MỞ ĐẦU Do đặc tính đất đai là không di rời được, và việc sử dụng bất động sản của con người là một nhu cầu thực tiễn đòi hỏi có sự điều chỉnh của pháp luật Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề v.
Trang 1MỞ ĐẦU
Do đặc tính đất đai là không di rời được, và việc sử dụng bất động sản của con người
là một nhu cầu thực tiễn đòi hỏi có sự điều chỉnh của pháp luật Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên ấy của bất động sản và hậu quả của việc dịch chuyển, phân chia, sáp nhập bất động sản Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng là một quyền dân sự, một quan hệ pháp luật dân sự, nó phát sinh, thay đổi, chấm dứt khi có các sự kiện pháp lý Và được xác lập hay chấm dứt theo thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật
Hiện nay, các vấn đề xoay quanh bất động sản liền kề ngày càng nảy sinh một cách phức tạp Mỗi vụ việc lại có một đặc thù riêng và có những cách giải quyết khác nhau Dưới đây, nhóm em xin mạnh dạn nêu ra quan điểm của nhóm để giải quyết một vụ việc
có liên quan đến vấn đề này Mong thầy cô góp ý để bài viết của em được hoàn thiện hơn
Vụ việc số 1:
Gia đình ông A và gia đình ông B là hàng xóm thân thiết của nhau Do lối đi từ nhà ông B ra đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho các sinh hoạt thường ngày nên ông B đã xin phép và được ông A đồng ý cho đi tắt qua vườn để ra đường công cộng Sau
10 năm, lối đi đó đã trở thành lối đi quen thuộc đối với nhà ông B Năm 2014, gia đình ông B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ông C Sau một thời gian sinh sống, gia đình ông C có mâu thuẫn với gia đình ông A nên gia đình ông A đã bịt lại lối đi mà trước đây đã cho gia đình ông B đi nhờ qua vườn nhà mình Ông C cho rằng hành vi của gia đình ông A là vô lý và đã xâm phạm quyền lợi của gia đình mình, nên đã khởi kiện ra Tòa án nhân dân
Câu hỏi:
a Xác định tình trạng pháp lý của lối đi bị tranh chấp trong tình huống?
b Gia đình ông A có quyền bịt lối đi đó không?
Trang 2c Giả sử tại thời điểm được gia đình ông A cho đi nhờ, gia đình ông B đã đền bù một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, thì gia đình ông C có đương nhiên được hưởng quyền này không?
d Giả sử lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi, thì ông C có quyền yêu cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua không?
NỘI DUNG
a Tình trạng pháp lý của lối đi:
Giải thích:
Đầu tiên, ta cần xác định đúng loại tài sản đang tranh chấp
Khoản 1 Điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) quy định:
“1 Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó;
c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Như vậy, theo căn cứ trên thì lối đi đang bị tranh chấp thuộc loại bất động sản, cụ thể
là đất đai
Thứ hai, ta xác định vị trí tài sản đang tranh chấp Cụ thể, lối đi đang bị tranh chấp trong tình huống là lối đi tắt qua vườn nhà ông A mà ông C đang sử dụng để đi lại (giấy
tờ chứng nhận quyền sở hữu và sử dụng lối đi này thuộc về ông A.)
Thứ ba, ta xác định tình trạng của tài sản khi có tranh chấp Cụ thể, ta xác định tình trạng của lối đi bị tranh chấp trong tình huống
+ Về việc mở lối đi qua vườn nhà ông A
Do lối đi từ nhà ông B ra đường công cộng lầy lội, không thuận tiện cho các sinh hoạt thường ngày nên ông B đã xin phép và được ông A đồng ý cho đi tắt qua vườn để ra đường công cộng Khoản 1 Điều 194 BLDS quy định:
“1 Quyền sử dụng tài sản có thể được chuyển giao cho người khác thông qua hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.
Trang 3Người không phải là chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản đúng tính năng, công dụng, đúng phương thức.”
Như vậy, với sự đồng ý của ông A với ông B về việc cho gia đình ông B mở đường
đi tắt qua vườn thì đó được coi là một hợp đồng dân sự (Điều 388 BLDS:“Hợp đồng dân
sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”) Hình thức ở đây là hợp đồng bằng miệng Như vậy, gia đình ông B được
quyền sử dụng lối đi tắt qua đất nhà ông A
+ Về việc gia đình ông B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ông C
Năm 2014, gia đình ông B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình ông C Vì lối đi tắt qua nhà ông A đã trở nên quen thuộc với gia đình ông B nên sau khi ông B chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông C thì ông C tiếp tục sử dụng lối đi qua đất nhà ông A để ra đường công cộng
+ Lối đi bị gia đình ông A bịt lại
Sau một thời gian sinh sống, gia đình ông C có mâu thuẫn với gia đình ông A nên gia đình ông A đã bịt lại lối đi mà trước đây đã cho gia đình ông B đi nhờ qua vườn nhà mình Chính sự kiện này đã hình thành lên tranh chấp giữa gia đình ông C và gia đình ông A liên quan đến lối đi qua vườn nhà ông A
b Gia đình ông A có quyền bịt lối đi đó
Giải thích:
Điều 273 BLDS quy định:
“Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí
ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.”
Khoản 1 Điều 275 BLDS quy định:
“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác
mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền
kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.
Trang 4Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.”
Điều 274 BLDS quy định:
“1 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2 Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.”
Theo Điều 274, giả sử gia đình ông B có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tức là sử dụng lối đi tắt qua vườn nhà ông A để ra đường công cộng do có thỏa thuận với ông A thì khi ông B bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình của ông
C, gia đình ông C cũng có quyền yêu cầu ông A cho sử dụng lối đi đó
Tuy nhiên, trường hợp trong tình huống, gia đình ông B vẫn có lối đi ra đường công cộng nên theo khoản 1 Điều 275, gia đình ông A không có nghĩa vụ phải mở lối đi cho gia đình ông B Tuy nhiên do có thỏa thuận giữa hai gia đình ông A và ông B về việc mở lối đi qua đất nhà ông A và được ông A đồng ý, nên gia đình ông B có quyền sử dụng lối
đi qua đất nhà ông A Do nhà và quyền sử dụng đất mà gia đình ông B chuyển cho gia đình ông C không phải là bất động sản bị vây bọc, nên, khi gia đình ông B bán nhà và chuyển giao quyền sử dụng đất cho gia đình ông C, thì quyền sử dụng lối đi qua đất nhà ông A của gia đình ông B không mặc nhiên được chuyển cho gia đình ông C Mặt khác,
do thỏa thuận giữa ông A và ông B là giao dịch bằng miệng và không có đền bù
Vì vậy, gia đình ông A có quyền bịt lối đi
c Giả sử tại thời điểm gia đình ông A cho đi nhờ, gia đình ông B đã đền bù một khoản tiền bằng với giá trị quyền sử dụng đất dành làm lối đi, thì gia đình ông C vẫn không đương nhiên được hưởng quyền này
Giải thích:
Điều 274 BLDS quy định:
Trang 5“1 Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2 Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.”
Khoản 1 Điều 275 quy định:
“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác
mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền
kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác”.
Như vậy, trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó chỉ được áp dụng khi bất động sản phải thỏa mãn điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều 275 Có nghĩa là, khi nào bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề mới mặc nhiên được chuyển cho chủ sở hữu sau
Trong tình huống nêu trên, bất động sản của gia đình ông C vẫn có lối đi ra đường công cộng (không bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra) Việc gia đình ông B có thỏa thuận và đã đền bù tương đương với giá trị quyền
sử dụng đất làm lối đi thì gia đình ông C vẫn không đương nhiên được hưởng quyền này Việc thỏa thuận giữa ông A và B là thỏa thuận riêng giữa hai người khi gia đình ông B chưa bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình ông C Việc gia đình ông B bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình ông C thì quyền sử dụng lối đi của gia đình ông B qua đất nhà ông A không mặc nhiên chuyển cho gia đình ông C vì bất động sản mà gia đình ông B chuyển cho gia đình ông C vẫn có một lối đi ra đường công cộng (không thỏa mãn điều kiện là bất động sản bị vây bọc và không có lối đi)
Trang 6Như vậy, gia đình ông C không được hưởng quyền về việc sử dụng lối đi qua đất gia đình ông A trong trường hợp ông B đã đền bù một khoản tiền bằng giá trị quyền sử dụng đất cho gia đình ông A
d Giả sử lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vây bọc sau khi ông A bịt lối đi, thì ông C có quyền yều cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua không?
Giải thích:
Khoản 1 Điều 275 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:
“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác
mà không có lỗi đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền
kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất,
có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi”
Nếu sau khi ông A bịt lối đi, lối đi cũ của gia đình ông C đã bị các hộ gia đình xung quanh lấn chiếm hết dẫn đến dẫn đến tình trạng quyền sử dụng đất của gia đình ông bị vậy bọc thì ông C có quyền yêu cầu một trong các hộ gia đình phải mở cho mình lối đi qua Trong tình huống này, nhà ông C không còn lối ra đến đường công cộng bởi con đường đi tắt qua nhà ông A đã bị bịt kín, con đường từ nhà ông C ra đường công cộng cũng bị lấn chiếm bởi các hộ xung quanh Ông C có thể áp dụng khoản 1 điều 275 để yêu cầu một trong các hộ gia đình xung quanh mở cho mình một lối đi ra đến đường công cộng
KẾT LUẬN
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và quyền về lối đi qua bất động sản liền
kề là một dẫn xuất của chế định quyền sở hữu bất động sản và quyền sử dụng đất đai Trong điều kiện sở hữu tư nhân về đất đai thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được thể hiện dưới dạng quyền địa dịch Cùng với sự phát triển của xã hội xu thế trong pháp luật hiện đại ngày càng hạn chế các quyền năng của chủ sở hữu, đặc biệt quyền sở
Trang 7hữu với bất động sản nhằm phục vụ lợi ích chung của nhà nước và xã hội Từ những phân tích và cách giải quyết vấn về vụ việc trên của nhóm em thì ta thấy được quyền sử dụng hạn chế bất động sản và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một vấn đề phức tạp
Nó phụ thuộc vào việc thỏa thuận giữa các chủ sở hữu, nhưng nếu việc thỏa thuận không đem lại hiệu quả thì khi ấy sẽ phải nhờ sự can thiệp của các cơ quan chức năng có thẩm quyền