Cơ sở lý thuyết về thẩm định giá bất động sản và ý nghĩa chỉ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp

Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường - Nghề thẩm định giá đã xuất hiện trên thế giới từ những năm 1940 và có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu x

CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ Ý

NGHĨA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

1.1 Các khái niệm cơ bản

1.1.1 Tổng quan về thẩm định giá

1.1.1.1 Khái niệm thẩm định giá

- Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiền của một

vật, của một tài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

- Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Thẩm định giá

là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích

đã được xác định rõ”

- Theo Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá

Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vũ thẩm định giá tại Thành phố Hồ Chí Minh

ngày 25/5/1999: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có

tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là áp

dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài

sản được thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”

- CÔNG TY CP LUẬN VĂN VIỆT

- CUNG CẤP TÀI LIỆU THAM KHẢO THEO MIỄN PHÍ

- - Nghiên cứu khoa học

- - Cung cấp số liệu doanh nghiệp : số liệu kế toán, hoạt động kinh doanh, nhân sự

marketing, xuất nhập khẩu

- - Cung cấp số liệu viết luận văn, báo cáo tốt nghiệp,,, nhiều lĩnh vực

- TƯ VẤN VIẾT LUẬN VĂN, ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP (TIẾNG ANH & TIẾNG VIỆT)

- - Tư vấn viết báo cáo, luận án, luận văn, báo cáo tốt nghiệp trọn gói hoặc từng phần,

có xác nhận của cơ quan thực tập

- - Chỉnh sửa luận văn, báo cáo tốt nghiệp theo yêu cầu

-

- TƯ VẤN VIẾT ASSIGNMENT CÁC MÔN

- 1 Human Resource Management,

2 Strategic Management,

3 Operation Management,

4 Principles of Management/Corporate Finance/Economic,

5 Global Organizational Environment,

6 Global Business Strategy,

- Mọi thông tin chi tiết vui lòng liên hệ :

- CÔNG TY CP LUẬN VĂN VIỆT

- Trụ sở chính: 92 Nam Kỳ Khởi Nghĩa, P Bến Nghé, Q.1, TP.HCM

- Chi nhánh: 241 Xuân Thủy, Q.Cầu Giấy, TP.Hà Nội

- Ms Phương Thảo - 0932.636.887

Email: Hotrosinhvien_vn@yahoo.com

Fred Peter Marrone cũng cho rằng: thẩm định giá thường được mô tả như một “khoa học

không chính xác” Nó được xác định là một khoa học vì nó dựa vào công việc phân tích Nó

“không chính xác” vì nó chỉ được xem như một ý kiến cho đến khi giao dịch xảy ra, không phải

là một thực tế được chứng minh

- Theo Giáo sư Lim Lan Yuan - Giảng viên Trường Xây dựng và bất động sản - Đại học

quốc gia Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một

mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của

tài sản, cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu

tư lựa chọn”

- Pháp lệnh giá của Việt Nam công bố ngày 08/05/2002 định nghĩa: “Thẩm định giá là việc

đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm

nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”

Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song thẩm định giá có những nét đặc trưng cơ bản

cần thừa nhận là:

- Thẩm định giá là công việc ước tính

- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn

- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản

- Xác định tại một thời điểm cụ thể

- Xác định cho một mục đích nhất định

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường

Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng nhựng đặc trưng nêu trên, cần phải có một khái

niệm mang tính tổng quát sau: “Thấm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất

về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định”

1.1.1.2 Đối tượng của thẩm định giá:

Theo tiêu chuẩn 12 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì đối tượng thẩm

định giá phải là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành

của pháp luật Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy

định của Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở và các văn bản

quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với

thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế

Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong thẩm định giá bao gồm 04 (bốn) loại sau đây:

- Bất động sản;

- Động sản;

- Doanh nghiệp;

- Các quyền tài sản

1.1.1.3 Mục đích của thẩm định giá

 Đối với doanh nghiệp:

Dịch vụ thẩm định giá được coi là công cụ đặc biệt giúp doanh nghiệp làm giảm thiểu rủi ro,

lành mạnh tài chính Bên cạnh các mục đích cơ bản: phục vụ cho hoạt động vay ngân hàng, góp

vốn liên doanh, thành lập, giải thể doanh nghiệp; cổ phần hóa doanh nghiệp; quyết toán vốn đầu

tư; mua bán, chuyển nhượng, hạch toán kế toán, tính thuế; bảo hiểm và bồi thường tài sản; xử lý

nợ, xác định giá trị đầu tư thẩm định giá còn hỗ trợ trong các lĩnh vực”:

- Tư vấn giá cả mua sắm và tư vấn đấu thầu

- Báo cáo tin tức về thị trường trong một lĩnh vực nhất định để lập dự án, đưa ra các quyết

định đầu tư phù hợp

- Tư vấn xây dựng chiến lược về giá cho doanh nghiệp

- Tư vấn lựa chọn các đối tác trong lĩnh vực đầu tư tài chính

- Cung cấp những kiến thức chuyên môn sâu để phân tích đánh giá về năng lực tài chính

doanh nghiệp, tư vấn cho các doanh nghiệp tái cấu trúc trong hoạt động kinh doanh và những

vấn đề liên quan khác

 Đối với cá nhân:

- Bán hoặc cho thuê bất động sản hoặc một tài sản có giá trị nào đó

- Xác định giá trị tổn thất làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền ra quyết định đền bù thích

hợp

- Góp vốn đầu tư hoặc chứng minh năng lực tài chính

- Làm căn cứ để chủ sở hữu quyết sách về giá của đối tượng thẩm định giá

- Làm căn cứ để các bên có liên quan thống nhất về giá của đối tượng thẩm định giá trong

giải quyết các bất đồng về giá của đối tượng thẩm định giá

1.1.1.4 Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

- Nghề thẩm định giá đã xuất hiện trên thế giới từ những năm 1940 và có vai trò quan

trọng trong nền kinh tế, nó phục vụ nhu cầu xác định giá trị thị trường một cách khoa học, tại

thời điểm, địa điểm cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnh

hưởng của bên bán hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sở hữu, quản lý, mua

bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp

- Ở Việt Nam, nghề thẩm định giá xuất hiện từ cuối những năm 90 của thế kỷ XX, trong

thời kỳ đầu, thẩm định giá ở nước ta chủ yếu phục vụ cho các nhu cầu chi tiêu của ngân sách như

đấu thầu, mua sắm và đặc biệt là phục vụ cổ phần hoá các doanh nghiệp NN

- Nghề thẩm định giá ra đời có ảnh hưởng lớn, thay đổi về bản chất khi nó đưa giá trị của

các tài sản được thẩm định gần sát hơn với thực tế và đảm bảo phục vụ các nhu cầu khác nhau về

giá mà trước đây phải phụ thuộc nặng nề vào Nhà nước dưới hình thức áp đặt đối tượng, trường

hợp, khoảng thời gian áp dụng bằng các quyết định hành chính như khung giá hoặc kết quả định

giá của Hội đồng định giá được hình thành theo từng mục đích cụ thể, còn nặng thủ tục hành

chính, mất thời gian và chưa đảm bảo được các yếu tố khoa học phù hợp với các tiêu chuẩn thẩm

định giá mới ban hành khi không đủ nhân lực, thời gian đầu tư, nghiên cứu chi tiết thị trường của

từng tài sản, địa điểm, thời gian cần xác định giá cụ thể theo đúng yêu cầu về tính chất, mục đích

yêu cầu thẩm định của các giao dịch trong xã hội

- Việc ra đời nghề thẩm định giá tách nghiệp vụ thẩm định giá ra khỏi các hoạt động quản

lý nhà nước về giá, giảm áp lực về tài chính, nhân sự cho bộ máy quản lý nhà nước, đảm bảo đáp

ứng được các yêu cầu về giá của mọi thành phần kinh tế Nhà nước chỉ còn quản lý về giá dưới

các hình thức như bình ổn giá, quản lý giá đối với những mặt hàng chiến lược có ảnh hưởng lớn

đến nền kinh tế như xăng, dầu; xi măng; thép xây dựng; khí hóa lỏng; phân bón hóa học; thuốc;

muối do diêm dân sản xuất; thóc, gạo …; Chức năng quản lý nhà nước về giá chủ yếu dưới các

hình thức gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh, kiểm tra, xử lý các vi phạm về

giá đảm bảo cho các hoạt động về giá trong xã hội theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam

và Quốc tế

- Hiện nay, nghề Thẩm định giá tại Việt Nam đã dần đi vào cuộc sống, dịch vụ thẩm định

giá đã được mọi thành phần kinh tế trong xã hội quan tâm, sử dụng như một công cụ tài chính

phục vụ cho các hoạt động giao dịch về dân sự, kinh tế, tư pháp, tài chính, ngân hàng … nó đã và

đang đem lại nhiều tiện ích, bảo vệ quyền lợi chính đáng, hợp pháp của công dân, đáp ứng được

các yêu cầu đa dạng của các thành phần trong xã hội trong thời kỳ hội nhập Quốc tế

- Theo tổ chức Economic Adventure, bất động sản là “đất đai bao gồm tất cả các tài

nguyên thiên nhiên và công trình xây dựng vĩnh viễn gắn liền với đất”

- Theo tổ chức California Real Estate Brokerage, bất động sản là “đất đai và các cải thiện

và các quyền sở hữu và sử dụng chúng”

Theo Bộ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 181 quy định:

“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công

trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản

- Tính cá biệt và khan hiếm: đặc điểm này của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và

khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng

miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không

di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một vùng khu vực

nhỏ cũng rất khó có khả năng tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau cho dù đó là hai bất

động sản nằm liền kề nhau, có kiến trúc xây dựng và thiết kế giống nhau thì cũng sẽ tồn tại

những yếu tố không tương đồng, ngay cả trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng

và cấu tạo khác nhau do những yếu tố khách quan hay chủ quan nào đó

- Tính bền lâu: do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, có thể xem như không thể hủy

hoại Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình trên đất sau khi xây dựng và sử dụng một thời

gian thì sẽ được cải tạo, nâng cấp và có thể tồn tại khá lâu Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản

là để chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi

thọ vật lý của bất động sản Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái

hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ

bất động sản đó Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu

chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp

tục an toàn cho việc sử dụng Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai không bị

mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác

nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

- Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một

BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây

dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của BĐS

trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của

BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến

- Đất chỉ có quyền sử dụng: do pháp luật của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt nam

quy định đất là thuộc sở hữu chung toàn dân, do nhà nước quản lý và người dân chỉ có quyền sử

dụng chứ không có quyền chiếm hữu Do đó các giao dịch bất động sản chỉ là những giao dịch

quyền lợi

- Bất động sản có tính chất khá đặc biệt đó là khả năng chuyển hóa thánh tiền kém: do bất

động sản là một tài sản có giá trị lớn, các giao dịch bất động sản thường cần nhiều thời gian nên

cho dù có nắm giữ bất động sản trong tay thì khả năng chuyển nó thành tiền cũng cần nhiều thời

gian và phụ thuộc nhiều vào thị trường

- Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng BĐS trong quá trình

sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn

đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản

xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý

cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí

lớn, thời gian dài Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hoá bất động sản chịu sự chi

phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về bất động sản của

mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của

người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,

tâm linh v.v chi phối nhu cầu và hình thức bất động sản

1.1.2.3 Phân loại bất động sản

Nhìn theo mỗi khía cạnh mà bất động sản được chia thành nhiều loại.Từ kinh nghiệm của

nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu

tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt

- Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương

mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong

BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất

đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng

của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công

nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền vững Nhưng quan trọng hơn là

nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở

các nước trên thế giới

- Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp

(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản,

đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v

- Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá

vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm của loại BĐS này là khả

năng tham gia thị trường rất thấp

Phân chia theo chức năng sử dụng thì bất động sản gồm các loại:

- Đất: gồm đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở, đất hoang, đất sử dụng

cho mục đích đặc biệt

- Nhà ở: phân thành nhà thấp tầng (từ 9 tầng trở xuống) và nhà cao tầng (từ 10 tầng trở lên)

- Bất động sản thương mại: là bất động sản phục vụ cho hoạt động thương mại, buôn bán:

trung tâm thương mại, cửa hàng, kiot, siêu thị

- Bất động sản dịch vụ: là bất động sản tạo ra doanh thu khi cung ứng dịch vụ: trường học,

cao ốc văn phòng, khách sạn, sân bóng, vũ trường, spa, khu nhà văn háo thể thao, nhà hàng

- Bất động sản công: là những bất động sản thuộc quyền sở hữu của nhà nước như công

trình an ninh quốc phòng, trường học nhà nước

- Bất động sản sử dụng cho mục đích đặc biệt: công trình tôn giáo, di tích lịch sử, khu bảo

tồn

1.1.2.4 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói

chung, cụ thể là:

1.1.2.4.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên

 Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của

BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối

Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác

lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn

hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối)

Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao

hơn những BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là

cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một kích thước và diện tích thửa đất

tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

 Địa hình BĐS toạ lạc: địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong

vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào

mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

 Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các côngtrình xây

dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì

giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính

chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích

sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào

mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

 Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều

ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

 Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BĐS nằm ở những vùng thường hay bị

các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm

và ngược lại

1.1.2.4.2 Nhóm các yếu tố kinh tế

 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh

hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá

chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

 Những tiện nghi gắn liền với BĐS: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ,

thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị

BĐS càng gia tăng

1.1.2.4.3 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

 Tính hữu dụng của BĐS

 Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

 Tình trạng pháp lý của BĐS: các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu

nhà, giấy phép xây dựng v.v hiện có

 Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở

hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng

tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở

các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng )

Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như tình trạng giáo dục, y tế, vấn đề an ninh, tập quán

sinh hoạt của nhừng dân trong khu vực, những yếu tố thuộc về tâm linh, phong thủy cũng tác

động đến giá trị bất động sản

1.1.3 Tổng quan về thẩm định giá bất động sản

1.1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản (2005), định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác

định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định (Mục 9, Điều 4)

Các tác giả Nguyễn Văn Thọ, Phạm Huỳnh Nhung và Trần Công Luận (2008) định nghĩa:

“Thẩm định giá bất động sản là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng

hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường

nhất định với những phương pháp phù hợp” Theo Nguyễn Thế Phượng (2010), thẩm định giá

không chỉ là ước tính giá trị của tài sản, giá trị đó có thể là giá trị thị trường hoặc không phải là

giá trị thị trường tùy theo mục đích của thẩm định giá hoặc điều kiện cụ thể của thị trường

Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát, thẩm định giá bất động sản là một khoa học ước

tính giá trị bất động sản theo thị trường tại một thời điểm xác định phục vụ cho một mục đích đã

được xác định trước

1.1.3.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá trị bất động sản phục vụ cho 3 nhóm mục đích sau:

- Mục đích thị trường: mua bán, chuyển nhượng (quyền sử dụng đất)

- Mục đích mang tính kinh tế, tài chính, tín dụng: thế chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho thuê,

cho thuê lại, sáp nhập đầu tư, giải thể, thanh lý, tư vấn, bảo hiểm, đấu giá, hiện thực giá trị trong

bảng cân đối kế toán, chứng minh tài sản

- Mục đích quản lý nhà nước: thừa kế, chuyển đổi mục đích sử dụng, xử án, đánh thuế, giải

phóng mặt bằng, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

1.1.3.3 Các dạng thời gian trong thẩm định giá bất động sản

Khi thẩm định giá một bất động sản bất kỳ có hai dạng thời gian:

- Thời hạn thực hiện (thời gian thực hiện)

- Thời điểm có giá trị hiệu lực: là khoảng thời gian mà thẩm định viên ấn định trong chứng

thư thẩm định về thời hạn có giá trị hiệu lực của giá trị bất động sản Thời điểm có giá trị hiệu

lực có thể trong quá khứ, hiện tại và tương lai

+ Hiện tại: thời điểm có hiệu lực là trùng với thời điểm báo cáo thẩm định giá

+ Quá khứ: Thẩm định giá trị tài sản trong quá khứ cho các mục đích sau:

 Chứng thực giá trị bất động sản di chúc

 Đánh giá giá trị tài sản bị thiệt hại, tai nạn, rủi ro

 Kháng cáo về mức thuế đánh trên giá trị tài sản

 Chia tài sản li hôn

+ Tương lai: Thẩm định giá tài sản trong tương lai cho các mục đích sau:

 Thẩm định giá các công trình kiến trúc được nâng cấp, tân trang, đổi mới khi giá trị dựa

trên thời điểm hòan thành (nâng cấp) trong tương lai

 Quy đổi tại thời điểm kết thúc dòng tiền dự kiến

1.2 Quy tình thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam

Quy trình thẩm định giá được quy định tại Việt Nam gồm sáu bước:

Bước 1: Xác định vấn đề

- Thiết lập mục tiêu thẩm định giá

- Nhận biết về bất động sản thẩm định: đặc điểm pháp lý, kinh tế, môi trường

- Chọn cơ sở giá trị thẩm định giá và phương pháp

- Thiết lập ngày có hiệu lực

- Thống nhất về thời gian hoàn thành và giá dịch vụ

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

- Nhận biết các yếu tố cung cầu, đặc điểm thị trường tương ứng với bất động sản thẩm định

- Nhận biết các tài liệu cần thiết

- Thiết kế chương trình

- Lập kế hoạch thời gian

Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin

- Thu thập và tổng hợp tài liệu trên thị trường

- Thẩm định hiện trạng bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh

Bước 4: Phân tích thông tin

- Phân tích tài liệu

- Ứng dụng các phương pháp thẩm định giá

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Đưa ra kết quả của từng phương pháp

- Đưa ra giá trị thị trờng/ phi thị trường của từng phương pháp

- Nhận xét về kết quả thẩm định giá

- Trình bày hạn chế về kết quả thẩm định giá

Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

- Báo cáo thẩm định giá

- Chứng thư thẩm định giá

1.3 Cơ sở giá trị và các nguyên tắc áp dụng cho thẩm định giá bất động sản

1.3.1 Cơ sở giá trị khi tiến hành thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản được tiến hành dựa trên hai cơ sở giá trị: cơ sở giá trị thị trường

và cơ sở giá trị phi thị trường

1.3.1.1 Cơ sở giá trị thị trường

Theo tiêu chuẩn số 1 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam thì “Giá trị thị trường của

một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa

một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua

bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”

Như vậy những điều kiện cần thiết để thiết lập cơ sở giá trị thị trường là: khách quan, độc

lập, thông tin minh bạch và thị trường ổn định Nếu như một trong những điều kiện này bị vi

phạm thì cơ sở giá trị thị trường bị phá vỡ

1.3.1.2 Cơ sở giá trị phi thị trường

Giá trị phi thị trường là giá trị khi được thực hiện trong một giao dịch mà không thuần túy

tuân theo các điều kiện của giá trị thị trường Giá trị phi thị trường gồm một số giá trị trong các

trường hợp sau đây:

- Giá trị bảo hiểm

- Giá trị tính thuế

- Giá trị đầu tư

- Giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng

- Giá trị tài sản có thị trường hạn chế

- Giá trị doanh nghiệp

- Giá trị tài sản chuyên dùng

- Giá trị thanh lý

- Giá trị tài sản bắt buộc phải bán

- Giá trị đặc biệt

1.3.2 Những nguyên tắc áp dụng trong thẩm định giá bất động sản

Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung - cầu

- Nguyên tắc thay đổi

- Nguyên tắc thay thế

- Nguyên tắc cân bằng

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

- Nguyên tắc phân phối thu nhập

- Nguyên tắc đóng góp

- Nguyên tắc tuân thủ

- Nguyên tắc cạnh tranh

- Nguyên tắc dự tính lợi ích trong tương lai

1.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản áp dụng tại Việt Nam

1.4.1 Phương pháp so sánh

1.4.1.1 Cơ sở lý luận

- Dựa trên giả định giữa giá trị thị trường của những bất động sản tương tự được giao dịch

với giá trị của bất động sản cần định giá có mối liên hệ với nhau

- Dựa chủ yếu trên nguyên tắc thay thế và nguyên tắc đóng góp

1.4.1.2 Các trường hợp áp dụng

- Định giá các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà được

xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng và nhà kho

trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các mảnh đất trống

- Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung trong định giá cho mục đích mua

bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế, định giá cho việc mua hoặc chuyển quyền sở hữu (

hay sử dụng) đất đai

1.4.1.3 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp

 Ưu điểm:

- Đây là phương pháp hầu như không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó không cần thiết

phải xây dựng các công thức hoặc các mô hình tính tóan, mà dựa vào sự hiện diện của các giao

dịch thị trường để thừa nhận các dấu hiệu về giá trị

- Các quan điểm của người bán và người mua đặc trưng đã được thể hiện tại giá cuối

cùng;

- Các thay đổi các điều kiện tài chính và lạm phát được thể hiện trong giá bán;

- Sự khác biệt giữa các đối tượng so sánh được hiệu chỉnh

- Có cơ sở vững chắc để được khách hàng, cũng như các cơ quan pháp lý công nhận

- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác

- Phức tạp trong việc thu thập thông tin về giá bán thực tế, đây là một trong những khó

khăn nhất trong điều kiện nước ta hiện nay, do các giao dịch thường ít công khai, số liệu các bên

tham gia giao dịch cung cấp cho cơ quan chức năng (như cơ quan thuế) nhiều khi cũng không

chính xác;

- Khó xác minh các điều kiện đặc biệt của hợp đồng giao dịch;

- Phụ thuộc vào tính tích cực của thị trường;

- Phụ thuộc vào độ ổn định của thị trường;

- Phức tạp khi phối hợp các dữ liệu về phân tích sự khác biệt của các BĐS đã bán với bất

động sản định giá

1.4.2 Phương pháp chi phí

1.4.2.1 Cơ sở lý luận

- Dựa trên giả định rằng các giá trị của tài sản cần thẩm định có thể được đo bằng chi phí

làm ra một tài sản tương tự và coi đây như là một vật thay thế

- Dựa chủ yếu vào nguyên tắc thay thế

1.4.2.2 Các trường hợp áp dụng

- Định giá các tài sản không có chức năng sinh lời, các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc

- Định giá cho mục đích bảo hiểm, thu thuế, đấu thầu

- Thường được dùng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp định giá

khác

1.4.2.3 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

 Ưu điểm:

- Sử dụng để định giá các tài sản dùng cho các giao dịch và mục đích riêng biệt

- Sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường để so sánh, thiếu cơ sở dự báo dòng lợi

ích tương lai mà tài sản mang lại

 Nhược điểm:

- Gặp phải những hạn chế trong phương pháp so sánh

- Chi phí không phải lúc nào cũng đồng nhất hay phù hợp với giá trị Phương pháp chi phí

phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưa chắc bằng với giá trị toàn

bộ

- Việc ước tính giảm giá tích lũy mang tính chủ quan nhiều hơn khách quan

- Nhà định giá phải hiểu biết về kỹ thuật và phải có kinh nghiệm

1.4.3 Phương pháp thu nhập

1.4.3.1 Cơ sở lý luận

- Dựa trên nguyên tắc chủ yếu là nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai: cho rằng giá thị

trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại của tất các khoảng thu nhập ròng tương lai có thể

nhận được từ tài sản đó

- Hoàn toàn có thể xác định được dòng lợi tương lai mà tài sản tạo ra

1.4.3.2 Các trường hợp áp dụng

- Áp dụng cho định giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư

- Định giá những tài sản mà có thể dự tính được thu nhập ròng các năm tương lai

1.4.3.3 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

 Ưu điểm:

- Đơn giản trong áp dụng

- Có độ chính xác tương đối cao khi có những chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh

được

 Nhược điểm:

- Trong phân tích các thương vụ, cần phải điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời

hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai

- Mang những thông tin hạn chế về những giả định về dòng tiền trong tương lai

- Áp dụng một tỷ lệ vốn hóa cố định

- Trong khi hiệu quả của tài sản trong quá khứ có tầm quan trọng hàng đầu trong kêu gọi

vốn đầu tư, thì sự quan tâm của các nhà đầu tư lại tập trung vào lợi nhuận ròng tiềm tàng

1.4.4 Phương pháp lợi nhuận

1.4.4.1 Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản có liên quan đến lợi nhuận có

thể thực hiện được do hoạt động của tài sản đó mang lại: nếu một tài sản mang lại lợi nhuận

cao, chứng tỏ tài sản đó có giá trị hơn so với một tài sản không mang lại lợi nhuận hoặc lợi

nhuận thấp

Dựa trên chủ yếu nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai

1.4.4.2 Các trường hợp áp dụng

Phương pháp này áp dụng trong việc thẩm định các tài sản mà việc so sánh với những tài sản

giống nhau hoặc tương tự gặp khó khăn do giá trị chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của

tài sản

1.4.4.3 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những tài sản hoạt động tạo ra lợi

nhuận

Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định gái phải có kiến thức vững vàng về

các loại hình kinh doanh Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực

của tài sản Một mức lợi nhuận cao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của

người vận hành tài sản đó

1.4.5 Phương pháp thặng dư

1.4.5.1 Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư được xây dựng dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp và nguyên tắc

dự kiến dòng lợi ích tương lai, tức là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát

triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí

để tạo ra sự phát triển đó

1.4.5.2 Các trường hợp áp dụng

Đối tượng là những bất động sản có sự phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển Các bất

động sản này có thể là đất trống hay đất có các kết cấu xây dựng lỗi thời đang tồn tại cần phải

thay thế hay cải tạo

1.4.5.3 Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp

 Ưu điểm:

- Để định giá các bất động sản có khả năng phát triển

- Thích hợp để đưa ra mức giá khi tham gia đấu giá

- Tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền bán ( cho thuê) tối thiểu

 Nhược điểm:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất

- Mọi ước tính về chi phí, giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo

các điều kiện của thị trường

- Phương pháp này thường không tính đến giá trị thời gian của dòng tiền

1.5 Hẻm và cách tính hệ số điều chỉnh giữa hẻm và mặt tiền theo quy định pháp luật

1.5.1 Khái niệm hẻm

Theo từ điển Tiếng Việt, hẻm là một nơi hẹp hay một ngõ hẹp, hai bên có thể có núi hoặc

tường cao Nếu hai bên là núi thì ngõ này là hẻm núi, còn hẻm trong các đô thị thì hai bên có

tường cao, nhà ở hai bên mặt đường và là một đường rẽ đi từ đường chính vào

Nếu tính theo cách đánh số nhà, thì hẻm của đường nào sẽ mang tên đường đó và được đánh

số theo trật tự số trên đường

1.5.2 Phân loại hẻm

- Hẻm cấp 1: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường

- Các cấp hẻm còn lại: (bao gồm hẻm cấp 2 và cấp hẻm còn lại)

+ Hẻm cấp 2: Làm hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 1

+ Cấp hẻm còn lại: Là hẻm có vị trí tiếp giáp với hẻm cấp 2

1.5.3 Cách tính toán hệ số điều chỉnh giá đất hẻm và mặt tiền đường theo công

văn 7575/HD-LS của UBND Thành phố Hồ Chí Minh

Đơn giá đất có vị trí trong hẻm được tính theo đơn giá đất mặt tiền đường nhân với hệ số vị

- Vị trí 1: Có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

- Vị trí 2: Có chiều rộng hẻm từ 3m đến 5m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

- Vị trí 3: Có chiều rộng hẻm từ 2m đến dưới 3m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

- Vị trí 4: Có chiều rộng hẻm dưới 2m được trải đá, trải nhựa hoặc bê tông, xi măng

- Nếu là hẻm đất: tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải đá, trải nhựa hoặc bê tông,

xi măng của cùng loại hẻm

Hình 2: Xác định cấp hẻm

1.6 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh trong phương pháp so sánh trực tiếp

1.6.1 Nguyên nhân cần phải tính toán hệ số điều chỉnh

Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá có giao dịch

phổ biến trên thị trường

Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánh với

tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thành công của tài sản

so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

Căn cứ để điều chỉnh các giao dịch thị trường này để tìm ra giá trị của tài sản cần thẩm định

là hệ số điều chỉnh của các yếu tố so sánh

Như vậy, đối với thẩm định giá bất động sản, do mỗi bất động sản đều có những đặc thù

riêng nên khi tìm được các giao dịch thị trường thì phải điều chỉnh về bất động sản cần thẩm

định rất nhiều yếu tố Do đó, việc tính toán hệ số điều chỉnh một cách có cơ sở khoa học là rất

quan trọng cho các chuyên viên thẩm định để tìm ra mức giá hợp lý và có cơ sở nhất

1.6.2 Ý nghĩa của hệ số điều chỉnh

- Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định tiến hành quá trình thẩm định giá theo phương

pháp so sánh

- Là hệ số quan trọng nhất trong phương pháp so sánh Việc tìm ra hệ số điều chỉnh cho

các yếu tố so sánh là rất quan trọng, là nút thắt trong phương pháp so sánh trực tiếp

- Là căn cứ để các chuyên viên thẩm định nhận định sơ bộ giá trị của các bất động sản

mang những đặc thù khác nhau sẽ chênh lệch nhau như thế nào, để từ đó chọn những bất động

sản tiêu biểu nhất để áp dụng phương pháp thẩm định

1.6.3 Một số cách tính hệ số điều chỉnh

- Phương pháp so sánh cặp: Chọn trong khu vực cần tính toán các bất động sản được cho là

tiêu biểu nhất và đại diện được cho khu vực Chọn ra hai bất động sản hoàn toàn tương đồng, chỉ

khác nhau về yếu tố so sánh Tiến hành so sánh cặp hai bất động sản này để tìm ra đơn giá bình

quân cho các yếu tố so sánh hoặc tìm ra hệ số điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm Tuy nhiên, trong

thực tế không tồn tại hai bất động sản hoàn toàn tương đồng để áp dụng phương pháp này Do

đó, để tiến hành so sánh cặp trong thực tế ta tiến hành chọn hai bất động sản khác nhau nhiều yếu

tố trong đó có yếu tố cần tìm hệ số điều chỉnh Đối với mỗi bất động sản, tìm ra những tài sản so

sánh rồi điều chỉnh về để tìm giá chỉ dẫn của bất động sản này Từ đó đưa ra hệ số điều chỉnh

- Phương pháp thống kê: điều tra dữ liệu thị trường, áp dụng các phép toán thống kê để đưa

ra những hệ số thích hợp Có thể áp dụng các phép toán tính trung bình hoặc bình quân có trọng

số

- Chạy các mô hình hồi quy: chạy một số mô hình của các phần mềm như Eviews, SPSS

Nhưng theo phương pháp này, cơ sở dữ liệu phải nhiều mẫu và có độ chính xác cao thì kết quả sẽ

mang tính xác thực và khá thuyết hu ̣c người đo ̣c

KẾT LUẬN CHƯƠNG I

Hệ số điều chỉnh là hệ số rất có ý nghĩa trong phương pháp so sánh của thẩm định giá Là căn cứ

để các chuyên viên thẩm định đưa ra mức giá hợp lý nhất cho bất động sản trong điều kiện thị

trường biến động như hiện nay Tìm ra cách tính hợp lý là việc có ý nghĩa rất to lớn cho ngành

thẩm định giá nước ta Và công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân là một trong những công

ty có chất lượng thẩm định giá tốt nhất và được nhận nhiều chứng nhận quốc gia và quốc tế

CHƯƠNG II: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC VÀ MỘT SỐ CÁCH TÍNH

HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TẠI CÔNG TY TNHH THẨM ĐỊNH GIÁ HOÀNG QUÂN

2.1 Giới thiệu công ty thực tập

2.1.1 Giới thiệu tổng quát về Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân

Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân được Sở Kế Hoạch Đầu Tư Tp, HCM cấp giấy

chứng nhận đăng ký Kinh Doanh ngày 28/06/2002, đăng ký thay đổi lần 09 vào

ngày 15/01/2010

373 Huỳnh Văn Bánh, Phường 11, Quận Phú Nhuận, TP.HCM ĐT: 84.8.3844 3396 - 3991 0417 - Fax: 84.8.39910475 E-mail: dichvuthamdinh@hoangquan.com.vn

Website: www.thamdinhgia.com

Công ty TNHH thẩm định giá Hoàng Quân, hoạt động chuyên nghiệp về lĩnh vực thẩm

định giá, với các đội ngũ thẩm định viên về giá, tiến sỹ, thạc sỹ kinh tế, kỹ sư, luật sư có trình độ

chuyên môn cao đáp ứng tiêu chuẩn và quy định của Bộ Tài Chính Hiệp hội thẩm định giá Việt

Nam, Hiệp hội thẩm định giá Châu Á (AIA), Hiệp hội thẩm định Quốc tế (IVSC)

Công ty thẩm định giá Hoàng Quân là một đơn vị trong hệ thống công ty Hoàng Quân hoạt

động trong lĩnh vực khép kính như Thẩm Định Giá - Kinh Doanh Địa ốc - Thiết Kế - Xây Dựng

- Pháp Lý

o Hệ thống quản lý chất lƣợng:

Đạt tiêu chuẩn Quản lý chất lượng quốc tế ISO 9001:2000 do BVQI (Anh Quốc) cấp

ngày 07/7/2004

o Là Hội viên của các tổ chức sau:

- Hiệp hội bất động sản VN (VREA)

- Hiệp hội bất động sản thế giới

- Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam

- Phòng Thương Mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

- Hiệp hội nhà đất Tp HCM

- Hội doanh nghiệp trẻ Tp HCM

- Hiệp hội kiến trúc và xây dựng TP.HCM

- Hiệp hội Thẩm định gía thế giới

- Câu lạc Bộ doanh nghiệp địa ốc

- Câu lạc bộ Doanh Nhân Sài Gòn…

- Trung tâm giao dịch Quận 1:

Số 33-35 Hàm Nghi, P Nguyễn Thái Bình, Quận 1, TPHCM

ĐT: (84-8) 39914016 Fax: (84-8) 39914035

- Trung tâm thẩm định giá Bình Thuận:

552B Trần Hưng Đạo, Tp.Phan Thiết, Tỉnh Bình Thuận

ĐT: (84-62)3722250 Fax: (84-62) 3722251

- Chi nhánh Đà Nẵng:

184 Hùng Vương, Q Hải Châu, Tp Đà Nẵng,

ĐT: (0511) 3867 567 Fax: (0511) 3867 566

2.1.3 Các hoạt động kinh doanh chủ yếu của công ty

Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân tự hào là doanh nghiệp hoạt động chuyên sâu

về lĩnh vực thẩm định giá có uy tính, đã và đang giúp nhiều khách hàng và đối tác nhìn nhận,

đánh giá giá trị thực (giá trị thị trường) của tài sản góp phần vào tính khả thi và hệ quả của công

việc

Công ty Hoàng Quân cung cấp các dịch vụ:

 Thẩm định giá

· Thẩm định giá bất động sản (Đất đai, nhà phố, biệt thự, căn hộ, văn phòng, siêu thị, trung

tâm thương mại, cơ sở sản xuất kinh doanh, nhà xưởng, kho hàng, khách sạn, resort,…)

· Thẩm định giá động sản (Máy móc- thiết bị, Dây chuyền sản xuất, Phương tiện vận

tải…)

· Thẩm định dự án đầu tư (Dự án nhà ở, Dự án văn phòng, Dự án thương mại, Dự án công

nghiệp, Dự án khách sạn-resort…)

· Thẩm định giá trị doanh nghiệp

· Thẩm định giá trị thương hiệu

· Môi giới bất động sản (Nhà phố, Nhà xưởng, Khu công nghiệp, Dự án đầu tư)

· Đầu tư kinh doanh bất động sản

· Nghiên cứu tư vấn thị trường bất động sản

· Quảng cáo và tiếp thị bất động sản

· Quản lý kinh doanh bất động sản

Công ty Hoàng Quân ngày càng hoàn thiện về chất lượng, uy tín, nghiên cứu nhiều

phương pháp thẩm định và vận dụng các phương pháp thẩm định khoa học, hiện đại từ đó kết

quả thẩm định có độ tin cậy và tính hiệu quả cao

Tiêu chí hoạt động: Độc lập, Khoa học, Toàn diện, Chính xác, Hiệu quả

2.1.4 Thành tựu đạt đƣợc

- Năm 2004, Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân được tổ chức BVQI (Anh quốc) và RAB

(Mỹ) cấp chứng nhận về quản lý chất lượng ISO 9001:2000 và giải thưởng “Sao Vàng Đất Việt”

dành cho thương hiệu Hoàng Quân

- Năm 2006, Công ty Hoàng Quân vinh dự đạt giải “Doanh nghiệp Việt Nam uy tín – chất

lượng năm 2006” về lĩnh vực thẩm định giá do Bộ thương mại, cục xúc tiến thương mại và mạng

doanh nghiệp Việt Nam cấp

- Năm 2007, Công ty Hoàng Quân vinh dự đón nhận danh hiệu “Cúp Vàng Thương Hiệu

Công Nghiệp Hàng Đầu Việt Nam” và “Cúp vàng Thương hiệu và Nhãn hiệu lần II”

- Năm 2008, Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân nhận giải thưởng “Trí Tuệ Việt Nam

2008” và giải thưởng “ Cúp vàng Sản phẩm, dịch vụ xuất sắc năm 2008”

- Năm 2009, Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân nhận danh hiệu “ Cúp Vàng Đơn Vị

Xuất Sắc Ngành Thẩm Định Giá Việt Nam 2009”

- Năm 2009, Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân là đơn vị đầu tiên Việt Nam là hội viên

chính thức của Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO)

- Năm 2010, Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân nhận danh hiệu “Top 100 Nhà Cung

Cấp Đáng Tin Cậy Tại Việt Nam 2010”

2.1.5 Điểm mạnh trong hoạt động Thẩm định giá của công ty

Thẩm định giá là ngành mới hình thành trong những năm gần đây, đáp ứng nhu cầu xác định

giá trị tài sản trong nền kinh tế thị trường Công ty TNHH Thẩm Định Giá Hoàng Quân là đơn vị

đầu tiên của Việt Nam gia nhập Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO), hoạt động chuyên

nghiệp với quy trình quản lý chất lượng ISO 9001:2000 Là một trong những đơn vị có đủ điều

kiện hoạt động trong năm 2010 (Theo công văn số 43/TB-BTC ngày 29/01/2010 của Bộ Tài

Chính) Đội ngũ cán bộ là những thẩm định viên về giá, tiến sĩ, thạc sĩ kinh tế, kỹ sư có trình độ

chuyên môn cao đáp ứng tiêu chuẩn thẩm định của Hiệp Hội Thẩm Định Giá Châu Á (AVA),

Hiệp Hội Thẩm Định Giá Thế Giới (WAVO), Hiệp Hội Thẩm Định Giá Việt Nam giúp khách

hàng biết được chính xác các giá trị tài sản, tránh đựơc rủi ro, thiệt hại khi tham gia các giao dịch

mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn kinh doanh

Công ty TĐG Hoàng Quân thực hiện thẩm định giá trên nhiều lĩnh vực như:

- Thẩm định bất động sản: nhà phố, căn hộ, dự án, đất đai, kho bãi, nhà xưởng…

- Thẩm định động sản: máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải,…

- Thẩm định các dự án đầu tư

- Thẩm định giá trị doanh nghiệp và thương hiệu…

Chứng thư thẩm định giá Hoàng Quân có đầy đủ tính pháp lý và có giá trị trên toàn quốc,

được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như : cổ phần hóa , góp vốn liên doanh , mua bán,

chuyển nhượng , đền bù - giải tỏa, giải quyết tranh chấp dân sự , thanh lý , phát mãi tài sản , vay

vốn ngân hàng, chứng minh tài sản du học, du lịch

Dịch vụ thẩm định giá của công ty Hoàng Quân hoạt động trên phạm vi cả nước và

không giới hạn quy mô tài sản (nhà cửa, đất đai, dự án, nhà xưởng, trang trại, cao ốc, văn phòng,

khách sạn, ) cũng như loại hình doanh nghiệp (Cty tư nhân, Cổ phần, doanh nghiệp nhà nước,

cty liên doanh, cty nước ngoài ) Dịch vụ thẩm định giá đáp ứng nhiều nhu cầu thiết thực với các

mục đích khác nhau như: Mua – bán, vay vốn, góp vốn liên doanh, xác định giá trị doanh nghiệp,

cổ phần hóa doanh nghiệp , giúp khách hàng nhìn nhận chính xác giá trị tài sản và đưa ra những

giá trị tốt nhất cho công việc của mình

Những khách hàng lớn: bao gồm các khu công nghiệp trong nước và nước ngoài, các hệ

thống ngân hàng đã được Công ty Thẩm Định Giá Hoàng Quân thẩm định, tư vấn:

+ Tòa án nhân dân TPHCM

+ Các Ban Quản lý đền bù giải tỏa

+ Doanh nghiệp nhà nước :

- Tổng công ty vật tư Bến Thành (TPHCM)

- Công ty XNK và phát triển văn Hóa (TPHCM)

- Công ty TM Dầu khí An Phú Q.2, TPHCM

- … + Công ty liên doanh, nướ c ngoài:

- Công ty I.S.A (KCN Biên Hòa-Đồng Nai)

- Nhà máy rượu GSI (Bình Dương)

- Công ty Fomasa Steel (Taiwan)-Bà Rịa-Vũng Tàu

- … + Một số doanh nghiệp tiêu biểu trong nước:

- Ban bồi thường Bình Chánh, Bình Thạnh, TPHCM, Cần Thơ

- Công ty TNHH dây và cáp điện Tân Cường Thành

- Tổng công ty thủy sản Hạ Long

- … + Một số khách hàng và đối tác ngân hàng tiêu biểu:

- Hong Kong Shanghai Banking Corporation (HSBC- Anh)

- Ngân Hàng Phương Đông

- Ngân Hàng Công Thương

- Ngân Hàng Kỹ Thương

- Ngân Hàng Đồng Bằng Sông Cửu Long

- Ngân Hàng Ngoại Thương

- Ngân Hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn

Ngoài ra công ty còn tham gia thẩm định cho hàng ngàn doanh nghiệp và cá nhân khác cho

các mục đích thẩm định khác nhau từ Bắc đến Nam

2.1.6 Quy trình thẩm định giá tại công ty

Hình 3: Quy trình thẩm định giá tại Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân

2.2 Những biến động của thị trường bất động sản khu vực trong những tháng vừa qua

2.2.1 Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nói chung

Bước qua năm 2010, thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh khá trầm lặng và

buồn tẻ, đặc biệt ở hai phân khúc chính là nhà ở và văn phòng Tuy trên thị trường vẫn có một số

điểm khởi sắc cho thị trường nhưng vẫn không giúp thị trường vượt qua thời kỳ ảm đạm này Cụ

thể như sau:

- Những điểm tối của thị trường:

+ Điểm tối đầu tiên phải kể đến trên thị trường bất động sản Tp.HCM năm 2010 là căn hộ

cao cấp, dòng sản phẩm nổi bật trong thời kỳ thị trường bùng nổ 3 năm trước Năm 2010, thị

trường vẫn quay lưng với căn hộ cao cấp Trong 8 tháng đầu năm chỉ có 14% số căn hộ có giá từ

2.350 USD/m2 trở lên bán được Giá bán cũng lần lượt giảm 10-15% trong quý II/2010 so với

đầu năm 2010 và giảm 2% trong quý III so với quý II

Giá không phù hợp với khả năng chi trả của phần đông người có nhu cầu mua nhà vẫn là nguyên

nhân chủ yếu Bên cạnh đó, sau khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP chính thức có hiệu lực (tháng

8.2010), đầu cơ lướt sóng ở phân khúc này cũng ít có cơ hội hơn Giá vàng tăng chóng mặt và

biến động tỉ giá cũng khiến các nhà đầu tư cá nhân e ngại Quan trọng hơn, tín dụng hạn chế và

lãi vay cao đang là mối lo ngại, vì cả chủ đầu tư và khách hàng đều gặp khó khăn trong việc huy

động vốn để đầu tư vào nhà ở

+ Điểm tối cũng xuất hiện trên thị trường văn phòng văn phòng Thị trường văn phòng

hạng A tại Tp.HCM trong năm qua tiếp tục chứng kiến sự ế ẩm và buộc phải giảm giá Theo một

báo cáo mới đây của Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản CBRE Việt Nam, trong quý

III/2010, giá thuê ở phân khúc hạng A giảm nhẹ khoảng 2,1% Thậm chí có những văn phòng

hạng A giảm gần 50% giá thuê Không chỉ ở hạng A, những tòa nhà hạng B và C cũng đang rơi

vào tình cảnh tương tự Theo CBRE, giá thuê bình quân của toàn thị trường giảm khoảng 3% so

với các quý trước đó

Sự ế ẩm này là dễ hiểu nếu nhìn vào lượng cung và cầu của thị trường văn phòng Tp.HCM Theo

CBRE, tổng nguồn cung văn phòng tại Tp.HCM tính đến quý III năm 2010 là 1.478.517 m2,

trong khi tính từ đầu năm đến hết quý III diện tích thực thuê chỉ có 194.201 m2

- Những điểm sáng:

+ Một trong những điểm sáng nổi bật nhất trên thị trường bất động sản Tp.HCM năm qua là

phân khúc mặt bằng bán lẻ Tính đến quý III/2010 các trung tâm thương mại ở khu vực trung

tâm vẫn có tỉ lệ lấp đầy trên 95% Giá thuê đã tăng 7,1% lên mức trung bình 132,70

USD/m2/tháng Giá thuê trung tâm thương mại tổng hợp khá ổn định

Giải thích điều này, ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc CBRE, cho rằng Tp.HCM cũng như

Việt Nam tiếp tục chứng kiến mức chi tiêu tiêu dùng tăng vọt Vì thế, các nhà bán lẻ luôn tích

cực tìm thuê những mặt bằng tốt nhất để quảng bá thương hiệu Tuy nhiên, điều này không phải

xảy ra ở tất cả các trung tâm thương mại Tỉ lệ lấp đầy ở các trung tâm thương mại bên ngoài khu

trung tâm vẫn khá thấp và buộc phải giảm giá

+ Điểm sáng thứ hai đến từ hạng mục căn hộ dịch vụ cho thuê, với tỉ lệ thuê và giá thuê

đều tăng Theo báo cáo của CBRE, giá chào thuê của cả 3 phân hạng đều tăng nhẹ trong quý

III/2010 Giá chào thuê hạng A tăng 1,5% so với quý trước lên 31,15 USD/m2/tháng, hạng B

tăng 2,6% lên 26,23 USD/m2/tháng và hạng C nhích nhẹ 0,1% lên 18,63 USD/m2/tháng Còn

theo Công ty Tư vấn và Quản lý Bất động sản Savills Việt Nam, trong quý III, nhóm căn hộ dịch

vụ hạng A đạt công suất thuê đến 90%, tăng 2% so với quý trước

Một phân khúc không được đề cập trong các báo cáo về thị trường bất động sản nhưng cũng nên

được nhắc đến như một điểm sáng của năm qua là bất động sản nghỉ dưỡng

Thị trường biệt thự nghỉ dưỡng thời gian gần đây đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà phát triển

dự án Theo khảo sát của CBRE, đến hết năm 2010, Việt Nam sẽ có khoảng 55 dự án bất động

sản nghỉ dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ nghỉ dưỡng

Các thị trường đang trong giai đoạn định hình thường có tốc độ tăng trưởng cao, nhưng việc phát

triển quá nhanh của bất động sản nghỉ dưỡng cũng làm dấy lên mối lo ngại về tình trạng thừa

cung

+ Điểm sáng cuối cùng trên thị trường bất động sản Tp.HCM năm qua thuộc về phân

khúc căn hộ giá thấp (dưới 20 triệu đồng/m2) Hàng loạt dự án đi vào phân khúc này đã được

khởi công và chào bán ra thị trường Tuy nhiên, nếu so sánh tương quan về lượng cung và cầu

của loại căn hộ này trong năm qua thì điểm sáng này dường như vẫn còn nhạt nhòa

2.2.2 Thị trường bất động sản quận 10

Quận 10 là một trong những quận trung tâm của Thành phố Hồ Chí Minh có vị trí thuận lợi,

là một trọng những điểm giao dịch thương mại quan trọng của thành phố Ngành thương mại –

dịch vụ có tốc độ phát triển nhanh, với nhiều loại hình thương mại – dịch vụ cao cấp và đa dạng

tạo được sự thu hút đầu tư của các doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển Tính đến nay, có

10.811 đơn vị kinh tế hoạt động trên địa bàn Quận 10 Trong đó: Doanh nghiệp: 2.691 đơn vị

Hợp tác xã: 18 đơn vị Hộ kinh doanh cá thể: 8.102 đơn vị

Kinh tế quận 10 so với tình hình phát triển chung của Thành phố cũng như so với các quận

trung tâm kế cận vẫn còn những điểm yếu kém nhất định:

- Sự phân bố các trung tâm kinh doanh chưa cân đối, thiếu quy hoạch tổng thể, thiếu gắn kết

chỉnh trang đô thị, phát triển dân cư với quy hoạch phát triển kinh tế

- Một số khu chuyên doanh theo đường phố phát triển nhưng còn có yếu tố tự phát, cần thiết

phải sắp xếp, tổ chức hoạt động kinh doanh, đảm bảo tuân theo các quy định trật tự văn minh đô

thị và văn minh thương mại

Thị trường bất động sản trong khu vực này cũng khó thoát khỏi tình trạng chung của thị

trường bất động sản chung trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh Nhìn chung, thị trường vẫn

mang một màu sắc khá ảm đạm, nhưng do đây là một trong những quận trung tâm và thông

thường là dân cư sống và kinh doanh ổn định lâu năm nên những ảnh hưởng của thị trường bất

động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến địa bàn này cũng chưa rõ rệt lắm

2.3 Một số hệ số điều chỉnh tại Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân

Tại Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân có một số hệ số điều chỉnh trên đoạn đường

Huỳnh Văn Bánh về yếu tố quy mô diện tích, vị trí, lợi thế kinh doanh như sau:

- Hệ số điều chỉnh diện tích: (chứng minh ở Phụ lục 1)

Quy mô diện tích (m2) Tỷ lệ (%)

KẾT LUẬN CHƯƠNG II

Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua hơi trầm lắng nhưng cũng

có những điểm sáng làm khởi sắc thị trường Thị trường bất động sản quận 10 cũng khó tránh

khỏi những biến động chung của Thành phố nhưng những biến động này không rõ ràng do đây là

khu vực kinh doanh và sinh sống ổn định của người dân Trên đoạn đường Nguyễn Duy Dương

và Nguyễn Chí Thanh cũng có những biến động tương tự và giá bất động sản trên hai đường này

cũng có những khác nhau và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố như diện tích, vị trí (hẻm hoặc mặt

tiền)

CHƯƠNG III: GIỚI THIỆU ĐOẠN ĐƯỜNG NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH ĐÁNH

GIÁ CÁC TÀI SẢN ĐƯỢC KHẢO SÁT 3.1 Giới thiệu các đoạn đường tiến hành nghiên cứu khảo sát

3.1.1 Vị trí địa lý

- Đường Nguyễn Chí Thanh là đoạn đường dài, nằm trên địa bàn của ba quận là quận 5,

quận 10, quận 11 Đây là con đường nằm ở nơi tiếp giáp quận 5 và quận 10, kéo dài từ Đường

Trần Nhân Tôn đến đoạn đường Nguyễn Thị Nhỏ, tổng cộng cả con đường có chiều dài 2,6km

Nguyễn Chí Thanh thuộc địa bàn quận 10 là một bên của đường Nguyễn Chí Thanh, chạy dài từ

Hùng Vương đến Lý Thường Kiệt, và chỉ dài 1,5km, cắt ngang các đường Sư Vạn Hạnh,

Nguyễn Duy Dương, Nguyễn Tri Phương, Ngô Gia Tự, Nguyễn Tiểu La, Ngô Quyền, Hưng

Long, Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt, thuộc địa bàn phường 2, phường 3, phường 5, phường 6,

phường 7 của quận 10 và phường 4, phường 9, phường 12, phường 15 của quận 5

- Đường Nguyễn Duy Dương chạy dài từ Bà Hạt đến đường Nguyễn Trãi, thuộc địa bàn

hai quận là quận 10 và quận 5 Đoạn đường Nguyễn Duy Dương được khảo sát nằm trong địa

bàn quận 10 là đoạn từ đường Bà Hạt đến đường Nguyễn Chí Thanh, dài 700m, cắt ngang các

đường Bà Hạt, Nhật Tảo, Vĩnh Viễn, Hòa Hảo, Ngô Gia Tự, Nguyễn Chí Thanh và chạy dài các

phường: phường 3, phường 4, phường 9 quận 10