ƯỚC LƯỢNG SƠ BỘ TỔNG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG pptx

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ UNIT METHOD tiếpKhuyết điểm của phương phápï:  Thiếu chính xác của nó  Rất khó khăn để xem xét một phạm vi toàn bộ của các nhân tố từ kiểu dáng và kích thước công tr

ƯỚC LƯỢNG SƠ BỘ TỔNG MỨC

ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Tài liệu lưu hành nội bộ phục vụ cho lớp”Bồi dưỡng kiến thức & kỹ năng

Quản lý dự án xây dựng”

Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ kế toán (CPA)

Khoa Kinh tế & Quản trị kinh doanh ĐẠI HỌC MỞ BÁN CÔNG TP.HCM

MỤC ĐÍCH

 Hổ trợ khách hàng để:

 Đánh giá nghiên cứu khả thi của dự án

 Lập một dự toán chi chí dự án

 Đánh giá khả năng chi trả của khách hàng

 Quyết định tiếp tục hoặc bỏ dỡ (aborting) dự án

 Quyết định sự cung cấp tài chánh cho dự án

 Đơn vị thiết kế sử dụng các ước lượng để:

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG

• Có nhiều phương pháp khác nhau để thực hiện ước lượng chi phí xây dựng Các phương pháp được sử dụng phụ thuộc vào:

 Mục đích của ước lượng

 Số lượng thông tin có sẳn

 Thời gian có sẳn dành cho ước lượng

 Sự có sẳn của dữ liệu về chi phí

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD)

• Phương pháp đơn vị phân bổ chi phí đến mỗi đơn vị

sử dụng của công trình:

 Sân đậu xe: chi phí / khoảng chiếm chổ của xe

 Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)

Thí dụ:

• Một nhà hát 500 chổ được hoàn thành trước đó 12 tháng với chi phí 62,5 tỷ đồng Tỷ lệ lạm phát hàng năm là 10%/năm Người ta đang muốn xây dựng một nhà hát tương tự, tại một vị trí tương tự nhưng

là 600 chổ Chi phí xây dựng nhà hát mới là bao nhiêu?

PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp)

Khuyết điểm của phương phápï:

 Thiếu chính xác của nó

 Rất khó khăn để xem xét một phạm vi toàn bộ của các nhân tố từ kiểu dáng và kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu xây dựng, v.v…

 Nên sử dụng phương pháp này cho:

 Các dự án công cộng

 Các giai đoạn ban đầu của một dự án khi mà chỉ có các thiết kế sơ

bộ mà thôi.

 Tuy nhiên với các chính trị gia và lãnh đạo chính quyền (những

người có kiến thức rất giới hạn về công trình/dự án xây dựng) thì phương pháp này là rất có ý nghĩa và dể hiểu để giúp họ ra quyết

PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH

 Cách xác định thể tích của một công trình được quy định bởi các

tổ chức nghề nghiệp (như là Royal Institute of British Architecs –RIB) hoặc quốc gia

 RIB quy định:

Thể tích một công trình (m 3 ) = Dài (m) * Rộng (m) * Cao (m)

 Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m 3 )* giá thành của 1m 3 (đồng/m 3 )

 Cách xác định chiều cao của công trình phụ thuộc vào phương pháp thi công và tính chất của mặt bằng

 Phạm vi áp dụng: Thường được sử dụng cho các công trình mà chiều cao các tầng là khác nhau Tại sao không dùng chi phí/m2 sàn sử dụng cho những công trình như thế?

PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH (tiếp)

 Mặc dù việc tính toán thể tích của một công trình nói chung là đơn giản nhưng bao hàm hết các nhân tố thiết kế khác nhau của công trình thông qua ĐƠN GIÁ THỂ TÍCH là hơi khó khăn

Khuyết điểm của phương pháp thể tích:

 Chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao tầng và số tầng mà tất cả đều ảnh hưởng đến chi phí

 Phương pháp này cũng không chỉ ra cho khách hàng diện tích sàn

PHƯƠNG PHÁP DIỆN TÍCH SÀN

 Tổng diện tích sàn của tất cả các tầng = Tổng diện tích sàn của tất

cả các tầng nằm giữa các bức tường bao (external walls) mà không

có trừ tường bên trong, hố thang máy và hố thang bộ

 Tổng chi phí = Tổng diện tích sàn * Giá thành 1m2 sàn

 Tính toán nhanh hơn và dể hiểu, dể thực hiện hơn và mang lại

nhiều ý nghĩa hơn cho khách hàng hơn là chi phí đơn vị sử dụng hoặc chi phí thể tích

 Hạn chế chủ yếu của phương pháp này là xác định giá thành 1m2sàn thích hợp Thông thường người ta dựa vào việc phân tích các

dự án tương tự đã thi công xong Và cũng như các phương pháp

trước, nó chưa xem xét đến hình dạng mặt bằng, các chiều cao

tầng và số tầng, sự thay đổi của đặc điểm kỹ thuật mà tất cả đều

ảnh hưởng đến chi phí

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Mục tiêu: Tạo ra một hệ thống ước lượng mà cho

phép tính đến kiểu cấu trúc và tiêu chuẩn hoàn thiện

vào giá thành đơn vị thông qua bản miêu tả về:

 Hình dạng của công trình

 Tổng diện tích sàn

 Vị trí theo phương đứng của các diện tích sàn

trong công trình

 Các chiều cao tầng của công trình

 Chi phí phát sinh của các tầng ngầm

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Các thừa số trọng số khi dùng SEM:

 2 lần diện tích của sàn tầng trệt hoặc 3 lần nếu nó

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Khi sử dụng các kỹ thuật này, các công việc sau đây cần phải

được ước lượng một cách riêng biệt:

 Công tác mặt bằng như là làm đường nội bộ, thoát nước, công việc khác bên ngoài công trường

 Chi phí tăng thêm cho nền móng của những công trình đặc biệt

mà đắt tiền hơn những loại nền móng thông thường

 Oáng nước vệ sinh, dịch vụ cấp nước, dịch vụ cung cấp gas,

cung cấp điện, cung cấp nhiệt và thang nâng

 Một số đặc trưng kết cấu phụ như là cửa sổ mái nhà, mái che

cong, ống khói thoát nhiệt, và

 Các công việc trên những bề mặt cong

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Mục đích là tính toán tổng diện tích bề mặt mà theo

đó một giá đơn vị của bề mặt là được đính kèm

 Phương pháp này liên quan đến việc sử dụng các thừa

số khác nhau cho các diện tích sàn mà phụ thuộc vào

vị trí của sàn và các trọng số khác nhau để có được

các đơn vị đính kèm Vì thế chi phí ước lượng là gần với các đặc trưng của công trình hơn là các phương

pháp trước đó.

 Giới hạn: Khó áp dụng trong công nghiệp vì khối

lượng công việc có liên quan và khan hiếm các dữ

liệu mà đã được xuất bản về các ứng dụng của nó.

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

Tường tầng hầm và tường tầng trệt dày 380mm, các bức tường còn lại dày 250mm

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

 Lầu 1 đến lầu 4 (có trừ tường):

Diện tích sàn = (30 – 0,25*2) * (12 – 0,25*2)

= 29,5 * 15,5 = 457,25 m 2

Nhân tử cho lầu 1 = 2 + 0,15*1 = 2,15 Nhân tử cho lầu 2 = 2 + 0,15*2 = 2,30 Nhân tử cho lầu 3 = 2 + 0,15*3 = 2,45 Nhân tử cho lầu 4 = 2 + 0,15*4 = 2,6

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

Tường phơi bày ra ngoài = (12m+12m+30m)*3m = 162m2

Tường giữ đất = (30m*3m) * 2 (trọng số =2 vì tường liên kết với đất) = 180m2

Tường lầu 1 đến mái:

Diện tích tường = [(30*2)+(15,5*2)]*(4tầng*3m)=1092m2

Chiều cao tầng hầm

PHƯƠNG PHÁP SEM ( S TOREY E NCLOSURE M ETHOD)

Tổng số đơn vị SE (Storey Enclosure) = 8405,18

Chi phí ước lượng:

Ước lượng chi phí của thang máy $105.000Ước lượng các công việc bên ngoài $85.000

Tổng chi phí ước lượng = $1.198.621

PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ PHẦN TỬ

(Elemental Cost Analysis)

 Phương pháp này sử dụng kết quả phân tích chi phí phần tử của những dự án tương tự trước đó như là cơ sở cho ước lượng chi phí

và được tính toán theo các dạng thức cụ thể của Royal Institution

of Chartered Surveyors (RICS)

 Chi phí được tính toán dựa vào một diện tích bề mặt hoặc một

diện tích sàn cơ sở nhưng chi phí đơn vị bề mặt toàn bộ thì được phân chia thành các phần tử chính và những phần tử phụ Tại mức thấp hơn của sự phân chia, nó trở nên dể hiệu chỉnh cho các sự

khác biệt trong thiết kế của các dự án mới như là sự so sánh với các dự án cũ mà dữ liệu là có sẳn

 Sự hấp dẫn của phương pháp này là ở đó mối quan hệ giữa các

phần tử và chi phí đã được xác lập  hổ trợ người thiết kế Thêm vào đó các thông tin đã được xuất bản về phương pháp này là có sẳn từ “Dịch vụ thông tin chi phí công trình – Building Cost

Information Service”

PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ PHẦN TỬ

(Elemental Cost Analysis)

Chi phí cho mỗi phần tử có thể được phát biểu theo 3 cách sau:

Thí dụ:

Phân tích công trình hiện hữu:

PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH CHI PHÍ PHẦN TỬ

(Elemental Cost Analysis)

Công trình mới:

Quy mô nhỏ hơn với QF = 0,5 và Tổng khối lượng phần tử = 800m2

Chi phí/m2 mới = (QFmới / QFhiện hữu) * Chi phí/m2 hiện hữu

= (0,5/0,6) * 33,33 = $27,80 /m2

Tổng chi phí công trình mới (sàn) = 800m2 * $27,80/m2 = $22.240

Thực hiện thủ tục như trên cho mỗi loại phần tử và tổng chi phí của

dự án có được bằng cách tổng cộng tất cả các chi phí của các loại phần tử

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

Kiểu công việc Chi phí ($)

Công việc chung 90,000

Đào đất 70,000

Khung kèo 220,000

Mua thiết bị 1,000,000

Lắp thiết bị 180,000

Oáng dẫn xử lý 700,000

Chi phí đo đạc 200,000

Công tác hoàn thiện 150,000

Công tác điện 100,000

Công tác thoát nước 180,000

BẢNG 1: ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

Kiểu công việc Chi phí ($) Thừa số

Công việc chung 90,000 0.09

Mua thiết bị 1,000,000 1.00

Lắp thiết bị 180,000 0.18 Oáng dẫn xử lý 700,000 0.70 Chi phí đo đạc 200,000 0.20 Công tác hoàn thiện 150,000 0.15 Công tác điện 100,000 0.10 Công tác thoát nước 180,000 0.18 Công tác cấp nước 440,000 0.44

BẢNG 1: ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

BẢNG 2: ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTỐN

Công tác hoàn thiện 0.15

Công tác thoát nước 0.18

Công tác cấp nước 0.44

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor Estimating)

BẢNG 2: ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTỐN

Kiểu công việc Thừa số Chi phí ($)

Công việc chung 0.09 0.09*600000 = 54000

Đào đất 0.07 0.07 * 600000 = 42000 Khung kèo 0.22 0.22* 600000 = 132000

Lắp thiết bị 0.18 0.18 * 600000 = 108000 Oáng dẫn xử lý 0.70 0.7 * 600000 = 420000 Chi phí đo đạc 0.20 0.2 * 600000 = 120000 Công tác hoàn thiện 0.15 0.15 * 600000 = 90000 Công tác điện 0.10 0.1 * 600000 = 60000

Công tác thoát nước 0.18 0.18 * 600000 = 108000 Công tác cấp nước 0.44 0.44 * 600000 = 264000

PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG THỪA SỐ (Factor

Estimating)

 Phương pháp này áp dụng tốt nhất cho các dự án với những thành phần chi phí nổi trội như là nhà máy lọc dầu, nhà máy tinh chế kim loại, … Các thừa số được tính cho mỗi thành

phần như là hàm số của chi phí nổi trội (predominant cost) Thông thường chi phí nổi trội là chi phí mua sắm thiết bị cho

dự án Người ta xem dự án mới sẽ có tỷ lệ giữa từng chi phí thành phần và chi phí nổi trội giống như dự án hiện hữu

 Sử dụng dữ liệu của các dự án hiện hữu tương tự sẽ ước lượng

sơ bộ được chi phí của một dự án công nghiệp khá nhanh với

độ chính xác chấp nhận được

 Một chi phí thành phần = Thừa số tương ứng của dự án hiện hữu * Chi phí mua sắm thiết bị của dự án mới

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

Thí dụ:

Một dự án hiện hữu có chi phí từng công việc được cho trong bảng 3 Xem dự án mới với đặc điểm

và quy mô tương tự nhưng chi phí thiết bị là

$600,000 Hãy ước tính chi phí của dự án mới

theo phương pháp ước lượng phần trăm

Giải:

 Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng công việc so với tổng chi phí

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

Kiểu công việc Chi phí ($)

Công việc chung 90,000

Đào đất 70,000

Khung kèo 220,000

Mua thiết bị 1,000,000

Lắp thiết bị 180,000

Oáng dẫn xử lý 700,000

Chi phí đo đạc 200,000

Công tác hoàn thiện 150,000

Công tác điện 100,000

Công tác thoát nước 180,000

BẢNG 3: PHẦN TRĂM CHI PHÍ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

BẢNG 3: PHẦN TRĂM CHI PHÍ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ

Công việc chung 90,000 90,000/3,330,000 = 2.7%

Công tác hoàn thiện 150,000 4.5%

Công tác thoát nước 180,000 5.4%

Công tác cấp nước 440,000 13.2%

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

 Dựa vào dữ liệu quá khứ, xác định tỷ lệ % giữa chi phí mua sắm máy móc thiết bị và tổng chi phí (gọi là phần trăm của thiết bị )

 Phần trăm thiết bị = 1,000,000/3,330,000 = 30%

 Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính toán tổng chi phí của dự

án mới (TCPM) = Chi phí thiết bị của dự án mới / phần trăm của thiết bị

 TCPM = $600,000 / 30% = $2,000,000

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

BẢNG 4: CHI PHÍ ƯỚC LƯỢNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM

Oáng dẫn xử lý 21.0%

Công tác hoàn thiện 4.5%

Công tác thoát nước 5.4%

Công tác cấp nước 13.2%

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

 Tính chi phí từng công việc của dự án mới = tỷ

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

BẢNG 4: CHI PHÍ ƯỚC LƯỢNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM

KIỂU CÔNG VIỆC PHẦN TRĂM CHI PHÍ ƯỚC TÍNH ($)

Công việc chung 2.7% 54,054 = 2,000,000 *2.7%

Mua thiết bị 30.0% 600,601

Lắp thiết bị 5.4% 108,108

Oáng dẫn xử lý 21.0% 420,420

Chi phí đo đạc 6.0% 120,120

Công tác hoàn thiện 4.5% 90,090

Công tác điện 3.0% 60,060

Công tác thoát nước 5.4% 108,108

Công tác cấp nước 13.2% 264,264

P.P ƯỚC LƯỢNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating)

Các bước thực hiện:

 Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính tỷ lệ % của từng công

việc so với tổng chi phí

 Dựa vào dữ liệu quá khứ, xác định tỷ lệ % giữa chi phí mua sắm máy móc thiết bị và tổng chi phí (gọi là phần trăm của thiết bị )

 Dựa vào dữ liệu quá khứ, tính toán tổng chi phí của dự

án mới (TCPM) = Chi phí thiết bị của dự án mới / phần trăm của thiết bị

 Tính chi phí từng công việc của dự án mới = tỷ lệ % của từng công việc * TCPM

Giải đáp

 Tại sao không dùng chi phí/m2 sàn sử dụng cho những công trình có chiều cao tầng khác nhau mà lại dùng chi phí/m3?

Với những công trình có chiều cao tầng là khác nhau, chi phí/m2 sàn sử dụng có xu hướng không đáng tin cậy bởi vì sự khác biệt trong chiều cao giữa các tầng

 Khuyết điểm của phương pháp nhân tố?

 Quan hệ giữa các thành phần chi phí rất khác nhau giữa các dự án Tuy nhiên một khi chi phí thiết bị là ước

lượng dể dàng và quan hệ giữa các thành phần chi phí là

có thể được ước lượng thì phương pháp đã nêu là cách nhanh để đạt được một ước lượng về giá trị công trình