luận văn luật nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

2.1.1 Khái niệm Theo điều 4 luật đất đai 2003, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện

LỜI NÓI ĐẦU

t Lý do chọn đề tài

Khác với hầu hết các quốc gia khác trên thế giới, ở Việt Nam đất đai được coi là tài sản đặc biệt và thuộc sở hữu toàn dân Chính vì tính tuyệt đối của hình thức sở hữu này mà trong quan hệ đất đai ở Việt Nam, chủ sử dụng đất và chủ sở hữu đất hoàn toàn tách biệt nhau Chủ sở hữu đất mà đại diện là Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thông qua Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Trong các quyền và nghĩa vụ đó, người sử dụng đất chỉ quan tâm nhiều đến những quyền và nghĩa vụ thiết thân nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích từ việc khai thác sử dụng đất của họ cụ thể như quyền thực hiện các giao dịch được công nhận trong thị trường quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính…Luật Đất đai 2003 ra đời đã có những thay đổi cơ bản về chế độ quản lý, sử dụng đất, trong

đó có bổ sung mới nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

Cùng trong mối quan tâm chung của người sử dụng đất, cộng với mong muốn của bản thân tác giả đã chọn vấn đề “Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất” làm đề tài tốt nghiệp cho mình

t Mục đích, ý nghĩa của đề tài

Đề tài đi sâu vào phân tích các loại nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất hiện nay để thấy rõ những nghĩa vụ về vật chất của người sử dụng đất đối với chủ

sở hữu, đồng thời thấy được những chính sách mang tính xã hội của Nhà nước thông qua việc điều tiết các lợi ích từ việc khai thác sử dụng đất của người sử dụng

đó chính là các nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất

t Phương pháp nghiên cứu

Đề tài được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng, kết hợp sử dụng các phương pháp nghiên cứu tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu

t Kết cấu của đề tài

Đề tài bao gồm:

² Lời nói đầu

² Nội dung: gồm hai chương

w Chương 1: Khái quát chung về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

w Chương 2: Những quy định của pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất – Thực trạng và định hướng hoàn thiện

² Kết luận

² Phụ lục

² Tài liệu tham khảo

CHƯƠNG 1

KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI

SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

1.1.1 Vai trò của đất đai trong sản xuất và đời sống

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá Đất là tư liệu sản xuất chính không thể thay thế được của một số ngành sản xuất như nông nghiệp, lâm nghiệp Lịch sử phát triển nông, lâm nghiệp của loài người cũng là lịch sử khai thác

và bảo vệ đất đai ngày càng hiệu quả Đất đai còn là nguyên liệu của một số ngành như làm gạch, ngói, đồ gốm, xi măng…là địa điểm để đặt máy móc, kho tàng, bến bãi, nhà xưởng, tạo chổ đứng cho công nhân trong sản xuất công nghiệp Mác đã

khái quát vai trò kinh tế của đất đai: “Đất là mẹ, sức lao động là cha sản sinh ra mọi của cải vật chất”

Đối với đời sống, đất là nơi trên đó con người xây dựng nhà cửa, các công trình văn hóa, là nơi phân bố các ngành kinh tế quốc dân, các khu dân cư… là cơ sở

để phát triển các hệ sinh thái, là yếu tố hàng đầu của môi trường sống, là nơi duy trì

sự sống của con người và sinh vật Vai trò của đất đai đối với sản xuất và đời sống thật to lớn và đa dạng

Dưới góc độ chính trị - pháp lý, đất đai là một bộ phận không thể tách rời của lãnh thổ quốc gia gắn liền với chủ quyền quốc gia Không thể có quan niệm về một quốc gia không có đất đai Tôn trọng chủ quyền quốc gia trước hết là tôn trọng lãnh thổ quốc gia Vì vậy đất đai được coi là dấu hiệu cơ bản nhất của một quốc gia, một dân tộc, một cộng đồng

Giữ vai trò vô cùng quan trọng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy vai trò vốn

có của nó dưới sự tác động tích cực của con người một cách thường xuyên Ngược lại, đất đai không phát huy được khả năng sinh lợi nếu con người tác động vào nó một cách thờ ơ, tùy tiện, chỉ khai thác mà không cải tạo và bồi bổ đất Các điều kiện

đó phụ thuộc vào bản chất của mỗi chế độ xã hội thông qua các chính sách về đất đai

1.1.2 Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai

Hiện nay, Việt Nam là nước duy nhất trên thế giới thực hiện chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Các nước khác trên thế giới, ngoại trừ một số nước vừa tồn tại

song song sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể thì đa phần thuộc sở hữu tư nhân dưới

sự quản lý của Nhà nước Có thể nói rằng, sở hữu tư nhân chiếm ưu thế tuyệt đối trong các hình thức về sở hữu và vì vậy mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh bởi các quy phạm pháp luật dân sự Ở Việt Nam, quan hệ đất đai có những nét đặt thù, chính vì vậy mà nền tảng của nó là chế độ sở hữu cũng khác với nhiều nước trên thế giới Điều 17 Hiến pháp năm 1992 ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Quyền sở hữu đất đai thuộc về tòan dân do Nhà nước đại diện quản lý, tức là đất đai không thuộc quyền sở hữu của một tổ chức hay cá nhân công dân nào Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân công dân chỉ là chủ thể của quyền sử dụng đất đai mà thôi Quyền sở hữu Nhà nước là quyền sở hữu duy nhất

và tuyệt đối Sự tuyệt đối và duy nhất đó biểu hiện ở chổ nó bao trùm tất cả đất đai bất kỳ là đất đó hiện đang cho ai sử dụng, và không thừa nhận bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài sở hữu Nhà nước Luật pháp của Việt Nam nghiêm cấm sử dụng đất đai không đúng mục đích, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai trái pháp luật và hủy hoại đất đai Mọi tổ chức và cá nhân sử dụng đất phải thực hiện đúng các quy định của Nhà nước, theo đúng quy hoạch, khi mà cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền xét duyệt

Thực tế từ sau năm 1980, chúng ta đã quy định chỉ có Nhà nước mới có quyền sở hữu đất đai, mọi tổ chức và cá nhân công dân chỉ là người sử dụng đất Tuy nhiên, vai trò của Nhà nước chưa được phát huy tối đa Khái niệm chủ sở hữu quá trừu tượng, chung chung, khiến người quản lý đất đai đại diện cho Nhà nước tưởng rằng mình là chủ sở hữu đất đai, có mọi quyền cấp, phát đất đai cho tổ chức

và cá nhân Thêm vào đó, điều vô cùng quan trọng là phải xác định cho được người chủ của đất đai, đó chính là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Tuy nhiên trong một thời gian dài người ta đã không thấy rằng sở hữu là không có mục đích tư nhân

Sở hữu chỉ có ý nghĩa khi nó thực sự mang lại lợi ích thiết thực cho người chủ của

nó, bằng không sẽ vô nghĩa Chế độ sở hữu tập thể hợp tác xã cách đây 30 năm là một bằng chứng cho luận điểm nói trên Người xã viên qua một thời gian đã nhận ra rằng, cái quyền đồng sở hữu của họ chỉ là ảo, không mang lại một lợi ích kinh tế tương xứng nào, mà đúng ra họ chỉ là người làm thuê với đồng công ít ỏi Vì vậy,

họ không quan tâm đến ruộng đất, nhận ruộng nhưng không ra đồng, chỉ còn mỗi sự quan tâm đến phần đất 5% còn sót lại của mình Bản thân hình thức sở hữu tập thể

và quốc doanh đã đưa đến một thực trạng là hiệu quả sử dụng đất đai rất thấp, trên 18,5 triệu ha rừng bị khai thác cạn kiệt, gây biến động lớn về môi trường và kinh tế Thời kỳ khoán sản phẩm theo Chỉ thị 100, ngày 13/01/1981 của Ban bí thư

có người lầm tưởng đó là chiếc chìa khóa vàng để giải quyết mối quan hệ ruộng đất

trong nông nghiệp, nhưng thực tế một bộ phận nông dân đã trả lại ruộng khoán đã bác bỏ điều đó Sau đó, Nghị quyết 10 của Bộ chính trị ngày 5/04/1988 về đổi mới quản lý nông nghiệp đã lường tới việc xác định vai trò làm chủ của người nông dân trong sản xuất nông nghiệp Đó cũng là một sự biến đổi lớn lao trong quan niệm về

sở hữu đất đai, hướng tới quan niệm cụ thể hơn khi nền kinh tế của nước ta chuyển

từ chế độ quản lý tập trung bao cấp sang cơ chế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước

Như vậy, một điều cơ bản trong việc quản lý tốt về đất đai là phải xác định đúng quyền sở hữu về đất đai Nhà nước là người đại diện cho quyền sở hữu đó, còn nhân dân là chủ sở hữu Nhưng Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất đai mà lại giao, cho thuê cho các tổ chức và cá nhân sử dụng Cho nên Nhà nước cần phải quy định như thế nào để hàng triệu thửa đất và hàng triệu người sử dụng đất an tâm đầu

tư có hiệu quả và phát huy hết mọi khả năng sản xuất của mình Không có việc làm

gì hiệu quả hơn là trao cho nhiều quyền hạn hơn của người sử dụng đất trong việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế nhưng Nhà nước vẫn nắm giữ quyền năng tối cao của mình và thông qua đó buộc họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình, bằng cách này người sử dụng đất thấy được quyền năng thực sự của mình trên diện tích đất mà mình đang sử dụng từ đó hăng say hơn trong công việc đồng thời hiệu quả quản lý của Nhà nước được tăng cường thông qua việc nắm bắt được tình hình thay đổi của đất đai

1.1.3 Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

Nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất là một khái niệm rộng lớn trong đó bao gồm nhiều loại thuế, phí và khoản thu ngân sách từ đất mà Nhà nước cho các chủ thể sử dụng

Có tất cả bốn loại thuế mà người sử dụng đất phải nộp, hai loại phí và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà người sử dụng đất phải nộp Tất cả những loại nghĩa vụ này đều xoay quanh việc sử dụng đất của người sử dụng đất, mọi thay đổi, tác động khác đều chịu sự chi phối của các loại nghĩa vụ này

Trong phạm vi đề tài này, chỉ giới hạn trong bốn loại thuế, một loại phí và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Trong lịch sử, thuế đánh vào đất đai xuất hiện từ rất sớm Vào thời La Mã

cổ đại, trong giai đoạn vua Jilius Ceasar trị vì, chính quyền các tỉnh đều dựa vào nguồn thu từ thuế đất và thuế thân Ban đầu số thuế mà chủ sở hữu đất phải nộp là một khoản cố định bất kể hoa lợi hay thu nhập đem lại từ mảnh đất đó Sau này cách tính thuế đã được sửa đổi theo hướng căn cứ vào độ màu mỡ, phì nhiêu của đất Mục tiêu của việc áp dụng các sắc thuế đối với đất đai là tạo nguồn thu, đáp

ứng nhu cầu chi tiêu của Nhà nước Tuy nhiên, đất đai thuộc loại tài sản có những đặc tính khác biệt với tài sản thông thường nên ngoài việc áp dụng các sắc thuế đối với đất đai Nhà nước còn chủ trương khuyến khích chủ đất sử dụng đất một cách tiết kiệm và hiệu quả Việc đưa thuế đất vào áp dụng trong thực tiễn Úc đầu thế kỷ

XX là ví dụ điển hình về việc thực hiện chủ trương này Năm 1910, Chính phủ Úc ban hành thuế đất nhằm một mặt huy động nguồn tài chính cho ngân sách Nhà nước

để cũng cố quốc phòng, mặt khác nhằm khuyến khích những người có đất nhưng không sử dụng hết chuyển nhượng bớt một phần cho những đối tượng có nhu cầu

về đất đai và có khả năng sử dụng đất có hiệu quả

Ngày nay, các quốc gia đều áp dụng các sắc thuế đối với đất đai mặc dù ở mỗi nước, những sắc thuế này có thể có những tên gọi và cơ sở đánh thuế khác nhau Ví dụ: Ở Nhật thuế đánh vào đất đai có thể phân thành hai nhóm chính là thuế đánh vào việc chuyển dịch đất đai và thuế giá trị đất Thuế đánh vào việc chuyển dịch đất đai được áp dụng khi có sự thừa kế, chuyển nhượng đất đai hoặc khi đất đai được chuyển dịch với tư cách là quà tặng Thuế giá trị đất là loại thuế đánh hàng năm trên đất đai của các tổ chức và cá nhân sở hữu đất; Đài Loan sử dụng ba sắc thuế đánh vào đất là: thuế đánh trên giá trị đất, thuế đất nông nghiệp (còn gọi là thuế ruộng đất), và thuế giá trị đất tăng thêm

Việt Nam hiện nay áp dụng bốn sắc thuế có liên quan đến đất đai: thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế nhà, đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất và vừa bổ sung thêm một loại thuế mới đó là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất

v Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế thu vào việc sử dụng đất nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp Nói cách khác, loại thuế này đánh vào hành vi sử dụng đất nông nghiệp và hành vi không sử dụng đất nông nghiệp được giao Trong trường hợp thứ hai thì thuế sử dụng đất nông nghiệp áp dụng cả với những chủ thể có quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không sử dụng đất

đó

Thuế sử dụng đất nông nghiệp có một số nét đặc thù so với các loại thuế đất

khác Thứ nhất, thuế sử dụng đất nông nghiệp chỉ thu vào việc sử dụng hoặc có

quyền sử dụng đất, không thu vào hoa lợi trên đất vì vậy có tác dụng giảm nhẹ gánh nặng thuế cho người nộp thuế, chủ yếu là các hộ nông dân có thu nhập thấp so với

mặt bằng chung trong xã hội Thứ hai, thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế có

tính xã hội cao do đối tượng nộp thuế chiếm tỷ lệ lớn Chỉ tính riêng hộ nông dân, một trong những đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế đã chiếm gần 80% dân số cả nước

Thứ ba, thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế được thu theo hàng năm, được

tính bằng thóc nhưng thu chủ yếu bằng tiền Việc thu thuế vì vậy phụ thuộc rất

nhiều vào thời điểm thu hoạch của vụ sản xuất chính và thực tế giá cả thị trường ở địa phương

v Thuế nhà, đất là loại thuế thu vào việc trực tiếp sử dụng hoặc việc có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình Loại thuế này không thu vào đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản và làm muối

Là thuế đánh vào đất như thuế sử dụng đất nông nghiệp nhưng thuế nhà, đất

có một số nét đặc thù, thể hiện sự khác biệt của loại thuế này với thuế sử dụng đất

nông nghiệp Một là, thuế nhà, đất không thu vào đất nông nghiệp Vì vậy, khi xác

định số thuế nhà, đất hộ gia đình ở nông thôn phải nộp cần có sự tách biệt giữa diện

tích đất nông nghiệp và diện tích đất ở Hai là, căn cứ tính thuế nhà, đất mặc dù có

nhiều điểm tương đồng với căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp (vì phải dựa vào hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp và mức thuế sử dụng đất nông nghiệp) nhưng trong đại bộ phận các trường hợp, mức thu cao hơn rất nhiều so với

mức thu thuế sử dụng đất nông nghiệp Ba là, thuế nhà, đất cũng được tính bằng

thóc và thu bằng tiền như thuế sử dụng đất nông nghiệp nhưng thời hạn thu nộp thuế không phụ thuộc vào thời điểm thu hoạch của vụ sản xuất chính như thời hạn thu thuế sử dụng đất nông nghiệp

v Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào việc chuyển quyền tài sản là quyền sử dụng đất của các hộ gia đình và cá nhân Nhưng trong năm loại hình chuyển quyền sử dụng đất thì Nhà nước chỉ đánh vào việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mặc dù cũng là loại thuế có liên quan đến đất đai nhưng thuế chuyển quyền

sử dụng đất có một số đặc thù cho thấy sự khác biệt của sắc thuế này với thuế sử

dụng đất nông nghiệp và thuế nhà, đất Thứ nhất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, về

bản chất là loại thuế đánh vào hoạt động chuyển nhượng tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất Đây là loại thuế trực thu, đánh trực tiếp vào giá trị giao dịch của người có

quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ hai, loại thuế này

không phát sinh định kỳ, thường xuyên, mà phụ thuộc vào tình hình giao dịch quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất trên thị trường Thứ ba, thuế chuyển quyền

sử dụng đất thể hiện sự quản lý của nhà nước đối với thị trường giao dịch một loại tài sản đặc biệt của quốc gia là đất đai, được chuyển nhượng dưới dạng quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân và hộ gia đình

v Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là một loại thuế mới, chỉ áp dụng cho doanh nghiệp chưa áp dụng cho cá nhân, hộ gia đình Đây là một loại thuế rất đặc thù trong những loại thuế thu từ đất đai, cũng giống như thuế chuyển quyền

sử dụng đất là đánh vào khoản thu nhập có được từ việc chuyển nhượng quyền sử

dụng đất nhưng khác ở chỗ thuế thu nhập từ chuyển quyền đánh vào phần lãi ròng

có được, tức là sau khi xác định được phần thu nhập để đánh thuế chuyển quyền quyền sử dụng đất thì cơ quan thuế sẽ tiếp tục xác định phần lãi ròng bằng các lấy phần thu nhập có được trừ đi các chi phí hợp lý, hợp lệ và thu thuế phần còn lại

v Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định bao gồm các trường hợp sau: giao đất trực tiếp cho người sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giao đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Trong những đối tượng này bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài và tổ chức nước ngoài

v Tiền thuê đất, thuê mặt nước là khoản thu của Nhà nước đối với hoạt động thuê đất của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu.Ở đây Nhà nước sẽ quy định

có hai hình thức trả tiền thuê đất: trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê Đối tượng thuê đất, thuê mặt nước cũng bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài và tổ chức nước ngoài

v Các loại phí, lệ phí về đất đai bao gồm: lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính

Lệ phí trước bạ là khoản thu của Nhà nước khi người sử dụng đất đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước Lệ phí địa chính là khoản thu khi có nhu cầu trích lục các hồ sơ địa chính tại cơ quan địa chính

1.2 Quá trình hình thành và phát triển các loại nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất ở nước ta

Luật Đất Đai 2003 ra đời và đi vào thực tiễn cuộc sống là sự tổng kết của một quá trình phát triển về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất Với Luật Đất Đai 2003 nghĩa vụ tài chính về đất gần như hoàn thiện tuy vẫn còn một số thiếu sót nhưng nhìn chung đã bao quát được toàn bộ các lĩnh vực

Trong kháng chiến chống pháp, nhà nước đã có chính sách động viên sự đóng góp của giai cấp nông dân-lớp người trực tiếp sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp cho cuộc kháng chiến bằng việc ban hành sắc lệnh số 13 ngày 11 tháng 5 năm 1951 về thuế nông nghiệp Thuế nông nghiệp trong vòng ba năm đầu kể từ khi

ra đời (1951-1954) đã là nguồn thu chủ yếu của ngân sách nhà nước và là nguồn lương thực quan trọng phục vụ cho cuộc kháng chiến

Sau giải phóng thủ đô năm 1954, Việt nam bị chia cắt thành hai miền Bắc và Nam Miền Bắc do chính quyền cách mạng lãnh đạo còn miền Nam vẫn còn nằm dưới sự đô hộ của đế quốc Mỹ Trong hoàn cảnh đó Việt Nam không thể có ngay

một chính sách thuế thống nhất và duy nhất đối với đất đai mà mỗi miền có một chính sách riêng

Ở miền Bắc, ngoài Sắc lệnh thuế nông nghiệp nêu trên, loại thuế đánh vào nhà, đất ở các thành phố và thị trấn sau giải phóng thủ đô là thuế thổ trạch ban hành kèm theo điều lệnh tạm thời về thuế tổ trạch do Thủ tướng Phạm Văn đồng ký ngày

12 tháng 01 năm 1956 Đối tượng nộp loại thuế này là tất cả những ai có nhà, đất hoặc tất cả những ai trực tiếp sử dụng nhà, đất; trường hợp có tranh chấp và chưa xác định được ai là chủ sử dụng đất và chủ sở hữu nhà hợp pháp thì đối tượng nộp thuế là người trực tiếp quản lý, sử dụng nhà, đất Thuế thổ trạch được xác định căn

cứ vào hai yếu tố: thuế suất, giá nhà và đất tiêu chuẩn Thuế suất thuế thổ trạch là thuế suất tỷ lệ được quy định riêng đối với nhà và đất

Ở miền Nam, thuế đánh vào đất đai là thuế điền thổ được áp dụng từ năm

1953 Ngày 21 tháng 10 năm 1972, chính quyền Sài Gòn ban hành sắc lệnh số 014/TT-SL theo đó thuế điền thổ bao gồm hai loại thuế là thuế thổ trạch và thuế ruộng vườn Thuế thổ trạch đánh vào đất, nhà, vật kiến trúc nằm trong phạm vi đô thị Đối tượng nộp thuế gồm chủ sở hữu các bất động sản nói trên Căn cứ tính thuế

là giá trị đất, nhà và vật kiến trúc (nếu có) ấn định theo thời giá ngày 01 tháng 01 của năm tính thuế và thuế suất Thuế ruộng, vườn đánh vào đất trồng lúa và các loại ngũ cốc, đất trồng cây công nghiệp, cây ăn quả, cây thuốc lá, đất làm muối Đối tượng nộp thuế là các chủ sở hữu ruộng vườn Căn cứ tính thuế là giá trị năng suất ruộng vườn chịu thuế tính theo tình trạng ruộng đất trong năm tính thuế và thuế suất

Sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng, cả nước thống nhất, Hội đồng nhà nước ban hành Pháp lệnh thuế nông nghiệp năm 1983 thay Sắc lệnh thuế nông nghiệp năm 1951, áp dụng trên toàn quốc Năm 1989, Pháp lệnh này đã được sửa đổi nhằm đáp ứng yêu cầu đổi mới quản lý kinh tế nông nghiệp theo Nghị quyết 10 NQ/TW ngày 05 tháng 04 năm 1988 của Bộ chính trị

Nghị quyết Đại hội lần thứ 7 của Đảng đề ra yêu cầu đổi mới trong quản lý

và sử dụng đất đai Trước yêu cầu đó ngày 29 tháng 06 năm 1991, Hội đồng nhà nước đã ban hành Pháp lệnh thuế nhà, đất thay thế điều lệ tạm thời về thuế thổ trạch, có hiệu lực ngày 15 tháng 07 năm 19931; và ngày 10 tháng 07 năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp thay thế cho Pháp lệnh thuế nông nghiệp, có hiệu lực vào ngày 01 tháng 10 năm 1994 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp ra đời đã làm thay đổi căn bản bản chất của loại thuế đánh vào việc

sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp, đó là sự thay thế loại thuế hỗn hợp bao hàm

cả thuế đất và thuế hoa lợi trên đất bằng loại thuế sử dụng đất thuần tuý Trong

khoảng thời gian này Luật Đất đai 1993 ra đời mở ra thời kỳ mới trong lĩnh vực đất đai, người dân được quyền thuê đất, được giao đất

Kế tiếp sự ra đời của thuế nhà, đất; Luật Đất đai và thuế sử dụng đất nông nghiệp, ngày 22 tháng 06 năm 1994, Quốc hội thông qua Luật thuế chuyển quyền

sử dụng đất Đạo luật này được xây dựng trong bối cảnh các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam có xu hướng tăng, đòi hỏi phải tăng cường quản lý nhà nước về đất đai, khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả và động viên một phần thu nhập của người có đất chuyển nhượng vào ngân sách nhà nước

Tiếp theo sau đó là hàng loạt những thay đổi bổ sung, đến năm 2004 xuất hiện thêm một loại thuế mới đó là thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cùng với sự ra đời của Luật Đất đai có hiệu lực ngày 01 tháng 07 năm 2004 Sự ra đời của đạo luật này làm thay đổi tình hình đất đai của Việt Nam với những thay đổi về các nguồn thu từ thuê đất, mặt nước; tiền sử dụng đất Góp phần nâng cao hiệu quả quản lý của nhà nước về đất đai

CHƯƠNG 2 NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT- THỰC TRẠNG VÀ ĐỊNH HƯỚNG HOÀN

THIỆN 2.1 TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Khái niệm

Theo điều 4 luật đất đai 2003, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định bao gồm các trường hợp sau: giao đất trực tiếp cho người sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; chuyển mục đích sử dụng đất; khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giao đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

2.1.2 Thu tiền sử dụng đất khi giao đất

Giao đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm thực hiện quyền định đoạt là quyền giao một phần đất cho người sử dụng đất theo một trình tự nhất định có thu hoặc không có thu tiền sử dụng đất, trong phạm vi đề tài này chỉ xét trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất Hoạt động giao đất gồm có hai bên một bên là chủ thể có quyền đó là Nhà nước bên kia là chủ thể có nhu cầu sử dụng đất Khi được Nhà nước giao đất thì chủ thể này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình đối với Nhà nước đó là trả tiền sử dụng đất Theo qui định của Luật Đất đai 2003 thì Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất các trường hợp sau đây

2.1.2.1 Giao đất theo hình thức đấu giá, đất thầu dự án

Nhà nước sẽ giao đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án Căn cứ vào khoản 1 điều 58 Luật Đất đai 2003 Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất như sau: đầu tư xây dựng nhà ở hoặc bán, cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp, sử dụng vào mục đích để sản xuất nông nghiệp, nông nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối

Sự cần thiết phải thông qua đấu giá, đấu thầu vì những trường hợp nêu trên cần một diện tích đất lớn cho nên phải công khai, minh bạch tránh nạn đầu cơ đất gây thiệt hại cho Nhà nước, và bằng việc thông qua đấu giá, đấu thầu thì sẽ đem lợi

về cho Nhà nước nhiều hơn, tăng tính công bằng trong kinh doanh giữa các chủ thể tham gia đấu giá, đấu thầu Ở đây, khi được Nhà nước giao đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình, diện tích là diện tích đất trúng đấu giá, còn giá đất là giá đất đấu giá Khi đã đấu giá xong, không thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất Đấu giá đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất được thực hiện theo qui định của pháp luật về đấu giá đất, đấu thầu dự án

2.1.2.2 Giao đất sử dụng ổn định lâu dài

Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài không thông qua đấu giá quyền

sử dụng đất với mục đích tạo điều kiện ổn định cho việc sinh sống cũng như kinh doanh sản xuất của người dân, bên cạnh đó là phục vụ cho quốc phòng, an ninh, tôn giáo Nhà nước sẽ tiến hành giao đất cho người sử dụng đất có nhu cầu trong các trường hợp sau theo điều 66 Luật Đất đai 2003 bao gồm: đất ở, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh

Đất sử dụng ổn định lâu dài mang ý nghĩa rất rộng, về thời gian thì không xác định, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê mà không phụ thuộc quá vào thời gian Người sử dụng đất trong trường hợp này thì phải đóng tiền sử dụng đất như sau: diện tích đất thu tiền sử dụng đất là diện tích ghi trong quyết định giao đất, trường hợp diện tích thực tế theo biên bản bàn giao đất khác với diện tích ghi trong quyết định giao đất thì phải thu tiền sử dụng đất theo diện tích đất thực tế ghi tại biên bản bàn giao được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất tại thời điểm giao đất

do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là UBND cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ

Thời hạn giao đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ

chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư ở Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn

có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất là không quá bảy mươi năm Đối với trường hợp này, Nhà nước sẽ chia thành hai trường hợp và lấy thời hạn 70 (bảy mươi) năm làm mốc Đối với dự án có thời hạn sử dụng đất là 70 năm thì giá đất tính tiền sử dụng đất là giá theo mục đích sử dụng của loại đất được giao

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quyết định của Chính phủ Đối với dự

án có thời hạn sử dụng dưới 70 năm thì giảm thu tiền sử dụng đất của mỗi năm không được giao đất là 1,2% mức thu của 70 năm

Trong trường hợp người được giao đất thực hiện bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi theo quy đinh tại Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ–CP ngày 3/12/2004 của chính phủ về bồi thường hỗ trợ, và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, thì được trừ số tiền đã bồi thường đất, hỗ trợ đất vào tiền sử dụng đất phải nộp nhưng mức được trừ thì không được vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp

2.1.3 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất do điều kiện nào đó, có thể là do nhu cầu sản xuất, nhu cầu đất ở, nhu cầu kinh doanh… thì chuyển đổi mục đích sử dụng khác theo yêu cầu của mình Theo quy định tại khoản 4 điều 36 Luật Đất đai thì khi chuyển mục đích quyền sử dụng đất trong trường hợp quy định tại các điểm c, d và đ thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình

2.1.3.1 Đối với tổ chức kinh tế

Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao đất không tiền tiền sử dụng đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất thì phải nộp đủ tiền sử dụng đất theo giá đất của mục đích sử dụng mới Nếu trường hợp đất được chuyển mục đích sử dụng có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hoặc khi được giao đất phải bồi thường, hỗ trợ về đất cho người có đất bị thu hồi, thì phải nộp tiền sử dụng đất theo chênh lệch giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích sử dụng trước đó tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang giao đất sử dụng có thời hạn thì nộp tiền sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất

2.1.3.2 Đối với hộ gia đình, cá nhân

Khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân

cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa giá đất thu tiền sử dụng đất ở với giá đất thu tiền sử dụng đất nông nghiệp

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở Đối với đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp, phi nông nghiệp thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa giá đất ở với giá đất nông nghiệp, phi nông nghiệp tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất

Trường hợp ngoại lệ, là chuyển từ đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài đã nộp tiền sử dụng đất hoặc không thuộc đối tượng nộp tiền sử dụng đất theo khoản 4, khoản 5 Điều 3 Nghị Định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất sang đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh thì không thi tiền sử dụng đất

Trường hợp bao gồm cả hai nhóm đó (tổ chức kinh tế; hộ gia đình, cá nhân)

là chuyển mục đích sử dụng từ đất giao có thời hạn sang đất ở (thời hạn ổn định lâu dài) thì phải nộp tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ tiền sử dụng đất đã nộp theo giá đất của loại đất giao có thời hạn tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng

Nói tóm lại, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất rừng

phòng hộ, rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp

tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích trừ đi tiền sử dụng đất của loại đất trước Còn sẽ nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước đó tính theo giá Nhà nước

quy định tại thời điểm chuyển mục đích trong trường hợp chuyển đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất

2.1.4 Thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất Trong nhiều ngành nghề, lĩnh vực khi người sử dụng đất đang cần

sử dụng đất ổn định lâu dài, đảm bảo chắc chắn cho công việc của mình và khi họ

có trong tay đầy đủ điều kiện để làm việc đó thì từ đang sử dụng đất thuê họ sẽ chuyển sang xin giao đất sử dụng có thời hạn Khi chuyển từ thuê đất sang giao đất,

họ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình Nếu thời hạn thuê đất còn thì sẽ được khấu trừ số tiền thuê còn lại vào số tiền sử dụng đất phải nộp, còn nếu thời gian thuê đã hết thì phải nộp đầy đủ tiền sử dụng đất Có hai hình thức chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

2.1.4.1 Chuyển từ thuê đất sang giao đất sử dụng ổn định lâu dài

Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất ổn định lâu dài thì

giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại

thời điểm chuyển từ thuê đất sang giao đất

2.1.4.2 Chuyển từ thuê đất sang giao đất sử dụng có thời hạn

Chuyển từ thuê đất sang giao đất có thời hạn thì giá đất là giá theo mục đích

sử dụng do ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển từ thuê đất

sang giao đất

Với việc Nhà nước thu tiền sử dụng đất từ hoạt động chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất có những tác động tích cực đến người sử dụng đất vì khi đó quyền sử dụng đất được mở rộng nhiều hơn và không thời hạn làm cho

họ tự tin hơn trong hoạt động sản xuất của mình, đồng thời dùng quyền sử dụng đất của mình để làm nguồn vốn tăng cường cho đầu tư sản xuất

Trường hợp đất được chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất mà trước đó người sử dụng đất đã chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ về đất và nộp trước tiền thuê đất thì được trừ chi phí bồi thường về đất nộp trước (của thời gian còn lại) vào tiền sử dụng đất phải nộp Trong đó, mức bồi thường là giá của loại đất khi thực hiện bồi thường tại thời điểm được phép chuyển từ thuê sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

2.1.5 Thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

Tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng hợp pháp diện tích mình đang sử dụng và có đầy đủ các quyền theo điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định Trong thực tế thì cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đủ giấy tờ hợp lệ (bao gồm cả biên lai thu tiền

sử dụng đất của cơ quan Thuế) thì không cần phải nộp tiền sử dụng đất Ở đây, chỉ

đề cập đến những trường hợp cá biệt

Thứ nhất, Căn cứ khoản 1 Điều 8 Nghị định 198/2004/NĐ-CP thì hộ gia

đình, cá nhân sử dụng đất ở từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất

Thứ hai, là hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất thuộc trường hợp quy định

tại khoản 6 điều 50 Luật Đất đai tức là những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại điều 50 Luật Đất đai nhưng đã được sử dụng

từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực… mà được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch, thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp bằng 50% giá đất do

Ủ cấp tỉnh quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở do tổ chức sử dụng đất được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước cho thuê đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở và đã phân phối cho cán bộ, công nhân viên của tổ chức trong thời gian từ ngày 15/10/1993 đến ngày nghị định 198/2004/NĐ-

CP về thu tiền sử dụng đất của Chính phủ ngày 30 tháng 12 năm 2004 có hiệu lực thì phải nộp tiền sử dụng đất Đối với diện tích trong hạn mức thì chỉ nộp 50% tiền

sử dụng đất, quy định này chỉ thực hiện một lần, lần giao đất sau phải nộp 100% Nộp 100% phần đất vượt hạn mức, lưu ý hạn mức giao đất ở tùy thuộc vào từng địa phương

2.1.6 Đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Đất trong khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng theo quy định tại Điều 90; đất sử dụng cho khu công nghệ cao theo quyết định thành lập của thủ tướng chính phủ bao gồm các loại đất có chế độ sử dụng khác nhau phục

vụ sản xuất, kinh doanh sản phẩm công nghệ cao, nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao đào tạo nhân lực công nghệ cao theo Điều 91; đất sử dụng cho khu kinh tế bao gồm đất để xây dựng khu kinh tế mở, khu kinh tế cửa khẩu và các khu kinh tế khác được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ theo Điều 92

Trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao có hai hình thức quản lý: Nhà nước tiến hành thu hồi đất và giao lại cho Ban quản lý dự án, chủ đầu

tư xây dựng dự án Nhà nước tiến hành xây dựng kết cấu hạ tầng rồi giao lại cho Ban quản lý dự án; chủ đầu tư xây dựng xong kết cấu hạ tầng

Nhà nước thu tiền sử dụng đất với hai trường hợp sau trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao

2.1.6.1 Thu tiền sử dụng đất đối với Ban quản lý dự án, chủ đầu tư

Ban quản lý dự án, chủ đầu tư xây dựng dự án là người phải nộp tiền sử dụng

đất khi được Nhà nước trực tiếp giao đất cho đầu tư xây dựng dự án Người sử dụng

đất trong trường hợp này là Ban quản lý dự án, chủ đầu tư xây dựng dự án được

Nhà nước giao đất thông qua 3 hình thức: đấu giá đất, đấu thầu dự án; giao đất sử

dụng có thời hạn và giao đất sử dụng ổn định lâu dài Riêng phần đất được giao để

xây dựng công trình, kết cấu hạ tầng dùng chung theo dự án đầu tư được cấp có

thẩm quyền phê duyệt thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất

2.1.6.2 Thu tiền sử dụng đất đối với người sử dụng đất trong khu công

nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế

Nhà nước sẽ thu tiền sử dụng đất thông qua Ban quản lý dự án, chủ đầu tư

xây dựng Người sử dụng đất trong trường hợp này là người sử dụng đất trong khu

công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Ban quản lý dự án, chủ đầu tư sẽ thu

tiền của người sử dụng đất trên đây và nộp lại cho Nhà nước, số tiền chênh lệch là

phần lợi nhuận của Ban quản lý dự án, nhà đầu tư

2.1.7 Miễn, giảm tiền sử dụng đất

2.1.7.1 Miễn tiền sử dụng đất

Nhà nước thực hiện miễn tiền sử dụng đất nhằm khuyến khích đầu tư đối với

các dự án đầu tư thuộc ngành, nghề, lĩnh vực ưu đãi đầu tư và được thực hiện tại địa

bàn ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn,

địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ

Nhà nước thực hiện miễn tiền sử dụng đất trong việc xây dựng các công

trình có tính chất công ích như đất được Nhà nước giao để thực hiện dự án đầu tư

xây dựng nhà ở để thực hiện chính sách nhà ở đối với người có công với cách mạng

theo pháp luật người có công

Đối với đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà

nước Đất để xây dựng nhà ở cho người phải di dời do thiên tai người được giao đất

ở mới theo dự án di dời được miễn nộp tiền sử dụng đất, khi đất ở tại nơi phải di dời

(nơi đi) không được bồi thường, được hỗ trợ di chuyển (nếu có) Đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh

tế - xã hội đặc biệt khó khăn Người được miễn tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu

thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế xã hội đặc biệt khó khăn

nhưng chưa có đất làm nhà ở, hoặc đã có nhà ở nhưng diện tích khuôn viên chưa đủ

hạn mức giao đất ở theo quy định của pháp luật đất đai; vùng có điều kiện kinh tế

xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ

Đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp, đơn vị được giao đất để thực hiện dự án phải được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt dự

án, phê duyệt giá bán hoặc giá cho thuê nhà; trong cơ cấu giá bán hoặc giá cho thuê nhà không có chi phí về tiền sử dụng đất

Đất được giao để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao

Nhà nước miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất cho những người thuộc diện chính sách theo Quyết định số 118/TTg ngày 27 tháng 02 năm 1996 và Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg ngày 3 tháng 2 năm 2000 của Thủ tướng Chính phủ bao gồm: Người gia nhập tổ chức cách mạng từ ngày 31 tháng 12 năm 1935 về trước được miễn toàn bộ tiền sử dụng đất; Người gia nhập tổ chức cách mạng trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 1 năm 1936 đến ngày 31 tháng 12 năm 1944, được tặng thưởng Huân chương Sao Vàng hoặc Huân chương Hồ Chí Minh hoặc Huân chương Độc lập hạng nhất được miễn tiền sử dụng đất với diện tích không quá 300 mét vuông (m2); Người gia nhập tổ chức cách mạng trong khoảng thời gian từ ngày

1 tháng 1 năm 1936 đến ngày 31 tháng 12 năm 1944, không thuộc diện quy định trên đây được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở

do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định; Anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, Bà

mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lao động; thương binh, bệnh binh, người hưởng chính sách như thương binh bị mất sức lao động từ 81% trở lên; thân nhân của liệt

sỹ đang hưởng tiền tuất nuôi dưỡng hàng tháng được miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở

2.1.7.2 Giảm tiền sử dụng đất

Nhà nước thực hiện giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật về khuyến khích đầu tư Giảm 50% đối với diện tích đất ở được giao cho hộ nghèo Giảm 20% tiền sử dụng đất khi được nhà nước giao đất đối với nhà máy, xí nghiệp phải di dời theo quy hoạch (kể cả di dời do ô nhiễm môi trường)

Đối với đất ở trong hạn mức của những người có công với cách mạng theo Quyết định số 118/TTg và Quyết định số 20/2000/QĐ-TTg mà không thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất Đối với thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh bị mất sức lao động từ 61% đến 80% được giảm 90% tiền sử dụng đất phải nộp; Thương binh, người hưởng chính sách như thương binh

bị mất sức lao động từ 41% đến 60%, cán bộ hoạt động Cách mạng tiền khởi nghĩa (người gia nhập tổ chức cách mạng trong khoảng thời gian từ ngày 1 tháng 1 năm

1945 đến trước Tổng khởi nghĩa Tháng Tám năm 1945) được giảm 80% tiền sử dụng đất phải nộp; Thân nhân của liệt sĩ, người có công giúp đỡ cách mạng đang

hưởng trợ cấp hàng tháng, thương binh và người hưởng chính sách như thương binh

bị mất sức lao động từ 21% đến 40% được giảm 70% tiền sử dụng đất phải nộp; Người hoạt động cách mạng, làm nghĩa vụ quốc tế được tặng thưởng Huân chương Kháng chiến hạng I hoặc Huân chương Chiến thắng hạng I được giảm 65% tiền sử dụng đất phải nộp

2.2 TIỀN THUÊ ĐẤT,THUÊ MẶT NƯỚC

2.2.1 Khái niệm

Cho thuê đất là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm chuyển giao một phần đất cho người sử dụng đất theo một trình tự nhất định và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong suốt thời gian thuê

Như vậy, việc Nhà nước cho thuê đất thì chắc chắn một điều Nhà nước là một bên trong quan hệ cho thuê, điều này nhằm phân biệt với trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất Khi so sánh về vấn đề này sẽ cho chúng ta một cách nhìn gần hơn về thuê đất, thuê mặt nước Đầu tiên, thuê đất đây là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cho thuê đất, lúc này người thuê đất được quyết định cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá đất thì là giá của UBND cấp tỉnh ban hành, đối tượng thuê đất ở trường hợp này là tất cả tổ chức,

hộ gia đình, không phân biệt trong hay ngoài nước Còn về việc thuê quyền sử dụng đất thực chất đây là một hợp đồng giữa những người sử dụng đất với nhau Đối tượng ở đây chỉ là hộ gia đình, cá nhân; giá đất là giá thỏa thuận giữa hai bên; không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như vậy, thuê đất thực chất giống như giao đất cũng có quyền và nghĩa vụ giống nhau chỉ khác nhau ở chổ thời hạn sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuê đất thì theo điều 67 Luật Đất đai thời hạn thuê đất thấp nhất là 20 và tối đa không quá 70 năm

2.2.2 Nhà nước thu tiền thuê đất trong trường hợp thuê đất

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành, trong lĩnh vực thuê đất Nhà nước chia chủ thể thuê đất ra làm hai loại với hai hình thức trả tiền khác nhau Chủ thể trong nước bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong nước với loại chủ thể này Nhà nước quy định hình thức trả tiền thuê đất hàng năm Chủ thể nước ngoài bao gồm Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài với loại chủ thể này Nhà nước quy định được lựa chọn hai hình thức trả tiền thuê đất là trả hàng năm và trả một lần cho cả thời gian thuê Với những quy định trên của pháp luật thì đối với chủ thể trong nước chịu thiệt thòi hơn bởi có ít quyền hơn so với chủ thể nước ngoài

2.2.2.1 Đối với chủ thể trong nước

Do Điều 35 Luật Đất đai chỉ quy định được trả tiền thuê đất hàng năm nên chỉ có quyền thế chấp, bảo lãnh; góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắng liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động ở Việt Nam ngoài ra không được thực hiện quyền gì đối với đất thuê

Nhà nước sẽ thu tiền thuê đất đối với các trường hợp tổ chức đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà số tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng hoặc tiền sử dụng đất đã nộp cho Nhà nước có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước đang sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, sử dụng vào xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, nay nếu lựa chọn hình thức thuê thì phải trả tiền thuê đất

Nhà nước cũng sẽ thu tiền thuê đất đối với các trường hợp khi tổ chức kinh

tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm được quy định tại khoản 1 của các Điều 93, 94, 95 Luật Đất đai 2003, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối được quy đinh từ Điều 74 đến 82 Luật Đất đai 2003, thuê đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh được quy định tại điểm b khoản 5 Điều 6 Nghị định số 181/2004/NĐ–

CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003

Tổ chức kinh tế thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê đất đã có hạ tầng, bao gồm xây dựng kết cầu hạ tầng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, khu dân cư nông thôn, khu dân cư đô thị và các trường hợp xây dựng kết cấu hạ tầng khác

Đơn vị sự nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trả tiền thuê đất

Trường hợp đặc biệt được Nhà nước giao đất và thuộc đối tượng không thu tiền sử dụng đất, cũng không thu tiền thuê đất, nhưng lại sử dụng một phần diện tích vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không lựa chọn hình thức nộp tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền thuê đất

2.2.2.2 Đối với chủ thể nước ngoài

Chủ thể nước ngoài có được nhiều lợi thế hơn chủ thể trong nước do được quy định khi trả tiền thuê đất được lựa chọn hai hình thức Nếu chủ thể này chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì ngoài các quyền được quy định cho chủ thể trong nước họ còn được phép chuyển nhượng, cho thuê lại đất

thuê và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê đây là chính sách của Nhà nước nhằm thu hút, khuyến khích đầu tư từ nước ngoài vào Việt nam

Nhà nước sẽ thu tiền thuê đất đối với trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ

sở sản xuất kinh doanh, xây dựng công trình có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, họat động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Trong đó, cần lưu ý đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất tại đô thị để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đối tượng này có sự lựa chọn một trong hai cách nếu chọn trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì khi bán nhà ở nhà đầu tư phải nộp cho Nhà nước số tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất trong thời hạn 1 (một) tháng kể từ ngày ký hợp đồng bán nhà, đối với nhà chung cư thì số tiền chênh lệch phải nộp chậm nhất là tại thời điểm kết thúc dự án

Về tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để sử xây dựng trụ

sở làm việc theo điểm b khoản 2 điều 35 Luật Đất đai bao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được chính phủ Việt Nam thừa nhận, cơ quan đại diện của tổ chức Liên hiệp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ

2.2.3 Thu tiền thuê đất khi chuyển từ giao đất sang thuê đất

Theo Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước tại khoản 2 Điều 1 và được hướng dẫn chi tiết tại thông tư 120/2005/TT-BTC hướng dẫn thi hành Nghị định trên Nhà nước cho phép chuyển từ hình thức giao đất sang thuê đất trong trường hợp này thì có hai hình thức chuyển đó là: Chuyển từ giao không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất, chuyển từ giao đất có thu tiền sử dụng đất sang thuê Thu tiền thuê đất trong trường hợp chuyển từ giao đất sang thuê đất Nếu người sử dụng đất chuyển loại đất có nguồn gốc từ giao không thu tiền sử dụng đất sang thuê thì sẽ nộp toàn bộ tiền thuê đất, còn khi chuyển đất có nguồn gốc giao có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp khác thì chỉ nộp tiền thuê đất sau khi đã trừ

đi giá trị quyền sử dụng đất trước đó

Chuyển từ giao đất sang thuê đất thì ta có thể tiếp tục chia làm hai đối tượng

đó là hộ gia đình, cá nhân và tổ chức

2.2.3.1 Đối với hộ gia đình, cá nhân

Được Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp, khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụngsang sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp mà lựa chọn hình thức thuê thì phải nộp tiền thuê đất với đơn giá thuê đất tính theo giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và được trừ đi giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp vào tiền thuê đất phải nộp

Được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khác hợp pháp, nay khi chuyển sang thuê đất thì được trừ giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng vào tiền thuê đất phải nộp, mức được trừ thì không được vượt quá số tiền thu đất phải nộp cho Nhà nước Giá đất được tính để trừ là giá đất tại thời điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Những trường hợp chuyển sang thuê, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất nông nghiệp vược hạn mức được giao trước ngày 01/01/1999 mà cho đến bây giờ thời hạn còn lại bằng một phần hai thời hạn giao đất, sau đó phải chuyển sang thuê theo khoản 2 Điều 67 Luật Đất đai 2003

Trường hợp không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nuôi trồng thủy sản, làm muối mà được giao đất không thu tiền sử dụng đất làm kinh tế trang trại thì nay phải chuyển sang thuê đất theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 62 Luật Đất đai

2.2.3.2 Đối với tổ chức

Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì giá trị quyền sử dụng đất được giao, nhận chuyển nhượng sẽ được trừ vào tiền thuê đất phải nộp tính cho diện tích đất phải nộp tiền thuê, theo giá của loại đất được giao, nhận chuyển nhượng do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm trừ và không được vượt quá số tiền thuê phải nộp

2.2.4 Thu tiền thuê mặt nước

Thuê mặt nước để sử dụng là nhu cầu rất phổ biến của nhân dân ta, bởi vì bên cạnh việc thuê đất thì thuê mặt nước để nuôi trồng thủy sản, khai thác khoáng sản cũng góp phần rất lớn trong phục vụ nhu cầu của con người Nước ta có lợi thế về mặt biển cả, giáp với Biển Đông một khu vực rất phong phú về nguồn tài nguyên sinh vật Nếu Nhà nước có chính sách quản lý tốt trong lĩnh vực này đặc biệt trong cho thuê thì một mặt sẽ đem lại nguồn thu rất lớn cho ngân sách, mặt khác giúp phát triển toàn diện kinh tế các vùng miền trong nước Cần phân biệt giữa thuê mặt nước

trong trường hợp này so với thuê mặt nước ở phạm vi Điều 13 Luật Đất đai 2003 Trong phạm vi Điều 13 quy định Nhà nước cho thuê là đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản, làm muối còn đối với trường hợp này là thuê mặt nước Nhà nước sẽ thu tiền thuê mặt nước đối với các trường hợp có nhu cầu sử dụng mặt nước năm ngoài khu vực lãnh hải và thềm lục địa của nước ta Đối tượng thuê được xác định tương

tự như đối tượng thuê đất Nhưng căn cứ tính tiền thuê lại khác nhau, đối với thuê mặt nước Nhà nước căn cứ vào từng dự án cụ thể:

2.2.4.1 Đối với dự án sử dụng mặt nước cố định

Đối với dự án sử dụng mặt nước cố định là mặt nước để sử dụng cho dự án hoạt động cố định tại một địa điểm nhất định; xác định rõ địa điểm, tọa độ cố định mặt nước cho thuê trong suốt thời gian thực hiện dự án là từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng/km2/năm

2.2.4.2 Đối với dự án sử dụng mặt nước không cố định

Đối với dự án sử dụng mặt nước không cố định là mặt nước cho thuê không xác định rõ được địa điểm, không xác định rõ giới hạn trong phạm vi tọa độ nhất định để cho thuê và dự án hoạt động không cố định tại một địa điểm mặt nước nhất định là từ 50.000.000 đồng đến 250.000.000 đồng/km2

/năm

Giá thuê mặt nước của từng dự án do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp mặt biển thuê thuộc địa giới hành chính của từ hai tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trở lên thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thống nhất giá thuê mặt nước; nếu không thống nhất được thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định

Về đơn giá thuê mặt biển đối với các dự án khai thác dầu khí ở lãnh hải và thềm lục địa Việt Nam được áp dụng ở mức giá tối đa của khung giá thuê mặt nước Đối tượng thuê mặt nước bao gồm tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho phép sử dụng mặt nước, mặt biển không thuộc nhóm đất quy định tại điều 13 Luật Đất đai

Doanh nghiệp liên doanh có vốn đầu tư nước ngoài, có bên Việt Nam trong hợp đồng hợp tác kinh doanh được Nhà nước cho thuê mặt nước, mặt biển để thực hiện dự án đầu tư cũng là đối tượng nộp tiền thuê

2.2.5 Thời gian ổn định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước

Căn cứ vào Nghị định 142/2004/NĐ-CP thì đối với đơn giá của dự án thuê đất có thời gian ổn định là 5 (năm) năm, hết thời hạn thì Giám đốc sở Tài chính, Chủ tịch UBND cấp huyện điều chỉnh đơn giá áp dụng cho thời hạn tiếp theo Đối với dự án có thuê mặt nước thì thời hạn ổn định đơn giá cũng là 5 (năm) năm nhưng

khi hết thời hạn thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là người điều chỉnh đơn giá cho thời hạn tiếp theo

Nhà nước sẽ không điều chỉnh đơn giá thuê trong trường hợp tại thời điểm Chủ tịch UBND điều chỉnh đơn giá mà thời hạn thuê của dự án còn hoặc đối với dự

án trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đã xác định xong đơn giá thuê

2.2.6 Miễn, tiền thuê đất

Nhà nước thực hiện miễn tiền thuê đất trong các trường hợp sau nhằm tạo điều kiện khuyến khích đầu tư phát triển cũng như xã hội hoá giáo dục

Đối với dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư được đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn là dự án thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư, đặc biệt khuyến khích đầu tư; địa bàn kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo quy định của Chính phủ, bao gồm cả tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghệ cao để xây dựng hạ tầng kỹ thuật chung của khu công nghệ cao; để xây dựng khu đào tạo, khu nghiên cứu phát triển và ứng dụng công nghệ cao; để xây dựng khu ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao nhằm

hỗ trợ các hoạt động nghiên cứu, sản xuất thử, hình thành doanh nghiệp sản xuất sản phẩm công nghệ cao quy định tại điểm a khoản 2 Điều 85 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP

Trong thời gian xây dựng theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp dự án có nhiều hạng mục công trình hoặc giai đoạn xây dựng độc lập với nhau thì miễn tiền thuê theo từng hạng mục hoặc giai đoạn xây dựng độc lập đó; trường hợp không thể tính riêng được từng hạng mục hoặc giai đoạn xây dựng độc lập thì thời gian xây dựng được tính theo hạng mục công trình có tỷ trọng vốn lớn nhất

Dự án sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho công nhân của các khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt bao gồm cả giá bán hoặc giá cho thuê nhà, trong cơ cấu giá bán hoặc giá cho thuê nhà không có chi phí về tiền thuê đất; dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước, đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở chỉ được tính thu phí đủ trang trải chi phí phục vụ, điện nước, chi phí quản lý và chi phí khác có liên quan, không được tính chi phí về tiền thuê đất và khấu hao giá trị nhà; dự án sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hoá) thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hoá, thể dục, thể thao, khoa học - công nghệ bao gồm cả việc sử dụng đất có nguồn gốc chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng chuyển sang thuê đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh thuộc các lĩnh vực trên Việc miễn tiền thuê đất quy định trên

đây được thực hiện cho toàn bộ thời gian thuê đất tại quyết định cho thuê đất của Nhà nước

Miễn tiền thuê đất đến năm 2010 đối với diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức theo quy định của pháp luật cho từng vùng đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên hợp tác xã nông nghiệp nhận giao khoán của doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất nông nghiệp; nay chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật Đất đai

Dự án đang sử dụng đất được giao khi chuyển sang thuê đất, nếu dự án đó thuộc đối tượng được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định này thì được miễn tiền thuê đất cho thời gian còn lại của thời hạn được miễn tiền thuê đất

Dự án gặp khó khăn phải tạm ngừng xây dựng, tạm ngừng hoạt động được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian tạm ngừng xây dựng cơ bản, tạm ngừng hoạt động theo sự xác nhận của cơ quan cấp giấy phép đầu tư hoặc cấp đăng

ký kinh doanh

Dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc theo nguyên tắc có đi có lại

2.3 THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

sử dụng đất Điều đó được lý giải bởi thuế chuyển quyền sử dụng đất không thu vào việc sử dụng đất mà thu vào việc chuyển nhượng tài sản là quyền sử dụng đất, thực chất đây là loại thuế đánh vào doanh thu có được do chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tư cách là một loại tài sản có giá trị lớn Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tham gia vào quan hệ pháp luật thuế chuyển quyền sử dụng đất là cơ quan thuế với

tư cách chủ thể quyền lực

2.3.2 Đối tượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất

Chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân có quyền sử dụng đất khi được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật về đất đai Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp có sự chuyển quyền sử

dụng đất đều làm phát sinh nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất của chủ thể chuyển quyền, có một số trường hợp cá biệt

Thứ nhất, những trường hợp chuyển quyền sử dụng đất có sự tham gia của

Nhà nước mà trong đó Nhà nước có thể là một trong hai bên tham gia vào quan hệ chuyển quyền, điển hình như Nhà nước bán nhà thuộc sở Nhà nước cùng với chuyển quyền sử dụng đất cho người mua nhà hoặc là cá nhân, tổ chức trả đất lại cho Nhà nước

Thứ hai, là trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hiến quyền sử dụng đất

cho mục đích công cộng hoặc những đối tượng nhất định theo quy định của pháp luật

Thứ ba, là chuyển quyền sử dụng đất giữa những người có quan hệ thân

thuộc, ruột thịt, kể cả trường hợp ly hôn và thừa kế

Thứ tư, là chuyển quyền sử dụng đất được Nhà nước cho thuê (chuyển quyền

thuê đất)

Trong những trường hợp nêu trên, mặc dù quyền sử dụng đất được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác nhưng nghĩa vụ nộp thuế sẽ không phát sinh

Những người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất mà chưa được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền xác nhận theo quy định cũng thuộc đối tượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất (CNQSDĐ), những loại giấy tờ hợp lệ bao gồm: quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai; Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam Dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc người sử dụng đất có tên trong sổ địa chính mà đất đó không có tranh chấp; Giấy tờ

do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp; Giấy tờ về thừa kế nhà đất; tặng, cho nhà đất trước khi có Luật đất đai năm 1993 được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận và đất đó không có tranh chấp; Bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật; Giấy tờ giao nhà tình nghĩa; Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Người bán có giấy tờ hợp lệ, người mua chưa làm thủ tục chuyển nhượng tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, kể cả trường hợp đã chuyển nhượng qua nhiều chủ nay xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; được Uỷ ban nhân dân

xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nay thuộc diện kê khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ

2.3.3 Đối tượng chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất

Đối tượng chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất là giá trị quyền sử dụng đất dịch chuyển kể cả đất có nhà và các công trình trên đó

Giá trị quyền sử dụng đất dịch chuyển được xác định, đó là diện tích chuyển quyền nhân với giá đất Trong đó diện tích đất chuyển quyền là diện tích thực tế trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với sổ địa chính hoặc bản đồ địa chính của xã, phường; hoặc là kết quả do đo đạc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận

Giá đất tính thuế chuyển quyền là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành

Trường hợp trên đất chuyển quyền sử dụng có nhà và các công trình xây dựng trên đó thì thuế chuyển quyền sử dụng đất chỉ tính giá trị đất chuyển quyền, không tính giá trị nhà hoặc giá trị các công trình xây dựng trên đó

2.3.4 Căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất:

Là giá đất và thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất

2.3.4.1 Giá đất tính thuế

Giá đất tính thuế chuyển quyền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân tỉnh quy định Tuy nhiên, giá đất tính thuế còn được xác định tùy theo loại đất và mục đích sử dụng nguyên nhân nếu như cứ tính theo giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh tỉnh ban hành thì người ở tầng 1 và tầng 10 vẫn đóng thuế như nhau, và không căn

cứ theo mục đích sử dụng thì dẫn đến hộ dùng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh lại chịu thuế bằng hộ dùng làm đất ở khi đó sẽ là không công bằng Còn đối với nhà cao tầng Nhà nước căn cứ vào hệ số phân bổ các tầng nhà để tính thuế Một trường hợp khác khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất ao, vườn thì phải căn cứ vào đó là đất đang chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp hay đang chịu thuế đất ở mà giá đất tính thuế được xác định vì nếu là đất ao, vừa mà ở khu dân cư thì đó được xác định là đất ở

2.3.4.2 Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất

Có sự thay đổi qua từng thời kỳ, nếu như trước lần sửa đổi bổ sung năm

1999 luật thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định về thuế suất chuyển quyền sử dụng đất có phân biệt trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà chưa nộp tiền sử dụng đất với trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất Phân biệt trường hợp chuyển quyền sử dụng đất theo phương thức mua bán với trường hợp chuyển quyền theo phương thức đổi đất lấy đất, có phân biệt mục đích sử dụng của đất được chuyển quyền sử dụng đất, đồng thời có tính đến số lần chuyển nhượng cùng một mảnh đất Việc này quá rắc rối đối với việc tính thuế chuyển quyền nên đến Luật sửa đổi bổ sung luật thuế chuyển quyền sử dụng đất đến năm 1999 đơn giản hóa thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất theo đó thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất được quy định chỉ chỉ phân biệt mục đích sử dụng đất được chuyển nhượng đất dùng vào mục đích sản xuất khi chuyển quyền sử dụng chịu thuế suất thấp hơn so với đất ở và đất xây dựng công trình Thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất được xác định cụ thể như sau: Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, thuế suất là 2% (hai phần trăm) Đối với đất ở, đất xây dựng công trình và các loại đất khác không thuộc các loại đất trên đây, thuế suất là 4% (bốn phần trăm) Khi xác định loại đất để áp dụng các mức thuế suất trên đây thì căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc mục đích sử dụng đất đang kê khai, nộp thuế, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận trong hợp đồng chuyển quyền

sử dụng đất

2.3.5 Chế độ miễn, giảm thuế

Về chế độ miễn giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật sử đổi bổ sung luật thuế chuyển quyền sử dụng đất quy định một số trường hợp được miễn hoặc giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất Việc miễn giảm thuế được thực hiện hai tiêu chí

2.3.5.1 Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất

Miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất gồm miễn theo đối tượng nộp thuế và

miễn theo loại đất được chuyển nhượng Theo đối tượng nộp thuế, việc miễn thuế

áp dụng cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển quyền sử dụng đất để di chuyển đến nơi khác định cư theo quy định của Nhà nước, bà mẹ Việt Nam anh hùng chuyển quyền sử dụng các loại đất thuộc các xã nông thôn ở miền núi, hải đảo theo quy định của chính phủ Ngoài ra, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở để bán, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng, có chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà, với kết cấu hạ tầng thì

được miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất Theo loại đất chuyển nhượng, đối với

đất được chuyển nhượng thuộc xã nông thôn ở miền núi, hải đảo; hoặc đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được chuyển đổi lẫn nhau

để phù hợp với điều kiện canh tác

Các trường hợp kinh doanh bất động sản khác có chuyển quyền sử dụng đất không thuộc diện tích miễn thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của luật này mà sẽ chịu thuế thu nhập doanh nghiệp

2.3.5.2 Giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất

Giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng đối với một số đối tượng đặc biệt như thương binh, thân nhân liệt sỹ, đối với người tàn tật, người già

cô đơn, và vị thành niên không nơi nương tựa khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được giảm thuế

Để tránh hiện tượng những đối tượng thực hiện được miễn, giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất lợi dụng danh nghĩa của mình để mua đi bán lại quyền sử dụng đất để kiếm lợi thì pháp luật quy định những đối tượng này chỉ được miễn hoặc giảm thuế chuyển quyền sử dụng đất một lần có nghĩa là từ lần thứ hai trở đi thì phải phải đóng thuế Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng có chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà, với kết cấu hạ tầng

2.4 THUẾ NHÀ, ĐẤT

2.4.1 Khái niệm

Thuế nhà, đất là loại thuế đánh vào đất ở, đất xây dựng công trình Nói một cách chính xác, có thể gọi loại thuế này là thuế đất vì cho tới nay Nhà nước vẫn tạm thời chưa thu thuế nhà

Quan hệ Pháp luật thuế Nhà, đất là quan hệ hình thành giữa một bên là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và bên kia là chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế Người sử dụng đất chỉ phải nộp thuế đối với diện tích đất có nhà ở trên, do hiện nay chưa có văn bản pháp luật quy định đầy đủ và thống nhất về nhà ở và việc quản lý nhà ở nước ta chưa có sư thống nhất, cơ quan thuế vụ với cơ quan xây dựng chưa có mối liên kết với nhau chặt chẽ nên phần nhà trên đất là một đối tượng không nộp thuế Theo Điều 2 Pháp lệnh thuế nhà, đất thì nghĩa vụ nộp thuế nhà đất của một chủ thể sẽ nảy sinh khi chủ thể đó rơi vào một trong hai trường hợp: có hành vi sử dụng trực tiếp đất ở, đất xây dựng công trình hoặc không có hành vi sử dụng đất

nhưng có quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình Trong trường hợp thứ nhất,

bất kể được hay không được giao quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình, chủ thể đang sử dụng đất vẫn có nghĩa vụ nộp thuế vì có hành vi sử dụng đất trên