Phân tích hiệu quả hoạt dộng của các công ty nhóm ngành bất động sản niêm yết tại thị trường chứng khoán Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRẦN THỊ VÂN ANH PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM Chuyên ngành

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

TRẦN THỊ VÂN ANH

PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TẠI THỊ TRƯỜNG

CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

Chuyên ngành: Tài chính Ngân hàng

Mã số: 60.34.20

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

Đà Nẵng - Năm 2015

Công trình được hoàn thành tại ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS VÕ THỊ THÚY ANH

Phản biện 1: PGS.TS Nguyễn Hòa Nhân

Phản biện 2: GS.TS Dương Thị Bình Minh

Luận văn đã được bảo vệ tại Hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản trị kinh doanh họp tại Đại học Đà

Nẵng vào ngày 11 tháng 04 năm 2015

Có thể tìm hiểu luận văn tại:

Trung tâm Thông tin - Học liệu, Đại học Đà Nẵng

Thư viện trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

BĐS là một trong những ngành quan trọng trong nền kinh tế vì ngành này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân Hơn nữa có mối liên quan mật thiết giữa thị trường BĐS với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Do đó nhóm ngành BĐS chịu tác động lớn từ các yếu tố vĩ mô

Ngành BĐS Việt Nam trong những năm gần đây gặp rất nhiều khó khăn khi kinh tế rơi vào suy thoái, thị trường BĐS đóng băng Trong giai đoạn khó khăn này có không ít công ty BĐS thua lỗ thậm chí đóng cửa Bên cạnh đó cũng có rất nhiều công ty BĐS khác đã và đang nỗ lực không ngừng để duy trì hoạt động và phát triển Như vậy sự khác biệt về hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS là do đâu Đến cuối năm 2013 thị trường BĐS đã có những dấu hiệu khởi sắc khi nhận được nhiều sự hỗ trợ từ Nhà nước Đây là cơ hội để các công ty BĐS tìm kiếm cơ hội để phát triển sau giai đoạn khó khăn

Để giải quyết vấn đề trên cần phải tiến hành phân tích, nghiên cứu đánh giá toàn bộ quá trình và kết quả họat động kinh doanh của công ty dựa trên số liệu kế toán - tài chính Qua phân tích công ty mới thấy rõ nguyên nhân, nguồn gốc của các vấn đề phát sinh và các giải pháp cụ thể để cải tiến quản lý Kết quả của phân tích hiệu quả hoạt động là cơ sở để các nhà quản trị ra quyết định ngắn hạn hay dài hạn Ngoài ra, phân tích hiệu quả hoạt động của công ty có thể đề phòng và hạn chế những rủi ro trong kinh doanh, đồng thời cũng có thể dự đoán được các điều kiện kinh doanh trong thời gian sắp tới Kết quả từ phân tích còn là nguồn thông tin hỗ trợ cho những nhà

đầu tư trên TTCK quan tâm đến các công ty ngành BĐS

Những nghiên cứu về thị trường BĐS tại Việt Nam có rất nhiều nhưng nghiên cứu đi sâu vào phân tích hiệu quả hoạt động của

cả ngành còn ít Trong bối cảnh các công ty BĐS đang gặp khó khăn cần thiết có sự phân tích đầy đủ về học thuật để nhận ra những tồn tại

và cơ hội để phát triển

Xuất phát từ nhu cầu trên tác giả đã lựa chọn đề tài “Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty nhóm ngành BĐS niêm yết tại

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài thực hiện những mục tiêu sau:

Hệ thống hóa cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động của công ty Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS trên TTCK Việt Nam nhằm tìm ra những đặc điểm trong hiệu quả hoạt động

Đề xuất các giải pháp và kiến nghị đối với công ty BĐS, nhà quản lý, cơ quan có liên quan

3 Câu hỏi nghiên cứu

Đề tài đi vào trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau

Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty niêm yết được thực hiện bằng phương pháp nào?

Những đặc trưng về ngành trong hiệu quả hoạt động của các công ty nhóm ngành BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam giai đoạn

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS niêm yết

Về thời gian, các công ty BĐS niêm yết trên TTCK trong giai đoạn 2010 – 2013

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp định tính: qua việc thu thập thông tin, dùng phương pháp thống kê mô tả, so sánh để phân tích đánh giá hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam Phương pháp định lượng: từ bộ dữ liệu thu thập được từ các công ty BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam, tác giả thực hiện phân tích thống kê và thực hiện hồi quy để xác định các nhân tố ảnh hưởng lên hiệu quả hoạt động của các công ty BĐS bằng mô hình ảnh hưởng cố định và ảnh hưởng ngẫu nhiên

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Về mặt lý thuyết, đề tài đã hệ thống lại lý luận về hiệu quả hoạt động của công ty và ngành BĐS

Về mặt thực tiễn, từ phân tích hiệu quả hoạt động các công ty ngành BĐS để đánh giá những đặc trưng của ngành BĐS và đưa ra những hàm ý chính sách đối với các công ty, với cơ quan quản lý Nhà nước để nâng cao hiệu quả hoạt động

7 Bố cục đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động của công ty

ngành BĐS

Chương 2: Phân tích hiệu quả hoạt động các công ty nhóm

ngành BĐS niêm yết trên trên TTCK Việt Nam

Chương 3: Đánh giá chung và một số kiến nghị nhằm nâng

cao hiệu quả hoạt động của các công ty nhóm ngành BĐS trên TTCK Việt Nam và khuyến nghị cho nhà đầu tư chứng khoán

8 Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Luận văn “Phân tích hiệu quả hoạt động của các công ty ngành dược trên TTCK Việt Nam” của ThS Võ Đức Nghiêm – Trường Đại học Kinh tế Đà Nẵng – 2013

Luận văn “Phân tích hiệu quả hoạt động tại Công ty cổ phần nhựa Đà Nẵng” của ThS Nguyễn Thị Huyền – trường Đại học Kinh

tế Đà Nẵng ( 2011)

Nghiên cứu của Hyewon Youn và Zheng Gu (2013) “Các nhân

tố ảnh hưởng đến tỷ suất sinh lời trên TS của ngành công nghiệp nhà nghỉ, khách sạn Hàn Quốc” đã sử dụng chỉ tiêu ROA để đo lường hiệu quả hoạt động

Nghiên cứu gần đây nhất về các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của công ty là nghiên cứu của nhóm tác giả Z Bashir, A Abbas, S Manzoor và M N Akram (2013)

toàn bộ chi phí bỏ ra để có kết quả đó, phản ánh chất lượng của hoạt động kinh tế đó

Theo Trương Bá Thanh và Trần Đình Khôi Nguyên (2001) thì hiệu quả hoạt động công ty được xem xét trong mối quan hệ giữa đầu

ra là kết quả của DN (doanh thu, lợi nhuận, giá trị sản xuất, giá trị tăng thêm…) với đầu vào là nguồn lực sử dụng (TS, vốn chủ sở hữu, nguồn nhân lực…)

Hiệu quả của một công ty phải được xem xét một cách tổng thể các hoạt động của công ty Hoạt động sản xuất kinh doanh và hoạt động tài chính có mối quan hệ mật thiết, do đó khi phân tích đánh giá hiệu quả hoạt động của công ty cần xem xét hiệu quả của hai hoạt động này

1.1.2 Phân loại hiệu quả hoạt động công ty

Hiệu quả hoạt động của công ty bao gồm: hiệu quả kinh doanh

và hiệu quả tài chính

a Hiệu quả kinh doanh

Hiệu quả kinh doanh được tạo thành bởi tất cả các yếu tố trong quá trình sản xuất kinh doanh Do vậy hiệu quả kinh doanh của công

ty được xem xét trên 2 mặt là hiệu quả kinh doanh cá biệt và hiệu quả kinh doanh tổng hợp

Hi ệu quả kinh doanh cá biệt

Hi ệu quả kinh doanh tổng hợp

b Hiệu quả tài chính

Hiệu quả tài chính thường được các nhà đầu tư quan tâm, một công ty có hiệu quả tài chính cao thì công ty có nhiều điều kiện để tăng trưởng Công ty muốn phát triển cần phải đầu tư và sự đầu tư đòi hỏi có nguồn vốn Vấn đề là các công ty nên gia tăng vốn chủ sở hữu hay huy động vốn vay

1.2 CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY

1.2.1 Chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh

Hiệu quả kinh doanh được hình thành từ tất cả các yếu tố của quá trình sản xuất kinh doanh Do vậy khi xem xét hiệu quả kinh doanh của công ty bên cạnh xem xét một cách tổng hợp, cần phải nghiên cứu các yếu tố thành phần của nó đó là hiệu suất sử dụng tài sản, khả năng sinh lời từ doanh thu, khả năng sinh lời của tài sản

Các nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả hoạt động kinh doanh bao gồm:

a Hiệu suất sử dụng TS

Hi ệu suất sử dụng TS của công ty

Hi ệu suất sử dụng TS cố định của công ty

Hi ệu suất sử dụng vốn lưu động của công ty

S ố vòng quay hàng tồn kho

S ố vòng quay các khoản phải thu

b Khả năng sinh lời từ doanh thu

Chỉ tiêu khả năng sinh lời là điều kiện để duy trì sự tồn tại và phát triển của công ty Được đo lường bằng tỷ số giữa lợi nhuận với các chỉ tiêu kết quả hoặc giữa lợi nhuận với phương tiện của công ty Chỉ tiêu tổng quát:

T ỷ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần

T ỷ suất lợi nhuận trên doanh thu thuần hoạt động kinh doanh

T ỷ suất lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ

c Khả năng sinh lời từ tài sản

T ỷ suất sinh lời của tài sản (ROA)

K

Lợi nhuận

Nguồn lực kinh doanh

=

T ỷ suất sinh lời kinh tế của tài sản (RE)

1.2.2 Các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính

Hiệu quả tài chính là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu được các nhà đầu tư quan tâm, đó là việc giữ gìn và phát triển nguồn vốn chủ sở hữu

Ch ỉ tiêu tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu (ROE)

Ch ỉ tiêu thu nhập trên mỗi cổ phiếu (Earning per share: EPS)

Ch ỉ tiêu hệ số giá trên thu nhập (P/E)

1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HIỆU QUẢ HOẠT

Quy mô của công ty có thể được xem xét ở các góc độ về vốn,

số lượng lao động hay doanh thu

Narware(2010) trong nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng việc định giá và khả năng sinh lợi tại Malaysia đã chỉ ra quy mô công ty

là một trong các yếu tố quan trọng Trong nghiên cứu của Dumbrava (2010) trong nghiên cứu về phân tích hiệu quả hoạt động của công ty tại Romania cũng chỉ ra tương tự

Kim và Burnie (2002) đã sử dụng ROA để đo lường hiệu quả hoạt động và nhận thấy rằng những công ty có quy mô nhỏ hoạt động hiệu quả hơn các công ty quy mô lớn trong điều kiện kinh tế thuận lợi Nhưng khi nền kinh tế xấu đi thì các công ty có quy mô nhỏ lại

có hiệu quả kém hơn và rủi ro phá sản cao hơn

b Tuổi công ty

Theo các nghiên cứu của Robert Panco, Helaine J Korn

(1999) thì tuổi của một công ty là nhân tố ảnh hưởng đến sự tồn tại

và phát triển của một công ty

Bruderl và Schussler (1990) cho rằng đối với những công ty thì rủi ro tăng lên trong thời gian ban đầu tồn tại và sẽ giảm sau đó Công ty mới sẽ mất nhiều thời gian, chi phí để để đưa công ty vận hành một cách bình thường Và những công ty ở giai đoạn khởi sự sẽ cần thời gian để thiết lập mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp,

và cả đối thủ cạnh tranh Do đó rủi ro đối với các công ty có tuổi đời non trẻ là rất lớn Và để công ty có thể tăng hiệu quả hoạt động của mình cần phải có thời gian

c Yếu tố quản trị công ty

Trong nghiên cứu của Hyewon Youn và Zheng Gu (2013) về phân tích các nhân tố ảnh hưởng lên hiệu quả hoạt động của ngành nhà nghỉ, khách sạn tại Hàn Quốc đã sử dụng chỉ tiêu ROA để đo lường hiệu quả hoạt động Kết quả của nghiên cứu đã chỉ ra hai nhân

tố ảnh hưởng lớn đên hiệu quả hoạt động ngành nhà nghỉ, khách sạn

ở Hàn Quốc là chi phí hoạt động và cấu trúc vốn vì chi phí hoạt động của ngành chiếm tỷ lệ vào và các công ty vay nợ quá nhiều

Nghiên cứu của tác giả Nicolescu Elena Irina (2011) cho thấy hiệu quả tài chính phản ánh qua ROE của các công ty chịu ảnh hưởng bởi doanh thu, khả năng chi trả lãi vay, đòn bẩy tài chính và

tỷ trọng tài sản cố định

1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính

Theo Đoàn Ngọc Phi Anh (2010) dựa vào phương trình Dupont, phân tích chỉ tiêu ROE có thể thấy rằng hiệu quả tài chính bị ảnh hưởng bởi 3 nhân tố: hiệu quả kinh doanh, cấu trúc tài chính và thuế suất thuế thu nhập công ty Trong đó có thể thấy hiệu quả kinh doanh tỉ lệ thuận với hiệu quả tài chính, cấu trúc tài chính có thể có

quan hệ tỉ lệ thuận hay nghịch với hiệu quả tài chính

1.4 PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CÔNG TY

1.4.1 Phương pháp so sánh

Phương pháp này được sử dụng khá phổ biến trong phân tích hiệu quả hoạt động Nó được dùng để đánh giá kết quả, xác định vị trí và xu hướng biến động của chỉ tiêu phân tích

1.4.2 Phương pháp thống kê mô tả

Phương pháp thống kê mô tả là phương pháp mô tả dữ liệu bằng các phép tính và chỉ số thống kê thông thường như số trung bình (mean), số trung vị (median), phương sai (variance), độ lệch chuẩn (standard deviation), giá trị lớn nhất (max), giá trị nhỏ nhất (min),…

1.4.3 Phương pháp hồi quy

Hồi quy theo cách nói đơn giản là đi ngược về quá khứ để nghiên cứu những dữ liệu đã diễn ra theo thời gian nhằm tìm đến quy luật về mối quan hệ giữa chúng Mối quan hệ đó được biểu diễn dưới dạng một phương trình hồi quy mà dựa vào đó ta có thể giải thích các kết quả lượng hóa về bàn chất, hỗ trợ, củng cố các lý thuyết và

dự báo trong tương lai

a Mô hình ảnh hưởng cố định và mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên

Mô hình ảnh hưởng cố định – FEM

Mô hình ảnh hưởng ngẫu nhiên – REM

Lựa chọn mô hình dựa vào kiểm định Hausman

b Mô hình hồi quy bội tuyến tính OLS

1.4.4 Các phương pháp khác

Ngoài các phương pháp đã nêu trên, một số các phương pháp khác cũng sử dụng trong phân tích hiệu quả hoạt động như như:

phương pháp thống kê suy luận, phương pháp thay thế liên hoàn,…

1.5 NGÀNH BĐS

1.5.1 Khái niệm ngành BĐS

Việc phân loại tài sản thành động sản và BĐS có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất, mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất BĐS bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng…và tất cả những gì liên quan đến đất đai và gắn liền với đất đai

Pháp luật nhiều nước trên thế giới như Anh, Canada, Úc, Mỹ…đều thống nhất xem BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai

Theo tiêu chí phân ngành của ICB, hệ thống phân ngành phát triển bởi Dow Jones và FTSE ngành BĐS bao gồm: Công ty đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào BĐS thông qua phát triển, đầu tư, sở hữu; Công ty cung cấp dịch vụ cho các công ty BĐS nhưng không

sở hữu các TS của mình bao gồm các đại lý, các nhà môi giới, các công ty cho thuê, công ty quản lý và dịch vụ tư vấn; Các quỹ đầu tư BĐS và các tổ chức BĐS đầu tư tín thác

Theo hệ thống phân ngành kinh tế Việt Nam (VISC) năm 2007 ngành BĐS gồm: Hoạt động của chủ hợp đồng đất, các đại lý, các nhà môi giới trong những hoạt động sau: mua hoặc bán BĐS, cho thuê BĐS, cung cấp các dịch vụ về BĐS khác như định giá BĐS hoặc hoạt động của các đại lý môi giới BĐS Ngành này cũng gồm:

Sở hữu hoặc thuê mua TS được thực hiện trên cơ sở phí hoặc hợp đồng; Xây dựng cấu trúc, kết hợp với việc duy trì quyền sở hữu hoặc thuê mua cấu trúc này; Quản lý TS là BĐS

Đề tài sẽ thực hiện lựa chọn các công ty thuộc nhóm ngành

BĐS trên TTCK Việt Nam để tiến hành nghiên cứu dựa trên khái niệm của ICB và VISC

1.5.2 Đặc điểm ngành BĐS

a Kinh doanh BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực vì BĐS sản phẩm kinh doanh có vị trí cố định không thể di chuyển được

b Kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài

c Kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 thực hiện hệ thống hóa được cơ sở lý luận về hiệu quả hoạt động của công ty, bên cạnh đó cũng trình bày các chỉ tiêu dùng để phân tích hiệu quả hoạt động của công ty và lý luận chung

về ngành BĐS Trong chương này còn nêu các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của công ty, các tài liệu phục vụ cho công tác phân tích và các phương pháp thường được sử dụng trong phân tích Trên cơ sở những nội dung này tiến hành thu thập số liệu của các công ty BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam để phục vụ cho việc phân tích hiệu quả hoạt động ở chương sau

CHƯƠNG 2 PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG

CỦA CÁC CÔNG TY NHÓM NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM

YẾT TRÊN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN

VIỆT NAM 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÀNH BĐS TẠI VIỆT NAM

2.1.1 Tình hình hoạt động ngành BĐS giai đoạn hiện nay

a Tình hình kinh doanh BĐS trong giai đoạn 2010 – 2013