LUẬN văn LUẬT tư PHÁP PHÁP LUẬT về NGƯỜI sử DỤNG đất có yếu tố nước NGOÀI THỰC HIỆN dự án đầu tư tại VIỆT NAM

Đến Luật sửa đổi bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai được Quốc hội khóa XII thông qua ngày 18/6/2009 tại kỳ họp thứ 5 đối tượng Người Việt Nam định cư nước ngoài đượ

Ths Nguyễn Thị Thanh Xuân Mai Kim Phụng

Lớp : Luật Tư pháp 3K35

Cần thơ, 05/2013

Để viết và hoàn thành được đề tài nghiên cứu này, người viết đã phải trải qua một thời gian dài học tập và nghiên cứu tại trường Ngoài sự nỗ lực của bản thân còn nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của nhiều người

Trước tiên, người viết xin chân thành cảm ơn đến ban lãnh đạo nhà trường, đã tạo

ra môi trường học tập rất khang trang có đầy đủ các thiết bị phục vụ cho việc học tập

và ngiên cứu

Người viết cũng chân thành cám ơn đến các thầy cô trong khoa Luật trường Đại học Cần Thơ, đã tận tình chỉ dẫn, truyền đạt kiến thức cho người viết trong suốt thời gian học tập tại trường

Người viết xin gửi lời cám ơn một cách đặc biệt đến cô Nguyễn Thị Thanh Xuân,

bộ môn Luật hành chính khoa Luật trường Đại học Cần Thơ là người đã hướng dẫn người viết hoàn thành đề tài này, em xin cám ơn cô

Sau cùng, người viết cám ơn đến các cô, chú, anh, chị, công tác trong Sở Kế hoạch

và Đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ban quản lý các khu chế xuất và công nghiệp thành phố Cần Thơ, đã giúp người viết tiếp cận với đề tài cụ thể hơn

Do thời gian nghiên cứu đề tài này ngắn, đề tài cũng rất sâu và mỏng nên cũng không thể tránh được những thiếu sót, người viết rất mong nhận được lời đóng góp của các thầy cô, các bạn và những ai quan tâm đến đề tài này

Cuối cùng, người viết gửi lời chúc đến ban lãnh đạo nhà trường, cô Nguyễn Thị Thanh Xuân nói riêng và các thầy cô trong khoa Luật nói chung, những người đã giúp người viết trong quá trình làm đề tài này, lời chúc tốt đẹp nhất

Người viết xin chân thành cám ơn!

Cần thơ, ngày 15 tháng 04 năm 2013 Sinh viên thực hiện

Mai Kim Phụng

NHẬN XÉT CỦA G IẢNG VIÊN

  

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do nghiên cứu .1

2 Mục đích nghiên cứu 1

3 Phạm vi nghiên cứu .2

4 Phương pháp nghiên cứu .2

5 Bố cục đề tài .2

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUY CHẾ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM 4

1.1 Một số khái niệm về quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam .4

1.1.1 Khái niệm người sử dụng đất 6

1.1.2 Khái niệm Người Việt Nam định cư ở nước ngoài 7

1.1.3 Khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài .9

1.1.4 Khái niệm dự án đầu tư 10

1.2 Cơ quan có thẩm quyền cho sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam .10

1.3 Trình tự, thủ tục giao đất, thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam .12

1.4 Lịch sử phát triển về quy chế pháp lý của người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam 14

1.4.1 Giai đoạn 1945 đến trước 1987 15

1.4.2 Giai đoạn từ 1987 đến trước 1993 .16

1.4.3 Giai đoạn từ 1993 đến trước 2003 16

1.4.4 Giai đoạn từ 2003 đến nay 17

CHƯƠNG 2: QUY CHẾ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM 21

2.1 Loại đất sử dụng để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam .21

2.1.1 Nhóm đất nông nghiệp 21

2.1.2 Nhóm đất phi nông nghiệp .23

2.2 Thời hạn sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam .25

2.3 Quyền của người Việt Nam định cư nươc ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam .26

2.3.1.Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất 27

2.3.2 Quyền thực hiện giao dịch về đất 32

2.4.1 Nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất .39

2.4.2 Nghĩa vụ trả tiền thuê đất 43

2.4.3 Miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất 46

2.5 So sánh quền và nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất có yếu tố nước ngoài với chủ thể sử dụng đất trong nước để thục hiện dự án đầu tư tại Viêt Nam 47

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG VÀ HƯỚNG HOÀN THIỆN QUY CHẾ PHÁP LÝ CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ YẾU TỐ NƯỚC NGOÀI THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆT NAM .50

3.1 Thực trạng người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam .50

3.1.1 Thực trạng về mặt thực tiễn 50

3.1.2 Thực trạng về mặt pháp lý .55

3.2 Hướng hoàn thiện pháp luật .61

KẾT LUẬN 63

PHẦN M Ở ĐẦU

1 L ý do ng hi ên cứu

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá Theo chủ nghĩa Mác lê thì đất đai là

tư liệu để sản xuất, đất không thể nở ra, trong khi đó dân số thì ngày càng tăng, ngoài nhu cầu đáp ứng về đất ở còn phải đáp ứng càng nhiều nhu cầu về việc dùng đất để xây dựng các công ty, xí nghiệp và nhà để xản xuất hàng hóa Chính vì thế, việc sử dụng đất hiệu quả là vấn đề rất quan trọng đối với cơ quan chuyên môn về đất và toàn dân nói chung

Đối với người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, để tiến hành hoặt động đầu tư lâu dài họ cần đất để xây dựng trụ sở, chi nhánh…Vì vậy, nhu cầu về đất là yêu cầu tất yếu và quan trọng đối với nhà đầu tư nước ngoài

Nhìn lại những năm về trước, về khía cạnh quản lý chuyên môn thì thấy việc quản

lý đất chưa đạt hiệu quả không chỉ trong vấn đề đầu tư nước ngoài mà trong các lĩnh vực khác cụ thể cho thấy đó là tình trạng chủ đầu tư để đất hoang hóa mà chưa đưa vào đầu tư, nhiều địa phương cho thuê đất quá dễ dàng

Về lĩnh vực kinh tế xã hội: Từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đã có nhiều thay đổi theo hướng tích cực Trong đó Luật Đất đai 2003 đã dành hẳn một chương để quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài Tuy nhiên những quy định đó chỉ thích hợp với xã hội Việt Nam trong giai đoạn đó Kể từ khi Việt Nam gia nhập vào WTO có nghĩa là mở rộng thị trường Việt Nam, hòa nhập với thị trường thế giới Với những đòi hỏi của tổ chức WTO, và cũng như nhu cầu trong nước cần thu hút nguồn vốn bên ngoài đầu tư vào trong nước đẩy mạnh tiềm lực trong nước, giải quyết nhu cầu việc làm, nhà ở… thì Luật Đất đai 2003 có vẻ chưa đi kịp để điều chỉnh mối quan

hệ đất đai có yếu tố nước ngoài phát sinh trong giai đoạn mới Mặt khác Luật Đất đai

2003 còn nhiều điều bất cập, chưa thống nhất với các nghành luật khác như Luật Đầu

tư 2005, Luật doanh nghiêp Chính vì tầm quan trọng trong việc sử dụng đất trong lĩnh vực này và những lý do trên, nên người viết chọn đề tài này để nghiên cứu

2 Mục đí ch nghi ên cứu

Người viết chọn đề tài này để nghiên cứu, nhằm mục đích tìm hiểu những quy định của pháp luật đất đai hiện hành về việc quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam Vì khi nhà đầu tư tham gia vào quan hệ đất đai thì quyền lợi và nghĩa vụ là được các nhà đầu tư rất quan

tâm Từ việc nghiên cứu đề tài này, người viết mong muốn đóng góp một phần vào nền khoa học luật nhằm giải quyết tốt vấn đề hơn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài

3 Phạm vi nghi ên cứu

Nếu dựa vào phạm vi sử dụng đất để đầu tư thì gồm có đầu tư ngoài hoặc đầu tư trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Tuy nhiên, Luật Đất đai lại coi việc sử dụng đất của người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài trong khu công nghiệp, khu công nghệ, khu kinh tế, như một căn cứ độc lập trong khi

họ cũng nhằm mục đích thực hiện dự án đầu tư( Điều 120 Luật Đất đai 2003) Do vậy khi nghiên cứu đề tài quy chế pháp lý người sử dụng đất là người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam(Điều

119 Luật Đất đai) Người viết chỉ nghiên cứu phần đầu tư ngoài khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, tiêu biểu đó là Điều 119 Luật Đất đai 2003

Với đề tài nghiên cứu này, người viết đi vào phân tích các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để đầu tư là người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài mà Luật Đất đai cho họ.Về phía quyền của người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người viết sẽ tập trung đi sâu vào hình thức sử dụng đất, các giao dịch về đất Về phía nghĩa vụ người viết sẽ tập trung vào nghĩa vụ về tài chính cụ thể

là nghĩa vụ trả tiền sử dụng đất và nghĩa vụ trả tiền thuê đất

4 P hư ơng p háp nghi ên cứu

Để viết đề tài này ngoài những kiến thức căn bản, người viết còn tiếp cận đề tài với nhiều phương pháp khác nhau như: Phương pháp luận của duy vật biện chứng Mac-Anghen, Phương pháp nghiên cứu phân tích, tổng hợp, nghiên cứu trên tài liệu, sách

vở, phương pháp so sánh và phân tích Luật viết Ngoài ra còn sử dụng phương pháp sưu tầm số liệu thực tế

5 Bố cục đề tài

Luận văn Quy chế pháp lý của người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài thực hiện

dự án đầu tư vào Việt Nam gồm có Lời nói đầu và ba chương cùng lời kết luận

Chương 1: Lý luận về quy chế pháp lý của người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

Phần này là những nội dung lý luận chung, những nội dung căn bản bổ trợ cho việc nghiên cứu ở chương 2 Để nghiên cứu đề tài này, ở chương này người viết sẽ đi tìm hiểu các khái niệm căn bản liên quan đến đề tài, trình tự xin đất, lịch sử phát triển về quyền sử dụng đất người có yếu tố nước ngoài thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam

Chương 2: Quy chế pháp lý người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam

Chương này sẽ là những những nội dung chính liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng có yếu tố nước ngoài khi thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam Để nghiên cứu về quyền và nghĩa vụ người sử dụng đất là người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người viết sẽ nghiên cứu các loại đất, thời gian để thực hiện dự án đầu tư và các quyền, nghĩa vụ cụ thể của chủ thể sử dụng đất ở đề tài này

Chương 3: Thực trạng và hướng hoàn thiện về quy chế pháp lý người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam

Chương này sẽ là những thực trạng về người sử dụng đất là người Việt Nam định

cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay Những vướng mắc về mặt pháp lý và hướng hoàn thiện

cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, khái niệm về dự án đầu tư, tìm hiểu cơ quan có thẩm quyền cho sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, trình tự, thủ tục nhận đất để đầu tư và lịch sử phát triển về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài sử dụng đất để đầu tư tại Việt Nam

1.1 Một số khái ni ệm về quyề n và nghĩ a vụ người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài thực hi ện dự án đầu tư t ại Vi ệt Nam

Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài là đối tượng sử dụng đất tại Việt Nam Có thể nói cũng giống như các chủ thể sử dụng đất khác, người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ có quyền sử dụng đất

mà không có quyền sở hữu về đất Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản.1

Quyền sử dung là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản 2 Còn quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu tài sản 3

một trong những nguyên tắc cơ bản của ngành Luật Đất đai Việt Nam đã theo con đường mà Mac- Angghen về xây dựng chế độ xã hội chủ nghĩa công hữu về tư liệu sản xuất, trong đó đất đai là một tư liệu sản xuất cực kì quan trọng( lý luận địa tô của Mác- angghen) Cũng theo Điều 17 Hiến pháp Việt Nam năm 1992 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nước đầu tư vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”,“ Nhà nước sẽ thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả…”4 Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật Đất đai năm 2003 được sửa đổi bổ sung năm 2009 cũng quy định sở hữu toàn dân về đất 5

Quyền sở hữu gồm có 3 nhóm quyền năng: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt Như vậy, quyền sử dụng là một trong những quyền của chủ sở hữu tài sản Do chế độ sở hữu toàn dân về đất mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu, xong trên thực tế Nhà nước lại không chiếm hữu, sử dụng đất đai nhưng có quyền định đoạt về đất, Nhà nước thực hiên quyền định đoạt với đất như sau: 6

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Định giá đất

Nhà nước không chiếm hữu đất, trực tiếp sử dụng đất mà trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình cá nhân( gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài

Như vậy căn cứ xác lập quyền quyền sử dụng đất gồm:

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đ ất ổn định bằng việc cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đ ất lần đầu;7

- Nhà nước công nhận việc nhận chuyển quyền sử dụng đ ất 8;

- Nhà nước cho giao đất, cho thuê đ ất 9

Quyền sử dụng đất phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất thông qua Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền

sử dụng đất Tuy nhiên quyền sử dụng đất lại tách khỏi quyền sở hữu và trở thành một loại quyền có tính độc lập tương đối Tính độc lập tương đối được thể hiện qua việc pháp luật cho phép người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, nhưng người

sử dụng đất lại không có đủ quyền năng như Nhà nước mà phải được Nhà nước cho phép

1.1.1 Khái niệm người sử dụng đất

Người sử dụng đất là các tổ chức; hộ gia đình; cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ

sở tôn giáo; tổ chức; cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam; Người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hay cho phép được mua nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở tại Việt Nam 10

Người sử dụng đất được quy định bao gồm các đối tượng cụ thể như sau:11

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu

tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

Như vậy, với các đối tượng sử dụng đất được nêu ở trên thì người sử dụng đất

có yếu tố nước ngoài bao gồm: Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

Cũng theo quy định tại Điều 3 Khoản 4 Luật Đầu tư 2005 về nhà đầu tư “ Nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoặt động đầu tư theo quy định của pháp luật bao gồm:

- Doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thành lập theo Luật doanh nghiệp;

- Hợp tác xã,liên hiệp hợp tác xã thành lập theo luật hợp tác xã;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thành lập trước khi luật này có hiệu lực;

- Hộ kinh doanh, cá nhân ;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nước ngài thường trú tại Việt Nam;

- Các tổ chức khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.”

Như vậy quy định về người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài của Luật Đất đai cũng phù hợp với Luật Đầu tư

1.1.2 Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Khái niệm người Việt Nam định cư nước ngoài là chủ thể sử dụng đất được đề cập lần đầu tiên tại Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 05/11/2001 về việc người Việt Nam định cư nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam

Theo quy định tại Điều 3 Khoản 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú sinh sống lâu dài ở nước ngoài

“Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống

và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”12

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người sử dụng đất theo Điều 9 Luật Đất đai 2003 nếu họ về Việt Nam đầu tư, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam sẽ được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

Đến Luật sửa đổi bổ sung Điều 126 Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai được Quốc hội khóa XII thông qua ngày 18/6/2009 tại kỳ họp thứ 5 đối tượng Người Việt Nam định cư nước ngoài được sử dụng đất được mở rộng hơn rõ hơn:

Người Việt Nam định cư nước ngoài được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam nếu thỏa một trong hai điều kiện sau:

- Có quốc tịch Việt Nam

- Là người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam Theo pháp luật về đầu tư; Người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; Người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước

Người gốc Việt Nam không thuộc các trường hợp nêu trên nhưng được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một căn nhà riêng lẻ tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam

tiềm lực kinh tế rất mạnh, có mối quan hệ với nhiều doanh nghiệp tổ chức kinh tế nước ngoài, có khả năng tìm hiểu đối tác và làm cầu nối với các doanh nghiệp, tổ chức trong nước, nhiều người có trình độ học vấn và chuyên môn cao hoặc đang dữ vị trí quan trọng trong các cơ sở nghiên cứu, đào tạo, các công ty và tổ chức quốc tế, khoa học ở nước sở tại Mặc dù sống xa tổ quốc, nhưng họ luôn hướng về cội nguồn, dân tộc gắn bó với gia đình quê hương Đảng và Nhà nước luôn coi cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài là một bộ phận không tác rời của cộng đồng dân tộ c Việt Nam và

đã đề ra nhiều chủ trương , chính sách rộng mở và các biện pháp cụ thể nhằm tạo điều kiện ngày càng thuận lợi cho đồng bào về thăm đất nước, người thân, đầu tư, kinh doanh, hợp tác khoa học

12

Điều 3 Khoản 4 Luật Quốc tịch 2008

Người Việt Nam định cư nước ngoài sẽ được sử dụng đất dưới hình thức được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam và họ được sở hữu nhà ở gắn liền với đất ở Cụ thể các quyền này được quy định ở Điều 119 quy định về quyền

và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam và Điều 121 Luật Đất đai 2003 quy định về quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Ngoài ra họ còn được pháp luật cho họ được quyền

sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế được quy định tại Điều 120 Luật Đất đai 2003 về quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghiệp cao, khu kinh tế

1.1.3 Khái niệm tổ chức, cá nhân nước ngoài

Theo quy định Luật Quốc tịch Điều 5 Khoản 1 quy định“ Người có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam” Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam, người nước ngoài bao gồm người có quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch Người không quốc tịch là người không có quốc tịch Việt Nam cũng không có quốc tịch nước ngoài

Tổ chức nước ngoài là tổ chức được thành lập theo pháp luật nước ngoài Và theo Luật Đất đai thì họ cũng là đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam

Theo pháp luật đất đai thì tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài được quy định như sau:13

* Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của

tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

* Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.”

“ Đối với cá nhân khi trở thành chủ thể của quyền sử dụng đất thì thường sử dụng đất vào các mục đích khác nhau như: Làm nhà ở, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, hay mục đích chuyên dùng khác Muốn vậy cá nhân sử dụng đất phải là người có năng lực pháp luật và năng lực hành vi Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả nă ng của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh

ra và chấm dứt khi người đó chết Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng

13

Điều 9 Khoản 5,7 Luật Đất đa i 2003 sửa đổi bổ sung 2009

của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền nghĩa vụ dân sự Do đó cá nhân muốn sử dụng đất cần phải có khả năng thực hiện quyền và gánh chịu nghĩa vụ pháp lý trong quá trình sử dụng đất do pháp luật quy định Tuy nhiên tùy vào từng từng trường hợp cụ thể mà pháp luật yêu cầu mức năng lực của cá nhân có thể khác nhau Song nói chung, cá nhân phải có nhu cầu sử dụng đất và được Nhà nước cho phép sử dụng đất bằng cách giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác”14

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài tham gia sử dụng đất

ở Việt Nam theo pháp luật dân sự đây là quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài nên họ càng phải tuân thủ về độ tuổi theo pháp luật Việt Nam

1.1.4 Khái niệm dự án đầu tư

Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài sản hữu hình hoặc vô hình

để hình thành tài sản tiến hành các hoặt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư

2005 Để sử dụng đất đầu tư tại Việt Nam người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài cần thể hiện nhu cầu sử dụng đất thể hiện qua dự án đầu tư Vậy dự án đầu tư theo Điều 3 Khoản 8 Luật Đầu tư 2005 được quy định như sau: Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định

Hoạt động đầu tư là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư bao gồm các khâu chuẩn bị đầu tư, thực hiện và quản lý dự án đầu tư 15

Việc các nhà đầu tư ở quốc gia này bỏ vốn vào các quốc gia khác theo một chương trình đã được hoạch định trong một khoảng thời gian dài nhằm đáp ứng các nhu cầu của thị trường và mang lại lợi ích hơn cho các chủ đầu tư và cho xã hội được gọi là đầu tư quốc tế hay đầu tư nước ngoài Dự án đầu tư nước ngoài là những dự án đầu tư có sự khác nhau về quốc tịch của các nhà đầu tư với nước sở tại tiếp nhận đầu

tư và các nhà đầu tư hoàn toàn có quyền trực tiếp quản lý dự án của mình trong thời gian dự án hoạt động và khai thác

1.2 Cơ quan có thẩm quyền c ho sử dụng đất để thực hi ện dự án đầu tư tại Vi ệt Nam

Theo quy định tại Điều 55 Khoản 1 Luật Đầu tư 2005 về thuê, giao nhận đất thực hiện dự án: Đối với dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất, nhà đầu tư liên hệ với cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền nơi thực hiện dự án để thực hiện thủ tục giao đất hoặc thuê đất

14

Bù i Thủy Nguyên: Tìm hiểu về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc thực hiện quyền sử

dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, 2003, tr 12

15

Điều 7 Khoản 3 Luật Đầu tư 2005

Thẩm quyền cho sử dụng đất theo Luật Đất đai được quy định như sau: 16

“ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài ”

Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất nêu ở trên phải thực hiện mà không được ủy quyền 17

Căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: 18

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt;

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam thì nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư

Nhu cầu sử dụng đất được thể hiện trong các văn bản sau:19

 Đối với các tổ chức nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong các dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu

tư

 Đối với dự án không phải công trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư thì phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và có văn bản của sở tài nguyên và môi trường thẩm định về nhu cầu sử dụng đất

 Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu

tư thì phải có vản bả của phòng tài nguyên và môi trường thẩm định về nhu cầu

sử dụng đất

 Đối với cộng đồng dân cư thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin giao đất phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về nhu cầu sử dụng đất

 Đối với cơ sở tôn giáo thì nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong báo cáo kinh tế

kỹ thuật xây dựng công trình tôn giáo

Như vậy căn cứ để quyết định giao đất, cho thuê đất đối với Người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài là dựa vào nhu cầu của người sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư

1.3 Trì nh tự, thủ tục gi ao đất, thuê đất để thực hi ện dự án đầu tư t ại

Vi ệt Nam

Đối với dự án đầu tư có yêu cầu sử dụng đất, nhà đầu tư liên hệ với cơ quan quản

lý đất đai có thẩm quyền nơi thực hiện dự án để thực hiện thủ tục giao đất hoặc thuê đất.20

Theo quy định tại Điều 56 Luật Đầu tư quy định về việc chuẩn bị mặt bằng xây dựng, có hai trường hợp một là Nhà nước thu hồi đất rồi trao lại cho nhà đầu tư, hai là nhà đầu tư tự tổ chức thực hiện bồi thường và giải phóng mặt bằng

“- Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng trước khi giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất

- Đối với trường hợp nhà đầu tư thuê lại đất của người sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất thì nhà đầu tư có trách nhiệm tự tổ chức thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng Trượng hợp nhà đầu tư đã có thỏa thuận với người sử dụng đất về việc bồi thường,giải phóng mặt bằng mà người sử dụng đất không thực hiện các nghĩa vụ như đã thỏa thuận thì Ủy ban nhân dân có thẩm quyền nơi có dự án đầu tư có tách nhiệm tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng trước khi bàn giao mặt bằng cho nhà đầu tư

- Đối với dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.”

Trình tự, thủ tục giao đất, thuê đất theo thủ tục Luật Đất đai 2003 được quy định như sau:21

- Tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài xin giao đất, thuê đất nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất

- Hồ sơ xin giao đất, thuê đất gồm đơn xin giao đất, thuê đất; dự án đầu tư của

tổ chức theo quy định của pháp luật về đầu tư; đối với người Việt Nam định cư

ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có dự án đầu tư và bản sao giấy phép đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư có chứng nhận của công chứng nhà nước

 Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất đã được giải phóng mặt bằng được quy định như sau:

- Trong thời hạn không quá mười ngày l àm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;

- Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày người đ ược giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được giao đất, thuê đất

 Việc giao đất, cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được quy định như sau:

- Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ,

cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất;

- Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng;

- Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng và người được giao đất, thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được giao đất, thuê đất

1.4 Lị ch sử phát tri ển về quy chế pháp l ý của người sử dụng đất có yếu

tố nước ngoài thực hi ện dự án đầu tư t ại Vi ệt Nam

Chủ trương hợp tác đầu tư với nước ngoài nhằm tranh thủ vốn, công nghệ, kinh nghiệm quản lý và thị trường xuất khẩu phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đã được xác định và cụ thể hoá trong các văn kiện của Đảng trong thời kỳ đổi mới Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được ban hành từ cuối năm 1987 đã thể chế hóa đường lối của Đảng, mở đầu cho việc thu hút và sử dụng nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, theo phương châm đa dạng hoá, đa phương hoá các quan hệ kinh tế đối ngoại; góp phần thực hiện chủ trương phát huy nội lực, nâng cao hiệu quả hợp tác quốc tế

hiện một cách tích cực và triệt để của Chính phủ trong những năm qua nên đầu tư nước ngoài đã có những đóng góp đáng kể vào công cuộc xây dựng nền kinh tế nước

ta, tạo đà và khơi dậy các tiềm năng kinh tế Để đạt được những thành tựu như vậy ta càng thấy rõ vai trò vô cùng quan trọng của Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, một đạo luật cơ bản tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động đầu tư nước ngoài tại Việt nam, một kênh quan trọng cho quá trình hội nhập quốc tế và là động lực quan trọng khơi dậy các nguồn lực trong nước, phát huy có hiệu quả các nguồn lực, làm cho bộ mặt đất nước ngày càng đổi mới và phát triển Từ khi có văn bản pháp quy đầu tiên quy định về đầu tư nước ngoài đó là Nghị định số 115/CP ngày 18/4/1977 của Hội đồng Bộ trưởng ban hành Điều lệ đầu tư nước ngoài tại Việt nam, sau đó được nâng

cấp lên thành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt nam năm 1987, tiếp đó qua hai lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1990 và năm 1992; và đến năm 1996 Quốc hội đã thông qua

Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt nam mới, sau đó đã lại được sửa đổi, bổ sung năm

2000 và năm 2005 Quốc hội đã ban hành Luật Đầu tư mới áp dụng chung cho cả đ ầu

tư trong nước và nước ngoài, điều đó thể hiện sự quan tâm của Đảng và Nhà nước ta đối với thành phần kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài Mặt khác, đó cũng là yêu cầu phù hợp với quy luật chung, nhằm đáp ứng kịp thời sự biến đổi khách quan của tình hình phát triển kinh tế trong nước cũng như quốc tế trong từng thời kỳ, để tiến tới một đạo luật ngày càng hoàn chỉnh phù hợp với xu thế hội nhập, nâng cao khả năng thu hút

và sử dụng có hiệu quả vốn đầu tư nước ngoài

Với đối tượng chủ thể sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài về Việt Nam đầu tư kèm theo nhu cầu sử dụng đất để đầu tư ngày càng cao, nên việc cho họ được sử dụng đất là một vấn đề lớn để khuyến khích họ vào đầu tư Việt Nam

Vì thế, cùng với Luật Đầu tư năm 1987, Luật Đất đai đầu tiên cũng ra đời nhưng mãi đến năm 1993 Luật Đất đai mới, thay thế Luật Đất đai 1987 thì quyền và ngĩa vụ

của chủ thể sử dụng đất này mới được đề cập Cùng với sự tham gia hội nhập mở rộng thoáng hơn về người sử dụng đất liên quan tới chủ thể có yếu tố nước ngoài, nhất là khi Luật Đất đai 2003 ra đời, đã có nhiều quy định hơn cho đối tượng này

Có thể khái quát lịch sử sử dụng đất của người sử dụng đất có yếu tố nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, qua các giai đoạn sau:

1.4.1 Thời gian từ 1945 đến trước 1987

Thời kì Sau Cách mạng tháng Tám, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa được thành lập Trong nước Việt Nam mới, các quy định về ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ Năm 1949, Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký Sắc lệnh giảm tô và ra chỉ thị chia ruộng đất các đồn điền, trại ấp vắng chủ cho nông dân Năm 1953, Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Luật Cải cách ruộng đất Nhà nước chủ trương tịch thu ruộng đất của địa chủ, cường hào trao cho dân cày, đồng thời xác định QSH của họ trên những diện tích đất đó Năm 1954, Miền Bắc hoàn toàn giải phóng, đất nước ta tạm thời chia cắt thành hai miền Năm 1955 đến năm 1957, nhiều làng xã ở miền Bắc, miền Trung còn tồn tại phần lớn ruộng đất công bao gồm quan điền (ruộng thuộc SHNN) và các loại ruộng công của làng Những diện tích này hình thành từ nhiều nguồn gốc, lịch sử khác nhau

Từ năm 1954-1957, Đảng và Nhà nước chủ trương thực hiện khôi phục nền kinh tế sau chiến tranh và phấn đấu hoàn thành những nhiệm vụ của cách mạng dân tộc dân chủ Với khẩu hiệu người cày có ruộng, Đảng và Nhà nước ta đã hoàn thành Cải cách ruộng đất với một loạt các biện pháp giúp nông dân sau khi được chia ruộng đất và các tư liệu sản xuất khác đã từng bước khôi phục nền kinh tế nông nghiệp Với chính sách này, trong xã hội có rất nhiều các thành phần kinh tế, nhiều cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất Mỗi một chủ thể, một thành phần kinh tế tương ứng với một hình thức sở hữu đất đai, tài sản nhất định Hiến pháp năm 1959 đã ghi nhận nước Việt Nam dân chủ cộng hòa trong thời kỳ quá độ bao gồm các hình thức sở hữu về tư liệu sản xuất sau: sở hữu nhà nước tức là sở hữu toàn dân; sở hữu HTX tức là sở hữu của tập thể nhân dân lao động; sở hữu của người lao động riêng lẻ; sở hữu của nhà tư sản dân tộc

Để tiến hành công cuộc cải tạo xã hội chủ nghĩa nhằm cải tạo những quan hệ sản xuất không XHCN thành quan hệ sản xuất XHCN, văn kiện Đại hội Đảng lần thứ III Đảng Lao động Việt Nam có quy định về việc cải biến chế độ sở hữu cá thể và chế

độ sở hữu tư bản chủ nghĩa về tư liệu sản xuất thành các hì nh thức khác nhau của chế

độ sở hữu XHCN Đảng và Nhà nước ta chủ trương vừa bảo hộ những tư liệu sản xuất của người lao động riêng lẻ được quy định cụ thể trong Hiến pháp năm 1959

Nguyên tắc Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu về đất đai còn ghi rõ trong Nghị quyết số 125-CP của Chính phủ ban hành ngày 28/06/1971 về tăng cường công tác quản lý ruộng đất

Qua các cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ, các quy định

về sở hữu đất đai vẫn được Nhà nước bảo vệ trong thời kỳ kinh tế bao cấp

Năm 1975, đất nước ta hoàn toàn thống nhất, cả nước bước vào thời kỳ quá độ xây dựng chủ nghĩa xã hội, một dấu mốc quan trọng về chính sách đất đai được thể hiện thông qua Quyết định số 188-CP ngày 25/09/1976 của Chính phủ

Từ năm 1945 đến 1975 chưa có văn bản pháp luật do cơ quan Nhà nước ban hành quy định về đầu tư

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1987 đến trước năm 1993

Hiến pháp năm 1980 ra đời, quy định đất đai phải thuộc sở hữu toàn dân, thuộc

về dân tộc Việt Nam Với Chỉ thị số 57/CT-TƯ ngày 15/11/1978 của Ban Chấp hành trung ương Đảng, Đảng và Nhà nước ta đã tiến hành quản lý HTX Với Chỉ thị 100/CT-TƯ ngày 15/1/1981, chúng ta đổi mới cơ chế quản lý kinh tế, đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp

Ngày 29/12/1987 kì họ thứ 2 khóa VII Quốc Hội thông qua Luật Đầu tư ngoài tại Việt Nam Cũng năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai thuộc sở hữu tòan dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài

Tuy nhiên Luật đất đai năm 1987 chưa đề cập đến quyền và nghiã vụ của chủ thể sử dung đất có yếu tố nước ngoài này

1.4.3 Giai đoạn từ năm 1993 đến trước năm 2003

Năm 1992 Hiến pháp ra đời thay thế Hiến pháp 1980 cũng quy định chế độ sở hữu toàn dân về đất Năm 1993, Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai năm 1987

đã mở ra một nội hàm rộng “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Quyền sử dụng đất thuộc

về người sử dụng đất Từ Luật Đất đai năm 1987 đến Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi,

bổ sung hai lần vào năm 1998 và 2001), tiếp đó là Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009 Qua các đạo luật này, Nhà nước Việt Nam đã ngày càng mở rộng quyền

cho người sử dụng đất các quyền chung cho đến các quyền riêng của từng đối tượng

sử dụng đất ”22

Với đối tượng sử dụng đất là người Việt Nam về nước đầu tư được áp dụng Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Nghị Định 51/1999 NĐ-CP ngày 08/07/1999 quy định chi tiết thi hành luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, Nghị định số 11CP/ngày 24/01/1995 CP quy định chi tiết về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, Nghị định 24/2000/NĐ-CP ngày 31/07/2000 quy định chi tiết thi hành Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Thông tư 679/TT-ĐC ngày 12/05/1997 của tổng cục địa chính về việc thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư nước ngoài tại Việt Nam quyết định 189/2000/QĐ-BTC ngày 24/11/2000 của bộ trưởng bộ tài chính về việc ban hành bản quy định về thuê đất, mặt nước, mặt biển áp dụng đối với các hình thức đầu tư nước ngoài tại việt Nam, Công văn 19/KCN ngày 12/11/1977 của chính phủ về việc cho thuê lại đất trong khu công nghiệp

1.4.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Năm 2002, Nhà nước Việt Nam đã thực hiện chương trình tổng kết 10 năm thực hiện pháp Luật đất đai, nhằm xây dựng nội bộ đất đai phù hợp hơn với thời kì đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế Luật đất đai 1993 và được Quốc hội khóa XI, Kỳ họp thứ tư thông qua ngày 26-11-

2003 và có hiệu lực thi hành từ ngày 1-7-2004 Luật Đất đai năm 2003 có những sửa đổi, bổ sung về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài thuê đất tại Việt Nam, khái niệm người nước ngoài sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2003 đề cập có nội hàm rộng hơn không chỉ bao hàm các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, các

tổ chức quốc tế, tổ chức liên chính phủ; các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam mà còn cả những người Việt Nam định cư ở nước ngoài, hoạt động văn hóa, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

22

Xe m trang , Chế độ sở hữu đất đai qua các thời kỳ và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai,

http://www.toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc/Baiviet?p _page_id=1754190&p_cateid=1751909&art icle_det ails=1&ite m_id=13780563

Việc mở rộng khái niệm người nước ngoài sử dụng đất trong Luật Đất đai năm

2003 nhằm thể hiện chính sách đại đoàn kết toàn dân của Đảng và Nhà nước ta coi cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của dân tộc Việt Nam, khuyến khích họ gắn bó chặt chẽ với quê hương, đầu tư, đóng góp công sức vào công cuộc phát triển đất nước; đồng thời là một minh chứng sinh động cho chính sách đối ngoại rộng mở "Việt Nam muốn là bạn với tất cả các nước trên thế giới" và phù hợp với xu thế hợp tác, đối thoại phát triển, vì hòa bình và tiến bộ của nhân loại Những điểm mới trong các quy định về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003

Lần đầu tiên pháp luật đã tạo một "mặt bằng" pháp lý bình đẳng về quyền và nghĩa vụ trong sử dụng đất giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi

là người sử dụng đất trong nước) và người nước ngoài Cụ thể: Luật Đất đai năm 2003

đã dành hẳn một mục (Mục 4) trong Chương IV - Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất để quy định quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất (từ Điều 118 - Điều 121)

Luật Đất đai năm 2003 có nhiều ưu đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nhất là các doanh nghiệp sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, cụ thể như được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; được thế chấp, bảo lãnh bằng quyề sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam; được góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại để hợp tác liên doanh với tổ chức,

cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất

Luật Đất đai 2003 đã mở rộng các hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho phép sử dụng đất Trước đây, theo Lu ật Đất đai năm 1993 và Pháp lệnh ngày 14-10-1994 thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ có một hình thức sử dụng đất duy nhất là được Nhà nước cho thuê đất, trong khi

đó, pháp luật đất đai lại cho phép người sử dụng đất trong nước được sử dụng đất bằn g nhiều hình thức khác nhau

* Về quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất : Nếu Pháp lệnh ngày

14-10-1994 chỉ cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được "thế chấp giá trị quyền

sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam" (Khoản 3- Điều 7), thì Luật Đất đai năm 2003 cho phép chủ thể sử dụng đất này không chỉ thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của họ trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà còn được thế chấp, bảo lãnh bằng thuê và tài sản

thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Hơn nữa, phạm vi thế chấp cũng được mở rộng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho phép sử dụng đất không chỉ được thế chấp Quyền sử dụng đất tại

tổ chức tín dụng Việt Nam mà còn được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam như: Chi nhánh Ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, Ngân hàng liên doanh giữa Việt Nam với nước ngoài

* Về quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất : Pháp lệnh ngày 14-10-1994 chưa cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thuê được chuyển nhượng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất (trừ trường hợp doanh nghiệp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng tại các khu công nghiệp, khu chế xuất), thì Luật Đất đai năm 2003 cho phép người Việt Nam định

cư ở nước ngoài được quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền trong thời hạn sử dụng đất (đối với trường hợp sử dụng đất bằng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê) hoặc bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê (trong trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm)

* Về quyền cho thuê, bán nhà ở : Pháp lệnh ngày 14-10-1994 chưa đề cập đến quyền cho thuê hoặc bán nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Luật đất đai năm 2003 đã bổ sung quy định cho phép người nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, bán hoặc cho thuê

Hơn nữa, Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2009 cho phép một số đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất

ở tại Việt Nam Pháp luật cho phép nhà đầu tư nước ngoài được tham gia đầy đủ, bình đẳng như tổ chức kinh tế trong nước trong việc đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê

* Về quyền tặng, cho; để thừa kế quyền sử dụng đất : Quyền tặng, cho, quyền

sử dụng đất là một quyền năng mới bắt đầu quy định tại Luật Đất đai năm 2003 Theo

đó, người sử dụng đất được quyền tặng, cho, quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng, cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng, cho nhà tình nghĩa theo quy định của pháp luật

Không chỉ người sử dụng đất trong nước mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam cũng được hưởng quyền này Hơn thế nữa, họ còn được để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc

đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam; trường hợp người thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với ở tại Việt Nam hoặc cá nhân nước ngoài thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó (điểm d khoản 1 Điều 121)

Như vậy, Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất theo hướng mở rộng các quyền cho các chủ thể sử dụng đất này Người nước ngoài được phép sử dụng đất có các quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất, tương tự như các quyền của người sử dụng đất trong nước Những quy định này ra đời sẽ góp phần xây dựng một "khung pháp lý" bình đẳng cho mọi đối tượng sử dụng đất ở nước ta.”23

Đến nay, Khi Việt Nam đã gia nhập vào WTO với việc mở rộng thị trường hòa nhập với thế giới, Dự thảo Luật Đất đai 2013 dự đinh sẽ thông qua vào tháng 10/2013 sẽ có nhiều điểm mới dành cho đối tượng sử dụng đất này

23

Ts Nguyễn Quang Tuyến( Đại học Luật Hà Nội) : Quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất tại

Việt Nam, http//viet.vietnamembassy.us/tintuc/story.phap?d=20040628174633,[tru y cập 10-12-2012]

CHƯ ƠNG 2:

QUY CHẾ P HÁP LÝ CỦA NGƯ ỜI SỬ DỤNG ĐẤT CÓ YẾU TỐ

NƯ ỚC NG OÀI THỰ C HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI VIỆ T N AM

Khi thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam có sử dụng đất thì quyền lợi và nghĩa vụ

là được quan tâm nhất Ở chương này người viết sẽ đi tìm hiểu các loại đất mà người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sử dụng để thực hiện

dự án đầu tư, thời hạn sử dụng đất để đầu tư, về phía quyền sử dụng đất người viết sẽ tập trung xem xét quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất và các giao dịch về đất khi thực hiện dự án đầu tư Về nghĩa vụ người viết sẽ đi vào nghĩa vụ tài chính

2.1 Loại đất sử dụng để thực hi ện dự án đầu tư tại Vi ệt Nam

Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, đất được chia làm ba loại bao gồm:24 Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng

Với chính sách khuyến khích đầu tư vào đất đai được quy định Điều 12 Luật Đất đai

2003 Nhà nước cho người sử dụng đất là đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam được sử dụng khá nhiều loại đất

- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm: Đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thuỷ sản; Đất làm muối;Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sản xuất, kinh doanh phi nô ng nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

Các loại đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được sử dụng được Luật Đất đai quy định bao gồm cụ thể các loại đất sau:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có dự án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền xét duyệt thì được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án đầu tư

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài có dự án đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt thì được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm để thực hiện dự án đầu tư

Đất rừng sản xuất 26

- Đất rừng sản xuất được Nhà nước giao, cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho

cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định

cư ở nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư sản xuất lâm nghiệp

- Đất rừng sản xuất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

để thực hiện dự án đầu tư sản xuất lâm nghiệp

- Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất rừng sản xuất được kết hợp kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái - môi trường dưới tán rừng

Đất có mặt nước nội địa 27

- Ao, hồ, đầm được Nhà nước giao, cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất nông nghiệp

- Ao, hồ, đầm được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thuỷ sản, sản xuất nông nghiệp;

Đất có mặt nước ven biển 28

- Đất có mặt nước ven biển được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối

 Đất bãi bồi ven sông, ven biển 29

Đất bãi bồi ven sông, ven biển bao gồm đất bãi bồi ven sông, đất cù lao trên sông, đất bãi bồi ven biển và đất cù lao trên biển

- Đất bãi bồi ven sông, ven biển được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

Đất làm muối 30

- Đất làm muối được Nhà nước giao, cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư

ở nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối

- Đất làm muối được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài

để thực hiện dự án đầu tư sản xuất muối

2.1.2 Nhóm đất phi nông nghiệp

Đất ở tại đô thị 31

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất ở hoặc cho thuê đất ở tại đô thị

- Giao đất ở cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

- Cho thuê đất ở thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở

để cho thuê;

- Cho thuê đất ở thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê theo quy định của Chính phủ

Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị và khu dân cư nông thôn 32

Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị bao gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có; đất được quy hoạch để mở rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới

Đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển khu dân cư nông thôn bao gồm đất chỉnh trang trong khu dân cư hiện có, đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức việc lập và giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư để chỉnh trang hoặc xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới Đất cho các dự

án này phải được phân bổ đồng bộ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho toàn khu vực, bao gồm đất sử dụng để xây dựng kết cấu hạ tầng, đất ở, đất xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh Đất cho dự án chỉnh trang, xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn mới bao gồm đất để mở rộng, xây dựng đường và đất hai bên đường phù hợp với yêu cầu bảo đảm cảnh quan đô thị hiện đại

Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh 33

Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng

cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ

sở sản xuất, kinh doanh được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật n ày còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng

cơ sở sản xuất, kinh doanh

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh được lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác

 Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản 34

Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản bao gồm đất để thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản

- Đất để thăm dò, khai thác khoáng sản được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép thực hiện dự án thăm dò, khai thác khoáng sản

- Đất để làm mặt bằng chế biến khoáng sản thuộc loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có chế độ sử dụng đất như đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh quy định tại Điều 93 của Luật này

Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm 35

Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu

và đất để làm mặt bằng để chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

- Đất để khai thác nguyên liệu được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được phép khai thác nguyên liệu để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép thực hiện dự án đầu tư khai thác nguyên liệu để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

- Đất để làm mặt bằng sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm thuộc loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có chế độ sử dụng đất như đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh quy định tại Điều 93 của Luật này

Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dung 36

Nhà nước cho thuê đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện

dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản

2.2 Thời hạn sử dụng đất để t hực hi ện dự án đầu tư vào Vi ệt Nam

Theo quy định tại Điều 67 Khoản 3 Luật Đất đai 2003 về thời hạn sử dụng đất của người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu

tư vào Việt Nam được quy định cụ thể như sau:

- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm;

- Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm.”

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu

có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạc h sử dụng đất đã được xét duyệt Trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 67 của Luật Đất đai 37

Đất do Nhà nước giao, cho thuê thì thời hạn sử dụng đất tính từ ngày có quyết định giao, cho thuê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian

sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài”.38

2.3 Quyề n của người Vi ệt Nam đị nh cư nươc ngoài , tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hi ện dự án đầu tư vào Vi ệt Nam

Người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thực hiện

dự án đầu tư vào Việt Nam sẽ được hưởng những quyền lợi chung như người sử dụng đất trong nước đó là các quyền sau: 39

 Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2003 thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận trong các trường hợp sau:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật Đất đai 2003;

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở

 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

 Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;

 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Ngoài các quyền chung trên người sử dụng đất là đối tượng người Việt Nam định

cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sẽ được quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất được pháp luật cho phép Với việc lựa chọn hình thức sử dụng đất mà họ chọn sẽ tương ứng với các quyền thực hiện các giao dịch kèm theo tương ứng với hình thức

đó

2.3.1.Quyền lựa chọn hình thức sử dụng đất

Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất là một quyền mới được bổ sung trong Luật Đất đai năm 2003 thể hiện sự tôn trọng của Nhà nước đối với quyền tự do lựa chọn hình thức sử dụng đất cho phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế của người sử dụng đất

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư sẽ được chọn hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất thu tiền một lần hoặc thu tiền hàng năm Còn người nước ngoài, tổ chức nước ngoài chỉ chọn thuê đất trả tiền một lần hoặc trả tiền hằng năm

 Quyền chọn lựa hình thức sử dụng đất của người Việt Nam định cư nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài được điều chỉnh theo quy định tại Điều 108 Luật Đất đai

2003 về quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất được cụ thể như sau:

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ

sở sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

 Tuy nhiên, do tính đặc thù của một số loại đất nên pháp luật quy định nhà đầu

tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự

án đầu tư vào Việt Nam lại không được lựa chọn hình thức sử dụng đất như Điều 108 Luật Đất đai 2003 mà chỉ được lựa chọn một hình thức duy nhất do luật định:

- Điều 79 Luật đất đai 2003 quy định Đất có mặt nước ven biển được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư nuôi trồng thủy sản, sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối

- Điều 80 Luật Đất đai 2003 đất bãi bồi ven sông, ven biển được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài,

tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

- Điều 95 Luật Đất đai 2003 đất để khai thác nguyên liệu được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được phép khai thác nguyên liệu để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đối với người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép thực hiện dự án đầu tư khai thác nguyên liệu để sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm

 Mặc dù luật quy định nhà đầu tư nước ngoài chỉ được lựa chọn hình thức thuê đất khi đầu tư vào Việt Nam nhưng vẫn có một trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài được hưởng hình thức giao đất

* Đó là doanh nghiệp được hình thành bởi liên doanh giữa tổ chức nước ngoài,

cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài với tổ chức kinh tế trong nước góp vốn bằng quyền sử dụng đất , thì doanh nghiệp liên doanh không phải chuyển sang thuê đất, có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu trước đó bên Việt Nam đã trả tiền cho Nhà nước( hoặc cho người chuyển nhượng) mà không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

* Doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà được sử dụng giá trị quyền sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp, không phải ghi nhận nợ và không phải hoàn trả tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh không phải thuê đất và có quyền, nghĩa như tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất Giá trị quyền sử dụng đất là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp liên doanh 40

Hiện nay thay vì có được quyền sử dụng đất thông qua hình thức liên doanh với một hoặc nhiều bên trong nước như trước đây, nhà đầu tư nước ngoài có thể xem xét việc thuê đất trực tiếp từ Chính phủ hoặc từ các chủ thể có quyền sử dụng đất sau khi thành lập một doanh nghiệp nước ngoài tại Việt Nam Xu hướng có được quyền sử dụng đất bằng hình thức liên doanh trở nên không thích hợp với nhà đầu tư nước ngoài bởi sự khác nhau về cách quản lý giữa bên nước ngoài và trong nước trong những năm qua Theo quy định tại Điều 93 Khoản 3 Luật Đất đai 2003 còn cho phép Doanh nghiệp

có vốn đầu tư nước ngoài được thuê lại đất từ:

- Các tổ chức kinh tế trong nước, bao gồm doanh nghiệp nhà nước, công ty cổ phần và công ty TNHH;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài với điều kiện doanh nghiệp này đã trả tiền thuê đất cho toàn bộ thời gian thuê

40

Điều 107 Nghị đ ịnh 181/ 2004 NĐ-Cp ngày 29/ 10/ 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003

Ngoài việc tuân theo các quy định về hình thức sử dụng đất như trên, nếu người Việt Nam định cư nước ngoài đầu tư vào khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì sẽ được sử dụng đất dưới dạng được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao và sẽ có quyền và nghĩa vụ như giao đất có thu tiền sử dụng đất Ngoài ra còn được thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Còn tổ chức nước ngoài, người nước ngoài sẽ được thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao 41

2.3.1.1 Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai 1993 đối với việc sử dụng đất có nhân tố nước ngoài Nhà nước đều áp dụng hình thức cho thuê đất Do vậy người Việt Nam định cư nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam để thực hiện dự án đầu tư chỉ có duy nhất một hình thức sử dụng đất là thuê đất giống tổ chức, cá nhân nước ngoài

Đến khi Luật Đất đai 2003 ra đời thì hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất lần đầu tiên được áp dụng cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài Theo Luật Đất đai 2003 về giao đất: Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất 42

Cơ quan có thẩm quyền giao đất sẽ căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất để giao đất

Đối với Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư vào Việt Nam được pháp luật đất đai 2003 quy định chỉ có duy nhất đối tượng Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mới được sử dụng đất với hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất Việc nhận giao đất dưới hình thức giao đất có thu tiền đối với người Việt Nam định cư nước ngoài được Điều 34 Luật Đất đai về giao đất có thu tiền quy định cụ thể như sau:

- Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

- Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

- Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ

sở sản xuất, kinh doanh;

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;