MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY

Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 1.1 Tác dụng Hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất

MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA

VIỆT NAM HIỆN NAY

1 Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam

1.1 Tác dụng

Hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ra đời, các nhà hoạch định chiến lược sẽ có cơ sở đưa ra các dự báo chính xác của thị trường Điều này có tác dụng tốt đối với hầu hết các ngành trong nền kinh tế Hiện tại, thị trường lên xuống chủ yếu phụ thuộc vào việc mua bán theo tâm lý phong trào, dựa theo cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, định tính Khi chỉ số thị trường bất động sản Việt Nam được áp dụng, thị trường sẽ minh bạch hơn Điều này có tác dụng tốt đối với hầu hết các ngành trong nền kinh tế Cụ thể như sau:

+ Đối với Chính phủ và các Bộ, Ngành

Chính phủ không cần theo dõi và can thiệp sát sao vào các hoạt động của thị trường vì nó sẽ tự phát triển theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị Khi có các dự báo về khả năng mất cân đối của thị trường bất động sản thì Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô, hoặc sử dụng các công cụ tài chính để đảm bảo thị trường hoạt động lành mạnh, điều tiết sự nóng lạnh của thị trường

Khi có những cơ sở để dự báo sự phát triển của thị trường, Chính phủ sẽ hạn chế được việc ban hành các quy định khẩn cấp để điều tiết thị trường, góp phần giảm thiểu rủi ro chính sách cho các nhà đầu tư

+ Đối với Ngân hàng và các quỹ đầu tư

Khi chỉ số bất động sản ra đời, các ngân hàng sẽ có cơ sở đánh giá mức độ khả thi của các dự án đầu tư xây dựng bất động sản Các ngân hàng sẽ tính toán được số liệu đa chiều để đánh giá giá trị thực của dự án hình thành trong tương lai, từ đó tính

toán chính xác hơn việc cân đối dòng tiền của các dự án nhằm tránh rủi ro nếu cho vay quá giá trị thực của dự án Hiện nay, việc đánh giá của các ngân hàng thường chỉ lệ thuộc chủ quan vào các báo cáo của bên vay vốn và thông tin của thị trường tại thời điểm đó, hoàn toàn thiếu thông tin, số liệu để dự đoán tình hình của thị trường trong một thời gian dài Do các khoản vay thường kéo dài cho nên nếu không dự báo được tình hình thì mức độ rủi ro của ngân hàng sẽ rất cao

+ Đối với các nhà đầu tư bất động sản

Họ sẽ tránh được việc đầu tư vào phân khúc thị trường nào được dự báo sẽ dư thừa nguồn cung, hoặc có thể điều chỉnh thời gian triển khai dự án cho phù hợp với tình hình nhu cầu thị trường

+ Đối với dân chúng, người mua nhà ở

Người mua nhà có thể dựa vào các phân tích của các công ty tư vấn trên cơ sở các thông tin của hệ thống chỉ số để có quyết định đúng đắn trong việc lựa chọn các sản phẩm có giá trị phù hợp và lựa chọn đúng thời điểm mua nhà khi có nguồn cung tránh thiệt hại khi mua nhà vào lúc nguồn cung đang căng thẳng

+ Đối với các công ty trong ngành xây dựng

Các công ty trong ngành xây dựng có thể căn cứ vào các dự báo để dự đoán khối lượng cung cầu để lên kế hoạch sản xuất và tồn trữ hàng hóa trong mức độ phù hợp tránh dữ trữ thừa hoặc dữ trữ thiếu gây phát sinh chi phí

+ Đối với các sàn giao dịch bất động sản

Các sàn giao dịch bất động sản có thêm thông tin để đánh giá mức độ giao dịch thành công khi lựa chọn khách hàng công bố thông tin trên sàn giao dịch bất động sản

để tránh việc giao dịch trên sàn không thành công, ảnh hưởng đến uy tín của sàn + Đối với các công ty tư vấn đầu tư, các nhà nghiên cứu thị trường

Các nhà tư vấn và nghiên cứu thị trường sẽ có nguồn thông tin cơ bản để lập các báo cáo theo yêu cầu của Viện Nghiên cứu hoặc của khách hàng, tránh được việc tư vấn theo cảm tính như hiện nay

1.2 Ưu điểm

Thị trường bất động sản ở Việt Nam còn non trẻ vì nó cũng chỉ mới thực sự hình thành từ những năm của thập kỷ 90, do đó nó còn bộc lộ nhiều điểm hạn chế Để thị trường có thể phát triển như các nước, cần có một hệ thống chỉ tiêu mô tả và đánh giá thị trường, thông qua đó giúp chúng ta phân tích đánh giá đúng sự phát triển của thị trường bất động sản, những thách thức đặt ra, dự báo xu thế phát triển đồng thời làm căn cứ cho những cơ chế chính sách thúc đẩy thị trường phát triển một cách hiệu quả

Vì thế từ năm 2008, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây dựng một hệ thống chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ

số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản.Việc tiến hành xây dựng chỉ số bất động sản tạo điều kiện để xây dựng một công cụ, một thước đo phản ánh đúng thị trường lành mạnh, cung cấp thông tin định hướng thị trường cho người tiêu dùng, nhà đầu tư và giúp thị trường đi đúng hướng Thị trường bất động sản hiện nay không hoạt động theo quy luật cạnh tranh hoàn hảo do các bên đều thiếu thông tin Bên cung mặc

dù có thể lợi dụng điều này để thổi giá bất động sản, nhưng ngược lại bên bán cũng bất lợi vì khả năng lựa chọn đầu tư đúng phân đoạn thị trường và đúng thời điểm Một

số công ty như CBRE, Vinaland, Vietress,…cũng đã đưa ra các số liệu thống kê nhưng đều là số liệu tự thu thập, tổng hợp từ khách hàng của chính các công ty Vì vậy số liệu không đảm bảo mức độ chính xác cần thiết, vì không thể loại trừ trường hợp các công ty đưa ra các con số không chính xác để làm lợi cho công ty của mình.Nên hầu hết các số liệu được xây dựng từ trước cho đến nay đều mang tính chất tham khảo tương đối

Các con số thống kê do Bộ Xây dựng chủ trì phối hợp với các cơ quan có chức năng cùng tham gia nghiên cứu được tính toán và được công bố sẽ nói lên được hàng hóa bất động sản nào đang tăng, hàng hóa bất động sản nào đang xuống, nhà đầu tư nên đầu tư vào phân đoạn thị trường nào thì hiệu quả,…Từ đó sẽ có các quyết định đầu tư phù hợp Khi các hệ thống chỉ số này ra đời nó sẽ góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản, tình trạng đầu cơ, “bong bóng” …sẽ dần dần được đẩy lùi Thị trường bất động sản là một trong các thị trường quan trọng trong nền kinh tế bên cạnh thị trường hàng hóa và tiêu dùng; thị trường tài chứng khoán; thị trường tài chính

tiền tệ Hiện nay, tỷ trọng đóng góp của thị trường bất động sản chiếm tỷ lệ không nhỏ trong cơ cấu GDP Do đó, thị trường bất động sản phát triển thì mức độ ảnh hưởng của nó đến các thị trường khác trong nền kinh tế là rất lớn

1.3 Nhược điểm

Theo công bố của tập đoàn hàng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang Laselle về chỉ số minh bạch thị trường bất động sản 2006( RETI_ Real Estate Transparency Index) đối với 56 quốc gia và vùng lãnh thổ, Việt Nam có chỉ số minh bạch thị trường bất động sản thấp nhất thế giới(56/56 quốc gia được khảo sát) và cả khu vực Châu Á(19/19 quốc gia)

Cuộc khảo sát chỉ số minh bạch thị trường bất động sản dựa vào các thuộc tính sau:

+ Sự hiện diện các chỉ số về hoạt động đầu tư

+ Những thông tin về thị trường hiện có

+ Sự công khai thông tin tài chính và quản trị của các tổ chức công ty, các cơ quan trên thị trường chứng khoán

+ Các yếu tố pháp luật và các quy định

+ Tiêu chuẩn đạo đức và tính chuyên nghiệp

Nhưng cho đến nay thị trường bất động sản Việt Nam đã thoát đội sổ về tính minh bạch Vào tháng 7/2008, Tập đoàn Jones Lang LaSalle đã công bố bảng xếp hạng chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản toàn cầu Theo đó, Việt Nam được đánh giá là có cải thiện về tính minh bạch của thị trường bất động sản Cụ thể năm

2008, Việt Nam đã vươn lên vị trí 77/82 thị trường tham gia khảo sát Do đó bây giờ không phải là quá sớm hoặc quá muộn để tiến hành xây dựng hệ thống thông tin minh bạch, giúp định hướng và phát triển thị trường bất động sản Cần phải tiến hành xây dựng hệ thống thông tin càng sớm càng tốt

Trong quá trình tiến hành tính toán chỉ số thị trường bất động sản, dữ liệu quan sát chưa đủ lớn để có thể làm đại diện cho thị trường bất động sản Nên chăng, mở

rộng các quan sát trên phạm vi cả nước như thế con số tính toán sẽ thể hiện được sự phát triển của cả thị trường

Ở một số nước phát triển như Mỹ, Úc thị trường bất động sản phát triển nên việc tính toán chỉ số thị trường bất động sản không gặp khó khăn Nhưng thị trường bất động sản ở Việt Nam chưa thực sự phát triển nên việc xác định hệ số gắn với các quan sát để phù hợp với mức độ phát triển hiện nay của thị trường Bên cạnh đó, cho đến nay vẫn còn thiếu những quy luật có liên quan về công khai thông tin trên thị trường Nhưng khi Luật kinh doanh bất động sản ra đời và có hiệu lực sẽ hạn chế được vấn đề nêu ở trên

2 Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

2.1 Về công tác thống kê

Một trong những điểm yếu của thị trường bất động sản hiện nay là thông tin thiếu cập nhất, thiếu tính chuẩn xác, thiếu công khai minh bạch dẫn đến bên cung thao túng thị trường nhằm tối đa hóa lợi nhuận Việc xây dựng hệ thống thông tin là rất cần thiết Khi hệ thống thông tin bất động sản được thiết lập và vận hành ổn định thì Chính phủ không cần phải tốn nhiều thời gian và công sức theo dõi và can thiệp vào các hoạt động của thị trường, vì thị trường tự nó sẽ phát triển lành mạnh theo quy luật cung cầu và quy luật giá trị Chính phủ chỉ cần can thiệp ở tầm vĩ mô để bảo đảm sự hoạt động lành mạnh của thị trường, hoặc sử dụng công cụ tài chính để điều tiết nóng, lạnh khi có dự báo khả năng mất cân đối của thị trường Nếu không có số liệu thì không thể dự báo, nếu không có dự báo thì không thể có các tư vấn kịp thời cho các chính sách vĩ mô Hệ thống thông tin bất động sản chính là thước đo mức độ phát triển hiện tại và dự đoán tương lai của thị trường để đảm bảo các chính sách có hiệu lực lâu dài và hiệu quả

Để có thể xây dựng và vận hành hệ thống thông tin bất động sản thì Chính phủ nên phân rõ người điều hành và nhiệm vụ này nên giao cho Bộ Xây dựng Bên cạnh

đó Chính phủ cần có sự phân công rõ ràng với các Bộ, Ngành khác để phối hợp với

Bộ Xây dựng một cách nhịp nhàng hiệu quả

Do đó:

a) Cần có sự hợp tác thực sự của tất cả các ngành có liên quan bao gồm:

Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ Tài nguyên môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Ngân hàng và Tài chính trong các việc sau:

+ Cung cấp nhân lực phù hợp với công việc để thiết lập một nhóm công tác trong công việc xây dựng phương pháp, công thức, xử lý số liệu, và so sánh với thực tiễn, + Cung cấp số liệu chính thức, thường xuyên cập nhật về các vấn đề có liên quan + Thường xuyên tham gia góp ý, phản biện bổ sung những số liệu được cung cấp

và các số liệu được tính toán

Cụ thể như sau:

* Đối với Bộ Kế hoạch và đầu tư

Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng số liệu liên quan đến :

- Số dự án được phê duyệt theo thời gian và trong giai đoạn,

- Số vốn được phê duyệt theo thời gian và trong giai đoạn,

- Số vốn được thực hiện theo thời gian và trong giai đoạn

* Đối với Bộ Tài nguyên và Môi trường

Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng số liệu liên quan đến:

- Diện tích đất đã được quy hoạch theo thời gian và trong giai đoạn,

- Số đất đai được phê duyệt cho dự án theo thời gian và trong giai đoạn,

- Số đất đai chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo thời gian và trong giai đoạn,

- Số giao dịch thành công theo địa bàn theo thời gian và trong giai đoạn

* Đối với Bộ Tư pháp

Có nhiệm vụ cung cấp cho Bộ Xây dựng các số liệu liên quan đến:

- Các hợp đồng công chứng

- Các đăng ký bất động sản

Theo đó, để cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, vận động theo cơ chế thị trường, chúng ta cần phải quán triệt sâu sắc và toàn diện quan điểm của Đảng và Nhà nước về hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế chính sách liên quan đến đất đai và bất động sản Cần phải tạo hành lang pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà

Vì vậy, phải tổ chức vận hành hiệu quả hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thống nhất, công khai, minh bạch Bên cạnh đó, cần

có các quy định mang tính bắt buộc đối với các giao dịch bất động sản vì hiện nay các giao dịch bất động sản thông qua sàn chiếm tỷ lệ rất ít, hầu hết đều thông qua thị trường ngầm Có như thế thì việc thu thập thông tin để tiến hành tính toán chỉ số bất động sản mới có thể mang lại tính chính xác cao, mới có khả năng dự báo tình hình của thị trường bất động sản

* Đối với các Ngân hàng và Tài chính

Thị trường ngân hàng tài chính là một thị trường rất quan trọng trong nền kinh tế của Việt Nam nói riêng và của thế giới nói chung Hiện nay, nguồn tài chính cho thị trường bất động sản có thể kể ra như sau:

Vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp bất động sản, vốn riêng của cá nhân

Nguồn vốn ứng trước của khách hàng

Vay vốn của các ngân hàng thương mại

Vốn vay khác

Nguồn vốn tín dụng ngân hàng thương mại hiện nay giữ một vị trí khá quan trọng đối với thị trường bất động sản Nhưng nguồn vốn này có giới hạn và không mang tính bền vững vì nó lệ thuộc vào những khoản huy động vốn đa phần là ngắn hạn của các ngân hàng Hiện nay các ngân hàng thương mại đã hé mở cho vay các khoản bất động sản đồng thời cũng giảm lãi suất, tuy nhiên điều này cũng chưa đủ sức

để vực dậy thị trường bất động sản bị đóng băng trong suốt thời gian qua

Ta có thể thấy rằng, bất động sản nào cũng sẽ được hình thành từ một nguồn tài chính nào đó Nhưng khi một bất động sản đã, đang, và sẽ hình thành thì chúng lại không trở thành, hay có mối quan hệ với những công cụ của thị trường tài chính Nói

cách khác, thị trường bất động sản chưa có mối liên hệ trực tiếp với thị trường tài chính

Giải pháp của ngành ngân hàng được đặt ra để góp phần phục hồi thị trường bất động sản là chứng khoán hóa các khoản vay nợ Những khoản tín dụng cầm cố bất động sản tại thị trường sơ cấp có thể được chuyển nhượng dễ dàng tại thị trường thứ cấp, để tạo thanh khoản cao cho tín dụng bất động sản, tạo thêm nguồn vốn mới cho các ngân hàng Đồng thời các ngân hàng nên sớm hình thành các khoản vay dài hạn để cho vay đầu tư bất động sản và hỗ trợ người mua nhà

Bên cạnh đó thông tin mà các ngân hàng tài chính cần cung cấp cho Bộ Xây dựng bao gồm:

- Tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản,

- Số lượng thế chấp của thị trường bất động sản đối với hệ thống ngân hàng,

- Tổng nguồn thu từ đất đai, bất động sản theo địa bàn và theo thời gian,

- Số giao dịch chịu thuế liên quan đến thị trường bất động sản theo địa bàn và theo thời gian,

- Tổng lượng vốn đầu tư từ các quỹ đầu tư vào thị trường bất động sản theo địa bàn và theo thời gian

* Đối với Bộ Xây dựng

Cần tiến hành thu thập các số liệu:

- Số công trình được khởi công theo địa bàn,

- Số m2 được xây dựng theo địa bàn,

- Số công trình hoàn thành theo địa bàn,

- Số lượng giao dịch theo địa bàn và theo thời gian,

- Giá trị giao dịch theo địa bàn và theo thời gian,

- Thời gian giao dịch,

- Địa bàn diễn ra giao dịch

Bên cạnh đó cần có sự tham gia của nhiều cơ quan khác như:

+ Tổng Cục Thống kê và cục Thuế địa phương,

+ Các phòng công chứng,

+ Trung tâm thông tin nhà đất tại địa phương,

+ Các sàn giao dịch bất động sản…

Mức độ phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này phụ thuộc vào mức độ phức tạp của chỉ số cần tính toán, chỉ số càng phức tạp thì thời gian giữa các lần công bố sẽ dài hơn Ví dụ như chỉ số giá bất động sản sau khi nghiên cứu và tính toán có thể công bố

2 lần /tháng, nhưng chỉ số thị trường bất động sản, do mức độ phức tạp của mình nên

có thế được công bố theo quý

Ngoài các số liệu nêu ở trên, quá trình tính toán hệ thống chỉ số bất động sản cũng cần các thông tin cần thiết cho việc đánh giá chung cho sự phát triển của thị trường như GDP, tăng trưởng GDP, các số liệu vĩ mô về quản lý tiền tệ như cán cân thanh toán, tỷ giá,…

Ở các nước trên thế giới, thông tin trong quá trình cấp phép, đăng kí, các giao dịch mua bán đều thông qua ngân hàng nên việc thu thập thông tin không có gì là việc quá khó khăn.Ở Việt Nam chưa có phần mềm nối mạng từ các cơ quan Bộ, Ngành,…

có liên quan đến thị trường bất động sản nên thông tin trở nên chậm chạp, lỗi thời cho các quyết định mang tính vĩ mô Bên cạnh đó, phải có sự phối hợp thật nhịp nhàng giữa các cơ quan có liên quan thì mới mang lại hiệu quả cao Ví dụ, hiện nay thị trường bất động sản do Bộ Xây dựng điều hành, còn việc cấp tín dụng cho thị trường thuộc Ngân hàng Nhà nước Nếu cả hai cơ quan này hoạt động độc lập trong việc đưa

ra các chính sách, cơ chế điều hành thì việc sử dụng các công cụ tài chính để điều hành thị trường sẽ khó đạt được mục tiêu điều tiết hợp lý

Gần đây, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đã có cuộc gặp gỡ với Tập đoàn Coldwell Banker( Hoa Kỳ) và Asia E –Business Solution( Singgapo) về các vấn

đề liên quan đến quản lý thị trường bất động sản Các chuyên gia của các tập đoàn này

đã giới thiệu về hệ thống quản lý khai thác dữ liệu bất động sản, chương trình đào tạo kinh doanh bất động sản, phương thức chuyển nhượng thương mại cũng như kế hoạch

phát triển thương mại cũng như kế hoạch phát triển hệ thống và quản lý môi giới sàn giao dịch bất động sản Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản nên chủ động sẵn sàng tiếp nhận các các công nghệ mới, trang thiết bị hiện đại nhằm tạo ra sự phát triển cho thị trường bất động sản