THUẬT NGỮ VÀ ĐỊNH NGHĨA“Bảo trì công trình” là tập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường, an toàn của công trình theo quy định của thiết kế trong suốt quá trì
Trang 1ĐỊA CHỈ: 219 NGUYỄN TRỌNG TUYỂN, P.8, Q PHÚ NHUẬN, TP.HCM
ĐT: 08.62977079 – 62577889 FAX: 08.62977.080
QUY TRÌNH VẬN HÀNH VÀ BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH
Dự án: Cao ốc văn phòng Princess Nam Phương
Địa điểm: 222 Pasteur, P.6, Q.3, TP.HCM
Trang 2QUY TRÌNH VẬN HÀNH VÀ BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH
Chuẩn bị bởi
Đại diện Nhà thầu
Chấp thuận bởi Đại diện ban QLDA/ TVGS
Chấp thuận bởi Đại diện CĐT
Trang 1 Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Hưng Long Phát
Trang 3MỤC LỤC
1 THUẬT NGỮ VÀ ĐỊNH NGHĨA 3
2 SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG TÁC BẢO TRÌ 3
3 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ TIÊU CHUẨN ÁP DỤNG 4
3.1 Căn cứ pháp lý 4
3.2 Tiêu chuẩn áp dụng 4
4 CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH 4
4.1 PHẦN KẾT CẤU 4
4.1.1 Kết cấu cột, dầm, sàn bê tông cốt thép 4
4.1.2 Kết cấu nền, sàn 5
4.1.3 Kết cấu thép 5
4.2 PHẦN KIẾN TRÚC 6
4.2.1 Tường ngoài nhà, trong nhà 6
4.2.2 Vỉa hè, bậc tam cấp, bồn hoa 7
4.2.3 Lát nền nhà, hành lang, ban công, logia 7
4.2.4 Cửa đi, cửa chống cháy 7
4.2.5 Trần thạch cao 8
4.2.6 Cầu thang bộ, lan can ban công và logia 9
4.2.7 Khu vệ sinh công cộng 9
4.2.8 Mái 9
4.2.9 Nền và đường dốc tầng hầm 9
4.2.10 Sân vườn, bồn hoa ngoài nhà 9
5 KẾT LUẬN 10
Trang 2 Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Hưng Long Phát
Trang 41 THUẬT NGỮ VÀ ĐỊNH NGHĨA
“Bảo trì công trình” là tập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình
thường, an toàn của công trình theo quy định của thiết kế trong suốt quá trình khai thác sử dụng;
Nội dung bảo trì công trình có thể bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc sau: kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa chữa công trình;
“Quy trình bảo trì công trình” là quy định về trình tự, nội dung và chỉ dẫn thực hiện các công
việc bảo trì công trình;
“Kiểm tra công trình” là việc xem xét bằng trực quan hoặc bằng thiết bị chuyên dụng để đánh
giá hiện trạng công trình nhằm phát hiện các dấu hiệu hư hỏng của công trình;
“Quan trắc công trình” là sự quan sát, đo đạc các thông số kỹ thuật của công trình theo yêu
cầu của thiết kế trong quá trình sử dụng;
“Bảo dưỡng công trình” là các hoạt động (theo dõi, chăm sóc, sửa chữa những hư hỏng nhỏ,
duy tu thiết bị lắp đặt vào công trình) được tiến hành thường xuyên, định kỳ để duy trì công trình ở trạng thái khai thác, sử dụng bình thường và hạn chế phát sinh các hư hỏng công trình;
“Kiểm định chất lượng công trình” là việc kiểm tra và xác định chất lượng hoặc đánh giá
sự phù hợp chất lượng của công trình so với yêu cầu của thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật thông qua việc xem xét hiện trạng công trình bằng trực quan kết hợp với phân tích, đánh giá các
số liệu thử nghiệm công trình;
“Sửa chữa công trình” là việc khắc phục hư hỏng của công trình được phát hiện trong quá
trình khai thác, sử dụng nhằm đảm bảo sự làm việc bình thường và an toàn của công trình;
“Tuổi thọ thiết kế” là thời gian sử dụng của công trình do người thiết kế tính toán trong quá
trình thiết kế công trình;
“Chủ sở hữu công trình” là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu theo quy định của pháp luật
hiện hành
2 SỰ CẦN THIẾT CỦA CÔNG TÁC BẢO TRÌ
- Công tác bảo trì nhằm duy trì những đặc trưng kiến trúc, công năng công trình đảm bảo công trình được vận hành và khai thác phù hợp yêu cầu của thiết kế trong suốt quá trình khai thác sử dụng
- Mọi kết cấu cần được thực hiện chế độ bảo trì đúng mức trong suốt tuổi thọ thiết kế Các kết cấu mới xây dựng cần được thực hiện bảo trì từ ngay khi đưa vào sử dụng Các kết cấu sửa chữa được bắt đầu công tác bảo trì ngay sau khi sửa chữa xong
- Các kết cấu đang sử dụng, nếu chưa thực hiện bảo trì, thì cần phải thực hiện công tác bảo trì cho các hạng mục kết cấu đó
Trang 3 Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Hưng Long Phát
Trang 5- Chủ đầu tư cần có một chiến lược tổng thể về bảo trì công trình bao gồm công tác kiểm tra, xác định mức độ và tốc độ xuống cấp, đánh giá tính nguyên vẹn của kết cấu và thực hiện công việc sửa chữa nếu cần
Trang 4 Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Hưng Long Phát
Trang 63 CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ VÀ TIÊU CHUẨN ÁP DỤNG
3.1 Căn cứ pháp lý
a) Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 6/2/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng
công trình xây dựng;
b) Nghị định số 90/2006/ NĐ-CP ngày 06/09/2006 của Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật nhà ở;
c) Nghị định 114/2010/NĐ-CP ngày 06/12/2010 của Chính phủ về Bảo trì công trình
xây dựng;
d) Thông tư số 08-2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực
hiện công tác bảo trì công trình xây dựng
3.2 Tiêu chuẩn áp dụng
a) TCVN 9360-2012: Quy trình kỹ thuật xác định độ lún công trình dân dụng và công
nghiệp bằng phương pháp hình học;
b) TCVN 9343-2012:Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép – Hướng dẫn công tác bảo trì;
c) TCVN 5718-1993:Mái và sàn bê tông cốt thép trong công trình xây dựng – Yêu cầu kỹ
thuật chống thấm nước;
d) TCVN 9065-2012:Vật liệu chống thấm – Sơn nhũ tương Bi tum;
e) TCVN 8790-2011:Sơn bảo vệ kết cấu thép – Qui trình thi công và nghiệm thu
4 CÔNG TÁC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH
4.1 PHẦN KẾT CẤU
4.1.1 Kết cấu cột, dầm, sàn bê tông cốt thép
o Kiểm tra công trình trong suốt thời gian sử dụng, để theo dõi các cấu kiện,
có dấu hiệu xuống cấp, bất thường như xuất hiện vết nứt, bị võng, bị nghiêng,
bị ăn mòn, bị tác động thiên tai như gió bão, lốc xoáy, hỏa hoạn;
o Khi phát hiện các cấu kiện có dấu hiện bất thường nêu trên, cần nhanh chóng
áp dụng biện pháp giảm tải công trình, bảo vệ và hạn chế khai thác khu vực
đó trước khi có các biện pháp kiểm tra và xử lý đặc biệt các đầu nêm kết cấu
dự ứng lực;
Trang 7o Định kỳ 5 năm, công trình sẽ được tiến hành kiểm tra định kỳ để đánh giá khả năng chịu lực của công trình Đối với kết cấu cột, dầm, sàn, cầu thang cần thu thập được các số liệu sau:
o Đối với cấu kiện cột, cần kiểm tra các cột có tải trọng lớn, momen uốn lớn, cột đầu hồi nhà, cột góc nhà, cần tiến hành dỡ bỏ các lớp bao che để kiểm tra các vết nứt, bề rộng khe nứt đầu và chân cột, nút khung, độ lệch tim trục so với thiết kế, sự bong tróc lớp bê tông bảo vệ, sự gỉ cốt thép (nếu có) để làm
cơ sở quyết định có kiểm tra chi tiết hay không hoặc gia cường kết cấu ở mức
độ nào;
o Đối vối cấu kiện dầm, sàn, cầu thang, chịu tải trọng lớn, dầm vượt nhịp > 6m, ô bản lớn, cần tiến hành kiểm tra thu thập số liệu về độ võng, vết nứt, để
có biện pháp bảo trì thích hợp theo TCVN9343-2012, hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành;
o Đối với kết cấu sê nô, hồ chứa nước, đây là cấu kiện tiếp xúc và chứa nước trong thời gian dài nên dễ bị rêu mốc, thấm nước, đặc biệt là trong mùa mưa
Do đó, thời gian kiểm tra định kỳ các cấu kiện này 1 năm/1 lần vào thời điểm trong mùa mưa Khi kiểm tra, cần có biện pháp phát hiện cấu kiện bị rêu mốc, bị thấm nước thì tiến hành làm sạch và chống rêu mốc, chống thấm theo đúng quy trình theo TCVN 5718-1993, hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành Tham khảo vật liệu chống thấm có đặc tính theo TCVN 9065-2012 hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành
4.1.2 Kết cấu nền, sàn
o Trong quá trình sử dụng, cần khai thác công trình theo đúng công năng thiết
kế của công trình, trong đó cần chú ý đến tải trọng tác động lên nền, sàn trong
và ngoài nhà Không để đồ vật quá tải trọng thiết kế, gây lún cục bộ, hư hỏng
bề mặt nền, sàn;
o Khi nền, sàn bị đọng nước, cần có biện pháp tạo dốc, thoát nước, tránh để đọng nước gây nấm mốc, và mất thẩm mỹ công trình;
o Định kỳ kiểm tra một năm một lần
Trang 84.1.3 Kết cấu thép
o Kết cấu thép gồm các cấu kiện chính sau: Dầm thép định hình, dầm thép tổ hợp hàn, xà gồ
o bằng thép, khung bao cửa và khung bảo vệ bằng thép, …;
o Trong thời gian sử dụng, thường xuyên kiểm tra theo dõi cơ chế xuống cấp của cấu kiện thép bao gồm: Sơn chống gỉ, sự nguyên vẹn mối nối hàn, số lượng các đinh ốc, bu lon, tình trạng mối liên kết, độ võng của cấu kiện, sự ổn định ngoài mặt phẳng Đây là kết cấu dễ bị ảnh hưởng của môi trường nóng ẩm;
o Thời gian kiểm tra đối với các cấu kiện này là 1 năm/1 lần Trong đó, chú ý đến lớp sơn (mạ kẽm) bảo vệ, nếu bị bong tróc cần phải có biện pháp sơn
mạ lại theo đúng yêu cầu kỹ thuật như mục sơn mạ cấu kiện;
o Sau 5 năm phải sơn lại lớp sơn mới (đối với các cấu kiện sơn) Quy trình sơn lại được thực hiện như đối với cấu kiện sơn mới: cạo bỏ lớp sơn cũ, làm sạch
bề mặt thép, lau chùi bụi bám dính, lau khô bề mặt, làm sạch vết dầu mỡ, nghiệm thu rồi mới tiến hành sơn lót trước, sau đó sơn phủ 2 lớp để chống gỉ theo TCVN 8790-2011 hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành;
o Đối với các hư hỏng khác như mối nối hàn bị bong, đường hàn có vết nứt, cấu kiện bị võng, bị cong vênh, biến dạng v.v… thì phải báo với cơ quan quản lý chất lượng công trình xây dựng và đơn vị tư vấn thiết kế để kiểm tra,
xử lý;
o Trong thời gian 5 năm, công trình sẽ được tiến hành kiểm tra định kỳ, đối với tất cả các kết cấu bằng thép, để kịp thời phát hiện những hư hỏng mà các kiểm tra thông thường không thể biết được
4.2 PHẦN KIẾN TRÚC
4.2.1 Tường ngoài nhà, trong nhà
o Tường phía bên ngoài nhà dễ bị ảnh hưởng bởi gió bão và thời tiết vì vậy đối với tường cần kiểm tra các vấn đề sau:
Trang 9o Tường có bị nứt, bị nghiêng hay không? đặc biệt lưu ý tại vị trí tường tiếp giáp với cột, đầu trên của tường tiếp giáp với dầm, sàn?
o Vữa trát tường có nứt, bị rơi hay không?
o Bề mặt tường có bị rêu bị mốc hay không?
o Màu sắc của sơn tường có đảm bảo hay không, trong trường hợp màu sắc của bề mặt tường đó quá bạc màu hoặc bị rêu mốc thì phải đưa ra biện pháp sửa chữa cụ thể và tiến hành sơn lại tường;
o Tuổi thọ bề mặt lớp bả, sơn nước, sơn dầu theo các đặc tính kỹ thuật trong hồ
sơ thiết kế từ 36-60 tháng (3 – 5 năm) khi được bảo vệ đúng yêu cầu kỹ thuật, (cần xem xét lại theo chỉ dẫn của nhà sản xuất sơn được dùng cho công trình) Sau thời gian này, phải tiến hành cạo bỏ lớp bả, sơn cũ và làm lại mới Căn
cứ vào tình hình thực tế, đơn vị sử dụng công trình quyết định cần phải tiến hành sơn lại ngay hay thay thế vào thời gian thích hợp khác, công tác sơn lại tiến hành theo TCVN 5674-1992, hoặc tiêu chuẩn mới hiện hành;
o Trong thời gian sử dụng, nếu phát hiện có những dấu hiệu khác thường như bong rộp, có vết nứt, rêu mốc, cần tiến hành kiểm tra tìm nguyên nhân và kịp thời sửa chữa cấu kiện, loại bỏ những nguyên nhân gây ra hư hỏng trên cho các loại kết cấu tương tự khác
4.2.2 Vỉa hè, bậc tam cấp, bồn hoa
o Kiểm tra gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp có bị nứt, bị vỡ hay không?
o Kiểm tra bề mặt của của lớp gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp có còn bằng phẳng
hay không?
o Kiểm tra bề mặt của các viên gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp xem có đảm bảo
không? Trong trường hợp bề mặt các viên lát, viên ốp đã quá xấu hoặc dễ bị trơn trượt hoặc bị vỡ thì cần phải thay thế
o Kiểm tra mạch vữa giữa các viên gạch xem có đảm bảo hay không?
Trang 104.2.3 Lát nền nhà, hành lang, ban công, logia
o Kiểm tra gạch lát có bị nứt, bị vỡ hay không?
o Kiểm tra bề mặt của của lớp gạch lát có còn bằng phẳng hay không?
o Kiểm tra bề mặt của các viên gạch lát xem có đảm bảo không? Trong trường
hợp bề mặt các viên lát đó quá xấu hoặc dễ bị trơn trượt hoặc bị vỡ thì cần phải thay thế
o Kiểm tra mạch vữa giữa các viên gạch xem có bị bong tróc, ố màu hay
không?
4.2.4 Cửa đi, cửa chống cháy
o Kiểm tra chất lượng của khuôn cửa, chất lượng của các bật sắt hoặc các vít liên kết khung cửa với tường, với kết cấu công trình;
o Kiểm tra chất lượng của khung cánh cửa, các tấm panô, nan chớp hoặc các tấm kính;
o Kiểm tra các chốt, móc cửa;
o Kiểm tra bản lề hoặc liên kết của cánh cửa với khung cửa (cần đặc biệt lưu
ý với các cửa sổ xung quanh phía ngoài công trình nếu các liên kết không đảm bảo khi có gió thổi, cánh cửa hoặc khung cửa có thể bị rơi xuống gây tai nạn);
o Kính là vật liệu rất giòn, dễ vỡ khi có tác động ngoại lực, kính được lắp cần kiểm tra kỹ các nẹp cố định vào khung bằng các vít Tiến hành lau chùi kính, khung bao thường xuyên bằng vải mềm cho sạch sẽ;
o Định kỳ hằng năm kiểm tra số lượng các vít, mối liên kết này đảm bảo chắc chắn, kiểm tra các joint cách nước nằm kín khít vào khe, bơm lại keo chắn nước;
o Trong quá trình sử dụng, nếu bị tác động làm kính bị vết nứt lớn thì tiến hành thay thế kính mới ngay, những rạn nứt nhỏ, cần có biện pháp khắc phục như
Trang 11dán keo kết dính lại, tránh cửa đóng mạnh hay gió lùa làm kính vở, rơi ra ngoài, nguy hiểm cho người sử dụng;
4.2.5 Trần thạch cao
o Kiểm tra các tấm trần xem có bị nứt, bị vỡ hay không?
o Kiểm tra bề mặt dưới của tấm trần xem có đảm bảo không?
o Kiểm tra các vít, các pat, các thanh ty treo trần;
o Kiểm tra hệ khung xương trần và các thanh L tại góc trần;
o Kiểm tra lớp bả mặt trần và lớp sơn mặt trần (đối với loại trần khung xương chìm) Trong trường hợp lớp bả bị bong, sơn bề mặt xấu.v.v thì phải tiến hành
bả và sơn lại
o Đặc tính kỹ thuật của trần thạch cao là vật liệu kỵ nước, có tính co ngót, do
đó trong sử dụng, không để nước tác dụng lên trần hoặc vách thạch cao này Vào đầu mùa mưa, cần kiểm tra hệ thống thoát nước xem có bị thấm dột lên trần này không Những chỗ giáp nối giữa các tấm trần, giữa trần và tường dễ
bị vết răn nứt do co ngót và chịu tác động lực bên ngoài;
o Khi xuất hiện vết răn nứt nhỏ, cần tiến hành kiểm tra toàn bộ trần để tìm nguyên nhân, và khắc phục vết răn nứt này bằng việc xử lý các mối nối bằng bột và vật liệu mối nối chuyên dụng thi công đúng yêu cầu kỹ thuật;
o Trong quá trình sử dụng, thường xuyên lau chùi trần, vách thạch cao sạch
sẽ bằng vải mềm Tuổi thọ của tầm trần > 7năm khi thi công đúng kỹ thuật
và sử dụng đúng yêu cầu trên Sau thời gian này, căn cứ vào tình hình thực tế, đơn vị sử dụng công trình quyết định cần phải tiến hành thay thế lại ngay hay vào thời gian thích hợp khác
4.2.6 Cầu thang bộ, lan can ban công và logia
o Kiểm tra chất lượng của hệ thống lan can, kiểm tra liên kết của hệ thống lan can với cốn thang hoặc bậc thang, liên kết các đợt lan can với nhau hoặc liên kết lan can với tường hoặc kết cấu công trình;
Trang 12o Kiểm tra chất lượng gạch hoặc đá ốp, lát cầu thang (Công tác kiểm tra như kiểm tra bậc tam cấp, bồn hoa);
o Kiểm tra lớp trát và lớp sơn của tường cầu thang ( công tác kiểm tra như kiểm tra lớp trát và bề mặt của tường)
4.2.7 Khu vệ sinh công cộng
o Kiểm tra chống thấm của nền khu vệ sinh;
o Kiểm tra gạch ốp, lát;
o Kiểm tra các đường ống cấp thoát nước, các phễu thoát nước khu vệ sinh;
o Kiểm tra các thiết bị vệ sinh như xí, tiểu, chậu rửa, vòi rửa, gương soi.v.v
4.2.8 Mái
o Kiểm tra khả năng chống thấm các sê nô, mái BTCT, các ống thoát nước mái và các mối liên kết ống thoát nước với kết cấu công trình
4.2.9 Nền và đường dốc tầng hầm
o Kiểm tra khả năng chống thấm của tầng hầm;
o Kiểm tra khả năng thoát nước của tầng hầm;
o Kiểm tra bề mặt của nền tầng hầm;
o Kiểm tra bề mặt đường dốc xe lên xuống tầng hầm, nếu bề mặt bị trơn trượt thì phải sửa chữa lại để đảm bảo cho xe lên xuống được an toàn
4.2.10 Sân vườn, bồn hoa ngoài nhà
o Kiểm tra chất lượng gạch lát sân, gạch ốp bồn hoa;
o Kiểm tra bề mặt của gạch lát sân, gạch ốp bồn hoa;
o Kiểm tra mạch vữa chèn của gạch ốp, gạch lát;
o Kiểm tra số lượng và chất lượng cây cảnh.v.v