hà Nội

1.2 Lãi suất

Trong ba tháng đầu năm nay thì lãi suất cho vay của các ngân hàng đã được điều chỉnh tăng lên đáng kể lãi suất cơ bản là 14% do thiếu nguồn vốn

dự trữ, các tổ chức tín dụng được ấn định lãi suất cho vay không quá 21%/năm Nhưng kể từ đầu tháng tư lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại rục rịch giảm từ 1-2% tùy từng ngân hàng do sự ổn định của thị trường, tình trạng lạm phát đang có xu hướng giảm, đồng thời các ngân hàng

đã huy động được một lượng lớn tiền nhàn rỗi trong dân chúng Thêm vào đó hiện nay ngân hàng nhà nước cũng đang có xem xét việc không duy trì mức giá trần lãi suất 12% mà cần phải giảm dần dần theo thị trường và đảm bảo lãi suất dương Như vậy trong thời gian tới thì các ngân hàng sẽ còn giảm lãi suất cho vay, điều này sẽ rất có lợi đối với những dự án cần vốn vay trung và dài hạn như dự án của chúng ta Với việc giảm lãi suất cho vay thì chi phí vốn vay của dự án này có thể giảm một khoản đáng kể, giúp dự án có thể hoàn thiện một cách nhanh chóng và giúp thu hồi vốn nhanh

1.3 Lạm phát

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 9/2008 chỉ tăng 0,18% so với tháng 8 Đây là mức tăng thấp nhất trong một tháng, kể từ tháng 4/2007 Tuy nhiên, do CPI đã tăng cao trong 8 tháng trước

đó nên so với tháng 12 năm 2007, 9 tháng qua, trung bình CPI tăng ở mức 21,87% và tăng 22,76% so với cùng kỳ năm trước Như vậy cùng với sự tăng trưởng ổn định của nền kinh tế, tình trạng lạm phát hiện đang có xu hướng giảm nhiệt Chúng ta có thể thấy rõ điều này thông qua đồ thị sau:

(Nguồn tài liệu: Tổng cục thống kê)

Theo Tổng cục Thống kê, nguyên nhân chính khiến tốc độ tăng CPI trong tháng 9/2008 giảm là do giá của một số mặt hàng thiết yếu, có tỷ trọng lớn nhất trong rổ hàng hoá tính CPI như thép xây dựng, phân bón, gas, lương thực đã giảm nhiệt mạnh Và CPI trong thời gian tới cũng được dự báo là tăng rất thấp Điều này có ảnh hưởng rất tốt đến việc cắt giảm chi phí xây dựng cũng như làm tăng hiệu quả và lợi nhuận của đầu tư

1.4 Tình hình ngoại thương và các định chế có liên quan

Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề thuế nhà đất, Quốc hội, Chính phủ đã có dự án xây dựng Luật Thuế sử dụng đất thay thế cho Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh Thuế nhà đất Theo Dự thảo Luật Thuế sử dụng đất, căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất Trong đó, giá tính thuế được xác định theo giá các loại đất do UBND cấp tỉnh quy định sát với giá chuyển nhượng trên thị trường được công bố hàng năm theo qui định của Luật Đất đai 2003 Với cách tính thuế mới này thì người sử dụng đất

sẽ dễ dàng tính được mức thuế phải nộp hàng năm Hơn nữa cách tính thuế

mới còn rất phù hợp với luật pháp quốc tế tạo sự ổn định trong đầu tư xây dựng Không những thế, vấn đề giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cũng đã và đang được nêu ra Với sự cởi mở và hội nhập của nhà nước thì việc đầu tư liên quan đến đất đai sẽ trở nên dễ dàng hơn, tiết kiệm chi phí hơn Bên cạnh các chính sách thuế đất, các chính sách thuế nhập khẩu nguyên vật liệu xây dựng cũng đã được điều chỉnh giảm do tình trạng lạm phát hồi đầu năm Điều này đã có những tác động đáng kể cho ngành xây dựng

Tỷ giá USD/VND giao dịch trên thị trường ngân hàng, theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước trong ngày 12/9 chỉ ở mức 16.610 VND/USD (giá bán ra) Liên tiếp trong tuần vừa qua, mức giá này tăng mạnh và khá cao so với thời điểm cuối tháng 8 và đầu tháng 9 Cụ thể, trong ngày 18/9, giá bán ra là 16.650 VND/USD; ngày 19/9 lên mức cao nhất trong hơn một tháng qua và

có xu hướng về gần mức cuối tháng 7 với 16.740 VND/USD Đáng chú ý là mức tăng gần 100 VND qua một ngày được xem là một “hiện tượng” trong diễn biến khá ổn định trước đó Tuy vậy, với các chính sách kịp thời của chính phủ Việt Nam, đồng thời với chính sách chấn hưng nền kinh tế đang trên đà suy thoái của Mỹ, chúng ta hoàn toàn có thể tin tưởng rằng tỷ giá USD/VND trong thời gian tới sẽ ổn định hơn Điều này sẽ trực tiếp ảnh hưởng đến nhà nhập khẩu nguyên vật liệu xây dựng và gây khó khăn cho các nhà đầu tư xây dựng theo hướng tích cực

Cán cân thương mại Việt Nam hiện đang theo chiều hướng thuận lợi, thu hút vốn FDI tăng cao nhất từ trước đến nay Điều này là rất có lợi với các nhà đầu tư trong ngành xây dựng bởi họ sẽ không phải đối mặt với tình trạng thiếu nguyên vật liệu xây dựng, đồng thời chi phí cho việc mua nguyên vật liệu, máy móc đầu vào cũng được cải thiện đáng kể với các chính sách bình ổn của nhà nước

1.5 Thâm hụt ngân sách

Thâm hụt ngân sách ở Việt Nam hiện nay đã tới mức đáng báo động Theo số liệu chính thức, thâm hụt ngân sách của nước ta hiện nay là 5% GDP (bao gồm cả tiền trả nợ gốc và không bao gồm các khoản chi ngoài dự toán) Thế nhưng theo ước tính của Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB) thì thâm hụt ngân sách của Việt Nam - theo cách tính quốc tế, không bao gồm tiền trả

nợ gốc nhưng bao gồm các khoản chi ngoài dự toán - lên tới 7% GDP Không những thế, thâm hụt ngân sách của Việt Nam trong mấy năm trở lại đây luôn được duy trì ở mức cao, và đặc biệt tăng mạnh trong năm 2007

Thâm hụt ngân sách của Việt Nam và một số nước (2001 - 2007)

Nguồn: Ngân hàng Phát triển châu Á (ADB)

Sang năm 2008, tình trạng thâm hụt ngân sách đã có đôi chút cải thiện Tổng thu ngân sách Nhà nước tính đến hết ngày 15/9 đã đạt 13,4 nghìn tỷ đồng, bằng 90,5% dự toán năm (cùng kỳ đạt 68,6% dự toán năm) Đóng góp vào con số thu ngân sách 9 tháng đầu năm, thu nội địa đạt 160,5 nghìn tỷ đồng, bằng 84,8% dự toán năm, thu từ dầu thô đạt 56,4 nghìn tỷ đồng, bằng 86% dự toán năm, thu từ hoạt động xuất nhập khẩu đạt 71,6 nghìn tỷ đồng, vượt dự toán năm 11% Tổng chi ngân sách Nhà nước đến 15/9 đạt 311,2

nghìn tỷ đồng, bằng 78% dự toán năm (cùng kỳ đạt 66,6% dự toán năm), trong đó chi đầu tư phát triển đạt 68,4 nghìn tỷ đồng, bằng 68,6% dự toán (riêng phần chi đầu tư xây dựng cơ bản mới đạt 64,8% dự toán) Việc chi nhiều hơn thu sẽ gây bất lợi đối với việc đầu tư do lãi suất cho vay tăng, thuế tăng, nhưng nó là hợp lý với tình trạng lạm phát hiện nay Đồng thời, với các chính sách cải thiện kịp thời của nhà nước, chắc chắn thâm hụt ngân sách sẽ được cải thiện nhiều hơn trong thời gian tới đồng thời lãi suất cho vay sẽ ngày càng được cải thiện Điều này sẽ góp phần thuận lợi cho các dự án cần vốn vay trung và dài hạn trong đó có dự án xây dựng khu chung cư tại Chương Mỹ

1.6 Hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết kinh tế vĩ mô của nhà nước

Ngày 25/7/2008, Thủ tướng Chính phủ đã chấp thuận về chủ trương đầu

tư 4 dự án trên địa bàn tỉnh Hà Tây gồm khu đô thị Thạch Phúc, Thạch Thất, Quốc Oai và Chương Mỹ Điều này sẽ giúp cho việc phê duyệt cũng như huy động vốn của dự án xây dựng khu chung cư Chương Mỹ trở nên thuận lợi hơn Đồng thời nó cũng dự báo về sự phát triển trong tương lai của Chương

Mỹ về phát triển kinh tế cũng như nâng cao đời sống người dân Thêm vào

đó, hiện Chương Mỹ đang thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp sang công nghiệp và dịch vụ Đây là một cơ hội lớn cho ngành xây dựng với các dự án xây dựng cơ bản, xây dựng khu chung cư,

Chính sách tiền tệ và tiền tệ hiện nay vẫn đang được siết chặt với ưu tiên hàng đầu là giảm lạm phát, và ưu tiên tiếp theo là giảm thâm hụt thương mại Điều này sẽ có tác động rất lớn đến việc giảm lãi suất cho vay của các ngân hàng cũng như làm giảm giá cả của nguyên vật liệu đầu vào xây dựng, giúp các các nhà đầu tư tiết kiệm chi phí cũng như tăng hiệu quả đầu tư

2 Môi trường chính trị, luật pháp

Căn cứ thiết kế quy hoạch:

Căn cứ luật xây dựng đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ IV thông qua ngày 26/11/2003;

Luật đầu tư ban hành 29/11/2005;

Căn cứ Nghị định số 108/2006 ngày 22/9/2006 của Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành một số điều của luật Đầu tư;

Căn cứ Nghị định 99/2007/TTCP ban hành ngày 7/2/2007 về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

Căn cứ Quyết định số 682/QĐ-BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ xây dựng về ban hành Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam;

Căn cứ Thông tư 05/2007/TT-BXD ban hành 25/7/2007 hướng dẫn lập

và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình;

Căn cứ Thông tư 08/2005/TT-BXD của Bộ xây dựng về việc lập Quy hoạch đồ án Quy hoạch đô thị và điểm dân cư nông thôn;

Căn cứ Quyết định số 06/2005/QĐ-BXD ngày 03/02/2005 của Bộ xây dựng về việc ban hành định mức chi phí Quy hoạch xây dựng;

Căn cứ Thông tư số 15/2005/TT-BXD ngày 18/08/2005 của Bộ xây dựng về việc hướng dẫn lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch Xây dựng

3 Môi trường văn hoá xã hội

3.1 Cơ sở hạ tầng

Huyện Chương Mỹ nằm trong quy hoạch chuỗi đô thị Miếu Môn- Xuân Mai- Hòa Lạc- Sơn Tây, nằm giữa tam giác du lịch Hà Nội- Ba Vì- Chùa Hương, cách Thủ đô Hà Nội 20 km về phía Tây Nam qua thị xã Hà Đông Với lợi thế gần thị xã Hà Đông và Thủ đô Hà Nội, mạng lưới giao thông ở đây thuận lợi, bao gồm: đường bộ và đường sông : có đường QL6A, 21A, đường 80 và đường sông (sông Bùi và sông Đáy) chạy qua

Đến năm 2003, 100% người dân trong huyện đã được sử dụng điện Nếu

so với năm 1989 thì số xã có điện phục vụ sản xuât tăng thêm 4 xã, số xã có điện phục vụ dân sinh tăng thêm 10 xã Không những thế, Chương Mỹ hiện

đã hoàn thành chuyển đổi mô hình quản lý điện nông thôn tại 100% xã, thị trấn trên địa bàn

Về y tế, trong những năm qua, huyện đã làm tốt công tác chăm sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân với 100% số xã, thị trấn có trạm y tế, có bác sỹ, y

sỹ sản khoa và kiện toàn bước đầu đội ngũ nhân viên y tá thôn, đội (113/229 thôn) Mục tiêu của các chương trình y tế quốc gia đều được thực hiện tốt, đạt

và vượt kế hoạch được giao Hàng năm, công tác bảo vệ và chăm sóc trẻ em cũng được chăm sóc thường xuyên với tỷ lệ trẻ em tiêm chủng 6 loại văcxin luôn đạt 99,6% - 99,8%

Từ lâu Chương Mỹ đã thu hút nhiều doanh nghiệp đến sản xuất - kinh doanh Ngoài 3 doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, huyện còn là địa bàn hoạt động của 10 doanh nghiệp Trung ương và tỉnh, 150 công ty trách nhiệm hữu hạn và các doanh nghiệp tư nhân khác

Với phương châm nhân tố con người luôn được giữ vai trò quan trọng, Chương Mỹ luôn dành sự lựa chọn hàng đầu cho đầu tư xây dựng, đổi mới

cơ sở hạ tầng và trang thiết bị cho ngành giáo dục - đào tạo Toàn huyện có 100% trường trung học cơ sở và 82,5% số trường tiểu học được xây dựng cao tầng

3.2 Quy mô dân số 271.761 người ( năm 2005)

Với mục tiêu thu nhập 610$ vào năm 2010, cho thấy sức mua của dân cư khu vực Chương Mỹ đang ngày càng gia tăng Khi các dự án xây dựng đang được đầu tư vào đây ngày một nhiều với các dự án chung cư và đô thị gia tăng Mặt khác khi Hà Tây chính thức sát nhập vào Hà Nội, Chương Mỹ cũng

sẽ trở thành một huyện của thành phố Hà Nội Khi đó sức phát triển của nơi

môi trường sống ở đây đối với người dân trong nội thành Hà Nội và các khu vực lân cận cũng sẽ gia tăng Sự chuyển dịch dân cư và các yếu tố hấp dẫn của môi trường sẽ không ngừng thu hút sự quan tâm đầu tư của người dân và các cơ quan, đơn vị Khi thu nhập dân cư tăng lên và nhu cầu về nhà ở gia tăng thì một dự án xây dựng khu chưng cư ở đây sẽ trở nên khả thi hơn hết Chương Mỹ hôm nay đang tạo thế đứng chân kiềng: nông nghiệp kết hợp với sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ - thương mại và đầu

tư cho tương lai bằng việc chăm lo công tác giáo dục - đào tạo cho thế hệ trẻ Tất cả đều hướng tới mục tiêu: làm giàu và vững bước trong tiến trình hội nhập Nhìn bức tranh toàn cảnh Chương Mỹ ngày hôm nay, có thể thấy, hầu hết những chỉ tiêu quan trọng mà Huyện ủy và các cấp chính quyền đề ra theo quy hoạch phát triển tổng thể kinh tế - xã hội trong giai đoạn 1998 -2010, ở thời điểm này, đều đạt và vượt mức so với tiến độ Tuy nhiên để đạt được mục tiêu thu nhập bình quân tính theo đầu người đạt 610 USD vào năm 2010, chặng đường trước mắt còn dài, bao gồm cả những gian nan vất vả và cả những thành công

4 Môi trường tự nhiên

Thiên nhiên đã thật ưu ái khi ban tặng cho vùng đất Chương Mỹ một cảnh quan thiên nhiên tuyệt đẹp, một địa hình khá đa dạng, vừa có đặc trưng của vùng đồng bằng châu thổ, vừa có đực trưng của vùng bán sơn địa

4.1 Vị trí địa lý

Nằm trong quy hoạch chuỗi đô thị Miếu Môn - Xuân Mai - Hòa lạc - Sơn Tây

Cách Thủ đô Hà Nội 20 km về phía Tây Nam qua thị xã Hà Đông

Có đường QL6A, 21A, đường 80 và đường sông (sông Bùi và sông Đáy) chạy qua, nằm giữa tam giác du lịch Hà Nội - Ba Vì - Chùa Hương

Phía Đông giáp Thanh Oai

Phía Tây giáp tỉnh Hoà Bình