Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá thế kỷ (cenvalue)

Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, BĐS đ - ợc đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi ngời trongviệc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của

Chơng 1:

Lý luận chung về quy trình và phơng pháp thẩm

định giá Bất Động Sản

1.1 Tổng quan về Bất động sản.

1.1.1 Khái niệm Bất động sản.

Ngày nay BĐS có vai trò và vị trí ngày càng quan trọng ảnh hởng tớilĩnh vực hoạt động hoạt động của nền kinh tế Do đó việc nhận thức đầy đủchính xác, khách quan về BĐS là rất cần thiết

Bất động sản (BĐS) là một khái niệm rất quen thuộc và đợc sử dụngkhá phổ biến nhng cho đến nay vẫn còn có rất nhiều quan niệm khác nhau

về BĐS Tuy nhiên, có một điểm tơng đối thống nhất, đó là: BĐS là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời đợc.

Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã xác định khái niệm BĐS nh sau:

“BĐS là các tài sản không di dời đợc, bao gồm:

 Đất đai

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng đó

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

 Các tài sản khác do pháp luật quy định.”

Nh vậy, bất động sản trớc hết là tài sản nhng không phải tài sản nàocũng là bất động sản, chỉ những tài sản nào không thể di dời đợc mới là bất

động sản

1.1.2 Quyền của chủ thể đối với Bất động sản.

Với mỗi BĐS có thể có nhiều loại hình quyền lợi khác nhau Một số loạihình phổ biến nhất có thể kể đến:

1.1.2.1 Đối với đất đai:

Về mặt lý thuyết, có 3 hình thức chiếm hữu đất đai:

 Sở hữu vĩnh viễn

 Thuê theo hợp đồng

 Quyền sử dụng đất

ở nớc ta, Hiến pháp nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm

1992 đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản

lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và Pháp luật; không thừa nhận quyền sởhữu t nhân về đất đai

1.1.2.2 Đối với các công trình.

Có hai hình thức sở hữu:

 Sở hữu vĩnh viễn

 Thuê theo hợp đồng

Quyền sở hữu t nhân về BĐS bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sửdụng và quyền định đoạt BĐS của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật.Các quyền này có thể bị cỡng bức bởi pháp luật và bị giới hạn bởi quyềncủa Chính phủ.

1.1.3 Đặc điểm của Bất động sản.

Hàng hoá BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc

điểm chung của hàng hoá thông thờng, BĐS còn có những đặc điểm riêng

có Việc nghiên cứu các đặc điểm này có ý nghĩa rất quan trọng đối vớihoạt động thẩm định giá BĐS

1.1.3.1 Tính cố định về vị trí:

Đặc điểm này là do hàng hoá BĐS luôn gắn liền với đất đai nên cố

định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch Mặt khác,

đất đai là tài nguyên do thiên nhiên ban tặng nên có hạn và bị giới hạn vềkhông gian Trong khi đó, giá trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể, vìvậy, khi đánh giá BĐS cần phải xem xét đến ảnh hởng của yếu tố vị trí đếngiá trị của BĐS

Giá trị và khả năng sinh lời của BĐS còn chịu tác động của yếu tốmôi trờng, nh: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội và

điều kiện môi trờng, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này và

dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS

1.1.3.3 Tính khác biệt.

Không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau, bởi có sự khác nhau về vịtrí của BĐS, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối vớiBĐS.Ngoài ra, chính các nhà đầu t, kiến trúc s, cũng thờng quan tâm đếntính dị biệt hoặc để tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng Từ đó đặt ra vấn

đề: sự khác biệt này có thể là một yếu tố, điều kiện thuận lợi nếu biết khaithác, song sẽ trở thành một yếu tố bất lợi nếu không biết khai thác Do đó:

 Trong đầu t phát triển phải chú ý khai thác tính khác biệt để làm tăng giátrị của các BĐS, đồng thời đáp ứng đợc nhu cầu về tính khác biệt của ngờitiêu dùng.

 Khi thẩm định giá trị BĐS phải chú ý đến tính khác biệt, không thể sosánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau

 Vốn đầu t cho BĐS có thể tái tạo trở lại phục vụ cho kinh doanh

 Thờng phát sinh quan hệ vay vốn để thanh toán khi mua bán

 Khi thẩm định giá trị BĐS phải hết sức cẩn thận và có sự am hiểunhất định về BĐS

1.1.3.6 Tính ảnh hởng lẫn nhau.

BĐS chịu ảnh hởng lẫn nhau rất lớn, cả về mặt vật lý lẫn kinh tế Giátrị của một BĐS có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trờnghợp Nhà nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạtầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị đất đai và các công trìnhxây dựng trong khu vực đó Từ đó đặt ra vấn đề:

 Nhà nớc phải thống nhất quản lý về BĐS

 Khi đầu t xây dựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hởngtới các công trình khác

 Khi thẩm định giá trị BĐS, phải tính đến khả năng ảnh hởng nếu cócác công trình BĐS khác ra đời

Nh vậy, hoạt động thẩm định giá chịu sự chi phối rất lớn của các đặc

điểm của BĐS Do đó, việc nghiên cứu, phân tích, đánh giá các đặc điểmnày là không thể thiếu khi tiến hành thẩm định giá trị BĐS

1.1.4 Phân loại Bất động sản.

Có rất nhiều cách khác nhau để phân loại BĐS Tuỳ theo từng tiêuthức, BĐS đợc chia thành nhiều loại khác nhau Một số cách phân loại phổbiến:

1.1.4.1 Theo đặc tính vật chất:

BĐS đợc chia thành 3 loại, bao gồm:

 Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng

 Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

1.1.4.2 Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất:

BĐS đợc chia thành 2 loại, gồm: đất đai và công trình kiến trúc.Trong đó:

 Công trình kiến trúc: 5 loại:

 Nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán

 Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất

 Công trình kiến trúc có tính chất thơng mại

 Khách sạn và văn phòng cho thuê

 Công trình kiến trúc khác

 Đất đai:

Theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng,

đất đai đợc chia thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miềnnúi Trong mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm

 Nhóm đất nông nghiệp

 Nhóm đất phi nông nghiệp

 Nhóm đất cha sử dụng, cha xác định đợc mục đích sử dụng

Trong mỗi nhóm lại chia thành các loại khác nhau, trong mỗi loại lại đợctiếp tục chia cụ thể thành các hạng: 1,2,3,… hoặc vị trí số 1,2,3,… hoặc vị trí số 1,2,3,… hoặc vị trí số 1,2,3,…

Ngoài ra còn có nhiều cách phân loại BĐS khác, nh: theo tính chấtpháp lý( BĐS sở hữu vĩnh viễn và sở hữu có thời hạn) hay theo khả năngphát triển (BĐS có khả năng và không có khả năng phát triển)

tố này thành 2 loại: yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan

1.1.5.1 Yếu tố chủ quan ảnh hởng đến giá trị Bất động sản.

Đó chính là mục đích của thẩm định giá trị BĐS :

 Xác định giá trị BĐS để chuyển giao quyền sở hữu

 Để giúp cho ngời bán xác định giá bán có thể chấp nhận đợc

 Để giúp cho ngời mua quyết định giá mua

 Để thiết lập cơ sở cho sự trao đổi của BĐS này với BĐS khác

 Xác định giá trị BĐS cho các mục đích tài chính và tín dụng

 Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp

 Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản

 Xác định giá trị BĐS để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng.

 Để giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản chothuê

 Xác định giá trị BĐS để phát triển và đầu t BĐS

 Để so sánh với cơ hội đầu t vào các tài sản khác

 Để quyết định khả năng thực hiện đầu t

 Xác định giá trị tài sản trong doanh nghiệp

 Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trờng của vốn

đầu t

 Để xác định giá trị doanh nghiệp

 Để mua, bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của công ty

 Để có phơng án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp Nhà nớc

 Xác định giá trị BĐS nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý

 Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản

 Để xác định giá trị bồi thờng khi Nhà nớc thu hồi tài sản

 Để tính thuế khi một tài sản đợc bán hoặc để thừa kế

 Để toà án ra quyết định phân chia tài sản khi xét xử các vụ án

 Để xác định giá sàn cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sản công

 Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xungcông quỹ

Nh vậy, có thể thấy các loại giao dịch về BĐS và các mục đích thẩm

định giá trị cụ thể rất đa dạng Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loạihay tiêu chuẩn về giá trị, quyết định đến quy trình và phơng pháp mà Thẩm

định viên (TĐV) sẽ sử dụng trong quá trình thẩm định giá Chính vì vậy,một yêu cầu bắt buộc đối với TĐV là phải xác định và thoả thuận vớikhách hàng ngay từ đầu, một cách thật rõ ràng về mục đích của việc thẩm

định giá, trớc khi xét đến các yếu tố khách quan tác động đến giá trị BĐSmục tiêu

1.1.5.2 Các yếu tố khách quan ảnh hởng đến giá trị Bất động sản.

 Các yếu tố mang tính vật chất:

Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu dụng tự nhiên, vốn có

mà BĐS có thể mang lại cho ngời sử dụng:

 Địa điểm trên đó có BĐS

 Kích thớc, kiểu nhà, loại nhà và tuổi của BĐS

 Yếu tố khu vực môi trờng

Thông thờng thuộc tính hữu dụng hay công dụng của BĐS càng caothì giá trị BĐS càng lớn Tuy nhiên, do yếu tố chủ quan của giá trị, BĐS đ -

ợc đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khả năng của mỗi ngời trongviệc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu ích vốn có của BĐS.Vì vậy, với mỗi BĐS cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính phản

ánh giá trị BĐS, TĐV cần phải tính đến quan điểm về giá trị của kháchhàng để quyết định loại giá trị cần thẩm định cho phù hợp

 Các yếu tố về tình trạng pháp lý.

Bao gồm các quy định có tính pháp lý và những thông lệ có tính tậpquán ràng buộc quyền của chủ thể đối với BĐS cần thẩm định Quyền củachủ thể đối với BĐS càng rộng thì giá trị của nó càng cao và ngợc lại Tuynhiên, quyền này phải đợc sự bảo hộ của pháp luật

Để xác định giá trị của BĐS một cách đúng đắn đòi hỏi thẩm địnhviên phải am hiểu và cập nhật một cách thờng xuyên các văn bản pháp luậtliên quan đến quy định quyền của chủ thể đối với BĐS đợc định giá

 Các yếu tố mang tính kinh tế.

Yếu tố mang tính kinh tế đó là quy luật cung và cầu Đây là hai yếu

tố tạo ra đặc tính khách quan của giá trị Giả thiết các yếu tố khác là cố

định, BĐS đợc mua bán tuỳ thuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, vào độnhạy của cung cầu BĐS trên thị trờng

Để có cơ sở đánh giá và ớc lợng giá trị BĐS một cách hợp lý, tronghoạt động thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lu trữ các thôngtin có liên quan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngânhàng dữ liệu để phục vụ cho chuyên ngành thẩm định giá Ngoài ra, cácTĐV cần đợc trang bị kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích, dự báo về sựbiến động của giá cả thị trờng nhằm giúp TĐV trong việc t vấn, đồng thờigiảm thiểu rủi ro đối với việc hành nghề thẩm định giá

 Các yếu tố khác.

Các yếu tố khác nh phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, xemphong thuỷ, Những yếu tố này tác động đến giá trị BĐS không có tính quyluật, chẳng hạn theo phong tục tập quán của ngời Việt Nam là thích nhà có

đất, thích ở tầng 1 hơn, thích xem phong thuỷ trớc khi mua nhà Chínhnhững yếu tố này tạo ra sai số lớn trong định giá Điều này đòi hỏi thẩm

định viên phải có kiến thức về mặt xã hội, kiến thức về phong thuỷ

1.2 Thị trờng Bất động sản.

1.2.1 Khái niệm thị trờng Bất động sản.

Hiện nay có rất nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng BĐS Tuynhiên, một cách tổng quát nhất, thị trờng BĐS có thể đợc hiểu nh sau:

Thị tr

“ ờng BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ ”

1.2.2 Đặc điểm thị trờng Bất động sản.

Bởi hàng hoá BĐS mang những nét đặc trng riêng nên thị trờng BĐScũng vì thế mà có những đặc điểm riêng, khác với thị trờng các hàng hoákhác

1.2.2.1 Có sự cách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch.

BĐS có vị trí cố định, không thể di dời đợc, quan hệ giao dịch BĐSthờng kéo dài trải qua ba khâu chủ yếu: đàm phán, kiểm tra thực địa, đăng

ký pháp lý Do đó quan hệ giao dịch bất động sản thờng kéo dài, các độngthái của thị trờng và yếu tố tâm lý có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình

đàm phán Vì vậy, việc định giá dựa vào cơ sở giá trị trờng có nguy cơ sai

số lớn, rủi ro đối với nghề TĐG là cao, đòi hỏi thẩm định viên phải có sự

am hiểu về chuyên môn cũng nh kinh nghiệm nghề nghiệp

1.2.2.2 Thị trờng BĐS là thị trờng mang tính khu vực.

Thị trờng BĐS thờng đợc tạo ra từ hàng loạt các thị trờng nhỏ mangtính địa phơng với quy mô, mức độ và động thái giao dịch khác nhau Vìvậy, các quan hệ cung – cầu, giá cả BĐS thờng chỉ ảnh hởng trong phạm

vi của vùng, địa phơng nhất định, ít có ảnh hởng hoặc chậm ảnh hởng đếncác vùng, địa phơng khác Điều này đặt ra vấn đề: khi xem xét quan hệcung – cầu, sự vận động của giá cả BĐS cần phải gắn với các điều kiệnkinh tế – văn hóa – xã hội của một vùng, một khu vực cụ thể

1.2.2.3 Thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờng không hoàn hảo.

Thị trờng BĐS là một dạng thị trờng không hoàn hảo do đòi hỏi sựcan thiệp trực tiếp của nhà nớc, sự không đồng nhất về thông tin, các thôngtin về BĐS và thị trờng BĐS không phổ biến, không sẵn có các BĐS cùngloại để so sánh, số lợng ngời tham gia trên thị trờng không nhiều, giao dịchbất động sản chủ yếu là giao dịch ngầm Do đó, trong quá trình phân tíchcác các chứng cứ giao dịch cần phân tích xem chúng có đáp ứng yêu cầu làbằng chứng về giá trị thị trờng và có thể sử dụng đợc để so sánh, ớc tínhgiá trị cho tài sản mục tiêu hay không

1.2.2.4 Cung về BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi.

Trên thị trờng BĐS, khi cung cầu thay đổi, tất yếu dẫn đến sự thay

đổi về giá cả BĐS Tuy nhiên, do quan hệ cung cầu BĐS thờng không cân

đối theo hớng cung nhỏ hơn cầu, việc tăng cung về BĐS thờng mất nhiềuthời gian vì vậy việc tăng hoặc giảm cung BĐS thờng có một độ trễ nhất

định so với các mặt hàng khác Do vậy, trong quá trình định giá cần có sựcân nhắc thận trọng đến đặc điểm này để ớc tính một cách hợp lý giá trịBĐS

1.2.2.5 Hoạt động của thị trờng BĐS phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nớc.

BĐS chủ yếu là đất đai là một loại tài nguyên quý giá, thuộc sở hữutoàn dân Mặt khác, thị trờng BĐS là một dạng điển hình của thị trờngkhông hoàn hảo – thiếu tính hiệu quả Vì vậy, sự can thiệp của Nhà nớc

đối với thị trờng BĐS là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hởng bất lợi

đến các mục tiêu kinh tế vĩ mô

Sự kiểm soát của Nhà nớc vào thị trờng BĐS trong nhiều trờng hợp

là sự kiểm soát một cách trực tiếp, cụ thể và rõ ràng Do đó, muốn đánhgiá một cách hợp lý giá trị BĐS, đòi hỏi TĐV phải am hiểu về các cơchế chính sách quản lý của Nhà nớc về BĐS cũng nh cập nhật một cáchthờng xuyên các chế độ quản lý của Nhà nớc về BĐS trong mỗi thời kỳ

Nh vậy, không giống nh nhiều thị trờng khác, thị trờng BĐS cónhững nét đặc trng riêng có Điều này đòi hỏi TĐV trong quá trình thẩm

định giá cần phải có sự phân tích đánh giá một cách cụ thể từng yếu tố củathị trờng để có đợc những kết luận chính xác nhất

1.2.3 Phân loại thị trờng Bất động sản.

Để có cái nhìn toàn diện và rõ nét hơn về thị trờng BĐS, cần phânloại thị trờng BĐS theo nhiều tiêu thức khác nhau, mỗi tiêu thức là mộtcách tiếp cận đối với thị trờng BĐS Một số tiêu thức phân loại phổ biếntrong điều kiện hiện nay:

1.2.3.1 Căn cứ vào tính chất các giao dịch.

Căn cứ vào tính chất các giao dịch thị trờng BĐS có thể đợc chiathành 5 loại nh sau:

 Thị trờng mua bán BĐS

 Thị trờng giao dịch các BĐS cho thuê

 Thị trờng giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp

 Thị trờng giao dịch BĐS dùng để góp vốn liên doanh

 Thị trờng các giao dịch khác về BĐS (giao dịch các BĐS để tiến hành cổphần hoá, t nhân hoá,… hoặc vị trí số 1,2,3,…các doanh nghiệp Nhà nớc)

1.2.3.2 Căn cứ vào trình tự BĐS gia nhập thị trờng.

Thị trờng BĐS đợc chia thành 3 loại:

 Thị trờng cấp I: là thị trờng chuyển nhợng hoặc cho thuê đất đai, còn gọi

là thị trờng đất đai

 Thị trờng cấp II: là thị trờng xây dựng các công trình để bán hoặc chothuê, góp vốn, thế chấp,… hoặc vị trí số 1,2,3,…

 Thị trờng cấp III: là thị trờng mua đi, bán lại, cho thuê BĐS

1.2.3.3 Căn cứ vào các loại hàng hoá BĐS trên thị trờng.

Thị trờng BĐS đợc chia thành 5 loại:

 Thị trờng đất đai

 Thị trờng nhà ở

 Thị trờng BĐS công nghiệp

 Thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, công sở

 Thị trờng BĐS dùng trong dịch vụ

1.2.3.4 Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nớc.

Thị trờng BĐS đợc chia thành 2 loại:

 Thị trờng chính thức hay thị trờng có sự kiểm soát của Nhà nớc

 Thị trờng phi chính thức hay thị trờng không có sự kiểm soát của Nhà ớc.

n-1.3 Tổng quan về thẩm định giá Bất động sản.

 Khái niệm thẩm định giá bất động sản:

Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đốivới sự vận hành của nền kinh tế thị trờng Hiện nay, có nhiều cách hiểukhác nhau về thẩm định giá Một cách đơn giản, thẩm định giá có thể đợchiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản trên thị trờng

Theo quan điểm thẩm định giá Việt Nam:

“Thẩm định giá là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích

mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất

định ”

(“Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”_TS.

Nguyễn Minh Hoàng- Học viện Tài Chính)

Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song những nét đặc trngcơ bản của thẩm định giá cần đợc thừa nhận là:

 Thẩm định giá là công việc ớc tính

 Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

 Giá trị của tài sản đợc tính bằng tiền

 Tài sản đợc định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu làBĐS

 Xác định tại một thời điểm cụ thể

 Xác định cho một mục tiêu nhất định

 Dữ liệu sử dụng tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trờng

Từ khái niệm thẩm định giá nh trên, ta có thể hiểu: Thẩm định giá bất động sản là việc ớc tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà bất động sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất

định.

1.3.1 Vai trò của thẩm định giá BĐS.

- Làm tăng số lợng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên thị ờng Từ hoạt động thẩm định giá, việc t vấn, đặc biệt là t vấn về giá đất sẽdiễn ra thông thoáng với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranhbình đẳng sẽ đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trờng T vấn giá đất

tr-sẽ giúp thực hiện các chủ trơng, chính sách của Nhà nớc nh: Cổ phần hoá,bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp Nhà nớc đợc thuận lợi và trung thựchơn

- Thẩm định giá và t vấn về giá đất có tác dụng làm công khai, minhbạch về giá đất; đảm bảo thông tin đến ngời có nhu cầu là chính xác vàkhách quan Cơ quan thẩm định và t vấn về giá đất có khả năng tiếp cận dễdàng với mọi đối tợng

- Giúp Nhà nớc hoàn thiện các hoạt động quản lý Nhà nớc nói chung

và quản lý thị trờng BĐS nói riêng

1.3.2 Cơ sở thẩm định giá Bất động sản.

Cơ sở thẩm định giá BĐS chính là giá trị thị trờng và giá trị phi thịtrờng Để hiểu đợc hai khái niệm này, trớc hết cần phải hiểu khái niệm vềthị trờng

Theo kinh tế học: “Thị trờng là tập hợp những sự thoả thuận mà thông qua đó, ngời bán và mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá và dịch vụ ”

Theo tiêu chuẩn IVSC: “Thị trờng là một môi trờng trong đó hàng hoá, dịch vụ đợc trao đổi, kinh doanh giữa ngời mua và ngời bán thông qua một cơ chế giá ”

Có thể phân loại thị trờng theo nhiều tiêu thức khác nhau, trong đó

có thể chia thị trờng thành 4 loại: Thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, thị trờngcạnh tranh, thị trờng độc quyền hoàn toàn và thị trờng độc quyền nhóm

Việc phân loại thị trờng có ý nghĩa cần thiết đối với hoạt động thẩm

định giá, nhằm xác định giao dịch chứng cứ thu thập đợc thuộc loại hìnhthị trờng nào, từ đó đi đến kết luận có sử dụng đợc chứng cứ thu thập đợchay không

1.3.2.1 Giá trị thị trờng.

Giá trị thị trờng là loại giá trị thông dụng nhất đợc các TĐV sử dụng.Tuy vậy, thuật ngữ này là đối tợng của nhiều cách diễn giải Trong ngànhthẩm định giá, giá trị thị trờng đã trở thành một thuật ngữ có tính pháp lý

đối với các quốc gia và đã đợc IVSC đa ra định nghĩa:

“Giá trị thị trờng là số tiền trao đổi ớc tính về tài sản vào thời điểm thẩm

định giá, giữa một bên là ngời bán sẵn sàng bán với một bên là ngời mua sẵn sàng mua, sau một quá trình tiếp thị công khai, mà tại đó các bên hành động một cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc”.

(“Nguyên lý chung Định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp”_TS.

Nguyễn Minh Hoàng- Học viện Tài Chính)

Nh vậy, giá trị thị trờng là mức giá trị đợc thị trờng thừa nhận Nó

là một tiêu chuẩn cơ bản của giá trị và là căn cứ chủ yếu của hoạt độngthẩm định giá đối với hầu hết các loại tài sản, trong đó có BĐS Trongquá trình thẩm định giá, các TĐV cần phải căn cứ vào thị trờng để đánhgiá giá trị của BĐS mục tiêu Tuy nhiên, nó cũng chỉ là một tiêu chuẩn

định tính, vì vậy, để đảm bảo ứng dụng tiêu chuẩn này một cách đúng

đắn, đòi hỏi phải có sự phân tích chi tiết và thận trọng đối với từng th

-ơng vụ nhằm xác minh: mức giá cả mà th-ơng vụ hoàn thành có phải làgiá trị thị trờng hay không

1.3.2.2 Giá trị phi thị trờng.

Giá trị thị trờng là căn cứ chủ yếu của hoạt động thẩm định giá đốivới hầu hết các loại tài sản Tuy nhiên, trên thực tế, có nhiều loại tài sảncần đợc thẩm định giá nhng chúng lại rất ít đợc mua bán, thậm chí không

có thị trờng đối với chúng nh: nhà thờ, bệnh viện, Để đánh giá giá trị đốivới những loại tài sản này, ngời ta dựa vào các yếu tố phi thị trờng chi phối

đến giá trị tài sản Giá trị đợc ớc tính nh vậy gọi là giá trị phi thị trờng.Một cách khái quát nhất, có thể định nghĩa nh sau:

“Giá trị phi thị trờng là số tiền ớc tính của một tài sản dựa trên việc đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thị trờng.”

Các loại giá trị phi thị trờng nh giá trị đang sử dụng, giá trị đầu t, giátrị doanh nghiệp, giá trị tính thuế, giá trị bảo hiểm, giá trị còn lại, giá trị tàisản bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt… hoặc vị trí số 1,2,3,…

TĐV phải xác định rõ những căn cứ dữ liệu và nguyên nhân để vậndụng các khái niệm giá trị cho phù hợp, đảm bảo công việc thẩm định cóthể ớc tính một cách hợp lý nhất giá trị tài sản

1.3.3 Các nguyên tắc thẩm định giá Bất động sản.

Nguyên tắc thẩm định giá là những quan điểm, quan niệm đã đợcthừa nhận một cách phổ biến và rộng rãi trong đời sống kinh tế – xã hội;

là cơ sở quan trọng để đa ra các tiêu chí và xây dựng nên các phơng phápthẩm định giá khoa học Trong nền kinh tế thị trờng hiện nay, có rất nhiềucác nguyên tắc thẩm định giá, tuy nhiên có 5 nguyên tắc cơ bản chi phối

đến mọi hoạt động thẩm định giá là:

1.3.3.1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Nội dung nguyên tắc: Mỗi tài sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích

và đa lại các lợi ích khác nhau, nhng giá trị của chúng đợc xác định hay thừanhận trong điều kiện nó đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Theo quan điểm của IVSC nguyên tắc

SDTNVHQN phải thỏa mãn là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trongbối cảnh tự nhiên, pháp luật, và tài chính cho phép và mang lại giá trị caonhất cho tài sản

Con ngời luôn sử dụng tài sản trên nguyên tắc khai thác một cách tối

đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại, nhằm bù đắp chi phí bỏ ra Cơ sở để

ng-ời ta đánh giá, ra quyết định đầu t là dựa trên lợi ích cao nhất mà tài sản cóthể mang lại Vì vậy, giá trị của một tài sản đợc thừa nhận trong điều kiện nó

đợc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Tuân thủ nguyên tắc: Trong hoạt động thẩm định giá đòi hỏi TĐV

phải chỉ ra đợc chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt đợc các giả định tìnhhuống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và không khả thi về mặt tàichính Đồng thời khẳng định tình huống nào hay cơ hội sử dụng nào là tốtnhất và hiệu quả nhất, sẽ là cơ sở để ớc tính giá trị tài sản

1.3.3.2 Nguyên tắc thay thế.

Nội dung nguyên tắc: Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản

không vợt quá chi phí để có một tài sản tơng tự

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Nguyên tắc này đợc xây dựng trên quan niệm:

một ngời mua thận trọng sẽ không bỏ ra một số tiền nào đó, nếu anh ta tốn íttiền hơn nhng vẫn có thể có một tài sản tơng tự nh vậy để thay thế

Tuân thủ nguyên tắc: Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản và

quan trọng trong lý thuyết thẩm định giá Tuân thủ nguyên tắc này trong hoạt

động thẩm định giá, đòi hỏi TĐV phải nắm đợc các thông tin về giá cả haychi phí sản xuất của các tài sản tơng tự, gần với thời điểm thẩm định, làm cơ

sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản cầnthẩm định giá.

Tuy nhiên, trên thực tế, trong nhiều trờng hợp rất khó tìm đợc 2 BĐS

t-ơng tự hoặc giống nhau để có thể so sánh về giá bán hay chi phí sản xuất Dovậy, để vận dụng nguyên tắc này, đòi hỏi TĐV nhất thiết phải đợc trang bịcác kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa các loại tài sản, nhằm đảmbảo tính chất có thể thay thế hay so sánh với nhau về giá cả hay chi phí sảnxuất, làm chứng cớ hợp lý cho việc ớc tính giá trị tài sản cần thẩm định

1.3.3.3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tơng lai.

Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản đợc quyết định bởi những

lợi ích mà tài sản mang lại cho nhà đầu t

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa về giá trị tài

sản_là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thểnào đó tại một thời điểm nhất định Hơn nữa, thẩm định giá về thực chấtcũng là công việc dự kiến các khoản lợi ích mà tài sản có thể mang lại trongtơng lai

Tuân thủ nguyên tắc: Để thẩm định giá một cách hợp lý và chính xác,

TĐV phải dự kiến đợc những lợi ích và phải dựa vào các khoản lợi ích đó để

ớc tính giá trị tài sản Tuân thủ nguyên tắc này, cả ngời bán và ngời mua đềuphải dự đoán về các điều kiện của thị trờng tơng lai, nh: các yếu tố thuận lợi,bất lợi, dòng thu nhập và rủi ro cho ngời nắm giữ tài sản

1.3.3.4 Nguyên tắc đóng góp.

Nội dung nguyên tắc: Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu

thành một tài sản, phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm chogiá trị của toàn bộ tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Xuất phát trực tiếp từ định nghĩa giá trị tài sản

là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể Đó làcơ sở để ngời ta chấp nhận giá trị đóng góp

Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị của các bộ phận thờng không thể

hiện giá trị toàn bộ tài sản, nhng giá trị của bộ phận tài sản lại bằng hiệu sốgiữa giá trị toàn bộ và giá trị của các bộ phận tài sản còn lại

1.3.3.5 Nguyên tắc cung cầu.

Nội dung nguyên tắc : Giá cả là sự đánh giá của thị trờng về giá trị tài

sản Trên thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, giá cả là bằng chứng và là sự thừanhận có tính khách quan của thị trờng về giá trị tài sản Trong các thị trờngkhác, dới sức ép của cung-cầu, giá cả có thể có khoảng cách rất xa so với giátrị thực Vì vậy, khi so sánh các tài sản với nhau, phải phân tích tác động củayếu tố cung-cầu ảnh hởng đến giá trị tài sản cần thẩm định

Cơ sở đề ra nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm

định giá trị tài sản là dựa vào giá thị trờng của tài sản Giá thị trờng của tài sản

tỷ lệ thuận với yếu tố cầu và tỷ lệ nghịch với yếu tố cung Hai yếu tố này luôn

luôn thay đổi theo thời gian Vì vậy, một nhiệm vụ quan trọng của TĐV là phải

đánh giá đợc tác động của yếu tố này đối với các giao dịch trong quá khứ và dựbáo ảnh hởng của chúng trong tơng lai, nhằm xác minh tài sản cần thẩm địnhnên đánh giá trên cơ sở giá trị thị trờng hay giá trị phi thị trờng

Tuân thủ nguyên tắc: Trớc khi thực hiện việc điều chỉnh các số liệu

chứng cớ thị trờng, cần phải xác minh một cách rõ ràng xem chúng có phản

ánh cung- cầu bị ép buộc hay có đạt tiêu chuẩn để sử dụng kỹ thuật thay thế

so sánh hay không Thực hiện đánh giá, dự báo tơng lai về cung-cầu và giácả, đánh giá độ tin cậy của tài liệu dự báo để sử dụng kỹ thuật thẩm định giádựa vào dòng thu nhập

Nguyên tắc cung-cầu còn là sự bổ sung quan trọng và là sự giải thíchmột cách cụ thể hơn cho các nguyên tắc khác Do đó, đây là nguyên tắc đợc

u tiên trong quá trình vận dụng để thẩm định đối với hầu hết các loại tài sảncũng nh cho các mục đích sử dụng khác nhau

Các nguyên tắc thẩm định giá trên là cơ sở lý luận quan trọng để xây dựngcác tiêu chuẩn, hình thành nên các quy trình và phơng pháp thẩm định giá trịBĐS một cách hợp lý và có cơ sở khoa học Nó cho phép TĐV có thể tiếpcận và ớc lợng một cách hợp lý giá trị BĐS Vì thế, trong quá trình thẩm địnhgiá, TĐV phải tuân thủ những nguyên tắc này

1.3.4 Các phơng pháp thẩm định giá Bất động sản.

Định giá bất động sản ngày càng đợc coi trọng và khẳng định đúng

vị trí của mình, nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã đợc quan tâmmột cách thích đáng và ngày càng đợc nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn Trênthực tế có nhiều phơng pháp khác nhau để định giá bất động sản Tuynhiên, một phơng pháp định giá bất động sản đợc thừa nhận là phơng phápcơ bản, có cơ sở lý luận chặt chẽ, có cơ sỏ khoa học là phơng pháp đợc xâydựng trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá sự tác động của các yếu tố

ảnh hởng và đặc biệt phải tuân thủ một cách đầy đủ và tuyệt đối cácnguyên tắc đã nêu

Mỗi phơng pháp định giá bất động sản đều có những u thế và hạnchế nhất định Việc lựa chọn một phơng pháp thích hợp nhất để định giámột bất động sản cụ thể phụ thuộc vào 3 yếu tố cơ bản sau :

- Thuộc tính của bất động sản : Chịu tác động bởi các yếu tố nào ?

- Độ tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu thị trờng

- Mục tiêu và nguyên tắc của định giá

Để định giá bất động sản mỗi phơng pháp đáp ứng và phù hợp chotừng yêu cầu riêng, có phơng pháp phù hợp cho mục đích này nhng có ph-

ơng pháp lại phù hợp với mục đích khác Trong định giá không nên sửdụng một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm raphơng pháp chủ lực cơ bản, các phơng pháp khác có thể sử dụng để hỗ trợ

định giá hoặc sử dụng để kiểm tra kết quả của phơng pháp lựa chọn và mỗiphơng pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử dụng thông tin khác nhau, tùytừng phơng pháp cần sử dụng loại thông tin nào Hiện nay, có 5 phơngpháp định giá cơ bản: phơng pháp so sánh trực tiếp, phơng pháp chi phí,phơng pháp đầu t (thu nhập), phơng pháp thặng d, phơng pháp lợi nhuận.

đợc trên thị trờng

Các bớc tiến hành

Trên thực tế không có hai BĐS hoàn toàn giống nhau và giá trị củachúng thờng thay đổi theo thời gian Vì vậy, để tiến hành so sánh, TĐVphải thu thập các giao dịch trên thị trờng hiện hành của các BĐS giốnghoặc tơng đối giống so với BĐS mục tiêu; sau đó, tiến hành phân tích giámua bán, phân tích các giá trị đã giao dịch và làm những điều chỉnh cầnthiết để tìm ra giá trị hợp lý của BĐS mục tiêu Có thể chia thành 5 bớc cụthể:

Bớc 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS đã đợc giao dịch trong thời gian

gần nhất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu về các mặt, các yếu tố chủyếu ảnh hởng đến giá trị, nh: kiểu cách, điều kiện môi trờng, vị trí, Cụthể, TĐV phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau để so sánh:

 Tình trạng vật chất của BĐS

 Đặc điểm về mặt bằng,

 Đặc điểm của các công trình xây dựng có liên quan

 Đặc điểm về vị trí hay địa điểm

 Tình trạng pháp lý

 Thời gian giao dịch

 Các điều khoản và điều kiện của giao dịch

Bớc 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các giao dịch chứng cứ nhằm đảm

bảo tính chất có thể so sánh đợc với BĐS mục tiêu Để thực hiện tốt bớcnày, khi kiểm tra và phân tích các giao dịch thị trờng TĐV cần phải làm rõ:

 Nguồn gốc các giao dịch thị trờng

 Đánh giá đặc điểm và tính chất của các giao dịch thị trờng

Bớc 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh thích hợp nhất Thông thờng

ngời ta lấy từ 3 đến 6 BĐS để so sánh

Bớc 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS chứng

cớ Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá trịcủa các BĐS

Bớc 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cơ sở giá của các BĐS đã điều

chỉnh

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

Phơng pháp so sánh trực tiếp là phơng pháp phổ biến rộng rãi và đợc

sử dụng nhiều nhất trong thực tế bởi nó có những u điểm cơ bản:

 Các thông tin chứng cứ thờng mang tính chất lịch sử

 Phơng pháp này đòi hỏi TĐV phải có nhiều kinh nghiệm và kiếnthức thị trờng

 Điều kiện áp dụng:

 Chất lợng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra ợc

đ- Thị trờng phải ổn định

 Thờng đợc sử dụng để thẩm định giá trị các BĐS có tính đồng nhất

nh các căn hộ, các chung c,… hoặc vị trí số 1,2,3,…và thẩm định giá trị các mảnh đất trống

Để giảm bớt sự tác động của các định kiến và tính chủ quan trongviệc đánh giá các yếu tố, TĐV nên sử dụng các phơng pháp thống kê, phântích xác suất và máy tính Điều đó cho phép TĐV rút ra kết luận từ tập hợpcác tài liệu trên cơ sở phân tích luật số lớn và nhận đợc kết quả đáng tincậy

1.3.4.2 Phơng pháp thu nhập (hay phơng pháp thu đầu t):

Cơ sở lý luận

Chơng pháp đầu t đợc xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủnguyên tác dự báo lợi ích tơng tơng lai Theo nguyên tắc này, giá trị thị tr-ờng hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả cáckhoản thu nhập tơng lai có thể nhận đợc từ BĐS Nh vậy, nếu biết trớc thu

nhập mà BĐS tạo ra hàng năm thì có thể tìm đợc giá trị của BĐS, nó tơngứng với giá vốn phải đầu t để tạo ra các khoản thu nhập đó.

i: tỷ suất chiết khấu

n: thời gian nhận đợc thu nhập( tính theo năm)

Về trình tự, phơng pháp này có thể đợc chia thành 4 bớc cụ thể:

Bớc 1: Ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính

đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập

Bớc 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để loại trừ khỏi thu nhập hàng

năm, nh: chi phí quản lý, chi phí sửa chữa,… hoặc vị trí số 1,2,3,…

Bớc 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng dể tính toán.

Bớc 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS mục tiêu.

Ưu, nhợc điểm và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

Xét về mặt lý thuyết, đây là phơng pháp có cơ sở lý luận chặt chẽnhất, vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà BĐS mang lại chonhà đầu t

 Là phơng pháp khá đơn giản

 Có độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thơng vụ có thể so sánh

đợc, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trớc với độ tin cậy cao

 Nhợc điểm:

 Khi phân tích các thơng vụ tơng tự cần phải điều chỉnh nhiều mặt,nh: tuổi thọ, chất lợng, thời hạn cho thuê,… hoặc vị trí số 1,2,3,…

 Trong nhiều trờng hợp, thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tơng lai

 Kết quả thẩm định giá chịu ảnh hởng nhiều của yếu tố chủ quan

 Điều kiện áp dụng:

 Phơng pháp này phù hợp khi thẩm định giá các BĐS có khả năng manglại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trớc một cách hợp lý

 Thờng sử dụng để t vấn cho các quyết định lựa chọn phơng án đầu t

1.3.4.3 Phơng pháp chi phí:

Cơ sở lý luận

Phơng pháp chi phí đợc xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụngnguyên tắc thay thế Theo nguyên tắc này, ngời ta cho rằng: giá trị củaBĐS mục tiêu tơng đơng với chi phí làm ra một BĐS giống nh vậy và coi

đây nh một vật thay thế Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì ngời ta

sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí mua đất và xây dựngcông trình có lợi ích tơng tự

Các bớc tiến hành

Thực ra đây là phơng pháp thẩm định giá mang tính hỗn hợp Trong

đó, sử dụng cả phơng pháp so sánh làm cơ sở để ớc tính chi phí tạo ra BĐS.Trình tự phơng pháp này gồm có 5 bớc nh sau:

Bớc 1: Ước tính riêng giá trị của mảnh đất thuộc BĐS bằng cách coi nó là

đất trống và đang đợc sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất

Bớc 2: Ước tính những chi phí xây dựng mới hiện hành đối với những công

trình hiện có trên đất

Bớc 3: Ước tính mức độ giảm giá của công trình, xét trên mọi nguyên nhân Bớc 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền giảm

giá khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bớc 5: Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách cộng giá trị ớc tính của

mảnh đất với giá trị ớc tính của công trình

Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

 Đợc sử dụng khi không có các bằng chứng thị trờng thích hợp để sosánh, sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu vàthiếu cơ sở dự báo lợi ích tơng lai Trong một số tình huống, nó là cứu cánhcuối cùng khi các phơng pháp khác là không thể sử dụng đợc

 Phơng pháp chi phí thích hợp khi định giá BĐS dùng cho các giaodịch và mục đích riêng biệt Việc ớc tính theo phơng pháp này phụ thuộcnhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của TĐV, do vậy, nếu nhà thẩm

định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách kháchquan thì có thể hạn chế đợc những sai sót khi cung cầu có biểu hiện của sựthái quá

 Hạn chế:

 Việc định giá theo phơng pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệuthị trờng, do đó, phơng pháp này cũng gặp phải những hạn chế của phơngpháp so sánh trực tiếp, nh: cần thiết phải có thông tin thị trờng, các thôngtin chứng cứ mang tính chất lịch sử,

 Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị.Phơng pháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng củanhiều bộ phận cha chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

 Việc ớc tính các khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khóthực hiện

 Để áp dụng phơng pháp này đòi hỏi nhà thẩm định phải có nhiềukinh nghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng.

 Điều kiện áp dụng:

 Thích hợp khi thẩm định giá trị các BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt

 Thẩm định giá để xác định mức bồi thờng khi xây dựng các hợp

đồng bảo hiểm và các dạng bồi thờng khác

 Là phơng pháp thông dụng của ngời tham gia đấu thầu hay kiểm tra

đấu thầu

 Đợc vận dụng trong trờng hợp ngời ta tin tởng rằng chi phí là yếu tốchính và là những khoản chi tiêu cần thiết, thích hợp để tạo ra giá trị củaBĐS

 Phơng pháp này cũng thờng đợc dùng có tính chất bổ sung hoặckiểm tra đối với các phơng pháp khác

1.3.4.4 Phơng pháp thặng d.

Cơ sở lý luận

Phơng pháp thặng d là một dạng đặc biệt của phơng pháp đầu t Nó

đòi hỏi phải quán triệt nhiều nguyên tắc thẩm định giá, trong đó nguyêntắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo Theo nguyên tắc này, giá trị của một BĐS

đợc xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giátrị của tổng tài sản tăng lên hay giảm xuống là bao nhiêu

Với quan điểm nh vậy, giá trị của một BĐS cần và có thể đợc xác

định bằng cách trừ lùi Nó là số còn lại sau khi đã xác định đợc giá trị thịtrờng và chi phí cơ hội thị trờng cho dự án đầu t vào tài sản

Các bớc tiến hành

Có thể chia thành 5 bớc nh sau:

Bớc 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất cho BĐS mục tiêu, có

tính đến những quy định về xây dựng và những hạn chế khác

Bớc 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo chiều hớng sử dụng tốt

nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phơng pháp so sánh trực tiếp hayphơng pháp đầu t

Bớc 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí

tài chính, chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu t xây dựng

Bớc 4: Xác định giá trị thặng d bằng cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi

tổng chi phí phát triển

Bớc 5: Xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và

các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu, gồm các giả địnhvề: phí pháp lý, thuế chuyển nhợng BĐS, chi phí tài chính và lợi nhuận cóliên quan

Ưu điểm, nhợc điểm và điều kiện áp dụng

 Ưu điểm:

 Đợc sử dụng để đánh giá các BĐS có tiềm năng phát triển

 Là phơng pháp thích hợp để đa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.

 Có giá trị quan trọng để t vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền chothuê tối thiểu cần đạt đợc khi thực hiện dự án phát triển BĐS

 Hạn chế:

 Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thịtrờng

 Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm với các tham số về chi phí và giá bán

 Phơng pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

 Điều kiện áp dụng:

 Phù hợp khi xác định giá trị các BĐS có yêu cầu về sự phát triểnkhông phức tạp; các yếu tố ớc tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê vàchi phí đạt đợc độ tin cậy cao

 Nhà thẩm định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng

đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của BĐS

1.3.5 Quy trình thẩm định giá BĐS.

Quy trình hay trình tự thẩm định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp TĐV hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác thẩm định giá.

Quy trình thẩm định giá là kế hoạch hành động một cách có trật tựchặt chẽ, phù hợp với các nguyên tắc thẩm định giá, giúp TĐV đa ra đợcnhững kết luận có cơ sở và có thể đảm bảo đợc

Quy trình thẩm định giá BĐS bao gồm 6 bớc:

Trong bớc này, TĐV cần xác định rõ các vấn đề cơ bản sau:

 Nhận biết đặc tính vật chất của tài sản mục tiêu

 Nhận biết đặc điểm pháp lý của tài sản mục tiêu

 Xác định rõ mục đích thẩm định giá của khách hàng

 Xác định loại giá trị sẽ đợc ớc tính

 Xác định phơng pháp thẩm định giá và các loại tài liệu cần thiết cho việcthẩm định giá

 Xác định ngày thẩm định giá có hiệu lực

 Xác định mức phí thoả thuận với thời gian hoàn thành

Bớc 2: Lên kế hoạch

Trong bớc này, TĐV phải thực hiện các công việc cơ bản:

 Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền của tài sản,trạng thái cung, cầu và đặc điểm của thị trờng có liên quan đến tài sản cầnthẩm định giá.

 Nhận biết về các loại tài liệu cần đợc sử dụng trong quá trình đánh giá,bao gồm: các tài liệu về tài sản mục tiêu, các văn bản pháp lý hiện hành cóliên quan, các tài liệu về chứng cớ và các động thái thị trờng

 Nhận biết các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp thông tincác nguồn tài liệu đáng tin cậy nhất và có thể kiểm chứng đợc

 Lên chơng trình, thời biểu công tác

 Xây dựng đề cơng và hình thức trình bày báo cáo thẩm định giá

Bớc 3: Thu thập tài liệu

Các công việc cần phải tiến hành trong bớc này:

 Phải phân biệt các nguồn tài liệu chủ yếu và thứ yếu cần thu thập Cáctài liệu cần thu thập bao gồm:

 Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu

 Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh

 Các văn bản pháp lý của Nhà nớc và chính quyền địa phơng có liênquan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng,… hoặc vị trí số 1,2,3,…có ảnhhởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS

 Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội,… hoặc vị trí số 1,2,3,…

 Các thông tin này có thể giúp cho TĐV xem xét và phân tích các

động thái của thị trờng, chỉ ra những hạn chế không thể tránh khỏi tác

động đến kết quả thẩm định giá

 Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật các thông tin

Bớc 4: Phân tích tài liệu và ớc tính giá trị

 Phân tích tài liệu: dựa trên những tài liệu đã có, tiến hành các loại phân tích:

TĐV có thể sử dụng một hay nhiều phơng pháp thẩm định giá

Bớc 5: Chuẩn bị báo cáo thẩm định giá

Mục đích của bớc này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và cáckết luận một cách có hiệu quả đối với ngời sử dụng thông tin Để đạt đợcmục đích đó, bản báo cáo thẩm định giá phải đợc trình bày một cách rõràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số liệu, các phân tích, kếtquả và kết luận

Bớc 6: Báo cáo thẩm định giá.

Báo cáo kết quả thẩm định giá: là văn bản do TĐV lập để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình thẩm định giá, mức giá thẩm định (thể hiện bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của tài sản mà khách hàng yêu cầu thẩm định giá

Báo cáo kết quả phải thể hiện đợc những lập luận, cách thức, phơngpháp đợc áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràngtất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản

Nội dung báo cáo phụ thuộc vào mục đích của công việc thẩm địnhgiá Tuy nhiên, các nội dung chủ yếu đợc trình bày trong báo cáo là:

 Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ thẩm định giá

 Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

 Mô tả các chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng ợc

đ- Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu đợc sử dụng

 Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lợng thông tin và các điều kiện thị ờng làm cơ sở để thẩm định giá

tr- Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phơng pháp thẩm định giá đợcchấp nhận, về các kỹ thuật phân tích đợc sử dụng trong mỗi phơng pháp

 Tuyên bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu

 Khẳng định ngày thẩm đinh giá có hiệu lực

Qua chơng 1 chuyên đề đã hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về thẩm

định giá bất động sản Và cả 4 phơng pháp thẩm định giá đợc sử dụng phổ biến, có cơ sở lý luận chặt chẽ, cơ sở thực tiễn cơ bản và rõ ràng Trong số các phơng pháp này, không có phơng pháp nào là chính xác và duy nhất

đúng, mà chỉ có phơng pháp thích hợp nhất, còn các phơng pháp khác đợc dùng mang tính chất hỗ trợ, bổ sung hoặc kiểm tra kết quả của phơng pháp thích hợp nhất Tuỳ từng hoàn cảnh cụ thể, TĐV phải lựa chọn một hay nhiều phơng pháp phù hợp để tiến hành thẩm định giá Tuy nhiên, việc vận dụng các lý luận này vào thực tiễn sẽ không hoàn toàn giống nhau đối với các đơn vị thẩm định giá khác nhau.

Chơng 2:

Thực trạng quy trình và phơng pháp thẩm định giá Bất Động Sản tại công ty cổ phần thẩm định giá Thế

Kỷ_CENVALuE.

2.1 Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Thẩm

định giá Thế Kỷ

2.1.1.1 Sơ lợc về lịch sử hình thành của công ty cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE):

- CENVALUE là một trong những doanh nghiệp thẩm định giỏchuyờn nghiệp hàng đầu tại Việt Nam, là cụng ty thành viờn củaCENGROUP the real property, được thành lập theo nghị định số 101/NĐ-

CP ngày 03/08/2005 của chớnh phủ CENVALUE đỏp ứng đầy đủ nhữngtiờu chuẩn hết sức khắt khe về nhõn sự, trỡnh độ chuyờn mụn và cơ sở vậtchất kỹ thuật được đặt ra đối với một doanh nghiệp thẩm định giỏ chuyờnnghiệp

- Ngay từ khi thành lập, CENVALUE đó nhanh chúng tham gia vàhũa nhập với cộng đồng cỏc doanh nghiệp thẩm định giỏ của Việt Nam,khu vực và thế giới CENVALUE hiện là thành viờn tớch cực của Hội thẩmđịnh giỏ Việt Nam

- Với mục tiờu phấn đấu trở thành doanh nghiệp thẩm định giỏchuyờn nghiệp hàng đầu của Việt Nam và từng bước hội nhập thế giới,CENVALUE khụng ngừng nỗ lực nõng cao đội ngũ thẩm định viờn vềtrỡnh độ, năng lực, kinh nghiệm cũng như những hiểu biết sõu về chuyờnmụn nghiệp vụ Đội ngũ thẩm định viờn thường xuyờn được huấn luyệnđào tạo trong và ngoài nước nhằm nõng cao trỡnh độ nghiệp vụ và đỏp ứngcỏc tiờu chuẩn của Việt Nam và quốc tế đối với đội ngũ TĐV

- Tận tụy với cụng việc, chăm súc khỏch hàng chu đỏo, cú ý thứctrỏch nhiệm, đạo đức nghề nghiệp là những phẩm chất thường xuyờn đượcrốn luyện va là tiờu chuẩn bắt buộc khụng thể thiếu đối với cỏc TĐV củaCENVALUE

- Ngoài ra để đỏp ứng được nhu cầu ngày càng cao và đối tượngkhỏch hàng đa dạng trong và ngoài nước, CENVALUE rất chỳ trọng trongviệc trang bị cơ sở vật chất làm việc, xõy dựng Website tương tỏc, hệ

thống cơ sở dữ liệu đa dạng và hoàn thiện nhằm nõng cao chất lượng vanăng suất trong quỏ trỡnh tỏc nghiệp.

- CENVALUE cũn ỏp dụng hệ thống quản lý chất lượng ISO 9001:2000

2.1.1.2 Giới thiệu về cụng ty cổ phần thẩm định giỏ Thế Kỷ

- 82 Nguyễn Chí Thanh, phờng Láng Thợng, quận Đống Đa, TP.Hà Nội

- Tầng 1, CT4 Khu Đô Thị Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, TP Hà Nội

- Tòa nhà DETECH, Đại học FPT, Từ Liêm, TP Hà Nội

- 671 Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, TP Hà Nội

* Giấy chứng nhận ĐKKD số:0103022609, do Sở Kế Hoạch và Đầu T HàNội cấp ngày: 29-02-2008, thay đ i l n 3 ng y 24/11/2008.ổi lần 3 ngày 24/11/2008 ần 3 ngày 24/11/2008 ày 24/11/2008

* Thông báo số 321/TB-BTC, ngày 29-09-2008 của Bộ Tài Chính, về việccông bố danh sách thẩm định viên về giá hành nghề và danh sách các tổchức, doanh nghiệp TĐG có đủ điều kiện hoạt động thẩm định giá

* Đội ngũ thẩm định viên, chuyên viên và cộng tác viên đông đảo, đủ khảnăng thẩm định các loại tài sản với mọi quy mô

Ngay từ khi thành lập, công ty cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đã làmột thành viên tích cực của Hội thẩm định giá Việt Nam Với đội ngũnhân viên trẻ, nhiệt tình, sáng tạo, tuy mới thành lập song CENVALUE đãthu hút đợc sự chú ý cũng nh có đợc sự tín nhiệm của không ít khách hàng

là cá nhân, doanh nghiệp, công ty t nhân,… hoặc vị trí số 1,2,3,…, nhanh chóng tham gia và hoànhập với cộng đồng các doanh nghiệp Thẩm định giá của cả nớc và khuvực Hiện nay công ty đang là thành viên chính thức của:

 Hội doanh nghiệp trẻ Thành phố Hà Nội

 Hiệp hội BĐS nhà đất Việt Nam

 Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam

 Phòng thơng mại và công nghiệp Việt Nam

 Một trong 16 sáng lập viên mạng các sàn BĐS Việt namwww.sanbatdongsan.net.vn

2.1.1.3 Chức năng hoạt động.

Hiện nay, CENVALUE đợc khách hàng biết đến là một trong sốnhững doanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp và đầu tiên tại Việt Nam.Mặc dù mới thành lập, song công ty đã và đang đáp ứng đầy đủ những tiêuchuẩn hết sức khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹthuật đợc đặt ra đối với một doanh nghiệp Thẩm định giá doanh nghiệp Bêncạnh dịch vụ thẩm định giá là hoạt động chính, công ty còn hoạt động trênnhiều lĩnh vực khác nhau, trong đó phải kể đến các dịch vụ:

 T vấn và môi giới BĐS

 T vấn đầu t và t vấn các dự án phát triển kinh tế – xã hội

 Dịch vụ đấu giá tài sản

Trong đó, riêng hoạt động thẩm định giá cũng vô cùng phong phú và

 Nhà hàng, siêu thị, trung tâm thơng mại, kho bãi

 Dự án kinh doanh BĐS (dự án khu đô thị mới)

 Thẩm định giá động sản:

 Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất,

 Phơng tiện vận tải, thiết bị chuyên dùng,… hoặc vị trí số 1,2,3,…

 Thành lập doanh nghiệp.

 Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại

 Hạch toán kế toán, tính thuế

 T vấn, lập dự án đầu t

2.1.1.4 Mục tiêu hoạt động.

Mục tiêu hoạt động của công ty là trở thành doanh nghiệp Thẩm

định giá chuyên nghiệp hàng đầu của Việt Nam và từng bớc hội nhập vớithế giới Với mục tiêu đó, CENVALUE đã và đang không ngừng nỗ lựcnâng cao đội ngũ TĐV có trình độ, năng lực, kinh nghiệm, hiểu biết sâuchuyên môn nghiệp vụ để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng;

đội ngũ TĐV thờng xuyên đợc huấn luyện, đào tạo trong và ngoài nớcnhằm nâng cao trình độ nghiệp vụ, đáp ứng tiêu chuẩn Việt Nam và quốc

tế Bên cạnh đó, công ty còn rất chú trọng trong việc trang bị cơ sở vật chấtlàm việc, xây dựng Website tơng tác, hệ thống cơ sở dữ liệu đa dạng vàhoàn thiện nhằm nâng cao chất lợng và năng suất trong quá trình tácnghiệp Trong thời gian tới, mạng lới giao dịch của công ty sẽ ngày càng

mở rộng, đáp ứng ngày càng tốt hơn nhu cầu của khách hàng

2.1.1.5 Khách hàng - đối tác của công ty.

CENVALUE cũng thiết lập và duy trì mối quan hệ bền vững với một

 Ngân hàng Đầu t và Phát triển Việt Nam_BIDV

 Ngân hàng Đại Dơng_OCEAN BANK

2.1.2 Cơ cấu tổ chức của công ty.

2.1.2.1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty.

Cơ cấu tổ chức của công ty có thể đợc mô tả qua sơ đồ:

 Khai thác, lập và quản lý cơ sở dữ liệu khách hàng

 Triển khai các hoạt động Marketing

 Hỗ trợ cung cấp thông tin, quản lý website thẩm định giá

 Quan hệ với các đối tác phục vụ cho công tác thẩm định giá

 Phòng thẩm định:

 Chuyên trách nghiệp vụ thẩm định giá theo 4 mảng: BĐS, động sản, xác

định giá trị doanh nghiệp và xác định giá trị thơng hiệu

Phũng nghiệp vụ 2

Phũng nghiệp vụ 3

Trung tõm đấu giỏ

Cỏc phũng khỏc

 Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội.

 Phòng kiểm soát chất lợng:

Kiểm tra kết quả thẩm định giá tại phòng thẩm định

2.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty năm vừa qua.

Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty Cổ phần Thẩm định giáThế Kỷ có thể đợc xem xét thông qua doanh thu của một số hoạt độngchính:

Trong năm 2008, công ty đã đạt đợc doanh thu là 1.400 triệu đồng Nguồnthu đó đợc thu từ hoạt động nh Thẩm định giá, t vấn tài chính và giáo dục

đào tạo Trong đó hoạt động “thẩm định giá” mang lại nhiều doanh thunhất chiếm khoảng 60% Năm 2009 là một năm đầy thử thách với nền kinh

tế Quôc tế nói chung và Việt Nam nói riêng, tuy nhiên công ty Cổ phầnthẩm định giá Thế Kỷ (CENVALUE) đã đạt đợc mức doanh thu tăng35,7% so với năm 2008 lên tới 1.900 triệu đồng và đến năm 2010 mặc dùvẫn còn nhiều khó khăn nhng công ty Cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ đã v-

ợt qua khó khăn và hoàn thành rất tốt công tác thẩm định giá của công ty,doanh thu doanh thu tăng 21% lần so với năm 2009 lên tới 2.300 triệu

đồng Điều này cho thấy sự cố gắng, cũng nh chất lợng hoạt động của công

ty trong việc cung cấp dịch vụ thẩm định giá tới khách hàng

Mặc dù là một công ty mới thành lập, còn non trẻ, tuy nhiên chỉtrong một thời gian ngắn công ty đã xây dựng đợc hình ảnh của mình trongngành thẩm định giá, uy tín của công ty ngày càng tăng cao kèm theo đó

số lợng khách hàng ngày càng đa dạng và phong phú

2.2 Thực trạng phơng pháp và quy trình thẩm định giá BĐS tại công

ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.

2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ.

Việc thẩm định giá tài sản nói chung và BĐS nói riêng của công ty

Cổ phần Thẩm định giá Thế Kỷ đợc căn cứ vào các tiêu chuẩn Thẩm địnhgiá của Việt Nam và các văn bản pháp quy do Nhà nớc Việt Nam cũng nhcác cấp chính quyền địa phơng ban hành Hiện nay có nhiều văn bản pháp

lý liên qua đến thẩm định giá BĐS, song về cơ bản có một số văn bản sau:

 Pháp lệnh số 40/2002/PL_UBTVQH10 của Uỷ ban Thờng vụ Quốc hộingày 10 tháng 05 năm 2002 về giá

 Nghị định số 170/2003/NĐ_CP qui định chi tiết thi hành một số điềucủa pháp lệnh giá ra ngày 25/12/2003

 Thông t số 15/2004/TT_BTC hớng dẫn thực hiện Nghị định số170/2003/NĐ_CP của Chính phủ qui định chi tiết thi hành một số điều củapháp lệnh giá ra ngày 9/9/2004

 Công văn 3255/TC_VP về việc đính chính thông t số 15/2004/TT_BTC

ra ngày 29/03/2004

 Thông t 34/2005/TT_BTC về việc hớng dẫn xác định giá khởi điểm vàchuyển giao tài sản nhà nớc để bán đấu giá ra ngày 12/05/2005.

 Thông t 13/2007TT_BTC về việc sửa đổi thông t 34/2005/TC_VP rangày 06/03/2007

 Nghị định số 101/2005/NĐ_CP về thẩm định giá ra ngày 03/08/2005

 Thông t số 17/2006/ TT_BTC hớng dẫn thực hiện Nghị định số101/2005/NĐ_CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ về thẩm định giá rangày 13/03/2006

 Quyết định số 24/2005/QĐ_BTC của bộ trởng Bộ tài chính về ban hành

03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ra ngày 18/4/2005

 Quyết định số 77/2005/QĐ_BTC về việc ban hành 3 tiêu chuẩn thẩm

định giá Việt Nam (đợt 2) ra ngày 1/11/2005

 Quyết định số 21/2004/QĐ_BTC của Bộ trởng Bộ tài chính về việc banhành qui chế cấp, sử dụng quản lý thẻ TĐV về giá ra ngay 24/02/2004

 NĐ 169_2004 xử phạt hành chính trong lĩnh vực giá ra ngày09/02/2004

 Nghị định 188_2004 về phơng pháp xác định giá đất và khung giá cácloại đất ra ngày 16/11/2004

 Thông t 144/2004/TT_BTC hớng dẫn thực hiện Nghị định188/2004/NĐ_CP

 Nghị định 123_2007 về sửa đổi nội dung Nghị định 188_2004 về phơngpháp xác định giá đất

 Nghị định 13/2006/NĐ_CP xác định giá trị quyền sử dụng đất để tínhvào giá trị tài sản của tổ chức đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng

đất ra ngày 24/01/2006

 Thông t số 29/2006/TT-BTC ngày 04 tháng 04 năm 2006 hớng dẫn thựchiện NĐ 13/2006/NĐ-CP ngày 24 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ vềviệc xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của tổchức đợc Nhà nớc giao đất không thu tiền sử dụng đất

 Thông t 145/2007TT_BTC ra ngày06/12/2007 hớng dẫn thực hiện nghị

định 188/2004/NĐ_CP về phơng pháp xác định giá đất và khung giá cácloại đất và Nghị định 123/2007/NĐ_CP sửa đổi bổ sung một số điều củaNĐ188

 Nghị định 187/2004/NĐ_CP Ngày 16/ 11/2004 của Chính phủ vềchuyển công ty Nhà nớc thành công ty cổ phần

 Thông t 126/TT_BTC ngày 24/12/2004 hớng dẫn thực hiện NĐ187

 Nghị định 109/2007/NĐ_CP ngày 26/6/2007 về chuyển doanh nghiệp100% vốn nhà nớc thành công ty cổ phần

 Nghị định 198/2004/NĐ_CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất

 Nghị định 69/2009/NĐ_CP ra ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thờng, hỗ trợ vàtái định c

 Nghị định 71/2010/NĐ_CP ra ngày 23/06/2010 của Chính phủ quy địnhchi tiết và hớng dẫn thi hành luật nhà ở



Ngoài các văn bản chủ yếu trên, trong những trờng hợp cụ thể công

ty còn áp dụng một số các văn bản pháp lý khác do địa phơng ban hành

Nhận xét:

Nh vậy, liên quan đến lĩnh vực thẩm định giá tài sản nói chung vàBĐS nói riêng, có rất nhiều văn bản pháp lý quy định Các văn bản này lạithuộc nhiều lĩnh vực khác nhau nh : địa chính, kiến trúc, xây dựng, môi tr-ờng, và thờng xuyên thay đổi Do vậy, việc áp dụng các văn bản pháp luậtvào thực tiễn hoạt động rất phức tạp và còn gây nhiều tranh cãi, ảnh hởnglớn đến kết quả thẩm định giá Trong quá trình thẩm định giá, đòi hỏi TĐVphải nắm bắt, cập nhật thờng xuyên cũng nh vận dụng một cách linh hoạtcác văn bản này đối với từng trờng hợp cụ thể để có thể mang lại kết quảchính xác nhất

2.2.2 Quy trình thẩm định giá BĐS tại công ty Cổ phần thẩm định giá Thế Kỷ.

Trong quá trình thẩm định giá, công ty Cổ phần Thẩm định giá Thế

Kỷ đã thực hiện theo một quy trình gồm 7 bớc nh sau:

không đạt

Tái thẩm định

Bớc 1: Tiếp nhận yêu cầu khách hàng.

Trong bớc này, công ty thực hiện các cuộc tiếp xúc với khách hàng

có nhu cầu thẩm định giá BĐS thông qua nhiều kênh khác nhau, nh : tiếpxúc trực tiếp, qua điện thoại, qua các nguồn khác nh email, , qua đó, xác

định yêu cầu của khách hàng, có thể đợc đáp ứng hoặc không

Đồng thời, Công ty cũng phải trình bày cho khách hàng về các thôngtin nh: Giấy phép Đăng ký kinh doanh, Thông báo của Bộ Tài Chính về sốTĐV có thẻ đang hoạt động trong công ty,

Bớc 2: Nghiên cứu hồ sơ tài sản.

Sau khi tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, nếu có thể đáp ứng thìtiến hành nghiên cứu hồ sơ tài sản

Công việc chủ yếu của bớc này là:

 Lập biên nhận hồ sơ

 Hớng dẫn viết yêu cầu

 Đối chiếu các hồ sơ, tài liệu khách hàng cung cấp với yêu cầu, quy địnhcủa công ty và pháp luật

Nghiên cứu hồ sơ tài sảnTiếp nhận yêu cầu khách hàng

Lập kế hoạch thẩm định giá

Lập KH xác định hiện trạng Tài sản

Lập dự thảo báo cáo Kết quả thẩm định

Kiểm soát chất l ợng

Phát hành chứng th và báo cáo thẩm định