Theo IVSC, đây là khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.. Nội dung nguyên tắc: mỗi tài sản
Trang 1CHƯƠNG 3: CÁC NGUYÊN TẮC CƠ
BẢN TRONG ĐỊNH GIÁ.
I Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu
quả nhất (highest and best use).
II Nguyên tắc thay thế.
III Nguyên tắc ước tính các khoản thu
nhập trong tương lai.
IV Nguyên tắc đóng góp.
V Nguyên tắc cung cầu
I NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG TỐT NHẤT
VÀ HIỆU QUẢ NHẤT
Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là gì?
Theo IVSC, đây là khả năng sử dụng tốt nhất một tài
sản trong bối cảnh tự nhiên, pháp luật, tài chính cho
phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nội dung nguyên tắc: mỗi tài sản có thể sử dụng vào
nhiều mục đích và mang lại các lợi ích khác nhau,
nhưng giá trị của chúng được xác định dựa trong điều
kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
Lưu ý: khi áp dụng nguyên tắc này, TĐV phải xác định
được chi phí cơ hội của tài sản, phân biệt được tình
huống sử dụng phi thực tế, sử dụng sai pháp luật và
Trang 2II NGUYÊN TẮC THAY THẾ
• Nội dung nguyên tắc: giới hạn cao nhất về giá
trị của tài sản không vượt quá chi phí để có
một tài sản tương đương
• Tài sản tương đương (tài sản thay thế): là tài
sản có thể có được bằng cách mua trên thị
trường hay bỏ tiền ra để xây dựng mới
• Thực hiện nguyên tắc này, TĐV phải nắm
được thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất
của các tài sản tương tự, gần với thời điểm
thẩm định, làm cơ sở để so sánh
III NGUYÊN TẮC ƯỚC TÍNH CÁC
KHOẢN THU NHẬP TƯƠNG LAI
• Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản
được quyết định bởi các khoản thu nhập mà
tài sản đó mang lại trong tương lai
• Cơ sở của nguyên tắc: GTTS là biểu hiện bằng
tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho
chủ sở hữu trong tương lai
• Yêu cầu: TĐV phải ước tính được tất cả các
khoản thu nhập từ tài sản phát sinh trong
tương lai
Trang 3IV NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP
1 Nội dung nguyên tắc: giá trị của một tài sản
hay một bộ phận cấu thành tài sản, phụ thuộc
vào sự có mặt hay vắng mặt của nó, sẽ làm
cho giá trị của tài sản tăng lên hay giảm đi là
bao nhiêu
Ví dụ: một biệt thự không có hồ bơi được bán
với giá 6 tỷ, nhưng nếu có thêm hồ bơi thì
được bán với giá 7 tỷ (chi phí xây hồ bơi là 200
triệu) => giá trị của hồ bơi là 1 tỷ
2 Cơ sở của nguyên tắc: theo định nghĩa: giá trị
tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích
mà tài sản mang lại cho chủ thể
3 Tuân thủ nguyên tắc: Tổng giá trị các bộ phận
có thể không phải là giá trị toàn bộ tài sản,
nhưng giá trị của một bộ phận tài sản chính là
hiệu số giữa giá trị tài sản khi có sự đóng góp
và không có sự đóng góp của bộ phận đó
trong tài sản
IV NGUYÊN TẮC ĐÓNG GÓP
Trang 4V NGUYÊN TẮC CUNG CẦU
• Nội dung: giá cả chính là sự đánh giá của thị
trường về giá trị tài sản
- Trong thị trường cạnh tranh hoàn hảo, giá cả
là sự thừa nhận có tính khách quan nhất về giá
trị hàng hóa
- Tuy nhiên, trong các thị trường khác, giá cả
có thể có sự khác biệt rất lớn so với giá trị
thực Do đó, cần phân tích tác động của cung
cầu đến giá trị tài sản cần thẩm định
• Việc thẩm định giá trị tài sản là dựa trên giá thị
trường, giá thị trường lại chịu ảnh hưởng của
cung-cầu thị trường Do đó, TĐV cần đánh giá
được tác động của yếu tố này trong quá khứ
và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương
lai, để quyết định là định giá trên cơ sở giá thị
trường hay phi thị trường
• Nguyên tắc cung cầu còn là cơ sở của các
nguyên tắc khác như: nguyên tắc thay thế,
V NGUYÊN TẮC CUNG CẦU