Thực trạng hoạt động thẩm định giá trị Quyền Sử Dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm của Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội

Thực trạng thẩm định giá Bất Động Sản cho thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội...36 2.2.1 Quy trình thẩm định giá tính tiền thuê

MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM 3

1.1 Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 3

1.1.1 Khái niệm đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 3

1.1.2 Đặc điểm thuê Bất Động Sản nhà nước trả tiền hàng năm 3

1.1.3 Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm 4

1.2 Nội dung công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 5

1.2.1 Khái quát chung về thẩm định giá Bất Động Sản 5

1.2.2 Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 25

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 27

1.3.1 Nhân tố khách quan 27

1.3.2 Nhân tố chủ quan 29

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM CỦA CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI (VFS) 30

2.1 Giới thiệu chung về Công ty thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà nội .30

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển công ty 30

2.1.2 Tổ chức và nhân sự của công ty 31

2.1.3 Các dịch vụ thẩm định giá công ty cung cấp 32

2.2 Thực trạng thẩm định giá Bất Động Sản cho thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội 36

2.2.1 Quy trình thẩm định giá tính tiền thuê đất Nhà nước trả tiền hàng năm 36

2.2.2 Các phương pháp thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm hiện Công ty đang áp dụng 37

2.3 Thực tế hoạt động thẩm định giá tại Công ty Cổ phần Thẩm định Giá

và Dịch vụ Tài chính Hà Nội qua một hợp đồng thẩm định giá cụ thể 37

2.3.1 Giới thiệu chung về dự án 37

2.3.2 Đặc điểm tài sản thẩm định giá 38

2.3.3 Phân tích các phương pháp thẩm định giá và lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp 39

2.4 Kết quả hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại Công ty VFS những năm gần đây 62

2.4.1 Đánh giá hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại Công ty VFS 62

CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM TẠI CÔNG TY VFS 64

3.1 Định hướng chiến lược của công ty VFS trong công tác thẩm định giá BĐS thuê nhà nước trả tiền hàng năm 64

3.1.1 Định hướng chiến lược phát triển chung của công ty VFS 64

3.1.2 Định hướng chiến lược phát triển dịch vụ thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm của công ty VFS 66

3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại công ty VFS 66

3.2.1 Về quy trình thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm 66

3.2.2 Tăng tính chính xác, hợp lý của các thông tin sử dụng trong quá trình thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm và xây dựng hệ thống thông tin 66

3.2.3 Về việc vận dụng các phương pháp thẩm định giá 69

3.2.4 Về bồi dưỡng nhân sự, chính sách, môi trường làm việc và văn hóa công ty .69

3.3 Một số kiến nghị 70

3.3.1 Đề xuất với các cơ quan có thẩm quyền 70

3.3.2 Đề xuất với công ty VFS 71

KẾT LUẬN 73

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU

Sơ đồ 1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Công ty VFS 32

Bảng 2.1 Kết quả thực hiện kế hoạch kinh doanh dịch vụ năm 2010 35

Bảng 2.2 Đặc điểm kỹ thuật của BĐS tại 10 ngõ 90, phố Vũ Xuân Thiều, Sài Đồng, Long Biên, Hà Nội 38

Bảng 2.3 Bảng phân tích, tính toán các tiêu chí giống và khác nhau giữa bất động sản cần thẩm định (TSTĐ) và tài sản so sánh (TSSS) 43

Bảng 2.4 Khung thời gian sử dụng các loại tài sản cố định 44

Bảng 2.5 Bảng hướng dẫn xác định tỉ lệ còn lại của các kết cấu chính 46

Bảng 2.6 Bảng tỉ lệ giá trị các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà 47

Bảng 2.7 Bảng tỷ lệ còn lại của kết cấu chính của nhà xưởng 49

Bảng 2.8 Bảng tỷ lệ còn lại của kết cấu chính của sân bê tông 50

Bảng 2.9 Bảng phân tích, tính toán các tiêu chí giống và khác nhau giữa TSTĐG và TSSS 57

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường hoạt động thẩm định giá,một hoạt động dịch vụ mang tính chuyên nghiệp ngày càng phát triển và tăngtầm quan trọng đối với nền kinh tế của mỗi quốc gia Sự cần thiết này không chỉriêng đối với những nước có nền kinh tế phát triển mạnh và nó còn quan trọngđối với nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới Việt Nam không nằm ngoàiqui luật đó

Hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam có tuổi đời rất trẻ, hoạt động chưa đadạng, và nền tảng kinh nghiệm cũng như lý luận của nó chưa hoàn thiện Hoạtđộng thẩm định giá của các tổ chức, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩmđịnh giá hiện cung cấp các dịch vụ như đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sảnphù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định giúp cho các cơquan Nhà nước, các tổ chức, cá nhân có cơ cơ sở quyết định giá trị tài sản kháchquan liên quan đến việc xác lập sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm,cho thuê, cầm cố, thế chấp và kinh doanh tài sản …

Đặc biệt những năm gần đây, theo quy định của luật đất đai, các tổ chức cánhân nhận thuê đất nhà nước trả tiền hàng năm phải tiến hành thẩm định giá đấtlàm cơ sở cho tổ chức cá nhân cho thuê đất làm căn cứ trình Hội đồng thẩm địnhgiá cấp tỉnh xác định giá thuê đất phải nộp hàng năm nên dịch vụ thẩm định giáBĐS ngày càng phát triển và thông dụng hơn

Nhận thức được tầm quan trọng, vai trò và xu hướng phát triển, mức độ,phạm vi ảnh hưởng và tính thời sự của hoạt động thẩm định giá trị quyền sửdụng đất này đối với các thành phần kinh tế trong xã hội, tôi lựa chọn đề tài

“Thực trạng hoạt động thẩm định giá trị Quyền Sử Dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp làm cơ sở xác định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm của Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội ” để phân tích, lập luận và đưa ra quan điểm cá nhân của hoạt động tư vấn

này

2 Mục đích nghiên cứu

Mục tiêu chính của việc nghiên cứu đề tài này là phân tích nghiệp vụ tư vấnthẩm định giá BĐS nhằm mục đích tính tiền thuê đất phải nộp nhà nước hàng nămtại Công ty VFS, từ đó thấy được thực trạng, sự cần thiết của hoạt động thẩm địnhgiá BĐS và những thành quả đã đạt được, đồng thời phát hiện và phân tích nhữngnguyên nhân của hạn chế, bất cập còn tồn tại để đưa ra những kiến nghị, giải phápnhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiềnhàng năm

3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài là hoạt động thẩm định giá đấtthuê nhà nước trả tiền hàng năm bao gồm cơ sở hình thành giá, nguyên tắc,phương pháp của Công ty CP Thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội (VFS)đang thực hiện

4 Kết cấu nội dung chuyên đề

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo và mục lục, nội dung củachuyên đề gồm 3 phần chính:

 Chương 1: Lý luận chung về thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

 Chương 2: Thực trạng hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trảtiền hàng năm tại công ty thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà Nội

 Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giáđất thuê nhà nước trả tiền hàng năm tại công ty VFS

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới T.S Nguyễn ngọc Quang giảng viên bộmôn thẩm định giá khoa marketing Trường đại học Kinh Tế Quốc Dân và anhNguyễn Gia Cường Trưởng phòng TĐG 1 cùng các anh chị trong Phòng thẩm địnhgiá 1 - Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội đã nhiệt tìnhgiúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT

THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM

1.1 Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

1.1.1 Khái niệm đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

Khái niệm về Bất Động Sản

Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, tiêu chuẩn số 12 – phân loại tài sản thì: BĐS là các tài sản không di dời được và có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

Khái niệm về Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

Đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm là đất mà các tổ chức kinh doanh, hộ giađình … có nhu cầu sử dụng đất cho mục đích sản xuất kinh doanh được Nhà nướccho thuê đất theo các hình thức: Quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất; Giấychứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

1.1.2 Đặc điểm thuê Bất Động Sản nhà nước trả tiền hàng năm

Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời và có tính cá biệt, khan hiếm nênthuê BĐS nhà nước trả tiền hàng năm chỉ có thể là các quyền liên quan đếnBĐS, theo quy định của Luật Đất đai 2003: “Đất đai thuộc quyền sở hữu của nhànước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữuđất đai”

Thời gian thuê đất không giống nhau, tùy theo từng doanh nghiệp đăng kýkinh doanh với bên cho thuê đất, sau khi ký hợp đồng thuê đất, bên thuê đất

không được phép chuyển giao quyền sử dụng đất cho bất kỳ cá nhân hoặc tổchức khác.

Tiền thuê đất được thay đổi khi nhà nước hoặc UBND cú quyết định thayđổi khung giá đất, thường 5 năm thay đổi một lần

Trong quá trình thuê Đất nhà nước trả tiền hàng năm người chủ BĐS cóquyền khai thác và sử dụng đất theo quyết định thuê đất, đồng thời có quyền thếchấp tài sản của mình gắn liền với đất thuê và chuyển nhượng tài sản thuộc sởhữu của mình gắn liền với đất thuê với thời hạn thuê đất lớn hơn 5 năm

1.1.3 Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Căn cứ vào thông tư 94/2011/TT-BTC ngày 29 tháng 6 năm 2011 sửa đổi

bổ sung thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ TàiChính hướng dẫn thực hiện nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Tỷ lệ để tính đơn giá thuê đấtmột năm được tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy bannhân dân cấp tỉnh quy định Nếu giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa sátvới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiệnbình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền

sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp.Trong đó:

Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định là giá đất tại bảng giá đất được

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định là giá đất cụ thể đối vớitừng thửa đất theo quy hoạch được duyệt trong trường hợp giá đất tại bảng giáđất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành chưa sát với giá chuyển nhượngquyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường mà phảixác định lại cho phù hợp

Phương pháp xác định giá đất để tính thu tiền thuê đất thực hiện theo quyđịnh của Chính phủ

Ngoài ra đối với đất thuộc đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, đầu mốigiao thông, khu dân cư tập trung có khả năng sinh lợi đặc biệt, có lợi thế trongviệc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh, thương mại và dịch vụ thìcăn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tỷ lệ để tínhđơn giá thuê đất nhưng tối đa không quá hai (02) lần tỷ lệ quy định trên Còn đốivới đất thuộc vùng sâu, vùng xa, vùng núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế -

xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn theo danh mục do Chính phủ quy định; đất sửdụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làmmuối; đất sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh của dự án thuộc lĩnh vựckhuyến khích đầu tư, lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư theo danh mục doChính phủ quy định thì căn cứ vào thực tế địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnhquyết định tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất tối thiểu không dưới 0,5 lần tỷ lệ quyđịnh trên

Tiền thuê đất được thu kể từ ngày cú quyết định cho thuê đất của cơ quannhà nước có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất trên thực địa khôngđúng với thời điểm ghi trong quyết định cho thuê đất thì thu tiền thuê đất theothời điểm bàn giao đất

Đơn giá thuê đất của mỗi dự án được ổn định 05 năm Hết thời hạn ổn định,Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện điều chỉnh đơn giáthuê đất áp dụng cho thời hạn tiếp theo

1.2 Nội dung công tác thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

1.2.1 Khái quát chung về thẩm định giá Bất Động Sản

1.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá Bất Động Sản

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: “Thẩm định giá là việc đánh giáhoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thờiđiểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”

Như vậy, thẩm định giá BĐS là số tiền ước tính về giá trị của quyền sửdụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang đượcmua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã

được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với nhữngphương pháp phù hợp.

1.2.1.2 Mục đích của hoạt động thẩm định giá Bất Động Sản

Thẩm định giá BĐS (không bao gồm phương pháp so sánh) thực chất làgiải bài toán về hiệu quả đầu tư là mục đích chính của hoạt động kinh doanh BĐS.Vậy nên thẩm định giá có vai trò rất quan trọng trong việc giúp chủ đầu tư đưa ranhững quyết định liên quan đến hoạt động đầu tư trong những trường hợp sau:-Chuyển giao quyền sở hữu: giúp người bán xác định được giá bán, giúpngười mua ra quyết định mua và thiết lập cơ sở cho sự đổi BĐS

-Tài chính và tín dụng: xác định giá trị BĐS dựng để cầm cố và để bảohiểm BĐS

-Cho thuê theo hợp đồng: Giúp cho việc đặt ra mức tiền thuê và các điềukhoản cho thuê

-Phát triển BĐS và đầu tư: Nhằm so sánh với BĐS đầu tư khác và quyếtđịnh khả năng thực hiện đầu tư

-Định giá tài sản công ty: Cổ phần hóa, hợp nhất, chiếm hữu, thanh lý BĐScủa công ty và để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường sốvốn mà công ty đầu tư

-Các định giá theo luật pháp: Tìm ra giá trị hàng năm cho các mục đích tínhthuế BĐS, xác định giá trị bồi thường khi xảy ra sự chiếm hữu bắt buộc, phục vụcho giải quyết tranh chấp và thi hành án…

1.2.1.3 Giá Bất Động Sản và các nhân tố ảnh hưởng tới giá Bất Động SảnCũng như các hàng hoá thông thường khác, giá cả BĐS được hình thànhtrên cơ sở quan hệ Cung - Cầu về BĐS trên thị trường

Bản chất của giá cả BĐS: “Giá cả là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản mà bênbán và bên mua có thể chấp nhận Nó bao gồm giá của đất và giá nhà”

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tựnhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được

gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thìgiá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán,chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi" Giá trị của đất đai được biểuhiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất.Theo Luật Đất đai số 13/2003/QH11: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân donhà nước quản lý” nên tại VN không có sở hữu về đất đai mà chỉ có quyền sửdụng đất.Vì vậy giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất.

Còn giá nhà được tính bằng các chi phí về nguyên vật liệu và các chi phíkhác cần thiết để xây dựng nên ngôi nhà

Tuy nhiên, hàng hoá BĐS là hàng hoá đặc biệt, do đó, giá cả BĐS có một

số đặc trưng riêng Giá cả BĐS phụ thuộc vào mức độ giá trị sử dụng, lợi ích sửdụng, mức độ khan hiếm tương đối và nhu cầu, thị hiếu của người mua

 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá BĐS

Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường.Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấphơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộcvào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thịtrường như "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"

Có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư củanhà nước vào việc quy hoạch, nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giaothông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanhnghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữuNhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ; có những yếu tố bắtnguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do chaông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trênquốc lộ, tỉnh lộ

Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như

đối với BĐS nói chung, cụ thể là:

Thứ nhất, Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS

 Nhóm các yếu tố tự nhiên

* Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng caothì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trítuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nóitrên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐSnằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhàđất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm gầncác ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơnnhững BĐS nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vịtrí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

* Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước vàdiện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân

cư trong vùng Ví dụ: Tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diệntích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m

* Địa hình BĐS toạ lạc: Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay thấp so với cácBĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vựcthấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thìgiá của BĐS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

* Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là cáccông trình xây dựng khác): Nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiếntrúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

* Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chấtthổ nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trịcủa BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thểrất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng

lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.

* Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yêntĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS

* Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở nhữngvùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắcnghiệt ) làm cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại

 Nhóm các yếu tố kinh tế

* Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS manglại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thunhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

* Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Như hệ thống điện, nước, vệ sinh,điều hồ nhiệt độ, thông tin liên lạc Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượngcàng tốt thì càng làm cho giá trị BĐS càng gia tăng

 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

* Tính hữu dụng của BĐS

* Nhu cầu loại BĐS trên thị trường

Thứ hai, các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS

* Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sửdụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng v.v…hiện có

* Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế vềquyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: tìnhtrạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữunhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung (ví dụ nhà xây dựng ở các khu vực là đườngbăng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng )

Thứ ba, các yếu tố chung bên ngoài

 Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của nhànước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thịtrường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng Cụ thể là:

* Các chính sách có tác động gián tiếp như: Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vàođịa phương có thể làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó có thể làm cho giá BĐS gia tăng.

* Các chính sách tác động trực tiếp như:

- Chính sách cho phép Việt kiều mua BĐS tại Việt Nam

- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được muanhà tại thành phố

- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giaođất, cho thuê đất

- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS

- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như:

* Tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực

* Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực

* Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực

* Hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoátnước, cấp điện, thông tin liên lạc )

* Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng

* Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhómcao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác

* Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng

* Mức giá bình quân các loại đất trong vùng

* Tỷ lệ thuế và mức thuế suất

tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:Chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán ngườidân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những ngườisống trong BĐS, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mốiquan hệ tình cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống Những vấn

đề liên quan đến thuyết phong thuỷ

1.2.1.4 Những nguyên tắc được sử dụng để thẩm định giá Bất Động SảnTheo hướng dẫn tại quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài Chínhban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam trong đó tiêu chuẩn số 06-Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản ta có:

Thứ nhất, Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Một BĐS được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm thẩm định giácho thấy BĐS đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập rònglớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai

là lớn nhất; sử dụng tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảngthời gian nhất định

Thứ hai, Nguyên tắc cung – cầu

Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu Khi lượngcung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khilượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tănglên Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảmtuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớnhơn cung và ngược lại

Thứ ba, Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại BĐS cụ thể không baogiờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, Nhà nước và pháp luật, xã hội

và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của BĐS, thay đổi môi trườngcủa BĐS, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại BĐS đó như xu thế vềqui mô đầu tư BĐS, về chất lượng đầu tư BĐS…

Thứ tư, Nguyên tắc cân đối

Khi áp dụng đối với một BĐS riêng biệt, nguyên tắc này cho rằng giá thịtrường tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt tới trạng thái cân đối Khi

áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằnggiá thị trường tối đa của một BĐS có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xâydựng BĐS đó được sử dụng hợp lý

Thứ năm, Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong thị trường BĐS được hiểu đó là biểu hiện của chủ thểhành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân, nhằmtăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thểhành vi kinh tế cùng loại

Thứ sáu, Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố (x) trongsản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thunhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định Sau đó sự gia tăng liên tục củanhân tố (x) sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai

Thứ bảy, Nguyên tắc tăng, giảm giá trị BĐS do tác động bởi những BĐS khác

Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của những BĐS có giá trị thựcthấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các BĐS khác trong vùng có cùng kiểuloại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần Nguyên tắc giảm cho rằngnhững BĐS có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những BĐS ở đó chủyếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các BĐS có giá trị cao đó

có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

Thứ tám, Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một BĐS chủ thể có khuynhhướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và cáctiện dụng so với BĐS chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoảthuận giá cả và thanh toán

Thứ chín, Nguyên tắc dự báo trước

Dự báo trước trong thẩm định giá BĐS được hiểu đó là hành vi phán đoáncủa nhà đầu tư hoặc của người thẩm định giá về giá trị đầu tư sẽ thu được từ mộtBĐS dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị trường BĐS trong khu vực

Thứ mười, Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất

Khả năng sinh lời của đất được hiểu đó là khoản lợi nhuận thu được từ đất

do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác

1.2.1.5.Các phương pháp thẩm định giá Bất Động Sản

Căn cứ vào Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC của Bộ Tài Chính ban hành

hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam trong đó tiêu chuẩn 07 - phươngpháp so sánh, tiêu chuẩn 08- phương pháp chi phí, tiêu chuẩn 09- phương phápthu nhập, tiêu chuẩn 10- phương pháp thặng dư Tôi tóm tắt sơ qua cơ sở lý luận

Phương pháp thu nhập chia thành hai phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập quacác năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập

từ tài sản qua các năm khác nhau

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sảnđầu tư (BĐS, động sản, doanh nghiệp, tài chính ) mà TĐV có thể dự báo đượcthu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp

Nguyên tắc áp dụng

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung cầu

- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Trường hợp áp dụng

- Những tài sản thuê mang lại thu nhập cho người sử dụng

- Một sự đầu tư mang lại lợi nhuận

Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính thu nhập hằng năm của BĐS

Bước 2 : Ước tính chi phí tạo ra thu nhập hằng năm trừ chi phí hằng năm tađược thu nhập thuần hằng năm như thuế tài sản, sửa chửa, bảo hành

Bước 3 : Xác định tỉ lệ lãi thích hợp dựng để tính toán

Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở bước 1– Tổng chi phí đã tính ở Bước 2

Bước 4: Áp dụng công thức vốn hóa để tìm ra giá trị hiện tại của BĐS cầnthẩm định giá

Giá đất ước tính= Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất/lãisuất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng

Thứ hai, Phương pháp so sánh

Cơ sở lý luận

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phântích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịchthành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bìnhthường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm địnhgiá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm địnhgiá có giao dịch phổ biến trên thị trường

TĐV về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh của tài sản so sánhvới tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm) mức giá đã giao dịch thànhcông của tài sản so sánh để xác định mức giá chỉ dẫn của tài sản so sánh

Nguyên tắc áp dụng

- Nguyên tắc sự đóng góp

- Nguyên tắc thay thế

Trường hợp áp dụng

- Đất trống

- Các tài sản có tính đồng nhất như: Các căn hộ, chung cư, các dãy nhàcùng xây dựng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt…

Các bước tiến hành

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

Tìm kiếm thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần đâu mà

có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định giá về các mặt: kiểu cách,điều kiện, vị trí…

Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổnghợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữacác tài sản so sánh với tài sản cần định giá Trên cơ sở đó xác định các tiêu chígiống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho tài sản cần định giá.Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của nó vàđảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh

Bước 3: Phân tích và điều chỉnh giá bán

Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu hơn)của mỗi một tài sản có giá bán trên thị trường so với tài sản mục tiêu cần thẩmđịnh giá, và điều chỉnh giá bán (có thể tăng lên hoặc giảm đi) của các tài sản này

so với tài sản mục tiêu

Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thìđiều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại

Bước 4: Xác định giá trị tài sản

Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các giábán của các tài sản có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh

Thứ ba, Phương pháp chi phí

Cơ sở lý luận

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phítạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường

của tài sản cần thẩm định giá.

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để thẩm định giá những BĐSkhông có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán chúng trên thị trường BĐS (nhà thờ,chùa chiền, trường học, bệnh viện, công sở ) Phương pháp giá thành cho phépgiả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra mộttài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đấtthay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc thay thế: Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông tin hợp lý

sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất

và xây dựng công trình có cùng một lợi ích tương tự

Các trường hợp áp dụng

- Thẩm định giá cho các tài sản dành cho mục đích sử dụng đặc biệt nhưbệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện…

- Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm

- Là phương pháp kiểm tra đối với các phương pháp thẩm định khác.Các bước tiến hành

Bước 1: Ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần thẩm định giá, coi nhưmiếng đất đó là đất trống Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng tốt nhất và

Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích lũy khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lạihoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên miếng đất, để có đượcgiá trị hiện tại của công trình

Bước 5: Ước tính chi phí giảm giá của bất kỳ công trình xây dựng phụ nào

và các hạng mục bổ trợ khác nằm trên địa điểm, như là phong cảnh, hàng rào và

đường ô tô….

Bước 6: Cộng giá trị ước tính của miếng đất (bước 1) với chi phí giảm giácủa công trình (bước 4) và chi phí giảm giá của các công trình phụ và các hạngmục bổ trợ (bước 5), sẽ được giá trị ước tính của tài sản cần định giá qua phươngpháp chi phí giảm giá

Thứ tư, Phương pháp lợi nhuận

Cơ sở lý luận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năngsinh lời của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cầnthẩm định giá

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt nhưrạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộcvào khả năng sinh lời từ tài sản đó; mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng đểxác định giá trị cho những BĐS mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xâydựng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra đểxây dựng kết cấu hạ tầng, tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiếntrúc hoặc phân lô đất để bán

Dự án đầu tư phát triển BĐS kéo dài trong nhiều năm ước tính các khoảndoanh thu và chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoảndoanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm thẩm định giá đất theo công

thức sau:

DT=

Trong đó: DT: Tổng doanh thu phát triển của dự án

: Doanh thu dự tính của dự án vào năm thứ t n: Thời gian hay dòng đời của dự án

r : Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án( thông thường tínhtheo lãi suất vốn vay ngân hàng)

CP=

Trong đó: CP: Hiện giá tổng chi phí đầu ra của dự án

CPt: Chi phí ước tính năm t

n: Thời gian hay dòng đời của dự án

r: Tỷ suất chiết khấu hàng năm của dự án (thông thường tínhtheo lãi suất vốn vay ngân hàng)

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính của thửa đất = Tổng giá trị phát triển – Tổng chi phí phát triển

Thứ năm, Phương pháp thặng dư.

Cơ sở lý luận

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trườngcủa tài sản thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cáchlấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản ( tổng doanh thu) trừ đitất cả chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những BĐSkhông phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụngchúng trong tương lai, theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúngthực hiện theo nguyên tắc: Giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lạisau khi lấy giá trị công trình BĐS trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận

Nguyên tắc áp dụng

Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Nguyên tắc lợi ích tương lai

Trường hợp áp dụngChỉ áp dụng với những BĐS có tiềm năng phát triển

Các bước tiến hành

Bước 1 : Ước tính tổng lợi nhuận ròng của BĐS

Bước 2 : Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồmkhoản lãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người laođộng…

Bước 3: Xác định lãi suất vốn hoá

Bước 4 : Ước tính giá trị của tài sản theo công thức vốn hoá

Lợi nhuận ròng Giá trị tài sản =

Lãi suất vốn hoá1.2.1.5 Quy trình thẩm định giá Bất Động Sản

Căn cứ vào hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Tiêu chuẩn số 05

về quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo quyết định số77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ Tài Chính Đưa ra cácbước trong quá trình thẩm định giá của các thẩm định viên như sau:

B1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá

Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩmđịnh giá

Mục đích thẩm định giá: Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mụcđích thẩm định giá của khách hàng Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõtrong báo cáo thẩm định giá

Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kếtquả thẩm định giá

Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá

Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chếđối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tốràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, côngdụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩmđịnh viên theo hợp đồng thẩm định giá

Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên phảidựa trên cơ sở:

- Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràngnhững điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá

- Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác cóliên quan

- Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiệnhạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xétlại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giỏ và chokhách hàng

Xác định thời điểm thẩm định giá

Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giáphải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giátrị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá

Xác định cơ sở giá trị của tài sản

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm địnhgiá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm địnhgiá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

- Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩnthẩm định giá số 01 (TĐGVN 01)

- Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêuchuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02)

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với nhữngquy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quannhà nước có thẩm quyền ban hành

B2 Lập kế hoạch thẩm định giá

Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bướccông việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộthời gian cho cuộc thẩm định giá

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính vàcác quyền gắn liền với tài sản được mua,bán và đặc điểm thị trường

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tincậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữliệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

B3 Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Khảo sát hiện trường

- Đối với BĐS, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:

+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến BĐS

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS, bao gồm: Diện tích đất và côngtrình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễnthông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạngduy tu, sửa chữa…

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữakhảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình

- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá,thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), cáchướng khác nhau

Thu thập thông tin

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viênphải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản

so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, độngthái người mua - người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

- Với BĐS cần thu thập thêm các thông tin

+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giátrị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khuvực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận

+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đếnmục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giớihành chính, cơ sở hạ tầng…)

- Để thực hiện thẩm định giá, TĐV phải dựa trên những thông tin thu thập

từ các nguồn: Khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giátrả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông quaphỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngânhàng hoặc các tổ chức tín dụng, thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) củađịa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tàisản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tàisản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế,

xã hội của vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên phải nêu rõ nguồnthông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độchính xác của thông tin

B4: Phân tích thông tin

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần

thẩm định

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá

+Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường

- Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: Đặc điểm của mỗilĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung vàcầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tưnhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sảnloại này với những người mua tiềm năng

- Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: Tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức

độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loạinày với những người mua tiềm năng

+Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản

- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu củanhững tài sản tương tự hiện có trên thị trường

- Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá

Phân tích về khách hàng

- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xungquanh tài sản

- Nhu cầu, sức mua về tài sản

Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

- Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trongbối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trịcao nhất cho tài sản

- Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quangiữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xácđịnh và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theohợp đồng, theo quy định của pháp luật

+ Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích việc sử dụng tiềm năng của tàisản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích

sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi

ro, giá trị vốn hoá của tài sản

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: Xem xét đến năng suất tối đa, chiphí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức caonhất và tốt nhất

B5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác địnhmức giá trị của tài sản cần thẩm định giá

Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07)

“Các phương pháp thẩm định giá.”

Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiềuphương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuậtcủa tài sản và với mục đích thẩm định giá

Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩmđịnh giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nàođược sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định

B6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá

Là bước cuối cùng để hoàn thành báo định giá nhằm truyền đạt kết quả vàkết luận của nhà định giá một cách có hiệu quả và có sức thuyết phục đối vớingười sử dụng thông tin

 Hồ sơ thẩm định giá

Nội dung hồ sơ thẩm định giá phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá và loại hìnhtài sản cần thẩm định giá Nội dung cơ bản hồ sơ thẩm định giá bao gồm:

- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.

- Những thông tin về khách hàng yêu cầu thẩm định

- Thư mời thẩm định

- Hợp đồng thẩm định ký kết giữa doanh nghiệp thẩm định giá và khách hàng

- Những phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề thẩmđịnh giá liên quan

- Những ý kiến trưng cầu tư vấn về các khía cạnh kỹ thuật, pháp lý liênquan đến tài sản cần thẩm định giá (nếu có)

- Báo cáo kết quả thẩm định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo

- Chứng thư thẩm định giá

- Biên bản thanh lý hợp đồng thẩm định giữa doanh nghiệp, tổ chứcthẩm định giá và khách hàng

1.2.2 Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

1.2.2.1 Khái niệm thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm là sự ước tính giá trị thịtrường của BĐS cụ thể được đưa vào mục đích để có chứng thư thẩm định về giáđất theo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường của khu đất thuê tại một thời điểm nhất định để xác định lại giá trị quyền

sử dụng đất cụ thể, phù hợp với giá trị thị trường

Bản chất của thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm cũng là thẩmđịnh giá BĐS nhưng nó chỉ là một hình thức cụ thể của thẩm định giá BĐS là thẩmđịnh giá nhằm mục đích lấy kết quả thẩm định tham khảo, làm cơ sở trình các cấp

có thẩm quyền xác định tiền thuê đất phải nộp nhà nước hàng năm

Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm là hoạt động dịch vụquan trọng và có ý nghĩa trong sự phát triển thị trường BĐS, là dịch vụ hỗ trợquan trọng cho doang nghiệp và các cấp có thẩm quyền trong việc xác định tiềnthuê đất nộp nhà nước hàng năm

1.2.2.2 Đặc điểm của thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm cũng có các đặc điểmcủa thẩm định giá BĐS nói chung Nhưng do mục đích của thẩm định giá làdựng để hỗ trợ cho việc xác định tiền thuê đất phải nộp nhà nước nên có một vàiđặc điểm riêng như:

Thứ nhất, vì trong qua trình thẩm định giá đất thuê luôn phải đảm bảo yếu

tố giá trị thị trường Nên khi thẩm định giá đất thuê phải tính giá trị BĐS trongđiều kiện thị trường BĐS ổn định, bình thường

Thứ hai, thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm chủ yếu đưa ra

giá trị lợi thế về địa lý, lợi thế quyền thuê khi đã đúng trước tiền thuê đất trongsuốt thời gian hợp đồng hoặc còn lại năm năm

Thứ ba, trong quá trình thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

không có tài sản so sánh trên thị trường, hoặc có nhưng rất hiếm, nên TĐVthường dùng phương pháp thu nhập làm chủ đạo trong đó kết hợp phương phápchi phí và so sánh làm công cụ để tính toán ra giá đất sát với giá thị trường đốivới đất thuê có tài sản trên đất, đối với đất trống chưa có công trình trên đất thì

áp dụng phương pháp thặng dư kết hợp phương pháp chi phí

1.2.2.3 Vai trò của thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng nămThẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm có vai trò hết sức quatrọng Giá trị tiền thuê đất hàng năm phải nộp nhà nước phụ thuộc vào giá trị lợithế quyền thuê và giá trị lợi thế về vị trí địa lý của BĐS hay sự đầu tư vào các tàisản trên đất của các chủ doanh nghiệp Việc xác định giá trị chính xác BĐS là cơ

sở cho việc tính tiền thuê đất hàng năm mà doanh nghiệp phải nộp cho nhà nước.Đảm bảo cho doanh nghiệp không phải đúng một khoản tiền thuê đất quá nhiềuhoặc phía nhà nước cũng không bị thiệt hại nhằm thúc đẩy sự cố gắng trong việcđầu tư kinh doanh đất thuê của doanh nghiệp một cách có hiệu quả, là động lựccho sự phát triển kinh tế đất nước

1.2.2.4 Mối quan hệ giữa thẩm định giá Bất Động Sản và thẩm định giáđất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

Thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm là một trường hợp cụ

thể của thẩm định giá BĐS Khi thẩm định giá BĐS, yếu tố quan trọng cần xácđịnh là cụ thể đó là mục đích thẩm định giá Ngoài những đặc điểm chung củathẩm định giá BĐS, mỗi mục đích cụ thể lại có những đặc điểm riêng của quátrình thẩm định giá đó Thẩm định giá BĐS và thẩm định giá đất thuê nhà nướctrả tiền hàng năm có mối quan hệ mật thiết với nhau Về bản chất, chúng khôngkhác nhau Thẩm định giá BĐS thuê nhà nước trả tiền hàng năm hay cho mụcđích nào đó thì đều mang những đặc điểm chung, đều có quy trình thẩm định giátương tự với quy trình thẩm định giá chung Thẩm định giá đất thuê nhà nước trảtiền hàng năm vẫn tuân theo những quy tắc, căn cứ thẩm định giá chung và căn

cứ vào giá trị thị trường của BĐS

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm

Một số văn bản liên quan như:

 Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong quyết địnhcủa Bộ tài chính số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Có các tiêuchuẩn thẩm định giá Việt Nam:

- Tiêu chuẩn 01 giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản

- Tiêu chuẩn 03 những nguyên tắc nghề nghiệp thẩm định giá tài sản

- Tiêu chuẩn 04 báo cáo kết quả, hồ sơ và những chứng thư thẩm định giá tài sản

- Tiêu chuẩn 05 quy trình thẩm định giá tài sản

- Tiêu chuẩn 06 những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm địnhgiá tài sản

 Luật đất đai, luật nhà ở, luật dân sự, luật kinh doanh BĐS

 Hiện nay việc xác định giá thuê đất sát với giá thị trường đang thựchiện theo thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính Hướngdẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điềucủa Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đang có hiệu lực áp dụng

 Nghị định 142/2005/NĐ – CP ngày 14/11/2005 của chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước Thông tư 120/2005/TT – BTC ngày 30/12/2005 của

Bộ Tài Chính về hướng dẫn nghị định 142/2005/NĐ – CP ngày 14/11/2005 của chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

 Thông tư 94 của Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30 tháng 12 năm 2005 của Bộ Tài chínhhướng dẫnthực hiện Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ)

Các văn bản trên vừa có tác động tích cực và tác động tiêu cực đến hoạtđộng thẩm định giá Các quy định làm căn cứ cho hoạt động thẩm định giá diễn

ra bình thường và hợp pháp, đồng thời giúp cho hoạt động này diễn ra đồng thời,đúng hướng và có thể đem lại lợi ích cho cộng đồng nhưng cũng có nhiều hạnchế sự phát triển Do không có sự đồng nhất giữa các quy định và các văn bảnpháp luật, sự chồng chéo về nội dung, và những quy định chưa rõ ràng mang tínhchất chung chung Điều đó gây khó khăn, bối rối cho hoạt động kinh tế xã hội vìkhông biết áp dụng theo văn bản pháp luật nào và áp dụng như thế nào

 Cung cầu thị trường Bất Động Sản

Giá cả hay giá trị thị trường của một hàng hóa được xác định bởi tác độngcủa cung và cầu về hàng hóa đó Trên thị trường, giá cả hàng hóa biến động theocung cầu thị trường, tuy nhiên cũng có những sự kết hợp khác nhau

Các nhân tố xã hội, tâm lý bao gồm: Thu nhập, nghề nghiệp, điều kiện môitrường xung quanh, mật độ dân số, tâm lý, vị trí, khu vực dân cư nhận định liênquan đến thẩm định giá BĐS nói chung và thẩm định giá đất thuê nhà nước trảtiền hàng năm nói riêng tại mỗi khu vực.

 Những thay đổi trong giai đoạn phát triển kinh tế

Thực trạng nền kinh tế ảnh hưởng mạnh tới thị trường BĐS, điều này sẽđem lại cái nhìn khách quan về giá trị của BĐS cần thẩm định giá tại thời điểm

nó tồn tại, biểu hiện giá trị thị trường của BĐS

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT THUÊ NHÀ NƯỚC TRẢ TIỀN HÀNG NĂM CỦA CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI (VFS)

2.1 Giới thiệu chung về Công ty thẩm định giá và dịch vụ tài chính Hà nội

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển công ty

Thực hiện chương trình cải cách hành chính, để tách bạch chức năng hoạtđộng dịch vụ tài chính ra khỏi cơ quan quản lý Nhà nước; Sở Tài chính Hà Nội đãxây dựng đề án thành lập Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tàisản và đã được chấp thuận theo Quyết định số 40/2005/QĐ-UB ngày 05/4/2005 củaUBND Thành phố Hà Nội với chức năng giúp Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội tronglĩnh vực cung cấp thông tin; dịch vụ tư vấn về giá cả; thẩm định giá tài sản và BĐS;đấu thầu, đấu giá các loại tài sản của các thành phần kinh tế; thẩm định, xác địnhgiá trị tài sản doanh nghiệp Nhà nước; tổ chức bán đấu giá tài sản, BĐS của Nhànước và các tổ chức cá nhân

Thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 3/8/2005 của Chính phủ vàThông tư số 67/2007/TT-BTC ngày 19/6/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫnchuyển đổi các Trung tâm thẩm định giá, Trung tâm có chức năng thẩm định giásang hoạt động theo hình thức doanh nghiệp thẩm định giá Trung tâm đã xâydựng phương án chuyển đổi sang hoạt động theo mô hình công ty cổ phần vàUBND Thành phố Hà Nội đã cú Quyết định số 2263/QĐ-UBND ngày 10/6/2008Phê duyệt giá trị doanh nghiệp và phương án chuyển đổi Trung tâm tư vấn dịch vụthẩm định giá và bán đấu giá tài sản sang Công ty Cổ phần Thẩm định Giá vàDịch vụ Tài chính Hà Nội

Ngày 30/7/2008, Trung tâm tư vấn dịch vụ thẩm định giá và bán đấu giá tàisản đã tổ chức thành công Đại Hội thành lập Công ty Cổ phần Thẩm định Giá vàDịch vụ Tài chính Hà Nội Trung tâm đã báo cáo kết quả Đại hội thành lập Công

ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội về ban đổi mới và pháttriển doanh nghiệp Thành phố Hà Nội và ngày 15/8/2008 UBND Thành phố HàNội ban hành Quyết định số 292/QĐ-UBND cho phép Trung tâm tư vấn dịch vụthẩm định giá và bán đấu giá tài sản chuyển thành Công ty Cổ phần Thẩm địnhGiá và Dịch vụ Tài chính Hà Nội(VFS).

Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần Thẩm định Giá và Dịch vụ Tài chính

Hà Nội

Trụ sở chính: Số 37 đường Lý Thường Kiệt, quận Hoàn Kiếm, TP Hà Nội

Điện thoại: (84-4) 393 68426

Fax: (84-4) 393 68423

2.1.2 Tổ chức và nhân sự của công ty

Sau 4 năm thành lập vào đi vào hoạt động, Công Ty VFS đã phát triển mởrộng mạng lưới hoạt động, kiện toàn bộ máy, đào tạo và tuyển dụng nhiều cán bộtrẻ năng động, nhiệt huyết, có trình độ Công ty quyết tâm phấn đấu để luôn cungcấp những sản phẩm và dịch vụ tốt nhất đáp ứng yêu cầu của khách hàng Công

ty coi chất lượng là nhiệm vụ đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình kinhdoanh của mình

Tuy nhiên, trước những khó khăn thách thức đó, sau 4 năm hoạt động, Bangiám đốc và toàn thể cán bộ công ty đã đoàn kết nhất trí, cùng nhau vượt quakhó khăn, chung sức xây dựng Công Ty VFS ngày càng lớn mạnh Đến nay, sốlượng cán bộ và nhân viên tăng lên cả về số lượng lẫn chất lượng, đến cuối năm

2011 số cán bộ của Công Ty VFS là 29 người, trong đó:

- Số thẻ thẩm định viên về giá: 5 người

- Số chứng chỉ hành nghề định giá xây dựng:12 người

- Số chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS :5 người

- Số chứng chỉ hành nghề định giá BĐS: 5 người

Sơ đồ 1 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của Công ty VFS

2.1.3 Các dịch vụ thẩm định giá công ty cung cấp

Là một trong những doanh nghiệp đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực thẩmđịnh giá, với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp, nhiều năm kinh nghiệm, Công tyVFS hoạt động tư vấn tận tình, chu đáo, miễn phí về các dịch vụ thẩm định giá,đảm bảo đáp ứng được mọi nhu cầu thẩm định và để có thể sử dụng kết quả thẩmđịnh được đúng mục đích

Hiện nay, Công ty VFS đáp ứng được các yêu cầu về thẩm định giá trị tàisản với những mục đích khác nhau của tất cả các khách hàng với điều kiện làkhông trái với quy định của pháp luật hay thuần phong mỹ tục của Việt Nam, cụthể công ty đang thực hiện cung cấp các dịch vụ về thẩm định giá như sau:

Thứ nhất, thẩm định giá phục vụ chi tiêu của ngân sách như

+ Xác định giá trị quyền sử dụng đất làm cơ sở cho các dự án đầu tư nộptiền sử dụng đất

Tổng Giám Đốc Chủ tịch hội đồng quản trị Hội Đồng Quản Trị

tổ chức

Phòng thẩm định giá 1

Phòng thẩm định giá 2

Phòng

kế toán tài vụ

+ Thẩm định giá dự toán xây dựng, mua sắm thiết bị bằng nguồn vốn đầu tư.+ Thẩm định dự toán đầu tư, sửa chữa nhỏ, mua sắm bằng nguồn vốnchống xuống cấp, chi thường xuyên, nguồn thu sự nghiệp, tự có, xã hội hoá + Tham khảo, làm cơ sở để thanh toán trực tiếp nếu không phải tổ chức đấuthầu theo Luật Đấu thầu.

+ Làm giá trần để tổ chức đấu thầu mua sắm mới

+ Làm giá sàn để tổ chức bán đấu giá tài sản đã qua sử dụng

+ Xác định giá trị doanh nghiệp để cổ phần hoá

+ Tài sản của doanh nghiệp nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, gópvốn, cổ phần hóa, giải thể và các hình thức chuyển đổi khác theo quy định củapháp luật

+ Tài sản của Nhà nước cho thuê, chuyển nhượng, bán, góp vốn và các hìnhthức chuyển quyền khác

+ Tài sản được mua bằng toàn bộ hoặc một phần từ nguồn ngân sách NN.+ Các yêu cầu thẩm định khác

Thứ hai, thẩm định giỏ phục vụ cho các doanh nghiệp

+ Thẩm định giá trị doanh nghiệp để mua bán; góp vốn, liên doanh liên kết.+ Xác định giá trị tài sản, hàng hoá để làm cơ sở nộp các loại thuế như thuếnhập khẩu, trước bạ …

+ Xác định giá trị tài sản của các doanh nghiệp vừa và nhỏ khi chuyển đổi môhình từ hộ kinh doanh hoặc của hộ gia đình tham gia, đầu tư dưới các hình thứctheo Luật Doanh nghiệp trong trường hợp các tài sản góp không có hồ sơ gốc.+ Xác định giá trị tài sản trong các doanh nghiệp đang hoạt động nhưngkhông có hồ sơ gốc, thiếu cơ sở cho phép ghi tăng giá trị tài sản để tính khấuhao, hao mòn trong quá trình sản xuất, kinh doanh

+ Xác định năng lực tài chính cho tổ chức cá nhân khi thành lập các doanhnghiệp phải có đủ vốn pháp định

+ Thực hiện chức năng giám định tài chính trong xác định giá trị tài sảntranh chấp theo Bộ luật Tố tụng Dân sự, Luật Thương mại, Luật Giải thể, LuậtPhá sản, Luật Hợp tác xã …

+ Xác định giá trị tài sản đảm bảo thi hành án theo Luật thi hành án dân sự.+ Xác định giá trị tài sản, hàng hoá đảm bảo để làm cơ sở tính bảo hiểm,cầm cố, thế chấp, bảo lãnh; giá trị thiệt hại đảm bảo bồi thường trong bảo hiểm,tranh chấp thương mại.

+ Xác định giá trị tài sản, hàng hoá đảm bảo sử dụng trong hoạt động tíndụng, ngân hàng

+ Các yêu cầu thẩm định khác

Thứ ba, thẩm định giá phục vụ cá nhân

+ Thẩm định giá làm cơ sở cho các thoả thuận mua bán, trao đổi tài sản;

+ Thẩm định giá phục vụ cho, tặng, di chúc, thừa kế;

+ Thực hiện chức năng giám định tài chính trong xác định giá trị tài sảntranh chấp theo Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại …

+ Xác định giá trị tài sản để thỏa thuận trong tranh chấp mua bán tài sản,bất động sản

+ Thẩm định giá trị tài sản để vay vốn, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh…

+ Các yêu cầu thẩm định khác - Các loại tài sản thẩm định giá

+ Tài sản hữu hình: Máy móc thiết bị, dây chuyền thiết bị công nghiệp; Thiết

bị y tế; Thiết bị truyền thông, truyền hình; Phương tiện vận tải; Vật tư thiết bị côngnghiệp, dân dụng; Thiết bị trường học; hàng hoá, vật tư, công cụ dụng cụ

+ Tài sản vô hình: Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, bản quyền, quyềnkhai thác kinh doanh, lợi thế quyền thuê

+ BĐS: Giá trị quyền sử dụng đất; Giá trị khu đất dự án, trung tâm thươngmại, cao ốc văn phòng, trang trại, chung cư, nhà ở, nhà xưởng, công trình vậtkiến trúc trên đất

+ Dự án đầu tư: Thẩm định giá trị dự toán, thẩm định giá trị quyết toáncông trình, giá trị dự án, tư vấn đầu tư, tư vấn đấu thầu,

Ngoài ra, Công ty còn thực hiện các dịch vụ

+ Bán các loại tài sản khác theo yêu cầu của mọi thành phần kinh tế

- Tư vấn mở thầu

2.2.1 Quy trình thẩm định giá tính tiền thuê đất Nhà nước trả tiền hàng năm

- Tư vấn miến phí cho các đồi tượng có nhu cầu tìm hiểu về dịch vụ thẩm định giá

- Đề nghị lập Giấy đề nghị thẩm định giá

- Nhận đầy đủ hồ sơ tài sản đề nghị thẩm định (theo hướng dẫn)

- Lập báo giá (nếu cần)

- Lập Hợp đồng thẩm định

- Lập kế hoạch thẩm định thông báo cho khách hàng được biết

- Phối hợp với khách hàng tổ chức kiểm tra hiện trạng sử dụng của thửa đấtcần xác định giá thuê (có lâp biên bản kiểm tra hiện trạng)

- Thu thập thông tin thị trường

- Phân tích, so sánh, điều chỉnh, tính toán

- Thông báo kết quả sơ bộ cho khách hàng

- Ban hành chứng thư thẩm định

- Thanh lý hợp đồng thẩm định: có biên bản nghiệm thu thanh lý, xuất hoáđơn tài chính

- Tham gia bảo vệ kết quả thẩm định trước Liên ngành thành phố (nếu cần thiết)

- Tái thẩm định theo yêu cầu của Hội đồng Liên ngành (nếu có)

2.2.2 Các phương pháp thẩm định giá đất thuê nhà nước trả tiền hàng năm hiện Công ty đang áp dụng

Tuỳ theo từng trường hợp cụ thể, căn cứ vào hồ sơ được cung cấp các tổchức thẩm định giá sẽ lựa chọn một trong các phương pháp thẩm định giá quyđịnh thông tư 145/2007/TT-BTC để áp dụng trong tính toán giá thuê đất Nhà