HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH dự án đầu tư BẤT ĐỘNG SẢN để CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM

Với tắnh chất quan trọng và phức tạp của nội dung thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS, công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS tại các Ngân Hàng nói chung và Ngân Hàng Thương mại Cổ phần TMCP Hàng Hả

Vò THÞ H¦¥NG

HOµN THIÖN C¤NG T¸C THÈM §ÞNH Dù ¸N §ÇU T¦ B§S §Ó CHO VAY T¹I NG¢N HµNG TH¦¥NG M¹I Cæ PHÇN HµNG H¶I VIÖT NAM

(Lấy ví dụ: Dự án ñầu tư xây dựng khu ñô thị mới xã Cổ Nhuế,

Huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội)

LỜI CAM ðOAN

Tôi cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các nội dung nghiên cứu, phân tích nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả

VŨ THỊ HƯƠNG

LỜI CẢM ƠN

Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy hướng dẫn luận văn của tôi, TS Nguyễn Minh Ngọc Thầy ñã giúp tôi hình thành ý tưởng tên ñề tài, mặc dù ñây là một ñề tài khó, nhưng trong suốt quá trình nghiên cứu, thầy ñã kiên nhẫn hướng dẫn và ñộng viên tôi rất nhiều Sự hiểu biết sâu sắc về khoa học, cũng như kinh nghiệm của thầy chính là tiền ñề giúp tôi ñạt ñược những thành tựu và kinh nghiệm quý báu sau này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, các cô trong Khoa Bất ñộng sản và Kinh tế tài nguyên – Trường ðại học Kinh tế quốc dân ñã tận tình góp ý giúp tôi hoàn thiện luận văn

Tôi cũng xin cảm ơn những chuyên gia trong lĩnh vực bất ñộng sản, thẩm ñịnh và gia ñình ñã quan tâm, cỗ vũ và ñộng viên tôi những lúc khó khăn ñể có thể vượt qua và hoàn thành tốt luân văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn!

MỤC LỤC LỜI CAM ðOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC HÌNH

TÓM TẮT LUẬN VĂN i

LỜI MỞ ðẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ BẤT ðỘNG SẢN ðỂ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Những vấn ñề chung về dự án ñầu tư Bất ñộng sản 5

1.1.1 Khái niệm về dự án ñầu tư Bất ñộng sản 5

1.1.2 ðặc ñiểm của dự án ñầu tư Bất ñộng sản 5

1.1.3 Trình tự và thủ tục thực hiện dự án ñầu tư Bất ñộng sản 8

1.2 Những vấn ñể chung về thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại các Ngân Hàng thương mại 10

1.2.1 Khái niệm và ý nghĩa của thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 10

1.2.2 Các bước thẩm ñịnh dự án ñầu tư bất ñộng sản 11

1.2.3 Căn cứ thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 14

1.2.4 Phương pháp thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 16

1.2.5 Nội dung thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 17

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại các Ngân Hàng thương mại 34

1.3.1 Nhóm các nhân tố chủ quan 34

1.3.2 Nhóm các nhân tố khách quan 35

1.4 Kinh nghiệm thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại một số Ngân Hàng Thương Mại 36

1.4.1 Công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại ACB 36

1.4.2 Công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư Bất ựộng sản ựể cho vay tại Sacombank 38

1.4.3 Bài học kinh nghiệm áp dụng cho công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư Bất ựộng sản tại Maritime Bank 39

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM đỊNH DỰ ÁN đẦU TƯ BẤT đỘNG SẢN đỂ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM 40

2.1 Tổng quan về Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Maritime Bank) 40

2.1.1 Tóm tắt quá trình hình thành và phát triển 40

2.1.2 Cơ cấu tổ chức Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam 42

2.1.3 Tình hình hoạt ựộng kinh doanh 43

2.2 Thực trạng công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư Bất ựộng sản ựể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam 47

2.2.1 Căn cứ thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS tại Maritime Bank 47

2.2.2 Quy trình thẩm ựịnh dự án ựầu tư Bất ựộng sản tại Maritime Bank 48

2.2.3 Phương pháp thẩm ựịnh dự án ựầu tư Bất ựộng sản tại Maritime Bank 51

2.2.4 Nội dung thẩm ựịnh dự án ựầu tư Bất ựộng sản tại Maritime Bank: Lấy vắ dụ thực tế thẩm ựịnh dự án ựầu tư khu ựô thị Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội 52

2.3 đánh giá về công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS ựể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam 91

2.3.1 Kết quả ựạt ựược 91

2.3.2 Hạn chế còn tồn tại 92

2.3.3 Nguyên nhân của những hạn chế 93

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM đỊNH DỰ ÁN đẦU TƯ BẤT đỘNG SẢN đỂ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM 96

3.1 định hướng phát triển của Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam giai ựoạn 2012-2015 96

3.1.1 định hướng phát triển chung 96

3.1.2 Mục tiêu trong năm 2012 97

3.1.3 Chiến lược kinh doanh năm 2012 97

3.1.4 ðịnh hướng hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản tại Maritime Bank 98

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả và hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản tại Maritime Bank 99

3.2.1 Nâng cao chất lượng thông tin phục vụ công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 99

3.2.2 Hoàn thiện quy trình và nội dung hướng dẫn thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 102

3.2.3 Áp dụng các công cụ lượng hóa, kiểm soát rủi ro tín dụng theo chuẩn mực quốc tế ñối với các dự án ñầu tư Bất ñộng sản 104

3.2.4 Tiêu chuẩn hóa và nâng cao trình ñộ, kiến thức chuyên môn cho ñội ngũ cán bộ thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản 109

3.3 Kiến nghị 111

3.3.1 Kiến nghị ñối với Chính Phủ và các Bộ, Ngành liên quan 111

3.3.2 Kiến nghị ñối với Ngân Hàng Nhà nước (NHNN) 114

3.3.3 Kiến nghị với Chủ ñầu tư 116

KẾT LUẬN 117

PHỤ LỤC 118

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 133

ACB: Ngân hàng TMCP Á Châu

Sacombank: Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín

UBND Ủy Ban nhân dân

CBTð Cán bộ thẩm ñịnh

TNHH Trách nhiệm hữu hạn

HðQT Hội ñồng quản trị

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Một số chỉ tiêu hoạt ñộng chính của Maritime Bank 43

Bảng 2.2: Tốc ñộ tăng trưởng huy ñộng vốn Maritime Bank từ 2008 ñến 2011 44

Bảng 2.3: Dư nợ cho vay theo ñối tượng khách hàng (ñv: Tr ñ) 45

Bảng 2.4: Tình hình cho vay BðS tại Maritime Bank giai ñoạn 2009-2011 46

Bảng 2.5: Chỉ tiêu thanh toán 58

Bảng 2.6: Chỉ tiêu tài chính 59

Bảng 2.7: Tổng mức ñầu tư dự án khu ñô thị Cổ Nhuế 68

Bảng 2.9: Diện tích xây dựng dự án khu ñô thị Cổ Nhuế 71

Bảng 2.10: Tổng mức ñầu tư dự án khu ñô thị Cổ Nhuế do Maritime Bank lập 75

Bảng 2.11: Bảng dự tính sản lượng dự án khu ñô thị Cổ Nhuế 76

Bảng 2.12: Dự tính doanh thu nhà chung cư cao tầng 76

Bảng 2.13: Dự tính doanh thu nhà thấp tầng 77

Bảng 2.14: Dự tính doanh thu cho thuê văn phòng 77

Bảng 2.15: Kế hoạch trả nợ dự án KðT Cổ Nhuế 82

Bảng 2.16: Nguồn trả nợ dự án KðT Cổ Nhuế 83

Bảng 2.17: Kế hoạch khấu hao tài sản cố ñịnh dự án KðT Cổ Nhuế 83

Bảng 2.18: Các chỉ tiêu hiệu quả của dự án KðT Cổ Nhuế 84

Bảng 2.19: Phân tích dòng tiền dự án 85

Bảng 2.20:Biến ñộng khả năng bán nhà ở (cao tầng và biệt thự) 86

Bảng 2.21:Biến ñộng ñơn giá bán nhà ở (cao tầng và biệt thự) 87

Bảng 2.22: Biến ñộng ñơn giá thuê văn phòng 87

Bảng 2.23: Biến ñộng ñơn giá bán nhà ở cùng Biến ñộng ñơn giá thuê văn phòng 87 Bảng 2.24:Biến ñộng Khả năng bán nhà ở cùng Biến ñộng ñơn giá thuê văn phòng 88

Bảng 2.25: Phân tích ñộ nhạy ña chiều 88

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Cơ cấu tổ chức và quản lý Maritime Bank 42

Hình 2.2: Tình hình huy ñộng vốn của Maritime Bank từ 2008 ñến 2011 44

Hình 2.3: Cơ cấu dư nợ tín dụng theo kỳ hạn ñến 31.12.2011 45

Hình 2.4: Quy trình tác nghiệp khối quản lý tín dụng 49

Hình 2.5: Quy trình tác nghiệp khối quản lý tín dụng 50

Vũ THị HƯƠNG

HOàN THIệN CÔNG TáC THẩM ĐịNH Dự áN ĐầU TƯ BĐS Để CHO VAY TạI NGÂN HàNG THƯƠNG MạI Cổ PHầN HàNG HảI VIệT NAM

(Lấy vớ dụ: Dự ỏn ủầu tư xõy dựng khu ủụ thị mới xó Cổ Nhuế,

Huyện Từ Liờm, Thành phố Hà Nội)

chuyên ngành:

chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động sản quản trị kinh doanh bất động sản quản trị kinh doanh bất động sản

Hà nội, năm 2013

TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ đẦU

1 Tắnh cấp thiết của ựề tài

Theo thống kê từ Ủy Ban Giám Sát Tài Chắnh Quốc Gia, tắnh ựến 31/12/2011,

dư nợ cho vay Bất ựộng sản (BđS) của các tổ chức tắn dụng thực tế là 348 nghìn tỷ

ựồng, trong ựó dư nợ xấu là 56.770 tỷ ựồng, chiếm 16,3% tổng dư nợ cho vay BđS,

cho thấy mức ựộ rủi ro ựối với các khoản cho vay BđS là rất ựáng lo ngại

Với tắnh chất quan trọng và phức tạp của nội dung thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS, công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS tại các Ngân Hàng nói chung và Ngân Hàng Thương mại Cổ phần (TMCP) Hàng Hải Việt Nam nói riêng cần phải thay

ựổi cho phù hợp với những yêu cầu mới, nhằm giúp Ngân Hàng có quyết ựịnh cho

vay hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong hoạt ựộng cho vay dự án ựầu tư BđS

đánh giá ựược tầm quan trọng của công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS tại

Ngân Hàng, tôi quyết ựịnh chọn ựề tài: Hoàn thiện công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS ựể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Lấy vắ dụ: dự án ựầu

tư xây dựng khu ựô thị mới xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội) ựể làm luận văn tốt nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa những vấn ựề cơ sở khoa học cơ bản về thẩm ựịnh dự án

ựầu tư BđS ựể cho vay tại các Ngân Hàng thương mại

- Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS ựể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam Từ ựó ựề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS

ựể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

3 đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu những vấn ựề liên quan ựến công tác

thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS ựể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt ựộng thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp so sánh, ñối chiếu

- Phương pháp phân tích số liệu

- Phương pháp chuyên gia

- Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm ñịnh

dự án ñầu tư BðS ñể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

*

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ BẤT

ðỘNG SẢN ðỂ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Trong chương này tác giả ñề cập ñến bốn vấn ñề chính

1.1 Những vấn ñề chung về dự án ñầu tư bất ñộng sản

Trong phần này, tác giả ñã ñưa ra khái niệm thế nào là một dự án ñầu tư kinh doanh bất ñộng sản và phân loại các loại hình dự án ñầu tư hiện có Dự án ñầu tư bất

ñộng sản có những ñặc ñiểm gì? Trình tự thủ tục ñể thực hiện một dự án ñầu tư bất ñộng sản gồm những bước nào Từ ñó ñưa ra vai trò và ñặc ñiểm của dự án ñầu tư có ảnh hưởng tới công tác thẩm ñịnh dự án bất ñộng sản của Ngân hàng như thế nào?

1.2 Những vấn ñề chung về thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại các Ngân hàng thương mại

Nêu ñược khái quát về thẩm ñịnh cũng như vai trò của thẩm ñịnh dự án, căn

cứ ñể thẩm ñịnh một dự án cần phải: dựa trên những cơ sở pháp lý, tiêu chuẩn, quy phạm và ñịnh mức gì?

Quy trình thẩm ñịnh dự án bất ñộng sản gồm những bước gì? Xử lý dữ liệu, tính toán và ñánh giá các chỉ tiêu hiệu quả của dự án ñể có thể ñưa ra quyết ñịnh cho vay hay không?

Khi thẩm ñịnh cụ thể nội dung của một dự án BðS ta còn phải sử dụng những phương pháp gì? Ở ñây tác giả ñã nêu ñược: phương pháp so sánh, ñối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp phân tích ñộ nhạy, phương pháp dự báo, triệt tiêu rủi ro, thẩm ñịnh theo trình tự trong phần cơ sở khoa học của mình

Nội dung thẩm ñịnh dự án ñầu tư là phần quan trọng nhất của hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án ñầu tư của Ngân hàng Nội dung thẩm ñịnh gồm bảy nội dung, ñó là: Thẩm ñịnh Thẩm ñịnh về mặt pháp lý và mục tiêu của dự án; Thẩm ñịnh về mặt thị trường của dự án; Thẩm ñịnh về mặt kỹ thuật của dự án; Thẩm ñịnh về khả năng

tổ chức quản lý và nhân lực thực hiện dự án;Thẩm ñịnh về mặt tài chính của dự án; Thẩm ñịnh khả năng trả nợ của dự án và cuối cùng là thẩm ñịnh các rủi ro của dự án

và phương án kiểm soát

Về thẩm ñịnh pháp lý và mục tiêu của dự án: Trong phần này tác giả ñã ñưa

ra một số nội dung cần thẩm ñịnh cơ bản như thẩm ñịnh tư cách pháp nhân của chủ

ñầu tư, tính ñầy ñủ, hợp lệ của bộ hồ sơ trình duyệt theo quy ñịnh của Pháp luật

Bên cạnh ñó, cần thẩm ñịnh mục tiêu của dự án ñể xem xét tính phù hợp của dự án

ñối với các chương trình kinh tế ñịa phương, vùng, ngành, ngành nghề trong dự án

có thuộc nhóm ngành ñược Pháp luật cho phép hoạt ñộng hay ưu tiên Sau ñó căn

cứ trên cơ sở khung pháp lý ñiều tiết hoạt ñộng ñầu tư xây dựng, tuỳ theo từng loại

dự án cụ thể sẽ kiểm tra và ñánh giá tính pháp lý của dự án

Về thẩm ñịnh thị trường của dự án: Nêu rõ các chỉ số dự báo thị trường và doanh thu bao gồm: Dự báo tăng trưởng của nền kinh tế; Dự báo tỷ lệ lạm phát; Dự

báo tỷ giá hối đối; Dự báo tốc độ tăng giá; Dự báo nhu cầu nhà ở, văn phịng cho thuê; Ước lượng thị phần của doanh nghiệp Căn cứ vào những chỉ số này, các Ngân hàng sẽ đưa ra những cơng cụ phù hợp để thẩm định khía cạnh thị trường của dự án

Về thẩm định kỹ thuật của dự án và thẩm định khả năng tổ chức quản lý và nhân lực thực hiện dự án, tác giả cũng đưa ra một số căn cứ và lưu ý trong quá trình thẩm định dự án bất động sản

Về Thẩm định tài chính của dự án ðây là nội dung quan trọng nhất trong phần thẩm định định dự án vì nĩ đánh giá được dự án này cĩ hiệu quả và tổng vốn

đầu tư, chi phí cĩ hợp lý khơng? ðầu tiên phải đánh giá về tổng vốn đầu tư vì tổng

vốn đầu tư là tồn bộ chi phí cần thiết để xây dựng cơng trình dự án, nên việc đánh giá chính xác tổng vốn đầu tư là rất cần thiết, đây là điều kiện quyết định tính hiệu quả của dự án Bản chất của việc thẩm định tổng vốn đầu tư là thẩm định các yếu tố cấu thành chi phí từ khi bắt đầu thực hiện đến khi dự án hồn thành đưa vào khai thác và sử dụng Thơng thường các loại chi phí gồm: Chi phí xây dựng, chi phí trước khi đưa dự án vào hoạt động, chi phí tài sản cố định, chi phí đầu tư cho tài sản lưu động

Tiếp sau khi thẩm định tổng nguồn vốn thì ta thẩm định về dịng tiền của dự

án bao gồm hai loại đĩ là dịng tiền vào, dịng tiền ra của dự án Sau khi đánh giá tồn bộ các yếu tố cấu thành nên dịng tiền của dự án, tác giả đi vào thẩm định các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án ðể đánh giá hiệu quả của dự án tác giả đi vào thẩm định năng lực tài chính và khả năng huy động vốn thực hiện dự án của chủ đầu

tư ðồng thời đưa ra các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án như: Giá trị hiện tại rịng, tỷ suất nội hồn và thời gian hồn vốn Tác giả đã đưa ra được đầy đủ cơng thức, tiêu thức đánh giá các chỉ tiêu trên

Về thẩm định khả năng trả nợ và tài sản bảo đảm của dự án: Khả năng trả nợ căn cứ vào kế hoạch sản xuất – kinh doanh, tài chính của khách hàng, từ đĩ lập kế hoạch trả nợ trên cơ sở phân bổ từ lợi nhuận để lại và khấu hao để đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng Về tài sản đảm bảo tiền vay: phải thẩm định xem tài

sản có dễ bán, giá trị thu hồi thực tế có ñủ ñể bù ñắp ñược nợ gốc, lãi và các loại thuế hay không? Tài sản ñảm bảo có ñầy ñủ giấy tờ pháp lý theo quy ñịnh không?

Cuối cùng là xem xét những yếu tố rủi ro của dự án và ñưa ra các công cụ, phương pháp tính toán rủi ro ñể từ ñó ñưa ra các biện pháp giảm thiểu rủi ro

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng ñến hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án ñầu tư bất ñộng sản ñể cho vay tại các Ngân hàng thương mại

Tác giả ñã ñề cập ñến hai nhóm nhân tố có ảnh hưởng trực tiếp ñến chất lượng thẩm ñịnh dự án ñầu tư ñó là nhóm các nhân tố chủ quan và nhóm các nhân

tố khách quan Nhóm các nhân tố chủ quan như nguồn thông tin phục vụ công tác

thẩm ñịnh, trang thiết bị công nghệ và trình ñộ của ñội ngũ cán bộ thẩm ñịnh dự án Nhóm các nhân tố khách quan gồm các nhân tố vĩ mô từ nền kinh tế, chính sách

ñiều hành của Nhà nước…và nguyên nhân xuất phát từ chủ ñầu tư vay vốn

1.4 Kinh nghiệm thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại một số Ngân hàng thương mại

Tác giả ñã nêu ñược kinh nghiệm thẩm ñịnh từ Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) và Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương tín (Sacombank) ðây là hai ngân hàng TMCP lớn trên thị trường và ñều phát triển mạnh về mảng cho vay Bất ñộng sản Thực tế, hai Ngân hàng này ñều thành lập công ty chuyên biệt về lĩnh vực BðS

ñể phục vụ trực tiếp cho hoạt ñộng cho vay BðS của Ngân hàng Từ những kinh

nghiệm thẩm ñịnh trên, tác giả rút ra ñược bài học kinh nghiệm và khả năng vận dụng cho Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam trong quá trình thẩm ñịnh nên chú

ý tới những ñiều gì Từ ñó giúp cho Ngân hàng nâng cao ñược chất lượng thẩm ñịnh

dự án của mình

*

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU

TƯ BẤT ðỘNG SẢN ðỂ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM

2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

Tác giả ñã nêu ra ñược sự hình thành, phát triển, những kết quả hoạt ñộng kinh doanh ñạt ñược và những dự án ñã tài trợ của Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Maritime Bank) trong thời gian qua ðồng thời tác giả còn nêu rõ ñặc

ñiểm hoạt ñộng kinh doanh của Ngân hàng có tác ñộng như thế nào ñối với lĩnh vực

cho vay dự án bất ñộng sản Từ ñó ñưa ra những thuận lợi và khó khăn của Ngân hàng trong lĩnh vực cho vay này là như thế nào?

2.2 Thực trạng công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

Trong phần thực trạng này ñã nêu ñược căn cứ, quy trình, phương pháp và nội dung thẩm ñịnh của Ngân hàng Hàng Hải căn cứ vào các văn bản hướng dẫn thẩm ñịnh dự án ñầu tư do Chính phủ, Bộ Xây dựng ban hành năm 2009, 2010, một

số văn bản quy ñịnh về hoạt ñộng cho vay của Ngân hàng Nhà nước và các văn bản hướng dẫn do chính Maritime Bank ban hành

ðể áp dụng các văn bản hướng dẫn vào hoạt ñộng thẩm ñịnh thực tế cần căn

cứ vào phương pháp thẩm ñịnh nào Về cơ bản, tác giả ñưa ra phương pháp so sánh,

ñối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp phân tích ñộ nhạy, phương pháp dự báo và

phương pháp triệt tiêu rủi ro

Trong ñó quy trình nêu rõ ñược các bước của quy trình thẩm ñịnh và phân cấp trong quyết ñịnh cho vay tại Maritime Bank Còn phần nội dung cũng nêu ñược nên tập trung vào phân tích năng lực của khách hàng vay vốn, khả năng tài chính của khách xem khách hàng có khả năng thực hiện dự án hay không? Có ñủ năng lực tài chính ñể trả nợ Ngân Hàng không?

ðối với phần phân tích hiệu quả của dự án, tác giả ñi qua tất cả các nội dung

cần thẩm ñịnh của một dự án ñầu tư bao gồm: Thẩm ñịnh tính pháp lý, thẩm ñịnh

tắnh cần thiết ựể thực hiện dự án, Thẩm ựịnh khắa cạnh thị trường của dự án, thẩm

ựịnh các yếu tố ựầu vào của dự án, thẩm ựịnh yếu tố kỹ thuật của dự án, Thẩm ựịnh

tác ựộng ựến môi trường, PCCC, biện pháp phòng ngừa, Thẩm ựịnh khả năng tổ chức quản lý, ựiều hành dự án, Thẩm ựịnh hiệu quả tài chắnh, khả năng trả nợ của

dự án, phân tắch ựộ nhạy của dự án, thẩm ựịnh rủi ro dự án Trong từng nội dung thẩm ựịnh, tác giả ựều ựưa ra nhận xét trên quan ựiểm của Ngân hàng trước những phân tắch và nhận ựịnh do chủ ựầu tư cung cấp Quan trọng và phân tắch sâu nhất là tập trung vào phần thẩm ựịnh tài chắnh dự án, xem dự án này có hiệu quả hay không? đưa ra các chỉ tiêu tài chắnh phân tắch, ựánh giá tổng vốn ựầu tư của dự án xem có hợp lý không? từ ựó NH tắnh toán mức vốn khách hàng còn thiếu ựể ựề xuất nên cho vay bao nhiêu?

Ở phần này tác giả ựã minh họa nội dung và quy trình thẩm ựịnh của

Maritime Bank qua vắ dụ: Ộthẩm ựịnh dự án ựầu tư khu ựô thị Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nộ Dự án ựược thẩm ựịnh khá chi tiết ựầy ựủ, theo ựúng quy trình và nội dung thẩm ựịnh của CN, số liệu ựược phân tắch khá kỹ lưỡng, thông tin thu thập cẩn thận

Trong phần tắnh toán chỉ tiêu hiệu quả của dự án, tác giả ựểu tắnh toán lại các chỉ tiêu và có sự so sánh với chỉ tiêu của dự án do chủ ựầu tư cung cấp Ngoài ra Ngân hàng tác giả còn tập trung phân tắch ựộ nhạy thông qua một số thông số trọng yếu ảnh hưởng tới hiệu quả dự án như Khả năng bán nhà ở, đơn giá bán nhà ở, đơn giá cho thuê văn phòng Sauk hi tổng hợp tất cả các yếu tố thẩm ựịnh ở trên, Maritime Bank ựã ựồng ý cấp tắn dụng cho Khách hàng vay vốn số tiền cho vay:

300 tỷ ựồng.Thời hạn cho vay: 05 năm, ân hạn trả nợ gốc 01 năm

Qua ựó ta ựánh giá chung ựược về công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư bất ựộng sản ở Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam như dưới ựây

2.3 đánh giá công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư Bất ựộng sản tại Maritime Bank

Trong phần này tác giả ựã nêu rõ những kết quả ựạt ựược trong hoạt ựộng thẩm ựịnh dự án ựầu tư bất ựộng sản như: Hồ sơ thẩm ựịnh ựã ựược chuẩn hóa ựể tiết kiệm thời gian thẩm ựịnh, Quy trình thẩm ựịnh rõ ràng từng bước thực hiện,

từng bộ phận thực hiện và thời gian thực hiện, Phương pháp thẩm ñịnh linh hoạt, ña dạng, Nội dung thẩm ñịnh khách quan, trung thực và tập trung vào những khía cạnh quan trọng của dự án

Bên cạnh những kết quả ñạt ñược, tác giả còn ñưa ra những hạn chế hiện còn tồn tại trong công tác thẩm ñịnh như: Thời gian thẩm ñịnh kéo dài, chất lượng thẩm

ñịnh chưa cao do thiếu thông tin ñầu vào chính xác và phương pháp thẩm ñịnh hiện ñại, Do tính chất công việc với cường ñộ cao, năng lực ñội ngũ cán bộ thẩm ñịnh

còn yếu nên Ngân hàng chưa ñi vào thẩm ñịnh hết tất cả các khía cạnh của dự án…Nguyên nhân của những hạn chế trên xuất phát từ cả chủ quan và khách quan Trong ñó nguyên nhân chủ quan chủ yếu là do hoạt ñộng cho vay dự án ñầu tư bất

ñộng sản còn khá mới mẻ với Maritime bank ðội ngũ cán bộ vừa mỏng, vừa hạn

chế về những kiến thức chuyên môn trong lĩnh vực xây dựng

Trên cơ sở những tồn tại ở trên, tác giả ñưa ra một vài kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư, nâng cao chất lượng thẩm ñịnh, từ

ñó lựa chọn ñược nhiều Khách hàng tốt, những dự án thực sự mang lại hiệu quả cao

*

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ BẤT ðỘNG SẢN ðỂ CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP HÀNG HẢI VIỆT NAM

3.1 ðịnh hướng phát triển của Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam giai ñoạn 2012-2015

Tác giả ñã nêu ñược những mục tiêu chính của Ngân hàng sẽ ñạt ñược về quy

mô tổng nguồn vốn, tổng tài sản là bao nhiêu? dư nợ tín dụng bao nhiêu? Trong ñó

dư nợ cho vay bất ñộng sản chiếm bao nhiêu phần trăm? tỷ lệ nợ xấu của NH ñể NH

có thể duy trì ñược sự tăng trưởng trong thời gian tới ðịnh hướng cũng như nhiệm

vụ của chi nhánh trong thời gian tới Từ ñó ñề ra phương hướng hoạt ñộng của Ngân hàng liên quan tới hoàn thiện hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS.Tăng

cường công tác thu thập, phân tích, lưu trữ thông tin kinh tế - xã hội của quốc gia, các Bộ, ban, ngành, các tỉnh, thành phố…ñể xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS Nâng cao chất lượng nội dung thẩm ñịnh, hoàn thiện quy trình thẩm ñịnh theo hướng ñồng bộ, tinh giản và rút ngắn thời gian thẩm

ñịnh ñối với dự án ñầu tư BðS Tăng cường sử dụng các công cụ lượng hóa và kiểm

soát rủi ro trong hoạt ñộng tín dụng Liên tục ñào tạo nâng cao trình ñộ chuyên môn nghiệp vụ của ñội ngũ chuyên viên thẩm ñịnh, ñặc biệt là các kiến thức thuộc lĩnh vực dự án ñầu tư BðS Tăng cường hợp tác, sử dụng dịch vụ từ các tổ chức có uy tín, chuyên môn cao trong lĩnh vực BðS ñể làm cơ sở tham khảo, so sánh trong quá trình thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS

3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả và hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự án ñầu

tư Bất ñộng sản tại Maritime Bank

Công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố trong ñó có các yếu tố như: Nội dung, phương pháp và quy trình thẩm ñịnh, trình ñộ chuyên môn của các cán bộ thẩm ñịnh, công tác thu thập tổng hợp xử lý thông tin, các công nghệ, khoa học kỹ thuật phục vụ hoạt ñộng thẩm ñịnh…Vì vậy ñể hoàn thiện và nâng cao hiệu quả của công tác thẩm ñịnh dự án nói chung, cũng như dự án BðS nói riêng, cần phải tập trung hoàn thiện các yếu tố này: Thứ nhất, Nâng cao chất lượng thông tin liệu phục vụ công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS; Thứ hai Hoàn thiện quy trình và nội dung hướng dẫn thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS; Thứ ba là Áp dụng các công cụ lượng hóa, kiểm soát rủi ro tín dụng theo chuẩn mực quốc tế ñối với các dự án ñầu tư BðS; Thứ tư là Tiêu chuẩn hóa và nâng cao trình ñộ, kiến thức chuyên môn cho ñội ngũ cán

KẾT LUẬN

Trong thời ựiểm thị trường bất ựộng sản và thị trường tài chắnh có nhiều biến ựộng như hiện nay, Ngân hàng TMCP Hải Việt Nam ựã và ựang từng bước hoàn thiện và hiện ựại hoá cơ sở vật chất, nâng cao trình ựộ của ựội ngũ cán bộ ựể

ựáp ứng yêu cầu ngày càng cao của ngành Ngân hàng và ựạt ựược rất nhiều thành

tựu trong hoạt ựộng kinh doanh, luôn hoàn thành những mục tiêu ựề ra để góp vào thành công ấy, không thể không kể ựến những thành tựu trong công tác thẩm ựịnh

dự án ựầu tư bất ựộng sản đó là cơ sở ựể Ngân hàng ra quyết ựịnh cho vay, cũng chắnh yếu tố quyết ựịnh hiệu quả của hoạt ựộng tắn dụng

Sau khi xem xét luận văn ựã ựưa ra ựược có sở khoa học của hoạt ựộng thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS ựể cho vay tại các Ngân hàng Trên cơ sở lý luận, luận văn ựã kết hợp với phân tắch chi tiết hoạt ựộng cho vay dự án ựầu tư BđS tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam, từ quy trình, phương pháp cho ựến nội dung thẩm ựịnh thực tế ựối với dự án khu ựô thi Cổ Nhuế, Từ Liêm, Hà Nội

Từ kết quả nghiên cứu, luận văn ựã nêu lên những kết quả ựạt ựược, làm rõ nguyên nhân và những hạn chế còn tồn tại trong công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS tại Maritime Bank

Trên cơ sở ựó, cùng với những kiến thức thu thập ựược trong quá trình nghiên cứu, cũng như ựúc rút từ kinh nghiệm thực tế hoạt ựộng thẩm ựịnh dự án

ựầu tư BđS tại Maritime Bank, tác giả ựã ựề xuất một số giải pháp cùng với các

kiến nghị tới Chắnh Phủ, Ngân Hàng Nhà Nước và các chủ ựầu tư nhằm nâng cao hiệu quả và hoàn thiện công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS ựể cho vay tại Maritime Bank

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu rất khó tránh khỏi thiếu sót, hạn chế Rất mong nhận ựược những ý kiến ựóng góp từ Quý thầy cô

Em xin chân thành cảm ơn sự chỉ dẫn của Thầy giáo-TS Nguyễn Minh Ngọc

và các thầy cô trong khoa Quản trị Kinh doanh Bất động Sản ựã giúp em hoàn thiện

ựề tài này

Vò THÞ H¦¥NG

HOµN THIÖN C¤NG T¸C THÈM §ÞNH Dù ¸N §ÇU T¦ B§S §Ó CHO VAY T¹I NG¢N HµNG TH¦¥NG M¹I Cæ PHÇN HµNG H¶I VIÖT NAM

(Lấy ví dụ: Dự án ñầu tư xây dựng khu ñô thị mới xã Cổ Nhuế,

Huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội)

LỜI MỞ ðẦU

1 Tính cấp thiết của ñề tài

Trên thị trường tài chính - ngân hàng Việt Nam hiện nay, hình thức cho vay

bất ñộng sản (BðS) tại các Ngân Hàng rất ña dạng bao gồm: Cho vay chủ ñầu tư dự

án BðS, cho vay các ñơn vị xây lắp, cho vay ñối với các tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, sử dụng các sản phẩm của dự án BðS như căn hộ, văn phòng…

Trong ñó, hình thức cho vay chủ ñầu tư dự án thường có quy mô số tiền cho

vay lớn, mang lại nguồn thu thường xuyên và lâu dài cho Ngân Hàng nhưng yêu cầu thẩm ñịnh khá phức tạp, tính rủi ro cũng cao hơn các hình thức cho vay BðS khác Theo thống kê từ Ủy Ban Giám Sát Tài Chính Quốc Gia, tính ñến 31/12/2011,

dư nợ cho vay BðS của các tổ chức tín dụng thực tế là 348 nghìn tỷ ñồng, trong ñó

dư nợ xấu là 56.770 tỷ ñồng, chiếm 16,3% tổng dư nợ cho vay BðS, cao gấp nhiều

lần so với số liệu tự báo cáo của Ngân Hàng Tỷ lệ nợ xấu trên 16% cho thấy mức

ñộ rủi ro ñối với các khoản cho vay BðS là rất ñáng lo ngại

Qua quá trình công tác và nghiên cứu tại Ngân Hàng thương mại cổ phần (TMCP) Hàng Hải Việt Nam, nhận thấy Ngân Hàng Hàng Hải là một trong Ngân Hàng có tốc ñộ phát triển mạnh cả về nguồn vốn và dư nợ tín dụng trong thời gian gần ñây Từ một Ngân Hàng với quy mô vốn chỉ 40 tỷ ñồng khi thành lập năm

1991, ñến nay Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam ñã ñứng trong Top 5 trong hệ thống Ngân Hàng TMCP xét về quy mô nguồn vốn và tổng tài sản Theo Báo cáo tài chính năm 2011, thời ñiểm 31/12/2011, tổng tài sản của Ngân Hàng là 114.374

tỷ ñồng, huy ñộng vốn từ khách hàng là 62.294 tỷ ñồng, dư nợ cho vay khách hàng

là 37.752 tỷ ñồng trong ñó cho vay trong lĩnh vực xây dựng và BðS là 2.488 tỷ

ñồng, chiếm 7% tổng dư nợ

Trong ñiều kiện nền kinh tế Việt Nam có khá nhiều biến ñộng trong giai

ñoạn 2009-2011, Ngân Hàng Nhà Nước ñã áp dụng nhiều chính sách mới trong hoạt ñộng cho vay ñối với lĩnh vực BðS Trong ñó, nổi bật là Chỉ thị số 01 của Thống ñốc Ngân Hàng Nhà nước về việc thực hiện Nghị quyết 11 của Chính phủ nhằm

kiểm soát lạm phát, ổn ñịnh xã hội, bảo ñảm an sinh xã hội Theo ñó, Ngân Hàng Nhà nước yêu cầu hệ thống các Ngân Hàng phải giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất

nhất là lĩnh vực BđS và chứng khoán xuống còn 20 % vào 30/06/2011 và 16% vào 31/12/2011 Từ thời ựiểm ựó ựến nay, các Ngân Hàng ựều sàng lọc khách hàng rất

kỹ nhằm lựa chọn những khách hàng vay thực sự hiệu quả, ựặc biệt là khách hàng vay ựầu tư kinh doanh BđS

Trong công tác thẩm ựịnh của Ngân hàng, bên cạnh các nội dung cần thẩm ựịnh

về tư cách khách hàng vay vốn, năng lực tài chắnh của khách hàng, biện pháp bảo ựảm cho khoản vay , nội dung quan trọng nhất ựược các Ngân hàng tập trung xem xét,

ựánh giá là phương án vay vốn/trả nợ của khách hàng vay đối với khách hàng có nhu

cầu vay vốn ựể thực hiện dự án ựầu tư BđS thì thẩm ựịnh phương án vay vốn/trả nợ của khách hàng chắnh là công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS Với tắnh chất quan trọng và phức tạp của nội dung cần thẩm ựịnh này, công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS tại các Ngân Hàng nói chung và Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam nói riêng cần phải thay ựổi cho phù hợp với những yêu cầu mới, nhằm giúp Ngân Hàng có quyết

ựịnh cho vay hiệu quả và giảm thiểu rủi ro trong hoạt ựộng cho vay

đánh giá ựược tầm quan trọng của công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS tại

Ngân Hàng, tôi quyết ựịnh chọn ựề tài: Hoàn thiện công tác thẩm ựịnh dự án ựầu

tư BđS ựể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam (Lấy vắ dụ: dự

án ựầu tư xây dựng khu ựô thị mới xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội) ựể làm luận văn tốt nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa những vấn ựề cơ sở khoa học cơ bản về thẩm ựịnh dự án

ựầu tư BđS ựể cho vay tại các Ngân Hàng thương mại

- Nghiên cứu thực trạng công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS ựể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

- đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm ựịnh

dự án ựầu tư BđS ựể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

3 đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu công tác thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS ựể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

 Phạm vi nghiên cứu

ðề tài ñi sâu vào nghiên cứu hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS tại Hội

sở chính- Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam nhằm tìm ra những dự án hiệu quả cao và hạn chế rủi ro trong hoạt ñộng cho vay

ðể làm rõ hơn về hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS ñể cho vay tại

Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam, luận văn ñi vào lấy ví dụ: Dự án ñầu tư xây

dựng khu ñô thị mới xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, Thành phố Hà Nội năm 2009

4 Phương pháp nghiên cứu

Sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học kết hợp với các phương pháp thống kê, so sánh, phân tích…ñi từ cơ sở lý thuyết ñến thực tiễn nhằm giải quyết và làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu của luận văn ðồng thời tiếp thu ý kiến phản biện của nhiều chuyên gia, cán bộ quản lý, ñiều hành có liên quan ñể hoàn thiện giải pháp Cụ thể:

- Phương pháp thu thập số liệu từ tham khảo tài liệu: Phương pháp này dựa trên nguồn thông tin sơ cấp và thứ cấp thu thập ñược từ những tài liệu nghiên cứu trước ñây như sách, tạp chí, báo cáo nghiên cứu có trước…

- Ngoài ra, luận văn còn sử dụng phương pháp phân tích số liệu ñể làm rõ một số nội dung nghiên cứu Phương pháp này sử dụng bảng biểu, các công cụ tính toán, phân tích biểu ñồ…

- Phương pháp chuyên gia: ðây là phương pháp ñược sử dụng ñể phỏng vấn, thu thập thông tin bổ sung từ những người có kinh nghiệm và chuyên môn trong lĩnh vực thẩm ñịnh dự án ñầu tư

5 Bố cục luận văn

Ngoài phần Lời mở ñầu, Phụ lục, Danh mục tài liệu tham khảo, Kết luận, luận văn bố cục thành 03 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho

vay tại các Ngân Hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho

vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

Chương 3: Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm ñịnh dự

án ñầu tư Bất ñộng sản ñể cho vay tại Ngân Hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam

Sơ ñồ Tóm tắt và mô tả nội dung nghiên cứu của ñề tài:

Áp dụng công cụ lượng hóa rủi ro

Nâng cao trình ñộ

ñội ngũ

thẩm ñịnh

Cơ sở khoa học

Vấn ñề nghiên cứu

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC

VỀ THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ BẤT ðỘNG SẢN

ðỂ CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Những vấn ñề chung về dự án ñầu tư Bất ñộng sản

1.1.1 Khái niệm về dự án ñầu tư Bất ñộng sản

Kinh doanh Bất ñộng sản (BðS) là việc bỏ vốn ñầu tư tạo lập, mua, thuê, nhận chuyển nhượng BðS ñể bán, chuyển nhượng, cho thuê nhằm mục ñích sinh lời

Dự án kinh doanh BðS ñược hiểu là hoạt ñộng bỏ vốn ñầu tư nhằm thiết lập

mô hình kinh doanh trên một khu ñất ñể cung cấp dịch vụ BðS, bao gồm:

- Dự án ñầu tư xây dựng cao ốc văn phòng

- Dự án xây dựng căn hộ cho thuê

- Dự án trung tâm thương mại

- Dự án khách sạn, nhà hàng

- Dự án về dịch vụ nhà ở

- Dự án hạ tầng khu công nghiệp

1.1.2 ðặ c ñiểm của dự án ñầu tư Bất ñộng sản

So với các dự án trong các lĩnh vực khác, dự án BðS có những ñặc ñiểm riêng biệt và có ảnh hưởng rất lớn ñến công tác thẩm ñịnh của các Ngân Hàng thương mại Cụ thể như sau:

• Dự án ñầu tư BðS có nhu cầu vốn lớn

Trong thời gian thực hiện dự án ñầu tư BðS, phần lớn vốn ñầu tư ñược tồn tại

dưới hình thức chi phí xây dựng dở dang (là phần khối lượng công việc ñã thi công,

thực hiện nhưng chưa ñược nghiệm thu thanh toán) nên kém linh hoạt và không có

khả năng sinh lời Vì thế, Ngân Hàng thường rất thận trọng trong quá trình thẩm

ñịnh mức ñộ hợp lí của tổng vốn ñầu tư và tiến ñộ giải ngân

Việc xác ñịnh quy mô vốn ñầu tư của một dự án là rất cần thiết vì nó ảnh hưởng trực tiếp ñến hiệu suất sinh lời của dự án và kế hoạch huy ñộng vốn của chủ

ñầu tư Trong quá trình thẩm ñịnh, Ngân Hàng cần nắm ñược ñặc ñiểm này ñể xem

xét kỹ các yếu tố chi phí cấu thành nên tổng mức ñầu tư của dự án, tránh tình trạng thừa vốn hoặc thiếu vốn, qua ñó ảnh hưởng ñến tiến ñộ thực hiện và hiệu quả tài

chính của dự án

• Dự án ñầu tư BðS mang tính cố ñịnh và tính cá biệt

Sản phẩm của dự án BðS không thể di dời ñược, cũng không thể ñem trưng bày như các loại sản phẩm khác Tính cố ñịnh còn tạo ra cho sản phẩm của các dự

án BðS có tính ñịa ñiểm rất cao Cùng một loại dự án BðS nhưng ở những ñịa ñiểm

khác nhau thì sản phẩm lại có giá trị rất khác nhau hay nói cách khác ñịa ñiểm thực hiện dự án có quyết ñịnh trực tiếp ñến hiệu quả của dự án Do ñó, Ngân Hàng cần

chú ý ñến ñặc ñiểm này ñể thẩm ñịnh giá bán các sản phẩm của dự án BðS, dự báo nhu cầu tiêu thụ sản phẩm của dự án BðS tại khu vực ñó và dòng tiền thu của dự án

• Sản phẩm của các dự án ñầu tư BðS chịu sự chi phối của yếu tố tập

quán, thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm thông thường khác

Nhu cầu về sản phẩm dự án BðS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của cư dân sinh sống tại ñó Yếu tố tâm lí xã hội, thậm chí cả vấn ñề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… cũng ñều chi phối

ñến nhu cầu sử dụng các sản phẩm của dự án BðS

• Dự án ñầu tư BðS gắn liền với ñất ñai, phụ thuộc vào vị trí ñịa lí, ñiều kiện tự nhiên, xã hội của ñịa phương nơi dự án hoạt ñộng

Các công trình xây dựng ñược hình thành phải ñảm bảo phù hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung của ñịa phương Hơn nữa, các ñiều kiện vĩ mô như: luật pháp, chính sách, các quy hoạch ñất ñai của nhà nước cũng có ảnh hưởng lớn ñến lĩnh vực BðS Bất kì một sự thay ñổi nhỏ trong chính sách về ñất ñai của các

cơ quan quản lý cũng gây ảnh hưởng sâu sắc tới các dự án BðS Nhất là trong giai

ñoạn hiện nay, khi mà thị trường BðS Việt Nam mới hình thành và ñang trong quá

trình hoàn thiện phát triển, các chính sách, quy hoạch ñất ñai chưa ổn ñịnh và ñồng nhất nên các dự án BðS phải chịu ảnh hưởng sâu sắc từ các ñiều kiện kinh tế vĩ mô Chính vì thế, Ngân Hàng cần thẩm ñịnh kĩ lưỡng về mặt pháp lí của dự án BðS ví dụ như: Xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy hoạch xây dựng; xem xét tư cách pháp nhân và năng lực của chủ ñầu tư; thẩm ñịnh sự phù hợp của dự án với các văn bản pháp quy của Nhà nước, các quy ñịnh, chế ñộ khuyến khích ưu ñãi; thẩm ñịnh nhu cầu sử dụng ñất, tài nguyên, khả năng giải phóng mặt bằng…

•Thực hiện dự án ñầu tư BðS gắn liền với hoạt ñộng xây dựng

Mọi dự án ñầu tư BðS ñều gắn liền với hoạt ñộng xây dựng nên bắt buộc phải tuân thủ ñầy ñủ các quy ñịnh và yêu cầu về tiêu chuẩn xây dựng, thiết kế kiến trúc của Nhà nước và của Bộ xây dựng Chính vì thế, chủ ñầu tư phải có năng lực chuyên môn và kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng

Về phía Ngân Hàng, trong quá trình thẩm ñịnh cần ñặc biệt chú ý ñánh giá năng lực chủ ñầu tư có ñủ kinh nghiệm, năng lực tài chính, khả năng thực hiện dự

án hay các giải pháp về xây dựng, kiến trúc, kĩ thuật của dự án cũng cần phải ñược thẩm ñịnh kĩ lưỡng theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với các quy hoạch kiến trúc của ñịa phương

•Dự án ñầu tư BðS tiềm ẩn nguy cơ rủi ro cao

ðầu tư kinh doanh BðS là hoạt ñộng kinh doanh mang lại lợi nhuận lớn nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro Bên cạnh những rủi ro có thể dự báo trước và có cách phòng ngừa thì có những rủi ro không thể dự báo ñược trước như: rủi ro về luật pháp, chính sách, rủi ro về lạm phát, tỉ giá, rủi ro về thiên tai, chiến tranh…

Vì vậy, khi thẩm ñịnh các dự án BðS cần nhận thức rủi ro là một ñặc trưng thường thấy mỗi khi thực hiện một dự án ñầu tư Với mỗi loại rủi ro thì yêu cầu ñặt

ra cho công tác thẩm ñịnh là khác nhau ñể ñưa ra các biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro thích hợp

Với rủi ro về thị trường, giải pháp giảm thiểu là phải xem xét tính ñầy ñủ, tính chính xác trong từng nội dung phân tích cung cầu thị trường về sản phẩm của dự án, cách dự báo khả năng tiêu thụ của sản phẩm trong tương lai

Với rủi ro về mặt kĩ thuật, giải pháp giảm thiểu là thẩm ñịnh về nguồn cung cấp ñầu vào của dự án: xem xét nguồn cung cấp nguyên vật liệu ñầu vào cho dự án, phương thức vận chuyển, khả năng tiếp nhận, giá cả, quy luật biến ñộng của giá cả nguyên vật liệu, yêu cầu về dự trữ nguyên vật liệu…Ngoài ra, ñể hạn chế rủi ro về mặt kỹ thuật, cần phải xem xét thẩm ñịnh hồ sơ thiết kế kỹ thuật ñi kèm là biện pháp thi công của chủ ñầu tư

Bên cạnh những khía cạnh cần xem xét ở trên, ñể quyết ñịnh cho vay ñối với một

dự án, Ngân Hàng còn ñặc biệt quan tâm ñến rủi ro tài chính thông qua việc thẩm ñịnh

hiệu quả tài chính của dự án, thời gian thu hồi vốn, khả năng trả nợ của dự án

1.1.3 Trình tự và thủ tục thực hiện dự án ñầu tư Bất ñộng sản

Trình tự, thủ tục thực hiện một dự án ñầu tư BðS bao gồm 5 giai ñoạn và 30

bước, cụ thể như sau:

 Giai ñoạn 1: Chuẩn bị ñầu tư

Giai ñoạn chuẩn bị ñầu tư gồm 8 bước, bắt ñầu từ ý tưởng cho ñến khi dự án

ñược phê duyệt:

- Xin giới thiệu ñịa ñiểm ñầu tư

- Xin chỉ giới ñường ñỏ và số liệu kỹ thuật

- Lập quy hoạch chi tiết và xin phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500

- Lập dự án ñầu tư

- Xin thỏa thuận các ngành (cấp nước, thoát nước, PCCC, cấp ñiện, môi trường…)

- Trình thẩm ñịnh dự án bao gồm cả thẩm ñịnh thiết kế cơ sở

- Ra quyết ñịnh ñầu tư hoặc giấy chứng nhận ñầu tư (Theo thẩm quyền phê duyệt ñối với từng loại dự án)

 Giai ñoạn 2: Chuẩn bị thực hiện dự án

Giai ñoạn chuẩn bị thực hiện dự án gồm 12 bước bắt ñầu từ xin giao ñất ñến khi hoàn thành ñền bù giải phóng mặt bằng và xong thiết kế kỹ thuật và tổng dự toán:

- Xin giao ñất

- Trình thẩm ñịnh nhu cầu sử dụng ñất (bao gồm cả việc ra Hội ñồng ñịnh giá)

- Trình UBND ký quyết ñịnh giao ñất

- Cắm mốc tạm thời tại hiện trường

- Thành lập hội ñồng ñền bù giải phóng mặt bằng

- ðiều tra và lập phương án ñền bù giải phóng mặt bằng

- Trình thẩm ñịnh, phê duyệt phương án ñền bù giải phóng mặt bằng

- Triển khai thực hiện ñền bù giải phóng mặt bằng

- Cắm mốc giao ñất chính thức

- Lập trích lục bản ñồ

- Quyết ñịnh giao ñất chính thức

- Lập và thẩm ñịnh thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán

 Giai ñoạn 3: Tổ chức thực hiện dự án

Giai ñoạn tổ chức thực hiện dự án gốm có công ñoạn lựa chọn nhà thầu, triển khai thi công và giám sát thực hiện dự án

- ðấu thầu lựa chọn nhà thầu thi công

- Tổ chức thi công

 Giai ñoạn 4: Tiêu thụ sản phẩm

Giai ñoạn tiêu thụ sản phẩm thường ñược thực hiện ngay từ khi khởi công vì Luật kinh doanh BðS có hiệu lực từ 01/01/2007 cho phép các ñơn vị kinh doanh BðS ñược bán BðS hình thành trong tương lai Riêng nhà ở thì ñược huy ñộng vốn sau khi hoàn thành xong phần móng

- Phân tích thị trường quyết ñịnh bán

- Quảng cáo bán sản phẩm

- Thực hiện hợp ñồng bán

- Làm thủ tục sở hữu

 Giai đoạn 5: Quản lý sử dụng

Giai đoạn quản lý sử dụng bắt đầu từ khi cơng trình được nghiệm thu bàn giao cho mọi người sử dụng bao gồm các bước:

1.2.1 Khái niệm và ý nghĩa của thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

Thẩm định dự án đầu tư BðS là quá trình thẩm tra, xem xét, đánh giá một cách khoa học, tồn diện những nội dung ảnh hưởng đến hiệu quả kinh tế, xã hội và tính khả thi của dự án, từ đĩ quyết định thực hiện đầu tư dự án hay khơng

Các dự án kinh tế thường dự tính một thực tế trong tương lai trên cơ sở một số

điều kiện nhất định, vì vậy nĩ mang tính phỏng đốn và độ chính xác khơng đạt đến

100% Mặt khác, chủ đầu tư khi tiến hành xây dựng dự án, phân tích, đánh giá các chỉ tiêu kinh tế thường khơng thể dự báo được tất cả các biến động của thị trường trong tương lai nên hầu hết những đánh giá đều mang tính thời điểm và chủ quan Bên cạnh đĩ, đầu tư dự án BðS thường là một khoản đầu tư tài chính dài hạn,

địi hỏi quy mơ vốn lớn, thời gian hồn vốn kéo dài, hiệu quả đầu tư chịu ảnh hưởng

của những biến động trên thị trường trong thời gian triển khai dự án

Vì những lý do trên, cĩ thể khẳng định thẩm định dự án đầu tư BðS là một cơng tác cực kỳ quan trọng, giúp lượng hĩa, giảm thiểu các rủi ro và ảnh hưởng tiêu cực

đến hiệu quả dự án cho chủ đầu tư

Về phía Ngân Hàng, đứng trên quan điểm của nhà tài trợ cho dự án đầu tư BðS, kết quả của cơng tác thẩm định sẽ giúp Ngân Hàng đưa ra được quyết định cấp tín dụng an tồn, hiệu quả

•Kết quả thẩm ñịnh giúp Ngân Hàng loại bỏ các dự án kém hiệu quả, lựa chọn ñược các dự án tốt, hiệu quả cao

ðầu tư tín dụng là hoạt ñộng ñầu tư phức tạp, chứa ñựng nhiều rủi ro ñặc biệt ñối với hoạt ñộng ñầu tư dự án BðS có quy mô ñầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn

kéo dài Hiệu quả của hoạt ñộng ñầu tư tín dụng gắn liền với hiệu quả của các dự án BðS cho vay Vì vậy, trước khi ra quyết ñịnh tài trợ, Ngân Hàng ñều tiến hành thẩm ñịnh kỹ lưỡng dự án Căn cứ trên kết quả thẩm ñịnh, Ngân Hàng sẽ lựa chọn

ñược dự án hiệu quả, loại bỏ những dự án rủi ro

•Kết quả thẩm ñịnh giúp Ngân Hàng ñánh giá khả năng triển khai dự án của chủ ñầu tư

Năng lực triển khai dự án của chủ ñầu tư bao gồm năng lực tài chính, kinh nghiệm, uy tín của chủ ñầu tư trên thị trường BðS, năng lực về máy móc, nhân sự

ñể thực hiện dự án ñầu tư, lịch sử quan hệ của chủ ñầu tư với các tổ chức tín dụngðối với việc cấp tín dụng cho chủ ñầu tư thực hiện dự án ñầu tư BðS, rủi ro

trong quyết ñịnh tài trợ vốn của Ngân Hàng không chỉ nằm ở hiệu quả tài chính của

dự án cao hay thấp mà còn gắn liền với năng lực thực hiện dự án của chủ ñầu tư Nếu dự án có hiệu quả cao nhưng kết quả thẩm ñịnh cho thấy chủ ñầu tư không có năng lực triển khai dự án, rõ ràng Ngân Hàng sẽ từ chối cấp tín dụng khi dự báo tiền vốn vay sẽ không ñược sử dụng hiệu quả, dẫn ñến rủi ro thất thoát vốn

•Kết quả thẩm ñịnh là cơ sở ñể các Ngân Hàng ñưa ra các nội dung và ñiều kiện khi cấp tín dụng

Căn cứ trên kết quả thẩm ñịnh dự án ñầu tư BðS, Ngân Hàng sẽ quyết ñịnh tài trợ vốn cho dự án, kèm theo các ñiều kiện tín dụng ñể ñảm bảo tiền vốn ñược chủ ñầu

tư quản lý, sử dụng ñúng mục ñích, hiệu quả cao ñồng thời giúp Ngân Hàng giám sát tiến ñộ, triển khai thực hiện dự án, kiểm soát nguồn thu, phòng ngừa rủi ro…

1.2.2 Các bước thẩm ñịnh dự án ñầu tư bất ñộng sản

Thẩm ñịnh dự án BðS là một hoạt ñộng phức tạp, yêu cầu hội tụ rất nhiều kiến thức liên quan, trải qua nhiều công ñoạn khác nhau Có thể khái quát quy trình

thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS thành 04 bước chắnh dưới ựây Các bước này ựược thực hiện tuần tự, kết quả từng bước sẽ là cơ sở ựể quyết ựịnh có tiếp tục thẩm ựịnh các bước tiếp sau không

Bước 1: đánh giá khái quát về dự án ựầu tư Bất ựộng sản

Trong giai ựoạn này, Ngân Hàng tiến hành ựánh giá khái quát những vấn ựề mang tắnh hệ thống và cụ thể liên quan ựến dự án BđS

Vấn ựề mang tắnh hệ thống liên quan ựến dự án bao gồm ngành nghề hoạt

ựộng ựang trong giai ựoạn tăng trưởng hay suy thoái, có khó khăn hay thuận lợi gì?

Vấn ựề mang tắnh cụ thể bao gồm: tình hình hoạt ựộng sản xuất kinh doanh của chủ ựầu tư có gì ựáng lưu ý? Kế hoạch hoạt ựộng trong tương lai của doanh nghiệp là gì? Chủ ựầu tư có ựủ năng lực thực hiện dự án không? Trong phần này Ngân hàng sẽ tập trung vào việc thẩm ựịnh năng lực tài chắnh của chủ ựầu tư

Sau khi ựánh giá khái quát về dự án, Ngân Hàng sẽ cân nhắc có tiếp tục thực hiện các bước thẩm ựịnh tiếp theo dự án BđS này hay từ chối

Bước 2: Thẩm ựịnh tắnh pháp lý của dự án ựầu tư Bất ựộng sản

Thẩm ựịnh tắnh pháp lý của dự án ựầu tư BđS bao gồm tắnh pháp lý về quy hoạch ngành; trình tự quyết ựịnh ựầu tư; ựất ựai; tiêu chuẩn, chất lượng, ựiều kiện hoạt ựộng

Cơ sở ựể thẩm ựịnh tắnh pháp lý của dự án ựầu tư BđS là các Nghị ựịnh, Quy

ựịnh Nhà nước về đầu tư xây dựng cơ bản, về Quản lý ựầu tư, xây dựng công trình;

các Luật liên quan như Luật xây dựng, Luật ựất ựai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh BđS, Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của ựịa phương nơi thực hiện dự án, Chiến lược và ựịnh hướng phát triển của ngành kinh tế nói chung và ngành BđS nói riêng trong thời kỳ triển khai thực hiện dự án

đây là bước quan trọng và thường chiếm nhiều thời gian trong quá trình thẩm ựịnh dự án Tại Nghị ựịnh số 12/2009/Nđ- CP có hiệu lực từ ngày 1/4/2009 về việc

quản lý và thẩm ựịnh các dự án ựầu tư ựã quy ựịnh rõ về việc lập, thẩm ựịnh và phê duyệt ựối với từng loại dự án ựầu tư; ựối tượng, nội dung và thẩm quyền cấp phép

xây dựng sau khi ñược cấp phép ñầu tư Ngân Hàng sẽ dẫn chiếu dự án ñang thẩm

ñịnh tới các văn bản hiện hành của Nhà Nước ñể ñối chiếu tính pháp lý của dự án

Bước 3: Tìm hiểu, ñánh giá và chọn lọc các thông tin liên quan ñến dự án

Một số thông tin cơ bản Ngân Hàng cần tìm hiểu bao gồm: Chính sách Nhà

nước hiện hành ñối với lĩnh vực BðS, ñịnh hướng phát triển của ngành BðS trong tổng thể nền kinh tế, tình hình phát triển của thị trường BðS, nguồn cung và nhu cầu ñối với các sản phẩm BðS mà dự án ñầu tư sẽ cung cấp, vị trí thực hiện dự án, mức ñộ cạnh tranh

Sau khi tìm hiểu, Ngân Hàng sẽ ñánh giá tất cả các thông tin liên quan ñến dự

án ðể ñánh giá ñược ñộ tin cậy, thông tin phải rõ ràng, có trích nguồn Thông tin tìm hiểu ñược từ nhiều nguồn phải so sánh với nhau và so sánh với các nguồn chính thống như ñịnh mức, quy hoạch, ñịnh hướng chung của ngành xây dựng trong ñó cần ưu tiên các nguồn thông tin từ các ñơn vị cùng trong ngành BðS

Từ các thông tin ñã ñược ñánh giá, Ngân Hàng sẽ chọn lọc thông tin ñược sử dụng trong thẩm ñịnh dự án trên cơ sở các nguồn thông tin chính thống như chủ trương, ñịnh hướng của chính phủ, các quyết ñịnh liên quan ñến quy hoạch của các

bộ, ban ngành, tỉnh, các thông tin có tính ñồng nhất giữa các nguồn số liệu và ñã

ñược thực hiện ở các dự án ñầu tư tương tự khác ñã hoàn thành

Bước 4: Tính toán, ñánh giá các chỉ tiêu hiệu quả dự án

Trong bước này, Ngân Hàng sẽ tiến hành thẩm ñịnh chi tiết một số khoản mục, bao gồm:

- Chí phí ñầu tư dự án, trên cơ sở so sánh với ñịnh mức, các dự án tương tự

ñã ñầu tư

- Thị trường ñầu vào: nguyên vật liệu, nhiên liệu, nhân công, chi phí hạ tầng…

- Thị trường ñầu ra: nhu cầu của thị trường về sản phẩm của dự án, khả năng cạnh tranh của dự án ñối với các sản phẩm cùng loại…

- Chi phắ sử dụng vốn: Chi phắ vốn trung bình của các nguồn vốn ựầu tư dự

án dựa trên khả năng sinh lời của từng ngành trong suốt thời gian hoạt

ựộng dự án

- Tắnh khả thi của nguồn vốn ựầu tư

- đánh giá hiệu quả tài chắnh của dự án

- Thẩm ựịnh kế hoạch trả nợ của dự án

Từ kết quả thẩm ựịnh, Ngân Hàng xác ựịnh ựược các yếu tố tác ựộng trực tiếp

ựến hiệu quả của dự án, phân tắch ựộ nhạy của dự án với từng yếu tố trên và xây

dựng ựược các kịch bản cụ thể ựối với hiệu quả dự án

1.2.3 Căn cứ thẩm ựịnh dự án ựầu tư Bất ựộng sản

Căn cứ thẩm ựịnh dự án ựầu tư BđS (theo Nghị ựịnh 12/2009/Nđ-CP về quản

lý dự án Xây dựng công trình và Quyết ựịnh của Thủ tướng ban hành quy chế thẩm

ựịnh dự án Chắnh phủ ngày 10/01/2007) bao gồm ba căn cứ chắnh là:

- Hồ sơ ựệ trình thẩm ựịnh của chủ ựầu tư

+ Quyết ựịnh thành lập doanh nghiệp, ựăng ký kinh doanh, giấy chứng nhận

ựầu tư, giấy phép hành nghề (nếu có)

+ điều lệ doanh nghiệp

+ Quyết ựịnh bổ nhiệm chủ tịch hội ựồng quản trị, tổng giám ựốc, giám ựốc + Quy chế tài chắnh

+ Quyết ựịnh giao vốn, biên bản góp vốn, danh sách thành viên sáng lập

+ Hợp ựồng liên doanh (nếu có)

+ Các hồ sơ khác

- Hồ sơ tài chính:

+ Kế hoạch sản xuất kinh doanh ñược cấp có thẩm quyền phê duyệt

+ Báo cáo kinh doanh 2 năm liền kề

+ Báo cáo kiểm toán

+ Bản kê số dư tiền vay, bảo lãnh, mở L/C tại các tổ chức tín dụng và tổ chức tài chính

- Hồ sơ dự án ñầu tư BðS:

+ Giấy ñề nghị vay vốn Dự án, phương án xây dựng của dự án BðS

+ Các loại hợp ñồng, giấy tờ có liên quan ñến dự án BðS

+ Hồ sơ bảo ñảm tiền vay theo quy ñịnh

- Các văn bản pháp luật và qui ñịnh có liên quan trực tiếp tới hoạt ñộng ñầu

tư BðS như luật ñầu tư do Quốc hội thông qua,có hiệu lực từ ngày 01/07/2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành liên quan Luật Bất ñộng sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 có hiệu lực ngày 01/01/2007 và các chính sách của nhà nước liên quan ñến ñầu tư BðS

- Một số thông tư, thông tư liên tịch, quyết ñịnh của Ngân hàng nhà nước ban hành ñể quản lí hoạt ñộng của các Ngân hàng thương mại Ví dụ: Thông tư 15/2010/TT-NHNN, 13/2009/TT-NHNN, quyết ñịnh 1666/Qð-NHNN, quyết ñịnh số 1627/2001/Qð-NHNN ngày 31/12/2001 do ngân hàng nhà nước ban hành

- Các văn bản khác có liên quan

1.2.3.3 Các tiêu chuẩn, quy phạm, và các ñịnh mức trong lĩnh vực BðS

- Các quy phạm như: quy phạm về sử dụng ñất ñai trong các khu ñô thị, khu công nghiệp; quy phạm về tĩnh không trong công trình cầu cống…

- Các tiêu chuẩn như: tiêu chuẩn cấp công trình, các tiêu chuẩn thiết kế cụ thể ñối với từng loại công trình, tiêu chuẩn về môi trường, tiêu chuẩn

công nghệ, kỹ thuật riêng của từng ngành

1.2.4 Phương pháp thẩm ñịnh dự án ñầu tư Bất ñộng sản

Phương pháp so sánh, ñối chiếu các chỉ tiêu:

Phương pháp so sánh ñược tiến hành bằng cách so sánh, ñối chiếu nội dung dự

án với các chuẩn mực pháp luật quy ñịnh, các tiêu chuẩn, ñịnh mức kinh tế kỹ thuật thích hợp, các thông lệ (trong nước và quốc tế) cũng như các kinh nghiệm thực tế, phân tích so sánh ñể lựa chọn phương án tối ưu Phương pháp này thường ñược sử dụng trong thẩm ñịnh các nội dung sau:

+ Thẩm ñịnh khía cạnh pháp lý

+ Thẩm ñịnh khía cạnh kỹ thuật

+ Thẩm ñịnh khía cạnh tài chính dự án

Phương pháp phân tích ñộ nhạy:

Phương pháp này dùng ñể ñánh giá ñộ an toàn và kiểm tra tính vững chắc của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án trước sự biến ñổi của các yếu tố khách quan có thể xảy ra như: Tổng vốn ñầu tư tăng, chi phí sản xuất tăng, doanh thu giảm, tuổi thọ của dự án giảm Trong trường hợp những rủi ro này xảy ra, nếu dự án vẫn ñảm bảo hiệu quả về mặt tài chính thì có thể coi ñó là dự án có tính khả thi cao

Phương pháp dự báo:

Do các dự án BðS thường có thời gian ñầu tư dài nên việc dự báo ñược các thay ñổi trong quá trình thực hiện cũng như vận hành dự án là rất cần thiết CBTð cần thường xuyên tham khảo các thông tin từ nhiều nguồn khác nhau (các số liệu thống kê, các phân tích của các nhà chuyên môn, các thay ñổi chính sách của nhà nước…) ñể tiến hành dự báo

về cung cầu BðS trong tương lai, các biến động giá cả nguyên vật liệu, biến động giá cả sản phẩm của dự án trong tương lai, từ đĩ nâng cao chất lượng thẩm định dự án

Phương pháp triệt tiêu rủi ro

Do dự án BðS thường phải thực hiện trong thời gian dài, tiểm ẩn nhiều rủi ro trong khi thực hiện, vì thế cán bộ thẩm định cần áp dụng phương pháp triệt tiêu rủi

ro để phân tích và dự đốn những rủi ro cĩ thể xảy ra đối với dự án đầu tư BðS trong giai đoạn đầu tư và đề xuất biện pháp quản lý rủi ro, đánh giá rủi ro nào cĩ hệ thống, rủi ro nào phi hệ thống, tác động của rủi ro tới các chỉ tiêu hiệu quả của dự

án đầu tư BðS như thế nào, từ kết quả phân tích đĩ dùng làm cơ sở để ra quyết định cho vay, định mức lãi suất cũng như tiến độ giải ngân với dự án

1.2.5 Nội dung thẩm định dự án đầu tư Bất động sản

Thẩm định dự án đầu tư BðS bao gồm các nội dung chính sau:

- Thẩm định về mặt hiệu quả kinh tế xã hội của dự án

- Thẩm định các rủi ro của dự án và phương án kiểm sốt

1.2.5.1 Thẩm định tính pháp lý và mục tiêu của dự án

Nội dung thẩm định gồm: Tư cách pháp nhân của chủ đầu tư, tính đầy đủ, hợp lệ của bộ hồ sơ trình duyệt theo quy định của Pháp luật

Bên cạnh đĩ, cần thẩm định mục tiêu của dự án để xem xét tính phù hợp của

dự án đối với các chương trình kinh tế địa phương, vùng, ngành, ngành nghề trong

dự án cĩ thuộc nhĩm ngành được Pháp luật cho phép hoạt động hay ưu tiên

Trên cơ sở khung pháp lý ñiều tiết hoạt ñộng ñầu tư xây dựng, tuỳ theo từng loại dự án ñể kiểm tra và ñánh giá tính pháp lý của dự án Trong quá trình thực hiện nội dung này, với tư cách là bên tham gia tài trợ vốn, các TCTD cần lưu ý:

Kiểm tra việc chấp hành có ñủ, có ñúng với các qui ñịnh hiện hành của chủ

ñầu tư trong quá trình triển khai dự án, ñặc biệt trong giai ñoạn chuẩn bị ñầu tư và

thực hiện ñầu tư: Rất nhiều trường hợp, những vấn ñề ñược các bên chức năng ñặt

ra ñối với dự án nhưng chủ ñầu tư không tiếp thu ñể chỉnh sửa dự án, bỏ qua và vẫn tiếp tục triển khai dự án Có những trường hợp bên chức năng tham gia ý kiến, nhưng ý kiến không ñầy ñủ hoặc chỉ là hình thức mà né tránh trách nhiệm Trong những trường hợp này, nếu dự án vẫn tiếp tục triển khai, thì rủi ro về mặt pháp lý, rủi ro về kỹ thuật, công nghệ, môi trường, sẽ là rất lớn Do ñó, TCTD phải nắm vững: Qui ñịnh hiện hành trong quản lý ñầu tư và xây dựng, vai trò và trách nhiệm của các bên có liên quan, nội dung cụ thể mà các bên chức năng có liên quan ñã tham gia ñối với dự án, ñối chiếu với yêu cầu trong qui ñịnh hiện hành và mức ñộ tiếp thu, chỉnh sửa của chủ ñầu tư trong quá trình triển khai dự án ñể có ý kiến cụ thể với chủ ñầu tư Qua ñó, hướng việc triển khai dự án của chủ ñầu tư theo ñúng qui ñịnh hiện hành, nhằm giảm thiểu rủi ro cho dự án và cho chính phần vốn mà các TCTD tham gia tài trợ;

TCTD nên có biện pháp gì trước bối cảnh: Sự phân cấp ngày càng mạnh trong quản lý hoạt ñộng ñầu tư xây dựng theo hướng tự làm tự chịu trách nhiệm, trong khi ñó các doanh nghiệp thường ñăng ký thành lập với nhiều lĩnh vực kinh doanh khác nhau, kể cả ở các lĩnh vực họ không có kinh nghiệm: Thực tế thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp ñã tận dụng sự phân cấp mạnh trong quản lý ñầu tư và xây dựng ñể ñơn giản hoá các thủ tục trong quá trình triển khai dự án, tự lập dự án,

tự thiết kế, tự thi công, Mặc dù vẫn ñúng theo qui ñịnh, nhưng năng lực thực có của doanh nghiệp không tương xứng với qui mô và tính chất của dự án, ñiều này làm cho dự án ñứng trước nguy cơ rủi ro không phải về mặt pháp lý mà là rủi ro về

kỹ thuật, công nghệ, và sẽ có khả năng dẫn tới những rủi ro về tài chính của dự

án Trong những trường hợp này, ñòi hỏi TCTD nên tư vấn cho doanh nghiệp lựa

chọn cách làm không những chỉ ñáp ứng ñược về mặt thủ tục pháp lý, mà còn phải

ñảm bảo cho sự thành công của dự án trên các phương diện: Thực hiện ñầu tư, khai

thác vận hành và tài chính;

Các qui ñịnh về vốn góp của các bên, vốn pháp ñịnh và vốn ñầu tư ñối với các dự án ñầu tư trực tiếp nước ngoài: Vốn góp của bên nước ngoài không dưới 30% vốn pháp ñịnh; vốn pháp ñịnh của doanh nghiệp có vốn ñầu tư nước ngoài ít nhất phải bằng 30% vốn ñầu tư của doanh nghiệp Các trường hợp ngoại lệ, phải

ñược cơ quan quản lý nhà nước về ñầu tư nước ngoài chấp thuận;

ðối với các dự án ñầu tư theo hình thức BOT trong nước: Vốn tự có của doanh

nghiệp BOT tối thiểu phải ñạt 30% tổng mức vốn ñầu tư thực hiện dự án BOT;

ðối với các dự án BOT, BTO, và BT áp dụng cho hoạt ñộng ñầu tư nước

ngoài tại Việt Nam: Doanh nghiệp BOT, BTO và BT ñược thành lập theo Luật ñầu

tư nước ngoài tại Việt Nam, ñược thành lập và hoạt ñộng kể từ ngày ñược cấp giấy phép ñầu tư

ðối với những dự án ñầu tư do các doanh nghiệp thành lập theo Luật doanh

nghiệp làm chủ ñầu tư, hội ñồng quản trị (chủ tịch HðQT là ñại diện), hội ñồng thành viên (chủ tịch Hội ñồng thành viên là ñại diện) sẽ quyết ñịnh các nội dung chính liên quan tới triển khai thực hiện dự án ñầu tư: Hội ñồng quản trị công ty cổ phần là cấp quyết ñịnh các nội dung như: Chiến lược phát triển của công ty, phương

án ñầu tư Hội ñồng thành viên công ty TNHH quyết ñịnh phương thức ñầu tư và dự

án ñầu tư có giá trị lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản ñược ghi trong sổ kế toán của công ty hoặc tỷ lệ khác nhỏ hơn quy ñịnh tại ñiều lệ công ty, thông qua hợ ñồng vay, cho vay, bán tài sản có giá trị bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản ñược ghi trong sổ kế toán của công ty hoặc tỷ lệ khác nhỏ hơn quy ñịnh tại ñiều lệ công ty.

1.2.5.2 Thẩm ñịnh tính thị trường của dự án: các chỉ số dự báo thị trường và doanh thu

Các thông số dự báo thị trường là những thông số dùng làm căn cứ ñể dự báo tình hình thị trường và thị phần của doanh nghiệp chiếm lĩnh thị trường, qua ñó, có