Cơ sở thẩm định giá docx

3 1 Cơ sở thẩm định giá• Cơ sở thị trường: Giả định các giao dịch Cơ sở thị trường: Giả định các giao dịch trên thị trường không bị hạn chế bởi các lực lượng phi thị trường • Cơ sở phi

Chương 3 Cơ sở thẩm định giá

• 3 1 Cơ sở thẩm định giá3.1 Cơ sở thẩm định giá

• 3.2 Giá trị thị trường

3 3 Giá t ị hi thị t ờ

• 3.3 Giá trị phi thị trường

3 1 Cơ sở thẩm định giá

• Cơ sở thị trường: Giả định các giao dịch Cơ sở thị trường: Giả định các giao dịch

trên thị trường không bị hạn chế bởi các lực lượng phi thị trường

• Cơ sở phi thị trường: Là những cơ sở

liên quan đến tính hữu dụng hiệu quả

liên quan đến tính hữu dụng, hiệu quả

kinh tế, chức năng của tài sản hoặc các

điều kiện phi thị trường khác

3 2 Giá trị thị trường

• Khái niệm thị trườngKhái niệm thị trường

• Khái niệm giá trị thị trường

• Nội dung của các thuật ngữ sử dụng trong khái niệm giá trị thị trường

• Những vấn đề cần lưu ý

Khái niệm thị trường

• Thị trường là một môi trường trong đóThị trường là một môi trường trong đó

hàng hóa, dịch vụ được trao đổi, kinh

doanh giữa người mua và người bán

doanh giữa người mua và người bán

thông qua một cơ chế quan hệ cung cầu

và giá cả không bị hạn chế quá mức

và giá cả không bị hạn chế quá mức

Phân loại thị trường

• Thị trường cạnh tranh hoàn hảoThị trường cạnh tranh hoàn hảo

• Thị trường cạnh tranh

• Thị trường độc quyền hoàn toàn

• Thị trường độc quyền nhóm

Thị trường cạnh tranh hoàn hảo

• Có vô số người mua và người bánCó vô số người mua và người bán

• Các loại hàng hóa có thể thay thế nhau

• Hàng hóa và thông tin có thể lưu thông tự

• Hàng hóa và thông tin có thể lưu thông tự do

• Có thể mua bán mọi nơi và mọi lúc

• Tất cả các thành viên tham gia thị trường đều bình đẳng trong việc tiếp cận mọi

đều bình đẳng trong việc tiếp cận mọi

thông tin về hàng hóa và quy định giao

dịch

dịch

Thị trường cạnh tranh

• Là thị trường tồn tại nhiều nhà cung ứngLà thị trường tồn tại nhiều nhà cung ứng những sản phẩm có khả năng thay thế

cho nhau trong đó mỗi nhà cung ứng chỉ

cho nhau, trong đó mỗi nhà cung ứng chỉ

có khả năng ảnh hưởng hạn chế tới giá cả sản phẩm của mình

Thị trường độc quyền hoàn toàn

• Là thị trường mà trong đó chỉ tồn tại duyLà thị trường mà trong đó chỉ tồn tại duy nhất một nhà cung ứng duy nhất cho một loại sản phẩm

loại sản phẩm

Thị trường độc quyền nhóm

• Là thị trường tồn tại một số lượng nhỏ cácLà thị trường tồn tại một số lượng nhỏ các nhà cung ứng một loại sản phẩm nhất

định

định

Khái niệm giá trị thị trường

• Giá trị thị trường là tổng số tiền ước tính mà một Giá trị thị trường là tổng số tiền ước tính mà một tài sản có thể trao đổi được vào ngày thẩm định giá giữa một bên là người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, trong khoảng thời gian giao dịch đủ dài, sau

á t ì h tiế thị ô kh i à t i đó bê bá à

quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua đều hành động một cách tự nguyện,

thiện chí và hiểu biết lẫn nhau trên thị trường

thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường

trao đổi một cách khách quan và độc lập

3.3 Giá trị phi thị trường

• Giá trị sử dụng ị ụ g

• Tài sản có thị trường hạn chế

• Tài sản chuyên dụng y ụ g

• Giá trị đầu tư

• Giá trị đặc biệt

• Giá trị doanh nghiệp đang hoạt động

• Giá trị bảo hiểm

• Giá trị còn lại

• Giá trị tài sản bán bắt buộc

Giá trị sử dụng

• Là giá trị một tài sản khi nó đang đượcLà giá trị một tài sản khi nó đang được

một chủ thể sử dụng vào một mục đích

nhất định thường không liên quan đến

nhất định, thường không liên quan đến

vấn đề sử dụng tốt nhất và cao nhất cũng như số tiền nhận được khi bán tài sản đó như số tiền nhận được khi bán tài sản đó

Tài sản có thị trường hạn chế

• Là những tài sản do tính đơn chiếc hoặcLà những tài sản do tính đơn chiếc, hoặc tính không phổ biến dẫn đến việc có rất ít khách hàng tìm mua chúng tại một thời

khách hàng tìm mua chúng tại một thời

điểm nhất định

Tài sản chuyên dụng

• Là tài sản chỉ có giá trị sử dụng giới hạnLà tài sản chỉ có giá trị sử dụng giới hạn cho một vài mục đích hoặc đối tượng sử dụng cụ thể nào đó vì vậy rất ít giao dịch dụng cụ thể nào đó, vì vậy rất ít giao dịch

Giá trị đầu tư

• Là giá trị của một tài sản đối với một dựLà giá trị của một tài sản đối với một dự

án đầu tư: nó có thể không có chút giá trị

gì với người này nhưng lại rất có giá trị với

gì với người này nhưng lại rất có giá trị với một người khác đang có dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng và khai thác tài sản đó

• Giá trị đặc biệt: cũng gần như giá trị đầu

tư

Giá trị doanh nghiệp đang hoạt

độ

động

• Là giá trị tổng hợp của tất cả các bộ phậnLà giá trị tổng hợp của tất cả các bộ phận cấu thành nên doanh nghiệp.Mỗi bộ phận cấu thành nên doanh nghiệp đó không thể

cấu thành nên doanh nghiệp đó không thể định giá tách rời trên cơ sở giá trị thị

trường của nó mà phải được tính trên cơ

trường của nó mà phải được tính trên cơ

sở hiệu quả hoạt động của toàn bộ doanh nghiệp

Giá trị bảo hiểm

• Là giá trị của một tài sản quy định trongLà giá trị của một tài sản quy định trong

chính sách hoặc hợp đồng bảo hiểm

Giá trị còn lại

• Là giá trị của một tài sản (trừ đất đai) khiLà giá trị của một tài sản (trừ đất đai) khi

nó không còn được tiếp tục sử dụng nữa

Câu hỏi ôn tập chương 3

• Giá trị thị trường được sử dụng làm cơ sởGiá trị thị trường được sử dụng làm cơ sở thầm định giá trong các thị trường nào?

• Các giá trị phi thị trường có được tính là

• Các giá trị phi thị trường có được tính là

cơ sở cho thẩm định giá không? Tại sao?

• Tìm ví dụ cụ thể minh họa cho từng loại

giá trị phi thị trường đã nêu