ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG SẢN TỈNH NGHỆ AN

- Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và của tỉnh Nghệ An nói riêng tuy mới hình thành, nhưng đã có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh,

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

- - -  

-BÀI TIỂU LUẬN

ĐỀ TÀI: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN TỈNH NGHỆ AN

Hà Nội, 2014

Danh sách nhóm 6

1 Nguyễn Thị Hồng

2 Nguyễn Thị Hồng Nhung

3 Nguyễn Thị Thu Hằng

4 Nguyễn Thị Thứ

5 Phùng Diệu Linh

6 Lê Thị Mai Loan

7 Lê Thị Vân Anh

8 Lù Thu Hương

I, Tổng quan vấn đề

1 Điều kiện tự nhiên tỉnh Nghệ An

- Tỉnh Nghệ An nằm ở trung tâm khu vực Bắc Trung Bộ, đất rộng, người đông Với diện tích 16.490,25 km2, lớn nhất cả nước; dân số hơn 3,1 triệu người (tính đến năm 2010), đứng thứ tư cả nước; hội tụ đầy đủ các tuyến giao thông đường bộ, đường sắt, đường hàng không, đường biển, đường thủy nội địa; điều kiện tự nhiên phong phú, đa dạng như một Việt Nam thu nhỏ Nghệ

An có nhiều tiềm năng và lợi thế để thu hút đầu tư và ngày càng có nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước đến tìm hiểu cơ hội đầu tư, kinh doanh tại Nghệ An

2 Đặc điểm kinh tế – xã hội

- Nghệ An nằm trong hành lang kinh tế Đông - Tây nối liền Mianma - Thái Lan - Lào - Việt Nam - Biển Đông theo đường 7 đến cảng Cửa Lò Nằm trên các tuyến

du lịch quốc gia và quốc tế (tuyến du lịch xuyên Việt; tuyến du lịch Vinh - Cánh đồng Chum – Luôngprabang - Viêng Chăn - Băng Cốc và ngược lại qua Quốc lộ 7 và đường 8)

- Với vị trí như vậy, Nghệ An đóng vai trò quan trọng trong giao lưu kinh tế, thương mại, du lịch, vận chuyển hàng hóa với cả nước và các nước khác trong khu vực, nhất là các nước Lào, Thái Lan và Trung Quốc, là điều kiện thuận lợi để kêu gọi đầu tư phát triển kinh tế - xã hội

3 Đặt vấn đề

- Bất động sản là tài sản không di dời được, bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị của bất động sản như: hàng rào, cây cối,…

- Thị trường bất động sản là nơi tiến hành dao dịch bất động sản mang tính khu vực và biến động theo thời gian

- Thị trường bất động sản Việt Nam nói chung và của tỉnh Nghệ An nói riêng tuy mới hình thành, nhưng đã

có bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch vụ đã được đầu tư xây dựng Các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn Tỉnh, các đơn vị tư vấn thiết kế, doanh nghiệp xây lắp của ngành xây dựng ngày càng lớn mạnh, đủ sức tham gia các công trình xây dựng lớn của đất

nước Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã dần hoàn thiện, tạo điều kiện để thị trường bất động sản phát triển bền vững và lành mạnh, môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam cũng như của tỉnh thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống xã hội làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững Do đó, việc đưa ra những giải pháp nhằm giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định và lành mạnh là vô cùng cấp thiết Nhận thấy tầm quan trọng của việc phát triển thị

trường bất động sản trong nền kinh tế quốc dân, nhóm đã quyết định chọn đề tài “Thực trạng và giải pháp phát triển thị trường bất động sản tỉnh Nghệ An” làm đề tài thảo luận nhóm

II, Thực trạng thị trường bất động sản tỉnh Nghệ An

Kể từ đầu năm 2011 đến nay, bất động sản ở tỉnh ta gần như đóng băng sau cơn sốt từ cuối năm 2009 Hệ quả này kéo theo những hệ lụy như khiếu nại, khiếu kiện, lừa đảo, doanh nghiệp bất động sản vỡ nợ, trong khi nguồn thu ngân sách từ thuế đất thấp chưa từng có Trước thực trạng trên, UBND tỉnh vừa tổ chức hội nghị bàn biện pháp giải quyết khó khăn cho các dự án bất động sản trên địa bàn tỉnh vào ngày

27/3/2013 vừa qua

Nhiều giải pháp đã được UBND tỉnh cùng doanh nghiệp bàn bạc nhưng việc giải cứu dự án bất động sản sẽ không dễ dàng

Đìu hiu thị trường bất động sản

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản tiếp tục gặp khó khăn, giá cả sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường, số lượng giao dịch không nhiều, thậm chí một số dự

án không có giao dịch Nhiều doanh nghiệp bất động sản, kinh doanh bất động sản gặp khó khăn, nhất là các doanh nghiệp nhỏ và vừa, tiềm lực kinh tế hạn chế, phải vay vốn kinh doanh hoặc dựa vào nguồn vốn đầu tư ban đầu của khách hàng

Mới đây Bộ Xây dựng có báo cáo thống kê cho thấy cả nước ta đang còn 42.000 căn nhà tồn kho tại các dự án bất động sản nhưng thực tế sẽ còn nhiều hơn vì các dự án không báo cáo con số thực vì sợ ảnh hưởng đến kinh doanh Bên cạnh đó, một số căn hộ tồn kho do dự án đã huy động vốn một phần, đã giải phóng mặt bằng, đầu tư cơ sở hạ tầng nhưng phải dừng thi công do không có thị trường, các nhà đầu tư đã mua nhưng chưa bán được

Hiện nay, tỉnh Nghệ An đang có 110 dự án kinh doanh bất động sản của 74 doanh nghiệp với tổng diện tích gần 1.000

ha có tổng mức đầu tư khoảng 51.000 tỷ đồng Tuy nhiên, số

dự án được triển khai và đưa vào sử dụng mới đạt được gần 7% mức đầu tư Hiện, tỉnh ta đang tồn kho nhà ở thấp tầng tại các dự án là 2.595 căn, căn hộ chung cư là 1.120 căn, diện tích văn phòng cho thuê và mặt bằng thương mại tại các dự án bất động sản là 12.982m2, đất nền là 5.148m2

Nguyên nhân của thực trạng này là giá đất, giá nhà hiện còn quá cao so với mức thu nhập bình quân đầu người mà theo tính toán của các chuyên gia, số bất động sản tồn kho ở tỉnh

ta phải 10 năm nữa mới tiêu thụ hết so với thu nhập đầu người Một khi giá còn cao thì các giải pháp để đưa ra hỗ trợ thị trường rất khó phát huy hiệu quả khi mà lượng cầu không có do người dân dù có nhu cầu mua nhưng không thể

đủ tiền vì đất dự án quá cao

Báo cáo mới đây nhất của Ủy ban Kinh tế Quốc hội cho thấy, giá nhà ở trung bình ở Việt Nam cao hơn gấp 25 lần thu nhập bình quân hàng năm của người lao động, trong khi các nước Châu Âu chỉ 7 lần, khu vực Đông Nam Á chỉ hơn

5 lần Tại địa bàn tỉnh ta, nhu cầu người dân mua nhà thấp nhất dưới 400 triệu đồng là rất nhiều nhưng đất và nhà ở khu dự án đắt gấp nhiều lần nên người dân gần như không có cơ hội tiếp cận

Trong khi nguồn cung cấp cho thị trường tiếp tục được bổ sung khi các chung cư cao tầng và hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các khu nhà ở tầng thấp đang được hoàn thiện Việc cung và cầu không gặp nhau khi người mua có nhu cầu thấp thì người bán bán với giá cao

Trong hơn 1 năm qua, các sàn giao dịch ít có giao dịch bất động sản thành công, có 6/17 sàn không có giao dịch bất động sản nào trong năm 2012 và 3 tháng đầu năm 2013 Dù các doanh nghiệp bất động sản đang cố gắng hâm nóng lại thị trường bằng giảm giá, ưu đãi trong kinh doanh như hỗ

trợ vốn vay, nhiều hình thức khuyến mại… và thực tế giá bất động sản đã giảm 10% so với cùng kỳ năm 2011 và giảm tới 25% so với thời điểm cao nhất, nhưng người mua vẫn đang rất thờ ơ

Người không có tiền không tiếp cận bất động sản là điều hiển nhiên, nhưng ở tỉnh ta người có tiền cũng không mặn

mà với bất động sản Hiện, tỉnh ta là tỉnh có số tiền gửi tiết kiệm trong dân cao nhất Bắc Trung bộ, gấp đôi tỉnh Thanh Hóa dù dân số của chúng ta ít hơn so với Thanh Hóa Tâm

lý người dân đang để đồng tiền an toàn trong ngân hàng dù lãi suất gửi đã giảm xuống dưới 10%/năm

Tâm lý này xuất phát từ thực tế các dự án bất động sản không đảm bảo đúng hợp đồng đã ký kết Rất nhiều dự án

“hứa” đầu tư cơ sở hạ tầng như cầu cống, điện, đường… nhưng khi nhận được tiền đầu tư ban đầu của dân đã không thực hiện hợp đồng ký kết

Có những chung cư cam kết sẽ bàn giao nhà đúng thời hạn đã quá hạn vài ba năm nhưng vẫn đang trong quá trình xây phần thô Cùng với đó là việc cấp quyền sử dụng đất tại các dự án còn quá chậm dẫn đến những người đầu cơ không có

cơ hội sang nhượng khi chưa có bìa đỏ

Tương lai của thị trường bất động sản sẽ còn rất ảm đạm, việc triển khai các giải pháp cứu các dự án bất động sản là cần thiết, đây có thể là cơ hội để cung và cầu gặp nhau dưới sự “dìu dắt” của các cấp chính quyền

III, Giải pháp

1 Giải pháp từ phía nhà nước

-Để các doanh nghiệp tồn tại và phát triển được trong giai đoạn khó khăn của thị trường bất động sản, các doanh nghiệp cần chủ động thay đổi phương án kinh doanh, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm của các dự án bất động sản

phù hợp với nhu cầu của thị trường; liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính khác để tiếp tục thực hiện dự án; đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư cho các dự án bất động sản, tránh việc phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn vay ngân hàng Đặc biệt, các doanh nghiệp chưa nên đầu tư các dự án bất động sản mới mà tập trung hoàn thiện các dự án hoặc hạng mục công trình đã khởi công có khả năng hoàn thành trong năm 2012; xây dựng phương án bán hàng hợp lý nhằm chia sẻ khó khăn với khách hàng và thúc đẩy phát triển thị trường, tăng khả năng thanh khoản cho các giao dịch

- Cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp chia nhỏ căn

hộ, cho phép các nhà đầu tư điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với tình hình thực tế Tạo điều kiện thuận lợi nhất để doanh nghiệp chuyển các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, việc này tỉnh cần khẩn trương thực hiện để tận dụng các ưu đãi của nhà nước”

-Cần có sự linh động trong việc thu tiền thuế sử dụng đất như giản tiến độ nhằm giảm gánh nặng cho doanh

nghiệp Cần tạo điều kiện trong việc cấp bìa cho các căn

hộ chung cư”

-Để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp BĐS vượt qua thời điểm khó khăn hiện tại tỉnh phải chỉ đạo các sở bàn ngành đẩy nhanh công tác GPMB, tháo dỡ khó khăn vốn,

có cơ chế chính sách Tỉnh phải tạo điều kiện thuận lợi nhất để các chủ đầu tư có điều kiện chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội Đơn giản hóa quy trình xét duyệt mua nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp,

hộ trợ việc vay vốn để người dân có thể mua được nhà ở” -Hình thành và tạo điều kiện để các định chế tài chính phát triển nhằm thu hút các nguồn vốn điều chỉnh chính sách tín dụng linh hoạt Đặc biệt, việc hoàn thiện chính sách thuế, phí và lệ phí liên quan tới BĐS sẽ khuyến

khích mỗi phân khúc nhà ở cần phát triển, thúc đẩy việc

sử dụng có hiệu quả BĐS, cũng như góp phần hạn chế đầu cơ, trốn lậu thuế, giúp tăng nguồn thu cho Nhà nước Việc thực hiện tái cơ cấu thị trường bất động sản, phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, khắc phục lệch pha cung - cầu

Đồng thời nhà nước cần có kết hợp với nhiều giải pháp để cải thiện thị trường bất động sản hiện nay, như:

- Từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản đi kèm với đội ngũ cán bộ

có năng lực quản lý cao

+ Để tạo lập được môi trường pháp lý cần khẩn chương xây dựng và hoàn thiện luật kinh doanh bất động sản + Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp đất đai và bất động sản phải thông qua đăng ký giao dịch, đồng thời có những quy định chặt chẽ để hạn chế những giao dịch ngầm trên thị trường

+ Có chính sách phù hợp giải quyết nhanh chóng

những tồn đọng về nhà đất do thế hệ trước để lại

- Có công tác quy hoạch hợp lý, đảm bảo quy hoạch phải đi trước một bước nhằm phát triển bất đọng sản đúng mục đích, cân đối và hiệu quả, hạn chế tối đa các dự án treo trên địa bàn

- Hoàn thành việc lập hồ sơ địa chính và hệ thống thông tin đất đai của Tỉnh củng như của cả nước để tất cả các đối tượng đều được tiếp cận với những thông tin mới nhất và chính xác nhất

- Hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

- Thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án

có liên quan đến quyền sử dụng đất một cách công khai minh bạch và đúng trình tự, thủ tục

- Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản, đảm bảo các thông tin đầy đủ, minh bạch và dễ tiếp cận

2 Với các doanh nghiệp

- Năm 2014, dự kiến thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn nhưng xu thế khó khăn sẽ giảm dần nếu các doanh nghiệp nỗ lực hơn nữa để tìm giải pháp phù hợp cho chính mình, đặc biệt là các giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, giảm giá bán hàng, có phương thức thanh toán hỗ trợ vay tín dụng cho khách hàng

- Thêm vào đó, việc các bộ ngành trung ương, các địa phương, các ngân hàng cùng hợp lực với doanh nghiệp

để triển khai thực hiện quyết liệt và hiệu quả Nghị

quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ trọng tâm là giải ngân gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng cùng với việc xây dựng các nghị định, thông tư thi hành Luật Đất đai phù hợp với yêu cầu thực tiễn cuộc sống (nhất là vấn đề thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đền

bù tái định cư và tạo quỹ đất sạch cho đầu tư), và việc Quốc hội sẽ sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hồi phục và phát triển theo hướng minh bạch, ổn định

và bền vững

- Trên cơ sở đó, Hiệp hội bất động sản tỉnh Nghệ An đã

có những kiến nghị một số giải pháp nhằm hồi phục thị trường bất động sản và giúp người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở như sau:

+ Về thu tiền sử dụng đất: theo điểm 3 khoản 1 điều 16

và thời hạn nộp tiền sử dụng đất theo khoản 5 điều 15 Luật Đất đai 2013 và miễn giảm tiền sử dụng đất, trên

cơ sở Luật đất đai 2013 đã quy định về khung giá đất vùng, về bảng giá đất có hiệu lực 5 năm và hệ số điều chỉnh giá đất, Bộ Tài chính đã dự thảo Nghị định về thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế với 03 phương

án lựa chọn

- Sau khi nghiên cứu, Hiệp hội đề xuất chọn phương án 2: “ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả

để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích

sử dụng đất Khoản tiền này được xác định theo giá đất quy định tại Bảng giá đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quy định của mục đích sử dụng đất trước khi chuyển mục đích nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm được cơ quan Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất” Phương án này có ưu điểm là tiết kiệm thời gian, minh bạch và khắc phục cơ chế “xin-cho”

- Về lâu dài, Hiệp hội đề nghị Tỉnh kiên trì kiến nghị Chính phủ và Quốc hội thay đổi căn bản cách thu tiền

sử dụng đất như hiện nay

- Về thời hạn nộp tiền sử dụng đất, Hiệp hội thống nhất với nhận định của Ủy ban Nhân dân Tỉnh hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước Việc thu tiền sử dụng đất một lần khi giao đất tạo áp lực vốn cho nhà đầu tư, hạn chế việc tăng cung bất động sản cho thị trường đồng thời tạo áp lực tăng giá bất động sản

Hiệp hội cũng đề xuất Chính phủ xem xét đưa vào dự