thị trường bất động sản

TT BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC VẤN ĐỀ1 Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS 2 Phân loại thị trường BĐS 3 Các yêú tố của thị trường BĐS 4 Xu hướng phát triển của TT BĐS VN 5 Vai trò của Nhà nước đối

Chuyên đề

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TS Bựi Quốc Bảo,VPCP

Hà Nội, thỏng 03/2008

TT BẤT ĐỘNG SẢN - CÁC VẤN ĐỀ

1) Tổng quan về BĐS và thị trường BĐS

2) Phân loại thị trường BĐS

3) Các yêú tố của thị trường BĐS

4) Xu hướng phát triển của TT BĐS VN

5) Vai trò của Nhà nước đối với TT BĐS

6) Giá trị, giá cả BĐS

I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

1) Khái niệm, đặc điểm của BĐS

2) Khái niệm, đặc điểm của TT BĐS

- Đất đai (không di dời; vấn đề chủ quyền, tính đo lường);

- Nhà, công trình gắn với đất đai (nhà cửa, vật kiến trúc,

I TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

Đặc trưng BĐS với tư cách là một hàng hoá:

- Yếu tố thị hiếu, tập quán và tâm lý

- Chịu tác động của yếu tố chính trị, luật pháp

- Khả năng co dãn cung cầu kém

- Thời gian giao dịch dài; phí giao dịch cao

- KN chuyển hoá thành tiền mặt/tính thanh khoản kém

- KD BĐS không tạo ra ra SP vật chất

- Chiếm tỷ trọng lớn trong GDP

I TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

Khái niệm TT BĐS:

- Theo K Mark: Thị trường là chợ - Nơi diễn ra các quan hệ

mua – bán; là tổng hoà các quan hệ thực hiện giá trị hàng

hoá; là hệ thống các quan hệ thông qua đó, các giao dịch về BĐS được thực hiện.

- Là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ HH-TT

trong một không gian và thời gian nhất định.

- Là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS; tại đó, người mua và

người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định về giá cả, số lượng và dịch vụ BĐS.

- Theo IVSC: Là môi trường trong đó, người mua, người bán

tác động lẫn nhau để thực hiện việc mua bán (BĐS) thông qua

cơ chế giá.

I TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

Cấu trúc chung của thị trường:

- Thị trường HH, dịch vụ thông thường;

- Thị trường BĐS;

- Thị trường KH&CN;

- Thị trường Lao động;

- Thị trường Tài chính (TTTT; TT Vốn – TTCK, TTTD).

I TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

Đặc điểm:

- Khó hình thành thị trường trung tâm

- Mang tính địa phương: vùng, KV

- Cạnh tranh không hoàn hảo

- Tính cách biệt giữa HH và địa điểm giao dịch

- Khó gia nhập: Rộng - cả thâm nhập và rút lui

- Tính liên thông thị trường

- Biến động cung chậm so với biến động về cầu và giá

- Quản lý nhà nước về TT BĐS rất chặt chẽ

I TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

- Chu kỳ dài hơn; chậm - lệch pha so với tăng trưởng

- Có quan hệ mật thiết với các chỉ tiêu vĩ mô: tăng trưởng,

lạm phát…

- Có tính quốc tế: Cơn bão tiền tệ 1997

- Nhạy cảm ở tầm vĩ mô, kém nhạy cảm ở tầm vi mô

- Đứng sau trong đáp ứng cầu

I TỔNG QUAN VỀ BĐS & TT BĐS

So sánh với TT HH thông thường:

• Tính chính thống => Vấn đề thông tin;

• Độ phân tán - KN so sánh, thông tin;

• Đa dạng, đơn chiếc => cạnh tranh;

• Quy mô mua bán - Nhỏ, lẻ

• Khách hàng => Dịch vụ bổ sung

• Dạng hệ phân phối dịch vụ => Độ tín nhiệm

• Đàn hồi cung cầu kém => CS giá

II PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS

Vì sao phải phân loại?

Pha 1: Phân tích môi trường

Pha 2: Định vị chiến lược: Sản phẩm, thị trường, kênh, giá,

xúc tiến

Pha 3: Xây dựng chiến lược

Pha 4: Điều chỉnh chiến lược

II PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BĐS

1) Theo công dụng: Đất SX nông nghiệp; Nhà ở/đất ở (Chung

cư, chia lô, biệt thự, liền kề…); Nhà xưởng, khu công

nghiệp/đặc khu; BĐS phục vụ thương mại dịch vụ (VP cho thuê, TT thương mại, cơ sở dịch vụ, Khách sạn/nhà nghỉ); Tài sản đặc biệt…

2) Theo loại hình giao dịch: Mua bán, cho thuê, thế chấp, góp

vốn

3) Theo trình tự gia nhập TT: Cấp 1, cấp II, cấp III…

4) Theo hình thức dịch vụ: Đất đai, xây dựng

5) Theo địa lý: Vùng, miền, tỉnh => Tính địa phương

6) Theo mức độ kiểm soát;

7) Theo giá trị/bậc cầu: Cao cấp, trung bình, thấp cấp (Maslow -

Tồn tại, An toàn, Giao tiếp, Tôn trọng, Tự khẳng định, Tâm lý)

III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS

3.1 Cầu về bất động sản

3.2 Cung về bất động sản

3.3 Quan hệ cung cầu BĐS

III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS

3.1 Cầu về bất động sản:

* Khái niệm cầu: Tổng số tiền mà người mua chấp nhận và có thể

thanh toán với một mức giá xác định.

* Chú ý:

- Người mua chấp nhận;

- Có thể thanh toán: Tiền thực, Giá xác định.

- Về hiện vật: Có số lượng, chủng loại, địa điểm,

dịch vụ đi kèm…

III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS

3.1 Cầu về bất động sản:

* Khái niệm cầu

* Chú ý:

* Tiếp cận lý luận:

- Các loại cầu: Nhu cầu tự nhiên/ Want => Mong

muốn/ Need => Cầu có khả năng thanh toán (có tiền, chấp nhận giá)/ Demand.

- Tổng cầu: Tiêu dùng dân cư (thu nhập), Chi tiêu chính phủ

(Thường xuyên, Đầu tư); Chênh lệch đối ngoại…

III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS

III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS

* Nguồn tăng cung:

- Diện tích mới do khai phá,

- Diện tích mới do biến động cơ cấu;

- Chuyển đổi sở hữu.

III CÁC YẾU TỐ CỦA TT BĐS

3.3 Quan hệ cung cầu BĐS

Ba trạng thái cung cầu và biến động giá:

- Cung = Cầu: Giá cân bằng

- Cung > Cầu: Giá giảm

- Cung < Cầu: Giá tăng

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

Tìm hiểu gì về TT BĐS VN?

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

4.1 Qu á trình phát triển

1945 – 1980

1980 – 1992: Hiến pháp

1993 - 2003: Luật Đất đai

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

4.2 Năm định hướng điều hành (NQ26/NQ-TW, Luật Đất

đai 2003 => NĐ 181, 187, 197, 198, 17, 109, 99, 188, 123):

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, NN là chủ sở hữu;

- Là TLSX, hàng hoá đặc biệt - có thị trường;

- Sử dụng đúng mục đích, hiệu quả;

- Đổi mới chính sách, cơ chế, giải pháp điều hành…;

- Kiên quyết lập lại trật tự trong quản lý và sử dụng ;

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

4.3 D ẤU HIỆU PHÁT TRIỂN

- Sự quan tâm của xã hội

- Sự quan tâm của Chính phủ

- Qui mô các giao dịch

- Sự xuất hiện các dịch vụ

- Sự xuất hiện caáchội nghề

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

4.4 ĐẶC ĐIỂM VẬN ĐỘNG TT

- Sự mở rộng về quy mô: địa lý, số lượng, chất lượng giao

dịch;

- Sự phát triển theo chiều sâu: Chuyên môn hoá, chuẩn hoá

kỹ năng chuyên môn;

- Các phân khúc ngày càng rõ;

- Vai trò của các nhân tố nghề nghiệp ngày càng tăng: Đầu

tư, môi giới, dịch vụ định giá, tư vấn ;

- Sự can thiệp của nhà nước ngày càng sâu: Môi trường

pháp lý, chính sách…;

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

4.5 Đặc điểm vận động của giá cả thị trường

- Chu kỳ biến động không đều:

1993 - 1994, 2001 - 2002, 2004 => 2006

- Mức biến động cao

- Phạm vi biến động rộng

- Cấu trúc biến động:

Theo các phân khúc thị trường

Theo các quan hệ: Nhà - Đất, Giá đất - giá xây dựng; Nhà ở - nhà kinh

doanh; T ính pháp lý…

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

IV TT BẤT ĐỘNG SẢN TG

Biến động giá cả thị trường BĐS thế giới

- Trong 20 năm trước 1980: khá ổn định

V VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC

LỰC LƯỢNG THAM GIA THỊ TRƯỜNG

1) NHÀ NƯỚC

Người bán Người mua

2) NHÀ MÔI GIỚI 3) NHÀ ĐẦU TƯ 4) DÂN CƯ

V VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC

V VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC

* Nội dung quản lý Nhà nước:

- Tạo lập môi trường pháp lý: luật pháp, cơ chế, chính sách

- Quyết định quy hoạch, kế hoạch, chiến lược;

- Kiểm soát vận hành các giao dịch theo luật - T.tra, kiểm tra;

- Tổ chức bộ máy quản lý thị trường…

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1) Khái niệm giá cả BĐS: Định nghĩa, Đặc điểm, Các nhân

tố ảnh hưởng, Các phạm trù có liên quan

2) Giá trị

3) Chi phí

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1.1 Định nghĩa giá cả

* Các nhà kinh tế cổ điển:

Giá cả tự nhiên: Tỷ lệ lao động kết tinh.

Giá cả thị trường: Là tỷ lệ trao đổi thể hiện dưới dạng vật chất tiền tệ trong các quan hệ thị trường.

Cac Mark: Biểu hiện bằng tiền của lao động kết tinh trong hàng hoá.

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1.1 Định nghĩa giá cả

* Quan điểm marketing

- Số tiền thu về do bán hàng hoá, dịch vụ; Hoặc

- Số tiến bỏ ra để nhận được quyền về tài sản - hàng hoá;

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1.1 Định nghĩa giá cả

* Theo IVSC: Giá cả BĐS là số tiền trả cho bất động sản trong một giao dịch thị trường trực tiếp

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1.2 Đặ đ ể c i m:

- Giá cả BĐS là một phạm trù hiện thực

- Thông tin có thể được công khai hoặc không công khai;

- Giao dịch có thật, tại một thời điểm cụ thể;

- Giá cả thay đổi do các yếu tố kỹ thuật, kinh tế, xã hội;

- Cơ sở của giá cả BĐS là giá trị thị trường Giá cả BĐS có thể bằng, thấp hơn hoặc cao hơn giá trị thị trường của

BĐS.

 Xét giá cả phải chú ý yếu tổ tiền tệ, kỹ thuật, kinh tế, tâm lý…

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1.3 Các nhân t nh h ố ả ưở ng

- Các lực lượng thị trường vĩ mô

- Lực lương thị trường vi mô

 Cung cầu về BĐS

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

* Các l c l ự ượ ng th tr ị ườ ng v mô: ĩ

- Định hướng phát triển, Quy hoạch, Kế hoạch,

- Chính sách, cơ chế, tổ chức triển khai;

- Yếu tố kỹ thuật

- Tình trạng kinh tế - xã hội: tiền tệ, tài chính, ngân sách….

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

* L c l ự ươ ng th tr ị ườ ng vi mô:

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1.4 Các ph m trù có liên quan ạ

(1) Chi phí (2) Thu nhập (3) Giá trị

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

• Sản xuất hoàn tất thì chi phí là một thực tế lịch sử.

• Chi phí là yếu tố quan trọng khi ước tính giá trị tài

sản, là một phương cách tiện lợi để đo lường giá trị.

• Chi phí và giá trị là một khi đó là chi phí hợp lý và

được xã hội thừa nhận.

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

3 THUẬT NGỮ Thu nhập

• Định nghĩa: chỉ số tiền mà chủ đầu tư hoặc chủ tài sản

nhận được từ việc đầu tư nhằm khai thác tài sản sau khi trừ các chi phí.

• Đặc điểm:

- Thu nhập phụ thuộc vào doanh thu và chi phí phát sinh;

- Giá trị tài sản tỷ lệ thuận với thu nhập mang lại từ tài sản;

- Thu nhập là một cơ sở quan trọng để ước tính giá trị tài sản (vốn hoá thu nhập).

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

4 THUẬT NGỮ Giá trị

• Định nghĩa: biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản có

thể mang lại tại một thời điểm nhất định.

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

4 GI TR TH TR Á Ị Ị ƯỜ NG là:

- tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán và một bên là người mua, sẵn sàng mua

- vào thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai

- mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự

nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau,

- trên thị trường trao đổi độc lập.

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

Giá tr th tr ị ị ườ ng m ở: Mức tốt nhất về thông tin:

Tài sản có thể bán được

Thông tin đầy đủ, cập nhật, chính xác,

Hai bên đều tự nguyện, sẵn sàng, có khả năng;

Đã cân nhắc cẩn thận, cân nhắc hợp lý, hành động hiểu biết

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

Bán khác giá tr th tr ị ị ườ ng - cao h ơ n/th p h n: ấ ơ

Luật định Bán theo nghĩa vụ,

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

3) GIÁ TRỊ KHÁC GIÁ TRỊ THỊ TRƯỜNG

- Bồi thường - phục hồi

- Thay thế chức năng - bảo hiểm

- Thanh lý hoặc bán cưỡng chế - không được tiếp thị, yếu thế

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

các lo i ạ GI TR PHI TH TR Á Ị Ị ƯỜ NG

giá tr t i s n trong s d ng; ị à ả ử ụ giá tr t i s n có th tr ị à ả ị ườ ng h n ch , ạ ế giá tr t i s n chuyên dùng; ị à ả

giá tr t i s n ang ho t ị à ả đ ạ độ ng t i DN; ạ giá tr t i s n thanh lý; ị à ả

giá tr t i s n b t bu c ph i bán; ị à ả ắ ộ ả giá tr t i s n ị à ả đặ c bi t; ệ

Giá tr t i s n ị à ả đầ u t ; ư giá tr t i s n ị à ả để ả b o hi m; ể giá tr t i s n ị à ả để tính thu ; ế

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

1) Giá tr t i s n trong s d ng: ị à ả ử ụ L giá tr c a m t t i s n c à ị ủ ộ à ả ụ

th dùng cho m t m c ích riêng ể ộ ụ đ đố ớ i v i m t ng ộ ườ ử ụ i s d ng

c th ụ ể

L u ý: ư quan tâm đế n khía c nh tham gia, óng góp c a t i ạ đ ủ à

s n, không xét ả đế n khía c nh giá tr s d ng t t nh t, ho c ạ ị ử ụ ố ấ ặ

vi c bán t i s n trên th tr ệ à ả ị ườ ng.

2) Giá tr t i s n có th tr ị à ả ị ườ ng h n ch : ạ ế L do tính à đơ n

chi c, do nh ng i u ki n c a th tr ế ữ đ ề ệ ủ ị ườ ng, ho c do nh ng ặ ữ

nhân t khác l m cho t i s n n y ít có khách h ng tìm mua ố à à ả à à

L u ý: ư để bán đượ đ c òi h i m t quá trình ti p th lâu d i ỏ ộ ế ị à

h n, t n chi phí v th i gian h n so v i nh ng t i s n khác ơ ố à ờ ơ ớ ữ à ả

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

4) Giá tr t i s n ang ho t ị à ả đ ạ độ ng c a doanh nghi p: ủ ệ L giá tr à ị

to n b t i s n c a doanh nghi p Giá tr c a m i t i s n c u à ộ à ả ủ ệ ị ủ ỗ à ả ấ

th nh t ng t i s n c a doanh nghi p không th tách r i nhau v à ổ à ả ủ ệ ể ờ à

c ng không th th m nh trên c s giá tr th tr ng ũ ể ẩ đị ơ ở ị ị ườ

Chú ý: g m t i s n h u hình v t i s n vô hình Có th cao h n ồ à ả ữ à à ả ể ơ

ho c th p h n giá tr th tr ng c a t i s n ặ ấ ơ ị ị ườ ủ à ả

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

5) Giá tr thanh lý: ị L giá tr à ị ướ c tính thu đượ c khi h t th i gian s d ng ế ờ ử ụ

h u ích c a t i s n sau khi tr chi phí thanh lý ữ ủ à ả ừ ướ c tính

c i m: ph n ánh giá tr còn l i; T i s n v n có th c s a

ch a, ho c hoán c i cho m c ích s d ng m i ho c có th cung c p ữ ặ ả ụ đ ử ụ ớ ặ ể ấ

nh ng b ph n linh ki n r i cho nh ng t i s n khác còn ho t ữ ộ ậ ệ ờ ữ à ả ạ độ ng.

• 6) Giá tr t i s n b t bu c ph i bán: ị à ả ắ ộ ả s ti n thu v t bán t i s n trong ố ề ề ừ à ả

i u ki n th i gian giao d ch bán quá ng n so v i bình th ng Ng i

bán th ườ ng ch a s n s ng bán ho c bán không t nguy n ư ẵ à ặ ự ệ

• 7) Giá tr ị đặ c bi t: ệ L giá tr v à ị ượ t cao h n giá tr th tr ơ ị ị ườ ng hình th nh à

do s s k t h p ( liên k t ) v m t v t ch t, ch c n ng ho c kinh t c a ự ự ế ợ ế ề ặ ậ ấ ứ ă ặ ế ủ

m t t i s n v i các t i s n khác ộ à ả ớ à ả

• L u ý: ư Đượ c hình th nh do v trí, tính ch t à ị ấ đặ c bi t c a t i s n, ho c ệ ủ à ả ặ

tình hu ng ố đặ c bi t trên th tr ệ ị ườ ng, c ng có th hình th nh do y u t ũ ể à ế ố tâm lý

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

• 8) Giá tr ị đầ u t : ư L giá tr c a m t t i s n à ị ủ ộ à ả đố ớ i v i m t ho c m t nhóm ộ ặ ộ

nh à đầ u t n o ó theo nh ng m c tiêu ư à đ ữ ụ đầ u t ã xác nh ư đ đị

• L u ý: ư Mang tính ch quan; có th cao ho c th p h n giá tr th tr ủ ể ặ ấ ơ ị ị ườ ng

• 9) Giá tr b o hi m: ị ả ể L giá tr c a t i s n à ị ủ à ả đượ c quy nh trong h p đị ợ đồ ng

ho c i u kho n b o hi m ặ đ ể ả ả ể

• 10) Giá tr ị để tính thu : ế L giá tr d a trên các quy nh c a lu t pháp à ị ự đị ủ ậ

liên quan đế n vi c ánh giá giá tr t i s n ệ đ ị à ả để tính kho n thu ph i n p ả ế ả ộ

• 11) Giá tr th ch p: ị ế ấ Giá tr th ch p c a t i s n ị ế ấ ủ à ả để cho vay l s à ự ướ c

tính giá tr có tính ị đế n kh n ng th tr ả ă ị ườ ng t ươ ng lai c a t i s n ủ à ả

VI GIÁ TRỊ, GIÁ CẢ BĐS

Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường;

HOẶC,

khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường

Ph.VI CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

- TIẾP CẬN VÀ LỰA CHỌN PHƯƠNG PHÁP

Ba cách tiếp cận cơ bản:

Thứ nhất, tiếp cận giá bán Thứ hai, tiếp cận chi phí

Thứ ba, tiếp cận thu nhập Các yếu tố để lựa chọn phương pháp thẩm định giá:

• Đặc điểm kỹ thuật của tài sản

• Mục đích của thẩm định giá

• Mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài

liệu trên thị trường

Ph.VI CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS

- PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP

a) C s c a ph ơ ở ủ ươ ng pháp:

- Giá tr th tr ị ị ườ ng c a t i s n c n th m nh giá có quan h ủ à ả ầ ẩ đị ệ

m t thi t v i giá tr c a các t i s n t ậ ế ớ ị ủ à ả ươ ng t ã ho c ang giao ự đ ặ đ

d ch trên th tr ị ị ườ ng.

- Có nhi u cách g i khác nhau c a ph ề ọ ủ ươ ng pháp n y nh : à ư

ph ươ ng pháp so sánh giá bán, ph ươ ng pháp so sánh tr c ti p, ự ế

ph ươ ng pháp so sánh th tr ị ườ ng, ph ươ ng pháp so sánh giao d ch ị