IUH - TIỂU LUẬN NHẬP MÔN NGÀNH XÂY DỰNGIUH - TIỂU LUẬN NHẬP MÔN NGÀNH XÂY DỰNGIUH - TIỂU LUẬN NHẬP MÔN NGÀNH XÂY DỰNGIUH - TIỂU LUẬN NHẬP MÔN NGÀNH XÂY DỰNGIUH - TIỂU LUẬN NHẬP MÔN NGÀNH XÂY DỰNGIUH - TIỂU LUẬN NHẬP MÔN NGÀNH XÂY DỰNG
Khảo sát xây dựng
- Giai đoạn này bao gồm các bên tham gia: Chủ đầu tư, tư vấn giám sát, nhà thầu chính.
Hình 1: Giai đoạn chuẩn bị dự án vai trò của các bên liên quan
Trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư cho một dự án xây dựng, khảo sát xây dựng thu thập thông tin chính xác và chi tiết về điều kiện địa chất, địa hình, thủy văn và môi trường khu vực dự án Những dữ liệu này làm cơ sở để đánh giá tính khả thi của dự án, đề xuất các phương án thiết kế phù hợp và quản lý chi phí đầu tư một cách hiệu quả, đồng thời nhận diện và giảm thiểu rủi ro kỹ thuật và môi trường liên quan Kết quả khảo sát bài bản còn giúp tối ưu tiến độ thi công, giảm thiểu tác động tới môi trường và tăng cơ hội thành công của dự án.
Khảo sát xây dựng gồm bốn nội dung chính là khảo sát địa chất, địa hình, thủy văn và môi trường Khảo sát địa chất tập trung phân tích đặc điểm nền đất và đá như độ nén, độ lún và độ chịu lực để đảm bảo nền móng công trình phù hợp với điều kiện địa chất, an toàn và bền vững Khảo sát địa hình nhằm lập bản đồ chi tiết về địa hình, xác định cao độ và các yếu tố tự nhiên khác, từ đó hỗ trợ thiết kế và thi công chính xác Khảo sát thủy văn nghiên cứu mực nước ngầm và dòng chảy bề mặt để đề xuất các giải pháp thoát nước, chống ngập lụt và bảo vệ công trình khỏi tác động của nước Cuối cùng, khảo sát môi trường đánh giá các tác động môi trường của dự án và ngược lại, đảm bảo tuân thủ quy định và giảm thiểu ảnh hưởng đến hệ sinh thái và cộng đồng xung quanh.
Trong khảo sát hiện đại, các phương pháp và công nghệ tiên tiến như máy toàn đạc, máy đo GPS, radar quét và các thiết bị địa chất chuyên dụng được áp dụng để đảm bảo độ chính xác cao Quy trình khảo sát nghiêm ngặt với việc thu thập và xử lý dữ liệu một cách hệ thống giúp tạo ra kết quả đáng tin cậy phục vụ cho phân tích và đưa ra các quyết định thiết kế tối ưu Nhờ sự kết hợp này, chất lượng dữ liệu được cải thiện và rủi ro trong quá trình thiết kế được giảm thiểu, từ đó hỗ trợ quyết định đầu tư, thi công và quản lý dự án một cách hiệu quả.
Dựa vào kết quả khảo sát, các chuyên gia có thể đề xuất phương án thiết kế tối ưu và lập kế hoạch thi công phù hợp Ví dụ, khảo sát địa chất giúp xác định loại móng và vật liệu xây dựng phù hợp, trong khi khảo sát thủy văn hỗ trợ thiết kế hệ thống thoát nước hiệu quả Những thông tin từ các khảo sát này cũng phục vụ cho việc lên tiến độ, phân bổ nguồn lực, dự báo chi phí phát sinh và biện pháp phòng ngừa rủi ro, từ đó tăng hiệu quả đầu tư.
Nghiên cứu tiền khả thi
Các bên phụ trách của dự án gồm người quyết định thầu, chủ đầu tư, tư vấn quản lý và cơ quan quản lý nhà nước; họ sẽ lập nghiên cứu tiền khả thi nhằm đánh giá tính khả thi của dự án và xác định phạm vi, mục tiêu đầu tư.
Người quyết định thầu đóng vai trò phê duyệt các giai đoạn chuẩn bị dự án và kế hoạch lựa chọn nhà thầu, đảm bảo quy trình thầu được thực hiện đúng quy định và phù hợp với mục tiêu của dự án Họ có trách nhiệm phê duyệt dự toán chi phí, phân bổ nguồn vốn và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các quyết định quản lý ngân sách và chi phí dự án, đồng thời đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình đấu thầu và triển khai.
Chủ đầu tư chịu trách nhiệm xác định nhu cầu dự án, lựa chọn và quản lý nhà tư vấn, tiến hành thẩm định và phê duyệt các yếu tố liên quan, đánh giá và chuẩn bị nguồn vốn đầu tư cho dự án, đồng thời chịu trách nhiệm pháp lý cho toàn bộ quá trình đầu tư.
Tư vấn quản lý dự án đóng vai trò thiết yếu trong việc lập kế hoạch, thẩm định pháp lý, tài chính và ký thuật, đồng thời quản lý các thủ tục ban đầu Nhờ quy trình chuyên môn và đội ngũ giàu kinh nghiệm, họ giúp chủ đầu tư tối ưu nguồn vốn, bảo đảm tuân thủ pháp luật và xây dựng nền tảng vững chắc cho quá trình thi công.
Vai trò và trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong thẩm định chủ trương đầu tư, phê duyệt quy hoạch và báo cáo nghiên cứu tiền khả thi là nền tảng để bảo đảm sự phù hợp và hiệu quả của các dự án phát triển Thẩm định chủ trương đầu tư giúp làm rõ mục tiêu, phạm vi và tính khả thi, đồng thời rà soát các yếu tố pháp lý và rủi ro trước khi dự án bước vào giai đoạn triển khai Việc phê duyệt chủ trương đầu tư và quy hoạch đảm bảo sự nhất quán giữa định hướng phát triển, nguồn lực và quy định liên quan, từ đó thúc đẩy sự phối hợp giữa các cơ quan và địa phương Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi được đánh giá để xác định tính khả thi về kỹ thuật, tài chính, môi trường và xã hội, từ đó xác định biện pháp tối ưu và lộ trình triển khai cụ thể.
Hình 2: Các bên tham gia
- Giai đoạn này bao gồm: Lập nghiên cứu tiền khả thi, thẩm quyền nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu tiền khả thi.
Đây là bước nghiên cứu tiếp theo cho các cơ hội đầu tư đầy triển vọng đã được lựa chọn, đặc biệt là những dự án có quy mô đầu tư lớn, tính phức tạp kỹ thuật cao, thời gian thu hồi vốn lâu và chịu nhiều yếu tố bất định Bước này đi sâu phân tích các khía cạnh còn gây băn khoăn khi xem xét cơ hội đầu tư, nhằm tiếp tục lựa chọn và sàng lọc các cơ hội đã được xác định ở cấp độ ngành, vùng hoặc cả nước, hoặc để khẳng định lại tính khả thi của cơ hội đầu tư đã chọn, đảm bảo quyết định đầu tư được căn cứ vào phân tích kỹ lưỡng và dữ liệu thực tế.
- Mục đích nghiên cứu tiền khả thi nhằm loại bỏ các dự án bấp bênh (về thị trường, về kỹ thuật), những dự án mà kinh phí đầu tư quá lớn, mức sinh lợi nhỏ, hoặc không thuộc loại ưu tiên trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội hoặc chiến lược phát triển sản 12 xuất kinh doanh Nhờ đó các chủ đầu tư có thể hoặc loại bỏ hẳn dự án để khỏi tốn thời gian và kinh phí, hoặc tạm xếp dự án lại chờ cơ hội thuận lợi hơn Đối với các cơ hội đầu tư quy mô nhỏ, không phức tạp về mặt kỹ thuật và triển vọng đem lại hiệu quả rõ ràng thì có thể bỏ qua giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi.
Nghiên cứu tiền khả thi bao gồm các phân tích về tính kỹ thuật, tài chính, môi trường và xã hội để làm rõ mức độ khả thi của dự án; Đầu tiên, đánh giá khả năng kỹ thuật của dự án dựa trên các yêu cầu về địa điểm, hạ tầng và công nghệ, nhằm xem xét mức độ phù hợp với quy hoạch tổng thể; về mặt tài chính, nghiên cứu đưa ra ước tính sơ bộ chi phí đầu tư, nguồn vốn và tiềm năng thu nhập, đồng thời tính toán các chỉ số tài chính quan trọng như lợi nhuận dự kiến và thời gian hoàn vốn; đây là bước quan trọng trong quy trình đầu tư giúp nhận diện và giảm thiểu rủi ro, tối ưu hóa nguồn lực và nâng cao khả năng triển khai thành công cho các dự án tiềm năng.
Quá trình thẩm định bắt đầu bằng việc kiểm tra tính hợp lý của mục tiêu và phạm vi dự án, đảm bảo những yêu cầu ban đầu được xác định rõ ràng và phù hợp với chiến lược và quy hoạch chung Bên cạnh đó, thẩm định xem xét các dữ liệu thu thập trong nghiên cứu tiền khả thi, bao gồm khảo sát địa điểm, tài liệu quy hoạch và thông tin thị trường, nhằm đánh giá độ chính xác và tính cập nhật của thông tin để từ đó hỗ trợ các quyết định và kế hoạch triển khai dự án một cách hiệu quả.
Bước tiếp theo là thẩm định các phân tích kỹ thuật của dự án nhằm bảo đảm sự phù hợp giữa địa điểm, quy mô và công nghệ được chọn với mục tiêu dự án và điều kiện thực tế Đánh giá này cho biết dự án có thể được triển khai về mặt kỹ thuật hay không và đồng thời xác nhận khả năng đảm bảo an toàn và chất lượng trong suốt quá trình thi công.
Phần tài chính của nghiên cứu tiền khả thi được thẩm định kỹ lưỡng, bao gồm đánh giá các ước tính chi phí, nguồn vốn và tiềm năng thu nhập của dự án Đội ngũ thẩm định kiểm tra độ chính xác của các chỉ số tài chính và thời gian hoàn vốn dự kiến, đảm bảo thông tin phản ánh đúng mức độ rủi ro và tiềm năng lợi nhuận của dự án Nếu các con số tài chính không đáng tin cậy hoặc có khả năng không khả thi, nghiên cứu có thể phải được điều chỉnh để phản ánh thực tế và tăng tính khả thi của dự án.
Trong thẩm định môi trường và xã hội của nghiên cứu tiền khả thi, các tác động dự kiến tới môi trường và cộng đồng được kiểm tra kỹ lưỡng để đảm bảo các biện pháp giảm thiểu đề xuất đầy đủ và tuân thủ các quy định pháp luật Quá trình này giúp nhận diện rủi ro môi trường và xã hội, tối ưu kế hoạch quản lý và tăng tính khả thi của dự án Đối với những dự án có khả năng ảnh hưởng lớn tới hệ sinh thái và đời sống cư dân, các tác động tiêu cực có thể làm giảm sự chấp thuận của cộng đồng và hiệu quả thực hiện, vì vậy thẩm định tiền khả thi đóng vai trò then chốt trong việc đảm bảo sự cân bằng giữa lợi ích kinh tế và bảo vệ môi trường, an sinh xã hội.
Sau khi thực hiện các đánh giá chi tiết, đội ngũ thẩm định sẽ tổng hợp các phát hiện và trình báo cáo thẩm định nghiên cứu tiền khả thi, nêu rõ kết quả đánh giá và đề xuất các điều chỉnh hoặc bổ sung nếu có yếu tố chưa đạt yêu cầu Dựa trên kết quả thẩm định, các bên liên quan có thể quyết định có nên tiếp tục triển khai dự án vào giai đoạn nghiên cứu khả thi chi tiết hay không Việc thẩm định kỹ lưỡng nghiên cứu tiền khả thi giúp giảm thiểu rủi ro đầu tư và tạo cơ sở vững chắc cho các quyết định đầu tư hợp lý và bền vững, theo Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng – Điều 53 LXD2014.
1 Sự cần thiết đầu tư và các điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng.
2 Dự kiến mục tiêu, quy mô, địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng.
3 Nhu cầu sử dụng đất và tài nguyên.
4 Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật và thiết bị phù hợp.
5 Dự kiến thời gian thực hiện dự án.
6 Sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn; khả năng hoàn vốn, trả nợ vốn vay (nếu có); xác định sơ bộ hiệu quả kinh tế - xã hội và đánh giá tác động của dự án.
Hình 3: Các việc cần làm trong giai đoạn nghiên cứu khả thi
Nghiên cứu khả thi
- Các bên liên quan tham gia ở giai đoạn này bao gồm: Chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, tư vấn quản lý dự án.
Chủ đầu tư có vai trò và trách nhiệm lập báo cáo nghiên cứu khả thi (BCRQ), đánh giá tính khả thi về kinh tế - kỹ thuật và rủi ro của dự án, xác định tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động, thu thập thông tin liên quan và đánh giá tác động của dự án đến môi trường, xã hội và kinh tế địa phương, từ đó kiến nghị các giải pháp để thực hiện dự án một cách hiệu quả và thành công.
Đơn vị tư vấn thiết kế đóng vai trò quan trọng trong việc lập thiết kế cơ sở, cung cấp các giải pháp kỹ thuật và công nghệ cùng với dự toán chi phí ban đầu cho dự án Họ có trách nhiệm đảm bảo thiết kế phù hợp với mục tiêu dự án, tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn và các quy định hiện hành, đồng thời giúp chủ đầu tư đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án trước khi ra quyết định đầu tư.
Đơn vị tư vấn quản lý dự án đảm nhận vai trò và trách nhiệm đánh giá, tham mưu và xây dựng kế hoạch tổng thể nhằm bảo đảm tính khả thi của dự án từ giai đoạn khởi động đến khi triển khai Qua quá trình đánh giá nguồn lực, tiến độ, ngân sách và rủi ro, đơn vị tư vấn đưa ra khuyến nghị chiến lược và các phương án tối ưu, đồng thời tham mưu cho chủ dự án về cách thức quản lý và thực thi hiệu quả Kế hoạch tổng thể được xây dựng đầy đủ các yếu tố quản trị thay đổi, kiểm soát chất lượng và biện pháp giảm thiểu rủi ro, nhằm nâng cao khả năng thành công và đạt được mục tiêu dự án.
Quá trình nghiên cứu khả thi được tiến hành qua ba giai đoạn, trong đó giai đoạn đầu tập trung nghiên cứu cơ hội đầu tư nhằm loại bỏ ngay những dự kiến rõ ràng không khả thi mà không cần đi sâu vào chi tiết; sự loại bỏ này được chứng minh bằng các dữ liệu thống kê và các tài liệu thông tin kinh tế dễ tiếp cận, cho thấy tính không khả thi của một số ý tưởng và giúp tiết kiệm thời gian, chi phí cho các nghiên cứu ở các giai đoạn tiếp theo.
Khảo sát khả thi là lần xem xét cuối cùng nhằm đi đến các kết luận xác đáng về mọi vấn đề cơ bản của dự án dựa trên các số liệu đã được tính toán cẩn thận, chi tiết và các đề án kinh tế - kỹ thuật liên quan Quá trình này tổng hợp đánh giá lịch biểu và tiến độ thực hiện dự án, từ đó làm rõ tính khả thi và tiềm năng đầu tư trước khi quyết định đầu tư chính thức.
Trong giai đoạn nghiên cứu khả thi, thẩm định nghiên cứu khả thi giúp đánh giá tính khả thi, hiệu quả đầu tư và các rủi ro của dự án; tiếp đó là công tác phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng nhằm đảm bảo tính đồng bộ giữa thiết kế, pháp lý và tài chính; và cuối cùng là báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng được hoàn chỉnh để trình cấp có thẩm quyền phê duyệt, từ đó xác định phương án triển khai tối ưu cho dự án.
Thẩm định nghiên cứu khả thi là quá trình xem xét toàn diện các yếu tố của dự án trước khi quyết định đầu tư cuối cùng, gồm kiểm tra tính hợp lý của các giải pháp kỹ thuật, độ chính xác của các dự toán tài chính và khả năng tuân thủ các yêu cầu pháp lý, môi trường và xã hội Đầu tiên, thẩm định đánh giá xem các giải pháp kỹ thuật đã chọn có phù hợp với mục tiêu và điều kiện thực tế của dự án và đảm bảo dự án có thể triển khai, vận hành an toàn và hiệu quả Tiếp theo là xem xét các ước tính chi phí, dòng tiền, lợi nhuận dự kiến và các chỉ số tài chính như thời gian hoàn vốn và tỷ suất hoàn vốn nội bộ để xác định tính khả thi về tài chính Đối với môi trường và xã hội, thẩm định rà soát các đánh giá và biện pháp giảm thiểu đã đề xuất, đảm bảo tuân thủ quy định hiện hành và giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường và cộng đồng Cuối cùng, sau khi hoàn tất các bước đánh giá, một báo cáo thẩm định được lập để tổng hợp kết quả, đề xuất điều chỉnh cần thiết và đưa ra khuyến nghị về việc có nên tiếp tục đầu tư hay không Thẩm định nghiên cứu khả thi đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro đầu tư và đảm bảo dự án có cơ sở vững chắc để tiến hành.
Quá trình phê duyệt quy hoạch chi tiết tập trung vào đánh giá sự phù hợp của dự án với quy hoạch chung của khu vực và các chính sách phát triển bền vững, đảm bảo dự án không gây tác động tiêu cực đến môi trường, không gian cảnh quan và đời sống của cộng đồng xung quanh Quy hoạch chi tiết cần đề xuất các giải pháp tối ưu về giao thông, cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc và xử lý chất thải, đảm bảo khả năng vận hành đồng bộ với hạ tầng hiện hữu của khu vực và tăng cường sự liên kết, bền vững cho toàn khu.
Khi quy hoạch chi tiết được phê duyệt, nhà đầu tư có thể dùng làm cơ sở pháp lý để lập báo cáo nghiên cứu khả thi, trong đó xác định giải pháp thiết kế kỹ thuật, dự toán chi phí và biện pháp thi công chi tiết hơn Nhờ đó, báo cáo nghiên cứu khả thi trở nên chính xác và phù hợp với yêu cầu thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình triển khai và giám sát dự án, đồng thời đảm bảo tính khả thi, an toàn và hiệu quả của dự án trong dài hạn.
- Báo cáo nghiên cứu khả thi xây dựng – Điều 54 LXD2014:
1 Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xây dựng và diện tích sử dụng, quy mô, công suất và hình thức đầu tư xây dựng.
2 Khả năng đảm bảo các yếu tố thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lực chọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm,yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giảiphóng mặt bằng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý dự án, vận hành, sử dụng công trình và bảo vệ môi trường.
3 Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồ đất, giải phóng mặt bằng, tái định cư, bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xây dựng, phòng chống, cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác.
4 Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khai thác sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án, kiến nghị cơ chế phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án.
5 Các nội dung khác có liên quan.
Hình 4: Các giai đoạn nghiên cứu khả thi
Báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng
Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng là tài liệu trình bày sự cần thiết, mức độ khả thi và hiệu quả của việc đầu tư xây dựng theo phương án thiết kế bản vẽ thi công cho công trình quy mô nhỏ, làm cơ sở xem xét và quyết định đầu tư xây dựng.
- Báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng Điều 55 LXD2014
1 Thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế công nghệ (nếu có) và dự toán xây dựng.
2 Các nội dung khác của Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm thuyết minh về sự cần thiết đầu tư, mục tiêu xây dựng, địa điểm xây dựng, diện tích sử dụng đất, quy mô, công suất, cấp công trình, giải pháp thi công xây dựng, an toàn xây dựng, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng và bảo vệ môi trường, bố trí kinh phí thực hiện, thời gian xây dựng, hiệu quả đầu tư xây dựng công trình.
- Giai đoạn này sẽ có sự tham gia của chủ đầu tư, người quyết định đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế.
Chủ đầu tư đóng vai trò lãnh đạo và chịu trách nhiệm chính trong chuỗi dự án: lập hồ sơ dự án, xác định rõ mục tiêu và yêu cầu dự án, lựa chọn tư vấn có năng lực, cung cấp đầy đủ và chính xác thông tin liên quan, đồng thời tổ chức thẩm định để đảm bảo phê duyệt đúng quy trình.
Người quyết định đầu tư đóng vai trò là người phê duyệt cuối cùng và chịu trách nhiệm đảm bảo tính khả thi cũng như hiệu quả của dự án trước khi triển khai, bằng cách đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố như chi phí, lợi ích, nguồn lực và rủi ro để đảm bảo dự án phù hợp với mục tiêu và mang lại giá trị cho tổ chức; vai trò này làm cầu nối giữa giai đoạn lập kế hoạch và triển khai thực tế, ngăn ngừa rủi ro và đảm bảo sự thành công của dự án từ những bước đầu tiên.
Đơn vị tư vấn thiết kế đóng vai trò chuyển đổi ý tưởng của chủ đầu tư thành một bản thiết kế chi tiết, đồng thời chịu trách nhiệm đảm bảo tính khả thi của dự án Họ cũng đảm bảo sự phù hợp với quy chuẩn pháp luật và tối ưu hiệu quả kinh tế của dự án.
Hình 5: Báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng
Thẩm định dự án đầu tư xây dựng
Thẩm định dự án đầu tư xây dựng được tiến hành theo Điều 58, bao gồm thẩm định thiết kế cơ sở và các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng Nội dung thẩm định được phân tích trên năm nhóm chủ yếu: thẩm định các yếu tố pháp lý liên quan đến tính hợp pháp và tính khả thi; thẩm định công nghệ kỹ thuật và giải pháp thiết kế; thẩm định nguồn vốn và các yếu tố tài chính liên quan; thẩm định cơ cấu và phương thức tổ chức thực hiện quản lý dự án; và thẩm định hiệu quả của dự án trên các chỉ số kinh tế, xã hội và lợi ích đầu tư.
Thẩm định các yếu tố pháp lý của dự án là quá trình xem xét tính hợp pháp theo các quy định của pháp luật hiện hành, đánh giá sự phù hợp của nội dung dự án với các văn bản pháp lý, chế độ chính sách áp dụng và các quy định về quy hoạch ngành và lãnh thổ, cũng như quy định về khai thác và bảo vệ tài nguyên Quá trình này đảm bảo dự án tuân thủ các yêu cầu về môi trường, đất đai và quyền sử dụng tài nguyên, từ đó giảm thiểu rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư và cơ quan quản lý Thẩm định pháp lý là bước then chốt giúp xác định phạm vi, thời gian và nguồn lực thực hiện dự án phù hợp với khung pháp lý hiện hành, đồng thời tăng cường tính minh bạch và khả thi của dự án.
Thẩm định các yếu tố về công nghệ, kỹ thuật nhằm xem xét và đánh giá trình độ, tính hợp lý, tính thích hợp và hiệu quả của các giải pháp công nghệ, kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho dự án Quá trình này đảm bảo tính khả thi, tối ưu chi phí và rủi ro kỹ thuật, phù hợp với mục tiêu dự án và điều kiện thực tế, đồng thời nâng cao hiệu suất và giá trị đầu tư cho dự án.
Thẩm định các yếu tố kinh tế, tài chính của dự án nhằm đánh giá tính khả thi và sự hợp lý của nguồn vốn, mức chi phí, doanh thu và các chế độ, nghĩa vụ tài chính được áp dụng trong phạm vi dự án Quá trình này phân tích tính bền vững và hiệu quả kinh tế bằng cách xem xét nguồn vốn và chi phí đầu tư, dự báo doanh thu, chi phí vận hành và lợi nhuận, từ đó định hình dự toán tài chính chi tiết Kết quả thẩm định cung cấp bằng chứng về tính khả thi tài chính, các rủi ro liên quan và biện pháp giảm thiểu, giúp đưa ra quyết định đầu tư có căn cứ Nội dung dự án được xây dựng dựa trên các phân tích kinh tế, tài chính được thẩm định chặt chẽ, đảm bảo tính hợp lý và sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư.
Việc thẩm định các điều kiện tổ chức thực hiện và quản lý vận hành dự án nhằm xem xét sự hợp lý, tính ổn định và bền vững của các giải pháp liên quan đến tổ chức thực hiện và vận hành, đảm bảo mục tiêu của dự án được đạt tới Thẩm định hiệu quả đầu tư xem xét các khía cạnh tài chính, kinh tế và xã hội, đồng thời đánh giá tổng hợp hiệu quả dự án làm căn cứ quyết định đầu tư Dự án được xem là khả thi và hiệu quả khi kết quả thẩm định cho thấy mức độ tốt hoặc khả quan so với các chuẩn mực phù hợp.
Hình 6: Thẩm định dự án đầu tư xây dựng
Trong giai đoạn này, các bên liên quan chính gồm người quyết định đầu tư, chủ đầu tư, tư vấn thiết kế, tư vấn quản lý dự án và cơ quan quản lý nhà nước sẽ phối hợp chặt chẽ để làm rõ vai trò, mục tiêu và đảm bảo tính khả thi và tuân thủ quy định pháp lý cho dự án Người quyết định đầu tư xác định mục tiêu, phạm vi và nguồn lực; chủ đầu tư chịu trách nhiệm điều phối các hoạt động và quản trị tài chính dự án Tư vấn thiết kế đảm bảo phương án kỹ thuật đáp ứng yêu cầu chức năng, tiêu chuẩn và quy định, trong khi tư vấn quản lý dự án giám sát tiến độ, chất lượng, chi phí và rủi ro để dự án được triển khai đúng thời hạn và ngân sách Cơ quan quản lý nhà nước cấp phép, giám sát và kiểm tra sự tuân thủ của dự án với các quy định, chính sách của nhà nước.
Người quyết định đầu tư đóng vai trò là người phê duyệt cuối cùng trong quy trình, chịu trách nhiệm tổ chức thẩm định và đánh giá toàn diện dự án Quá trình thẩm định phải làm rõ tính khả thi, sự phù hợp với các quy định hiện hành và khả năng huy động nguồn vốn, đảm bảo dự án được cấp phép và triển khai đúng chuẩn Với vai trò này, người quyết định cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố kỹ thuật, tài chính và pháp lý để đưa ra quyết định đầu tư chính xác và an toàn.
- Chủ đầu tư đóng vai trò là trung tâm, chịu trách nhiệm pháp lý và kỹ thuật quan trọng.
Đơn vị tư vấn thiết kế đảm nhận vai trò chuẩn bị hồ sơ dự án và chịu trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin cùng các giải pháp thiết kế chi tiết để cơ quan có thẩm quyền tiến hành đánh giá Quá trình chuẩn bị hồ sơ tập trung vào tính đầy đủ, chính xác và tuân thủ các quy định, đồng thời đề xuất các phương án thiết kế tối ưu về hiệu suất và chi phí Việc trình bày rõ ràng và minh bạch các phương án, cùng với sự phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư và các bên liên quan, giúp hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền đánh giá một cách nhanh chóng và thuận lợi.
Đơn vị tư vấn quản lý dự án đóng vai trò là cố vấn chính cho chủ đầu tư, đảm bảo sự đồng bộ giữa các yếu tố để đưa ra quyết định đầu tư Họ đánh giá tính khả thi của dự án ở các khía cạnh pháp lý, kỹ thuật, tài chính và kinh tế, cung cấp cái nhìn toàn diện và các khuyến nghị cụ thể Nhờ đó, chủ đầu tư có đủ cơ sở để lựa chọn phương án tối ưu về cơ cấu vốn, quản trị rủi ro và kế hoạch triển khai, gia tăng hiệu quả và tính khả thi của dự án trên thực tế.
Trong quá trình cấp phép và giám sát dự án, cơ quan quản lý nhà nước có vai trò thẩm tra tính pháp lý, tính kỹ thuật, an toàn và môi trường của dự án, nhằm bảo đảm mọi hoạt động tuân thủ đầy đủ quy định pháp luật và các tiêu chuẩn về an toàn, môi trường và quản lý đầu tư.
Hình 7: Các đơn vị thẩm định dự án
Các công việc liên quan khác đến chuẩn bị dự án
6.1 Xin chủ trương đầu tư:
- Bước đầu tiên trong quy trình đầu tư là nghiên cứu quy mô và thị trường.
Để định hướng đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư cần xác định rõ loại hình dự án, quy mô xây dựng và đối tượng phục vụ Việc nghiên cứu thị trường giúp đánh giá nhu cầu thực tế và các xu hướng phát triển, từ đó hình thành chiến lược đầu tư và đưa ra quyết định phù hợp với mục tiêu lợi nhuận và quản trị rủi ro.
Song song với đó, việc tìm kiếm nguồn đất phù hợp cho dự án là yếu tố then chốt để đảm bảo tiến độ và tính khả thi Nhà đầu tư cần thu thập thông tin về các khu đất tiềm năng có thể sử dụng cho dự án, đồng thời nắm rõ quy định liên quan đến thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất để đánh giá tính pháp lý và thuận lợi triển khai dự án.
Sau khi có đầy đủ thông tin, nhà đầu tư cần lên phương án đầu tư chi tiết, bao gồm kế hoạch tài chính, nguồn lực và các bước thực hiện cho dự án Đồng thời, việc thỏa thuận địa điểm thực hiện quy hoạch dự án với các cơ quan chức năng là cần thiết để đảm bảo dự án phù hợp với quy hoạch tổng thể của khu vực và các mục tiêu phát triển địa phương.
Sau khi hoàn tất công đoạn chuẩn bị, nhà đầu tư cần nộp hồ sơ xin chủ trương đầu tư từ Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc thành phố Đây là bước then chốt của quy trình đầu tư, giúp nhà đầu tư nhận được sự chấp thuận chính thức từ cơ quan nhà nước để tiến hành các thủ tục tiếp theo như thẩm định dự án, lập hồ sơ phê duyệt và triển khai đầu tư.
Để trình bày kế hoạch đầu tư, nhà đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ các văn bản cần thiết, bao gồm báo cáo khả thi và các tài liệu liên quan UBND sẽ xem xét và đánh giá các yếu tố như tính khả thi, lợi ích kinh tế, tác động môi trường và sự phù hợp với quy hoạch của địa phương trước khi cấp văn bản chấp thuận đầu tư.
6.2 Quy hoạch dự án đầu tư:
- Đối với các dự án đã được chấp thuận đầu tư và có quy hoạch cụ thể, quy trình quy hoạch thường bao gồm các bước sau:
Xác định các điều chỉnh cần thiết là bước quan trọng để đảm bảo quy hoạch phù hợp với thực tế và mục tiêu đầu tư Dựa trên nhu cầu thực tế, sự biến động của điều kiện thị trường và các quy định pháp luật hiện hành, nhà đầu tư sẽ đề xuất các điều chỉnh quy hoạch hiện tại để thích ứng với bối cảnh mới Việc điều chỉnh kịp thời giúp tối ưu hóa hiệu quả đầu tư, giảm thiểu rủi ro pháp lý và tăng tính bền vững của dự án trong môi trường kinh doanh luôn thay đổi.
Thực hiện thủ tục điều chỉnh quy hoạch là bước cần thiết để cập nhật nội dung quy hoạch phù hợp với thực tế dự án Nhà đầu tư nộp hồ sơ đề nghị điều chỉnh quy hoạch tới cơ quan chức năng có thẩm quyền Hồ sơ này thường bao gồm báo cáo chi tiết các thay đổi cần thiết và lý do của những điều chỉnh, nhằm đảm bảo sự cân bằng giữa mục tiêu phát triển và yêu cầu pháp lý của quy hoạch được phê duyệt.
Quá trình thẩm định và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch do cơ quan chức năng thực hiện: hồ sơ được xem xét kỹ lưỡng và sau đó cơ quan có thẩm quyền quyết định phê duyệt hoặc từ chối các điều chỉnh quy hoạch Thời gian thẩm định có thể kéo dài tùy theo mức độ phức tạp của hồ sơ và yêu cầu kiểm tra, rà soát pháp lý Quá trình này thường đòi hỏi sự tham gia của các bên liên quan để đảm bảo tính minh bạch, phù hợp với quy hoạch tổng thể và mục tiêu phát triển của khu vực.
+ Đối với các dự án chưa có quy hoạch, quy trình quy hoạch sẽ phức tạp hơn và thường bao gồm các bước chính sau:
Để đảm bảo quyết định đầu tư có nền tảng, nhà đầu tư cần thực hiện khảo sát địa điểm và đánh giá hiện trạng một cách toàn diện, xem xét các yếu tố liên quan như điều kiện địa lý, xã hội, kinh tế và môi trường; từ đó nhận diện tiềm năng phát triển, rủi ro và tác động tới chi phí, thời gian và phạm vi triển khai dự án.
Trong bước lập quy hoạch dự án, dựa trên các dữ liệu đã thu thập được, nhà đầu tư sẽ xây dựng quy hoạch chi tiết cho dự án, bao gồm các yếu tố như mục tiêu, quy mô, thiết kế và phân bổ nguồn lực Quy trình này giúp định hình kế hoạch triển khai có cấu trúc, tối ưu hóa nguồn lực và định hướng các hoạt động đầu tư theo đúng mục tiêu đã đề ra Nhờ quy hoạch chi tiết, mọi quyết định về phạm vi, thời gian và ngân sách đều được căn cứ vào dữ liệu thực tế và yêu cầu của dự án.
+ Trình duyệt quy hoạch: Hồ sơ quy hoạch sẽ được nộp cho cơ quan chức năng để xem xét và phê duyệt Quy trình này bao gồm việc tổ chức các cuộc họp với các bên liên quan để lấy ý kiến và điều chỉnh nếu cần.
+ Phê duyệt và công bố quy hoạch: Sau khi hoàn tất các thủ tục cần thiết, cơ quan chức năng sẽ phê duyệt quy hoạch và công bố công khai, tạo điều kiện cho nhà đầu tư tiến hành các bước tiếp theo.
6.3 Giao đất, thuê đất và giải phóng mặt bằng:
Ngay sau khi xác định chủ trương đầu tư và quy hoạch dự án, bước khởi đầu là tiến hành giao đất cho nhà đầu tư để thiết lập cơ sở pháp lý và khởi động quá trình triển khai Quy trình này thường được thực hiện theo các bước cơ bản nhằm bảo đảm quyền lợi và tính minh bạch của các bên, từ rà soát hồ sơ và đánh giá tính pháp lý của đất đai cho đến xác định ranh giới và phạm vi đất giao, ký kết các văn bản giao đất và bàn giao đất cho nhà đầu tư, đồng thời bảo đảm điều kiện về sử dụng đất và tiến độ thực hiện dự án.
Chuẩn bị hồ sơ là bước quan trọng đối với nhà đầu tư khi thực hiện giao đất Để hồ sơ hợp lệ và được xem xét thuận lợi, người nộp cần thu thập đầy đủ các tài liệu liên quan, bao gồm đơn xin giao đất, bản sao giấy tờ pháp lý và các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất.
Quy trình nộp hồ sơ đất đai bắt đầu bằng việc nộp hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền Thông thường, cơ quan tiếp nhận là Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp huyện, nơi hồ sơ sẽ được thẩm định và xử lý theo quy định của pháp luật.
+ Thẩm định hồ sơ: Cơ quan chức năng sẽ xem xét hồ sơ, kiểm tra tính hợp lệ và thực hiện các bước thẩm định cần thiết.
Bàn giao chuẩn bị mặt bằng dự án và khảo sát đầu tư xây dựng:22 2 Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế và dự toán xây dựng
Chuẩn bị mặt bằng là bước đầu trong quá trình triển khai dự án xây dựng, gồm giải phóng mặt bằng, di dời các công trình hiện hữu và xử lý các yếu tố cản trở Quá trình này đảm bảo khu vực xây dựng sạch sẽ, thông thoáng và sẵn sàng cho công tác thi công tiếp theo.
Rà phá bom mìn là công việc thiết yếu cho các dự án xây dựng ở những khu vực còn tồn dư vật liệu nổ, giúp loại bỏ mối nguy và bảo đảm an toàn cho người lao động cũng như thiết bị trong quá trình thi công Công việc này thường được thực hiện bởi các đơn vị chuyên nghiệp có chứng chỉ và bắt buộc có sự phê duyệt từ cơ quan quản lý có thẩm quyền.
Khảo sát xây dựng là công việc thiết yếu để thu thập thông tin về địa hình, địa chất và thủy văn tại khu vực thi công, làm cơ sở cho lập thiết kế kỹ thuật và đề xuất các giải pháp thi công phù hợp Quá trình khảo sát cung cấp dữ liệu đánh giá khả năng chịu tải, điều kiện nền đất và nước ngầm, từ đó xác định biện pháp xử lý nền đất, phương án thi công tối ưu và giảm thiểu rủi ro trong thi công Dữ liệu khảo sát hình thành nền tảng cho việc lên phương án thiết kế kết cấu, lập kế hoạch thi công an toàn và hiệu quả, đồng thời đảm bảo tiến độ và tối ưu chi phí Vì vậy, khảo sát xây dựng đóng vai trò then chốt trong quy trình chuẩn bị dự án và là nền tảng để đảm bảo thành công của công trình.
Kết quả khảo sát cần được thẩm định bởi cơ quan có thẩm quyền nhằm bảo đảm tính chính xác và sự phù hợp với yêu cầu kỹ thuật của dự án, đồng thời tuân thủ các chuẩn mực và quy định liên quan để tạo nền tảng tin cậy cho quá trình triển khai và quản lý dự án.
Hoàn thiện hồ sơ pháp lý là bước thiết yếu để đảm bảo quyền sở hữu và quyền sử dụng công trình Chủ đầu tư cần chuẩn bị đầy đủ và hoàn tất các hồ sơ liên quan đến tài sản, bao gồm đăng ký tài sản và các thủ tục pháp lý khác theo quy định của pháp luật hiện hành Việc này giúp xác nhận tính hợp pháp của công trình, hỗ trợ quá trình cấp phép, quản lý vận hành hiệu quả và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho dự án.
- Giai đoạn này gồm các bên liên quan: Chủ đầu tư, tư vấn quản lý dự án, nhà thầu chính và tư vấn thiêt kế
Chủ đầu tư đóng vai trò chủ động trong việc làm việc với chính quyền địa phương và các bên liên quan để thực hiện công tác giải phóng mặt bằng Quá trình này bao gồm thương lượng và chi trả bồi thường thiệt hại, đồng thời triển khai các chế độ hỗ trợ tái định cư cho người dân theo quy định của pháp luật, nhằm đảm bảo tiến độ, công bằng và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp lý hiện hành.
Đơn vị tư vấn quản lý dự án đóng vai trò chủ đạo và đảm nhận trách nhiệm chi tiết trong toàn bộ quá trình từ lập kế hoạch, thực thi các thủ tục pháp lý, quản lý ngân sách và tiến độ đến phối hợp với các bên liên quan, nhằm đảm bảo mặt bằng được chuẩn bị sẵn sàng cho việc thi công và triển khai dự án một cách hiệu quả.
Nhà thầu chính đảm nhận vai trò chủ trì phối hợp các bên liên quan để chuẩn bị mặt bằng thi công và giám sát công tác khảo sát ban đầu theo đúng yêu cầu của chủ đầu tư Quá trình này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các đơn vị liên quan nhằm đảm bảo mặt bằng được chuẩn bị đầy đủ và an toàn trước khi triển khai dự án Việc giám sát khảo sát ban đầu giúp kiểm tra phạm vi công việc, khối lượng, và tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật, cung cấp dữ liệu tin cậy cho các bước tiếp theo của dự án.
Đơn vị tư vấn thiết kế đóng vai trò chủ trì lập nhiệm vụ khảo sát xây dựng và đề xuất phương án kỹ thuật khảo sát, đảm bảo tính đầy đủ và phù hợp với yêu cầu dự án Đồng thời, đơn vị này tham gia giám sát tác giả nhằm bảo đảm công tác khảo sát và thi công tuân thủ thiết kế đã duyệt.
2 Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế và dự toán xây dựng:
Trong quá trình thanh tra công tác quản lý, sử dụng vốn đầu tư của một dự án đầu tư xây dựng, việc thanh tra việc lập, thẩm định và phê duyệt dự toán xây dựng được coi là một nội dung trọng yếu Việc kiểm tra quy trình lập dự toán, đánh giá tính đầy đủ và hợp lý của các hạng mục chi phí, cũng như sự phê duyệt ngân sách, nhằm đảm bảo nguồn vốn đầu tư được quản lý chặt chẽ, minh bạch và sử dụng đúng mục đích.
Theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ, quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng cho thấy việc lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế và dự toán xây dựng là một bước trong giai đoạn thực hiện dự án.
Theo quy định tại Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09/02/2021 của Chính phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng, dự toán xây dựng được chia thành hai mục chính: Dự toán xây dựng công trình và dự toán gói thầu xây dựng (Dự toán gói thầu).
Trong dự toán, việc áp dụng đơn giá không đúng định mức theo quy định của cấp có thẩm quyền (Bộ Xây dựng, Bộ Giao thông vận tải, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn…) và đơn giá nguyên, nhiên liệu không đúng theo thông báo giá của địa phương, cùng với xác định lương nhân công không đúng theo hướng dẫn của Nghị định và các văn bản liên quan, làm ảnh hưởng tới tính chính xác của dự toán Phương pháp phát hiện gồm thống kê các loại đơn giá không có trong thông báo giá của Nhà nước trên địa bàn và loại đơn giá tự xây dựng, tạm tính; xác định nguyên nhân, cơ sở, thủ tục đưa ra các đơn giá đặc thù, tạm tính trong dự toán; phát hiện việc xây dựng, phê duyệt đơn giá không có cơ sở, chưa đầy đủ thủ tục, không đúng thẩm quyền; và lựa chọn kiểm tra một số đơn giá trên cơ sở các hồ sơ liên quan và thực tế công trình để phát hiện đơn giá tính sai, không có cơ sở.
Đối với chi phí thiết bị, cơ sở để xác định giá trị chi phí thiết bị là số lượng thiết bị và đơn giá thiết bị Các sai phạm phổ biến gồm xác định số lượng thiết bị không đúng theo thiết kế được duyệt; đơn giá thiết bị cao hơn đơn giá thiết bị trong công bố giá của địa phương; việc xác định đơn giá thiết bị căn cứ vào các báo giá hoặc chứng thư thẩm định giá không đúng quy định Do vậy, cần đối chiếu số lượng thiết bị trong dự toán được lập với số lượng thiết bị do thiết kế được duyệt; thống kê các chủng loại thiết bị, chi phí hình thành trong dự toán; căn cứ yêu cầu dự án, rà soát, phát hiện dự toán tính không có cơ sở, sai chủng loại thiết bị, sai đơn giá.
Đối với chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác, các chi phí này thường được xác định theo tỷ lệ % của chi phí xây dựng và chi phí thiết bị Để kiểm tra tính đúng đắn của các chi phí này, cần đối chiếu tỷ lệ % áp dụng trong dự toán với định mức (%) được cấp có thẩm quyền phê duyệt Trong quá trình thanh tra, khi chi phí xây dựng và chi phí thiết bị được giảm trừ, cần tính toán lại giá trị các chi phí này cho phù hợp với thay đổi thực tế.
Cấp giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, xác nhận quyền triển khai công trình và làm căn cứ pháp lý cho quá trình thi công Trong một dự án bất động sản có thể có nhiều công trình xây dựng, một số công trình bắt buộc phải có giấy phép xây dựng, trong khi một số công trình khác được miễn cấp phép Giấy phép xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình là căn cứ để đơn vị thi công tiến hành triển khai công tác xây dựng và đồng thời là cơ sở để cơ quan chức năng thực hiện nhiệm vụ quản lý trật tự xây dựng trong suốt quá trình triển khai thi công.
Chủ đầu tư có quyền chọn cấp giấy phép xây dựng cho toàn bộ các công trình thuộc dự án trong một giấy phép xây dựng duy nhất hoặc cấp riêng cho từng công trình cụ thể Công trình được phân thành năm cấp: Đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III và cấp IV; đồng thời tùy tính chất có thể phân loại thành công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình nhà ở và công trình tạm Đối với dự án bất động sản, danh mục các công trình phải có giấy phép xây dựng và các công trình được miễn giấy phép được xác định như sau: 1) Công trình hạ tầng kỹ thuật (giao thông, cấp điện, cấp nước, viễn thông, thoát nước, chiếu sáng, trạm xử lý nước thải, công viên, cây xanh…) là công trình phải có giấy phép; 2) Công trình nhà ở riêng lẻ (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập) có quy mô dưới 7 tầng là công trình được miễn cấp phép; 3) Công trình nhà ở chung cư là công trình phải có giấy phép; 4) Công trình thương mại dịch vụ là công trình phải có giấy phép; 5) Công trình công cộng (trường học, bệnh viện, khu vui chơi…) là công trình phải có giấy phép; 6) Công trình tạm (nhà ở công nhân, kho chứa vật liệu phục vụ cho dự án) là công trình được miễn cấp phép.
Để phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, dự án phải có quyết định giao đất/cho thuê đất/cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và tuân thủ các yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng cháy chữa cháy và chống nổ; hồ sơ thiết kế xây dựng của dự án phải được thẩm định, thẩm tra theo quy định của pháp luật xây dựng.
UBND cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và khu kinh tế cấp giấy phép xây dựng cho các công trình thuộc cấp đặc biệt, cấp I và cấp II.
- UBND cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng đối với công trình Cấp III, Cấp
IV Trường hợp đề nghị cấp Giấy phép xây dựng cho dự án mà dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều công trình có loại và cấp khác nhau thì cơ quan thực hiện cấp Giấy phép xây dựng công trình cấp cao nhất có trách nhiệm cấp Giấy phép xây dựng cho các công trình còn lại thuộc dự án.
Giấy phép xây dựng có hiệu lực để khởi công xây dựng trong vòng 12 tháng kể từ ngày cấp; trước khi giấy phép hết hiệu lực và công trình chưa được khởi công, chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa hai lần, với mỗi lần gia hạn kéo dài 12 tháng Khi hết thời hạn gia hạn mà vẫn chưa khởi công, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.
- Các đơn vị liên quan bao gồm: Chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế, cơ quan thẩm định và cấp phép.
Chủ đầu tư đóng vai trò chủ đạo, chịu trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ dự án và cung cấp thông tin pháp lý chính xác, bảo đảm mọi tài liệu ở trạng thái đầy đủ và hợp lệ Đồng thời, chủ đầu tư phải lựa chọn nhà thầu thiết kế có năng lực và kinh nghiệm phù hợp, và phối hợp chặt chẽ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật và các tiêu chuẩn kỹ thuật liên quan.
Đơn vị tư vấn thiết kế đóng vai trò là tư vấn chuyên môn cho khách hàng từ giai đoạn ý tưởng đến thiết kế hoàn chỉnh, đồng thời chịu trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ dự án đầy đủ và chính xác Bên cạnh đó, đơn vị đại diện làm việc với cơ quan chức năng để xử lý các thủ tục hành chính liên quan và đảm bảo tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật hiện hành Với vai trò này, dịch vụ tư vấn thiết kế không chỉ đảm bảo tiến độ và chất lượng dự án mà còn tối ưu chi phí, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho khách hàng thông qua sự minh bạch và tuân thủ chuẩn mực.
Cơ quan thẩm định và cấp phép có vai trò quan trọng trong việc kiểm tra và đánh giá tính hợp pháp của hồ sơ thiết kế, đồng thời đảm bảo hồ sơ tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật trước khi được cấp phép.
Lựa chọn thầu và ký kết hợp đồng
Khoản 1 Điều 43 Luật Đấu thầu 2023 quy định cụ thể quy trình và thủ tục lựa chọn nhà thầu đối với hai hình thức đấu thầu rộng rãi và đấu thầu hạn chế, nhằm bảo đảm tính công khai, cạnh tranh và hiệu quả trong quá trình chuẩn bị, đánh giá và lựa chọn nhà thầu.
+ Quy trình, thủ tục lựa chọn nhà thầu đối với chỉ định thầu được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 43 Luật Đấu thầu 2023, cụ thể:
Hình 9: Quy trình thủ tục lựa chọn nhà thầu đối với đấu thầu
- Căn cứ tại khoản 3 Điều 43 Luật Đấu thầu 2023 quy trình, thủ tục lựa chọn nhà thầu được thực hiện qua 5 bước, cụ thể:
Hình 10: Quy trình, thủ tục lựa chọn nhà thầu đối với chỉ định thầu
- Đối với trường hợp quy định tại điểm m khoản 1 Điều 23 của Luật Đấu thầu
Trong năm 2023, người có thẩm quyền có thể áp dụng quy trình rút gọn nhằm tối ưu hóa việc lựa chọn nhà thầu, với các bước chính gồm chuẩn bị và gửi dự thảo hợp đồng cho nhà thầu, hoàn thiện hợp đồng, trình kết quả lựa chọn nhà thầu, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà thầu, ký kết và quản lý thực hiện hợp đồng.
+ Căn cứ tại khoản 3 Điều 43 Luật Đấu thầu 2023 quy trình, thủ tục lựa chọn nhà thầu được thực hiện qua 5 bước, cụ thể:
Hình 11 : Lựa chọn nhà thầu đối với chào hàng cạnh tranh
Quy trình và thủ tục lựa chọn nhà thầu đối với gói thầu có sự tham gia của cộng đồng được quy định tại khoản 7 Điều 43 Luật Đấu thầu 2023 Nội dung quy định nêu rõ các bước và yêu cầu cần tuân thủ để bảo đảm tính công khai, cạnh tranh và minh bạch trong quá trình lựa chọn nhà thầu, đồng thời thể hiện sự tham gia của cộng đồng nhằm tăng cường tính dân chủ và hiệu quả của dự án.
Hình 12: Gói thầu có sự tham gia thực hiện của cộng đồng
- Giai đoạn này bao gồm các bên liên quan: Chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị tư vấn.
Chủ đầu tư chịu trách nhiệm phê duyệt các văn bản liên quan đến quá trình lựa chọn nhà thầu, bao gồm kế hoạch lựa chọn nhà thầu, hồ sơ mời thầu và kết quả đấu thầu; đồng thời quản lý quá trình đấu thầu bằng cách giải quyết kiến nghị, xử lý tình huống và bảo mật thông tin; và ký kết hoặc ủy quyền ký kết hợp đồng với nhà thầu.
- Nhà thầu có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ dự thầu chính xác, nghiên cứu kỹ lưỡng yêu cầu gói thầu và tuân thủ các quy định pháp luật.
- Đơn vị tư vấn có vai trò tư vấn pháp lý, kỹ thuật, và tổ chức thực hiện quá trình đấu thầu, đảm bảo tuân thủ pháp luật.
Thi công xây dựng công trình
Thi công công trình là quá trình xây dựng và lắp đặt thiết bị cho các công trình mới, đồng thời tiến hành sửa chữa, di dời, cải tạo, tu bổ, phục hồi hoặc phá dỡ khi cần Quá trình thi công cũng bao gồm bảo hành và bảo trì để đảm bảo sự vận hành ổn định và tuổi thọ của công trình sau khi nghiệm thu Các ví dụ như xây dựng lâu đài cát, pháo đài hoặc một ngôi nhà cho thấy hoạt động thi công có thể được áp dụng ở nhiều cấp độ và quy mô khác nhau Về mặt kỹ thuật, thi công công trình thường gắn liền với các dự án lớn như xây dựng nhà ở, đường sắt hay nhà máy điện Vì vậy, việc nắm bắt các khía cạnh thiết kế, quản lý chất lượng và an toàn là những yếu tố then chốt trong công tác thi công công trình.
Thi công xây dựng không chỉ là việc dựng một công trình mà còn là cách bạn xây dựng hình ảnh thương hiệu trong lòng khách hàng Những dự án được thực hiện chính xác về thẩm mỹ và quy mô sẽ là bằng chứng cho sự chuyên nghiệp và mang lại ấn tượng mạnh Tất cả các hạng mục công trình sẽ được một nhà thầu chính duy nhất quản lý — công ty chịu trách nhiệm thi công — giúp khách hàng tránh được chi phí phát sinh và thất thoát vật tư Với một quy trình thi công xuyên suốt, mọi công việc sẽ được đồng bộ và không chồng chéo Điều này giúp giảm thiểu các phát sinh do sửa chữa và mang lại sự an tâm về mức giá vật liệu cho khách hàng.
Những hoạt động xây dựng phải tuân thủ quy chuẩn xây dựng cụ thể và đáp ứng các tiêu chuẩn xây dựng số 1 Khi áp dụng các tiêu chuẩn của nước ngoài, dự án xây dựng phải được sự chấp thuận từ các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về xây dựng Vì vậy, một hoạt động xây dựng cụ thể sẽ bao gồm các yếu tố sau: xác định đúng tiêu chuẩn áp dụng cho từng hạng mục, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý và giấy phép cần thiết, và có biện pháp quản lý chất lượng, an toàn lao động, tiến độ thi công; đồng thời được giám sát và phê duyệt bởi cơ quan quản lý có thẩm quyền để đảm bảo tính hợp lệ và an toàn của công trình.
+ Lập ra bản quy hoạch xây dựng cụ thể.
+ Lập ra dự án đầu tư xây dựng công trình cụ thể.
+ Tiến hành khảo sát quá trình xây dựng.
+ Thiết kế kế hoạch xây dựng công trình cụ thể.
+ Tiến hành thi công xây dựng công trình cụ thể.
+ Tiến hành giám sát thi công trong quá trình xây dựng công trình.
+ Tiến hành quản lý dự án đầu tư của việc xây dựng công trình.
+ Lựa chọn những nhà thầu trong hoạt động xây dựng.
+ Những hoạt động khác có liên quan đến quá trình xây dựng công trình.
Hình 13: Hoạt động xây dựng cụ thể
- Giai đoạn này có sự tham gia của các bên liên quan bao gồm: Chủ đầu tư, nhà thầu thi công và đơn vị tư vấn giám sát.
Chủ đầu tư là người quản lý, điều phối và kiểm soát toàn bộ dự án xây dựng, đồng thời có trách nhiệm đảm bảo công trình thi công đúng tiến độ, đạt chất lượng theo thiết kế và tuân thủ mọi quy định của pháp luật Vai trò này đòi hỏi chủ đầu tư quản lý nguồn lực, ngân sách và tiến độ một cách hiệu quả, phối hợp với các bên liên quan để giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa chi phí Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn giám sát công tác an toàn thi công, đảm bảo tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy trình quản lý chất lượng nhằm hướng dự án đến bàn giao đúng hạn và đáp ứng yêu cầu pháp lý.
Nhà thầu thi công đóng vai trò là người hiện thực hóa thiết kế, biến các bản vẽ kỹ thuật và yêu cầu của chủ đầu tư thành công trình cụ thể trên hiện trường Với vai trò chủ đạo, nhà thầu chịu trách nhiệm quản lý tiến độ thi công đúng kế hoạch, đảm bảo chất lượng công trình đạt tiêu chuẩn và duy trì an toàn cho toàn bộ quá trình thi công và vận hành sau này.
- Đơn vị tư vấn giám sát đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo chất lượng, tiến độ và an toàn của công trình xây dựng.
Giám sát thi công xây dựng
Giám sát công trình là vị trí chịu trách nhiệm quản lý và kiểm soát toàn bộ quá trình thi công tại công trường, nhằm đảm bảo chất lượng và khối lượng công việc tuân thủ thiết kế được duyệt, tuân thủ các tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành, đồng thời theo dõi tiến độ xây dựng và đảm bảo an toàn lao động cùng vệ sinh môi trường tại khu vực thi công.
Với mọi dự án xây dựng, vị trí giám sát công trình thường được đảm nhận bởi một kỹ sư xây dựng có kinh nghiệm nhằm đảm bảo chất lượng và tiến độ thi công Người giám sát chịu trách nhiệm theo dõi mọi hạng mục, kiểm tra vật liệu và tuân thủ quy trình thi công cũng như các nguyên tắc an toàn lao động, từ đó ngăn chặn những sai sót và sự cố có thể xảy ra trong quá trình thi công Sự hiện diện của một chuyên gia giám sát giúp củng cố hệ thống quản lý chất lượng, đảm bảo thiết kế được thực hiện đúng với yêu cầu và tiêu chuẩn, giảm rủi ro và tối ưu hóa hiệu quả thi công.
Hình 14: Chi tiết công việc
Nghiệm thu và bàn giao công trình hoàn thành, vận hành, chạy thử
Nghiệm thu công trình là quá trình kiểm tra và đánh giá kết quả thi công nhằm xác nhận công trình đã hoàn thành đúng các yêu cầu kỹ thuật và thiết kế ban đầu Quá trình này gồm rà soát hồ sơ, kiểm tra chất lượng vật liệu và thi công, đối chiếu với bản vẽ thiết kế và các tiêu chuẩn đã định để đảm bảo sự khớp giữa thực hiện và thiết kế Kết quả nghiệm thu được ghi trong biên bản nghiệm thu, xác nhận sự đồng ý của chủ đầu tư và nhà thầu, và là cơ sở để bàn giao công trình hoặc yêu cầu khắc phục nếu còn sai lệch.
Quy trình nghiệm thu được thực hiện theo từng giai đoạn cụ thể nhằm đảm bảo chất lượng và tuân thủ thiết kế: nghiệm thu phần móng, nghiệm thu kết cấu và nghiệm thu hoàn thiện Mỗi giai đoạn đánh giá các hạng mục tương ứng để xác nhận tính ổn định, an toàn và đạt chuẩn kỹ thuật Cuối cùng, nghiệm thu tổng thể được tiến hành trước khi bàn giao công trình cho chủ đầu tư, đi kèm với việc hoàn thiện hồ sơ và biên bản nghiệm thu đầy đủ.
Quá trình nghiệm thu dự án có sự tham gia của các bên: chủ đầu tư, nhà thầu và đơn vị tư vấn giám sát Sự tham gia này nhằm đảm bảo tính khách quan và công bằng trong quá trình đánh giá.
Sau khi nghiệm thu đạt yêu cầu, nhà thầu tiến hành bàn giao công trình cho chủ đầu tư, bao gồm chuyển giao đầy đủ hồ sơ hoàn công và các tài liệu liên quan Đồng thời, việc bàn giao còn bao gồm hướng dẫn vận hành, bảo trì và các tài liệu kỹ thuật cần thiết để chủ đầu tư có thể vận hành và quản lý công trình an toàn và hiệu quả.
Chủ đầu tư sẽ kiểm tra lại tình trạng thực tế của công trình và xác nhận việc nhận bàn giao, đảm bảo quá trình chuyển giao diễn ra đúng cam kết và đầy đủ hồ sơ liên quan Quá trình này được thực hiện một cách minh bạch và chi tiết nhằm phát hiện mọi sai sót, đảm bảo quyền lợi hai bên và giúp tránh các tranh chấp sau này.
Trước khi đưa công trình vào sử dụng, chủ đầu tư và nhà thầu cần tiến hành vận hành thử nghiệm toàn bộ các hệ thống kỹ thuật, bao gồm điện, nước, điều hòa không khí và hệ thống phòng cháy chữa cháy, nhằm đảm bảo hoạt động ổn định, an toàn và đáp ứng các yêu cầu thiết kế cũng như tiêu chuẩn kỹ thuật của dự án.
Việc chạy thử được tiến hành nhằm đảm bảo các hệ thống hoạt động đúng thiết kế, đáp ứng đầy đủ yêu cầu sử dụng và đảm bảo an toàn cho người dùng Quá trình kiểm thử xác nhận tính đồng bộ và hiệu suất vận hành của các thành phần, cũng như tuân thủ các tiêu chuẩn chất lượng liên quan Nếu phát hiện bất kỳ lỗi kỹ thuật nào, nhà thầu sẽ chịu trách nhiệm khắc phục kịp thời và đảm bảo hệ thống hoạt động ổn định trước khi nghiệm thu và bàn giao.
Sau khi vận hành thử thành công, công trình mới chính thức được đưa vào sử dụng và đi vào hoạt động ổn định Quá trình này sẽ được tiếp nối bằng việc kích hoạt chế độ bảo hành theo thỏa thuận hợp đồng đã ký, nhằm đảm bảo quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan Bảo hành sẽ được thực hiện trong thời gian quy định và theo phạm vi, điều kiện và tiêu chuẩn nêu trong thỏa thuận, nhằm duy trì chất lượng và sự an toàn của công trình cho đến khi kết thúc bảo hành.
- Giai đoạn này có các bên liên quan bao gồm: Chủ đầu tư, nhà thầu thi công và đơn vị tư vấn giám sát.
Chủ đầu tư đóng vai trò chủ trì kiểm tra, đánh giá và xác nhận chất lượng công trình sau khi thi công, đảm bảo mọi tiêu chuẩn kỹ thuật được đáp ứng Đồng thời, chủ đầu tư chịu trách nhiệm xử lý kịp thời các vấn đề phát sinh trong quá trình nghiệm thu và hoàn công Cuối cùng, chủ đầu tư tiến hành bàn giao công trình cho đơn vị quản lý hoặc người dùng để đưa công trình vào vận hành và sử dụng chính thức.
Nhà thầu thi công có trách nhiệm tổ chức thực hiện chạy thử và nghiệm thu công trình, sửa chữa các sai sót phát sinh trong quá trình thi công; lập bản vẽ hoàn công, cung cấp đầy đủ hồ sơ kỹ thuật và bàn giao toàn bộ công trình cho chủ đầu tư đúng quy định, đảm bảo tính đầy đủ của tài liệu và khả năng vận hành, bảo trì sau khi bàn giao.
- Đơn vị tư vấn giám sát có vai trò là người kiểm tra, xác nhận chất lượng công trình, đại diện cho chủ đầu tư, đảm bảo công trình hoàn thành tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật, an toàn và được bàn giao đúng quy trình.
Hình 15: Các bên liên quan
Quyết toán hợp đồng xây dựng
- Theo khoản 1 Điều 22 Nghị định 37/2015/NĐ-CP thì quyết toán hợp đồng xây dựng là việc xác định tổng giá trị cuối cùng của hợp đồng xây dựng mà bên giao thầu có trách nhiệm thanh toán cho bên nhận thầu khi bên nhận thầu hoàn thành tất cả các công việc theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Theo khoản 2 Điều 22 Nghị định 37/2015/NĐ-CP, hồ sơ quyết toán hợp đồng được lập bởi bên nhận thầu và phù hợp với từng loại hợp đồng cũng như giá trị hợp đồng Nội dung hồ sơ quyết toán trong dự án xây dựng phải tương thích với các thỏa thuận đã được ghi nhận trong hợp đồng và bao gồm các tài liệu liên quan được quy định trong hợp đồng.
+ Biên bản nghiệm thu hoàn thành toàn bộ công việc thuộc phạm vi hợp đồng và công việc phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng.
Bảng tính giá trị quyết toán hợp đồng xây dựng (gọi là quyết toán A-B) nêu rõ giá trị công việc hoàn thành theo hợp đồng; giá trị khối lượng công việc phát sinh ngoài phạm vi hợp đồng đã ký; giá trị đã thanh toán hoặc tạm thanh toán; và giá trị còn lại mà bên giao thầu có trách nhiệm thanh toán cho bên nhận thầu.
+ Hồ sơ hoàn công, nhật ký thi công xây dựng công trình đối với hợp đồng có công việc thi công xây dựng.
+ Các tài liệu khác theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Theo Điều 35 Nghị định 10/2021/NĐ-CP quy định về quyết toán vốn đầu tư xây dựng cụ thể là:
Dự án đầu tư xây dựng phải thực hiện quyết toán vốn đầu tư sau khi hoàn tất công tác bàn giao và đưa dự án vào sử dụng, nhằm đảm bảo tính minh bạch và quản lý chi phí phù hợp với thực tế đầu tư Quyết toán vốn đầu tư được tiến hành ngay sau khi dự án được đưa vào khai thác sử dụng hoặc khi có quyết định dừng thực hiện dự án vĩnh viễn Nếu cấp có thẩm quyền có văn bản dừng hoặc cho phép chấm dứt thực hiện dự án, việc quyết toán vẫn phải được thực hiện theo quy định hiện hành để đảm bảo tính đầy đủ và đúng hạn của hồ sơ quyết toán và cam kết với các bên liên quan.
Vốn đầu tư quyết toán phải nằm trong phạm vi tổng mức đầu tư xây dựng đã được phê duyệt hoặc đã được điều chỉnh theo quy định của pháp luật Việc quản lý và kết toán vốn nhằm phản ánh đúng giới hạn này, bảo đảm tính minh bạch và tuân thủ các quy trình cấp phép Mọi sự điều chỉnh sau quyết toán đều phải được thẩm định, phê duyệt và thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.
Vốn đầu tư được quyết toán là tổng chi phí hợp pháp đã phát sinh trong quá trình đầu tư xây dựng nhằm đưa công trình của dự án vào khai thác, sử dụng Chi phí hợp pháp là toàn bộ các khoản chi phí thực hiện trong phạm vi dự án, thiết kế, dự toán được phê duyệt, hợp đồng xây dựng đã ký kết theo quy định của pháp luật, kể cả phần điều chỉnh, bổ sung được phê duyệt Riêng dự án PPP thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.
Nhà thầu có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ quyết toán hợp đồng đã ký với chủ đầu tư, tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về hợp đồng xây dựng, nhằm làm cơ sở quyết toán vốn đầu tư.
Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện quyết toán vốn đầu tư xây dựng trong phạm vi tổng mức đầu tư được phê duyệt; đồng thời lập hồ sơ quyết toán vốn đầu tư xây dựng và quy đổi vốn đầu tư để trình người quyết định đầu tư phê duyệt chậm nhất 09 tháng kể từ ngày ký biên bản nghiệm thu hoàn thành, bàn giao và đưa công trình vào khai thác, sử dụng Đối với hạng mục công trình độc lập hoặc dự án có nhiều công trình được hoàn thành và bàn giao đưa vào khai thác, nếu cần thiết phải quyết toán ngay thì chủ đầu tư báo cáo người quyết định đầu tư để xem xét, quyết định.
Cơ quan thẩm tra và phê duyệt quyết toán có trách nhiệm thực hiện thẩm tra và phê duyệt quyết toán và phải hoàn tất việc này chậm nhất là 09 tháng kể từ ngày nhận đủ hồ sơ quyết toán theo quy định.
Chủ đầu tư có trách nhiệm giải quyết công nợ và tất toán tài khoản dự án tại cơ quan thanh toán vốn đầu tư trong vòng 06 tháng kể từ ngày có quyết định phê duyệt quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành Nếu dự án đã được phê duyệt quyết toán nhưng chưa bố trí đủ vốn, chủ đầu tư phải báo cáo người quyết định đầu tư và các cơ quan liên quan để bố trí vốn nhằm giải quyết công nợ và tất toán tài khoản dự án theo quy định.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng sử dụng vốn đầu tư công, sau khi kết thúc niên độ ngân sách, chủ đầu tư thực hiện quyết toán chi phí và quản lý vốn đầu tư theo niên độ ngân sách đúng quy định của Bộ Tài chính; quyết toán đảm bảo tính đầy đủ, minh bạch về chi phí và nguồn vốn đã sử dụng, để sau đó vốn đầu tư tiếp tục được sử dụng theo niên độ ngân sách quy định.
Chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện quyết toán đúng thời hạn theo quy định tại khoản 5 Điều này Nếu chậm thực hiện quyết toán, chủ đầu tư sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng.
- Thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư:
Đối với các dự án quan trọng quốc gia và các dự án quan trọng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư, cơ quan quản lý cấp trên của chủ đầu tư được giao phê duyệt quyết toán các dự án thành phần sử dụng vốn đầu tư công và các dự án thành phần sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công.
Đối với các dự án còn lại, người quyết định đầu tư là người có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư hoặc là người được ủy quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư cho dự án đã hoàn thành Việc xác định đúng người có thẩm quyền giúp quyết toán vốn đầu tư được tiến hành đúng quy trình và tuân thủ các quy định hiện hành.
+ Đối với dự án PPP thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.
Thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư cho các dự án quan trọng quốc gia và các dự án quan trọng khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư; Thủ tướng giao cơ quan quản lý cấp trên của chủ đầu tư phê duyệt quyết toán các dự án thành phần sử dụng vốn đầu tư công và các dự án thành phần sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công Đối với các dự án còn lại, người quyết định đầu tư là người có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn đầu tư hoặc ủy quyền phê duyệt quyết toán dự án hoàn thành Đối với dự án PPP, việc phê duyệt quyết toán được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư theo hình thức đối tác công tư.
Quyết toán dự án hoàn thành
Quyết toán chi phí dự án đầu tư xây dựng là quá trình tổng hợp, rà soát, xác nhận và phê duyệt toàn bộ các chi phí phát sinh trong quá trình thực hiện dự án sau khi dự án đã hoàn tất Mục tiêu của quyết toán là đảm bảo các chi phí thực tế được sử dụng hợp lý, đúng quy định và theo các điều khoản hợp đồng, đồng thời phản ánh chính xác tình hình tài chính của dự án.
- Báo cáo quyết toán vốn đầu tư công dự án hoàn thành được quy định tại Điều 33 Nghị định 99/2021/NĐ-CP, cụ thể như sau:
- Báo cáo phải xác định đầy đủ, chính xác các nội dung sau:
- Chi tiết vốn đầu tư.
- Tổng chi phí đầu tư đề nghị quyết toán hoàn thành.
- Chi phí thiệt hại trong quá trình đầu tư.
- Chi phí được phép không tính vào giá trị tài sản.
- Giá trị tài sản hình thành sau đầu tư.
Bộ Tài chính ban hành hệ thống mẫu biểu dùng trong công tác quyết toán vốn đầu tư công cho các dự án đã hoàn thành và hướng dẫn chi tiết các nội dung liên quan, được quy định cụ thể tại Điều 4 và Khoản 2 Điều 5 Thông tư 96/2021/TT-BTC, nhằm chuẩn hóa quy trình quyết toán vốn đầu tư công và bảo đảm tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Đối với dự án, dự án thành phần và tiểu dự án đã hoàn thành; công trình, hạng mục công trình độc lập đã hoàn thành; hoặc dự án dừng thực hiện vĩnh viễn nhưng có khối lượng thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị đã được nghiệm thu, và các trường hợp này phải áp dụng các Mẫu số 01/QTDA đến 08/QTDA kèm theo Thông tư 10/2020/TT-BTC.
Đối với các dự án quy hoạch, dự án chuẩn bị đầu tư và dự án dừng thực hiện vĩnh viễn, sử dụng nguồn vốn đầu tư của Nhà nước và không có khối lượng thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị được nghiệm thu, áp dụng các Mẫu số 03/QTDA, 08/QTDA và 09/QTDA kèm theo Thông tư 10/2020/TT-BTC.
Đối với các dự án thuộc ngân sách của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý (gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã), hồ sơ quyết toán dự án đầu tư xây dựng công trình đã hoàn thành gồm các mẫu báo cáo quyết toán kèm theo các văn bản pháp lý liên quan Các hồ sơ này phải được lập và trình bày theo Mẫu số 14/QTDA và Mẫu số 15/QTDA để đảm bảo đầy đủ cơ sở pháp lý, quản lý chi phí và quyết toán đúng trình tự.
Hình 16 : Quyết toán dự án hoàn thành
Giai đoạn này có sự tham gia của các đơn vị gồm Người quyết định đầu tư, Chủ đầu tư, Tư vấn quản lý dự án, Tư vấn giám sát, Nhà thầu chính và Cơ quan quản lý nhà nước Người quyết định đầu tư xác định mục tiêu và nguồn vốn; Chủ đầu tư chịu trách nhiệm triển khai và điều phối toàn bộ dự án Tư vấn quản lý dự án phụ trách lập kế hoạch, quản lý tiến độ và nguồn lực, trong khi Tư vấn giám sát đảm bảo chất lượng thi công và tuân thủ các yêu cầu kỹ thuật Nhà thầu chính thực hiện thi công theo hợp đồng và các quy định hiện hành, còn Cơ quan quản lý nhà nước giám sát việc tuân thủ pháp lý, an toàn và hiệu quả của dự án.
Người quyết định đầu tư có trách nhiệm phê duyệt quyết toán vốn đầu tư và đảm bảo tính đầy đủ, chính xác của các chi phí phát sinh Người đó cũng chịu trách nhiệm quản lý và kiểm soát chi phí cuối cùng của dự án, theo dõi ngân sách và cam kết tài chính xuyên suốt vòng đời dự án Vai trò này là yếu tố cốt lõi để đảm bảo hiệu quả chi phí, tuân thủ mục tiêu vốn, thời gian và chất lượng dự án.
- Chủ đầu tư có vai trò quản lý, giám sát và tổ chức thực hiện quá trình thanh toán cuối cùng.
Với vai trò tư vấn quản lý dự án, chúng tôi tiến hành kiểm tra và xác nhận khối lượng, đánh giá chất lượng công trình; đồng thời tư vấn pháp lý và hỗ trợ các thủ tục thanh toán Bên cạnh đó, chúng tôi tổng hợp và hoàn thiện hồ sơ, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ để trình duyệt quyết toán, nhằm đảm bảo tiến độ và phê duyệt chi phí đúng quy định.
Trong quá trình quản lý chất lượng và tiến độ dự án, tư vấn giám sát chịu trách nhiệm chính: kiểm tra và xác nhận bản vẽ hoàn công, thẩm định khối lượng công việc đã thực hiện, xem xét và đề xuất thanh toán, đồng thời hỗ trợ chủ đầu tư nghiệm thu công trình nhằm hoàn tất hồ sơ dự án.
Nhà thầu chính đảm nhiệm vai trò lập hồ sơ quyết toán và chịu trách nhiệm chính về tính chính xác, đầy đủ của toàn bộ tài liệu liên quan, đồng thời phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư và các bên liên quan để đảm bảo quy trình quyết toán được hoàn thiện đúng tiến độ, tuân thủ các yêu cầu pháp lý và chuẩn mực của dự án.
Cơ quan quản lý nhà nước đóng vai trò chủ động trong việc giám sát và kiểm tra việc tuân thủ quy định pháp luật trong suốt quá trình quyết toán hợp đồng xây dựng Quá trình này bao gồm kiểm tra hồ sơ đầy đủ, xác minh khối lượng thi công và đánh giá chất lượng công trình để đảm bảo tính chính xác và tuân thủ chuẩn mực Cuối cùng, cơ quan có thẩm quyền tiến hành ra quyết định phê duyệt cuối cùng, xác nhận kết quả quyết toán và đảm bảo quy trình được thực hiện đúng quy định.
3 Xác định hoàn thành công trình:
Quy trình nghiệm thu và xác nhận hoàn thành là bước quan trọng trong giai đoạn kết thúc dự án đầu tư xây dựng, đảm bảo rằng mọi hạng mục công việc đã được thực hiện đúng theo hợp đồng, theo thiết kế và đáp ứng các tiêu chuẩn chất lượng yêu cầu Việc xác nhận này là cơ sở vững chắc để tiến hành quyết toán và kết thúc các nghĩa vụ tài chính của các bên tham gia dự án.
Trước khi xác nhận hoàn thành công trình, từng hạng mục công việc đều được nghiệm thu bởi các bên liên quan như chủ đầu tư, nhà thầu và tư vấn giám sát, đảm bảo tuân thủ yêu cầu kỹ thuật, tiêu chuẩn chất lượng và tiến độ trước khi bàn giao công trình.
Sau khi nghiệm thu từng hạng mục riêng lẻ, các bên tiến hành nghiệm thu tổng thể công trình để xác nhận toàn bộ dự án đã hoàn thành và có thể đưa vào sử dụng đúng theo các điều khoản của hợp đồng, đảm bảo chất lượng và tiến độ của công trình.
- Sau khi hoàn thành nghiệm thu tổng thể, một biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình được lập.
Biên bản này thường ghi nhận sự tham gia của chủ đầu tư, đơn vị tư vấn giám sát, nhà thầu và, trong nhiều trường hợp, đại diện của cơ quan quản lý nhà nước Tài liệu này đóng vai trò thiết yếu trong quản lý dự án bằng cách ghi nhận ý kiến, quyết định và biện pháp xử lý của các bên liên quan, làm cơ sở cho nghiệm thu, thanh quyết toán và các hoạt động khắc phục sự cố, đồng thời tăng tính minh bạch và tính pháp lý cho dự án.
- Biên bản ghi rõ các hạng mục đã hoàn thành, chất lượng công trình, khối lượng thực hiện, và các ý kiến của các bên liên quan.
Bảo hành công trình xây dựng
Bảo hành công trình xây dựng là cam kết của nhà thầu trong việc sửa chữa và khắc phục các hư hỏng, lỗi phát sinh trong quá trình sử dụng do chất lượng thi công, vật liệu, thiết kế hoặc quy trình thi công Cam kết này nhằm đảm bảo công trình vận hành an toàn, bền vững và đúng như thiết kế Trong thời hạn bảo hành, nhà thầu sẽ xác định nguyên nhân, đề xuất biện pháp khắc phục và thực hiện sửa chữa hoặc thay thế vật liệu để bảo đảm chất lượng và tuổi thọ của công trình.
- Căn cứ Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP quy định về yêu cầu về bảo hành công trình xây dựng như sau:
Các nhà thầu thi công xây dựng và nhà thầu cung ứng thiết bị chịu trách nhiệm trước chủ đầu tư về việc bảo hành các công việc và thiết bị do mình thực hiện Trách nhiệm bảo hành áp dụng cho toàn bộ phần công việc thi công và các thiết bị do nhà thầu cung cấp, đảm bảo chất lượng, đúng tiến độ và đúng tiêu chuẩn được nêu trong hợp đồng Trong thời gian bảo hành, mọi sai sót do lỗi kỹ thuật hoặc hỏng hóc về vật liệu sẽ được sửa chữa hoặc thay thế miễn phí để đảm bảo vận hành ổn định của dự án Quy định chi tiết về bảo hành được ghi trong hợp đồng ký kết giữa chủ đầu tư và các nhà thầu, phù hợp với quy định pháp luật và các tiêu chuẩn liên quan.
Chủ đầu tư phải thỏa thuận với các nhà thầu tham gia xây dựng về quyền và nghĩa vụ liên quan đến bảo hành công trình, bao gồm thời hạn bảo hành, bảo hành cho thiết bị và thiết bị công nghệ, các biện pháp và hình thức bảo hành, giá trị bảo hành, đồng thời quy định việc lưu giữ, sử dụng và hoàn trả tiền bảo hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành hoặc các hình thức bảo lãnh khác có giá trị tương đương; các nhà thầu chỉ được hoàn trả tiền bảo hành, tài sản bảo đảm, bảo lãnh bảo hành hoặc các hình thức bảo lãnh khác sau khi kết thúc thời hạn bảo hành và được chủ đầu tư xác nhận đã hoàn thành trách nhiệm bảo hành Đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công, hình thức bảo hành được quy định bằng tiền hoặc thư bảo lãnh bảo hành của ngân hàng; thời hạn và giá trị bảo hành được quy định tại các khoản 5, 6 và 7 Điều này.
Tùy theo điều kiện cụ thể của công trình, chủ đầu tư có thể thỏa thuận với nhà thầu về thời hạn bảo hành riêng cho một hoặc một số hạng mục công trình hoặc gói thầu thi công xây dựng, lắp đặt thiết bị ngoài thời gian bảo hành chung cho công trình theo quy định tại khoản 5 Điều này.
Trong quá trình thi công, đối với các hạng mục công trình có khiếm khuyết về chất lượng hoặc gặp sự cố được nhà thầu sửa chữa, khắc phục, thời hạn bảo hành của những hạng mục này có thể kéo dài hơn tùy theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công trước khi nghiệm thu.
Thời hạn bảo hành đối với hạng mục công trình, công trình xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp được tính kể từ ngày chủ đầu tư nghiệm thu bàn giao và đưa dự án vào sử dụng theo quy định của pháp luật và hợp đồng; thời hạn này được xác định rõ cho từng hạng mục trong hợp đồng thi công và các văn bản liên quan nhằm bảo đảm chất lượng công trình và quyền lợi của chủ đầu tư Trong suốt thời gian bảo hành, nhà thầu có trách nhiệm khắc phục mọi khuyết tật, thiếu sót hoặc sự cố phát sinh do lỗi thiết kế, thi công hoặc vật liệu và đảm bảo theo đúng tiến độ; khi có sự cố, chủ đầu tư hoặc người được ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho nhà thầu và nhà thầu phải xử lý trong thời hạn quy định.
+ Không ít hơn 24 tháng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công;
+ Không ít hơn 12 tháng đối với các công trình cấp còn lại sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công;
+ Thời hạn bảo hành đối với công trình sử dụng vốn khác có thể tham khảo quy định tại điểm a, điểm b khoản này để áp dụng.
Thời hạn bảo hành đối với các thiết bị công trình và thiết bị công nghệ được xác định theo hợp đồng xây dựng, nhưng không ngắn hơn thời hạn bảo hành do nhà sản xuất quy định Thời hạn bảo hành được tính từ ngày nghiệm thu hoàn thành công tác lắp đặt, vận hành thiết bị Việc áp dụng đúng thời hạn bảo hành nhằm đảm bảo quyền lợi và chất lượng cho dự án và hệ thống công trình.
+ Đối với công trình sử dụng vốn đầu tư công hoặc vốn nhà nước ngoài đầu tư công, mức tiền bảo hành tối thiểu được quy định như sau:
+ 3% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp đặc biệt và cấp I. + 5% giá trị hợp đồng đối với công trình xây dựng cấp còn lại.
Mức tiền bảo hành cho các công trình sử dụng vốn khác được xác định dựa trên các mức tối thiểu quy định tại điểm a và điểm b của khoản này, nhằm áp dụng đúng cho từng dự án và đảm bảo tuân thủ các quy định liên quan.
Như trên đã đề cập, yêu cầu bảo hành công trình xây dựng đối với dự án sử dụng vốn nhà nước có mức tối thiểu là 3% giá trị hợp đồng đối với công trình cấp đặc biệt và cấp I; 5% giá trị hợp đồng đối với công trình cấp còn lại Đối với công trình sử dụng vốn khác, mức bảo hành tối thiểu có thể tham khảo từ các mức nêu trên để áp dụng cho từng trường hợp.
Khi tiến hành ký kết hợp đồng xây dựng, cần lưu ý các yêu cầu về bảo hành công trình được quy định tại Điều 28 Nghị định 06/2021/NĐ-CP; trong đó mức tiền bảo lãnh tối thiểu cho công trình thuộc cấp đặc biệt và cấp I là 3% giá trị hợp đồng.
Ở giai đoạn này, các bên liên quan gồm chủ đầu tư, nhà thầu thi công, đơn vị tư vấn giám sát và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đóng vai trò quyết định trong quá trình thực hiện dự án Sự phối hợp giữa chủ đầu tư và nhà thầu thi công đảm bảo tiến độ, chất lượng và an toàn công trình, trong khi đơn vị tư vấn giám sát theo dõi chặt chẽ thiết kế, tiêu chuẩn và tuân thủ các yêu cầu kỹ thuật Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp phép, phê duyệt và kiểm tra tuân thủ pháp lý, giúp dự án đi đúng hướng và giảm thiểu rủi ro Việc phân định rõ vai trò, trách nhiệm và quy trình làm việc giữa các bên là nền tảng để quản lý dự án hiệu quả trong giai đoạn này.
Chủ đầu tư đóng vai trò và trách nhiệm chính là yêu cầu nhà thầu khắc phục hư hỏng và thực hiện các công tác vận hành, bảo trì công trình Khi kết thúc thời gian bảo hành, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận bằng văn bản việc hoàn tất công tác bảo hành và hoàn trả tiền bảo hành hoặc giải tỏa bảo lãnh cho nhà thầu nếu kết quả kiểm tra đạt yêu cầu.
Nhà thầu thi công có vai trò thực hiện sửa chữa, khắc phục các khiếm khuyết và lỗi kỹ thuật phát sinh trong quá trình xây dựng do chính mình gây ra Trách nhiệm chính của nhà thầu là khắc phục các lỗi này, cung cấp đầy đủ vật liệu và thiết bị, đồng thời chịu trách nhiệm về chất lượng công trình sau khi hoàn thành Ngoài ra, nhà thầu phải hoàn thành nghĩa vụ bảo hành để được nghiệm thu và hoàn trả các khoản bảo lãnh liên quan.
Đơn vị tư vấn giám sát đóng vai trò là cầu nối giữa chủ đầu tư và quá trình nghiệm thu, xác nhận hồ sơ hoàn công, kiểm tra khắc phục lỗi và hỗ trợ bàn giao công trình đưa vào sử dụng Nhiệm vụ chính của họ là đảm bảo công trình được sửa chữa đúng thiết kế, đúng quy định và duy trì chất lượng trong suốt quá trình thi công và vận hành, đồng thời theo dõi các hồ sơ nghiệm thu và hoàn công để xác nhận tính hợp lệ của công trình trước khi bàn giao.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đóng vai trò quản lý bảo hành và giám sát hoạt động bảo hành, nhưng không trực tiếp thực hiện bảo hành Trách nhiệm chính của cơ quan này là đảm bảo tuân thủ các quy định về bảo hành, tiến hành thanh tra và kiểm tra để phát hiện vi phạm, xử lý các vi phạm nếu có và xác nhận kết quả hoàn thành việc bảo hành.
Hình 18 : Bảo hành công trình xây dựng
